Modulo I
I.- ORIGEN DE LOS CONDOMINIOS (Introducción) 1
II.- EL CONDOMINIO COMO EMPRESA 2
a) El Administrador y sus Responsabilidades
b) Responsabilidad del Condominio (Accionista)
III.- IMPORTANCIA DE LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS 4
IV.- LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS 6
a) Modalidades de Administración
b) Labores Operativas
c) Labores Administrativas
d) Seguimiento y Control
e) Gestión de Cobros
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Introducción
I.- Origen de los Condominios
La falta de Planificación Urbanística con que se han ido desarrollando las principales ciudades de la
Republica Dominicana, trajo como consecuencia un crecimiento horizontal, hasta el punto que ello
representaba grandes inversiones en servicios tales como, Construcciones de Redes Viales, Redes de
Acueductos, Redes para la Distribución de la Energía Eléctrica, entre otros tipos de Inversiones.
Este crecimiento horizontal fue llenando los espacios de la gran metrópolis que es hoy Santo Domingo,
Santiago y otras ciudades, hasta el punto que no existe disponibilidad de terreno para desarrollar
nuevos proyectos de Viviendas, salvo que se realicen unas que otras expropiaciones para desarrollar
proyectos verticales.
Hoy en día el 95% de los Ensanches y Urbanizaciones que tiene la ciudad de Santo Domingo, tiene
colindante algún barrio de clase social baja, sin ningún tipo de planificación que no sea el desorden,
representando dicha situación una carga económica para el estado debido a las inversiones que tiene
que realizar para brindarles los servicios básicos, por lo que ello constituyen un serio problema a los
precios de ventas de las viviendas o proyecto de apartamentos.
Sin embargo, los Inversionistas, Constructores Inmobiliarios y Desarrolladores de Proyectos han tenido
la necesidad de ir adquiriendo terrenos dentro de la ciudad que tienen las características que hemos
señalado para levantar dichos proyectos. Es decir que la no disponibilidad de terrenos dentro de la
ciudad es lo que obliga a que las nuevas construcciones que se están desarrollando, sean verticales.
Esta verticalidad trae consigo con la ocupación de dichas viviendas, una convivencia de familias con
patrones de educación diferentes, cuya convivencia de estos diversos grupos, forzan la construcción y
diseño de ciertas reglas de juego, capaz de garantizar una vida en condominio organizada, en un marco
de respeto e igualdad entre todos los residentes.
Vivir en Condominios hoy día es una situación muy difícil, que les roba la tranquilidad a las personas y
que les perturba la paz. Por lo general donde hay esa diversidad de familias con patrones y conductas
diferentes difícilmente se vive en armonía y con felicidad y las personas aspiran a tener una calidad de
vida que muchas veces se ve imposible de alcanzar.
Estas características y consideraciones son las que dan origen a esa normas de convivencias o
Reglamentos establecidos mediante la ley 5038, que vamos a estudiar más adelante y la que da origen
al proceso de demanda de un árbitro (Administrador del Condominio) que se encargue de hacer
cumplir esas reglas de juego, para garantizar un vida en condominios con respeto e igualdad, para una
vida digna.
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II.- EL CONDOMINIO COMO EMPRESA
Empresas: Instituciones que persiguen un Beneficio Económico (Lucro).
Una empresa se compone de un grupo de personas con un propósito común, dichas
personas están obligadas a solventar todos los costos operacionales de la misma que
poder tener los resultados que ellos esperan. Por eso se llaman Accionistas.
El Condominio también es una empresa, donde todos los propietarios son los accionistas,
y ellos están en la obligación de costear los costos operacionales del mismo para poder
tener los servicios que ellos esperan tener mediante una Administración Eficaz.
Condominio: El Beneficio Económico del Condominio es La Plusvalía.
Para que ello pueda ser factible, se requiere de una buena Administración. Las Empresas
mal Administradas, no Avanzan (Retroceden). Un retroceso en un Condominio, equivale a
Devaluación.
La gran pregunta… ahora es:
Quien está llamado a garantizar esa Plusvalía?
La Respuesta es simple: El Administrador
EL ADMINISTRADOR Y SUS RESPONSABILIDADES
El Administrador está en la obligación de garantizar al Condominio un servicio
Óptimo en términos Operativos y Administrativos.
Operativamente, el condominio debe estar bien para que el residente no tenga ningún
tipo de contratiempo en el desenvolvimiento de sus actividades cotidianas. Esto es:
Funcionamiento adecuado de las bombas de agua, Ascensores (si los hay), plantas
eléctricas, suministro de agua, control de los estacionamientos tanto de los propietarios así
como los parqueos de visitas, iluminación de escaleras y áreas comunes, la limpieza,
mantenimiento de las áreas verdes, mantenimiento y tratamiento de agua de piscina,
plantas eléctricas en condiciones de operar inmediatamente ante la falta del fluido
eléctrico, limpieza de los depósitos de basura, fumigación periódica, suministrar a tiempo
los productos de limpieza para que el personal de conserjería pueda hacer su trabajo, etc.
