Señor

ORIOL CARDONA PAVA

CONSTRUCCIONES CARAN S.A.S
ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FIDEICOMISOS, Vocera del Fideicomiso
POSITANO ET 1.
Representante legal de la Sociedad o quien haga sus veces.
Sogamoso (Boyacá)

Ref. RECLAMACIÓN DIRECTA

JUAN CARLOS MENDEZ VIANCHA, vecino y domiciliado en esta ciudad,

mayor de edad identificado con cedula de ciudadanía No [Link]
expedida en el municipio de Nobsa (Boyacá) y T.P. No. 402160 del Consejo
Superior de la Judicatura actuando en calidad de apoderado judicial del
señor JORGE ERNESTO PEREZ GIRALDO identificado con cédula de
ciudadanía número [Link] de Sogamoso (Boyacá), domiciliado en la
misma ciudad, por medio de la presente documento me permito iniciar
Reclamación directa (Derecho de petición), con el fin de dar cumplimiento a
lo establecido en el Art. 58 Núm. 5 de la ley 1480 de 2011, la cual
fundamento de la siguiente manera:

I. HECHOS

PRIMERO: El día Veintinueve (29) de Noviembre del año (2022), celebro

CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL,
sobre el derecho de dominio y posesión de la CASA 24, la cual hace parte
del proyecto “Conjunto Residencial POSITANO”, Situado en el municipio de
Sogamoso – Boyacá y distinguido en su puerta con el número Calle 41 No.
12 - 45 Barrio la Manga de la actual nomenclatura urbana del municipio; el
área total de la casa se definió en 63.58 m2 que incluye patio y balcón; el
área construida mostro 59.82 m2. En parágrafo primero, cláusula primera
del contrato de promesa se estableció, cito: “ Se constituirá un patrimonio
autónomo denominado “FIDEICOMISO P.A. POSITANO”, en FIDUCIARIA ALIANZA,
la cual será quien transfiera al PROMITENTE COMPRADOR, la unidad
inmobiliaria objeto de esta promesa sin perjuicio que la sociedad
CONSTRUCCIONES CARAN S.A.S. deban comparecer en dicha escritura pública
para efectos de obligarse al saneamiento del mencionado inmueble, en
especial por evicción y por vicios redhibitorios en los términos señalados en la
Ley”. (ANEXO No.1)
SEGUNDO: Seguidamente, en clausula sexta del contrato se convino el
valor total del bien inmueble (casa 24, “Conjunto Residencial POSITANO”), la
forma de pago indicando lo siguiente, cito:
“CLAUSULA SEXTA.
(…)
EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagar al Fideicomiso POSITANO
Conjunto Residencial de la siguiente manera:
a.) La suma de CINCO MILLONES DE PESOS ($5.000. [Link]) MONEDA
CORRIENTE que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignó en la cuenta POSITANO
Conjunto Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 26 de Noviembre
2022.
b.) La suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL PESOS ($1.500. [Link]) MONEDA
CORRIENTE que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta
POSITANO Conjunto Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de
Diciembre 2022.
c.) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de Enero 2023.
d.) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 28 de Febrero 2023.
e.) La suma de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($6.500. [Link])
MONEDA CORRIENTE que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta
POSITANO Conjunto Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de
Marzo 2023.
f.) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de Abril 2023.
g.) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de Mayo 2023.
h.) La suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL PESOS ($1.500. [Link]) MONEDA
CORRIENTE que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta
POSITANO Conjunto Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de
Junio 2023.
i) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de Julio 2023.
j.) La suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300. [Link]) MONEDA CORRIENTE
que EL PROMITENTE COMPRADOR Consignará en la cuenta POSITANO Conjunto
Residencial Encargo fiduciario No 10043432239-0. El 30 de Agosto 2023.
k.) La suma de VEINTITRÉS MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS ($23.400.
[Link]) MONEDA CORRIENTE Producto de un SUBSIDIO DE VIVIENDA que otorga
SUBSIDIO MI CASA YA “El cual será ajustado de acuerdo con el valor del salario
mínimo decretado por el gobierno nacional para el año de escrituración del
inmueble.
l.) El saldo del valor de la vivienda o sea la suma de CIENTO DIECIOCHO
MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS ($[Link]) MONEDA CORRIENTE,
 Que serán Consignados al Fideicomiso POSITANO Conjunto Residencial en
consignación recaudo empresarial o transferencia electrónica con el producto
de un préstamo hipotecario que se obliga a tramitar oportunamente EL
PROMITENTE COMPRADOR ante ENTIDAD BANCARIA en adelante conocida como
el BANCO, a cuyo favor constituirá hipoteca en primer grado junto con la
escritura de compraventa que perfeccione este contrato. El saldo final del
crédito hipotecario será ajustado de acuerdo con el valor final otorgado en
subsidios de vivienda numérales k).

