PRIAICIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el art. 2015 del Código
Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane". Este principio tiene su antecedente en el
art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en forma más explícita expresa: "para
inscribir o anotar títulos por los que se declaren,trasmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos [Link] el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registros denegarán la inscripción solicitada". Roca Sastre, al comentar este artículo,
en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto sucesivo tene
carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario
Registral material,sino formal, ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se
dirige al Registrador, pues, dicho artículo 20, acotado, no predica efectos de las
inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de
inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto
sucesivo. Por otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene
aplicación general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener
acceso al Registro de la propiedad, tanto si deriva de negocio jurídico,aunque éste se
produzca a través de procedimientos de apremio civil o fiscal como si tiene lugar por
sentencia judicial, expropiación forzosa accesión,ocupación, etc. Pero dicho principio
no rige para la inscripción de obra nueva.
García Coní, en su Derecho Registral Aplicado manifiesta que se entiende por
tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre
dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se
efectúa ininterrumpidamente, el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que
si la prioridad impide a inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto
continuo -como correlato- se opone a que se acepte "como realidad jurídica
extrarregistral" el contenido de documento en que aparezca "como titular del
derecho una persona distinta de la que ficura en la inscripción precedente",por
 cuanto no debe alterarse la secuencia transmitiva y "de los asientos existentes en cada
folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados".Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también
cabe referimos al tracto
abreviado. Siguiendo a García Coní, diremos con él que normalmente cada transmisión
inmobiliaria origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias
simultáneas se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente
consecutivos. Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se
presenta estamos ante un caso típico de "tracto abreviado", que constituye un atajo
dentro del proceso enajenantivo-inscriptivo. El tracto abreviado no es uina excepción
sino una modalidad del tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del
titular inscrito hasta llegar, directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado
por el [Link] señalar que este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en
el Registro de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los
tratadistas antes referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros.
Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de
Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de
Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si
previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro
Mercantil no se podrá inscribir el poder que otorga un Directorio si éste no está
previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no está
totalmente pagado el capital suscrito, en fin, los ejemplos son numerosos y que se dan
en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos ellos.
La excepción a éste Principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio o
inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble,que viene a ser el
ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral, pero a
partir de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir con el
Principio de tracto [Link] los demás registros, también se exceptúa este principio
tratándose de la inscripción primera o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil,
en esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones futuras sí; en fin,en todas
las demás, como son las inscripciones de poderes, testamentos,[Link] excepción al
Principio de Tracto Sucesivo, tenemos cuando se trata de las sociedades irregulares, es
decir de aquellas que funcionan sin estar inscritas en el Registro Mercantil, Libro de
Sociedades Mercantiles. Dichas sociedades irregulares, al acordar su disolución, es posible
inscribir dicho acuerdo, no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual
se abrirá partida especial.
La redacción del Art. 2015 del C.C. es mucho más amplia que la del Art.1045del C.C.
derogado; aquel se refiere a todos los Registros, entanto que el [Link]
 36, sólo se referia a la Propiedad Inmueble, sin tener en cuenta que los-Principios
Registrales son aplicables a todos los Registros.
principio de tracto sucesivo y tiene sus antecedentes inmediatos en los articulos
1045 del Código del 36 y 13 del Reglamento de las [Link] tracto sucesivo se
produce cuando el derecho que se inscribe emana de uno inscrito inmediatamente
antes.
Es evidente que el tracto sucesivo, esto es, la exacta concordancia que debe existir
entre los derechos inscritos en el registro, o la procedencia de un título del
inmediatamente anterior, no puede exigirse del primer asiento o del inmatriculador,
pues éste procede de tiítulos que no se encuentran [Link] consiguiente
(primera inscripción de dominio) no tiene la condición de tercero registral salvo el caso
de independización.
El tracto sucesivo se expresa cuando cada título inscribible se hace constar en un
asiento independiente.

INTERRUPCION DEL TRACTO. Sucede frecuentemente, sobre todo tratándose de

derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble,que éstos no se
inscriben y se producen sucesivas transferencias que ocasionan un divorcio entre la
realidad y la expresión registral. En tales casos el tracto sucesivo queda interrumpido.
En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo con el cumplimiento previo del
procedimiento para obtener títulos supletorios, o con el procedimiento judicial
necesario que ordene que inscriba el derecho de alguien que evidentemente no
proviene de que lo tenía inscrito.
Esto es pues una excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma
de remediarlo.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos

inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se
haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran
medida de la forma en que se cumple con este Principio.
Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad
es expresiónque denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un
designio de concreción, especificación o determinación.
Es en virtud de este Principio que en nuestra técnica registral se abrirá partida especial
para cada unidad inmobiliaria aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá
una partida por cada declaratoria de herederos;por cada testador por cada sociedad
que se inscriba pues, dicho principio determina que
 cada inscripción se haya por partida separada, con el objeto de individualizar los
derechos inscritos en relación a los bienes y a las [Link] Principio de especialidad
no está contenido en el Código Civil, en cambio nuestro Reglamento de las Inscripciones
hace referencia a este Principio, en su artículo 13, cuando dice que en el libro
denominado "Registro de Propiedad" se harán los asientos de todos los títulos relativos
a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito y expresándlose en el primer asiento
la de dominio de posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros se
inscribirán las transferencias, hipotecas y, demás derechos inscribibles. El primer asiento
debe ser la inscripción de dominio o posesión del inmueble".
Del texto de este dispositivo legal se desprende que la finca constituye la base física del
Registro, en tanto que el dominio o derecho real limitado sobre ella forma la base
jurídica del mismo. Nuestro Reglamento de las inscripciones hace referencia a las fincas,
por lo que consideramos pertinente señalar qué se entiende por tal. En rigor, ni el
Código Civil ni el Reglamento acotado definen lo que es finca, pero, con el deseo de
evitar interpretaciones erróneas y por ende "observaciones" equivocadas en los
Registros, trataremos de aclarar este concepto; y decimos equivocadas porque más de
una vez se ha podido comprobar que algunos Registradores han conceptuado la palabra
finca, como "construcción", es decir como un terreno construido, de ahí que cuando se
pretendía vender un terreno y se utilizaba la palabra finca, el
Registrador,equivocadamente observaba el título por presunta discrepancia con la
partida de inscripción pensando que se trataba de la venta de un terreno y fábrica, lo
que,como repetimos, es erróneo.
Construido", conforme se interpreta erróneamente. Finca, es todo cuanto puede abrir
folio real, para su inmatriculación, ya se trate de una superficie de terreno contenida
dentro de una línea poligonal, con edificación o sin ella, o de una finca edificada
perteneciente por pisos o locales a propietarios distintos, o esos mismos pisos o locales
a propietarios distintos, o esos mismos pisos o locales a propietarios distintos, o esas
mismas explotaciones agrícolas que comprenden varios trozos de terreno. En fin
podemos referirnos a la finca en sus diferentes acepciones. Finca Rústica, es la que no
está enclavada dentro del perímetro urbano del casco de la población, o la que no está
en una zona [Link] urbana, es la comprendida dentro del perímetro del casco
urbano, es decir la que está en una zona urbanizada o sector previsto como tal. Finca, en
su acepción amplia es una superficie delimitada de terreno, perteneciente a uno o varios
proindiviso. Finca colindante, es la propiedad rústica o urbana,construida o no, contigua
a otra. Por último, para los efectos de nuestro curso,es decir Finca Registral, es la que
puede inmatricularse o inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, esté
construida o no, con la única limitación que establece la Ley de la materia.Pérez Lasala,
ob. cit. pág. 105, señala, "en sentido lato, el principio de especialidad busca la
determinación exacta de los derechos reales inscribibles y
 la organización del registro sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto,
se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja
registral propia"."Conforme al principio de especialidad también llamado de
determinación,la 'q entidad finca constituye la unidad básica o fundamental. En la hoja
registral destinada a cada finca, se concentra su historia jurídico. Esta hoja recibe el
nombre de folio real, expresión de sentido figurado, ya que comprende varios folios que
forman un verdadero cuaderno registral". (Entre nosotros Tomos,que se pretendió
cambiar por Fichas, con la intención de trasladar las inscripciones de tomos a fichas, que
lamentablemente no se hace realidad hasta ahora, desde 1970).
"El principio de especialidad existe en los llamados sistemas de registro real, es decir,
en aquellos en que el registro se lleva por fincas. Este sistema,como dice Wolff,es
compatible con los folios reales y los personales: en el encabezamiento de los primeros
figura la descripción de la finca; en el de los segundos el nombre de] [Link]
principio de especialidad, en cambio, no existe o sólo se da a través de tenues
manifestaciones, en los sistemas de registro personal,llamados así porque el registro se
lleva por personas. La finca no es considerada en ellos como el centro del sistema,
desconociéndose lógicamente el cuaderno registra].Teóricamente este sistema también
es compatible con los folios reales y personales. Pero como al sistema de registración por
fincas se le suele denominar, con cierta impropiedad, sistema del folio real, debemos
reservar esta última denominación para dicho sistema".

PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD
Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten
incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior,estando vigente el
asiento de presentación.
Este principio no ha sido incorporado en nuestro Código Civil, pero sí en el Reglamento
General de los Registros Públicos, en su artículo 149, que a la letra dice: "Encontrándose
vigente el asientode presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la
misma partida o asiento".
Del texto de este dispositivo podemos apreciar que éste sólo opera respecto a dos o
más títulos o actos registrales que resulten incompatibles entre sí, por no poder concurrir
simultáneamente sobre un mismo derecho. No debemos confundir con el Principio de
Prioridad,porque no se trata de mejor rango o derecho excluyente. En rigor, el Principio
de Impenetrabilidad, tiene un valor normativo de finalidad inmediata, meramente
formal, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el título o acto
registrable que simplemente resulte incomnpatible con otro, cuyo asiento de
presentación estévigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por otro
lado, cabe señalar que este Principio Registral, contenido en el dispositivo legal
acotado,sólo prohibe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario, el segundo
 titulo ingresado. En consecuencia, puede y debe hacerse siempre el asiento de
presentación del título rezagado; la presentación de este título, por tanto,
tendrápor objeto su inscripción o anotación, y estas dos operaciones son las que el
articulo 149 prohibe.
Veamos un ejemplo: Si X vende un mismo inmueble a ′ ′ A ′ ′ y,"B"siendo la venta
a "B" de fecha posterior al deA,pero ingresada la venta hecha a"B",en primera
instancia, el Registrador no podrá inscribir la venta hecha a "A",aunque este sea de
fecha anterior con respecto a "B", precisamente por aplicación del Principio de
Impenetrabilidad. Obviamente, si la vigencia del asiento de presentación de la venta
hecha a favor de "B" caduca, recién podráinscribirse la venta hecha a favor de "A".
Pero, si se inscribe la venta hecha a favor de "B", el otro título referente a la venta
hecha a favor de"A"tendrá que ser denegada y por consiguiente, tachado el título,
aunque esta sea de fecha anterior.
Con respecto al Principio de Impenetrabilidad, el último párrafo del artículo 17de la
Ley Hipotecaria Española dice:
"Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco
inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el
término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento".
Lacruz Berdejo, comentando este párrafo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria
Española ("Derecho Inmobiliario Registral" pág. 161), fuente del artículo 149 del
Reglamento General tantas veces señalado, dice que "La finalidad del art. 17 no es la
de dar o quitar derechos sino la de mantener un Registro limpio de contradicciones en
el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y opuestas. La idea del
legislador es la de evitar confusiones".
El mismo autor Lacruz Berdejo (ob. cit. pág. 162). finalmente expresa: "Teniendo el art.
17 finalidad simplemente formal y de régimen interior del Registro, su infracción no
ocasiona ninguna apariencia protegible; en ningún caso la admisión en los libros de
títulos que han devenido registralmente ineficaces tendría fuerza para alterar la
situación jurídica material".
Esto significa, en el ejemplo de la doble venta, si el segundo adquirente, "B",tiene
buena fe e inscribe primero, en nada puede perjudicar que luego, por un descuido del
Registrador, llegue igualmente al folio el título de ′ ′ A ′ ′ primer'comprador: "B"
seguirá siendo propietario, y la inscripción de "A" no harárecuperar a éste el inmueble
cuyo dominio perdió en beneficio del primer inscribiente.

[Link] [Link] REGISTRAL

EL TERCERO.- La palabra "Tercero", se deriva del latín "tertiarius" y su significado es el
que sigue inmediatamente en orden al segundo, es decir es aquél que no ha intervenido
como parte en un acto 0 contrato, es la persona que
no es ninguna de dos o más de quienes se trata o que intervienen en un negocio de
cualquier gé[Link] noción elemental de "Tercero" se obtiene en oposición al concepto
de partes o sea de quienes se encuentran vinculados por el acto o
[Link]én,"tercero" es el no interviniente en conceptode partes. El concepto de
partes supone necesariamente vinculación jurídica en forma directa e inmediata en
virtud de un acto o contrato; requiere la actuación, intervención del sujeto en la relación
jurídica,actuación que se apoya, ora en la voluntad de las personas,ya sea directamente
o por representación, ora en la ley, caso de la autorización judicial.
Resumiendo podemos decir simplemente que "tercero" es aquél que no ha intervenido
como parte en el acto o contrato.

EL TERCERO CIVIL.- Entendemos por "TerceroCivil" a aquél que no teniendo su título

inscrito, funda su derecho en no haber sido parte en el acto o contrato,por lo que no
puede sufrir perjuicio en hechos en que no ha intervenido.

TERCERO REGISTRAL.-Es aquél, que por lo contrario, apoya su derecho en la inscripción,

oponiéndole a cualquier otro que no ha inscrito su derecho o inscribe con posterioridad.
Según la Exposición de Motivos, "Tercero Registral" es aquél que adquirió un derecho a
título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que
ha procedido a inscribir su adquisición,y será tercero registral respecto de cualquier
acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a su vez no se haya
inscrito o se inscriba con posterioridad.
Esta persona así constituida en tercero registral usará, para defender su derecho,las
normas de derecho registral que establece el principio de fe pública registral,de
prioridad, de legitimación y de normas como la del art. 2022 del Código Civil.
Según la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria Española de 1861, ésta separó las
relaciones entre las partes de las relaciones con otras personas. Las relaciones entre las
partes, independientemente de toda inscripción quedaron sujetas a las normas del
Derecho Civil, en cambio las distintas personas que hemos considerado como terceros
en general respecto de cada acto o contrato,fueron separados por la Ley en dos grupos:
terceros para los efectos del Derecho Civil y terceros para los efectos del Registro. Se
producen entonces estas dos situaciones:
1. Mientras no existe título inscrito, rige el Derecho Civil: nacen o no los
derechos reales con independencia de la inscripción y los terceros son o no
perjudicados sin que en ellos se mezcle la Ley Hipotecaria.
2. Después que exista acto o contrato inscrito, rige la Ley Hipotecaria: nacen los
terceros para los efectos de dicha ley y la inscripción determina
 preferencias y adquisición de derechos ora en favor, ora en perjuicio de los
[Link] Ley Hipotecaria aludida, distinguía dos clases de terceros: "Tercero favorecido
con la inscripción"; es decir, que los títulos no inscritos no le causarían perjuicio y " Tercero
perjudicado con la inscripción" o sea aquél, que no ha intervenido en el acto o contrato
inscrito; no basta en este caso,la circunstancia negativa de hallarse fuera del concepto de
parte contratante, sino que es condición indispensable el hecho positivo que se advierte
en el ingreso del Derecho Registral. Así, "A" celebra un contrato por el que vende a "B" una
finca, se inscribe el contrato."A" y "B" son partes contratantes y la inscripción no altera sus
relaciones de Derecho; las personas distintas a "B"ytambién sus herederos son
terceros afectados por la inscripción que hace "B", pero entre dos terceros que figuran en
la mas general obliga a quienes la inscripción notificala relación jurídica que deben
respetar y puede destacarse una persona a quien esa relación interese y entonces se
determina, se concreta el verdadero tercero registral perjudicado.
En el ejemplo propuesto si "C" tiene por ejemplo, un usufructo no inscrito sobre la finca,
objeto de la compraventa, aquél es tercero con relación a "B", pero al mismo tiempo
"B" es tercero que perjudica a "C", puesto que este omitióinscribir y por lo tanto su
título no perjudica al adquirente "B".

SISTEMAS Y TECNICAS REGISTRALES

[Link]
Si tenemos en cuenta que, Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir
diciendo que "Sistema Registral" es el conjunto de normas, reglas o principios
racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada.
Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el
nombre del país que les dio origen, v. gr. sistema francés, sistema alemán,sistema
australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano, los que serán motivo
de análisis posterior. Pero no podemos olvidar que en rigor,no hay sistemas puros,
porque unos han influido sobre los otros con rasgos de reciprocidad.
Antes de referirnos a estos sistemas registrales, veamos primero los diferentes registros
o inscripciones en cuanto a su constitución y su eficacia con respecto a terceros, que
pueden ser Constitutivos y/o Declarativos.
La inscripción Constitutiva, consiste en que la inscripción es un requisito indispensable
para que tenga lugar la transferencia o constitución de un derecho real (Hipoteca por
ejemplo, si ésta no se inscribe, aunque se haya elevado a escritura pública, sencillamente
no existe garantía real). En
consecuencia, en la inscripción Constitutiva, gracías a ella queda perfeccionada la
transmisión, constituido el derecho real.
La inscripción Declarativa, se limita a publicar uncambio ya sucedido
independientemente del Registro. En esta inscripción basta el título para la transmisión
inmobiliaria, es decir el consentimiento. Se le da esta denominación porque reconoce
la preexistencia de los derechos reales de los que toma nota para su oportuna
publicidad y demás efectos que establecen las [Link] nosotros, por ejemplo la
compra venta, es declarativa, es decir, basta que comprador y vendedor se pongan de
acuerdo en la cosa y en el precio,tratándose de inmuebles, para que la venta esté
perfeccionada; en cambio, la hipoteca es típicamente constitutiva, pues ésta no existe
si no está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble. El sólo hecho
de haberse elevado a escritura pública la constitución de una hipoteca no quiere decir
que existe como garantía real, si, como repetimos no está inscrita. Oportunamente
analizaremos más extensamente nuestro sistema registral.
En las legislaciones modernas, la institución registral, no solamente cumple fines de
mera o simple publicidad o declarativos de los derechos, como es el nuestro, sino que
tiene fines mucho más trascendentes como son de constitución, seguridad y prueba de
los mismos, y los Registros Públicos deben ser una institución depurada y perfecta para
facilitar el tráfico inmobiliario garantizando cada vez más el derecho de inscribientes y
terceros.
Con referencia a los Sistemas Registrales, la Exposición de Motivos señala lo siguiente:
Antes de referirnos al articulado del libro de Registros Públicos,es necesario señalar
cuál es el carácter de las inscripciones en nuestro sistema registral.
Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de
inscripción,potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo.
Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los cuales los títulos que
logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin
abreviación ni omisión alguna (Francia).
En los sistema de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos que buscan
acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los
asientos de inscripción correspondiente.
Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aún cuando se archive copia de
los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es,
un resumen o extracto del titulo que logra acceso al [Link] que nuestro
sistema es el de inscripción queda por determinar si esta inscripción es potestativa u
obligatoria y constitutiva o declarativa.
Son POTESTATIVAS aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no los
actos que tienen acogida registral; mientras que son OBLIGATORIAS aquellas que
establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes.
 Por otro lado, son CONSTITUTIVOS aquellos sistemas que no admiten la
existencía de un acto si éste no se ha [Link] inscripción resulta un elemento de
validez del acto jurídico. Mientras que son simplemente DECLARATIVOS los que
admiten la exístencia del acto a pesar de su falta de inscripció[Link] definiciones
nos sirven para no confundir la característica de ser obligatoría con la de ser
constitutiva. Un sistema puede ser obligatorio y a la vez ser solo declarativo, como
el caso del francés por ejemplo, en el que se imponen sanciones económicas para
los casos de falta de inscripción desde 1955,lo que lo hace obligatorio, sín perjuicio
de seguir siendo declarativo en la medida que el acto existe a pesar de su falta de
inscripción.
Qué establece nuestro Código al respecto? Es cierto que en el Código
Civil se encuentra una amplia constitutiva, pues al lado de la inscripción de la hipoteca que
tenemos la transferencia de propiedad y otros derechos reales cuya inscripción

es declarativa. También se encuentra el caso de la inscripción de las personas jurídicas,

que de acuerdo a lo señalado por el articulo 77 del Código, es constitutiva.
Toda esta variedad no es casual, pues pretende otorgar a la inscripción de cada
instítución la naturaleza que a ella le sea más conveniente.
CTECNICA REGISTRAL

La Técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los libros o tomos

y/o fichas de inscripción en los diversos Registros que comprende El Sistema
Nacional de los Registros Públicos. Entre los más usuales tenemos principalmente dos: el
Folio Personal y el Folio Real; veamos sucintamente en que consisten cada una de estas

técnicas;
A. FOLIO PERSONAL.-Por medio de esta técnica los asientos se llevan por orden
cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices son ordenados en
consideración a los nombres de los titulares de los derechos. Esta técnica se utilizaba en

Francia hasta 1955; el registro de los derechos sobre inmuebles se realizaba haciendo
referencia a ellos en el libro índice de propietarios,previa anotación del título ingresado
en el Libro Diario por orden cronológico,
Esta técnica de tal
dificulta el conocimiento forma
de la que de las
historia dos copias
jurídica a era archivada
completa de cada
en el registro y otrainmueble,
devuelta ya al que los distintos interesado
derechos que
consobre ellos recaen
la anotación se registran en
correspondiente de
distintos libros o ficheros, vinculándose cada anotación solo por una correlación
suinscripción. La inscripción de M e croml yolos datos en las fichas personales se efectuaba mediante
numérica o una identificación invariable.
resúmenes de dichos sraum la licapo titulos. elz Patomh

P010
La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por inmuebles,sino
por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los propietarios.

[Link] REAL.- Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales
por los inmuebles sobre los que recaen; es decir que esta técnica supone la
individalización de los asientos registrales tomando como base los inmuebles. A cada
inmueble se le asigna varios folios y, en ese registro particular, se extiende toda la
historia del dominio, como son transferencias,gravámenes, cargas, etc. en asientos
sucesivos. Esta técnica registral es la más práctica y usual como en Alemania, Suiza,
España, Inglaterra y el Perú
Asi, el artículo 13° de nuestro Reglamento de las Inscripciones expresa: "En el Libro
denominado: "Registro de Propiedad", se harán los asientos de todos los títulos
relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito;expresándose en el
primer asiento la historia del dominio o posesión, y en asientos por separado, unos
a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y demás
derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de
posesión del inmueble".
Conforme al artículo 15° del mismo Reglamento en la misma partida de inscripción
de los derechos sobre inmuebles, se extenderán los asientos de extinción de
aquellos. Por otro lado, de acuerdo al artículo 161 del Reglamento acotado,las
partidas de inscripción serán numeradas al margen con números romanos; cada
libro tendrá su numeración propia comenzando con la Partida I y terminando con el
número que alcance la última foja del libro.
Por último conforme al articulo 17 del mismo Reglamento, los asientos se
numerarán con números arábigos en el orden que les corresponde,colocándolos en
el medio de la página, llenando el renglón con dos líneas rectas,a uno y otro lado
del número.
Posteriormente, la Corte Suprema de Justicia de la República, por acuerdo del 18 de
Junio de 1970 dispuso que el Folio Real se llevará en Libro (Tomos) o en Fichas
movibles, las que tienen seis rubros denominados conforme a las seis primeras
letras del alfabeto a saber:

A. Antecedente dominial, en el que se indicará el Tomo y folio en que corren

las inscripciones trasladadas a la ficha o el número de aquella de donde se ha
hecho la independlización. Al respecto cabe señalar que la intención era que
todas las inscripciones que corren en tomos debian ser trasladadas a dichas
Fichas, pero por razones económicas, no se ha cumplido con dicho traslado, por
lo que actualmente se siguen extendiendo las inscripciones en tomos y sólo las
independizaciones se efectúan en Fichas. Ojala que este traslado de las
inscripciones de tomos a fichas, sea una realidad y ya no se siga utilizando los
tomos que de suyo tienen muchas desventajas. Consideramos que más que un
factor
 económico es negligencia de quienes tienen la obligación de hacer realidad este
traslado.
B. Descripción del inmueble, en el que se dejará constancia de su ubicación C.
Títulos de dominio, en el que se inscribirán las traslaciones del geográfica,superficie,
linderos y demás [Link] de propiedad.
D. Gravámenes, en el que se inscribirán o anotarán, según los casos, las
[Link], en los que se dejará constancia de la extinción de las hipotecas,
embargos y en general todos los gravámenes y [Link] correspondientes al
rubro.
F. Registro Personal, en el que se harán mención de las inscripciones previstas en
los incisos 1°, 2°, 3°, 4°. 6°, 7° y 8° del Art. 2030 del C.C. y que se refierana las
personas que figuran como propietarios.

Por otro lado, las inscripciones en cada rubro, darán lugar a un asiento, el que se
denominará con números arábigos. Cada Ficha será numerada y corresponderá a un Folio;
la numeración de las Fichas, no podría [Link] caso de que fuere necesario usar varias
fichas tendrán todas la misma numeración pero se distinguirá unas de otras mediante las
letras del [Link] señalar que los Registros Públicos lleva un índice por personas y no
por inmuebles. Esto significa que cualquiera puede acudir a dicha Institución,en la Sección
"Manifestación de Libros" si lo hace personalmente o mediante solicitud,para averiguar si
determinada persona tiene inmuebles, para lo cual deberáindicar el nombres-apellido de
dicha persona. No es usual averiguar quién es el propietario de tal o cual inmueble porque,
como repetimos no existe un índice por inmuebles, aunque es verdad que hay un Catastro,

pero se lleva en forma rudimentaria.

[Link] REGISTRAL FRANCES
Este Sistema fue estructurado principalmente por la Ley de Transcripciones de 1855, que
organizaba un Registro de neto carácter personal. No obstante las reformas,
principalmente mantiene inalterable el criterio clásico de transmisión consensual, o sea
que la cosa vendida se transmite al comprador por el simple consentimiento de las partes
sin necesidad de los requisitos de la tradición o inscrípción.
A este sistema se le conoce también como el de la Transcripción o de la Clandestinidad de
los derechos y sólo implica una simple condición o requisito necesario para oponer el
derecho inscrito a los terceros. En rigor, desde la Ley de 25 de marzo de 1855, se han dado
una serie de modificaciones, pues, no obstante denominarse el Sistema Francés como el de
transcripción, cabe señalar que desde 1921, los títulos ya no se transcriben o copian, sino
que el conservador de Hipotecas, entre nosotros Registrador Público, se limita a
formar volúmenes con los documentos presentados, los que son encuadernados a su

criterio.

[Link] REGISTRAL ALEMAN El eminente jurista peruano doctor Bernardo Pardo

Márquez, quien me ha prodigado su amistad y sus enseñanzas y que en estas modestas
páginas le rindo pleitesía, con la sencillez que le caracteriza, al referirse a este aspecto en su
"Derecho Registral Inmobiliario en el Perú", nos explica muy claramente al manifestarnos
que "la organización del Registro Inmobiliario Alemán, se perfeccionaen forma definitiva en
el Código Civil de 1900, sustentándose en dos principios fundamentales: el Catastro y el
Registro territorial (Gundbuch).Estos elementos primordiales, se vinculan estrechamente,
guardando concordancia perfecta, el primero, representa el aspecto físico de la propiedad o
sea la descripción material de la tierra y el segundo, revela al aspecto jurídico de la
propiedad; no obstante, que contempla el dominio de los inmuebles desde dos puntos de
vista, al parecer diferentes, ambos concurren a demostrar la verdad sobre la existencia y
garantía del derecho, siendo común denominador su carácter público".
"El Código Civil señala en forma precisa los derechos que se encuentran sujetos a
inscripción, tales son: el dominio, la superficie, la servidumbre, el retracto,el derecho de
usufructo y los gravámenes hipotecarios sobre derechos registrales"."El Código establece
que la propiedad inmueble se transmite, por el consentimiento unido a la inscripción en el
registro".Continúa Pardo Márquez diciendo que "la formalidad de la inscripción es
requisito sine qua-non para transferir la propiedad y constituir derechos [Link] no se
verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho
personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la
inscripción".
"Los Principios fundamentales que amparan al derecho inscrito son el principio de la fe
pública que concede a la inscripción fuerza probatoria absoluta e inatacable. La inscripción
acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un
derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos erga omnes. En virtud de la
presunción legal juris et de jure (Art. 891) cuando en el registro aparece inscrito un derecho
a favor de alguien,se presume que le pertenece, y a la inversa, si el derecho aparece
cancelado se presume que no existe"."Otra ventaja que se deriva del derecho inscrito., es
que concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien (Art. 902 del C. C. A.)".
Un aspecto de particular trascendencia y relevancia jurídica es el referente a la transmisión
de la propiedad inmueble; al respecto nos dice Pardo Márquez que "la propiedad se
adquiere regularmente por la enajenación voluntaria y la inscripción de la transferencia en
el Libro Territorial del Registro. Pero para
 realizar la inscripción, se requiere la declaración verbal del transferente y del
adquirente,ante el Registrador".
"La inscripción es un requisito indispensable -sine qua non- para la transferencia del
dominio y para la constitución de los derechos reales sobre inmuebles. Sin la inscripción, el
contrato sobre inmuebles sólo produce obligaciones personales carente de efectos reales.
El contrato únicamente concede al adquirente, facultad para solicitar al Juez que obligue al
transferente a acudir al registro a efectuar la declaración de enajenación; mientras no se
cumpla el requisito de la declaración, el transferente continúa en propiedad del inmueble".
"En los actos que no son de enajenación voluntaria, o sea cuando la adquisición se
produce por resolución judicial o por una forma natural (accesión), el adquirente del
dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su
título de adquisición. El que posee un bien como propietario, careciendo de título,
durante el lapso requerido para obtener la prescripción adquisitiva, no puede
considerarse dueño con facultad de libre dominio hasta que esté inscrito el dominio a su
favor".
Como podemos apreciar, el Sistema Registral Alemán sigue la técnica de Folio Real,
ordenándose por fincas: respecto a cada una de ellas da cuenta del propietario y de los
titulares de derechos reales limitados. En Principio, cada finca posee su propia "hoja";
esta"hoja es un cuaderno destinado a recibir las relaciones reales que tiene por objeto la
finca; consta de doce páginas; lo encabezan los datos que permiten identificar el inmueble,
y siguen luego tres secciones destinadas, la primera a las relaciones de propiedad; la
segunda a las cargas y limitaciones en general, yla tercera a las hipotecas y gravámenes
pecuniarios semejantes.
La característica del Registro alemán es que garantiza sus manifestaciones:el que
adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere
válidamente,y se hace dueño a su vez, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA

a) Se sustenta en dos principios fundamentales. El Catastro y el Registro
Territorial; el primero representa el aspecto físico de la propiedad o sea la
descripción material de la tierra y el segundo, revela el aspecto jurídico de la
propiedad;
b) La propiedad inmueble 'se trasmite por el consentimiento unido a la
inscripción en el Registro;
c) La formalidad de la inscripción es requisito sine qua non para transferir la
propiedad y constituir derechos reales;
d) Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene
un simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir
que se extienda la inscripción;
 e) La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario,
o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a
todos "erga omnes";
f) El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar
el bien;
g) El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin
que previamente inscriba su título de adquisición;
h) La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien
aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente,aunque el
dato que publica el folio sea erróneo.

[Link] REGISTRALAUSTRALLINO
Sistema llamado también Acta Torrens, fu1é ideado por Sir Robert R. Torrens,ocupando
el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX. Fue
aplicado por primera vez, en virtud de la Real Property Act. 1858,según e cual, el
proceso enajenativo se halla sumamente simplificado pues es suficiente que los
contratantes llenen un impreso de modelo oficial y lo remitan,junto con el título, a la
oficina del Registro, el mismo que es objeto de calificación por el Registrador quien
expedirá un nuevo título que atribuirá la propiedad como adquirida por simple
ocupación y que hará fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.
La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva [Link]
característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de
sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de [Link] proceso de
inmatriculación, se traduce en un título real inatacable, que es la misma inscripción, la
cual, una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional y no puede invalidarse.
No solo es la prueba o documento justificativo del derecho con adquisición originaria
porque cada título que suscribe el Registrador va liberada de todo posible vicio que
tuviera la adquisición, el instrumento y las partes contratantes. La fuerza probatoria del
título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción [Link] el sistema
australiano no existen los principios registrales de legitimación y fe pública, ya que las
constancias del registro prevalecen siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.
Este sistema se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la
titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de
éste y hace una nueva concesión al comprador,entregándole un nuevo certificado o
título [Link] un carácter absoluto este sistema y no prosperando contra el
contenido del título ninguna acción, éste puede causar perjuicios, por lo que para
reparar tales posibles perjuicios que pudieran sufrir los verdaderos titulares, se adopta
un régimen de seguro, formado por un recargo del dos por mil del valor de los bienes
que se inscriben.
 PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA
a) El proceso enajenativo se halla sumamente simplificado, pues es suficiente
que los contratantes llenen un impreso de modelo oficial y lo remitan, junto con el
título, a la oficina del Registro, quien expedírá un nuevo título, previa calificación;
b) La inscripción es constitutiva, con fuerza
legitimadora y sustantividad absoluta;
c) Existe separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el
negocio jurídico de transmisión de inmuebles;
d) El proceso de inmatriculación, se traduce en un título real inatacable, que es la
misma inscripción, la cual, una vez realizada, se desentiende de la causa obligacional
y no puede invalidarse;
e) Cada título que suscribe el Registrador va liberado de todo posible vicio que
tuviera la adquisición, el instrumento y las partes contratantes;
f)La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su1 contenido no puede

prosperar acción alguna; wonde se inseuhe ce :C1o

g) En este Sistema no existen los principio registrales de Legitimación y Fe
Pública;
h) Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la
titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el
título de este y entrega uno nuevo al comprador.
i) Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen

las inscripciones.
El ordenamiento
[Link] registral
REGISTRAL español fue establecido en su sustancia por la Ley Hipotecaria
ESPAÑOL
de 1861, radicando su importancia en el hecho de ser fuente de la mayoría de las
legislaciones americanas, entre ellas el régimen registral peruano,pues, en el sistema
español para poder transmitir un bien se requiere justa causa o título y la entrega de la
cosa o tradición, lo que significa que la virtualidad del acto trasmitivo inmobiliario,
descansa en la escritura notarial como exteriorización de las relaciones obligacionales. La
inscripción, es declarativa de los derechos y su objetivo es, simplemente, la información a
terceros, pero un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud "juris tantum" que
debe ser destruida para invalidarlo. A su vez, los terceros que adquieren de buena fe un
derecho, que conste perfecto en el Registro, pueden apoyarse en la fe pública registral que
legitima el derecho haciéndolo [Link] inscripción de los derechos de dominio es
facultativa, pero es obligatorio para la constitución del derecho real de hipoteca. Existe ta1
garantía en tanto y en cuanto la misma está inscrita en el Registro.
 Lacruz Berdejo, en su "Derecho Inmobiliario Registral", nos explica muy claramente las
realas fundamentales del registro español en los siguientes términos:(pág.161).
a) El Registro de la propiedad es una oficina pública constituida por el personal
que recibe y valora los documentos (o realiza tareas auxiliares),y libros en los
que se practican las inscripciones. No hay, en el Derecho español, una sola
oficina, sino muchas repartidas por el territorio nacional, cada una con su
circunscripción propia. El acceso a los libros es,en principio,público.
b) El Registro se lleva por fincas, es decir, sigue un sistema de folio [Link] acto
de ingresar una finca en los libros, la inmatriculación, no es una inscripción
corriente, como ocurría en un Registro que fuera un puro depósito de contratos,
sino que supone, a la vez, la apertura del folio,con la descripción que ha de servir
para la identificación del inmueble en lo sucesivo, y la determinación del
propietario y titulares de derechos reales limitados. Determinación que, al no
existir una inscripción anterior de la que pueda derivar su derecho el
inmatriculante, requiere un cierto procedimiento de comprobación de su
titularidad.
Las modificaciones reales se producen con independencia del Registro,salvo la
hipoteca. Es decir, que, en general, el título y modo bastan para transmitir la
propiedad, crear la servidumbre, etc., yello aun cuando se trate de inmueble
que ya están inmatriculados en el Registro. El adquirente de ellos, inscriba o no
su título, es verdadero propietario, y lo mismo el que adquiere la servidumbre
en favor de su finca, etc. Sólo la hipoteca necesita indispensablemente, para
nacer, de la inscripción; sólo entonces, pues la inscripción tiene, además de los
efectos propios de la publicidad, valor constitutivo; con relación a los demás
derechos reales es, según la terminología en uso, meramente declarativa. A esto
le podríamos llamar "principio de no inscripción".
d) La inscripción es voluntaria. Salvo limitadas excepciones, ninguna norma
obliga a inscribir, o castiga al que no inscribe; evidentemente, en materia de
hipoteca el no inscribir impide el nacimiento del derecho; pero más que de una
obligación podemos hablar aquí de una carga. Sin embargo,nuestra legislación
registral estimula la inscripción por diversos medios.
e) Las declaraciones del Registro se presumen exactas. El titular inscrito puede
hacer valer esa presunción de exactitud en el proceso, con la consiguiente inversión de
la carga de la prueba. Pero se trata de una presunción iuris tantum, demostrada la
inexactitud registral, el Registro no atribuye, per se, una titularidad en consonancia con
lo constatado en él (presunción de exactitud del Registro).f)Sin embargo el que
adquiere fiado en la apariencia de titularidad de su transmitente, es protegido (dadas
ciertas circunstancías) de al modo que su adquisición deviene válida y eficaz, una vez
que ingresa en el Registro,
 como si la situación aparente fuera real. Para algunos, únicamente quien
adquiere del que aparece como titular en el Registro tiene segura su adquisición
(principio de publicidad). Más, probablemente en determinados casos no es
preciso la previa inscripción del transferente para obtener la protección registral.
Evidentemente,la confianza en la apariencia, solo puede ser protegida cuando
existe, es decir, cuando el adquirente desconoce la situación real y es engañado por
la aparente (principio de buena fe).Dada esa buena fe, la transmisión se produce a
pesar del dolo o fraude con que actúe el transmitente: el hecho de ser éste titular
registral,determina que tenga la posibilidad de hecho de hacer adquirir, a la persona
que con él contrata, unos bienes-los registrados a su nombre-que él mismo no tiene
(principio de legitimación).
Queda, entonces, en evidencia, la última naturaleza del Registro como aparato
oficial creador de apariencias formales; juega el mismo papel que la posesión con relación a
los bienes muebles, si bien conlas diferencias que median entre la publicidad a través de un
aparato oficial y la que proporciona un hecho natural. La constancia registral no es, sobre
todo,una forma de ser sino, una forma de valer. No quiere decir esto que los derechos no
valen por sí, pero, en cambio, las apariencias registrales tienen un valor formal que puede
llegar a ser independiente del valor material en tanto en cuanto se den las condiciones
precisas para invocar g)El Registro publica derechos y no hechos. Sin embargo, los derechos
la protección del [Link] hacen presumir la existencia de correlativas situaciones
de hecho. Si Primus aparece inscrito como propietario, por este mero hecho se presume iuris
tantum que es poseedor de la finca (presunción posesoria derivada de la de exactitud).
h) La protección registral se otorga a quienes inscriben en el Registro sus títulos, y
por orden de ingreso de aquéllos, conforme a la naturaleza propia de cada derecho
(principio de prioridad).
1) En principio, los cambios registrales se producen exclusivamente a instancia de
parte, o sea que el Registrador no pueda realizar asientos en los libros si no es
solicitado por quien tenca derecho al asiento o resulte perjudicado por él (principio
de rogación).
j) Cada asiento, salvo el primero, debe apoyarse sobre otro anterior,vigente y
suficiente para servirle de base. Tratándose de transmisiones de propiedad, esta
regla quiere decir que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha
recibido del último titular según el Registro (principio de tracto sucesivo).
k) El Registrador debe negarse a inscribir cuando no se den los presupuestos
materiales y formales para la inscripción en el título, el
 solicitante y el Registro; por consiguiente, debe examinar en cada caso si existen
tales presupuestos (principios de legalidad).1)Para conseguir una claridad absoluta en las
manifestaciones del Registro,es preciso que la inscripción pueda publicar con toda
exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre que recae, el contenido del derecho y
la proporción en que al titular corresponde, y, en su caso, el importe del crédito que es
asegurado con hipoteca y el objeto individualizadosobre que recae (principios de
especialidad y determinación).

