ACCION REIVINDICATORIA
CASO 1
El señor Juan Pérez, propietario legítimo de un lote urbano ubicado en el sector Ricaurte,
cantón Cuenca, inscrito en el Registro de la Propiedad desde el año 2010, ha descubierto
que la señora Teresa Méndez ocupa actualmente el bien sin ningún título legítimo.
Teresa Méndez alega que ha vivido en el predio desde el año 2012, cuando lo “compró de
palabra” a un tercero que no era propietario. Desde entonces ha construido una vivienda
sencilla y ha realizado ciertas inversiones en el terreno.
Juan Pérez, al intentar tomar posesión material del predio en el año 2024, fue impedido por
la demandada. Por tanto, decide interponer una acción reivindicatoria, conforme al art.
963 del Código Civil.
II. Hechos relevantes
● El dominio de Juan Pérez está debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad
de Cuenca desde 2010.
● Teresa Méndez no tiene escritura, contrato ni documento que justifique su posesión.
● La posesión de Teresa ha sido sin violencia, pero de mala fe, ya que conocía que el
terreno tenía dueño (por aviso público de venta y por colindantes).
● Teresa realizó en el inmueble:
○ Expensas necesarias: arreglo de una fuga de agua en el terreno.
○ Expensas útiles: construcción de una cerca perimetral.
○ Expensas voluptuorias: colocación de un jacuzzi artesanal y pérgola
decorativa.
III. Petición
Se solicita que el juez:
1. Declare que Juan Pérez es el único y legítimo propietario del lote ubicado en
Ricaurte.
2. Ordene la restitución inmediata del inmueble en favor del actor.
3. Reconozca el pago únicamente de las expensas necesarias comprobadas por la
demandada.
4. Disponga la demolición de las construcciones voluptuorias si así lo decide el actor.
5. Imponga costas a la parte demandada.
📚 10 PREGUNTAS PARA ESTUDIANTES (resolución doctrinal y legal)
1. ¿Cuál es el artículo del Código Civil ecuatoriano que regula la acción
reivindicatoria?
El art. 933 hasta el 947 del codigo civil.
2. ¿Qué debe probar el demandante en una acción reivindicatoria?
Debe probar: Que el demandante es el verdadero dueño, que el demandado es un
poseedor demostrando su ánimo de señor y dueño mediante la construccion o
remodelacion del inmueble (atributos que solo te da el dominio). Que el demandante
esta desposeido del bien asi como la correcta singularización del bien, es decir, que
el bien el cual busca reivindicar la parte actora sea el mismo que la parte
demandada, de lo contrario la demanda sera rechazada.
3. ¿En qué casos el poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras útiles?
En caso unicamente de que haya sido un poseedor de buena fe tendra el derecho a
solicitar el reembolso de las mejoras UTILES siempre y cuando estas se hayan
hecho ANTES de la citacion.
4. ¿Qué diferencia existe entre un poseedor de buena fe y uno de mala fe?
El poseedor de buena fe posee un justo titulo y nunca ha sido citado o puesto en
conocimiento de que el dominio le pertenece a otra persona.
El poseedor de mala fe es quien empezo su posesion de manera violenta o
clandestina, o cuando ya hay una sentencia a favor del reivindicador, el poseedor se
niega a devolver el bien.
5. ¿Qué tipo de expensas pueden ser reclamadas por un poseedor de mala fe?
Unicamente las expensas necesarias, aquellas que eran fundamentales para el
mantenimiento y funcionamiento del bien. Como por ejemplo, la reparacion de la
infraestructura del inmueble, la construccion de una cerca para evitar la entrada de
animales salvajes, la implementacion de un sistema de luz y agua, etc.
6. ¿Cuáles son los efectos procesales de la inscripción registral del dominio?
Comprende una solemnidad indispensable para la transferencia de dominio de un
bien inmueble. Sin esta inscripcion en el registro de la propiedad, el comprador no
puede considerarse dueño.
