Concepto

A modo de exponer de una manera más integral y se le de mejor entendimiento al contrato de

compraventa se considera oportuno la exposición y análisis previo de algunas definiciones
aportadas por distintos estudiosos del derecho al respecto, las cuales se presentan a
continuación:

●​ En principio nos encontramos con el concepto de Guillermo Cabanellas de Torres el

cual define el contrato de compraventa como "un acuerdo entre dos partes, en virtud
del cual una de ellas se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar por
ella un precio cierto y en dinero" 1.
●​ Así mismo procedemos con la definición de Rafael Rojina Villegas quien señala que
la compraventa es "un contrato bilateral, oneroso y consensual, en virtud del cual el
vendedor se compromete a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar
por ella un precio en dinero"2.
●​ Por último se expone el de Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón los cuales explican que
"la compraventa es el contrato mediante el cual una de las partes se obliga a
entregar una cosa y la otra a pagar por ella un precio en dinero, siendo un negocio
jurídico que implica la transferencia de la propiedad”3.

Tras la exposición y el análisis de los conceptos que fueron aportados anteriormente se puede
sacar finalmente como concepto propio del contrato de compraventa así: Es el contrato por el
cual una persona (vendedor) entrega a otra (comprador) una cosa (todo aquello que se
encuentra dentro del comercio) con la finalidad de transmitir su dominio a cambio de que el
comprador entregue un precio cierto en dinero, consistente en una prestación de dar.

1
Guillermo Cabanellas de Torres, Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, 31ª ed., Buenos
Aires: Editorial Heliasta, 2000.
2
Rafael Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano, Volumen II, Contratos Civiles, 2ª ed., Ciudad de
México: Editorial Porrúa, 1999.
3
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil, 3ª ed., Madrid: Editorial Tecnos, 1996.
 Naturaleza Jurídica

El contrato de compraventa es un contrato traslativo de dominio (ARTÍCULO 1790 del

código civil) , lo que significa que su principal función es transferir la propiedad de un bien
del vendedor al comprador, quien adquiere todos los derechos sobre dicho bien. Este contrato
es consensual, es decir, se perfecciona y adquiere validez con el simple acuerdo de
voluntades entre las partes sobre el objeto y el precio. No requiere la entrega inmediata del
bien para ser válido, salvo en casos específicos donde la ley exige formalidades adicionales,
como en la compraventa de inmuebles.

Regulación legal

El contrato de compraventa lo vemos regulado en el Código Civil guatemalteco desde el

artículo 1790 al 1851 del código civil, sin embargo a manera de exponer el tema de la mejor
manera posible se extraen diferentes artículos que se consideran como los más relevantes:

●​ ARTÍCULO 1790. Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad

de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio
en dinero.
●​ ARTÍCULO 1791. El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde
el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se
hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.
●​ ARTÍCULO 1794. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad. La venta de
cosa ajena es nula, y el vendedor debe restituir el precio si lo hubiere recibido y
responder de daños y perjuicios si hubiere procedido de mala fe. El que comprare lo
suyo por haberlo creído de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se le
restituya el precio.
●​ ARTÍCULO 1798. Se entiende fijado el precio en el contrato si las partes se refieren
al que resulte de una tasación íntegra o con cierta rebaja convenida, siempre que
además se sometan a decisión judicial en el caso de que alguna de ellas no se
conforme con la tasación.
 ●​ ARTÍCULO 1809. El vendedor está obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar
al comprador la pacífica y útil posesión de la misma. La entrega se hará en el lugar
señalado en el contrato, y a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre
al tiempo de la venta.
●​ ARTÍCULO 1825. La obligación principal del comprador es pagar el precio en el día,
lugar y forma estipulados en el contrato. A falta de convenio, el precio debe ser
pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa.

Elementos

➔​ Subjetivos: Vendedor (quien transfiere la propiedad de un bien propio al vendedor a

cambio del pago que estos acuerden) y comprador (persona que adquiere la propiedad
de un bien ajeno a cambio de un pago en dinero).
➔​ Real: La cosa o bien el cual se transfiere de la propiedad de una persona a otra, y el
precio que se paga para la transferencia de los mismos.
➔​ Formal: No hay una formalidad específica gracias a su variedad por lo cual se conoce
como un contrato formal.

