UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO PROCESAL CIVIL II

DESALOJO
AUTORES:

Maycol Jhordan Huarhuache Soria

Jesús Freddy Sasha Rojas

José Luis Rodríguez Roca

DOCENTE:

Mg. Edwin Ponce Cruz

LA MERCED - CHANCHAMAYO

2025
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 INTRODUCCIÓN

El proceso de desalojo constituye uno de los mecanismos más importantes dentro del Derecho

Procesal Civil, pues se encarga de garantizar la restitución de la posesión a favor de quien la detenta

legítimamente frente a ocupantes que, por diversas razones, ya no tienen derecho a permanecer en un

inmueble. En el contexto peruano, este procedimiento reviste particular relevancia debido al creciente

número de conflictos originados por el incumplimiento de contratos de arrendamiento, la ocupación

sin título y otras formas de uso indebido de bienes inmuebles, lo que exige una respuesta eficiente por

parte del sistema de justicia. El presente trabajo tiene como objetivo analizar de forma integral el

proceso de desalojo regulado en el Código Procesal Civil peruano, comprendiendo no solo su

estructura procesal, sino también los aspectos sustantivos y accesorios que lo rodean. Para ello, se

abordan temas fundamentales como el procedimiento judicial de desalojo en su vía sumarísima, la

presentación de la demanda, la contestación, la audiencia única, la emisión de sentencia y su

ejecución a través del lanzamiento. Del mismo modo, se desarrolla el análisis de los sujetos

procesales legitimados para intervenir, tanto activa como pasivamente, y se profundiza en cuestiones

problemáticas como la falta de legitimidad, la intervención de terceros ocupantes y los mecanismos de

exclusión procesal.

Asimismo, se examinan elementos complementarios pero esenciales para una restitución efectiva del

bien, como el requerimiento extrajudicial, que permite la posibilidad de resolver el conflicto sin

necesidad de iniciar un proceso judicial, y el desalojo accesorio, mediante el cual el demandante

puede solicitar, además de la devolución del inmueble, la restitución de bienes muebles y el

cumplimiento de otras obligaciones relacionadas con el uso del mismo. También se incluyen aspectos

patrimoniales importantes como el pago de mejoras útiles o necesarias realizadas por el ocupante y

la restitución de otros bienes personales que puedan permanecer en el inmueble al momento del

lanzamiento.

La monografía se estructura en capítulos que desarrollan estos temas de manera ordenada, con base en

la normativa procesal, el análisis doctrinario y la práctica judicial. A través de este estudio se busca no

solo describir el procedimiento del desalojo, sino también reflexionar sobre su aplicación, sus límites,

1
y los desafíos que enfrenta en la búsqueda de una justicia célere, efectiva y respetuosa de los derechos

fundamentales de todas las partes involucradas.

INDICE

INTRODUCCIÓN...................................................................................................................................1

INDICE.....................................................................................................................................................2

CAPÍTULO I............................................................................................................................................6

1.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL PROCESO DE DESALOJO.............................................6

1.2. PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD A TRAVÉS DEL DESALOJO...................................7

1.3. CONCEPTO SUSTANTIVO Y PROCESAL DEL DESALOJO.............................................7

1.4. FUNDAMENTO DOCTRINAL DEL PROCESO DE DESALOJO.......................................8

1.5. NATURALEZA JURÍDICA Y VÍA PROCEDIMENTAL DEL DESALOJO........................8

CAPÍTULO II..........................................................................................................................................9

2.1. ETAPA INICIAL DEL PROCESO: LA DEMANDA DE DESALOJO...................................9

2.1.1. REQUISITOS GENERALES..............................................................................................9

2.1.2. REQUISITOS ESPECÍFICOS............................................................................................9

2.1.3. CALIFICACIÓN Y ADMISIÓN DE LA DEMANDA....................................................10

2.1.4. EMPLAZAMIENTO.........................................................................................................10

2.2. ETAPA DE RESPUESTA: CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.....................................10

2.2.1. NOCIONES GENERALES...............................................................................................10

2.2.2. ALTERNATIVAS DEL DEMANDADO...........................................................................10

2.2.3. REQUISITOS DE LA CONTESTACIÓN.......................................................................10

2.2.4. RECONVENCIÓN.............................................................................................................11

2.3. ETAPA ORAL: LA AUDIENCIA ÚNICA...............................................................................11

2
 2.3.1. NOCIONES PREVIAS......................................................................................................11

2.3.2. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA.............................................................................11

2.3.3. PRUEBA..............................................................................................................................11

2.4. RESOLUCIÓN DEL CONFLICTO: SENTENCIA Y EJECUCIÓN...................................12

2.4.1. EMISIÓN DE LA SENTENCIA.......................................................................................12

2.4.2. EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA.................................................................................12

CAPÍTULO III.......................................................................................................................................13

3.1. LA LEGITIMACIÓN ACTIVA EN EL PROCESO DE DESALOJO..................................13

3.1.1. EL PROPIETARIO DEL BIEN........................................................................................13

3.1.2. EL COPROPIETARIO......................................................................................................13

3.1.3. EL ARRENDADOR...........................................................................................................14

3.1.4. EL ADMINISTRADOR DEL BIEN.................................................................................14

3.1.5. OTROS SUJETOS LEGITIMADOS...............................................................................14

3.2. LA LEGITIMACIÓN PASIVA EN EL PROCESO DE DESALOJO...................................15

3.2.1. EL ARRENDATARIO........................................................................................................15

3.2.2. EL SUBARRENDATARIO................................................................................................15

3.2.3. EL OCUPANTE PRECARIO...........................................................................................15

3.2.4. OTROS OCUPANTES NO AUTORIZADOS.................................................................16

3.3. PARTICIPACIÓN DE TERCEROS EN EL PROCESO.......................................................16

3.3.1. TERCEROS CON CONOCIMIENTO DEL DEMANDANTE.....................................16

3.3.2. TERCEROS IDENTIFICADOS DURANTE EL PROCESO........................................16

3.3.3. TERCEROS SIN TÍTULO................................................................................................17

3.3.4. TERCEROS SUBORDINADOS.......................................................................................17

CAPÍTULO IV.......................................................................................................................................18

4.1. OCUPACIÓN POR TERCEROS SIN TÍTULO LEGÍTIMO...............................................18

3
 4.1.1. EL PRECARIO COMO FIGURA CENTRAL................................................................18

4.1.2. PRESENCIA DE TERCEROS EN EL INMUEBLE......................................................18

4.2. POSIBILIDAD DE EXTROMISIÓN: EXCLUSIÓN DEL PROCESO...............................19

4.2.1. CRITERIOS PARA LA EXTROMISIÓN.......................................................................19

4.2.2. PARTICIPACIÓN COMO LITISCONSORTE..............................................................19

4.3. CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CONTESTACIÓN....20

4.4. PROTECCIÓN DE DERECHOS SIN LEGITIMACIÓN DIRECTA..................................20

CAPÍTULO V.........................................................................................................................................21

5.1. NOTIFICACIÓN DEL AUTO ADMIORIO: ACTO ESENCIAL DEL PROCESO...........21

5.2. REQUISITOS DEL EMPLAZAMIENTO: CLARIDAD Y EXACTITUD..........................22

5.3. NOTIFICACIÓN A TERCEROS OCUPANTES: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 587°

DEL CPC..........................................................................................................................................................22

CAPÍTULO VI.......................................................................................................................................24

6.1. RESTITUCIÓN DE BIENES MUEBLES INCLUIDOS EN EL ARRENDAMIENTO.....24

6.2. INCLUSIÓN DE OBLIGACIONES ECONÓMICAS RELACIONADAS CON EL USO

DEL BIEN........................................................................................................................................................25

