AAP1:
PLANIFICAR LA TRANSMISIÓN DE UNA OFICINA CON EL MENOR DESEMBOLSO POSIBLE
TANTO POR LA COMPRA COMO POR EL PAGO DE IMPUESTOS
Impuestos afectados y su relativa normativa:
• IVA: Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
• ITP/AJD: Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
• IRPF: Ley 35/2006, de 28 de noviembre. del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de
no Residentes y sobre el Patrimonio.
• IS: Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
• IITVNU: Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
A parte de las exenciones y renuncias que se irán desarrollando a lo largo de la planificación, es
importante tener en cuenta como consideración adicional, que ciertos impuestos sufren una
serie de incompatibilidades entre sí, son las siguientes:
OFERTA 1: 1.000.000 € (Genaro Fernández)
Implicaciones fiscales para el comprador (Fernando Arteaga): La compra de la nave industrial a
un particular implicará el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)
por parte del Sr. Arteaga, según lo establecido en el artículo 7 del Real Decreto Legislativo
1/1993.
Además, se deberá pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la
extensión de la escritura pública de compraventa de acuerdo con el art. 31 de la LITPyAJD. No
hay cuota variable ya que es incompatible con TPO tal y como se mostrará más adelante.
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Cuota fija del AJD: 3 € (20 folios x 0,15 €/folio). También podría ser a 0,30 por pliego a elección
del fedatario. No obstante, el enunciado nada indica sobre ello por lo que calcularemos a 0,15
por folio.
Implicaciones fiscales para el vendedor: Habrá una ganancia patrimonial que tributará en el
IRPF, dado que adquirió la nave a título lucrativo. Esta ganancia se incluirá en la base del ahorro
según el artículo 46 de la LIRPF y tributará según los artículos 66 y 76 de la LIRPF en el tramo
estatal y autonómico:
• 300.000 € a una tasa de 35.940 €
• 700.000 € al 14%, sumando 98.000 €
El total a pagar en el IRPF será de 133.940 € (35.940 € + 98.000 €), que se duplica para incluir
tanto la cuota estatal como la autonómica, resultando en 267.880 €. También se pagará el
impuesto de plusvalía municipal si aumenta el valor del suelo. Según el artículo 12 de la
Ordenanza Fiscal del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana de Sevilla, el tipo impositivo es del 26,53%. Este impuesto será pagado por el
comprador, conforme al artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales.
Tributo Sujeto Pasivo Tipo de gravamen Cuota tributaria
TPO Comprador 7% 70.000€
AJD (CF) Comprador 0,15€ x folio 3€
IRPF Vendedor - 267.880€
IITVNU Comprador Vsuelo x 26,53% -
OFERTA 2: 1.020.000 € (Ventas Alquileres, S.L.)
Esta operación puede analizarse de dos formas: con y sin renuncia a la exención del IVA.
Con renuncia a la exención del IVA: Según el artículo 20. Dos. 22 de la Ley 37/1992 (LIVA), debe
comunicarse la renuncia a la exención de IVA antes o durante la transmisión. El tipo de
gravamen será del 21%, conforme al artículo 90 de la LIVA.
Con la renuncia, el vendedor facturará sin IVA, indicando la inversión del sujeto pasivo según el
artículo 84 de la LIVA, y el comprador deberá autorepercutirse el IVA al 21%, generando el
derecho a deducción, manteniendo así la neutralidad del impuesto.
La cuota de AJD será fija y variable, conforme al artículo 31 de la LITPyAJD. La cuota fija será de
0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio. Para 20 folios, el costo será de 3 € (20 folios * 0,15
€). Además, el comprador pagará una cuota variable del 1,2% sobre el precio de transmisión,
conforme al artículo 49 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de Andalucía,
resultando en 12.240 €.
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Sin renuncia a la exención del IVA: La transmisión estará sujeta a ITP, gravada al 7% en Andalucía,
conforme al artículo 41 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre. Nuestro cliente deberá pagar 71.400
€ en concepto de TPO.