7. ¿Cuál es el plazo de prescripción para ejercer una acción reivindicatoria?
Para los poseedores de buena fe con justo titulo, es de 3 años para bienes muebles
y 5 años para bienes inmuebles.
Para los poseedores de mala fe es de 15 años independientemente si es un bien
mueble o inmueble. Una vez transcurrido este TIEMPO, la reivindicacion no tendra
efecto.
8. ¿Qué sucede con las construcciones hechas por el poseedor cuando se
restituye el inmueble?
Se dividiran de acuerdo a su funcion e importancia. Si son expensas necesarias
deberan ser reembolsadas al poseedor de buena como de mala fe.
Si son expensas utiles, deberan ser reembolsadas al poseedor de buena fe pero no
el de mala fe. No obstante, este ultimo tiene la potestad de retirar dichas
construcciones si esto no daña la propiedad
Si son expensas voluptuarias no se reembolsa a NINGUN poseedor sea de buena o
mala fe, no obstante, ambos tienen la capacidad de poder retirar dichas
construcciones si esto no daña la propiedad.
9. ¿Puede una compraventa verbal generar derecho de posesión con valor
jurídico frente al propietario inscrito?
Imposible, cada acto juridico mas especialmente aquellos que transfieren el dominio
deben cumplir ciertas solemnidades que un contrato verbal no puede tener. En el
caso de la transferencia de dominio de un bien inmueble, este debe ser inscrito en el
registro de la propiedad.
10.¿Qué rol cumple el principio de buena fe en el Derecho Civil patrimonial?
Cumple un rol fundamental al determinar la intencion legal o maliciosa de la persona
natural, esto sirve para determinar los tiempos de prescripcion, asi como los
derechos y obligaciones en las prestaciones mutuas
CASO 2
I. 🏡 Hechos
Carlos Ramírez, comerciante cuencano, adquirió en el año 2008 un terreno rural en la
parroquia Llacao, cantón Cuenca, e inscribió su título de propiedad en el Registro de la
Propiedad. Sin embargo, por motivos laborales migró a Europa en 2009 y no volvió a usar ni
visitar el bien por más de 10 años.
En el año 2011, Ana Loján, una profesora jubilada, compró “el mismo terreno” a un
supuesto vendedor que le dio las “escrituras del bien” sin verificar su inscripción en el
registro de la propiedad. Desde ese año lo ha ocupado pacíficamente, sin oposición de
nadie, sembrando y viviendo allí con su familia. En 2024, al regresar al país, Carlos
descubre la ocupación de su predio y le exige su restitución, a lo que Ana se niega.
Carlos decide presentar una acción reivindicatoria, alegando ser el legítimo propietario
inscrito.
II. 🧱 Ocupación y mejoras realizadas por Ana Loján (poseedora de buena fe)
Desde 2011 hasta 2024, Ana ha realizado las siguientes mejoras:
● Expensas necesarias:
○ Construcción de una canaleta para desviar aguas lluvias que erosionaban el
terreno.
○ Reparación de un muro perimetral que colapsó parcialmente.
● Expensas útiles:
○ Construcción de un pequeño galpón de madera y malla para criar cuyes.
○ Instalación de una cerca de alambre con postes de cemento en todo el
perímetro.
● Expensas voluptuorias:
○ Instalación de un columpio de madera, bancas decorativas y una glorieta.
○ Pintura artística en la fachada de la casa con motivos florales.
III. 📑 Pretensiones del propietario (actor)
Carlos Ramírez, como propietario legítimo, solicita al juez:
1. Se declare su derecho de dominio sobre el terreno ubicado en Llacao.
2. Se ordene la restitución del inmueble por parte de Ana Loján.
3. Se reconozca y compense a Ana únicamente por las expensas necesarias y útiles,
previa tasación técnica.