6.3. REGLAS PROCESALES SOBRE LA ADMISIÓN DEL DESALOJO ACCESORIO.......26

6.4. FINALIDAD DEL DESALOJO ACCESORIO.......................................................................26

CAPÍTULO VII......................................................................................................................................27

7.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DEL REQUERIMIENTO

EXTRAJUDICIAL..........................................................................................................................................27

7.2. VÍA DE EMISIÓN: CARTA NOTARIAL COMO MEDIO IDÓNEO.................................28

7.3. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ Y EFICACIA JURÍDICA............................................29

7.4. EFECTOS JURÍDICOS DEL REQUERIMIENTO EXTRAJUDICIAL.............................29

7.5. DISTINCIÓN CON EL REQUERIMIENTO JUDICIAL.....................................................30

CAPÍTULO VIII....................................................................................................................................31

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 8.1. CONCEPTO Y NATURALEZA DEL LANZAMIENTO.......................................................31

8.2. REQUISITOS Y CONDICIONES PARA SU EJECUCIÓN.................................................32

8.3. LA ENTREGA TOTAL DEL INMUEBLE: CONDICIÓN DE PERFECCIONAMIENTO

...........................................................................................................................................................................32

8.4. ALCANCE DEL LANZAMIENTO RESPECTO DE TERCEROS NO EMPLAZADOS. 33

8.5. FUNCIÓN DEL AUXILIO JUDICIAL Y POLICIAL...........................................................33

8.6. EL LANZAMIENTO COMO GARANTÍA DEL DERECHO DE PROPIEDAD...............34

CAPÍTULO IX.......................................................................................................................................35

9.1. LA NOCIÓN DE MEJORAS Y SU CLASIFICACIÓN JURÍDICA....................................35

9.2. APLICACIÓN DEL DERECHO A MEJORAS EN EL PROCESO DE DESALOJO........36

9.3. FUNDAMENTO LEGAL: PROHIBICIÓN DEL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA....37

9.4. RESOLUCIÓN JUDICIAL SOBRE EL PAGO DE MEJORAS...........................................38

9.5. LÍMITES Y CONSIDERACIONES PRÁCTICAS................................................................38

CAPÍTULO X.........................................................................................................................................39

10.1. BIENES MUEBLES Y OBJETOS PERSONALES EN EL INMUEBLE...........................39

10.2. RESPONSABILIDAD DEL OCUPANTE RESPECTO DE SUS BIENES........................40

10.3. PROTOCOLO JUDICIAL PARA LA RESTITUCIÓN DE BIENES MUEBLES............40

10.4. OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO DE NO APROPIARSE DE LOS BIENES............41

10.5. FINALIDAD PRÁCTICA Y JURÍDICA DE LA RESTITUCIÓN DE OTROS BIENES 42

CONCLUSIÓN.......................................................................................................................................43

REFERENCIAS.....................................................................................................................................44

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 CAPÍTULO I
EL DESALOJO: FUNDAMENTO, EVOLUCIÓN Y CONCEPCIÓN
JURÍDICA

1.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL PROCESO DE DESALOJO

El desalojo, tal como lo conocemos hoy en el ámbito jurídico, ha atravesado un

proceso evolutivo largo y complejo, que se remonta a diversas etapas del desarrollo social y
jurídico de la humanidad. En la antigüedad, se le conocía con otros nombres como “juicio de
desahucio” o “juicio de aviso de despedida”, siendo un mecanismo judicial mediante el cual
el propietario o arrendador buscaba la recuperación de un bien inmueble que era ocupado por
otras personas. Este proceso incluía a familiares, subarrendatarios, ocupantes precarios o
cualquier individuo cuya permanencia ya no era legítima.
Durante la Roma clásica, esta acción se vinculaba con la figura contractual de locatio
conductio rerum, que se configuraba por el simple consentimiento de las partes. El contrato
terminaba por diversas causas: vencimiento del plazo, destrucción del bien, mutuo acuerdo o
incumplimiento de obligaciones. Si el arrendatario no desocupaba voluntariamente, procedía
el desahucio.
En la Edad Media, el régimen feudal restringía el acceso a la propiedad, permitiendo
únicamente el uso de tierras a cambio de tributos, servicios o rentas. En este contexto, el
desalojo se aplicaba principalmente por incumplimientos de estas obligaciones. El Derecho
Canónico, al buscar mitigar la severidad de las sanciones, introdujo nociones de equidad y
moralidad, pero no eliminó las duras penas que incluían incluso castigos corporales por
abandono o incumplimiento.
Ya en la Edad Moderna, con el crecimiento urbano y el aumento demográfico,
surgieron nuevos retos habitacionales, lo que incrementó notablemente los contratos de
arrendamiento. Este fenómeno derivó en la necesidad de regular con más precisión el
procedimiento de desalojo, ante el desequilibrio que podía producirse entre el derecho a la
propiedad y la necesidad social de acceso a la vivienda.

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 En el Perú, el tratamiento jurídico del desalojo ha estado regulado desde el Código de
Procedimientos Civiles de 1912 y el Código Civil de 1936, hasta la normativa especial
como el Decreto Legislativo N.º 709, que surgió como respuesta al conflicto social de la
escasez de viviendas, buscando equilibrar derechos y obligaciones de las partes. En la
actualidad, el Código Procesal Civil regula el proceso de desalojo en sus artículos 585° al
596°, considerándolo un mecanismo procesal de restitución de bienes.

1.2. PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD A TRAVÉS DEL DESALOJO

El desalojo se enmarca en los mecanismos legales que buscan garantizar la protección

del derecho de propiedad, tal como se establece en el artículo 70° de la Constitución
Política del Perú y el artículo 923° del Código Civil, que reconocen el derecho de usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Dentro del sistema jurídico, existen diferentes vías para proteger los derechos sobre
los bienes:
 La acción reivindicatoria, frente a la pérdida de la propiedad.
 Las acciones posesorias, cuando se trata de posesión prolongada.
 Los interdictos, para proteger la tenencia inmediata.
 Y finalmente, el proceso de desalojo, como medio para recuperar el uso de un bien.
Aunque en la jerarquía de las acciones de defensa de la propiedad el desalojo ocupa el
último lugar, en la práctica jurídica es uno de los procesos más recurrentes, precisamente por
su aplicabilidad directa frente a situaciones cotidianas de ocupación ilegítima.
Este procedimiento no constituye una ejecución forzada en su esencia, ya que se inicia
como un proceso de conocimiento donde el juez evalúa la validez del pedido y emite una
sentencia. Solo en caso de incumplimiento de lo resuelto, se procede a la ejecución mediante
el lanzamiento. Por tanto, no debe confundirse con un acto de autotutela, ya que requiere de
una resolución judicial previa.

1.3. CONCEPTO SUSTANTIVO Y PROCESAL DEL DESALOJO

Desde el enfoque sustantivo, desalojar implica desposeer a una persona del bien que
ocupa. Es un acto jurídico que responde al derecho del propietario o arrendador a recuperar el
bien que ha sido cedido temporalmente o que se encuentra ocupado de forma ilegítima. Su

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fundamento se encuentra en el derecho de propiedad, el cual, como se mencionó
anteriormente, es inviolable y está sujeto a respeto por parte de terceros.
Desde el punto de vista procesal o adjetivo, el desalojo se configura como una acción
judicial por medio de la cual una persona (demandante) solicita a un juez la restitución de un
bien que es poseído u ocupado por otra (demandado), ya sea por vencimiento del contrato,
falta de pago, ocupación precaria u otras causales contempladas en la ley. Este proceso tiene
como finalidad que el ocupante sea obligado a abandonar el bien, restituyéndolo en favor del
titular del derecho.
De acuerdo con el jurista Lino Palacio, el desalojo es una acción dirigida a recuperar
el uso y goce de un inmueble ocupado sin derecho, ya sea por incumplimiento de una
obligación de restituir o por tratarse de un simple intruso.

