Unidad 6:
Proyectos de inversión
inmobiliaria
Bases prácticas para la valuación inmobiliaria
Tema 6: Proyectos de inversión inmobiliaria
6.1. Generalidades de tasas de
interés
6
Generalidades de tasas de interés:
Introducción:
En el mundo de las finanzas, las tasas de interés juegan un
papel fundamental, actuando como un termómetro que mide el
costo del dinero y la rentabilidad de las inversiones. Dominar
este concepto es crucial para cualquier profesional de la
valuación, ya que les permite realizar análisis financieros
precisos, tomar decisiones informadas y proteger el valor de
los activos.
Generalidades de tasas de interés:
¿Qué es una Tasa de Interés?
En términos simples, una tasa de interés es el precio que se
paga por pedir dinero prestado o la recompensa que se obtiene
por prestarlo. Se expresa como un porcentaje anual del monto
prestado o invertido, y representa el costo de oportunidad del
dinero para el prestatario y la ganancia para el prestamista.
Generalidades de tasas de interés:
Tipos de Tasas de Interés:
Existen diversos tipos de tasas de interés, cada una con sus características y aplicaciones
específicas:
• Tasa Nominal: Es la tasa de interés básica, expresada sin considerar el efecto de la
inflación.
• Tasa Efectiva: Es la tasa de interés real que toma en cuenta la inflación, reflejando el
rendimiento neto de una inversión o el costo real del financiamiento.
• Tasa de Mercado: Es la tasa de interés a la que se pueden obtener préstamos o
realizar inversiones en un mercado determinado.
• Tasa Libre de Riesgo: Es la tasa de interés que se considera libre de riesgo,
generalmente asociada a bonos del gobierno con alta calificación crediticia.
• Tasa Prima: Es la tasa de interés base que cobran los bancos a sus clientes más
confiables como referencia para otros tipos de préstamos.
Generalidades de tasas de interés:
Factores que Influyen en las Tasas de Interés:
Las tasas de interés no son estáticas, sino que varían constantemente en función de diversos factores, entre
los que destacan:
• Oferta y Demanda de Dinero: Cuando la demanda de dinero supera la oferta, las tasas de interés
tienden a subir. En cambio, cuando la oferta de dinero es mayor que la demanda, las tasas bajan.
• Política Monetaria: Los bancos centrales, como el Banco de México, utilizan la política monetaria para
influir en las tasas de interés, ajustando la cantidad de dinero en circulación o la tasa de descuento.
• Expectativas de Inflación: Las expectativas sobre la futura inflación influyen en las tasas de interés. Si
se espera una alta inflación, las tasas de interés tenderán a subir para compensar la pérdida del poder
adquisitivo del dinero.
• Riesgo: Las inversiones con mayor riesgo suelen tener tasas de interés más altas, ya que compensan a
los inversores por el mayor riesgo de perder su dinero.
Generalidades de tasas de interés:
Importancia de las Tasas de Interés en la Valuación:
Las tasas de interés son fundamentales en la valuación, ya que se utilizan para:
• Descontar flujos de efectivo futuros: Al descontar flujos de efectivo futuros
a una tasa de interés apropiada, se puede determinar el valor presente de un
activo, lo cual es esencial para realizar valuaciones de empresas, proyectos
de inversión y activos inmobiliarios.
• Calcular el Valor Actual Neto (VAN): El VAN es un indicador financiero que
se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión. Se calcula
descontando los flujos de efectivo netos de un proyecto a la tasa de
descuento correspondiente.
• Calcular la Tasa Interna de Retorno (TIR): La TIR es la tasa de descuento
que hace que el VAN de una inversión sea igual a cero. Se utiliza para
comparar la rentabilidad de diferentes inversiones.
Bases prácticas para la valuación inmobiliaria
Tema 6: Proyectos de inversión inmobiliaria
6.2. Método residual estático
6
6.2. Método residual estático:
Introducción:
El método residual estático es una técnica ampliamente utilizada en la
valuación inmobiliaria para estimar el valor de un terreno o propiedad en
desarrollo. Este enfoque es especialmente útil cuando se está evaluando la
viabilidad de un proyecto de construcción, ya que permite calcular el valor del
terreno en función del valor final que tendrá el proyecto una vez completado.
Aquí te explico en detalle cómo funciona el método residual estático y sus
aplicaciones.
