FINANCIAMIENTO

INMOBILIARIO EN CHILE –
Cliente Empresa

RU TH AG U ILERA JAD RIEVIC

I N G E N I E R O CO M E R C I A L – CO R R E D O R A D E P R O P I E D A D E S
2021
 BIENVENIDOS
OBJETIVOS DEL MÓDULO

1. Explicar alternativas y productos que permiten financiar la adquisición de

una propiedad:

• Tipos de financiamientos
• Evaluación del sujeto de crédito
• El refinanciamiento
FORMAS DE ADQUIRIR UNA PROPIEDAD

CREDITO COMERCIAL
BULLET

CREDITO
HIPOTECARIO

CONTADO

FACTORING
CONFIRMING

CREDITO
LEASING
LEASEBACK

GGEE
EVALUACION DE CLIENTE PJ

• Flujos de ingresos + proyecciones UT - Gastos

• Historial comercial
INGRESOS
• Balances auditados por un tercero
• 2 años antigüedad

COMPORTAMIENTO
• DICOM – Historial
O PUNTAJE

PATRIMONIO • Activos - Pasivos

• Garantías adicionales / Socios deben avalar
EVALUACION DE CLIENTE PJ

• Es posible que las empresas sin historia comercial o

que no tengan balances auditados por terceros,
enfrenten problemas para acceder a este tipo de
financiamiento. Debido a esta situación existen
diferentes caminos de financiamiento a los que
pueden acceder, incluyendo entre ellos los
programas de fomento y capital semilla otorgados
por el Estado a través de diversas instituciones.

• Financiamiento para Emprendedores – Start ups

• Deuda Corto / Largo plazo

Acreditación de Ingresos
Acreditación de Patrimonio

Tipo Documento a presentar

Fotocopia del padrón/Certificado de

Vehículos Inscripción en el Registro de
Vehículos Motorizados

Activos
Fotocopia de las escrituras de
Bienes Raíces
compraventa / Dominio Vigente

Fotocopia de los certificados de

Acciones - Depósitos a Plazo
dominio de los títulos

Casas Comerciales y Tarjetas de

Créditos
Estados de cuenta
Líneas de Crédito
Pasivos /Deudas

Créditos de consumo o hipotecarios Ultimo cupón de pago

vigentes Cuadro de Pago
CRÉDITO COMERCIAL
P. Natural con giro
/ 48 meses plazo máx.
P. Jurídica

CRÉDITO

Comercial para Capital de / 12 – 24 meses plazo máx.

Trabajo

• Moneda chilena o extranjera

• Empresas de diverso tamaño para satisfacer necesidades de:

capital de trabajo - adquisición de bienes - pago de servicios orientados a la operación de la

misma - refinanciar pasivos con otras instituciones y proveedores de corto plazo

• Corto, mediano plazo y en algunas ocasiones en el largo plazo

• Su diferencia con los créditos de consumo tiene relación con la flexibilidad de pago,
permitiendo prorrogar el pago de las cuotas y utilizar los fondos para las actividades propias
de la empresa, tales como las antes señaladas.
CRÉDITO BULLET
Los créditos bullet son aquellos cuyo monto se paga
en su totalidad al vencimiento y sus características
van a depender del análisis de riesgo que realice
cada banco, que pueden tener políticas distintas en
materias como, por ejemplo, riesgo y precios.

Condiciones especiales en términos de garantías, plazos acotados, flujo de

pago cierto y otros detalles.

Acreditar fuente de pago puntual

• Distintos tipos de amortizaciones

✓ Pagar solo intereses ( mensuales, trimestrales)

✓ Pagar capital e intereses al vencimiento

CRÉDITO HIPOTECARIO
Hipotecario

P. Natural con giro

/ 5 a 20 años
P. Jurídica

• Permite la adquisición de una propiedad no habitacional :

Oficina – Terreno – Otros)
• Nueva o usada

• Gtia. de sobre el bien

FINES GENERALES

• Refinanciamientos
• Gtia. de sobre el bien
FACTORING - CONFIRMING
Herramienta financiera que permite a las
empresas adelantar los fondos asociados a
FACTORING cuentas x cobrar (generalmente facturas) a
través de una cesión de documentos

• Acceso ágil y rápido a capital de trabajo

• Permite solventar desfases de caja puntuales –
inversiones de corto plazo - anticipar flujos de
facturaciones futuras orientados al ciclo natural
del negocio
• Convierte venta a crédito en venta al contado
• Gestiona la administración de cobranzas
• No copa la capacidad de endeudamiento en el
sistema financiero
CONFIRMING
• Gestión de pago a proveedores, ofreciendo a estos la posibilidad de cobrar
facturas con anterioridad a la fecha de vencimientos