1.4. FUNDAMENTO DOCTRINAL DEL PROCESO DE DESALOJO

Desde una perspectiva doctrinal, el proceso de desalojo se justifica como una

herramienta eficaz para la recuperación de la posesión legítima de bienes inmuebles (y en
ciertos casos, muebles). Esta acción tiene dos objetivos principales:
 Recuperar el uso del bien: El demandante busca asegurarse la libre disposición de
un bien que se encuentra ocupado indebidamente.
 Restituir la posesión legítima: A través del proceso judicial se obliga al ocupante a
devolver el bien a quien tiene el derecho sobre él.
Autores como Caravantes sostienen que esta acción no persigue el cobro de rentas ni
otro tipo de compensaciones económicas, ya que estas se tramitan por vía ejecutiva o de
conocimiento, sino únicamente la restitución física del bien.

1.5. NATURALEZA JURÍDICA Y VÍA PROCEDIMENTAL DEL DESALOJO

La pretensión procesal de desalojo se califica doctrinariamente como una pretensión

de condena, ya que se obliga al demandado a entregar (dar) el bien. Posee también una
naturaleza posesoria y real, especialmente cuando se interpone frente a ocupantes precarios.
En cuanto a su vía procedimental, el desalojo se tramita mediante proceso
sumarísimo, de conformidad con el artículo 585° del Código Procesal Civil. Esta vía está
diseñada para resolver situaciones que requieren una solución rápida y eficaz, dada la
urgencia del conflicto de intereses entre el derecho de propiedad y la posesión indebida.

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 El proceso sumarísimo admite la acumulación de pretensiones, como la solicitud de
pago de rentas adeudadas, siempre que el demandante así lo decida. De no hacerlo, puede
iniciar un proceso separado por la vía ejecutiva para el cobro de dichas sumas.

CAPÍTULO II
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO DE DESALOJO

2.1. ETAPA INICIAL DEL PROCESO: LA DEMANDA DE DESALOJO

El proceso de desalojo se inicia con la presentación de la demanda, la cual debe
cumplir ciertos requisitos formales y sustanciales establecidos en el Código Procesal Civil.
Esta demanda constituye el acto procesal mediante el cual el demandante solicita la
intervención del órgano jurisdiccional para la restitución del bien objeto del conflicto.

2.1.1. REQUISITOS GENERALES

De acuerdo con los artículos 130°, 131°, 424° y 425° del Código
Procesal Civil, la demanda debe contener, como mínimo:
 La designación del juez competente ante el cual se presenta.
 Los datos personales del demandante (nombre completo, documento de
identidad, domicilio real y domicilio procesal).
 La identificación del apoderado legal, si se actúa por representación.
 El nombre y domicilio del demandado, debidamente precisados.
 Una exposición clara de los hechos y fundamentos jurídicos que
sustentan la pretensión.
 La petición concreta que se formula al juez: en este caso, la restitución
del inmueble.

2.1.2. REQUISITOS ESPECÍFICOS

Además de los requisitos comunes a cualquier proceso civil, en el caso

del desalojo es obligatorio adjuntar:
 Copia del contrato de arrendamiento, si existe.
 Documentos que prueben la titularidad del demandante sobre el bien
(por ejemplo, la partida registral).

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  En caso de ocupantes sin contrato, se debe describir la condición de
precario o intruso del demandado.

2.1.3. CALIFICACIÓN Y ADMISIÓN DE LA DEMANDA

El juez debe calificar la demanda revisando que se cumplan todos los

requisitos legales. Si la demanda es conforme, se emite el auto admisorio, que
da inicio formal al proceso. En caso de omisiones o defectos, el juez puede
ordenar su subsanación dentro del plazo establecido.

2.1.4. EMPLAZAMIENTO

Una vez admitida la demanda, se procede a la notificación al

demandado, quien debe ser emplazado para ejercer su derecho a defensa. Este
acto de notificación es esencial, ya que garantiza el principio del debido
proceso y permite al demandado conocer la causa y responder dentro del
término legal.

2.2. ETAPA DE RESPUESTA: CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Después de la notificación, el demandado tiene la posibilidad de contestar la
demanda, oponiéndose a la pretensión del demandante o formulando defensas de hecho o de
derecho.

2.2.1. NOCIONES GENERALES

La contestación es el medio por el cual el demandado ejercita su derecho a la

contradicción, refutando los fundamentos del demandante. Este acto debe cumplir los
mismos estándares de formalidad que la demanda.

2.2.2. ALTERNATIVAS DEL DEMANDADO

El demandado puede:
 Aceptar los hechos y allanarse a la pretensión (lo que acelera el proceso).
 Negar los hechos, ofreciendo pruebas en contrario.
 Oponer excepciones procesales o sustantivas.
 Plantear una reconvención, es decir, una nueva demanda contra el actor
original, siempre que tenga relación con el objeto del proceso.

2.2.3. REQUISITOS DE LA CONTESTACIÓN

Debe contener:

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  Los datos de identificación del demandado.
 Un relato ordenado de los hechos con los cuales se desvirtúa la demanda.
 La exposición jurídica de la defensa.
 Las pruebas que sustentan su posición.
 La firma del demandado o su apoderado legal.

2.2.4. RECONVENCIÓN

En casos que lo ameriten, el demandado puede interponer una reconvención.

Esta solo será admitida si está debidamente sustentada, relacionada con el mismo
objeto del proceso (por ejemplo, el cobro de mejoras o compensaciones por el uso del
bien) y cumple los requisitos del artículo 445° del CPC.

2.3. ETAPA ORAL: LA AUDIENCIA ÚNICA

Una vez recibida la contestación (o vencido el plazo para ello), el juez convoca a las
partes a la audiencia única, que es característica del proceso sumarísimo. Esta etapa busca
resolver con celeridad el conflicto, concentrando en un solo acto todas las actuaciones
esenciales del proceso.

2.3.1. NOCIONES PREVIAS

La audiencia única es la fase central del proceso sumarísimo, en la cual se

desenvuelven los actos de saneamiento procesal, conciliación, actuación probatoria y
alegatos finales. Tiene por objeto resolver de manera ágil el litigio.

2.3.2. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA

En esta audiencia:
 Se verifica la presencia de las partes.
 Se sanean los vicios procesales (cuestiones de competencia, legitimidad,
acumulación, etc.).
 Se intenta una conciliación entre las partes.
 De no haber acuerdo, se procede a la actuación de pruebas ofrecidas y
admitidas.

2.3.3. PRUEBA

Durante la audiencia única se presentan y valoran las pruebas:

 Documentales (contratos, boletas, recibos).

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  Testimoniales, si son admitidas.
 Inspecciones judiciales, en casos excepcionales.
El juez debe emitir su valoración inmediata para poder sentenciar dentro del
plazo legal, asegurando el principio de celeridad procesal.

2.4. RESOLUCIÓN DEL CONFLICTO: SENTENCIA Y EJECUCIÓN

Finalizada la audiencia única, el juez se encuentra en condiciones de dictar sentencia,
la cual pone fin al proceso en primera instancia.

2.4.1. EMISIÓN DE LA SENTENCIA

La sentencia puede:
 Declarar fundada la demanda, ordenando el desalojo.
 Declarar infundada, desestimando la pretensión del demandante.
 Aprobar un acuerdo conciliatorio, si las partes llegan a un consenso.
La resolución debe estar debidamente motivada, conforme a los principios de
congruencia y exhaustividad.