Administrativamente, debe rendir los informes correspondientes todos los meses
debidamente soportados y estar al día en el pago de las obligaciones del condominio tales
como: Agua, Energía Eléctrica, Basura, Nomina, Seguridad Social, etc.
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Estos informes deben de estar acompañados de un Estado de Situación o Estado
Financiero Consolidado.
Otras de las responsabilidades del Administrador lo constituye el hecho de que; es
el garante del cumplimiento de las normas de convivencia entre los condóminos.
Debe velar también por hacer una supervisión efectiva al personal bajo su responsabilidad
para el cumplimiento de las obligaciones tendentes a satisfacer los requerimientos del
condominio.
Preparar el Presupuesto Anual de Gastos del Condominio.
RESPONSABILIDAD DEL CONDOMINO.
La Administración de Condominios constituye un camino de doble vía, donde intervienen el
Administrador y los Condóminos. Si bien es cierto que el Administrador tiene
Responsabilidades, no menos cierto es que el Condómino también tiene las suyas.
El Condómino está llamado a respetar las normas de convivencia y el Reglamento
del Condominio, pues ambos constituyen la Regla de Oro para una convivencia
en paz y en armonía y de respeto con sus vecinos. Vivir bajo un régimen de
copropiedad, es una actividad altamente compleja. Muchos propietarios entienden
que porque ellos pagaron una determinada cantidad de dinero por la adquisición
de una propiedad, ello le da derecho a hacer y deshacer, violar el derecho de sus
vecinos y no es así.
Otra de las consideraciones a la que está obligado el Condómino, es:
1.- Realizar su pago a tiempo y por adelantado del Mantenimiento. No
hacerlo implica probables trastornos al desenvolvimiento de la cotidianidad,
penalidades y suspensión de servicios, etc.
Siempre hay resistencia a los cambios, pero es la única forma de resolver los compromisos
del condominio.
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III.- IMPORTANCIA DE LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS
Lo primero que necesitamos es definir, Que es un Condominio?
Conjunto de inmuebles que tienen espacios comunes los cuales son compartidos por los
propietarios y/o residentes en los mismos, en las que intervienen relaciones de mancomunidad y
solidaridad entre dichos propietarios.
Podemos decir también que un Condominio es una Comunidad de Propietarios con áreas y
espacios comunes. Por lo general este concepto aplica más a proyectos de viviendas construidas
verticalmente, aunque existen algunos proyectos construidos horizontalmente que entran a
formar parte de un régimen de Condominios.
Lo segundo es que veamos y resaltemos La Importancia de la Administración de
Condominios.
La Administración de Condominios tiene su importancia en tres (3) aspectos fundamentales:
1. Garantizar el uso adecuado de las áreas comunes.
2. Regular la Convivencia entre los Residentes
3. Garantizar Plusvalía a la Propiedad
Las áreas comunes como su nombre lo indican, es propiedad de todos, y las mismas deben ser
manejadas y operadas con absoluta prudencia y transparencia para no lesionar la convivencia entre los
propietarios y/o los residentes en un condominio. Tal es el caso de un estacionamiento común, pasillo
común, gasebos, piscinas, áreas sociales, etc.
Las áreas comunes deben estar siempre limpias, higiénicas, y estéticamente presentables, ello garantiza
un nivel de calidad de vida, juntamente al nivel de educación y civismo con que se desarrollan las
actividades en las mismas.
Cuando se garantiza el uso adecuado de las áreas comunes y se regula la Convivencia entre los
residentes, donde todos conozcan y respeten las reglas de juego, estamos en presencia de un
condominio que vive en paz, donde las familias pueden tener tranquilidad y vivir todos felices, entonces
podemos decir que es un condominio sostenible al menos en cuanto a normas de convivencia se refiere.
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El otro aspecto que debemos considerar desde la Administración y que no está ajeno a ella, es el
Mantenimiento del Condominio. Un mantenimiento oportuno y adecuado garantiza la Plusvalía de la
Propiedad. Es sencillo, si no hay un mantenimiento adecuado eso significa que las áreas comunes que
son la cara del proyecto, edificio o condominio, se produce el deterioro, la falta de higiene y el
afeamiento de la estética del complejo que se trate. Ello trae como consecuencia La Depreciación del
Inmueble.
Hagamos la siguiente comparación: tenemos dos (2) proyectos o condominios con las mismas
características, uno de ellos esta estéticamente en mejores condiciones que el otro, un propietario de
cada uno de esos proyectos por la situación que fuere decide vender, un potencial comprador visita
ambos proyectos para fines de compra de una propiedad para su familia…..Por cuál de los dos se
decidiría a comprar? es obvio, por el que en mejores condiciones este.
Es esta la razón por la que un mantenimiento adecuado garantiza la Plusvalía de la propiedad que se
trate.