También deberá pagarse la cuota fija de AJD, resultando en 3 € (20 folios * 0,15 €). La cuota
variable de AJD no será aplicable por ser incompatible con el TPO.
Consideraciones adicionales: Puede existir una diferencia entre la valoración contable y fiscal
al transmitir el inmueble, que será gravada al 25% por el Impuesto sobre Sociedades del
vendedor, según el artículo 20 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre. Sin embargo, dado que
el inmueble ha estado en poder del vendedor solo 3 años, este importe será pequeño en
relación con el total de la operación.
También se tributará por el impuesto de plusvalía municipal si hay un incremento en el valor
del suelo. Aunque el inmueble ha estado solo 3 años en posesión del vendedor, el importe será
pequeño. No disponemos del valor catastral del suelo. Según el artículo 12 de la Ordenanza
Fiscal del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de
Sevilla, el tipo impositivo es del 26,53%. Este impuesto deberá ser pagado por el comprador,
conforme al artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales.
Con renuncia a la exención:
Tributo Sujeto Pasivo Tipo de gravamen Cuota tributaria
IVA Comprador - -
AJD (CF) Comprador 0,15€ x folio 3€
AJD (CV) Comprador 1,2% 12.240€
IITVNU Comprador Vsuelo x 26,53% -
IS Vendedor 25% Valor fiscal – valor contable
Sin renuncia a la exención
Tributo Sujeto Pasivo Tipo de gravamen Cuota tributaria
TPO Comprador 7% 71.400€
AJD (CF) Comprador 0,15€ x folio 3€
IITVNU Comprador Vsuelo x 26,53% -
IS Vendedor 25% Valor fiscal – valor contable
OFERTA 3: 1.050.000 € (CONSTRUCCIONES ANDALUZAS, S.A.)
Para la oferta de “CONSTRUCCIONES ANDALUZAS, S.A.”, donde la empresa vende una nave a
estrenar por 1.050.000 €, la transmisión estará sujeta y no exenta de IVA según el artículo 8 de
la Ley 37/1992 (LIVA). Esto generará una obligación de IVA devengado para el vendedor de
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220.500 € (21% de 1.050.000 €) y un derecho a deducción para el comprador por el mismo
importe.
Compatibles con el IVA, se aplicarán las cuotas fija y variable de AJD, conforme al artículo 31 de
la LITPyAJD. La cuota fija será de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio. Dado que la
escritura pública se extiende en 20 folios, el coste será de 3 € (20 folios * 0,15 €). Además, el
comprador tributará al tipo de gravamen del 1,2% como cuota variable de AJD sobre el precio
de la transmisión, de acuerdo con el artículo 49 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos
Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, lo que implica un importe de 12.600 €.
Tributo Sujeto Pasivo Tipo de gravamen Cuota tributaria
IVA (soportado) Comprador 21% 220.500,00
IVA (repercutido) Vendedor 21% 220.500,00
AJD (CF) Comprador 0,15€ x folio 3€
AJD (CV) Comprador 1,2% 12.600€
Conclusión: La oferta 3, con un precio de venta superior a 1.050.000 €, resulta la más favorable
para el comprador desde un punto de vista económico. Esta opción permite al comprador
deducirse 220.500 € en concepto de IVA, lo que reduce significativamente el coste total de la
operación. Sin embargo, es importante destacar que la oferta 3 también genera un derecho a
repercutir el IVA por parte del vendedor,por lo que este tendrá que abonar 220.500 € a la
hacienda pública.
La oferta 2, por otro lado, presenta un equilibrio más favorable entre las obligaciones fiscales
del comprador y del vendedor. En esta oferta, el comprador no puede deducirse el IVA, pero
tampoco tiene que repercutirlo. La opción con menor carga fiscal para ambas partes sería la
oferta 2 con renuncia a la exención de IVA. En este caso, el comprador no se deduciría el
IVA, pero tampoco tendría que repercutirlo, y el vendedor no tendría que abonar el IVA a la
hacienda pública.
En definitiva, la elección de la oferta más adecuada dependerá de las prioridades de ambas
partes, comprador y vendedor, y de las estrategias fiscales que cada uno pretenda implementar.