Pacto Comisorio

El pacto comisorio es una cláusula que puede incluirse dentro de un contrato de compraventa,
mediante la cual se establece que si una de las partes incumple con sus obligaciones, el
contrato quedará automáticamente resuelto, sin necesidad de recurrir a un juicio o a la
intervención judicial. esto lo encontramos regulado implícitamente en el artículo 1535 que se
expone a continuación:

ARTICULO 1535. En todo contrato bilateral hay condición resolutoria y ésta se realiza
cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de la obligación en lo que le concierne. El
interesado puede pedir la resolución del contrato o reclamar su ejecución, y en ambos casos,
el pago de daños y perjuicios, si los hubiere.
 Pacto de Retroventa

Es una cláusula que puede dejarse establecidas dentro del contrato de compraventa, por el
cual el vendedor se reserva el derecho de una vez realizada la compraventa en un plazo de
tiempo determinado la recuperación del bien por medio de la compra del mismo y demás
estipulaciones o requisitos que hayan convenido las partes en el contrato de compraventa
original. Este pacto no se encuentra establecida la figura sí se encuentra prohibida en el
artículo expuesto a continuación:
ARTICULO 1791. El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el
momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.

Características
➔​ Consensual: No es necesaria la entrega del bien, sino que el contrato queda
perfeccionado con el simple consenso de las partes.
➔​ Traslativo de Dominio: tiene por objeto transmitir la propiedad de bienes de una
persona a otra.
➔​ Principal: existe el contrato por sí mismo sin necesidad de otro contrato.
➔​ Bilateral: Ambas partes dentro del contrato tienen acreedurías y prestaciones.
➔​ Oneroso: Ambas partes deben entregar algo a las otras.
➔​ Conmutativo: se establecen las ganancias y las pérdidas de las partes desde el
principio.
➔​ Formal: No es necesaria la elaboración de escritura pública para que el contrato nazca
en vida jurídica, con excepción de las compraventas de inmuebles.
 Obligaciones del Vendedor
●​ Transferencia de la Propiedad: El vendedor debe entregar el bien objeto de la venta,
transferir la propiedad del mismo al comprador y garantizar que el bien esté libre de
cargas o gravámenes que no hayan sido informados.
●​ Entrega del Bien: Debe entregar la cosa vendida en el tiempo, lugar y condiciones
acordadas en el contrato.
●​ Garantía de Evicción: El vendedor debe garantizar que el comprador no será privado
total o parcialmente del bien por causa de derechos anteriores o de terceros que no
hayan sido declarados al momento de la venta.
●​ Garantía de Saneamiento: Debe garantizar que el bien vendido esté libre de defectos
ocultos que puedan hacerlo impropio para su uso o que disminuyan su valor, y en su
caso, responder por ellos.

Obligaciones del Comprador

●​ Pago del Precio: El comprador debe pagar el precio acordado en la forma y tiempo
pactados en el contrato.
●​ Recepción del Bien: Debe recibir la cosa vendida en las condiciones acordadas y en
el lugar y tiempo establecidos.
●​ Pago de Gastos Adicionales: En algunos casos, el comprador es responsable de los
gastos de escritura y registro del contrato, así como de otros gastos derivados de la
compraventa, a menos que se haya acordado lo contrario.

Posibles Consecuencias por incumplimiento

●​ Rescisión del Contrato: Las partes pueden optar por rescindir el contrato y retener
cualquier anticipo o señal dado como compensación por el incumplimiento.
●​ Cumplimiento Forzoso: El vendedor y el comprador según el caso pueden demandar
el pago del precio acordado, así como el cumplimiento de las demás obligaciones del
comprador.
 ●​ Indemnización por Daños y Perjuicios: Si el incumplimiento del comprador causa
daños al vendedor, éste puede exigir una compensación económica por los perjuicios
sufridos, y así mismo al contrario en caso de incumplimiento por parte del vendedor.

Terminación del contrato

El contrato de compraventa tiene distintas formas de terminación las cuales se encuentran
expuestas y establecidas en el artículos siguientes:

Rescisión:
Es la forma de terminación del contrato debido a una causa sobrevenida o preexistente que
afecta su validez o ejecución. La rescisión puede ocurrir, por ejemplo, en casos de lesión
(cuando una de las partes sufre un perjuicio desproporcionado por el desequilibrio entre las
prestaciones), o si el contrato se celebró bajo un vicio del consentimiento como error, dolo o
coacción. En estos casos, la parte afectada puede solicitar judicialmente la rescisión del
contrato para restablecer la situación previa a su celebración.
Esta figura la encontramos regulada en el código civil de la manera siguiente:
●​ ARTÍCULO 1844. Pueden las partes estipular en el contrato que la venta se rescindirá
si no se paga el precio en cierto día determinado. Sin embargo, el comprador de
bienes inmuebles podrá pagar el precio después del día señalado mientras no hubiere
incurrido en mora en virtud de requerimiento.