• Uso frecuente en empresas que tiene diversificados sus proveedores, que

desean dilatar le pago a proveedores o que tengan sistema de pagos complejos

• Factoring inverso (ya que lo inicia el cliente y no el proveedor)

Diferencias entre Factoring y Confirming
✓ La principal semejanza entre factoring y confirming es que la empresa externaliza su
gestión de cobros o pagos y una tercera entidad se hace cargo de los mismos.
✓ Sin embargo, el factoring consiste en ceder determinadas facturas para obtener
financiación a corto plazo. Es decir, el factoring gestiona los cobros con los clientes.
✓ Por otro lado, el confirming consiste en anticipar los pagos a los proveedores a través
de una empresa de confirming que pasa a gestionar dichos pagos.

• Gestión de pago a proveedores, ofreciendo a estos la posibilidad de cobrar

facturas con anterioridad a la fecha de vencimientos

• Uso frecuente en empresas que tiene diversificados sus proveedores, que

desean dilatar le pago a proveedores o que tengan sistema de pagos complejos

• Factoring inverso (ya que lo inicia el cliente y no el proveedor)

 LEASING
Arrendamiento con opción de compra de un bien
de capital, por periodo de tiempo previamente
estipulado en contrato

✓ Cliente paga periódicamente el valor de la cuota pactada, dándole el derecho a usar el bien desde el momento
en que su contrato lo estipula. Una vez finalizado el plazo de arrendamiento, el cliente podrá optar por
comprar el bien, en cuyo caso, deberá pagar la opción de compra
✓ Hasta 100% del valor del bien – plazos hasta 6 meses – bienes muebles e inmuebles – nuevos o usados

• Ventaja tributaria: al ser un arriendo, la cuota completa se puede descontar

como gasto, obteniendo ahorro directo en el pago de impuestos
• Bien queda asegurado por todo el periodo de vigencia del contrato
• No limita capacidad de financiamiento, ya que la deuda no queda reflejada en
sistema
• Evita obsolescencia tecnológica
LEASE BACK (retroleasing)
Operación en la cual el propietario de un bien inmueble
transfiere el dominio del mismo, mediante lo cual
obtiene liquidez inmediata de libre disponibilidad lo que
le permite consolidar deudas, salir de una situación
financiera delicada, emprender o simplemente obtener
capital de trabajo para potenciar su negocio o
emprendimiento.

A su vez, se genera un contrato de retrocompra/retroleasing, por tanto, el cliente no

pierde los derechos de uso y goce sobre el bien inmueble y este vuelve a su
patrimonio, una vez finalizado el periodo de pago de dividendos.

• Financiamiento hasta en 30 años.

• Cuotas mensuales e iguales en UF.
• Desde el 50% hasta el 80% del valor comercial de la propiedad.
• Financia oficinas, propiedades comerciales e industriales.
LEASE BACK (retrocompra)
✓ El análisis es más flexible que un crédito.
✓ CON DICOM (operación salda su deuda saliendo del sistema de deudores).
✓ Deuda no informada en SBIF, permitiendo acceso a otras fuentes de
financiamiento.
✓ No es necesario estar bancarizado.
✓ Obtención de Fondos de libre disponibilidad.
✓ La opción de compra es cedible, esta puede ser puesta a disposición de un
tercero si la empresa así lo solicita.
✓ Las rentas de arrendamiento se van directo a gasto.
✓ Puede ser con bien inmueble propio o de un tercero.
✓ Derechos de uso y goce sobre la propiedad.
✓ Al finalizar el periodo de contrato el bien vuelve al patrimonio del titular.
 GARANTIAS ESTATALES - GGEE

Empresarios:
• Da acceso al financiamiento a los empresarios elegibles que no disponen de garantías
suficientes
• No exige garantías adicionales, siendo decisión de las instituciones financieras la exigencia de
garantías complementarias

Instituciones Financieras:
• La parte garantizada puede ser utilizada para efectos de clasificación de cartera según CMF. Es
considerada como un elemento favorable para la clasificación de riesgo de crédito (depende
de cada institución)
• Es líquida comparándola con otras garantías.

País:
• Permite bancarizar a las pequeñas empresas aportando al desarrollo y crecimiento del País.
• Con pocos recursos es posible generar un impacto social elevado a riesgo controlado
(apalancamiento).
GGEE CORFO Inversión y Capital de Trabajo

Diseñado tanto para personas jurídicas como para personas naturales

sujetas a crédito.
Se enfoca en:
• financiamiento de inversiones
• capital de trabajo que aporte al desarrollo y crecimiento de la empresa.
• refinanciamiento de pasivos originalmente destinados a inversión.

Pueden solicitarlo micro, pequeñas y medianas empresas con ventas

anuales de hasta 100.000 UF, excluido el IVA.