TERCERO: De conformidad con las fechas de pago acordadas, descritas en

precedencia, procedió a realizar los abonos cumplidamente a la cuenta de
nombre POSITANO Conjunto Residencial Encargo fiduciario con No.
10043432239-0, dentro de las siguientes fechas:
- El día veintiséis (26) de noviembre del 2022, realice abono por la suma
de ($5.000.000).
- El día treinta (30) de diciembre del 2022, realice abono por la suma de
($1.500.000).
- El día treinta (30) de enero del 2023, realice abono por la suma de
($300.000).
- El día Veintiocho (28) de febrero del 2023, realice abono por la suma de
($300.000).
- El día treinta (30) de marzo del 2023, realice abono por la suma de
($6.500.000).
- El día treinta (30) de abril del 2023, realice abono por la suma de
($300.000).
- El día treinta (30) de mayo del 2023, realice abono por la suma de
($300.000).
- El día treinta (30) de junio del 2023, realice abono por la suma de
($1.500.000).
- El día treinta (30) de julio del 2023, realice abono por la suma de
($300.000) y;
- El día treinta (30) de agosto del 2023, realice abono por la suma de
($300.000).

Para un total de nueve (9) cuotas abonadas de manera cumplida, sin

contratiempos ni retrasos al momento de realizar la consignación, lo que
arroja un total de Dieciséis Millones Trescientos Mil Pesos ($16.300.000
m/cte.) pagados al vendedor, información que se corrobora de la
certificación expedida por ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FIDEICOMISOS, Vocera
del Fideicomiso POSITANO ET 1. (ANEXO No. 2)

CUARTA: Por razones ajenas a su voluntad el día 02 de octubre del año

2023, recibió carta de terminación contrato exigible a partir del día en
comento, situación que sobrellevo a la negativa de firmar los papeles de
aceptación del crédito en el BANCO DE DAVIVIENDA, crédito de vivienda
que se encontraba aprobado por la suma ($118´000.000 m/cte) desde el
día 25 de septiembre del 2023, tomando la decisión de desistir del proceso
de compra de vivienda de intereses social evitando adquirir una deuda
insaciable debido a la carencia de empleo y fondos para el pago del crédito.
(ANEXO N°3)

QUINTA: El día cuatro (4) de octubre del año 2023, procedió a redactar
comunicación escrita dirigida a la constructora informando su decisión de
desistir del proyecto de vivienda la cual radico en la oficina principal de la
constructora en la ciudad de Sogamoso (Boyacá), recibido por la
Coordinadora ALEXANDRA CARVAJAL, hora de recibido (15:15 pm), en donde
se indicaba lo siguiente, cito;
Señores
CONSTRUCTORES CARAN
Constructora Conjunto residencial Positano

Asunto: Desistimiento proyecto de vivienda.

Yo JORGE ERNESTO PEREZ GIRALDO identificado con C.C.

[Link] de Sogamoso, me dirijo a ustedes con el fin de
darles a conocer mi decisión de desistir del proyecto de vivienda el
cual inicie en noviembre del año 2022, CONJUNTO RESIDENCIAL
POSITANO, Casa No 24 con numero de encargo 10043432239 y que
en la actualidad he dado un valor total de DIECISEIS MILLONES
TRESCIENTOS MIL PESOS M/CTE (16.300.000). La decisión de desistir
de la compra del inmueble es por el cual no cuento con empleo y se
me dificulta continuar con el trámite.

Agradezco la atención prestada. (ANEXO No. 4).

SEXTA: Desde la fecha de radicación de la comunicación de desistimiento

del proyecto de vivienda, esto es el 4 de octubre del 2023, al día de hoy no
se ha dado una respuesta en físico por la constructora, ante lo cual el
reclamante ha insistido comunicándose en reiteradas ocasiones vía
telefónica con el Ingeniero de la constructora señor LUIS EDUARDO
CUELLAR, teniendo como última comunicación el día miércoles siete (7) de
febrero del año 2024, quien informa a través de llamada, cito:
“sí queremos devolverle el dinero, pero se tiene que esperar a que la
constructora realice la venta de los apartamentos y de esa maneja
tener flujo de caja para poder devolver su dinero, mientras tanto la
constructora no tiene como responderle, debe esperar a la venta de
los apartamentos”
Situación que da lugar a una actuación abusiva por la constructora
CONSTRUCCIONES CARAN S.A.S y/o ALIANZA FIDUCIARIA S.A.
FIDEICOMISOS, Vocera del fideicomiso POSITANO ET 1., pues se encuentra
poniendo obstáculos adicionales y diferentes a los estipulados en el
contrato de promesa para efectos de devolver el dinero.