6.2. Método residual estático:
1. Concepto del Método Residual Estático.
El método residual estático parte de la idea de que el valor de un terreno no
está determinado simplemente por sus características físicas o ubicación, sino
por el valor potencial del desarrollo inmobiliario que se construirá sobre él.
En otras palabras, el valor del terreno es residual, es decir, es el resultado de
restar de los ingresos proyectados del desarrollo los costos involucrados en
su construcción y el beneficio que espera obtener el desarrollador.
Este método es "estático" porque asume que los valores estimados no
cambiarán durante el periodo de análisis, es decir, no se considera la
evolución del mercado inmobiliario o posibles fluctuaciones de precios a lo
largo del tiempo.
6.2. Método residual estático:
2. Fórmula básica del Método Residual Estático.
La fórmula general para calcular el valor del terreno o propiedad es la siguiente:
Valor del Valor de Venta del Costos de Gastos Administrativos Utilidad del
Terreno Proyecto Finalizado Construcción y Financieros Desarrollador
Donde:
• Valor de venta del proyecto finalizado: Es el valor estimado de venta de la propiedad desarrollada o el conjunto de
unidades si se trata de un proyecto de múltiples viviendas.
• Costos de construcción: Son los costos directos asociados con la construcción del proyecto, como materiales, mano de
obra, y permisos.
• Gastos administrativos y financieros: Incluyen costos indirectos como honorarios de arquitectos, ingenieros, impuestos,
gastos notariales, costos financieros (intereses sobre préstamos) y otros gastos relacionados con la gestión del proyecto.
• Utilidad del desarrollador: Es la ganancia que el promotor inmobiliario espera obtener por llevar a cabo el proyecto. Este
porcentaje suele oscilar entre el 15% y el 30% del valor de venta total.
6.2. Método residual estático:
3. Pasos para aplicar el Método Residual Estático.
a. Estimar el valor de venta del proyecto finalizado
Es fundamental tener una proyección realista del valor que tendrá el proyecto una vez
completado. Para ello, se consideran factores como:
• Precios de venta de propiedades similares en la misma área.
• Estado actual del mercado inmobiliario (demanda y oferta).
• Características del proyecto (número de unidades, calidad de los acabados, etc.).
b. Calcular los costos de construcción
Esto incluye no solo los costos directos de construir, sino también los permisos, licencias y
otros gastos relacionados con la ejecución del proyecto. Estos costos deben ser estimados
con precisión para evitar sobrevaloraciones o subestimaciones.
6.2. Método residual estático:
3. Pasos para aplicar el Método Residual Estático.
c. Incluir los gastos administrativos y financieros
Los costos indirectos, como los honorarios profesionales (arquitectos, ingenieros,
asesores), así como los costos financieros como intereses sobre préstamos o
financiamiento, también deben ser considerados. Esto es esencial para tener una visión
completa de los costos totales.
d. Determinar la utilidad esperada del desarrollador
Esto incluye no solo los costos directos de construir, sino también los permisos, licencias y
otros gastos relacionados con la ejecución del proyecto. Estos costos deben ser estimados
con precisión para evitar sobrevaloraciones o subestimaciones.
e. Aplicar la fórmula
Una vez que se tienen todas las estimaciones, se aplica la fórmula del método residual
estático para obtener el valor residual del terreno. Este valor es lo máximo que el
desarrollador debería pagar por el terreno si el proyecto es financieramente viable.
6.2. Método residual estático:
4. Ejemplo Práctico.
Supongamos que un desarrollador quiere evaluar la compra de un terreno para construir un edificio
de departamentos. Los datos son los siguientes:
• Valor de venta del proyecto finalizado: $50,000,000 MXN (ventas totales de los
departamentos).
• Costos de construcción: $30,000,000 MXN.
• Gastos administrativos y financieros: $5,000,000 MXN.
• Utilidad esperada del desarrollador: 20% del valor de venta ($10,000,000 MXN).
Aplicando la fórmula:
Valor del Valor de Venta del Costos de Gastos Administrativos Utilidad del
Terreno Proyecto Finalizado Construcción y Financieros Desarrollador
Valor del
$50,000,000 $30,000,000 $5,000,000 $10,000,000
Terreno
Valor del Esto significa que el desarrollador debería pagar como máximo 5,000,000 MXN
$5,000,000
Terreno
por el terreno para que el proyecto sea viable y rentable.
