👷‍♂️¿Qué es el Supervisor o Equipo de Supervisión?

 Durante la ejecución de una obra, el constructor necesita tener una contraparte

técnica y de control dentro del mismo escenario de obra.
 Esta contraparte debe ser presencial.
 En el sector formal, esta figura es valorada.
 En algunos sectores, todavía se considera un gasto innecesario.

👷‍♀️Supervisor de Obras: Rol y Responsabilidad

 Es un equipo profesional que:
o Vela de manera directa y permanente por la correcta ejecución del
proyecto de construcción.
o Asegura el cumplimiento del contrato.
o Representa los intereses del propietario durante todo el proceso de
obra.

📋 Características del Supervisor de Obras

 Formado por ingenieros civiles o arquitectos.
 Deben tener:
o Experiencia suficiente en el tipo de proyecto que se supervisa.
o Conocimiento técnico adecuado.
 El supervisor representa y defiende los intereses del propietario durante la
ejecución física del proyecto.

🧩 Presencia del Supervisor de Obras: Obligación

 En todo proyecto de construcción debe existir un equipo de supervisión que
actúe como contraparte de la empresa constructora.
 En obras del Estado → la supervisión es obligatoria.
 En obras privadas → depende del interés del propietario.
 La labor de supervisión siempre es presencial.

👥 Composición del Equipo de Supervisión

 El equipo debe ser suficiente para realizar todas las tareas necesarias.
 En una obra mediana, puede estar compuesto por:
o 🧑‍🏭 Jefe de Supervisión
 o 👷 Supervisor de Campo
o 📑 Supervisor del Contrato y Técnico
o 🦺 Supervisor de Seguridad

✅ FUNCIONES DEL SUPERVISOR DE OBRAS

1. Control de ejecución
o Verificar que se cumpla el plazo previsto, el costo contratado, y la
calidad especificada.
2. Cumplimiento normativo
o Asegurar que las actividades del proyecto sigan las normas y
reglamentos vigentes:
 Técnicos
 Legales
 Administrativos
 Laborales
 Otros aspectos relacionados
3. Calidad
o Control eficiente de:
 Materiales utilizados
 Procedimientos constructivos
 Calidad final del proyecto
4. Aspectos económicos
o Hacer seguimiento y controlar el presupuesto económico y financiero
de la obra.
5. Resolución de problemas
o Emitir opiniones técnicas fundamentadas.
o Proponer soluciones a incompatibilidades u omisiones.
o En caso necesario, tramitar soluciones con el gerente de proyecto o
especialista.
6. Seguridad e higiene
o Controlar el cumplimiento de las normas de seguridad, higiene y
operatividad.
7. Capacidad del personal
o Verificar que el personal técnico y obrero asignado tenga:
 La capacidad
 La idoneidad
 La cantidad necesarias
8. Avance del proyecto
o Controlar el avance de obra según la programación acordada.
o Exigir medidas correctivas al contratista si es necesario.
9. Modificaciones al proyecto
o Asegurar que cambios e incompatibilidades se incorporen a los planos
de replanteo.
10. Cierre del proyecto
o Aprobar la:
 Liquidación económica y administrativa
  Dossier de calidad
 Planos “As Built” (tal como se construyó)

🧭 ORGANIZACIÓN DE LA SUPERVISIÓN DE
OBRA
🔹 Estructura del equipo

 Puede ser:
o Un equipo de profesionales dirigido por un Jefe de Supervisión (como
un Ingeniero Residente), o
o Solo un ingeniero, si el proyecto lo permite.

🔹 Objetivo

 Representar los intereses del propietario.

 El equipo debe estar alineado a esa tarea.

🔹 Configuración

 Suele ser menor en número que el staff del constructor.

 Pero no debe estar muy alejado en proporción.

🔍 CONTROLES QUE EJERCE EL SUPERVISOR

✅ Tipos de controles

1. Contractual y administrativo
2. Económico
3. Técnico, de calidad y de seguridad

📌 Relevancia

 El éxito de la supervisión depende de la ejecución eficaz de estos tres tipos de

control.
 El propietario debe tener mecanismos de monitoreo, ya que la interacción con
el supervisor es crucial.