PECULIARIDADES DE ESTE SISTEMA a)La transmisión de un bien requiere justa causa o

titulo y la entrega de la cosa o tradición.
b) La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es,simplemente, la
información a terceros;e)Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud "juris
tantum" que debe ser destruida para invalidarlo;
d) Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe Pública Registral y que legitima el
derecho haciéndolo inatacable;e)La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero
es obligatoria para la constitución del derecho real de hipoteca.

[Link] REGISTRAL [Link] existe un Sistema Registral Peruano...?

Consideramos que no, porque en nuestra norma positiva se han incorporado todos
lossistemas.A1respecto, la exposición de motivos del C.C. vigente, nos dice: "Antes de
referirnos al articulado del libro de Registros Públicos, en necesario señalar cuál es el carácter
de las inscripciones en nuestro sistema registral.
Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de
inscripción,potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo".
"Son sistemas que admiten la transcripción, aquellos en los cuales los títulos que logran
acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin
abreviación ni omisión alguna (Francia)".
"En los sistemas de inscripción, al contrario, se extrae de los títulos que buscan acogida
registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los asientos
de inscripción correspondientes".
"Nuestro sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive copia de
los título y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un
resumen o extracto del título que logra acceso al registro".
"Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta
inscripción es potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa".
"Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no los
actos que tienen acogida registra; mientras que son obligatorias aquellas que
 establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes".
"Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la existencia de un
acto si éste no se ha inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez del acto
jurídico. Mientras que son simplemente declarativos los que admiten la existencia del
acto a pesar de su falta de inscripción".

" Qué establece nuestro Código al respecto'?".

"Es cierto que en el C. Civil se encuentra una amplia variedad, pues al lado de la
inscripción de la hipoteca que resulta constitutiva, tenemos la transferencia de
propiedad y otros derechos reales cuya inscripción es declarativa. También se encuentra
el caso de la inscripción de las personas jurídicas, que de acuerdo a lo señalado por el
artículo 77° del Código, es constitutiva".
"Toda esta variedad no es causal, pues pretende otorgar a la inscripción de cada
institución la naturaleza que a ella le sea más conveniente".
"Mucho se ha discutido la necesidad y conveniencia de establecer un sistema registral
constitutivo de derechos y actos jurídicos y muchas voces se han levantado sosteniendo
esta posibilidad, quizás entusiasmados por la aparente perfección del sistema registral
alemán".
"En este sentido, cabe mencionar el Proyecto del Libro de Registros Públicos que fuera
presentado a la Comisión Revisora por la ONR, en el que se proponía adoptar el sistema
constitutivo de la inscripción y hacerlo en forma progresiva,es decir comenzar por algunas
grandes ciudades para luego extender este sistema al resto del país".
"Esta idea de extender paulatinamente la inscripción constitutiva no parece adecuada,
por cuanto obligaría al país a regirse por normas jurídicas distintas según el lugar de
residencia y además porque debemos reconocer la enorme posibilidad de que esta
generalización no se cumpla y en lugar de que la indeseable circunstancia de tener
regímenes jurídicos distintos, sea momentánea e episódica, pase a ser permanente".
De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposición de motivos del C.C.
reconoce la existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice "es cierto que en el
Código Civil se encuentra una amplia variedad consecuentemente nos dan la razón cuando
afirmarnos que no tenemos un sistema [Link] todos es no tener ninguno.
En la misma exposición de motivos, se señala cuatro razones para consagrar que la
inscripción sea declarativa y sólo por excepción que sea constitutiva;nosotros
consideramos que son pretextos más no razones, por lo siguiente:
1. No poseer catastro nacional verdaderamente [Link] que con un
poco de esfuerzo podemos tener un catastro eficiente e ir perfeccionándolo.
2. La realidad española es diferente; si ellos prefieren la inscripción declarativa,
nosotros la preferimos constitutiva, por sus ventajas obvias.
 Lo costoso se justifica, si en la inscripción hay celeridad, pero con seguridad.
Dejemos ya de copiar leyes ajenas y tratamos la nuestra.
3. Si adoptamos el sistema constitutivo, desaparecerá el temor de que "no
significa garantía alguna de que efectivamente vaya a inscribirse todo acto
inscribible". Los Registros Públicos cumplieron cien años como Institución el 2 de
enero de 1988; estos temores ya hubieran sido superados si se hubiera adoptado
el sistema constitutivo. Ojalá que no transcurran otros cien años y sigamos con los
mismos temores.
4. El hecho deque se haya establecido la consensualidad en un artículo, el 949,no
es ninguna razón valedera para seguir con una modalidad que es inconveniente y
peligrosa; es que ignoramos los numerosos casos de estafas y estelionatos, por el
hecho de vender un mismo inmueble a varias personas?.

Por otra parte, para el C.C., el término "inscripción", que lo emplea en su sentido más genérico,
se refiere a la inscripción definitiva, a la anotación preventiva o marginal, a la cancelación y en
general a cualquier acceso al registro que las normas legales permitan.

REGISTROS PUBLICOS

[Link] DE REGISTROS PUBLICOS

En general,Registros Públicos, es una oficina pública en que un
funcionario,debidamente autorizado y de acuerdo a ley, da fe de determinados actos
en relación con sus atribuciones. En especial, Registros Públicos, ahora denominada
Supe rintendencia Nacional de los Registros Públicos, es tina Institución Técnico-
Jurídica autónoma, destinada a contener la publicidad de las inscripciones, de los actos,
contratos , resoluciones judiciales y administrativas que determina la ley con el objeto
de garantizar el derecho de los inscribientes terceros.
De acuerdo al artículo primero del Decreto Legislativo N° 119, los Registros Públicos
constituyen un organismo público descentralizado del Sector Justicia,cuya finalidad es
la inscripción y publicidad de los actos que la ley determina.
La exposición de motivos del Reglamento General delos Registros Públicos,aprobada
por la Corte Suprema de Justicia de la República, con fecha 16 de Mayo de 1968,
expresa que las leyes peruanas sobre registros,siempre han sido sucintas y someras;
la mente de los legisladores ha sido dejar que los reglamentos se encarguen de
desarrollar los principios generales por ellos establecidos; así sucedió desde la ley del
2 de enero de 1888 que creó el Registro de la Propiedad Inmueble y los codificadores
de 1936 siguieron la misma políticas, es por tal razón que la Corte Suprema ha
considerado,en diversas
 ejecutorias, que el Reglamento General y el Reglamento de las Inscripciones
constituyen verdaderas leyes. El C.C. vigente sigue la misma tónica.
La declaración I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
consagra la autonomía de los Registros. Dicha autonomía surge de la simple lectura del
artículo 1038 del Código Civil del 36, el cual habla de los Registros como una "Institución"
o sea un organismo especial del Estado, sujeto a la dirección de la Junta de Vigilancia; no se
trata, pues como comúnmente se cree, de una Dirección del Ministerio de Justicia, sino de
un organismo autónomo, que tiene, entre otros funcionarios, un Director General, un Jefe
de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, o ahora Dirección Nacional.
Desde el punto de vista administrativo-funcional, la autonomía de los Registros también
es una realidad; prueba de ello es que sus resoluciones se dictan siguiendo trámites
propios y que sólo el Poder Judicial puede modificarlas.

2. LEY DEL 2 DE ENERO DE 1888.

Esta Ley crea el Registro de la Propiedad Inmueble y dispone en sus lineamientos
generales que el Registro de la Propiedad Inmueble se establece en la República y se halla
bajo la dirección e inspección del Poder [Link] la Ley del 25 de Noviembre
de 1982 determina la constitución de la Junta de Vigilancia que reemplazó a la Corte
Suprema en la función que desempeña en el Registro.
Dicha Ley, en su artículo segundo dispone que se lleve un Registro General de las
propiedades radicadas en la República y registros particulares en capitales de
departamentos y provincias, que sea conveniente establecerlos. Los registros son
territoriales, significando esto que los actos y contratos que son materia de inscripción se
registran en la jurisdicción en que se halla el inmueble. En sus artículos tercero y cuarto se
refieren a los contratos que son susceptibles de inscripción tales como los de enajenación y
demás traslativos de dominio;enfiteusis, censos, servidumbre, hipotecas legales, judiciales y
convencionales,anticresis y cualquier derecho real; las interdicciones judiciales, las medidas
precautorias, los embargos, las demandas y toda providencia o resolución ejecutoriada que
destruya o limite el derecho de libre disposición del propietario los derechos del usufructo,
uso y habitación, entre otros. Tales títulos, para su inscripción requieren de la formalidad de
la escritura pública,ejecutoria o documento auténtico, expedido por autoridad
competente,conforme a las leyes.
En cuanto se refiere a la obligatoriedad de las inscripciones, éstas tienen carácter
facultativo porque los interesados se hallan en libertad para registrar o no sus títulos, pues,
sólo a ellos conviene acogerse a los beneficios de la ley,conforme lo establece el artículo
quince de dicha ley, cuando expresa: "Los que actualmente tengan algunos de los derechos
u obligaciones que deban registrarse,pueden hacerlo, para aprovechar las ventajas de esta
ley, dento del plazo que señala el Re-lamento que debe dictarse".
De acuerdo al artículo séptimo de esta Ley: "No podrá oponerse a tercera persona el dominio
total o parcial, derechos reales, hipotecas, contratos, ni los demás títulos de derechos
especificados en los artículos 3 ° y 4 ° , sino están debidamente registrados dentro del
término que señale el reglamento que debe dictarse para el cumplimiento de esta ley". Por
otro lado, conforme al artículo 16° si se inscribiesen actos o contratos que son nulos por la
ley, no se subsana la nulidad con el hecho de la inscripción". Esto significa que la inscripción
no sanea los títulos que son nulos con arreglo a las leyes.
Estos son los caracteres más importantes de la Ley del 2 de Enero de 1888,que hasta la
fecha no han sido superados, pues, nuestro Reglamento General y de las Inscripciones,
conservan, con ligeras modificaciones, estos aspectos señalados que, obviamente, urge su
incorporación en una Ley Orgánica de los Registros Públicos, adoptando un Sistema
Registral de acuerdo a nuestra realidad.