6.2. Método residual estático:
5. Ventajas del Método Residual Estático.
• Simplicidad: Es fácil de aplicar cuando se tienen datos precisos.
• Utilidad en proyectos de desarrollo: Es especialmente útil para evaluar terrenos
destinados a proyectos inmobiliarios de gran escala.
• Evaluación de la rentabilidad: Permite determinar si un proyecto es financieramente
viable o no.
6. Limitaciones del Método Residual Estático.
• Riesgo de inexactitud: Los resultados dependen completamente de la precisión de las
estimaciones iniciales (valor de venta, costos, etc.). Si estas no son realistas, el valor
calculado puede no ser válido.
• No considera cambios en el mercado: El método no toma en cuenta posibles
variaciones en los precios de venta o costos de construcción durante el desarrollo del
proyecto, lo que puede afectar su precisión.
6.2. Método residual estático:
Conclusión.
El método residual estático es una herramienta valiosa en la valuación
inmobiliaria, especialmente cuando se trata de proyectos de desarrollo.
Permite calcular de manera práctica el valor que un terreno debe tener para
que un proyecto sea viable, al descontar los costos y márgenes de beneficio
del valor final estimado del desarrollo. Sin embargo, su precisión depende en
gran medida de la calidad de los datos y las proyecciones utilizadas.
Bases prácticas para la valuación inmobiliaria
Tema 6: Proyectos de inversión inmobiliaria
6.3. Método residual dinámico
6
6.3. Método residual dinámico:
Introducción.
El método residual dinámico es una técnica avanzada en la valuación
inmobiliaria utilizada para estimar el valor de un terreno o propiedad, con
la particularidad de que, a diferencia del método residual estático,
considera las variaciones a lo largo del tiempo en los ingresos y gastos
asociados al desarrollo de un proyecto inmobiliario. Este enfoque es más
realista y detallado, ya que permite incorporar cambios en las condiciones
del mercado, costos de construcción y flujos de caja durante todo el
periodo del proyecto.
6.3. Método residual dinámico:
1. Concepto del Método Residual Dinámico.
El método residual dinámico se basa en el análisis de flujos de caja descontados
(DCF, por sus siglas en inglés), proyectando los ingresos y los gastos de un proyecto
de desarrollo inmobiliario en el tiempo. La clave está en reconocer que los flujos de
caja (entradas y salidas de dinero) no ocurren de manera inmediata, sino en distintas
etapas durante el ciclo del proyecto, lo que implica la necesidad de ajustar estos
valores a su valor presente.
6.3. Método residual dinámico:
2. Principales diferencias con el método residual estático.
A diferencia del método residual estático, que calcula el valor del terreno en un
momento puntual y asume que los ingresos y costos son estáticos durante todo el
desarrollo, el método residual dinámico:
• Considera el valor del dinero en el tiempo: El valor del dinero no es constante
debido a factores como la inflación y las tasas de interés. Los flujos de caja futuros
se descuentan a una tasa de descuento para obtener su valor presente.
• Incorpora flujos de caja a lo largo del tiempo: Tanto los ingresos (por ejemplo, la
venta de unidades o rentas) como los costos (costos de construcción,
administración, financiamiento, etc.) se consideran en el momento en que se
esperan ocurrir, en lugar de asumir un solo valor agregado.
• Mayor precisión en proyectos largos: Este método es más preciso para
proyectos de larga duración o complejos, donde los costos y los ingresos se
distribuyen en diferentes fases a lo largo de varios años.
6.3. Método residual dinámico:
3. Fórmula básica del Método Residual Dinámico.
La fórmula para calcular el valor del terreno mediante el método residual dinámico es más compleja que la del método estático y requiere
realizar un análisis de flujos de caja descontados. La fórmula general sería:
Donde:
t: Representa el periodo o año en el que ocurren los flujos de caja.
r: Es la tasa de descuento, que refleja el costo de oportunidad del capital o el riesgo del proyecto. Esta tasa suele ser el costo promedio
ponderado del capital (WACC) o una tasa de interés ajustada por el riesgo.
n: Es el número total de periodos o años del proyecto.
Ingresos del proyecto en el tiempo t: Corresponden a los ingresos que se esperan obtener en el periodo ttt, por ejemplo, la venta de
unidades o ingresos por rentas.
Costos del proyecto en el tiempo t: Son los gastos incurridos en el periodo ttt, como costos de construcción, honorarios profesionales,
costos financieros, entre otros.