SEPTIMA: Ahora, ciñéndonos al contrato de promesa se advierte que en el

PARAGRAFO VIII de la cláusula SEXTA, dispuso lo siguiente, cito;
“Parágrafo VIII: (…) EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibidas a
satisfacción, arras, que se regirán por lo dispuesto en el artículo 1858,
1859 y 1860 del Código Civil. Para ejercer el derecho de retracto, tal
decisión de parte de uno cualquiera de los Contratantes deberá ser
comunicada oportunamente al otro mediante comunicación escrita
entregada en la dirección definida para notificaciones en la cláusula
Vigésima Sexta del presente Contrato. Se entiende que el presente
documento presta mérito ejecutivo para el cobro de las sumas pactadas
sin necesidad de previo requerimiento pues las partes renuncian a él. Si
EL PROMITENTE VENDEDOR hace uso del derecho de retracto, pagará a
EL PROMITENTE COMPRADOR las arras, más todas las sumas que
hubiere recibido por cuenta del negocio, sin rendimiento alguno. dichas
sumas previa instrucción del PROMITENTE VENDEDOR se colocarán a
disposición de EL PROMITENTE COMPRADOR, por parte del Fideicomiso
POSITANO Conjunto Residencial en un término no mayor a (90) días.
Para estos efectos, EL PROMITENTE VENDEDOR informará, mediante
comunicación escrita, el momento en que tales sumas se encuentren a
disposición de EL PROMITENTE COMPRADOR e instruirá al Fideicomiso
POSITANO Conjunto Residencial para que transfiera los recursos
dinerarios a la cuenta bancaria cuyo titular sea EL PROMITENTE
COMPRADOR y que sea informada a aquel por parte del PROMITENTE
VENDEDOR. Una vez colocados los dineros a disposición de EL
PROMITENTE COMPRADOR en la forma señalada, se entenderá cumplida
la obligación de restitución a cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR,
quien podrá disponer de los inmuebles objeto del presente contrato.
(subrayado fuera de texto).

Escenario que es muy importante resaltar porque además de explicar el

procedimiento a seguir en el evento de retracto y la forma para obtener la
devolución del dinero, el contrato es claro en enunciar que el termino en
poner a disposición del comprador la devolución del dinero abonado, no
puede ser mayor a noventa (90) días, una vez radicada la solicitud de
desistimiento, escenario que como se relacionó en hechos anteriores
sucedió desde el día (04) de octubre del 2023, lo que demuestra que el
termino contractual de noventa (90) días para la devolución del dinero
quedo cumplido el día tres (3) de enero del año 2024, demostrando que a la
fecha de radicación de este documento se presenta un incumplimiento al
contrato en lo referente a la obligación de restituir el dinero abonado en la
suma de ($16´300.000), demostrando un actuar abusivo en contra de mi
estado de consumidor.

OCTAVA: Igualmente deseo mencionar, que si bien en el parágrafo VIII de

la cláusula sexta se estipula la sanción a asumir por parte del comprador en
el evento de retracto, cito; “Las partes acuerdan como arras de retracto la
cantidad correspondiente al VEINTE POR CIENTO (20%) DEL VALOR ABONADO
AL VALOR DE VENTA DEL INMUEBLE, contemplado en la cláusula SEXTA del
presente contrato, que fueron transferidos a el Fideicomiso POSITANO Conjunto
Residencial y en consecuencia EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibidas a
satisfacción, arras, que se regirán por lo dispuesto en el artículo 1858, 1859 y
1860 del Código Civil.”, deja un vacío en el contrato al omitir la sanción que
debe asumir el VENDEDOR en el evento en que incumpla con el termino
contractual hasta los noventa (90) días para efectuar la devolución del
dinero abonado al proyecto de vivienda por concepto de retracto, puesto
que se refleja de manera desleal un rendimiento a favor del vendedor,
disponiendo de una cláusula abusiva al referir que lo hará sino hasta el
momento en que se vendan todos los apartamentos, produciéndose un
desequilibrio injustificado en mi contra y un perjuicio en mi estado de
consumidor afectando el tiempo, modo o lugar en que puedo ejercer mis
derechos, diferente al vendedor quien se encuentra enriqueciéndose bajo
disculpas para incumplir, situación que es adversa y de acuerdo a la
protección contractual debe cumplir con las normas de protección al
consumidor, en temas como cláusulas abusivas y demás normas de control
contractual para los contratos de consumo artículo 34 de la Ley 1480 de
2011.

NOVENA: Finalmente, de acuerdo a lo expuesto en hechos anteriores se

resaltar bajo la gravedad del juramento el estado actual del reclamante en
el sentido de informar que no posee un empleo que permita la subsistencia
económica, motivo por el cual el incumplimiento del contrato de promesa
respecto a la devolución del dinero abonado, la actitud reiterada en poner
obstáculos adicionales y las diferentes rectificaciones que realiza al
contrato de promesa para efectos de devolver el dinero deviene un
perjuicio inminente de menoscabo causado por culpa de la constructora
CONSTRUCCIONES CARAN S.A.S en su patrimonio.

De manera que, siendo respetuoso y atendiendo el artículo 47 de la Ley

1480 de 2011 y debido a las distintas formas de infringir mis derechos
como consumidor con el incumplimiento del contrato de promesa de
compraventa celebrado respecto a la cláusula de retracto me permito
realizar las siguientes peticiones

II. PETICIONES

PRIMERO: Solicito a la CONSTRUCCIONES CARAN S.A.S y/o al FIDEICOMISO

P.A. POSITANO”, en FIDUCIARIA ALIANZA la devolución de la suma de
Dieciséis Millones Trescientos Mil Pesos ($16.300.000 m/cte.) por concepto
de abonos al proyecto de vivienda “Conjunto Residencial POSITANO” casa
24, atendiendo al derecho de retracto que le asiste al señor JORGE
ERNESTO PEREZ GIRALDO como consumidor, advirtiendo que el
incumpliendo del contrato se debió a la constructora de conformidad con lo
establecido en el artículo 42 y s.s. de la ley 1480 de 2011, en su clausula
sexta, parágrafo VIII, en lo que respecta al tiempo límite de devolución.