🛠️INICIO DE OBRA
✍️1. Firma de Contrato
  Se realiza después de designar al constructor (ganador de la buena pro).
 Puede demorar algunos días por requisitos legales y administrativos.
 Durante ese tiempo:
o Se debe revisar el contrato.
o Se pueden negociar términos aún.
o El constructor entrega garantías y documentos técnicos.

🔸 En obras privadas:

 El proceso puede demorar semanas.

 El supervisor actúa como coordinador para agilizar el inicio.

🔸 En obras públicas:

 La ley establece plazos fijos.

 Este proceso se llama "perfeccionar el contrato".
 Si no se firma dentro del plazo → se anula la ejecución del proyecto.

🏞️2. Entrega de Terreno

 Se realiza después de la firma del contrato.

 Es un acto obligatorio en todo proyecto de construcción.
 A partir de ese momento:
o El constructor es responsable del terreno o ubicación.
o Se firma un acta de entrega de terreno con la supervisión como
representante del propietario.
o Se puede iniciar la obra físicamente.

🏗️3. Inicio de Obra Privada

 Requisitos que deben estar especificados en las bases o contrato:

o Acta de entrega del terreno
o Licencia de obra
o Permisos adicionales necesarios
 Ese día:
o Se inicia el conteo del plazo de ejecución.
o Se apertura el cuaderno de obra con el asiento inicial de la
supervisión.

🏛️4. Inicio de Obra Pública

Requisitos según el Reglamento de Contrataciones del Estado:

  Supervisor designado
 Expediente técnico completo entregado al constructor
 Entrega del terreno
 Entrega del adelanto directo

Plazo:

 Todo el proceso debe cumplirse dentro de los 15 días posteriores a la firma

del contrato.

A partir de ese día:

 Se apertura el cuaderno de obra.

 Se inicia el plazo de ejecución.
 La organización de obra por parte del constructor debe haberse preparado
desde antes.
 El día inicial, la obra ya debe empezar según la programación establecida.

🏗️INICIO DE OBRA
✍️Firma de Contrato

 Se realiza luego de determinar al constructor que ejecutará el proyecto.

 Puede demorar algunos días, ya que requiere cumplir ciertos requisitos.
 Durante ese tiempo:
o Se recomienda revisar el contrato.
o Se puede intentar negociar términos.
o El constructor entrega:
 Las garantías necesarias
 Algunos documentos técnicos no solicitados en la propuesta.

🏢 Obra Privada – Condiciones para iniciar

Deben estar especificadas en las bases o contrato:

 Acta de entrega del terreno

 Licencia de obra obtenida
 Permisos de construcción

Ese día:

 Se inicia el plazo contractual de la obra.

 Se apertura el cuaderno de obra con el asiento inicial hecho por la
supervisión.
🏛️Obra Pública – Condiciones según normativa

Según el Reglamento de la Ley de Contrataciones del Estado:

 Supervisor designado
 Expediente técnico completo entregado al constructor
 Entrega del terreno
 Entrega del adelanto directo

Todo esto debe cumplirse en los 15 días posteriores a la firma del contrato.

Ese día:

 Se apertura el cuaderno de obra

 Comienza el plazo contractual
 El constructor ya debe estar organizado para iniciar conforme a la
programación

⚙️PROCESO DE OBRA
🔎 Seguimiento del proyecto

 Desde el inicio, se debe controlar en todo momento:

o Costo
o Plazo
o Calidad
 Es fundamental utilizar herramientas de planificación, como lo hace el
constructor.
 La supervisión debe aplicar seguimiento permanente con las mismas
herramientas.

📃 Aplicación del contrato

 Durante todo el proceso, debe aplicarse el contrato de obra en su totalidad.

 El control contractual se concreta con la aplicación constante de todas las
cláusulas del contrato.

📘 CUADERNO DE OBRA
📑 Definición y funciones

 Es la bitácora oficial de una obra.

 Se anotan todas las ocurrencias, consultas y decisiones diarias.
 Tiene valor legal y probatorio en caso de controversia.
  Debe estar legalizado en notaría.
 Las anotaciones se hacen como asientos numerados.
 Lo usan:
o Una persona del equipo de supervisión
o Una persona del constructor

🕐 Reglas de uso

 Debe mantenerse al día. Responsables:

o Jefe de Supervisión
o Residente de Obra
 Si se concluye un libro antes de terminar la obra, se debe abrir un segundo
libro.
 Las fechas de inicio y finalización que figuran ahí tienen valor legal.
 El cuaderno debe estar siempre en poder del supervisor.

