Saludos cordiales estimada compañera KATERIN HIDALGO MELENDEZ respecto
ha tus preguntas planteadas menciono lo siguiente:
Según la casación N°2195 - 2011, ¿Cuáles crees tú, que fueron aquellos
principios que lograron estructurar la ocupación precaria?
Cuando el propietario de un inmueble está vinculado a un contrato que ha sido
resuelto fuera del ámbito judicial, conforme establecen los artículos 1412 y 1430
del CC, cada que resolución este ejecutada respetando tanto las disposiciones
legales como las estipulaciones contractuales correspondientes. En estas
circunstancias, el documento que sustenta el derecho de ocupación se extingue,
perdiendo su validez jurídica según lo dispuesto en el artículo 1371 del mismo
cuerpo normativo. Como consecuencia de esta extinción, quien continúa
ocupando el bien inmueble adquiere la calidad jurídica de poseedor precario.
Así como la rescisión de un contrato de compraventa con tiempo establecidos.
Manrique, (2019). Nos dice que en caso de no cumplir con el contrato y posterior
decisión. El comprador ocupante se cambia a precario según la norma. Se debe
tener en cuenta que en este contexto el juez debe omitirse sobre la resolución
contractual, en cuanto a las condiciones que fueron necesarios para el ejercicio
de dicha tutela
Solo se debe determinar los actos y decidir quien tiene mayor derecho a poseer,
dadas las situaciones que hayan sido acreditadas por las partes.
Considerando las evidencias aportadas por el demandante no le dan seguridad,
el juez puede determinar declarando infundada la demanda, el cual debe
declararlo invalido
Cuando el poseedor manifiesta en casos donde quien posee el inmueble alega
haber obtenido la titularidad mediante usucapión, según establece el artículo 950
del Código Civil, pero no cuenta con la documentación probatoria necesaria para
sustentar dicha afirmación jurídica. En consecuencia, la mera alegación de haber
adquirido el derecho por el transcurso del tiempo resulta insuficiente para
rechazar la demanda de desocupación o para cuestionar su procedencia legal.
Cuando el poseedor cuenta con un contrato de arrendamiento ya vencido y el
propietario del inmueble ha expresado de manera inequívoca su intención de
recuperar la posesión del bien, conforme a lo establecido en los artículos 1700 y
1704 del Código Civil. La normativa dispone que el acuerdo contractual concluye
automáticamente, transformando al inquilino en poseedor sin título. Para que
esta transformación jurídica se materialice efectivamente, resulta indispensable
el requerimiento formal por parte del arrendador; de lo contrario, se presumirá la
prórroga tácita del acuerdo de alquiler.
Cuando el titulo del poseedor respalda la posesión presenta una causa de
nulidad absoluta según los artículos 219 y 220 del Código Civil, nos referimos
cuando durante el juicio de desocupación el magistrado detecta que el título
posesorio fue objeto de simulación total o elaborado por una persona sin
capacidad legal. De acuerdo al cuarto pleno casatorio, el juzgador no está
facultado para anular directamente el acto jurídico, pero sí debe considerar estas
circunstancias al momento de determinar si la demanda de desalojo procede o
no, analizando la invalidez en los fundamentos de su decisión judicial.
El noveno pleno casatorio modificó la doctrina jurisprudencial establecida en el
cuarto pleno casatorio civil (Casación 2195-2011-Ucayali del 13 de agosto de
2012). La nueva interpretación establece que, durante el procedimiento de
desocupación, cuando el magistrado identifica una invalidez total y evidente del
documento posesorio conforme al artículo 220 del Código Civil, debe expresar
esta situación en la parte decisoria de la resolución judicial. Además, deberá
determinar si procede o no la demanda de desalojo comparando los títulos
aportados por ambas partes y favoreciendo aquel que no presente vicios de
nulidad.
En el supuesto donde el ocupante dispone un bien por derecho de un contrato
de arrendamiento sin registro se realiza la venta del una propiedad frente al
actual propietario el poseedor se convierte en precario (es decir que no tiene
ningún título presentado por el nuevo dueño que le demuestre su presencia en la
propiedad) salvo aquel que se obliga a cumplir con el contrato de arrendamiento
acordado entre en anterior propietario y el arrendatario, conforme lo menciona el
artículo 1708 del CC.