El resultado es el valor presente neto de los ingresos y costos, es decir, lo que está dispuesto a pagar el desarrollador por el terreno.
6.3. Método residual dinámico:
4. Pasos para aplicar el Método Residual Dinámico.
a. Identificar los flujos de caja proyectados
El primer paso es realizar una estimación detallada de los ingresos y egresos que se
generarán a lo largo del desarrollo del proyecto. Estos flujos de caja deben ser
estimados para cada etapa del proyecto, que típicamente incluye:
• Ingresos: Ventas de unidades, rentas, subvenciones, etc.
• Egresos: Costos de construcción, compra de materiales, sueldos, financiamiento,
permisos, impuestos, entre otros.
b. Determinar la tasa de descuento
La tasa de descuento se utiliza para ajustar los flujos de caja futuros a su valor
presente. Esta tasa refleja el costo de oportunidad del capital invertido y el riesgo
asociado con el proyecto. Un proyecto de mayor riesgo requerirá una tasa de
descuento más alta.
6.3. Método residual dinámico:
4. Pasos para aplicar el Método Residual Dinámico.
c. Realizar el descuento de los flujos de caja
Para cada flujo de caja proyectado (ingresos menos costos), se aplica la tasa de
descuento para calcular el valor presente neto (VPN). Los flujos de caja en periodos
futuros valen menos en términos presentes debido a la erosión del valor del dinero en
el tiempo.
d. Sumar los valores presentes netos
Finalmente, los valores presentes netos de cada flujo de caja proyectado se suman
para obtener el valor residual dinámico del terreno. Si la suma es positiva, significa
que el proyecto es viable financieramente y que ese es el valor máximo que el
desarrollador puede pagar por el terreno.
6.3. Método residual dinámico:
5. Ejemplo Práctico del Método Residual Dinámico.
Supongamos que un desarrollador está evaluando la compra de un terreno para
construir un edificio de departamentos, con los siguientes datos:
Duración del proyecto: 3 años.
Ingresos proyectados:
Año 1: $0 (inicio de la construcción).
Año 2: $10,000,000 (ventas parciales).
Año 3: $40,000,000 (ventas finales).
Costos proyectados:
Año 1: $15,000,000 (costos iniciales de construcción).
Año 2: $10,000,000 (costos adicionales de construcción).
Año 3: $5,000,000 (costos de finalización y ventas).
Tasa de descuento: 10% anual.
6.3. Método residual dinámico:
5. Ejemplo Práctico del Método Residual Dinámico.
Aplicando la fórmula de valor presente, se obtiene el valor residual del terreno:
Flujo de caja en el año 1:
Flujo de caja en el año 2:
Flujo de caja en el año 3:
El valor residual del terreno sería la suma de los valores presentes:
En este caso, el valor máximo que el desarrollador podría pagar por el terreno es
12,658,385 MXN para que el proyecto sea viable financieramente.
6.3. Método residual dinámico:
6. Ventajas del Método Residual Dinámico.
• Mayor precisión: Al considerar el valor del dinero en el tiempo y los flujos de caja
escalonados, se obtiene una valuación más realista del terreno.
• Adaptación a proyectos complejos: Es especialmente útil para proyectos que se
desarrollan en varias fases o en periodos largos de tiempo.
• Permite la evaluación de riesgos: Al utilizar una tasa de descuento ajustada al
riesgo, permite incorporar la incertidumbre del mercado en la valuación
7. Desventajas del Método Residual Dinámico
• Complejidad: Requiere mayor análisis y proyecciones detalladas de ingresos y
costos, lo que lo hace más complejo que el método residual estático.
• Dependencia de las proyecciones: Los resultados dependen completamente de
la precisión de las proyecciones de ingresos, costos y la tasa de descuento.
6.3. Método residual dinámico:
Conclusión.
El método residual dinámico es una herramienta avanzada en la valuación de terrenos
y proyectos inmobiliarios, proporcionando una estimación más precisa y detallada del
valor de una propiedad al incorporar el factor tiempo y el flujo de caja descontado. Si
bien es más complejo que el método estático, ofrece una visión más realista para
proyectos de desarrollo a largo plazo
Bases prácticas para la valuación inmobiliaria
Tema 6: Proyectos de inversión inmobiliaria
6.4. Mayor y mejor uso
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6.4. Mayor y mejor uso:
Introducción.