🔧 MODIFICACIONES DE OBRA
🛠️¿Por qué ocurren?

 Son frecuentes durante la construcción.

 Causas:
o Compatibilización del proyecto
o Deseo del propietario
o Imposibilidad física de ejecutar algún detalle
 Requieren análisis y aprobación de la supervisión.
 Pueden implicar:
o Cambio en el monto
o Cambio en el plazo
o Por tanto, una modificación contractual

📏 Tipos de variaciones

 Cambios en el alcance: adicionales o deductivos

 Cambios en el plazo: ampliaciones

En contratos a precios unitarios puede haber:

 Modificación por mayores metrados (propio de esa modalidad)

📌 Formalización

 Toda modificación debe ser:

o Registrada en el cuaderno de obra
o Aprobada formalmente
 En proyectos bien organizados, se utiliza una “Orden de Cambio”, firmada
por:
 o Supervisor
o Constructor
 Es fundamental que estén consideradas en los planos “As Built”

➕ ADICIONAL DE OBRA
📈 Definición

 Es un aumento de:
o Partida existente
o Nueva partida no contemplada en el expediente técnico
 Debe ser indispensable para avanzar o culminar el proyecto.
 Puede implicar:
o Presupuesto adicional
o Ampliación de plazo
 Solo se puede ejecutar con aprobación de la supervisión

⏳ Posibles efectos

 Si afecta una actividad crítica, puede aumentar el plazo contractual.

 En obra pública:
o Límite: 15 % del presupuesto
o Si se excede → requiere aprobación de la Contraloría General de la
República
 En obra privada:
o Se busca limitar los adicionales
o Esto puede generar conflictos con el constructor

🧾 Procedimiento

 El constructor debe tener seguridad de aprobación previa.

 De ser posible, establecer en contrato quién puede autorizar un adicional.
 La cobranza se hace mediante una valorización separada de la principal.
 Todo adicional implica una adenda al contrato.

➖ DEDUCTIVO DE OBRA
📉 Definición

 Disminución de partida o metrados que no son necesarios para culminar el

proyecto.
 Debe estar permitida por la modalidad del contrato.
 Generalmente es:
o Solicitado y aprobado por la supervisión
 o Formalizado mediante Orden de Cambio
o Registrado y aprobado en el cuaderno de obra

💰 Efecto económico

 Genera una modificación del monto contractual.

 Se refleja en valorizaciones de avance, descontando lo que no se ejecutará.

Puede ir asociado a un adicional, cuando se elimina una partida y se reemplaza por

otra.

⌛ AMPLIACIÓN DE PLAZO DE OBRA

📅 Definición

 Aumento del plazo contractual de la obra.

 Requiere:
o Aprobación de la supervisión
o Conocimiento del propietario

📃 Formalización

 Debe emitirse una adenda al contrato con:

o Nuevo plazo
o Nuevo cronograma
 Genera:
o Mayores gastos generales variables durante el tiempo de ampliación

✅ Causas válidas

1. Cuando se aprueba un adicional que afecta la ruta crítica

2. Por atrasos no imputables al contratista
3. Por caso fortuito o fuerza mayor

 El contrato debe contener una cláusula sobre ampliaciones de plazo

⚠️Riesgo de conflicto

 Las ampliaciones de plazo son una de las principales fuentes de conflictos.

 El constructor suele tener plazos ajustados, por lo que intentará justificarlas.
 La supervisión (siguiendo indicaciones del propietario) hará todo lo posible por
evitar la ampliación del plazo contractual.
 Intereses contrapuestos entre partes son frecuentes.
📑 ADENDAS AL CONTRATO DE OBRA
 Son contratos modificatorios del contrato principal.
 Se firman por mutuo acuerdo entre las partes.
 Se aplican siempre que el contrato principal lo permita.
 Modifican cláusulas relacionadas con:
o Adicionales de obra
o Deducciones de obra
o Ampliaciones de plazo

Por tanto, toda modificación contractual debe formalizarse con una adenda.