En conclusión podemos decir que:
El Administrador del Condominio; sea una persona física o jurídica está en la obligación de
cumplir y hacer cumplir los parámetros reguladores establecidos para una sana Administración.
El Mantenimiento de los Condominios, juega un papel de primer orden en la Administración, en
el entendido de que el mismo debe garantizar las mejores condiciones en términos de higiene y
estética de los mismos para que no se produzca el fenómeno de la depreciación producto de una
mala Gestión.
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IV.- LA ADMINISTRACION DE CONDOMINIOS
Que es la Administración de Condominios.
Es el proceso mediante el cual se garantizan las Labores Operativas y Administrativas del Condominio.
MODALIDADES DE ADMINISTRACION
Existen dos tipos de modalidades para la Administración de Condominios
a) Interna o Domestica
b) Externa
La Administración Interna o Domestica es aquella que es ejercida por los mismos propietarios, teniendo
como cabeza la Junta Directiva de turno. Esta administración es hecha de manera espontánea por dicha
directiva o algún funcionario que internamente se designe para tales fines. Hasta hace algún tiempo esta
era la más común de todas debido a que permitía el ahorro del pago de una Administración Externa.
No obstante, este tipo de administración termina ganándose enemistades y malquerencias de sus
propios vecinos debido al papel que está llamado a hacer la persona designada para el cobro de la cuota
de mantenimiento, además de que esta persona es también quien tiene que preparar y publicar los
estados financieros del condominio.
La Administración Externa, es la que está regida por el sistema de la libre empresa, ella juega un papel
de primer orden en cuanto a la eficientizacion de los servicios.
Unas de las razones por la que la gran mayoría de los condominios deciden buscan una administración
externa, lo constituye el hecho de evitar las fricciones que se generan con los vecinos morosos cuando se
realiza la Gestión de Cobro del servicio del mantenimiento. Si se pusiera en una balanza que sería lo más
conveniente, la respuesta es que debería ser Externa. Al final de la jornada la Administración interna se
desgasta y con ella ocurre el fenómeno de que todos quieren un servicio Premium, por una paga de
Mendigos.
Labores Operativas y Administrativas
Labores Operativas
Las labores Operativas, son aquellas tendentes a garantizar la funcionabilidad del condominio en
el día a día, estas van desde la Limpieza de las Áreas Comunes, recogida de la basura,
Mantenimiento de las Áreas Verdes, control de la disponibilidad de Gas Común y Combustible de
Planta Eléctrica (Si existen), control del suministro de combustible para planta eléctrica y GLP,
etc.
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Labores Administrativas
Las Labores Administrativas, son aquellas actividades encaminadas a garantizar el desarrollo,
planificación y ejecución de las cotidianidades de la parte Operativa. Ella está llamada a
garantizar el pago de la nómina, el registro de los empleados en la TSS, los descuentos de la
renta (si procede), el pago de los servicios tales como Agua, Energía Eléctrica, Basura, Gas, etc.
Es importante señalar que el no cumplimiento de estas obligaciones pondría en juego la
operatividad del condominio, razón que no se justifica.
Finalmente, la parte Administrativa requiere de una transparencia en el manejo de los recursos,
es por ello que debe haber un registro contable y la emisión mensual del Estado Financiero del
ejercicio presupuestario del mes debidamente soportado. El Estado Financiero debe contener la
relación de las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar estableciendo a quienes se les debe y
quienes son los que tienen compromisos de pagos pendientes.
Seguimiento y Control
Tanto las Labores Operativas, así como las Labores Administrativas, no deben bajo ningún concepto
obviarse ni muchos menos descuidarse porque ello implicaría consecuencias negativas para el desarrollo
de las actividades y las consecuencias podrían ser muy desagradables.
Gestión de Cobros
La Gestión de Cobros esta llamada a ser la garante de la Ejecución Presupuestaria del Condominio y
consecuentemente garantizar la operatividad del mismo sin ningún tipo de contratiempos. Pues si no hay
ingresos el condominio no podrá cumplir con sus obligaciones contractuales, tales como pago de
nómina, pago de TSS, pago de servicios (Agua, Basura, Energía Eléctrica, Suministro de Gas, etc.).
En la Gestión de Cobros se conjugan tanto la parte Administrativa, como la Operativa.
Uno de los procedimientos empleados en algunos condominios para hacer efectiva la Gestión de Cobros,
lo constituye la Suspensión de Servicios tales como Gas y Agua, y aunque estas medidas son odiosas e
indeseables, son las únicas formas que tiene la Administración de hacer los cobros pertinentes por
concepto del mantenimiento para garantizar el sostenimiento del condominio.
Los condóminos pagan puntualmente sus facturas telefónicas y la energía eléctrica de sus respectivos
apartamentos, lo hacen porque si no pagan le suspenden el servicio sin ningún tipo de reparo. Muchas
veces no le dan la debida importancia al pago de sus obligaciones en cuanto a la cuota de
Mantenimiento.