Ofrece una garantía de Corfo de hasta un 80%.

Plazo mínimo: 36 meses, renunciable

GGEE CORFO Inversión y Capital de Trabajo
GGEE - FOGAPE
Fondo estatal destinado a garantizar un determinado porcentaje del capital de los
créditos, operaciones de leasing y otros mecanismos de financiamiento que las
instituciones financieras, tanto públicas como privadas, otorguen a
Micro/Pequeños Empresarios, Exportadores, Sostenedores y Organizaciones de
Pequeños Empresarios elegibles.

Se incorpora de forma permanente las Medianas Empresas y de forma transitoria

las Grandes Empresas que no cuentan con garantías o que estas sean insuficientes,
para presentar a las Instituciones Financieras en la solicitud de sus financiamientos.

La administración del FOGAPE le corresponde a BancoEstado, siendo supervisado

por la Comisión para el Mercado Financiero (ex SBIF).
FOGAPE
FOGAPE: ¿Qué financia?
GGEE - SGR
Sociedades de Garantía Recíproca (SGR): un modelo de institución que consiste en
facilitar el acceso al sistema bancario a las micro, pequeñas y medianas empresas.

Su rol es ser intermediarias entre la banca y las mipymes y otorgar certificados de fianza,
documento con el cual la SGR es aval de una pyme frente a un banco.

• Las pymes que soliciten la ayuda de las SGR deberán suscribir con las mismas un contrato de
garantía recíproca donde se deben establecer aspectos como los bienes, garantías y derechos
que el beneficiario entrega para garantizar a la SGR las fianzas que ésta, a su vez, le
proporcione por sus respectivas obligaciones.

• Toman garantías que para otras instituciones no son atractivas ( maquinaria –

autos – etc.)
• Garantía liquida para el banco
• Acceso a crédito para rubros no tradicionales
GGEE - SGR
PUNTAJE O SCORE CREDITICIO
Programa estadístico que se ha diseñado para de alguna manera predecir el
comportamiento de pago de un solicitante

El resultado de este cálculo será un número de tres dígitos que se encontrará entre 0 y
999, siendo el último el mejor número

¿Qué factores determinan el puntaje crediticio?

1. Historial de pagos: si un individuo paga sus cuentas de crédito con puntualidad o no.
2. Cuentas adeudadas: cantidad general de dinero que una persona debe. Considera la proporción de dinero
adeudado al crédito total disponible.
3. Duración del historial de crédito: Cuanto más largo sea el historial de crédito, más alta será la puntuación de este
factor. Se tiene en cuenta el tiempo que ha estado abierta la cuenta más antigua, la edad de la cuenta más
reciente y el promedio general.
4. Nuevas cuentas de crédito: cuentas abiertas de forma reciente. Si el solicitante ha abierto muchas cuentas de
crédito en un corto período de tiempo, podría convertirse en un alto riesgo para el financista.
5. Mix de crédito. Se refiere a la cantidad y variedad de cuentas de crédito que la persona tiene. Para obtener altas
calificaciones de crédito, es necesario contar con una mezcla sólida de cuentas, tarjetas de crédito, créditos, etc.
¿Cuál es un buen puntaje crediticio?

Mejor puntaje o porcentaje que una persona puede obtener, porque

significa que 99,9 de las personas con información similar son
propensas a pagar sus deudas.

Ese número le dice a quién lee el reporte que esta persona es de bajo
riesgo a la hora de concederle un crédito porque tiene el mayor
porcentaje de confiabilidad.
 PUNTAJE

BOLETIN

Este método funciona haciendo cálculos que llevan a un porcentaje que a su vez predice,
cuántas personas de cada 100 con esos datos serán capaces de pagar un crédito.

Ej: si una persona obtiene un predictor de 540 el 54,0 de las personas con datos
crediticios similares serán capaces de encargarse de sus pagos.

Si tenemos un puntaje que se considere de alto riesgo, tendremos pocas posibilidades de

obtener otro crédito o préstamo, abrir una cuenta corriente o solicitar una tarjeta de
crédito.

Diferentes financistas pueden utilizar diferentes puntajes de crédito, por lo que una
puntuación que una institución financiera considere como buena, para otro podría ser un
crédito justo o pobre.
 ¿Cómo puedo mejorar mi puntaje crediticio?
• Pagar a tiempo
• Renegociar: En caso de que encuentres
dificultades para hacer frente a tus deudas, trata
de negociarlas o de, en su caso, solicitar un
aumento de la línea de crédito.
• No exceder cupos: Asegurarse de conocer los
cupos de las tarjetas de crédito y buscar siempre
estar por debajo del máximo permitido.
• No cerrar las cuentas de crédito antiguas: al
contrario de lo que se suele pensar, ayuda a
mejorar el puntaje crediticio. Cuanto más tiempo
tengas tus cuentas, más agregarás a tu
puntuación.