🔥 CONTROVERSIAS EN LA OBRA
❗ ¿Qué son?

 Eventos comunes durante el proceso de obra.

 Son diferencias de opinión o posición entre actores del proyecto.
 Pueden aumentar de intensidad si no se encuentra una vía de solución.
 Deben manejarse con la mayor racionalidad posible.

⚔️Causa raíz

 Los intereses del propietario y del constructor son contrapuestos.

 Las controversias son de naturaleza contractual y siempre tienen
consecuencias económicas.

⚠️Riesgo

 Un contrato poco claro puede incrementar los conflictos.

🧭 Fases de la Gestión de Conflictos

Fase Descripción
Redacción clara del contrato, talleres de alineamiento, matriz
Prevención
de riesgos.
Identificación
Canales formales, reuniones, monitoreo de alertas.
temprana
Negociación directa Reuniones bilaterales para acuerdos técnicos/económicos.
Mecanismos formales Activación de cláusulas: conciliación, DAB, arbitraje.

🛠️SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
🔁 Etapas del proceso
 1. Trato directo o conciliación
2. Junta de Resolución de Disputas (JRD)
3. Arbitraje
4. Poder Judicial

 Si no se fija en el contrato, solo puede usarse la conciliación.

🤝 Trato directo

 Funciona si ambas partes ceden posiciones o hay buena fe.

 Pero no todos los proyectos logran resolver sus conflictos en esta etapa.

🧩 TIPOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Tipo Características principales
Informal, rápida, económica. Depende de la voluntad de
Negociación directa
las partes.
Con un tercero neutral. Tiene valor legal. Requiere buena
Conciliación
fe.
Arbitraje Formal, privado. El laudo es vinculante. Costoso y largo.
Litigio judicial Última instancia. Público, caro, lento.
Junta de Resolución Preventiva y reactiva. Emite recomendaciones o
(DAB/DRB) decisiones obligatorias.

🧑‍⚖️JUNTA DE RESOLUCIÓN DE DISPUTAS (JRD)

🔹 ¿Qué es?

 Mecanismo donde una o varias personas independientes del proyecto,

designadas por ambas partes, resuelven las controversias durante la ejecución
del proyecto.

🔹 Composición

 Miembros: 1 a 5 personas.
 Deben ser ingenieros o arquitectos con experiencia en proyectos de
construcción.
 Son contratados permanentemente, aunque no estén presentes todo el tiempo.
 Ambas partes pagan sus honorarios.

🔹 Proceso

 La parte interesada activa el mecanismo ante una disputa.

 La Junta emite una decisión en corto plazo.
 La decisión debe ser respetada por ambas partes.
🧠 Ventajas

 Mayor certeza técnica y legal.

 Mayor rapidez.

🔸 Tipos de Juntas

 DRB: solo recomendaciones

 DAB: decisiones obligatorias
 CDB: ambas funciones

⚖️ARBITRAJE
📌 Definición

 Un árbitro o tribunal arbitral (3 o más) resuelve la controversia tras escuchar

a ambas partes.
 Los árbitros son abogados externos al proyecto.

📝 Laudo arbitral

 Es la decisión final, con valor legal equivalente a una sentencia.

 Suele ser un proceso lento.
 Muchas veces el laudo se emite después de terminado el proyecto.

💼 Requisitos

 Árbitros capacitados e imparciales.

 Las partes deben aceptar previamente su decisión.

⚠️OBSERVACIONES ADICIONALES
 Actualmente, la mayoría de controversias terminan en arbitraje.
 Pocas causas pueden llegar al Poder Judicial.
 Una controversia de gran magnitud podría terminar en la resolución del
contrato.

💬 Proyectos privados

 Se intenta resolver por trato directo, porque el arbitraje implica:

o Tiempo largo
o Costos elevados
o Resultado incierto
🏛️Proyectos públicos

 Es difícil aplicar trato directo.

 Generalmente se termina en:
o Arbitraje
o (Posiblemente) Poder Judicial

🚫 PENALIDADES
🔹 Definición

 Son sanciones contractuales por infracciones cometidas por las partes.

 Aplicadas por la supervisión de obra, como parte de sus funciones.

📚 Fuentes

 Algunas sanciones están definidas en normas como la G050 de Seguridad.