Revocación:
La revocación se refiere a la terminación del contrato por voluntad unilateral de una de las
partes (acreedor) antes de que el contrato haya sido plenamente ejecutado. Este derecho
puede derivar de un pacto entre las partes o de la naturaleza del contrato. En la compraventa,
la revocación no suele ser tan común, salvo en situaciones específicas como la revocación de
la oferta antes de que haya sido aceptada, o en casos de vicios ocultos cuando el comprador
puede revocar su consentimiento y devolver la cosa.
●​ ARTÍCULO 1290. Todo acreedor puede pedir la revocación de los negocios
celebrados por el deudor en perjuicio o fraude de sus derechos. Sólo los acreedores
cuyos créditos sean anteriores al negocio impugnado, pueden ejercitar la acción
revocatoria.
Resolución:
La resolución es la terminación del contrato debido al incumplimiento de las obligaciones por
parte de uno de los contratantes. Es una herramienta que permite a la parte cumplidora
solicitar la resolución del contrato y exigir la indemnización por daños y perjuicios. En los
contratos bilaterales, como la compraventa, la resolución opera cuando una de las partes no
cumple con su obligación principal, por ejemplo, si el comprador no paga el precio o si el
vendedor no entrega el bien en las condiciones pactadas.

Compraventa VS. Permuta

COMPRAVENTA PERMUTA

El precio está establecido desde el inicio. No existe un precio como tal, sino que el
intercambio de bienes es el precio de una y
otra.

El vendedor es el único obligado al Ambas partes que transfieren sus bienes

saneamiento. están obligadas al saneamiento.

Tracto sucesivo (el pago puede realizarse en Tracto instantáneo (el intercambio mutuo de
plazos). bienes es instantáneo).
 MINUTA

En la Ciudad de Guatemala, el día 17 de julio del año 2024, comparecen:

Por una parte, Alejandra Hernández Matute, de nacionalidad guatemalteca, mayor de edad,
soltera, de profesión comerciante, con domicilio en Santa Catarina Pinula, quien se identifica
con Documento Personal de Identificación (DPI) número 3833450810101. Manifiesta ser la
legítima propietaria del bien descrito a continuación. En adelante, se le denominará "El
Vendedor". Comparece por la otra parte, Fernanda Hernández Matute, de nacionalidad
guatemalteca, mayor de edad, soltera, de profesión abogada, con domicilio en San José
Pinula, quien se identifica con Documento Personal de Identificación (DPI) número
2998581030101. En adelante, se le denominará "El Comprador".

OBJETO DEL CONTRATO: El Vendedor declara ser el legítimo propietario de la

propiedad ubicada en Km. 16 Carretera al Salvador, Residenciales La Suiza, casa número 2,
inscrita bajo el número 683324687, folio 34, libro 2 del Registro General de la Propiedad de
Guatemala. Por el presente acto, el Vendedor vende, cede y transfiere en plena propiedad al
Comprador el referido bien inmueble.

PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio de la presente compraventa se fija en la cantidad

de Q1,500,500.00 (Un millón quinientos mil quinientos quetzales exactos), que el Comprador
se obliga a pagar al Vendedor de la siguiente manera: En cheque el cual puede ser dividido en
35 cuotas.

ENTREGA DEL BIEN: El Vendedor se obliga a entregar la propiedad al Comprador en un

plazo no mayor a 90 días hábiles a partir de la fecha de firma del presente contrato, con todos
los documentos y libre de todo gravamen, deuda o limitación que pueda afectar su libre
disposición.
GASTOS Y TRIBUTOS: Las partes acuerdan que todos los gastos de escritura, inscripción
y demás tributos derivados de la presente compraventa serán a cargo del Comprador. Sin
embargo, los gastos que correspondan a la cancelación de cualquier gravamen anterior serán
responsabilidad del Vendedor.

CONDICIONES GENERALES: Las partes acuerdan que no se establece ninguna

condición específica que modifique el objeto del presente contrato.

LUGAR DE FIRMA: El presente contrato se firma en la notaría ubicada en la 5ta calle 14

avenida de la zona 1 de la Ciudad de Guatemala.

JURISDICCIÓN: Para la interpretación y cumplimiento de este contrato, las partes se

someten a la jurisdicción de los tribunales de la Ciudad de Guatemala, renunciando
expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.

En fe de lo cual, las partes firman el presente contrato en la Ciudad de Guatemala, el día 17

de julio del 2024.

EL VENDEDOR:

Alejandra Hernández Matute

DPI: 3833450810101
Firma:
EL COMPRADOR:
Fernanda Hernández Matute
DPI: 2998581030101
Firma:

REFERENCIAS

●​ Vélez Sarsfield, Dalmacio. Derecho Civil. Buenos Aires: Editorial Universidad, 2020.
●​ Castán Tobeñas, José. Derecho Civil Español, Común y Foral. Madrid: Editorial
Reus, 2009.
●​ Borda, Guillermo. Tratado de Derecho Civil – Contratos. Buenos Aires: La Ley,
2018.
●​ Congreso de la República de Guatemala. Código Civil de Guatemala, Decreto Ley
106. Guatemala, 1963.