SEGUNDA: Se indique fecha de entrega y devolución del dinero,

enunciando un término exacto para reintegrar la totalidad del dinero
pagado por la adquisición del bien inmueble.

TERCERA: Solicito de manera respetuosa que la devolución en la suma de

Dieciséis Millones Trescientos Mil Pesos ($16.300.000 m/cte.) se realice a la
cuenta de ahorro a la mano No. 35251014131 del banco Bancolombia S.A.
de la cual soy titular, para el efecto se aporta al presente documento
certificación bancaria. (ANEXO 5).

III. SUSTENTOS FACTICOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA

RECLAMACION

DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES

El artículo 3° de la Ley 1480 de 2011 “Por medio de la cual se expide el

Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones”, establece los
derechos de los consumidores y usuarios, entre los cuales están:
“(…) 1.3. Derecho a recibir información: Obtener información
completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible,
precisa e idónea respecto de los productos que se ofrezcan o se
pongan en circulación, así como sobre los riesgos que puedan
derivarse de su consumo o utilización, los mecanismos de protección
de sus derechos y las formas de ejercerlos.
(…) 1.5. Derecho a la reclamación: Reclamar directamente ante el
productor, proveedor o prestador y obtener reparación integral,
oportuna y adecuada de todos los daños sufridos, así como tener
acceso a las autoridades judiciales o administrativas para el mismo
propósito, en los términos de la presente ley.
Las reclamaciones podrán efectuarse personalmente o mediante
representante o apoderado. 1.6. Protección contractual: Ser
protegido de las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión, en
los términos de la presente ley. (…)”

Por lo anterior, tanto consumidores como usuarios estarán facultados para

recibir información completa, veraz, transparente, oportuna, verificable,
comprensible, precisa e idónea de los bienes y servicios que se oferten en
el mercado nacional, así como de los mecanismos que le asisten para
presentar reclamaciones ante productores, proveedores y /o prestadores del
servicio, o ante autoridades judiciales o administrativas, cuando
presuntamente se vulneren sus garantías. Teniendo en cuenta que el
Estatuto del Consumidor tiene como objetivo amparar el respeto a sus
intereses económicos1, se hace necesario proteger a los consumidores de
las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión.

RELACIÓN DE CONSUMO

La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 30 de abril de

2009, se pronunció respecto a lo que constituye una relación de consumo,
en los siguientes términos:

“La relación de consumo constituye una particular categoría que

surge entre quienes se dedican profesionalmente a elaborar o
proveer bienes o prestar servicios con quien los adquiere con el fin
de consumirlos; y es precisamente el consumidor, quien, por encontrarse
en condiciones de vulnerabilidad económica y desequilibrio, es destinatario
de una especial protección normativa; por supuesto que la profesionalidad
del productor que lo hace experto en las materias técnicas científicas en
torno de las cuales realiza su labor, su sólida capacidad económica, su
vocación para contratar masivamente, las modalidades de contratación a
las que acude, entre muchas otras particularidades, lo sitúan en un plano
de innegable ventaja negocial que reclama la intervención de legisladores y
jueces con miras a reestablecer el Equilibrio perdido.” 2

Se concluye entonces, que la relación de consumo se presenta respecto de

quienes adquieren un bien o servicio de productores o proveedores, para
satisfacer una necesidad propia, privada, familiar o empresarial que no esté
ligada intrínsecamente con su actividad económica. Por lo tanto, se requiere
de la existencia de una relación de consumo, entendida como aquella
establecida entre consumidores y productores y/o proveedores, para dar
aplicación a las normas de protección al consumidor.

Respecto al caso que nos ocupa, las constructoras tienen como actividad
comercial producir y diseñar bienes inmuebles, ya sea de manera directa o
por interpuesta persona, por lo que son consideradas productores; así
mismo, se considera consumidor, toda persona natural o jurídica que
contrate la adquisición de un predio para satisfacer necesidades privadas o
empresariales que estén fuera de la órbita de sus negocios. En
consecuencia, se presenta una relación de consumo y es aplicable el
Estatuto del Consumidor.

PROTECCIÓN CONTRACTUAL

El artículo 34 de la Ley 1480 de 2011, establece que las “condiciones

generales de los contratos serán interpretadas de la manera más favorable
1
L. 1480/2011, art. 1
2
CSJ, Cas. Civil, Sent. Abr. 30/2009. Exp. No. 25899-3193-992-1999-00629-01 M.P. Pedro Octavio Munar
Cadena
al consumidor. En caso de duda, prevalecerán las cláusulas más favorables
al consumidor sobre aquellas que no lo sean.”