[Link] REGISTROS PUBLICOS EN EL CODIGO CIVIL DE 1936.

Las normas sobre los Registros Públicos están contenidas en la sección quinta del Libro
IV del Código Civil de 1936, actualmente derogado,según el cual se le denomina "Registros
Públicos". Anteriormente se le denominó "Registro de la Propiedad Inmueble, Mercantil y
de la Prenda Agrícola", que por ser descriptiva de los Registros que comprendía era muy
limitada e inapropiada,por lo que la que indica nuestro Código Civil del año 36, "Registros
Públicos",por su amplitud de concepto, permite involucrar las diversas clases de registros
que se han establecido y se han seguido estableciendo, es la más conveniente y se adecua
a la realidad de evolución constante de ésta Institució[Link] que la
denominación "Registros Públicos" tiene una significación lata y abarca a todo lo que sea
"registración", siendo lo ideal que se unifique en una sola gran institución registral, todo
lo que sea susceptible de registrar,como son los registros de vehículos, registro fiscal de
venta a plazos,registro electoral, etc. etc., con la condición de que tengan carácter
pú[Link] este criterio se dictó el Decreto Ley 19309, pero los "intereses creados", han
podido más, habiendo quedado en anteproyecto la Ley Orgánica de los Registros Públicos,
no obstante tener grandes [Link]ún el artículo 1036, que encabeza las disposiciones
generales, "los Registros Públicos" de que trata este Código son los siguientes:
1) Registro de la propiedad inmueble, 2) Registro de Personas Jurídicas;3)Registro de
Testamentos; 4) Registro de Mandatos; 5) Registro Personal;6)Según el Decreto
Legislativo N° 119, que modifica este artículo, los Registros de Prenda Industrial y
que el de Personas Juridicas comprende los siguientes Libros: Sociedades Civiles,
Asociaciones, Fundaciones, Cooperativas y
Empresas de Propiedad Social.
 También, el Código Civil es modificado en cuanto se refiere a la estructura orgánica, pues
la Junta de Vigilancia la conforman otros miembros,conforme estudiamos en el Capítulo
V, además de otras modificaciones.
El Código Civil, conatiene en una serie de artículos, los principios Registrales,como son
de Legalidad, Especialidad1, entre otros, los que han sido ampliamente estudiados en el
Capítulo II, por lo que consideramos que no es necesario referirnos a este aspecto.
Nuestro Código Civil, en materia Registal, se complementa con los Reglamentos General
y de las Inscripciones, Reglamento del Registro de Testamentos, Reglamento del Registro
Mercantil y otras normas modificatorias y ampliatorias, que serán motivo de análisis en
posteriores capítulos.

[Link] REGISTROS PUBLICOS EN EL CODIGO CIVIL DE 1984

En el Libro IX de nuestro novísimo Código Civil, se trata de los Registros
Públicos,apreciándose mejor sistematización que en el derogado; así, el Título I se refiere a
las Disposiciones Generales, en cuyo Art. 2008 se indica los registros públicos de que trata
el Libro acotado, pudiendo apreciar que se omiten algunos Registros, como el Registro
Mercantil, de Buque y de Prenda Industrial,aunque en el segundo parágrafo del Art. 2009
hace referencia a otros y los demás regulados por leyes especiales; consideramos que éste
parágrafo debía formar parte del 2008. Por otro lado, se crea un Registro nuevo, el de
bienes muebles, el mismo que será materia de reglamentació[Link] aspecto encomiable es
de que el C.C. vigente incorpora los Principios Registrales, precisamente en las disposiciones
generales, a diferencia del derogado que lo hacía en el Título referente al Registro de la
Propiedad Inmueble, como que si tales principios se aplicaran sólo a dicho [Link]
Principios son el de Legalidad y Rogación en el Art. 2011, el de Publicidad en el 2012, de
Legitimación en el 2013, el de Fe Pública Registral en el 2014, el de Tracto Sucesivo en-el
2015,el de Prioridad en el 2016 y en el 2017,se omite los de Especilidad e Impenetrabilidad.
Estos Principios han sido tratados ampliamente en el Capítulo II, parte pertinente.

El Titulo II se refiere al Registro de la Propiedad Inmueble, en cuyo Art. 2018 serebaja de

diez a cinco el número de años para la primera inscripción de dominio;en el 2019 se señalan
los actos inscribibles en éste registro, incorporándose como actos nuevos inscribibles los
contratos de opción, los pactos de reserva de propiedad, los contratos de arrendamiento,
sin distinción de su duración, es decir que pueden inscribirse cualquier clase de éstos
contratos;y ya no se consideran como acto inscribible la protesta de hipoteca; conforme al
Art.2021los actos o títulos referentes a la sola posesión, que no han cumplido con el plazo
de prescripción adquisitiva, no son [Link] Titulo III trata sobre el Registro de
Personas Jurídicas, ampliándose el número de Libros de este Registro según el Art. 2014 y
son los de Comités, de Comunidades Campesinas y Nativas y de Empresas de Derecho
Público.
 Consideramos que el inc. 4 del Art. 2027 es un acierto, pues según duche dispositivo legal
acotado el nombramiento y facultades de los administradores y representantes se inscriben
en la propia partida de la persona juridica,siguiendo la misma técnica del Art. 18 de la Ley
General de Sociedades, ya no en el Registro de Mandatos; consideramos que este mismo
principio debe regir para todas las personas jurídicas.
El Título IV trata del R. Personal, no siendo ya inscribible la Protesta de Hipoteca, por cuanto
el tutor y curador se encuentran obligados a prestar garantía que debe recaer en inmuebles
específicamente determinados y no están obligados a prometer hipotecar bienes que puedan
adquirir en el [Link]ás porque se encuentra expresamente prohibida por el Art. 1106
del C.C.,según el cual se prohíbe constituir hipoteca sobre bienes [Link] es
inscribible la adopción, porque esta no afecta la capacidad de la persona, sino el estado civil.
En el Título V se trata de] Registro de Mandatos y Poderes a diferencia del
[Link],que sólo se refería al Registro de [Link] Título VI se refiere al Registro
de Testamentos, estando vigente también el Reglamento del Registro de Testamentos,
aprobado por la Corte Suprema de Justicia de la República, en acuerdo de fecha 22 de enero
de 197O,cuyo texto integro se publica en este libro.
En el Título VII trata del Registro de Declaratoria de Herederos y en cuyo Art.2041 se
indican los actos 'Inscribibles en este Registro, pero se omite la anotación preventiva de la
solicitud de declaratoria de herederos, quees la que abre folio real, conforme al Decreto
Legislativo 127 de 12 de junio de [Link] ultimo, el Título VIII trata del Registro de Bienes
Muebles, y según el Art.2043 son objeto de estos registros los bienes muebles registrables
de acuerdo a ley y esto supone la reglamentación correspondiente,aunque indica que son
inscribibles en estos registros, todos los actos y contratos establecidos en el artículo
2019,en cuanto sean aplicables.
CLASES DE REGISTROS DE QUE TRATA EL [Link] respecto la Exposición de Motivos señala
que del examen del Libro IX del Código Civil podemos extraer 3 conclusiones:

3. Son registros a los que se les aplica los principios de derecho registral.

REGISTROS JURIDICOS Y REGISTROS ADMINISTRATIVOSEstas denominaciones tienen

relación con el tipo de publicidad que proporcionan los registros;
1. Se regula registros jurídicos y no registros administrativos.2. Se
trata registros que desarrollan temas de derecho civil.

Los registros administrativos son los que arrojan lo que llamaremos "Publicidad noticia"
y se oponen a los registros jurídicos en cuanto estos emiten lo que denominaremos
"Publicidad efecto".
 Los interesados acuden a los registros administrativos en busca de información que
suponen veraz, pero que de ningún modo les otorga seguridad jurí[Link]í, las personas
naturales son sujetos de derechos y obligaciones por su sola existencia, sin importar para
ello si se encuentran o no inscritas en el registro de nacimientos.
Por otra parte, una persona tiene determinados derechos y obligaciones derivados de su
mayoría de edad, sin ser trascendente si se encuentra o no inscrito en el registro electoral.
En general, puede señalarse que la inexistencia de una inscripción referida a estos
registros, no importa la inexistencia de la persona, ni de sus derechos y obligaciones, ni
autoriza a otras personas a actuar como si aquella no existiera.
Todos estos registros, a los que llamamos administrativos, están orientados sólo a que las
personas tomen conocimiento de determinados hechos que los publicitan, pero de ningún
modo establecen efectos, expresados en derecho y obligaciones, de acuerdo a la
ignorancia o conocimientos que se tienen de dichos hechos.
En cambio, cuando se acude a un registro jurídico, se busca la que llamamos "Publicidad
efecto", expresada en el hecho de que la inscripción o la falta de inscripción produce
consecuencias jurídicas distintas en cuanto a losderechos,las obligaciones y los actos de
las partes y los terceros.
Por ejemplo, el derecho real de hipoteca no inscrito no existe como tal (art. 1099,inciso
3°); una separación de patrimonios no tiene efecto respecto de terceros si no aparece
inscrita (artículos 295 y 319~; una causal de nulidad que no aparece de lo publicado por el
registro no afecta a quien haya adquirido un derecho bajo su amparo creyendo que la
nulidad no existía (artículo 2014).
Todos estos ejemplos indican que se está ante registros cuyas consecuencias de la
publicidad son distintas a las de la falta de ella, por tratarse de publicidad efecto.
Estos registros jurídicos, que arrojan publicidad efecto, son los que en general integran
el derecho registral y en particular son los que tienen tratamiento legislativo en nuestro
Código Civil.
Los otros registros, los que arrojan publicidad noticia, los administrativos,forman parte
del derecho administrativo, aun cuando en algunos casos tengan un tratamiento más o
menos detallado en el Código Civil regulados en los artículos 70 a 75.