El concepto de "Mayor y Mejor Uso" es un principio fundamental en la valuación
inmobiliaria que se refiere al uso más rentable, legalmente permisible, físicamente
posible y financieramente viable de un terreno o propiedad. Este enfoque asegura
que se tome en cuenta el máximo potencial de una propiedad en términos de su
valor económico, y es una herramienta clave para los valuadores y desarrolladores
inmobiliarios al evaluar propiedades y tomar decisiones sobre el desarrollo o
inversión.
6.4. Mayor y mejor uso:
1. Definición de Mayor y Mejor Uso.
El Mayor y Mejor Uso (MMU) es aquel uso que genera el mayor valor de mercado para una
propiedad, después de considerar ciertos criterios específicos. En otras palabras, es el uso
más óptimo y rentable para un terreno o edificación, tomando en cuenta sus características y
las regulaciones urbanísticas.
Para determinar el MMU de una propiedad, se deben cumplir cuatro condiciones:
1. Legalmente permisible: El uso debe cumplir con todas las normativas y leyes vigentes,
como zonificación, reglamentos urbanos y usos de suelo.
2. Físicamente posible: El uso debe ser factible desde el punto de vista físico,
considerando aspectos como la topografía, accesibilidad, tamaño y forma del terreno,
infraestructura disponible (servicios, drenaje, vialidades), entre otros.
3. Financieramente factible: El uso propuesto debe generar una rentabilidad económica
viable, es decir, los ingresos generados deben superar los costos de desarrollo, operación
y mantenimiento, proporcionando una ganancia razonable al propietario o desarrollador.
4. Máximo rendimiento económico: De entre todas las alternativas posibles, el uso que
genere la mayor rentabilidad o valor neto para el propietario es el que se considera el
Mayor y Mejor Uso.
6.4. Mayor y mejor uso:
2. Principios clave del Mayor y Mejor Uso.
El concepto de Mayor y Mejor Uso se basa en varios principios fundamentales de la
valuación y el análisis inmobiliario:
• Sustitución: Un inversor o comprador potencial no pagaría más por un terreno o
propiedad de lo que pagaría por una alternativa similar que ofrezca el mismo
rendimiento.
• Anticipación: El valor de un terreno o propiedad se basa en las expectativas
futuras sobre el uso y los ingresos que generará en el futuro.
• Equilibrio: El mejor uso de una propiedad es aquel que equilibra los costos de
desarrollo con los ingresos esperados, maximizando así la rentabilidad.
• Contribución: El valor de un uso específico debe ser evaluado en términos de su
contribución al valor global de la propiedad, en comparación con otros usos
alternativos.
6.4. Mayor y mejor uso:
3. Etapas del análisis de Mayor y Mejor Uso.
El análisis del Mayor y Mejor Uso sigue un proceso estructurado que incluye las siguientes etapas:
a. Evaluación del uso actual
El primer paso es analizar el uso actual de la propiedad. Esto implica revisar cómo se utiliza
actualmente el terreno o edificio y si ese uso está generando un valor óptimo. Si no lo está, se
debe considerar si es posible transformarlo a un uso más rentable.
b. Análisis de los posibles usos futuros
El siguiente paso es identificar los posibles usos alternativos que podrían aplicarse a la propiedad.
Esto implica evaluar varias opciones, como desarrollo residencial, comercial, industrial o mixto,
dependiendo de las características del terreno y su entorno.
c. Determinación de la viabilidad legal
Es fundamental analizar las restricciones legales sobre el uso del suelo, como la zonificación y las
normativas locales. Un uso solo es viable si cumple con la legislación vigente. En algunos casos,
podrían necesitarse cambios en la zonificación, pero esto requiere tiempo y negociación con las
autoridades.
6.4. Mayor y mejor uso:
3. Etapas del análisis de Mayor y Mejor Uso.
d. Análisis de la viabilidad física
El análisis físico del terreno incluye evaluar sus características topográficas, el acceso a
infraestructura, la capacidad de soporte de suelo y la forma del terreno. Estos factores
determinarán si el uso propuesto es físicamente posible.
e. Evaluación de la viabilidad financiera
Una vez identificados los usos potenciales que son físicamente posibles y legalmente
permitidos, el siguiente paso es analizar la factibilidad económica. Esto implica proyectar los
ingresos y gastos de cada alternativa de uso, incluyendo costos de construcción, gastos
operativos, impuestos y retornos de inversión.
f. Selección del uso más rentable
Finalmente, se selecciona el uso que genere el mayor valor neto para la propiedad, es decir,
el uso que maximice el valor del terreno o edificación en función de los ingresos netos que
producirá.