Al respecto, la doctrina ha resaltado la necesidad de proteger al consumidor

por su estado de vulnerabilidad en materia inmobiliaria, así:

“En materia de adquisición de vivienda resulta de vital importancia

dicha protección, dado que la relación precontractual de consumo
entre el promotor inmobiliario o constructor y el consumidor
inmobiliario tiende a ser más prolongada que en la celebración de
otros contratos; esto en razón a que los constructores y promotores
inmobiliarios utilizan frecuentemente mecanismos precontractuales
para garantizar que los potenciales compradores queden obligados
frente a la venta de las unidades habitacionales ofrecidas.
Dichos mecanismos garantizan a estos oferentes la consecución de
puntos de equilibrio financiero que permitan costear y ejecutar
correctamente la obra, teniendo en cuenta que en la mayoría de los
casos las ventas se hacen "sobre planos", es decir, como venta de
cosa futura. Así, en la génesis del iter contractual entre comprador y
vendedor de una unidad de vivienda nueva identificamos, desde la
fase precontractual, figuras con las que se encontrará el consumidor
inmobiliario, tales como: una factura de venta con la que
normalmente el futuro comprador entrega un dinero inicial para
reservar el inmueble; un contrato de fiducia inmobiliaria, dado que el
constructor con frecuencia constituye una fiducia para la gestión de
los recursos dedicados al proyecto inmobiliario; la promesa de
contrato por medio de la cual las partes se obligan a celebrar la
compraventa de un cuerpo cierto; y finalmente, el contrato de
compraventa. Todas esas figuras jurídicas quedan cobijadas tanto por
las normas generales y especiales del derecho privado que le son
aplicables como por las normas de protección al consumidor,
generales y especiales.
Lo que interesa, para los fines de este artículo, es mencionar que
todos esos documentos precontractuales se rigen plenamente por las
normas de protección al consumidor, las que primarán en lo que
regulen frente a las normas civiles. Entonces, por ejemplo, la
promesa de compraventa como contrato preparatorio de otro
contrato, además de ajustarse a lo prescrito en el código civil, debe
cumplir con las normas de protección al consumidor, en temas como
cláusulas abusivas y demás normas de control contractual para los
contratos de consumo.”3 (Resaltado fuera del texto original).

Teniendo en cuenta que el Estatuto del Consumidor tiene como objetivos

proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los
3
Villalba Cuéllar, J. C., "La protección al consumidor inmobiliario, aspectos generales en el derecho
colombiano", Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, No 32, 2017, p.279-313.
Disponible en: [Link]
derechos de los consumidores, se ha establecido que la interpretación en
materia contractual sea la más favorable a los mismos; así bien, en materia
inmobiliaria, los compradores se encuentran en condiciones de
vulnerabilidad por la prolongación en los procesos negociales y el cúmulo
de requisitos y trámites a los que se tienen que someter para adquirir
vivienda. En este orden, todos los actos jurídicos que se lleven a cabo en la
relación de consumo, deberán ajustarse a los prescrito por las normas de
derecho privado y las de protección al consumidor.

AMPLIACIÓN DE LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS

CONSUMIDORES

La doctrina ha hecho énfasis en la importancia de ampliar la protección al

consumidor en materia contractual, en los siguientes términos:

“Cobra sentido una interpretación en pro consumidor con relación a

las leyes del contrato al fijar normas especiales que establecen la
responsabilidad de productores, limitan la imposición de cláusulas
abusivas, regulan la publicidad y otros derechos y deberes de
productores y consumidores. Siguiendo esos postulados, con tino, la
Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia de Colombia,
en la sentencia del 30 de abril de 2009 sostiene: “[…] la protección
del consumidor no solo encuentra respaldo en esa preceptiva
constitucional, sino también en el Artículo 13 de dicha Carta, en
cuanto establece que «el Estado promoverá las condiciones para que
la igualdad sea real y efectiva y adoptará medidas a favor de grupos
discriminados o marginados»”. (Corte Suprema de Justicia. Sala Civil.
Expediente No. 25899 3193 992 1999 00629 01, 2009). En las
relaciones obligatorias que surgen con ocasión del derecho al
consumo, es indudable que productor (fabricante, empresario,
distribuidor) y consumidor (destinatario de los bienes y servicios), se
hallan en posiciones diferentes porque este último es la parte débil
mientras que aquél es la fuerte en la relación económica de consumo
(Sánchez, 1997), resultando necesario la discriminación positiva.

La Sala Civil de la misma Corte, haciendo un análisis de este nuevo

derecho, con claridad adoctrinó:

Desde esa perspectiva, la relación de consumo constituye una

particular categoría que surge entre quienes se dedican
profesionalmente a elaborar o proveer bienes o prestar servicios con
quien los adquiere para consumirlos; y es precisamente el
consumidor, quien, por encontrarse en condiciones de vulnerabilidad
económica y de desequilibrio, es destinatario de una especial
protección normativa; por supuesto que la profesionalidad del
productor, que lo hace experto en las materias técnicas y científicas
en torno de las cuales realiza su labor, su sólida capacidad
 económica, su vocación para contratar masivamente, las
modalidades de contratación a las que acude, entre muchas otras
peculiaridades, lo sitúan en un plano de innegable ventaja negocial
que reclama la intervención de legisladores y jueces con miras a
restablecer el equilibrio perdido (Corte Suprema de Justicia. Sala Civil,
Expediente No. 25899 3193 992 1999 00629 01, 2009).

En consecuencia, las autoridades administrativas y judiciales deberán

analizar los negocios jurídicos de forma específica, con miras a
garantizando la igualdad real y efectiva, el principio de autonomía privada
como expresión de la voluntad, y restablecer el equilibrio contractual
quebrantado, entre el productor como persona dominante en el mercado, y
el consumidor inexperto y carente de toda información, como sujeto en
condiciones de vulnerabilidad económica.