 Otras deben estar explícitamente señaladas en el contrato.

🔸 Ejemplos:

1. Finalización fuera del plazo contractual

2. Desatención del constructor a requerimientos del supervisor
3. Reemplazo del residente sin aviso

💵 Aplicación

 Siempre son de tipo económico.

 Se descuentan de:
o La siguiente valorización
o O la liquidación del proyecto

🚫 Consideraciones

 El constructor puede oponerse legalmente.

 Se recomienda agotar todas las opciones antes de aplicar sanciones.
 Las sanciones pueden romper la relación entre partes y generar más
controversias.
 Por eso, es importante revisar las penalidades antes de firmar el contrato.

🏁 RECEPCIÓN DE OBRA
📦 ¿Cuándo se realiza?
  Al concluir todos los trabajos estipulados en el contrato.
 El constructor transfiere al propietario lo construido, para su uso.
 Desde este momento, el constructor ya no tiene relación física con la obra.

🧾 Proceso

1. El contratista solicita la recepción.

2. Se realiza revisión y prueba de todos los ambientes y equipos.
3. Se elabora una punch list (pliego de observaciones).
4. El constructor tiene un plazo para levantar las observaciones.
5. Se hace una segunda revisión.

✅ Resultado

 Si las observaciones están resueltas → se firma el Acta de Recepción de Obra.

 Si no están resueltas → se da un plazo perentorio adicional.
 Si el constructor no las levanta → la supervisión puede hacerlo y cargarle el
costo.

✍️El Acta de Recepción es el único documento que prueba el fin de obra.

📘 LIQUIDACIÓN DE OBRA
🔄 ¿Qué es?

 El cierre administrativo y económico del proyecto.

 Se inicia después de la recepción y del último pago al contratista.

📑 Quién lo hace

 Usualmente, lo elabora el constructor y lo aprueba la supervisión.

 También puede ser realizado directamente por la supervisión.

⏳ Plazo

 Se espera concluir 60 días después de la recepción del proyecto.

📋 Contenido

 Informe final contable que:

o Establece el costo final de la obra
o Determina si hay un saldo pendiente para el constructor
o Resume valorizaciones, adicionales y deductivos
 El constructor entrega:
o Dossier de calidad
o Cuaderno de obra cerrado
 o Planos As Built

📁 DOSSIER DE CALIDAD
🗂️¿Qué contiene?

 Documentos que validan la calidad de ejecución del proyecto:

o Certificados
o Protocolos
o Instrucciones
o Hojas técnicas
o Planos As Built
o Correspondencia del proyecto

🏗️PLANOS AS BUILT (Tal como se construyó)

📝 Definición

 Planos redibujados con todos los cambios realizados durante la construcción.

🛠️Elaboración

 Realizados por el constructor

 Aprobados por la supervisión

📌 Contenido

 Trazo real de instalaciones

 Ubicación y medidas reales de los elementos

📎 Supervisión

 Debe existir un registro de modificaciones para elaborar los planos.

 Si hay observaciones, se corrigen hasta lograr una versión final satisfactoria.

🔚 FINALIZACIÓN CONTRACTUAL DEL

PROYECTO
🏁 Cierre formal

 La supervisión entrega al propietario:

 o La liquidación aprobada
o El dossier de calidad
o Los planos As Built
 Así se concluye oficialmente el proyecto.

⚠️Dificultades

 Esta etapa suele ser larga y tediosa.

 Muchas veces los involucrados ya están trabajando en nuevos proyectos.
 Esta labor administrativa no suele ser rentable, por lo que se posterga.

🏘️REGULACIÓN DEL USO DEL SUELO

 El Estado Peruano, mediante sus organismos, controla el uso del suelo en todo
el país.
 Esto incluye:
o Uso de terrenos urbanos
o Qué se puede construir en ellos

✅ Solo se pueden construir proyectos que cumplan con los parámetros urbanísticos
establecidos por el Estado.

📏 PARÁMETROS URBANÍSTICOS
 Son ratios o reglas que limitan o condicionan lo que se puede edificar en un
lote urbano.
 Los emiten las municipalidades provinciales.
 Su cumplimiento es obligatorio para todo proyecto.
 Últimamente, el Ministerio de Vivienda también ha empezado a emitir
parámetros, lo cual ha generado desorden al superponerse con las
municipalidades.