6.4. Mayor y mejor uso:
4. Factores que influyen en el análisis de Mayor y Mejor Uso.
Varios factores deben considerarse en el análisis del Mayor y Mejor Uso, entre ellos:
• Zonificación y normativas: Las leyes locales que determinan los tipos de uso permitidos
en un área. Es importante conocer si se pueden hacer cambios en la zonificación o si
existen restricciones adicionales.
• Demanda del mercado: El uso más rentable de una propiedad también depende de las
condiciones del mercado local. Un terreno puede tener un gran potencial para desarrollo
comercial o residencial, pero si la demanda es baja, puede que ese uso no sea el más
óptimo en ese momento.
• Accesibilidad y ubicación: La proximidad a infraestructuras clave (carreteras, transporte
público, centros comerciales, etc.) puede influir en la viabilidad de ciertos usos.
• Condiciones físicas del terreno: Aspectos como la inclinación del terreno, acceso a
servicios públicos (agua, electricidad, drenaje), tamaño y forma del lote pueden limitar las
opciones de uso.
• Costo de desarrollo: El costo de adaptar el terreno o edificio a un nuevo uso es un factor
clave para determinar la rentabilidad. A veces, los costos de transformación pueden ser
demasiado altos en comparación con los beneficios esperados.
6.4. Mayor y mejor uso:
5. Ejemplos de Mayor y Mejor Uso.
a. Terreno sin desarrollar en una zona de crecimiento urbano
Imagina un terreno en una zona que está experimentando un rápido crecimiento
urbano. El uso actual del terreno es agrícola, pero las condiciones del mercado y la
infraestructura cercana sugieren que podría tener un uso residencial de alta densidad.
Después de analizar la zonificación, la demanda del mercado y la viabilidad física, se
concluye que el Mayor y Mejor Uso sería un desarrollo habitacional. Este nuevo uso
generaría un valor mucho mayor en comparación con el uso agrícola.
b. Edificio comercial subutilizado en una zona mixta
Un edificio comercial en el centro de una ciudad está infrautilizado y genera bajos
ingresos. Sin embargo, la normativa local permite el uso mixto (residencial y
comercial). Tras un análisis de Mayor y Mejor Uso, se concluye que la conversión del
edificio en un desarrollo mixto con departamentos en los niveles superiores y
comercio en la planta baja maximizaría los ingresos y, por ende, el valor de la
propiedad.
6.4. Mayor y mejor uso:
6. Ventajas del Análisis de Mayor y Mejor Uso
• Maximización del valor: El objetivo principal es encontrar el uso más rentable, lo
que permite maximizar el valor de la propiedad o el terreno.
• Optimización del desarrollo: Ayuda a los desarrolladores a tomar decisiones
informadas sobre el tipo de proyecto más adecuado para un terreno específico,
asegurando un retorno de inversión óptimo.
• Adaptación a las tendencias del mercado: Permite a los propietarios y
desarrolladores ajustarse a las tendencias del mercado y aprovechar oportunidades
emergentes.
6.4. Mayor y mejor uso:
7. Limitaciones del Análisis de Mayor y Mejor Uso
• Incertidumbre del mercado: Aunque el análisis puede identificar el uso más
rentable en un momento determinado, los cambios en las condiciones del mercado
pueden afectar la viabilidad futura de ese uso.
• Restricciones legales: En muchos casos, las leyes de zonificación o normativas
locales limitan las posibilidades de adaptación del uso de la propiedad, lo que
puede restringir su potencial.
• Costos de transformación: Algunos usos pueden ser económicamente viables,
pero el costo de cambiar el uso de la propiedad (reparaciones, modificaciones
estructurales, etc.) puede ser prohibitivo.
6.4. Mayor y mejor uso:
Conclusión
El análisis del Mayor y Mejor Uso es una herramienta esencial en la valuación y el
desarrollo inmobiliario, ya que asegura que los terrenos y propiedades sean utilizados
de la manera óptima y rentable posible. Al considerar la legalidad, viabilidad física,
factibilidad financiera y el retorno económico máximo, los propietarios y
desarrolladores pueden tomar decisiones informadas que maximicen el valor de sus
activos.