2.4.2. EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA

Una vez consentida o ejecutoriada la sentencia que ordena el desalojo, se

procede al lanzamiento del demandado y de cualquier otro ocupante, incluso si no
fueron parte del proceso. El bien debe ser entregado totalmente desocupado, y la
restitución puede requerir el uso de la fuerza pública si existe resistencia.
La ejecución es dirigida por el juez, quien coordina con los auxiliares
judiciales y la autoridad policial para garantizar el cumplimiento de lo resuelto.

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 CAPÍTULO III

SUJETOS PROCESALES EN EL PROCESO DE DESALOJO

El proceso de desalojo, como todo proceso judicial, requiere de la intervención de

partes claramente identificadas, que desempeñan roles específicos dentro del marco procesal.

Estas partes, denominadas sujetos procesales, se dividen principalmente en quienes inician la

demanda (legitimación activa) y quienes la enfrentan o resisten (legitimación pasiva). Su

correcta identificación resulta indispensable para la validez del proceso y la eficacia de la

decisión judicial.

3.1. LA LEGITIMACIÓN ACTIVA EN EL PROCESO DE DESALOJO

Se entiende por legitimación activa la facultad legal que tiene una persona natural o

jurídica para interponer la demanda de desalojo, es decir, para solicitar al órgano

jurisdiccional la restitución del bien que considera injustamente ocupado. Esta legitimación

está determinada por el vínculo jurídico que el demandante tiene respecto al bien materia del

proceso.

3.1.1. EL PROPIETARIO DEL BIEN

El propietario es quien ostenta el derecho de dominio sobre un bien, ya sea

inmueble o mueble. Este derecho le confiere la potestad de usarlo, disfrutarlo,

disponer de él e incluso reivindicarlo en caso de desposesión. Por tanto, es el primer

legitimado para accionar en vía de desalojo cuando su derecho de propiedad se ve

afectado por la ocupación de terceros.

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 3.1.2. EL COPROPIETARIO

En los casos de copropiedad, cada copropietario tiene la facultad de ejercer

ciertos actos conservando el destino del bien y respetando los intereses comunes.

Según el artículo 979° del Código Civil, un copropietario puede iniciar un proceso de

desalojo siempre que ello no contravenga los intereses del resto de los condóminos.

3.1.3. EL ARRENDADOR

El arrendador es quien, teniendo facultad legal para disponer del uso del bien,

lo cede temporalmente mediante contrato a otra persona (arrendatario), a cambio de

una renta convenida. Si el arrendatario incumple con las condiciones del contrato, el

arrendador puede iniciar el proceso de desalojo para recuperar la posesión del bien.

3.1.4. EL ADMINISTRADOR DEL BIEN

El administrador es aquella persona autorizada por el propietario, una junta de

propietarios, una entidad pública o privada, o por mandato judicial, para encargarse de

la gestión del bien. Si cuenta con facultades expresas o delegadas para ello, puede

demandar el desalojo a fin de preservar los intereses de quien representa o del

patrimonio que administra.

3.1.5. OTROS SUJETOS LEGITIMADOS

Existen otros sujetos que, por disposición legal o relación con el bien, también

pueden demandar la restitución:

 El cónyuge supérstite, si el bien formaba parte de la sociedad conyugal.

 Los herederos legales, si acreditan sucesión.

 El apoderado con facultades especiales, cuando actúa en representación del

titular.

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 Todos estos sujetos deben acreditar documentalmente su condición jurídica y

su interés legítimo sobre el bien para obtener la legitimación activa correspondiente.

3.2. LA LEGITIMACIÓN PASIVA EN EL PROCESO DE DESALOJO

La legitimación pasiva corresponde a aquellos que ocupan el bien sin título válido o

que han perdido el derecho a continuar en su posesión, y, por tanto, son los sujetos contra

quienes se dirige la acción de desalojo.

3.2.1. EL ARRENDATARIO

Es el ocupante legítimo inicial del bien, que accedió al mismo mediante un

contrato de arrendamiento. Sin embargo, pierde su derecho a permanecer en el

inmueble si incumple con sus obligaciones contractuales, como el pago de la renta,

uso indebido del bien o vencimiento del plazo. En estos casos, el arrendador está

facultado para solicitar su desalojo.

3.2.2. EL SUBARRENDATARIO

El subarrendatario es quien ocupa el bien por cesión del arrendatario

original. Este vínculo requiere el consentimiento expreso y escrito del arrendador. Si

el subarriendo se ha realizado sin autorización o ha incumplido las condiciones

acordadas, puede ser demandado junto con el arrendatario. Ambos son responsables

solidarios frente al arrendador por los efectos derivados del contrato.

3.2.3. EL OCUPANTE PRECARIO

Se trata de aquella persona que ocupa un bien sin ningún título legal que lo

justifique, o cuando el título que poseía ha caducado o perdido validez. La ocupación

precaria no genera derechos de posesión ni tenencia legítima, por lo que puede ser

15
 objeto de acción de desalojo en cualquier momento. El precario se diferencia del

arrendatario en que no hay contrato, ni obligación mutua alguna.

3.2.4. OTROS OCUPANTES NO AUTORIZADOS

Además del arrendatario o precario, también pueden ser incluidos en la

demanda:

 Intrusos, que ingresaron sin consentimiento ni vínculo con el propietario o

arrendador.

 Terceros ocupantes, que no figuran en la relación contractual pero que

residen o utilizan el bien.

En estos casos, el Código Procesal Civil establece que, si el demandante

conoce de la ocupación por un tercero ajeno, debe denunciarlo expresamente en la

demanda, para que pueda ser válidamente notificado y ejercer su defensa. Si el

tercero no es identificado previamente, y es detectado en el momento de la

notificación o del lanzamiento, la ley también permite instruirlo sobre el proceso y

los efectos de la sentencia.

3.3. PARTICIPACIÓN DE TERCEROS EN EL PROCESO

3.3.1. TERCEROS CON CONOCIMIENTO DEL DEMANDANTE

Cuando el demandante conoce que hay un tercero ocupando el inmueble sin

ser parte del contrato, debe incluirlo en la demanda como denunciado. Así, dicho

tercero será notificado debidamente y podrá ejercer su defensa procesal.

3.3.2. TERCEROS IDENTIFICADOS DURANTE EL PROCESO

Si durante el proceso (al momento de la notificación, por ejemplo), se

descubre que hay otra persona ocupando el bien, el funcionario encargado de la

16
diligencia debe instruirle sobre sus derechos y la posibilidad de participar en el

proceso. Esta medida busca garantizar el debido proceso incluso para aquellos que no

fueron inicialmente contemplados.

3.3.3. TERCEROS SIN TÍTULO

Si el ocupante no tiene título alguno que justifique su posesión, el juez puede

ordenar su exclusión del proceso (extromisión) y continuar con los actos procesales

contra el demandado principal.

3.3.4. TERCEROS SUBORDINADOS

En caso de que quien ocupa el bien solo lo haga por relación de dependencia

con un tercero (por ejemplo, un trabajador, guardián o encargado), y lo acredite

documentalmente, el juez podrá redirigir la demanda hacia el verdadero poseedor.

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 CAPÍTULO IV

FALTA DE LEGITIMIDAD EN EL PROCESO DE DESALOJO

La legitimación, tanto activa como pasiva, constituye un requisito esencial para la

validez del proceso judicial de desalojo. Sin embargo, en la práctica es común encontrarse

con situaciones en las que las personas que ocupan un bien no poseen un título válido, lo que

genera escenarios complejos sobre la falta de legitimidad en el proceso. Esta situación

puede derivar en consecuencias procesales importantes, como la exclusión del proceso

(extromisión) o la ineficacia de la contestación por parte del demandado.