📝 PROCESO DE APROBACIÓN DE UN
PROYECTO
Para obtener licencia de obra, se siguen estos pasos:

1. Emisión del Certificado de Parámetros

2. Aprobación del anteproyecto
3. Aprobación del proyecto definitivo

Al aprobar el proyecto definitivo, se emite la Licencia de Obra, lo que habilita

legalmente su construcción.
🏛️APROBACIÓN DEL ANTEPROYECTO Y
PROYECTO
🔹 Comisión Calificadora de Arquitectura

 2 delegados del CAP + 1 delegado de la municipalidad

 Revisa:
o Cumplimiento de parámetros
o Normativa del RNE (Reglamento Nacional de Edificaciones)

Si hay observaciones → el proyectista debe corregir y volver a presentar.

 La aprobación tiene vigencia de 3 años.

🔹 Otras comisiones

Una vez aprobado el proyecto arquitectónico:

1. Pasa a la Comisión Revisora de Estructuras (CIP + Municipalidad)

2. Luego a la Comisión Revisora de Instalaciones (CIP + Municipalidad)

Con todas las aprobaciones → se emite la Licencia de Obra.

👷 REVISORES URBANOS
 Mecanismo alternativo creado por el Ministerio de Vivienda.
 Arquitectos o ingenieros inscritos en el ministerio pueden:
o Revisar proyectos
o Emitir un informe de aprobación
o Este informe se presenta a la Municipalidad, sin pasar por las
comisiones tradicionales

⚠️Este mecanismo ha creado desorden en la autorización de proyectos.

✅ CONFORMIDAD DE OBRA
 Se solicita a la Municipalidad al concluir la obra.
 Verifica que el edificio fue construido según el diseño aprobado.
 Es requisito para inscripción en SUNARP.

Si hay modificaciones, estas pueden ser aceptadas si no violan los parámetros

urbanísticos, y deben ser aprobadas por la Comisión Revisora de Arquitectura.
💸 CONTROL ECONÓMICO DE LA SUPERVISIÓN
 La supervisión debe:
o Conocer, controlar e interpretar el desarrollo económico del proyecto
o Asegurar que el dinero entregado al contratista se traduzca en avance
real

💰 FINANCIACIÓN DE UN PROYECTO
🔹 Definición

 Asegurar el flujo de fondos para ejecutar la obra.

🔹 Fuentes posibles:

 100 % del propietario

 100 % de terceros
 Combinación

❗ Los fondos se entregan en el tiempo, no son montos estáticos ni únicos.

📊 Fase inicial

 Se realiza un estudio de factibilidad:

o Evalúa costos y beneficios
o Determina si “vale la pena” ejecutar el proyecto
o Si es positivo → se define el esquema de financiación

🧮 Insumos del análisis de factibilidad

 Costo y precio de venta de inmuebles

 Costo de capital
 Plazo de ejecución
 Rentabilidad esperada

En proyectos del Estado, la factibilidad considera beneficios sociales, no monetarios.

🏦 FUENTES DE FINANCIACIÓN
  Bancos comerciales
 Inversionistas
 Pre-ventas o asociaciones con futuros clientes

🧠 Toda fuente tiene un costo que se debe considerar en la viabilidad del proyecto.

⚠️El promotor debe tener definida la fuente y oportunidad de financiamiento.

🏦 BANCOS
 Captan excedentes del mercado y los prestan a proyectos.
 Solo hay cuatro bancos grandes en Perú → poca competencia.
 Requieren:
o Flujo asegurado de re-pago
o Porcentaje de preventa asegurado

✅ FACTIBILIDAD DEL PROYECTO

 Análisis económico previo:
o Costos actuales
o Situación del mercado
o Costo del financiamiento
o Rentabilidad aproximada

Con estos datos se decide ejecutar o no el proyecto.

🔹 En el Estado

 Se mide también la rentabilidad y costo social.

 INVIERTE PERÚ (del MEF) evalúa y aprueba estos proyectos.