CONDICIONES NEGOCIALES, CONTRATOS DE ADHESIÓN Y

CLÁUSULAS ABUSIVAS.

El consumidor inmobiliario es por excelencia un adherente en las relaciones

pre-contractuales y contractuales en que participa. Este rol pasivo en la
contratación implica riesgos para el consumidor, riesgo contractual que se
centra en el peligro de abuso en el contenido del clausulado que le es
impuesto por parte del vendedor. Esta situación no es ficticia, y en la
práctica se presentan con frecuencias las denominadas "cláusulas
abusivas" en los contratos inmobiliarios con consumidores 4.

Respecto a las condiciones negociales generales y los contratos de

adhesión, el artículo 37 de la Ley 1480 de 2011, establece los requisitos
mínimos que se deberán cumplir, así:

“(…) 1. Haber informado suficiente, anticipada y expresamente al

adherente sobre la existencia efectos y alcance de las condiciones
generales. En los contratos se utilizará el idioma castellano.
2. Las condiciones generales del contrato deben ser concretas, claras
y completas.
3. En los contratos escritos, los caracteres deberán ser legibles a
simple vista y no incluir espacios en blanco, En los contratos de
seguros, el asegurador hará entrega anticipada del clausulado al
tomador, explicándole el contenido de la cobertura, de las
exclusiones y de las garantías.
Serán ineficaces y se tendrán por no escritas las condiciones
generales de los contratos de adhesión que no reúnan los requisitos
señalados en este artículo.” (Resaltado fuera del texto original)
4
Villalba Cuéllar, J. C., "La protección al consumidor inmobiliario, aspectos generales en el derecho
colombiano", Revista de Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, No 32, 2017, p.279-313.
Disponible en: [Link]
Así mismo, el artículo 39 de la normatividad precitada, obliga a los
productores y proveedores a entregar constancia escrita del contrato de
adhesión al consumidor a más tardar dentro de los tres (3) días siguientes a
la solicitud. Adicionalmente, aquellos deberán dejar constancia de la
aceptación de las condiciones generales por parte del adherente.

Por su parte, respecto a la definición y prohibición de las cláusulas abusivas,

el legislador ha señalado: “Son cláusulas abusivas aquellas que producen
un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las
mismas condiciones, afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor
puede ejercer sus derechos. Para establecer la naturaleza y magnitud del
desequilibrio, serán relevantes todas las condiciones particulares de la
transacción particular que se analiza. Los productores y proveedores no
podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los
consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho.5”

De este modo, los productores y proveedores no podrán incluir cláusulas

abusivas en los contratos celebrados con los consumidores y en caso de ser
incluidas, serán ineficaces de pleno derecho, lo anterior como garantía de
protección contractual en las relaciones de consumo.

El Estatuto del Consumidor, enuncia las cláusulas abusivas que serán

ineficaces de pleno derecho en los siguientes términos:
“ARTÍCULO 43. CLÁUSULAS ABUSIVAS INEFICACES DE PLENO
DERECHO. Son ineficaces de pleno derecho las cláusulas que:
1. Limiten la responsabilidad del productor o proveedor de las
obligaciones que por ley les corresponden;
2. Impliquen renuncia de los derechos del consumidor que por ley les
corresponden;
3. Inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor;
4. Trasladen al consumidor o un tercero que no sea parte del contrato
la responsabilidad del productor o proveedor;
5. Establezcan que el productor o proveedor no reintegre lo pagado si
no se ejecuta en todo o en parte el objeto contratado;
6. Vinculen al consumidor al contrato, aun cuando el productor o
proveedor no cumpla sus obligaciones;
7. Concedan al productor o proveedor la facultad de determinar
unilateralmente si el objeto y la ejecución del contrato se ajusta a lo
estipulado en el mismo;
8. Impidan al consumidor resolver el contrato en caso que resulte
procedente excepcionar el incumplimiento del productor o proveedor,
salvo en el caso del arrendamiento financiero;
9. Presuman cualquier manifestación de voluntad del consumidor,
cuando de esta se deriven erogaciones u obligaciones a su cargo;
10. Incluyan el pago de intereses no autorizados legalmente, sin
perjuicio de la eventual responsabilidad penal.
5
L. 1480/2011, art. 42
 11. Para la terminación del contrato impongan al consumidor
mayores requisitos a los solicitados al momento de la celebración del
mismo, o que impongan mayores cargas a las legalmente
establecidas cuando estas existan;
12. Numeral derogado por el articulo 118 de la ley 1563 de 2012,
entra a regir a partir del 12 de octubre de 2012.
13. Restrinjan o eliminen la facultad del usuario del bien para hacer
efectivas directamente ante el productor y/o proveedor las garantías
a que hace referencia la presente ley, en los contratos de
arrendamiento financiero y arrendamiento de bienes muebles.
14. Cláusulas de renovación automática que impidan al consumidor
dar por terminado el contrato en cualquier momento o que imponga
sanciones por la terminación anticipada, a excepción de lo
contemplado en el artículo 41 de la presente ley.”