4.1. OCUPACIÓN POR TERCEROS SIN TÍTULO LEGÍTIMO

Una de las situaciones más frecuentes que origina el proceso de desalojo es la

ocupación del bien por personas que no cuentan con un título que justifique su

permanencia. Estas personas pueden haber ingresado sin autorización del propietario o

haber continuado en el inmueble luego de que su vínculo jurídico (si lo hubo) perdió validez.

4.1.1. EL PRECARIO COMO FIGURA CENTRAL

El ocupante precario es el prototipo de sujeto sin legitimación pasiva fundada.

Se trata de quien detenta el bien sin contrato, sin relación jurídica válida y, en

muchos casos, incluso sin consentimiento. La precariedad se presume cuando no hay

documento que acredite título posesorio. En consecuencia, puede ser demandado en

cualquier momento por el titular del derecho para que restituya el bien.

4.1.2. PRESENCIA DE TERCEROS EN EL INMUEBLE

En ciertos casos, el bien es ocupado por personas ajenas a la relación

arrendaticia o contractual. Pueden ser familiares del arrendatario, subarrendatarios

no autorizados, trabajadores del inmueble, entre otros. Cuando su presencia es

18
 desconocida para el demandante, su condición jurídica en el proceso requiere un

tratamiento especial.

4.2. POSIBILIDAD DE EXTROMISIÓN: EXCLUSIÓN DEL PROCESO

El Código Procesal Civil, en su artículo 107°, prevé la figura de la extromisión, que

consiste en excluir a una persona del proceso cuando se verifica que carece de

legitimación para intervenir en el mismo. Este mecanismo tiene como finalidad evitar

dilaciones indebidas o estrategias maliciosas por parte de terceros que no tienen un interés

jurídico legítimo sobre el bien.

4.2.1. CRITERIOS PARA LA EXTROMISIÓN

El juez puede disponer la exclusión de un tercero cuando se presentan las

siguientes circunstancias:

 El tercero no acredita ningún título posesorio válido.

 No demuestra tener relación jurídica directa con el bien.

 No prueba una vinculación legítima con el arrendatario o con el

propietario.

Esta medida se adopta mediante resolución motivada, garantizando el respeto

al debido proceso.

4.2.2. PARTICIPACIÓN COMO LITISCONSORTE

Un tercero también puede intentar participar del proceso como litisconsorte

voluntario del demandado. Esta figura permite que se sume al proceso para ejercer

defensa conjunta. No obstante, si el juez verifica que su intervención no está

debidamente justificada, aplicará la extromisión.

19
4.3. CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA

CONTESTACIÓN

Cuando una persona que no tiene vínculo con el bien presenta una contestación de

la demanda, su participación carece de efecto legal. En estos casos:

 El juez puede rechazar la contestación por falta de legitimación procesal.

 Se puede considerar que existe simulación o fraude procesal, si se busca entorpecer

el trámite.

 La falta de legitimidad también inhabilita al demandado para proponer

reconvenciones o excepciones que exijan titularidad sobre el bien.

La legitimación no solo es un requisito sustantivo, sino también procesal. Por tanto,

cualquier acto procesal ejecutado por quien no tiene legitimación puede ser declarado nulo o

ineficaz.

4.4. PROTECCIÓN DE DERECHOS SIN LEGITIMACIÓN DIRECTA

En ciertos casos excepcionales, un tercero que no tiene legitimación en el proceso de

desalojo sí puede tener derechos sobre el bien, como, por ejemplo, una persona que

adquirió el bien por herencia o compraventa, pero aún no formaliza su inscripción. En estos

casos, podrá ejercer sus derechos en un proceso autónomo de reivindicación, nulidad de

acto jurídico u otro que corresponda, pero no puede interferir directamente en el

proceso de desalojo ya iniciado por otra persona legitimada.

20
 CAPÍTULO V

LA NOTIFICACIÓN EN EL PROCESO DE DESALOJO

Uno de los actos procesales fundamentales dentro del procedimiento de desalojo es la

notificación del auto admisorio de la demanda, pues con ello se materializa el principio del

debido proceso al otorgar al demandado conocimiento formal de la pretensión que se ha

formulado en su contra. La correcta notificación garantiza que el demandado pueda ejercer su

derecho de defensa y evita que el proceso sea declarado nulo por vicios en la relación

procesal.

La notificación en este tipo de procesos no solo está dirigida al arrendatario o

poseedor demandado, sino también puede alcanzar a terceros ocupantes del bien, conforme

a lo dispuesto por el artículo 587° del Código Procesal Civil (CPC), lo que otorga mayor

amplitud y seguridad jurídica a la restitución del inmueble.

5.1. NOTIFICACIÓN DEL AUTO ADMIORIO: ACTO ESENCIAL DEL

PROCESO

Una vez que el juez ha calificado y admitido la demanda de desalojo, expide un auto

admisorio, el cual debe ser debidamente notificado al demandado. Este auto contiene no

solo el reconocimiento formal de la pretensión del demandante, sino también las

disposiciones que habilitan el inicio del proceso. A partir de la notificación, se activa el

cómputo del plazo legal para que el demandado conteste la demanda y ofrezca sus medios

probatorios.

En el marco del proceso sumarísimo, la celeridad exige que esta notificación se

realice con precisión y eficiencia, dado que los plazos son breves. Si la notificación no se

cumple conforme a lo establecido por ley, puede acarrear la nulidad de los actos procesales

posteriores, afectando la validez del proceso entero.

21
5.2. REQUISITOS DEL EMPLAZAMIENTO: CLARIDAD Y

EXACTITUD

Para que la notificación del auto admisorio sea válida, debe reunir los requisitos

esenciales del emplazamiento, tal como lo exige el Código Procesal Civil. Esto incluye la

identificación completa del demandado, el domicilio donde debe efectuarse la notificación y

la incorporación de copias de la demanda y sus anexos.

El demandante tiene la obligación de indicar con claridad el domicilio real del

demandado, y en su defecto, proponer un lugar alternativo donde razonablemente pueda ser

hallado. En caso de tratarse de ocupantes no identificados con nombre propio, el

demandante puede señalar que existen terceros en el bien y solicitar su notificación en el

lugar del inmueble objeto del proceso.

El cumplimiento de estos requisitos no solo asegura el derecho de defensa, sino que

también permite al órgano jurisdiccional determinar correctamente la relación procesal y

evitar controversias futuras sobre la legalidad de la restitución del bien.

5.3. NOTIFICACIÓN A TERCEROS OCUPANTES: APLICACIÓN DEL

ARTÍCULO 587° DEL CPC

Una particularidad del proceso de desalojo es que puede involucrar a personas

distintas al demandado principal, especialmente cuando el bien está ocupado por varias

personas que no fueron incluidas originalmente en la demanda. Por esta razón, el legislador

ha previsto en el artículo 587° del Código Procesal Civil una regla especial respecto a la

notificación de terceros ocupantes.

Según esta norma, si al momento de realizarse la diligencia de notificación se advierte

la presencia de terceros que ocupan el inmueble, el notificador debe poner en

22
conocimiento a dichas personas sobre el contenido del proceso, entregando copias del

auto admisorio. Esta medida busca garantizar que ningún ocupante quede ajeno al proceso y

se eviten posteriores alegaciones de indefensión.

Cabe destacar que la notificación a estos terceros no implica necesariamente que se

conviertan en parte procesal, pero sí les permite ejercer su derecho a defensa, en caso

tengan algún título que justifique su posesión. En caso contrario, podrán ser desalojados junto

con el demandado principal cuando se ejecute la sentencia.