🛡️GARANTÍAS
 Instrumentos financieros entregados por el contratista:
o Aseguran su compromiso y protegen al propietario.
 La más común: Carta fianza

🔹 Casos más comunes:

 Por fiel cumplimiento

 Por adelanto en efectivo
🧾 CARTA FIANZA
 Emitida por una institución financiera.
 Avala al propietario contra incumplimiento del contratista.
 Expresada en un monto monetario fijo.
 Su obtención es clave para la reputación empresarial.

📐 PRESUPUESTO DE OBRA
 Representa el costo estimado del proyecto.
 Se construye:
o Dividiendo por especialidades
o Descomponiendo en actividades con valor económico
 Esta estructura se llama EDT

En contratos a suma alzada, el presupuesto es la referencia de desempeño.

💵 DESEMBOLSOS Y VALORIZACIONES
 El propietario paga al contratista según el avance físico, salvo en los adelantos.
 La herramienta estándar es la valorización.

💲 ADELANTOS
🔹 ¿Qué son?

 Dinero entregado sin avance físico previo.

🔹 Tipos:

1. Adelanto en efectivo
2. Adelanto para compra de materiales

Siempre requieren una garantía.

🔸 Consideraciones:

 Se descuentan proporcionalmente de futuras valorizaciones.

 Deben estar previstos en el contrato.
  Son comunes en obras públicas, pero raros en privadas.

📊 VALORIZACIÓN
🔹 Definición

 Cálculo económico del avance parcial del proyecto.

 Se basa en la misma estructura del presupuesto.
 Se repite en cada periodo establecido por contrato.
 Sirve para realizar los pagos parciales al contratista.

🔸 Modalidad contractual

 En suma alzada → se considera pago a cuenta

 En precios unitarios → cada valorización es cancelatoria

🔢 Tipos de valorización

1. Valorización principal
o Sobre el presupuesto base
o Refleja avance económico real
2. Valorización de intereses
o Por pagos atrasados
3. Valorización de adicional/deductivo de obra
o Para trabajos fuera del presupuesto original
4. Valorización por mayores gastos generales
o Cuando se extiende el plazo de obra

📈 REAJUSTES
 Son actualizaciones del monto del presupuesto por causas ajenas al desarrollo
directo de la obra.
 Su objetivo es proteger al proyecto frente al alza de precios de los recursos
(materiales, mano de obra, etc.).
 Deben estar expresamente reconocidos en el contrato.
 El reajuste más común es el que se realiza mediante fórmula polinómica.

✅ Las fórmulas polinómicas buscan reflejar el efecto de la inflación sobre la economía.

 Durante épocas de baja inflación, se dejaron de usar.

 Con el reciente aumento inflacionario, podrían volver a usarse regularmente.
💰 RETENCIONES
 Común en contratos de obra.
 Se retiene un porcentaje de cada valorización como fondo de garantía.
 Este fondo se devuelve al constructor tiempo después de finalizada la obra.

🔒 El porcentaje más común: 5 %

➤ El contratista cobra el 95 % de cada valorización aprobada.

Plazo de devolución:

 Lo indica el contrato.
 Suele ser al menos 90 días después de la recepción del proyecto.

🎯 Finalidad:

 Cubrir fallas de calidad que aparezcan en la primera etapa de uso del proyecto.
 También permite descontar adeudos pendientes del constructor durante la
liquidación.

📉 AMORTIZACIONES
 En cada valorización, se debe amortizar proporcionalmente los adelantos
otorgados al constructor.
 La amortización se calcula como un porcentaje equivalente al avance de obra
del periodo.

📌 Es importante que en la valorización final se haya amortizado el 100 % de los

adelantos entregados.

📅 CRONOGRAMA DE AVANCE VALORIZADO

¿Qué es?

 Es una proyección de los montos valorizados que se ejecutarán por unidad de

tiempo.
 Se elabora antes del inicio de la obra.
 Es presentado por el constructor y anexado al contrato.

Rol de la supervisión:

 Debe revisar la coherencia del cronograma.

  Validar que represente fielmente la secuencia real de trabajos.

Comparación constante:

 El avance real (medido en valorizaciones) se compara permanentemente con

este cronograma.
 Así se determina el porcentaje de adelanto o atraso de la obra.

Porcentaje de atraso permitido:

 Muchos contratos establecen un límite máximo de atraso.

 Si se supera:
o Se aplican sanciones al constructor.
o Se exige un plan de recuperación.
o Si no se recupera → intervención de la obra y resolución del contrato.