• Programar el endeudamiento: Después de adquirir una nueva deuda, espera un tiempo

prudente antes de solicitar otro crédito, para que tu flujo de caja se adapte a la nueva
obligación.
¿Cómo salir de Dicom?
PAGANDO
1
Al pagar la deuda cumplen con su obligación inicial y por la que cayeron en DICOM. Primero deben
pagar la deuda, luego aclararla mediante un certificado que informe que no tienen deudas y
presentarlo en el boletín comercial para que los quiten de sus registros de morosos.

2 RENEGOCIANDO Nuevo crédito con mayor plazo; de esta forma la deuda anterior queda eliminada
inmediatamente y generan una nueva deuda por la renegociación. Dicha nueva deuda renegociada
debería impedir figurar en DICOM y la deuda anterior al quedar eliminada les permitiría salir de DICOM
si estaban por la primera deuda.

Deben ir a una oficina de Equifax con un certificado para que los quiten de sus registros. Dicho trámite
es gratuito.

3 PRESCRIPCION: Las deudas vencen. Si un tribunal declara que no pueden demandar al deudor por
haber pasado cierto tiempo, el deudor quedará en libertad de la deuda.

¿Cuándo vence cada deuda?

Deuda por cheque protestado 1 año contado desde el protesto.

Deuda por Letra 1 año contado del vencimiento de la letra.
Deuda por Pagaré 1 año contado desde la primera cuota impaga.
Deudas en general después 5 años desde surgida la deuda
 ¿Qué se publica en Dicom?

• Créditos hipotecarios • Servicios básicos: luz, agua, gas)

• Préstamos bancarios • Telefonía móvil
• Créditos para compra de automóvil • Créditos individuales entre particulares
• Deudas tributarias
• Tarjetas de crédito
• Deudas con cajas de compensación
• Pagarés
• Letras
• Cheques
• Arriendos y GGCC
REFINANCIAMIENTO
CRÉDITO PARA PAGAR LAS DEUDAS QUE TENGA EN DISTINTAS
INSTITUCIONES, QUEDANDO CON UN SOLO ACREEDOR

Objetivo: ordenar su endeudamiento - Adecuarlo a su capacidad de pago y/o

aprovechar mejores condiciones de mercado.

CARGA FINANCIERA COMPRA DE CARTERA

✓ Mismo Banco – Otro Banco

✓ LCA y TC se considera como deuda (
aunque deuda este en cero) ✓ Nuevo crédito y GGOO

✓ Rebajar Cupos de Producto no ✓ Hipoteca se traslada con nuevo

utilizados crédito

✓ Beneficios tributarios - Devoluciones

REFINANCIAMIENTO
• LIQUIDACION DE PREPAGO: Este documento permite saber además del capital adeudado, el
valor de la comisión de prepago y los intereses devengados a la fecha en que se solicita. Por esta
razón las liquidaciones tienen un tiempo corto de vigencia y es posible que al momento de
materializar el pago surjan pequeñas diferencias.

• CERTIFICADO DE LA LEY Ley 20.130 a cada institución financiera que sea acreedora de las
deudas que pretende consolida: esto permitirá no pagar nuevamente el impuesto de timbres y
estampillas por el nuevo crédito que se solicita (beneficio no se aplica para las líneas de crédito.)

• DEVOLUCION PROPORCIONAL DE SEGUROS DE PRIMA UNICA contratados voluntariamente en

su crédito de consumo.

La norma que rige este proceso (Circular 2.114 de la Superintendencia de Valores y

Seguros), indica que "la prima a devolver se calculará en proporción al tiempo no
transcurrido, sin efectuar ninguna deducción, esto es, comprenderá toda suma que se haya
pagado con ocasión del seguro, independientemente de la causa, motivo u objeto por la
que fue pagada, salvo excepciones legales".
CANCELACION Y ALZAMIENTO DE GTIAS.

Ley N° 20.855
(23 de enero de 2016)

Nuevos Derechos

• Costo Cliente $0.

• Banco debe tramitar alzamiento de la prenda/ hipoteca
• Plazo = 45 días desde que se extinguen las obligaciones o se realiza la solicitud.
• Banco debe informar a cliente en un plazo no superior a 30 días después de
finalizado el trámite.
• CH con Garantía General = Banco debe informar dentro de 20 días contados a partir
del pago íntegro de todas las obligaciones garantizadas, la posibilidad de solicitar el
alzamiento.
•CH con Garantía Específica = Banco debe alzarla sin que el cliente deba realizar
alguna gestión de acuerdo a los plazos.