Esta disposición legal refuerza el principio de tutela jurisdiccional efectiva y otorga

herramientas al juez para actuar con mayor firmeza frente a ocupaciones injustificadas, sin

dejar de lado las garantías del debido proceso.

23
 CAPÍTULO VI

EL DESALOJO ACCESORIO Y SUS EFECTOS COMPLEMENTARIOS

En el desarrollo del proceso de desalojo, el objeto principal es la restitución del

inmueble al titular legítimo. Sin embargo, existen situaciones en las que esta pretensión

puede ir acompañada de otras exigencias relacionadas directamente con el uso del bien. Estas

exigencias adicionales conforman lo que se conoce como desalojo accesorio, es decir,

acciones complementarias que se suman a la solicitud principal de desalojo cuando están

sustentadas en hechos derivados de la misma relación jurídica o de la ocupación del bien.

El proceso sumarísimo de desalojo admite la incorporación de estas pretensiones accesorias

siempre que no alteren la celeridad ni la estructura procedimental del proceso. A

continuación, se detallan los principales aspectos que puede abarcar el desalojo accesorio.

6.1. RESTITUCIÓN DE BIENES MUEBLES INCLUIDOS EN EL

ARRENDAMIENTO

En muchos casos, especialmente en contratos de arrendamiento de viviendas

amobladas o locales comerciales equipados, el arrendador entrega junto con el inmueble

bienes muebles como muebles, electrodomésticos o utensilios que permiten el uso

funcional del bien arrendado. Cuando el arrendatario incumple el contrato o vence el plazo

pactado, no solo debe restituir el inmueble, sino también los bienes muebles proporcionados.

El demandante puede solicitar, dentro del mismo proceso de desalojo, la restitución de estos

bienes muebles, siempre que dicha entrega haya sido acordada contractualmente o pueda

demostrarse de manera clara. Esta petición debe ser formulada desde la demanda inicial,

describiendo los bienes y acreditando su existencia mediante pruebas documentales,

fotografías, inventarios o testigos.

24
El juez, si lo considera procedente, puede incluir en la sentencia el mandato de restitución no

solo del inmueble, sino también de los bienes muebles detallados. Esta restitución forma

parte del contenido accesorio de la demanda, en tanto está ligada directamente al objeto del

contrato y al uso del bien por parte del demandado.

6.2. INCLUSIÓN DE OBLIGACIONES ECONÓMICAS

RELACIONADAS CON EL USO DEL BIEN

Otro componente del desalojo accesorio lo constituyen ciertas obligaciones

económicas derivadas del uso del inmueble. Aunque el proceso de desalojo tiene por objeto

central la restitución del bien y no el cobro de deudas, la ley procesal admite que, en algunos

casos, puedan incorporarse pretensiones económicas accesorias al proceso.

Entre ellas destacan:

 Pagos por servicios públicos adeudados por el arrendatario (agua, luz,

mantenimiento).

 Reparación de daños causados al inmueble, si estos exceden el desgaste normal por

uso.

 Devolución de bienes deteriorados o perdidos durante la ocupación.

 Montos consignados judicialmente por el arrendatario en calidad de pago de rentas

o para acreditar su voluntad de cumplir.

La inclusión de estas pretensiones accesorias está sujeta a que exista un nexo directo con

el hecho generador del proceso. Si bien pueden presentarse dentro de la misma demanda, el

juez evaluará si es procedente su tratamiento dentro del proceso sumarísimo o si corresponde

tramitarlo por vía separada, como podría ser la vía ejecutiva para el cobro de deudas.

25
6.3. REGLAS PROCESALES SOBRE LA ADMISIÓN DEL DESALOJO

ACCESORIO

El Código Procesal Civil, en su artículo 585°, establece que el desalojo se tramita

mediante proceso sumarísimo, y permite acumular otras pretensiones cuando estas estén

vinculadas a la pretensión principal. Sin embargo, para que estas pretensiones accesorias

sean admitidas, deben cumplir ciertos criterios:

 Deben guardar relación inmediata con la restitución del bien.

 No deben requerir mayor complejidad probatoria que haga inviable su tratamiento

dentro del mismo proceso.

 Su inclusión no debe entorpecer la celeridad procesal ni desnaturalizar la vía

sumarísima.

Si alguna de estas condiciones no se cumple, el juez puede declarar improcedente la

acumulación y reservar al demandante el derecho de formular la pretensión por vía

autónoma, asegurando así la eficacia del proceso principal.

6.4. FINALIDAD DEL DESALOJO ACCESORIO

El objetivo del desalojo accesorio es brindar una solución integral al conflicto que

originó la ocupación del inmueble. No se trata únicamente de recuperar físicamente el bien,

sino de restituir al titular en todas aquellas situaciones afectadas por la ocupación: el uso

indebido de muebles, los perjuicios generados, o los pagos no realizados. Este enfoque

permite al proceso de desalojo ser no solo más efectivo, sino también más justo para la parte

demandante, sin dejar de garantizar el debido proceso para el ocupante.

26
 CAPÍTULO VII

EL REQUERIMIENTO EN EL CONTEXTO DEL DESALOJO

El requerimiento constituye una figura relevante en el marco del proceso de desalojo,

en especial cuando se plantea como una alternativa extrajudicial para recuperar la posesión

de un inmueble. Su aplicación se basa en la posibilidad de que el titular del derecho de

propiedad o quien se encuentre legalmente facultado para usar o administrar un bien pueda

invitar formalmente al ocupante a desocupar el inmueble, sin necesidad de iniciar

inmediatamente un proceso judicial.

Este mecanismo puede resultar sumamente útil, tanto por razones prácticas como

económicas, ya que permite resolver el conflicto sin acudir al Poder Judicial, siempre que

exista disposición voluntaria del ocupante a entregar el bien. En ese sentido, el requerimiento

extrajudicial se convierte en una herramienta de prevención del litigio y de protección

extraprocesal de la propiedad, promoviendo una solución más rápida, directa y menos

costosa.

7.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DEL REQUERIMIENTO

EXTRAJUDICIAL

Desde el punto de vista jurídico, el requerimiento extrajudicial es un acto unilateral

de comunicación formal, por el cual el titular de un derecho —usualmente el propietario,

arrendador o administrador del bien— pone en conocimiento del ocupante su decisión de

poner fin a la relación de uso del inmueble, ya sea por vencimiento de un contrato,

incumplimiento de obligaciones o por tratarse de una ocupación sin título.

Este requerimiento no tiene, por sí solo, efectos ejecutorios ni fuerza coactiva, es

decir, no puede imponerse de manera forzosa, pero cumple un papel determinante al dejar

constancia de la voluntad del titular de recuperar la posesión del bien y del conocimiento que

27
tiene el ocupante respecto a esa solicitud. En consecuencia, si el ocupante permanece en el

inmueble después del requerimiento, su posesión puede considerarse ilegítima o incluso

precaria, lo cual fortalece la posición del demandante en un eventual proceso judicial

posterior.

7.2. VÍA DE EMISIÓN: CARTA NOTARIAL COMO MEDIO IDÓNEO

El instrumento más adecuado para formular un requerimiento extrajudicial es la carta

notarial, por cuanto brinda seguridad jurídica, fecha cierta y prueba fehaciente del contenido

y de la recepción del mensaje. A través de ella, el arrendador o propietario puede expresar

con claridad su solicitud de desocupación, invocar las razones jurídicas o contractuales que

justifican el requerimiento y otorgar un plazo prudencial para el retiro del ocupante.

Este documento puede ser redactado con apoyo legal o directamente por el interesado,

pero debe cuidar ciertos elementos formales, como:

 La identificación clara del ocupante.