REGISTROS QUE TRATAN TEMAS DE DERECIIO CIVIL Sucede sin embargo, que dentro de
los diversos registros que arrojan esta publicidad efecto hay algunos cuyos alcances no
pertenecen al ámbito del derecho civil.

Esta es una referencia concreta al Registro Mercantil que, por abarcar materias que no
son propias del derecho civil no tienen un tratamiento específico en el
Código. No es que piense que este registro no debe existir, sino que debe ser regulado
por una legislación especial, como en efecto sucede.

REGISTROS A LOS QUE SE APLICAN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Por último, y esto
relacionado con el hecho de que estamos tratando de registros jurídicos, los registros
que tienen tratamiento en nuestro Código son aquellos a los que es posible aplicar los
principios de derecho registral reconocidos en nuestra legislación y tradición jurídica
como los de rogación,calificación, legalidad, publicidad, legitimación, fe pública registral,
tracto sucesivo y prioridad, que agota gran parte del contenido del Título 1, relativo a las
Disposiciones Generales, aplicables en todoslos registros.
En resumen, el área del derecho registral, del cual se ocupa nuestroCódigo Civil, es la
relativa a los registros que siendo jurídicos tratan de temas de derecho civil y a los que
es posible aplicar los principios registrales [Link] otro lado, con referencia al
Título I del Libro IX. Registros Públicos,Disposiciones Generales, la misma Exposición de
Motivos señala que entre nosotros la denominación "Registros Públicos" alude a una
inscripción en la quefunciona una serie de registros, entre los que figuran algunos de los
que son desarrollados en este libro.
Esto puede ocasionar alguna confusión, por cuanto puede inducir a creer que este
libro agota todo lo concerniente al tema de los Registros Pú[Link] lo contrario no
existe identificación entre el Libro IX del Código y los Registros Públicos.
Este libro trata en algunos casos de registros que no tienen ubicación en
ladependencia estatal humana "Registros Públicos", como son los de bienes muebles,
existiendo por otro lado la de registros que pertenecen a dichainstitución como el
Mercantil, pero que no son objeto de regulación en este Código,por no tratarse de
materias reguladas por el Código [Link] libro trata de expresar las pautas generales
y principios a todos los registros, y de modo particular, pero no exclusivo, a los
registros de que se ocupa.
Es posible que emplear el término "Derecho Registral" haya sido más [Link]
emplearlo, sin embargo, no implica la existencia de un error legislativo, sino
simplemente obliga a aclarar que no existe identificación entre este libro y la
institución llamada Registros Públicos.
[Link] Y FUNCIONE,S DE LOS REGISTROS [Link].-Estando al
tenor del artículo primero de la Ley Orgánica de losRegistros Públicos, aprobada por
Decreto Legislativo N° 119, de fecha doce de Nacional de los Registros Públicos es
la inscripción y publicidad de los actos que la ley determina, de este enunciado legal
podemos apreciar que la
Institución Registral descansa sobre dos pilares fundamentales, cuáles son la INSCRIPCION
y la PUBLICIDAD. La inscripción, que requiere el análisis exahustivo y mínucioso que debe
realizar el Registrador para dar ingreso a un título determinado, es decir, previa calíficación
del mismo. En realidad, la CALIFICACION REGISTRAL es lo substancial de la función registral,
esta función es un deber-derecho del Registrador, función indelegable, intuito persona. El
Registrador, de acuerdo al Principio Registral de Legalidad, debe calificar el título, teniendo
en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros de tal
modo que puedan tener acceso a los Registros sólo los títulos justos y perfectos y de esta
suerte los Registros podrán cumplir a cabalidad su principal y primera finalidad, cual es la
INSCRIPCION de los actos y contratos que la ley [Link] no se trata solamente de
decir que el Registrador "debe calificar" los títulos,sino que, previamente, dicho funcionario
debe estar idóneamente preparado,capacitado, ser un erudito en materia registral,
notarial, tríbutaria, comercial,etc., lo que significa que quién pretenda ser Registrador debe
ser un profesional altamente preparado, de no ser así, muy a nuestro pesar, seguiremos
soportando "observaciones" faltos de sustento legal, faltos de verdad legal, sin la
fundamentación debida causando serios problemas al usuario y a la misma Institución,
porque las observaciones infundadas, recargan inútilmente las labores propias de los
Registros. En consecuencia, para que se cumpla la finalidad registral, cual es la inscripción
de los actos, debe haber capacitación previa,idoneidad, constante estudio y actualización
y no caer en la rutina y mediocridad.
La secunda finalidad o segundo pilar en que descansa la Institución Registrales la
PUBLICIDAD,que conlleva dos conceptos: primero, que estando al Principio Registral de
Publicidad, se presume, sin aceptar prueba en contrario, que todos están enterados del
contenido de los asientos de inscripción, y segundo, que los funcionarios de los Registros
están oblígados a manifestar al público en general,del contenido de los asientos de
inscripción y títulos que están archivados en dicha Institución, por ser emínentemente
pública. Por otro lado, la publicidad significa la verdadera garantía que prestan los
Registros,tanto a los inscribientes cuanto a terceros, es decir a los terceros civiles y a los
terceros registrales.
FUNCIONES.-De conformidad con el artículo segundo del Decreto Legislativo acotado,son
funciones de los Registros Públicos.
a) Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y racionalizar las actividades
registrales a nivel nacional, así como controlar su funcionamiento.
b) Elaborar y mantener actualizada la Estadistica Registral y realizar
publicaciones legales de naturaleza registral.
c) Capacitar al personal en las técnicas registrales para la mejor realización de
la función registral.
 De conformidad con el artículo cuarto los reglamentos respectivos establecerán las normas
de procedimientos y funciones, así como de técnica registral. Dichos reglamentos serán
aprobados por Decreto Supremo.

[Link] ECONOMICO DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Antes de referirnos al Régimen Económico propiamente dicho, debemos recordar que los
Registros Públicos cobra una TASA por los servicios que presta,ya sea inscripciones, expedición
de certificados, manifestación de libros, etc., no siendo pues un impuesto sino una
contraprestación por un servicio que se obtiene. Los montos que se abonan están establecidos
en el Arancel aprobado por D. Supremo N° 37-944-JUS, de fecha 28 de junio de 1944, cuyo
texto y Anexo se reproducen íntegramente en esta edición, en la parte referente a las normas
legales relacionadas con los Registros Públicos.

7. SISTEMA NACIONAL Y LA SUPERINTENDENCIA DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Por Ley N° 26366, publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el día 16 de Octubre de 1994,
se crea el Sistema Nacional y la Supe rintendencia de los Registros Públicos.

DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

SU FINALIDAD.-Se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de
mantener y preservar la unidad Y coherencia del ejercicio dela función registral en todo el
país orientado a la especialización, simplificación,integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.

REGISTROS QUE COMPRENDE.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo

jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los
siguientes Registros. (Art. 2°).
a) REGISTRO DE PERSONAS NATURALES, que unifica los siguientes registros:-
Registro de Mandatos y Poderes;
-Registro de Testamentos;
- Registro de Declaratoria de Herederos;-
Registro Personal;y
b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS, que unifica los siguientes - Registro de
[Link]:
- Registro de Personas Jurídicas;-
Registro Mercantil;
 - Registro de Sociedades Mineras.,
- Registro de Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos;
- Registro dle Sociedades Pesqueras;
- Registro de Sociedades Mercantiles;
- Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley;y
-Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.c)REGISTRO DE
PROPIEDAD INMUEBLE, que unifica los siguientes registros:
-Registro de Propiedad Inmueble;
- Registro de Buques;
- Registro de Embarcaciones Pesqueras;
- Registro de Aeronaves;
- Registro de Naves;
- Registro de Derechos Mineros;y
- Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos.
d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES,que unifica los siguientes registros:
- Registro de Bienes Muebles;
- Registro de Propiedad Vehicular;
- Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
- Registro de Prenda Industrial;
-Registro de Prenda Agrícola;
- Registro de Prenda Pesquera;
-Registro de Prenda Minera;y
- Registro de Prenda de Transportes.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.
El Registro Predial se incorporará al Registro de Propiedad Inmueble en un plazo
improrrogable de cinco (5) años contados a partir de la fecha de entrada en
vigencia de la Ley 26366.
No están comprendidos en el Sistema Nacional de los Registros Públicos los
Registros Administrativos y los registros normados por N's 291, 344,345 y 351 de
la Comisión del Acuerdo de Cartagena.

GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL.- Son garantías del Sistema Nacional de los
Registros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;y
d)La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás
responsabilidades que corresponda conforme a ley.
DE LOS REGISTROS La Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales ubicadas
en el ámbito geográfico de las Regiones, el Registro Predial transitoriamente,y los demás
registros creados por leyes especiales son organismos públicos desconcentrados de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos a que se refiere el Artículo 10° de la
Ley 26366.
AUTONOMIA.- Todas estas entidades tienen patrimonio propio y autonomía registral,
administrativa y económica con las limitaciones establecidas en la Ley del Sistema
Nacional.
SU PRESUPUESTO.-Los registros públicos que integran el Sistema financiarán su
presupuesto con los ingresos que se generen por la aplicación de sus tasas registrales,
donaciones, legrados transferencias y otros recursos provenientes de instituciones
públicas y privadas y de la cooperación técnica y financiera internacional, aceptada de
acuerdo a ley, así como con sus ingresos financieros,sin perjuicio de hasta el 3% del total
de los ingresos por tasas registrales que cobran todos los Registros Públicos, que integran
el Sistema; de los cuales el 1%constituirá un Fondo de Compensación para los Registros
que lo requieran.
DE LOS REGISTRADORES PUBLICOS
Los Registradores Públicos y los integrantes de los órganos de segunda instancia
administrativa de los Registros Públicos que integran el sistema, sonnombrados por el
órgano competente de cada Registro. Para acceder al cargo se requiere ser peruano,
abogado y haber aprobado el concurso público de méritos supervisado por la
Superintendencia y de acuerdo al Reglamento que para tal efecto expedirá esta
[Link] órgano rector de cada registro, en primera instancia, y la Superintendencia,en
última instancia administrativa, aplican las sanciones administrativas a los registradores
públicos, conforme se determine en el estatuto.
DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DELOS REGISTROS
PUBLICOS SU NATURALEZA.-Se crea la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos como organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector
del Sistema Nacional de los Registros Públicos, con personería juridica de Derecho
Público, con patrimonio propio y autonomía funcional,juridico regístral, técnica,
económica, financiera y administrativa.

normas técnico-administrativas de los Registros Públicos estando encargadde

publicidad de los actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema
Nacional.