4. Se declare improcedente cualquier reclamo por expensas voluptuorias.
5. Se impongan las costas del proceso según lo estime el juez.
🧠 PREGUNTAS PARA ESTUDIANTES (2da Serie)
1. ¿Cuáles son los elementos necesarios para que proceda una acción
reivindicatoria según el Código Civil?
En primer lugar, quien la ejerce debe ser legitimo propietario del dominio u otro
derecho real a excepcion de la herencia. En segundo lugar debe dirigirse contra un
poseedor, no un mero tenedor. Por otro lado debe haber una correcta singularizacion
del inmueble, es decir que los linderos descritos en las pruebas presentadas por el
propietario (parte actora) coincidan con el bien que tiene el poseedor. Y finalmente
que el actor demuestre que esta desposeido.
2. ¿Qué diferencia hay entre reivindicación y prescripción adquisitiva
extraordinaria?
Uno es una accion real y el otro es un modo de adquirir dominio. En primer lugar, la
reivindicacion es ejercida por el propietario o titular de un derecho real mientras que
la prescripcion adquisitiva extraordinaria la ejerce un poseedor que BUSCA ser
dueño. Por otro lado la reivindicacion es una medida de PREVENIR la prescripcion.
Adicionalmente, la reivindicacion tiene como objeto recuperar la posesion de un bien
cuando el propietario se encuentra desposeido del mismo, mientras que la
prescripción adquisitiva busca adquirir el dominio del bien debido a la inactividad del
dueño.
3. ¿Por qué Ana Loján puede considerarse poseedora de buena fe en este caso?
Porque posee un justo titulo, el cual es la escritura de la casa, aunque aun no haya
cumplido con la solemnidad de inscribirla en el registro de la propiedad.
4. ¿Qué expensas deben ser reconocidas al poseedor de buena fe?
Las expensas necesarias, y las utiles construidas antes de la citacion.
5. ¿Puede un contrato verbal de compraventa generar una posesión legítima
frente al propietario registrado?
No, porque no existe el cumplimiento de las solemnidades o el traspaso de las
escrituras al comprador.
6. ¿Qué ocurre si el poseedor de buena fe realiza mejoras útiles que aumentan el
valor del bien?
El poseedor de buena fe tendra derecho al reembolso de dichas mejoras utiles.
7. ¿En qué momento cesa la buena fe según el Código Civil ecuatoriano?
En el momento en que el poseedor es CITADO.
8. ¿Cuál sería el plazo para adquirir por usucapión el bien que está siendo
reivindicado?
Para los poseedores de buena fe con justo titulo, es de 3 años para bienes muebles
y 5 años para bienes inmuebles.
Para los poseedores de mala fe es de 15 años independientemente si es un bien
mueble o inmueble. Una vez transcurrido este TIEMPO, la reivindicacion no tendra
efecto.
9. ¿Cuál es la diferencia jurídica entre expensas necesarias y útiles?
Las expensas necesarias son todas aquellas que eran fundamentales para el
funcionamiento y mantenimiento del bien. Como la instalacion de un cerco electrico
para alejar a los animales asi como la reparacion de la infraestructura del inmueble
por daños severos.
Las expensas utiles son aquellas que sin ser fundamentales aumentan el valor del
bien, como la construccion de un almacen o paneles solares.
10.¿Podría el actor, en lugar de reivindicar, reconocer la posesión y celebrar un
contrato de arrendamiento o venta con la demandada? ¿Por qué?
Si (y presten mucha atencion), el actor perfectamente podria celebrar un contrato de
arrendamiento con el poseedor, asi el actor gana un beneficio economico y el
poseedor puede vivir en el bien.
Pero esto tiene CONSECUENCIAS, una vez celebrado el contrato de
arrendamiento, el poseedor (ahora arrendatario) ha RECONOCIDO que el dominio
le pertenece a otra persona, PERDIENDO asi la posibilidad de poder presentar mas
tarde una prescripcion (Ver esto en Prescripción - Cuestionario Bienes I.)