En ese mismo sentido la Corte Suprema de Justicia señaló que, se considera

abusiva aquella cláusula que: (i) no ha sido negociada de manera
individual, (ii) violenta la buena fe negocial, y (iii) genera un desequilibrio
relevante en los derechos y obligaciones de las partes del contrato 6;
definición que ha compartido la doctrina al manifestar que, “las cláusulas
dirigidas a mantener en estado de inferioridad al adherente, a impedirle o
dificultarle el ejercicio de sus derechos, a reafirmar la posición de
superioridad en la que se encuentra el predisponente, a aliviar o exonerar a
este de responsabilidades, entre otras, conllevan el rompimiento del
equilibrio contractual, porque ellas no permiten verificar la reciprocidad y
equivalencia de derechos adquiridos y obligaciones contraídas que exige el
ordenamiento jurídico en los contratos”7.

El legislador ha estipulado los requisitos mínimos que se deben cumplir en

los contratos, los cuales son: (i) Haber informado suficiente, anticipada y
expresamente al adherente sobre la existencia, efectos y alcance de las
condiciones generales; (ii) Las condiciones generales del contrato deben ser
concretas, claras y completas; y (iii) En los contratos escritos, los caracteres
deberán ser legibles a simple vista y no incluir espacios en blanco. En
consecuencia, las condiciones que no cumplan estos requisitos se
entenderán que no fueron estipuladas.

Así mismo, siendo cláusula abusiva aquella que causa un desequilibrio

injustificado en perjuicio del consumidor, impidiendo o dificultando el
ejercicio de sus derechos, el legislador ha querido enumerarlas, para que en
caso de estipularse contractualmente sean ineficaces de pleno derecho.

DERECHO DE RETRACTO

6
CSJ, Cas. Civil, Sent. feb 02/2001, Exp. 5670. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo.
7
Posada Torres, C. “Las cláusulas abusivas en los contratos de adhesión en el derecho colombiano”. Revista
de derecho privado. Universidad Externado de Colombia Vol 29, 2015, p. 141-182.
Respecto al derecho de retracto, el Código Civil Colombiano consagra en su
artículo 1858 que el mismo podrá ejercerse mientras no se haya
perfeccionado el contrato, el cual, para los casos de bienes raíces será el
otorgamiento de la escritura y su respectiva inscripción. En los casos que ya
se hayan hecho estos trámites no podrá el contratante o comprador
retractarse.

Por su parte, el artículo 47 de la Ley 1480 de 2011 “Por medio de la cual se

expide el Estatuto del Consumidor y se dictan otras disposiciones”, señala:

“ARTÍCULO 47. RETRACTO. En todos los contratos para la venta de

bienes y prestación de servicios mediante sistemas de financiación
otorgada por el productor o proveedor, venta de tiempos compartidos
o ventas que utilizan métodos no tradicionales o a distancia, que por
su naturaleza no deban consumirse o no hayan comenzado a
ejecutarse antes de cinco (5) días, se entenderá pactado el derecho
de retracto por parte del consumidor En el evento en que se haga uso
de la facultad de retracto, se resolverá el contrato y se deberá
reintegrar el dinero que el consumidor hubiese pagado.
El consumidor deberá devolver el producto al productor o proveedor
por los mismos medios y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Los costos de transporte y los demás que conlleve la devolución del
bien serán cubiertos por el consumidor.
El término máximo para ejercer el derecho de retracto será de cinco
(5) días hábiles contados a partir de la entrega del bien o de la
celebración del contrato en caso de la prestación de servicios.
Se exceptúan del derecho de retracto, los siguientes casos:
1. En los contratos de prestación de servicios cuya prestación haya
comenzado con el acuerdo del consumidor;
2. En los contratos de suministro de bienes o servicios cuyo precio
esté sujeto a fluctuaciones de coeficientes del mercado financiero
que el productor no pueda controlar;
3. En los contratos de suministro de bienes confeccionados conforme
a las especificaciones del consumidor o claramente personalizados;
4. En los contratos de suministro de bienes que, por su naturaleza, no
puedan ser devueltos o puedan deteriorarse o caducar con rapidez;
5. En los contratos de servicios de apuestas y loterías;
6. En los contratos de adquisición de bienes perecederos;
7. En los contratos de adquisición de bienes de uso personal.
El proveedor deberá devolverle en dinero al consumidor todas las
sumas pagadas sin que proceda a hacer descuentos o retenciones
por concepto alguno. En todo caso la devolución del dinero al
consumidor no podrá exceder de treinta (30) días calendario desde el
momento en que ejerció el derecho.” (Resaltado fuera del texto
original).

Por lo anterior, los requisitos contemplados por el legislador para el ejercicio

del derecho de retracto, son: i) Que el contrato sea de aquellos a través del
cual se utiliza sistema de financiación otorgada por el productor y/o
proveedor, venta de tiempos compartidos, ventas que utilizan métodos no
tradicionales, y ventas que utilizan métodos a distancia; ii) Que por la
naturaleza del bien no deba consumirse o no haya empezado a ejecutarse
antes de cinco (5) días; iii) La devolución del producto al productor o
proveedor, por los mismos medios y en las mismas condiciones; iv) Ejercer
el derecho de retracto en el término máximo de cinco (5) días hábiles
contados a partir de la entrega del bien o de la celebración del contrato en
el caso de la prestación de servicios.