SU INTEGRACION.-Se integra bajo la competencia de la Superintendencia Nacional de

los Registros Públicos todos los registros existentes en los diferentes sectores públicos a
que se refiere el Artículo 2° de la Ley 26366. La integración de los Registros Públicos a
nivel nacional se ejecutaráprogresivamente en el plazo de un año contado a partir de la
entrada en funcionamiento de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos,con el
objeto de modernizar el Sistema, dotando a los Registros de una
organización,procedimientos y tecnología avanzada en materia de archivo e información
registral.

SU DOMICILIO.-La Superintendencia tiene domicilio y sede principal en el Departamento

de Lima, Provincia de Lima; podrá establecer oficinas descentralizadas en el territorio de
la República.

SUS ORGANOS.-La Superintendencia está conformada por los órganos de la Alta

Dirección,las Gerencias Legal y de Informática y la Oficina de Control Interno, cuyas
funciones se especifican en el Estatuto.

DE LA ALTA DIRECCION

DEL SUPERINTENDENTE
El Superintendente Nacional de los Registros Públicos es el funcionario de mayor nivel
jerárquico de la Superintendencia y ejerce la representación legal de la misma. Es
designado por el Presidente de la República, a propuesta del Ministerio de Justicia, por
un período de cuatro (4) años y sólo podrá ser removido del cargo por incurrir en
negligencia, incompetencia o inmoralidad.

REQUISITOS PARA SER SUPERINTENDENTE.-Para ser Superintendente se requiere:

a) Ser peruano.
b) Tener título de abogado y haber ejercido la profesión por un período no menor
de diez (10) años.
c) Gozar de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional.
d) No tener ningún tipo de participación directa o indirecta en las entidades
que contraten conforme al Artículo 191° previsto en la Ley 26366.

ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL SUPERINTENDENTE:

a) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de
simplificación,modernización e integración de los registros públicos que
comprenden el Sistema.
b) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la
normatividad vigente;c)Autorizar la modificación de la estructura organizativa de los
Registros que integran el Sistema, a propuesta de los mismos;
d) Promover la realización de estudios e investigaciones en materia registral;e)
Promover la capacitación de los registradores públicos y demás personal de los
registrosdel sistema;Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y
mantenimiento de los archivos registrales;
g) Coordinar campañas masivas de inscripciones;
h) Las demás que la ley señale.

DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO.- En caso de ausencia o impedimento temporal del

Superintendente es reemplazado por el Superintendente Adjunto,el que será
designado igual que el [Link] ser Superintendente Adjunto se requiere
tener título de abogado y haber ejercido la profesión por un período no menor de
cinco (5) años, además de los otros requisitos para ser Superintendente.

DEL DIRECTORIO
El Directorio es el órgano de la Superintendencia encargada de aprobar las políticas
de su administración. Está integrado por un representante de la Presidencia del
Consejo de Ministros, un representante del Ministerio de Economía y por el
Superíntendente Nacional de los Registros Públicos, quien lo preside.

SUS ATRIBUCIONES.-Las atribuciones y obligaciones del Directorio están contenidas

en el Artículo 181 de la Ley 26366.

DEL CONSEJO CONSULTIVO Está integrado por un representante de cada una de las
siguientes instituciones:
Ministerio de Transportes,Comunicaciones,Vivienda y Construcción
- Ministerio de Energía y Minas.
- Ministerio de Agricultura;
- Junta de Decanos de los Colegios de Abocados;
- Colegio de Ingenieros del Perú.

DEL REGIMEN ECONOMICO Y FINANCIERO La Superintendencia financiará su

presupuesto con los siguientes ingresos:

a) Hasta el 3% del total de los ingresos por tasas registrales que cobran todos
los Registros Públicos que integran el Sistema; de los cuales el 1%
 constituirá un Fondo de Compensación para los Registros que lo requieran.b)
Los legados, donaciones, transferencias y otros recursos provenientes de
Instituciones públicas y privadas así como de la Cooperación Técnica y Financiera
Internacional, aceptados de acuerdo a Ley.
c) La renta generada por los depósitos de sus ingresos en el sistema financiero.
d) Los ingresos propios generados por las publicaciones que realice.

DEL REGIMEN LABORAL

El personal de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos estácomprendido
dentro del régimen laboral de la actividad privada. Cabe resaltar que los Registros
Públicos de Lima y Callao, conforme a la Segunda Disposición Complementaria de la Ley
26366, constituye un organismo público desconcentrado de la Superintendencia, con
autonomía registral, económica y administrativa, en el ejercicio de las funciones que le
corresponden conforme a ley.

ORGANOS DE LOS REGISTROS PUBLICOS

1°.SUPERINTENDEIVCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un organismo descentralizado
autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de Registros Públicos, con
personería jurídica de derecho público, con patrimonio propio y autonomía funcional,
jurídico registral, técnica, económica,financiera y administrativa-, está comprendida en el
volumen 05 del Sector Público.
La Superintendencia tiene por objeto dictar las políticas y normas técnico-administrativas
de los Registros Públicos estando encargada de planificar,organizar normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripción y la publicidad de los actos y contratos de los
Registros Públicos que integran el sistema Nacional.
La Superintendencia tiene domicilio y sede principal en el Departamento de Lima,
Provincia de Lima, podrá establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la
República.

TRIBUNAL REGISTRAL
El Tribunal Registral será la Segunda y última Instancia en el Procedimiento Registral y
cuyas atribuciones se determinarán oportunamente, de conformidad con el Art. 50° del
Anteproyecto del Reglamento General de las [Link] en vía de Apelación
respecto a las decisiones de los Registradores Públicos.
OFICINAS REGISTRALES
Conforme lo establecido por el art. 31 de R.G. En cada Departamento,habrá por lo menos
una Oficina Registral, cuya jurisdicción, coincidirá con la demarcación política; pero, por
razones de mejor servicio, el Directorio puede extender la jurisdicción de una Oficina y
crear otras.
El responsable de cada Oficina Registral es el Registrador, quien se encarga de las
inscripciones y publicidad de los 'actos que la ley determine.
En caso de ausencia lo reemplazará el secretario o empleado de mayor categoría
administrativa.
En las Oficinas Registrales con pluralidad de Registradores, estos se reemplazarán
mutuamente en caso de ausencia e impedimento temporal.

EL REGISTRADOR PÚBLICO
Los Registradores son funcionarios públicos especializados quienes ejercen con
autonomía actos jurisdiccionales -administrativo. respecto a las inscripciones y
certificaciones.
Para ser Registrador se requiere ser peruano de nacimiento, Abogado y acceder al cargo
previo concurso de méritos.

SUS ATRIBUCIONES
1) Calificar los títulos que se les presente.
2) Ordenar y suscribir las inscripciones.
3) Liquidar y controlar la cobranza de los derechos registrales.
4) Expedir certificados.
5) Manifestar al público las inscripciones y documentos que obren en los
archivos a su cargo.

REGISTROS QUE COMPRENDE LOS REGISTROS PUBLICOS

De conformidad con el artículo 2002 del Código Civil vigente los registros públicos de los
que trata el Libro IX son los siguientes:
1.- Registros de Propiedad Inmueble.
2.- Registro de Personas Jurídicas; conforme al art. 2024 del C.C. consta de los
libros siguientes:
- De Asociaciones
- De Fundaciones
- De Comités
- De Sociedades Civiles
- De Comunidades Campesinas y Nativas
De Cooperativas
De Empresas de Propiedad Social
De Empresas de Derecho Público
- De los demás que establece la ley
3.- Registro de Mandatos y Poderes.
 4.- Registro Personal.
5.- Registro de Testamento.
6.- Registro de Declaración de Herederos.
7.- Registro de Bienes Muebles.
Además de estos registros, según el segundo párrafo del artículo 2009 del C.
C.,quedan comprendidos los siguientes:
8.- Registro de Naves.
9.- Registro de Aeronave.
10.- Registro de Prenda Agrícola.
Según el mismo dispositivo legal acotado, última parte, quedan comprendidos
también los demás regulados por leyes especiales,tenemos que entender que se
refiere al Registro de Prenda Industrial que existe actualmente y el Registro
Mercantil.

SECCION DE REGISTROS DE PROPIEDAD INMUEBLE

OFICINA DE LIMA

SECCION DISTRITO (S)

PRIMERA: LIMA
SEGUNDA: LA VICTORIA LURIGANCHO
TERCERA: MIRAFLORES LURIN
CUARTA: PUEBLO LIBRE SAN MIGUEL BRENA
QUINTA: COMAS RIMAC SANTA ROSA
SEXTA: SAN ISIDRO HUAROCHIRI
INDEPENDENCIA
SEPTIMA: SANTIAGO DE SURCO BARRANCO
CANTA
OCTAVA: SAN BORJA PUCUSANA
PUNTA HERMOSA
NOVENA: PACHACAMAC VILLA MARIA DEL
TRIUNFO SAN MARTIN DE PORRES
LOS OLIVOS
DECIMA: ATE
SAN JUAN DE LURIGANCHO LINCE
SURQUILLO
DECIMO
PRIMERA: CHACLACAYO
PUNTA NEGRA
SAN JUAN DE MIRAFLORES
SAN BARTOLO
DECIMO MAGDALENA DEL MAR
SEGUNDA: JESUS MARIA
SANTA MARIA DEL MAR