 La dirección exacta del inmueble materia de desalojo.

 La causal del requerimiento (vencimiento del contrato, falta de pago, uso indebido

del bien, ocupación sin título, etc.).

 El plazo otorgado para la entrega voluntaria del bien (generalmente se establece

un término razonable de 5 a 15 días).

 La advertencia de que, de no cumplirse con la entrega del inmueble, se procederá a

iniciar acciones legales por desalojo.

El uso de una carta notarial tiene especial relevancia cuando se busca demostrar, en

una etapa posterior, que existió una intención expresa de resolver el conflicto sin necesidad

de judicializarlo, lo cual puede servir como criterio favorable para quien actúa con buena fe.

28
7.3. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ Y EFICACIA JURÍDICA

Para que el requerimiento extrajudicial tenga validez y efectos dentro de un proceso

posterior (si fuese necesario), es importante que cumpla con los siguientes requisitos:

 Que provenga de una persona legítimamente habilitada para disponer del inmueble:

propietario, copropietario, apoderado, administrador o arrendador.

 Que se fundamente en una causa clara y verificable (por ejemplo, incumplimiento

contractual, posesión sin título, vencimiento de plazo).

 Que sea notificado de manera fehaciente al ocupante. Esto implica que el

documento debe llegar efectivamente a conocimiento del destinatario. Si el ocupante

niega su recepción o evita el contacto, puede recurrirse a notificaciones notariales con

constancia negativa o actas de entrega frustrada, que igual sirven como medio

probatorio.

 Que se consigne un plazo razonable para la entrega del inmueble, permitiendo que

el ocupante tenga la oportunidad de actuar con libertad, sin imposición arbitraria.

El cumplimiento de estos requisitos permite que el requerimiento extrajudicial sea

valorado favorablemente por el juez si, más adelante, se inicia un proceso judicial de

desalojo.

7.4. EFECTOS JURÍDICOS DEL REQUERIMIENTO EXTRAJUDICIAL

El principal efecto del requerimiento extrajudicial es que abre la posibilidad de una

solución voluntaria y anticipada del conflicto. Si el ocupante accede a desocupar el bien

dentro del plazo otorgado, el conflicto queda resuelto sin necesidad de acudir a instancias

judiciales, lo cual representa un beneficio tanto para el demandante como para el sistema de

justicia.

En caso contrario, si el ocupante ignora el requerimiento o se niega a retirarse, el

documento no pierde su valor, sino que se convierte en un elemento probatorio útil en la

29
demanda judicial. Sirve para demostrar que el ocupante tenía pleno conocimiento de la

solicitud y que persistió en la ocupación a pesar de haber sido formalmente requerido, lo

cual refuerza la procedencia del desalojo y puede configurar, además, una situación de mala

fe procesal.

Adicionalmente, si el ocupante alega desconocimiento o si niega haber sido advertido,

el requerimiento extrajudicial actúa como un instrumento que neutraliza cualquier defensa

infundada, facilitando la tarea del juez al momento de evaluar la razonabilidad de la

pretensión y la legitimidad de la ocupación.

7.5. DISTINCIÓN CON EL REQUERIMIENTO JUDICIAL

Debe diferenciarse claramente el requerimiento extrajudicial, emitido por iniciativa

del titular del bien, del requerimiento judicial, que es el acto procesal mediante el cual el

juez ordena al demandado la desocupación del inmueble mediante resolución judicial. Este

último tiene carácter obligatorio y, en caso de incumplimiento, puede ser ejecutado

coactivamente mediante el lanzamiento forzado con auxilio de la fuerza pública.

El requerimiento extrajudicial, por su parte, no posee fuerza ejecutiva, pero

representa una etapa previa que cumple una función importante en la solución anticipada del

conflicto. En muchos casos, su sola emisión y entrega basta para que el ocupante cese en la

posesión y entregue el bien sin necesidad de iniciar el proceso judicial. De ahí que se

considere un mecanismo alternativo y eficaz de autocomposición del conflicto, promovido

en favor de la celeridad, la economía procesal y la solución pacífica de disputas.

30
 CAPÍTULO VIII

EL LANZAMIENTO EN EL PROCESO DE DESALOJO

El lanzamiento representa el acto final y decisivo dentro del proceso judicial de

desalojo. Es la materialización de la sentencia que declara fundada la demanda de restitución

del inmueble y constituye el momento en el que, mediante la intervención de la autoridad

judicial y, de ser necesario, con el apoyo de la fuerza pública, se recupera físicamente el

bien inmueble para ser entregado a su legítimo titular.

Este procedimiento no solo implica la desocupación del inmueble, sino que también

simboliza la culminación del proceso en términos prácticos y efectivos. La ejecución de la

sentencia mediante el lanzamiento constituye una forma de garantizar la eficacia de la tutela

jurisdiccional, ya que, sin esta etapa, la sentencia carecería de capacidad real para

restablecer los derechos vulnerados.

8.1. CONCEPTO Y NATURALEZA DEL LANZAMIENTO

El lanzamiento puede definirse como el acto procesal de ejecución forzada de una

sentencia de desalojo, mediante el cual se ordena el retiro del demandado, sus bienes y

cualquier otro ocupante del inmueble, restituyéndolo en posesión al demandante. Es una

medida coercitiva, autorizada por el Poder Judicial, que se realiza cuando el demandado no

cumple voluntariamente con el mandato judicial.

Esta etapa es indispensable para cerrar el proceso y asegurar que el fallo emitido por

el juez tenga consecuencias reales y no se quede en una mera declaración formal. El

lanzamiento, por tanto, se encuentra bajo la competencia del juez que conoció el proceso y se

ejecuta a través del órgano de auxilio judicial, con intervención de auxiliares

31
jurisdiccionales como el especialista legal y el representante de la fuerza pública, cuando se

requiere.

8.2. REQUISITOS Y CONDICIONES PARA SU EJECUCIÓN

Para proceder al lanzamiento, es necesario que la sentencia:

 Haya sido consentida o ejecutoriada, es decir, que no exista recurso pendiente o que

ya se haya resuelto en segunda instancia, en caso de apelación.

 Contenga una orden expresa de desalojo del inmueble.

 Se haya notificado correctamente a las partes procesales.

Una vez cumplidos estos requisitos, el juez dispone la ejecución de la sentencia,

fijando fecha y hora para el acto de lanzamiento, lo cual es comunicado al demandado

para que tenga conocimiento y oportunidad de retirar sus pertenencias voluntariamente.

8.3. LA ENTREGA TOTAL DEL INMUEBLE: CONDICIÓN DE

PERFECCIONAMIENTO

El lanzamiento solo se considera perfeccionado cuando el inmueble es entregado

completamente desocupado, es decir, libre de personas, muebles y objetos pertenecientes al

demandado u otros ocupantes. Si al momento de la diligencia el bien aún se encuentra con

pertenencias del demandado, o si existe resistencia a la salida, la autoridad puede requerir la

presencia de efectivos policiales para garantizar el cumplimiento de la resolución judicial.

En algunos casos, los ocupantes se ausentan del inmueble, pero dejan bienes

personales, muebles u otros objetos dentro de él. En tales supuestos, el juez puede autorizar

que se retiren o embalen dichos bienes, trasladándolos a un lugar seguro o depositándolos

judicialmente, garantizando con ello tanto la restitución del bien como la protección de los

derechos patrimoniales del demandado.

32
 Solo cuando el bien queda material y jurídicamente libre de toda ocupación, se

considera que el lanzamiento ha sido culminado con éxito.