🛠️INTERVENCIÓN DE OBRA
¿Qué ocurre?

 La supervisión asume la dirección y administración total del proyecto.

 Se analiza si el cronograma es recuperable o no.
 En obra pública, el cronograma es clave, pues si se excede el atraso permitido, la
intervención es obligatoria.

📈 CURVA “S”
 Es una herramienta gráfica para el control económico y temporal.
 Ejes:
o Plazo de ejecución
o Valorizaciones acumuladas por unidad de tiempo

¿Qué muestra?

 Dos curvas:
o Cronograma valorizado (planificado)
o Avance real (ejecutado)

👁️‍🗨️Visualiza de forma clara el adelanto o atraso del proyecto.

Uso adicional:
  Puede incluir una tercera curva de interés exclusivo del constructor →
representa el costo real acumulado.

Esta tercera curva forma parte del enfoque de gestión del costo del PMI.

🧮 MEDICIÓN DEL ATRASO DE OBRA

 El supervisor debe realizar un monitoreo constante del atraso.
 Se compara el avance real con el cronograma de avance valorizado pactado
en el contrato.
 El resultado es un porcentaje.

Tolerancia común:

 Entre 5 % y 10 %.

📌 Siempre hay cierto atraso, pero debe mantenerse controlado.

⚠️Reacción frente al atraso:

 El staff del constructor debe tomar medidas para no ampliar la brecha.
 La supervisión debe alertar formalmente si el atraso se amplía.
 El supervisor puede exigir medidas concretas de recuperación.
 Si el staff no reacciona → se puede descalificar al ingeniero residente.

🕒 CRONOGRAMA ACELERADO
 Si el atraso se acerca al máximo permitido, se debe presentar un cronograma de
avance acelerado.
 El objetivo es recuperar el atraso en el corto plazo.
 Este cronograma debe ser:
o Evaluado
o Aprobado
o Monitorizado constantemente

Si no da resultados → se considera intervenir la obra.

🚨 INTERVENCIÓN DE OBRA: EFECTOS

Condición traumática:
  Se activa al día siguiente de aprobada una valorización con atraso superior al
límite del contrato.
 Se registra en el cuaderno de obra.
 El supervisor asume el control total.

Control total:

 Económico: aprueba todos los gastos, se retiene la última valorización.

 Operativo: el staff del constructor trabaja bajo las órdenes del supervisor.

🔚 POSIBLES RESULTADOS TRAS LA

INTERVENCIÓN
a) Recuperación:

 Se acorta la brecha de atraso.

 El constructor retoma el control.

b) Irrecuperable:

 Se resuelve el contrato.
 El constructor deja el proyecto.

⚖️CONSECUENCIAS DE LA OPCIÓN b)
Para el constructor:

 Pierde el proyecto.
 Se le aplican sanciones del contrato.
 Se ejecuta la garantía de fiel cumplimiento.

Para el propietario:

 No se cumple el plazo original.

 Debe buscar otro constructor para terminar la obra.
 Difícil conseguir uno que quiera asumir un proyecto a medio hacer.

⚖️JUICIOS Y DEMORAS
 Si el constructor decide defenderse judicialmente, la obra queda paralizada
hasta que el juez se pronuncie.
  Esto agrava el perjuicio para el propietario.

⚠️Frecuente en obras del Estado.

💵 LIQUIDACIÓN ECONÓMICA
 Tras la resolución del contrato, la supervisión debe calcular:
o Saldo a favor del constructor
o Saldo pendiente de pago al propietario

Esta liquidación debe ser aceptada por el constructor, lo cual no siempre ocurre.

🧑‍⚖️RESPONSABILIDAD DEL SUPERVISOR

 Cuando hay intervención, todos los actores son afectados, incluyendo al
supervisor.
 Es común que el propietario también resuelva el contrato del supervisor.

🏢 DIFERENCIA ENTRE OBRA PRIVADA Y

PÚBLICA
🔹 Obra privada:

 Se evita llegar a la intervención.

 Constructores suelen ser elegidos por su seriedad.

🔹 Obra pública:

 Convocatorias abiertas.
 Mayor probabilidad de intervención.
 Afecta a la comunidad que esperaba la obra.