Cuando el poseedor afirma haber hecho modificaciones o construcciones en el
bien objeto de la demanda de desocupación, independientemente de si dichas
intervenciones fueron realizadas con o sin conocimiento del propietario. El cuarto
pleno casatorio establece correctamente que en estas circunstancias el factor
determinante que debe analizar el magistrado es el título de posesión del
demandante, toda vez que las mejoras ejecutadas por el ocupante y las
consecuencias legales derivadas de su edificación en la propiedad deben ser
analizadas en un procedimiento separado. De esta manera se ratifica que las
construcciones presentadas no constituyen un impedimento válido para resolver
sobre la desocupación del inmueble.
Cuando el poseedor manifiesta haber adquirido la propiedad por prescripción
adquisitiva (artículo 950 del CC), sin embargo, no muestra evidencias que
acredite este acto jurídico. Así, de esa forma de prescripción no es válido para
denegar la pretensión de desalojo.
2. ¿ Cuáles son las consecuencias que se presentan cuando un Juez declara
ocupación precaria en la devolución de un bien?
En situaciones donde un acuerdo contractual se disuelve sin intervención
judicial, generando posesión sin título debido a la extinción del documento
que otorgaba al demandado el derecho de mantener la ocupación del bien
inmueble. Para tales circunstancias, será suficiente que el magistrado a cargo
del juicio de desocupación constate que se cumplieron los requisitos formales
de disolución establecidos en la normativa o en el mismo acuerdo, sin
necesidad de evaluar la legitimidad de los motivos que originaron dicha
terminación. Por consiguiente, no resulta indispensable requerir una decisión
judicial previa para anular el contrato, ya que la conclusión del mismo se
ejecutó conforme a las cláusulas pactadas por los contratantes o siguiendo
las disposiciones del artículo 1429.
En los casos de terminación contractual por vía extrajudicial, por posesión
precaria al haberse extinguido el título que facultaba al demandado para
continuar poseyendo el bien inmueble. Para esto, será suficiente que el juez
competente en el proceso de desalojo verifique el cumplimiento de los
requisitos formales de la resolución establecida en la normativa aplicable o en
las cláusulas contractuales, sin pronunciarse sobre la validez de los
fundamentos que motivaron dicha terminación. Así nos manifiesta del Risco
Sotil, (2021). Siendo así, es innecesario requerir la previa resolución judicial
del contrato.
Si el juez determina, tras evaluar las pruebas, que el caso presenta que los
argumentos o evidencias presentadas por cualquiera de las partes no son
suficientemente claros, debe dictar sentencia indicando si acepta o rechaza lo
solicitado. Solo en casos excepcionales podrá declarar inadmisible la
demanda, y únicamente cuando falten requisitos básicos del procedimiento
legal, no por problemas relacionados con el contenido principal del conflicto.
Cuando el dueño de una propiedad posee de manera precaria o ilegitima,
este actuara por la ley como defensa de su derecho, según el artículo 920
del Código Civil. No obstante, si no cumple con los presupuestos (como
respetar el plazo de 15 días o no usar fuerza excesiva), el propietario
puede ser acusado del delito de abuso de derecho, establecido en el
artículo 417 del Código Penal, por no haber solicitado primero una orden
judicial de desalojo.
Si el poseedor tiene derecho legal a poseer un inmueble y desaloja por sí
misma a alguien que lo ocupa sin autorización, esta acción está
respaldada por la ley como autodefensa de su posesión, según el artículo
920 del Código Civil. Sin embargo, si no respeta los límites establecidos,
podrá ser sancionado por el delito de abuso de derecho de posesión,
tipificado en el artículo 417 del Código Penal, por no haber pretendido una
resolución judicial de desalojo por ocupación precaria.
Cuando el poseedor precario despoja por la fuerza a una persona que
ocupa ilegalmente el inmueble, comete el delito de abuso de derecho,
establecido en el artículo 417 del Código Penal, porque debió solicitar un
desalojo judicial en lugar de actuar por su cuenta, tal como lo indica el
artículo 586 del CC.
Cuando este poseedor que ocupa ilegalmente una propiedad es
desalojada por otra persona que también carece de derechos sobre el
inmueble, esta acción no constituye delito, ni siquiera el de tomarse la
justicia por sus propias manos. Esto se debe a que ninguna de las dos
personas tiene derechos legales sobre la propiedad.
REFERENCIAS
del Risco Sotil, L. F. (2021). El desalojo por ocupación precaria a la luz del Cuarto
Pleno Casatorio Civil. Ius et veritas, (53), 132-142.
[Link]
Manrique, C. C. (2019). Sobre el pleno de desalojo por ocupación precaria. Vox
Juris, 29(1), 15-24.
[Link]
Hernández Mendoza, F. M. (2017). Desalojo en el contexto de ocupación precaria-
Casación N 2195-2011/Ucayali.