En consecuencia, encontrándose el consumidor en alguna de las

circunstancias descritas y obrando dentro del tiempo dispuesto en la
norma, estará facultado para deshacer el negocio jurídico y en
consecuencia el productor o proveedor procederá a realizar la devolución
del dinero total pagado por el consumidor, sin que proceda a hacer
descuentos o retenciones.

Así mismo es claro que el retracto solo aplica para cuatro (4) tipos de
contrato como lo son: i) Contratos para la venta de bienes y prestación de
servicios mediante sistemas de financiación otorgada por el productor o
proveedor; (ii) Venta de tiempos compartidos; (iii) Ventas que utilizan
métodos no tradicionales; y (iv) Ventas que utilizan métodos a distancia.

El artículo 5º de la Ley 1480 de 2011 define las ventas que utilizan métodos
no tradicionales y las ventas a distancia, así:

“ARTÍCULO 5o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley, se

entiende por: (…) 15. Ventas con utilización de métodos no
tradicionales: Son aquellas que se celebran sin que el consumidor las
haya buscado, tales como las que se hacen en el lugar de residencia
del consumidor o por fuera del establecimiento de comercio. Se
entenderá por tales, entre otras, las ofertas realizadas y aceptadas
personalmente en el lugar de residencia del consumidor, en las que el
consumidor es abordado por quien le ofrece los productos de forma
intempestiva por fuera del establecimiento de comercio o es llevado
a escenarios dispuestos especialmente para aminorar su capacidad
de discernimiento. 16. Ventas a distancia: Son las realizadas sin que
el consumidor tenga contacto directo con el producto que adquiere,
que se dan por medios, tales como correo, teléfono, catálogo o vía
comercio electrónico.”

En este sentido, el literal c del artículo 50 de la Ley 1480 de 2011, señala la

obligación que tienen los proveedores y distribuidores que ofrezcan
productos utilizando medios electrónicos, de informar en el medio de
comercio electrónico utilizado, el derecho de retracto que le asiste al
consumidor y el procedimiento para ejercerlo.
Así mismo, el Decreto 1074 de 2015 “Por medio del cual se expide el
Decreto único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo”, en
el artículo [Link].8 numeral 9, establece la obligación a cargo del
vendedor de informar al consumidor antes de la aceptación de la oferta,
sobre la existencia del derecho de retracto en las transacciones de ventas a
través de métodos no tradicionales o a distancia. Por su parte, el artículo
[Link].9 en su numeral 8, determina que esta clase de contratos, deberá
contener la información sobre las condiciones y modalidades de ejercicio los
derechos de retracto y reversión del pago, de acuerdo con lo establecido en
los artículos 47 de la Ley 1480 de 2011.

Respecto de los contratos de adquisición de bienes y prestación de servicios

mediante sistemas de financiación ofrecidos por el fabricante o
expendedor, el numeral 15 del artículo [Link].5 ibidem, señala que se
deberá informar al consumidor la facultad que tiene de retractarse del
negocio jurídico, y la forma de hacerlo efectivo, sin que en ningún caso se
le exijan condiciones adicionales a las mencionadas en la Ley.

RECLAMACIÓN DIRECTA

Los productores, proveedores o prestadores de servicios, deben disponer de

un mecanismo institucional de recepción y tramite de las peticiones, quejas
y reclamos instauradas por los consumidores.

En consecuencia, se debe informar al consumidor la dirección física y/o

electrónica para la recepción de las PQR, los procedimientos administrativos
internos, el tiempo máximo de respuesta, el cual deberá ser de quince (15)
días hábiles siguientes a la recepción de la reclamación, y las autoridades
competentes ante las cuales puede acudir en caso de no haberse generado
respuesta o de no estar conforme con la contestación emitida.

IV. FINALIZACIÓN DEL RECLAMO

El presente documento tiene como propósito surtir la etapa de reclamo

directo de que trata el Artículo 58 num. 5°de la Ley 1480 de 2011
Estatuto del Consumidor, para lograr satisfacer mis pretensiones. De
resultar adversa su respuesta o parcialmente satisfactoria a mis intereses
como consumidor, procederé a formular la acción de Protección del
Consumidor, en los términos del artículo 58 del mismo Estatuto.

V. ANEXOS

- Contrato Promesa De Compraventa Vivienda De Interés Social

- Certificación expedida por ALIANZA FIDUCIARIA S.A. FIDEICOMISOS,
Vocera del Fideicomiso POSITANO ET 1.
- Imagen de aprobación de crédito de vivienda por la asesora del banco
DAVIVIENDA a partir del 25/09/2023.
- Comunicación escrita dirigida a la constructora informando mi decisión
de desistir.
- Certificación bancaria de cuenta de ahorros.

VI. NOTIFICACIONES

- Como información de notificación otorgo del reclamante siguiente;

Ciudad: Sogamoso carrera 24 No 1-31 SAN Andresito, 3108670192-
3218524105 Mail: jp052134@[Link]

Atentamente,

JUAN CARLOS MENDEZ VIANCHA

C.C. No [Link] de Nobsa (Boyacá)
T.P. 402160 del C. S. J.