8.4. ALCANCE DEL LANZAMIENTO RESPECTO DE TERCEROS NO

EMPLAZADOS

Una situación particular que se presenta en el proceso de desalojo es la presencia de

ocupantes no demandados ni emplazados formalmente, como familiares, allegados o

terceros que conviven con el demandado principal. El Código Procesal Civil contempla esta

situación y permite que el acto de lanzamiento afecte también a estos ocupantes, siempre

que no acrediten un título distinto o autónomo que justifique su permanencia.

Esta medida tiene como finalidad evitar que se frustre la restitución del bien por la

presencia de personas ajenas al proceso, que podrían alegar desconocimiento de la

demanda como mecanismo para evitar el cumplimiento de la sentencia. No obstante, la

actuación del juez en estos casos debe ser cuidadosa, ya que si alguno de estos ocupantes

acredita un derecho posesorio independiente —como, por ejemplo, un contrato distinto o un

derecho sucesorio no discutido— podría tener legitimación para interponer una acción

autónoma o solicitar su exclusión del acto de lanzamiento.

En ausencia de título o defensa legítima, los terceros pueden ser desalojados junto

con el demandado, incluso si no fueron emplazados desde el inicio del proceso.

8.5. FUNCIÓN DEL AUXILIO JUDICIAL Y POLICIAL

El lanzamiento no solo implica una orden judicial, sino también una logística

operativa. Para ello, el juez actúa con el auxilio de los órganos administrativos del Poder

Judicial (especialistas, secretarios judiciales, etc.), así como con el respaldo de la Policía

Nacional del Perú, que garantiza el desarrollo pacífico y seguro de la diligencia.

33
 Este auxilio es particularmente necesario en casos donde el demandado se resiste a

abandonar el inmueble, se presentan conductas violentas, amenazas o se intenta entorpecer

el procedimiento con maniobras dilatorias. En tales escenarios, el uso de la fuerza pública

está legalmente justificado para garantizar el cumplimiento efectivo de la resolución judicial.

8.6. EL LANZAMIENTO COMO GARANTÍA DEL DERECHO DE

PROPIEDAD

Finalmente, debe considerarse que el lanzamiento, lejos de representar una medida

agresiva o violatoria de derechos, constituye un instrumento legítimo de protección del

derecho de propiedad y de ejecución de resoluciones judiciales firmes. Sin este acto, el

proceso de desalojo carecería de eficacia práctica, y el titular del derecho se vería impedido

de ejercer plenamente su derecho a la posesión, uso y disfrute del inmueble.

La finalidad del lanzamiento, entonces, no es punitiva, sino restauradora: devolver al

propietario aquello que le pertenece, dentro del marco del debido proceso y bajo la autoridad

del sistema judicial.

34
 CAPÍTULO IX

EL PAGO DE MEJORAS EN EL PROCESO DE DESALOJO

En el marco de un proceso judicial de desalojo, es frecuente que surjan situaciones en

las que el ocupante del bien inmueble —sea este arrendatario, subarrendatario, comodatario o

incluso precario— haya efectuado mejoras en el inmueble durante el tiempo que estuvo

en posesión del mismo. Estas mejoras, dependiendo de su naturaleza, pueden haber

incrementado el valor del bien o haber sido necesarias para su conservación, lo que plantea

una cuestión jurídica relevante: ¿tiene derecho el ocupante a exigir el pago por esas mejoras?

El ordenamiento jurídico peruano reconoce la posibilidad de que el ocupante

solicite el pago por las mejoras introducidas al bien, siempre que estas sean útiles o

necesarias, y que se acrediten ciertos requisitos legales y procesales. Esta pretensión se

sustenta en principios generales del Derecho, como el de la prohibición del enriquecimiento

sin causa, el equilibrio patrimonial entre las partes, y la buena fe objetiva.

9.1. LA NOCIÓN DE MEJORAS Y SU CLASIFICACIÓN JURÍDICA

Desde la perspectiva del Derecho Civil, las mejoras son aquellas alteraciones o

adiciones que una persona introduce en un bien inmueble, modificando su estado original.

Doctrinalmente, estas se clasifican en tres tipos:

 Mejoras necesarias: Son aquellas que se realizan para conservar el bien y evitar su

deterioro. Por ejemplo, la reparación de instalaciones eléctricas defectuosas, el arreglo

de filtraciones o la reposición de estructuras dañadas.

35
  Mejoras útiles: Son aquellas que incrementan el valor, la funcionalidad o el

rendimiento del bien, como la instalación de sistemas de seguridad, mejoras

estructurales, o remodelaciones que optimizan el uso del inmueble.

 Mejoras suntuarias: Son mejoras de carácter estético o lujoso, que no tienen

incidencia directa en la conservación o funcionalidad del bien, como la instalación de

pisos costosos, elementos decorativos, jardines ornamentales, entre otros.

El Código Civil peruano, en sus artículos 938° y siguientes, contempla la posibilidad

de que quien haya introducido mejoras necesarias o útiles pueda ser reembolsado por el

valor de dichas mejoras, siempre que cumpla con los requisitos legales. Las mejoras

suntuarias, en cambio, no generan derecho a compensación, salvo que el propietario elija

conservarlas expresamente.

9.2. APLICACIÓN DEL DERECHO A MEJORAS EN EL PROCESO DE

DESALOJO

En el contexto específico del proceso judicial de desalojo, el derecho del ocupante a

exigir el pago por mejoras se presenta como una pretensión accesoria que puede ser

planteada por el demandado o el tercero ocupante en su escrito de contestación de la demanda

o en vía incidental, según la etapa del proceso.

Para que esta pretensión sea admitida y evaluada por el juez, deben concurrir las

siguientes condiciones:

1. Legitimación: El ocupante debe demostrar que su posesión no fue originada en un

acto ilícito o de mala fe. Si fue un arrendatario, debe acreditar la vigencia previa del

contrato; si fue un ocupante con consentimiento, debe presentar documentos que lo

respalden.

36
 2. Prueba de las mejoras: Debe ofrecerse prueba clara y suficiente sobre la

existencia, tipo y valor de las mejoras. Esto puede incluir contratos con proveedores,

recibos, facturas, presupuestos, fotografías, peritajes técnicos o testimonios.

3. Permanencia de las mejoras en el inmueble: Es indispensable que las mejoras

permanezcan en el inmueble al momento de la restitución. Si el ocupante decide

retirarlas o dañarlas, pierde el derecho a ser compensado.

4. Buena fe: El Código Civil establece que solo el poseedor de buena fe tiene derecho

al reembolso de mejoras. En este sentido, el juez deberá valorar si el ocupante actuó

creyendo que su posesión era válida, o si persistió en el uso del inmueble pese a haber

sido requerido para desocuparlo.

Este derecho no suspende la ejecución del desalojo, pero sí puede dar lugar a una

indemnización posterior, ya sea en el mismo proceso —si el monto es claro y no exige

mayor debate— o en un proceso autónomo de conocimiento, cuando se requiera mayor

análisis y prueba.

9.3. FUNDAMENTO LEGAL: PROHIBICIÓN DEL

ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA

El derecho al pago de mejoras tiene como fundamento central el principio de que

nadie debe enriquecerse injustamente a costa de otro. Si un ocupante ha mejorado un

inmueble ajeno, y el propietario recibe el bien con un valor incrementado gracias a esas

mejoras, sería injusto que no le reconozca compensación alguna.

Este principio está reconocido tanto en la doctrina civilista como en la jurisprudencia

nacional, y opera como criterio de equidad y justicia patrimonial. El propietario, al recibir

un bien en mejor estado del que fue entregado, tiene el deber de reconocer, en la medida que

lo permite la ley, el valor objetivo de las mejoras útiles o necesarias.

37
 Sin embargo, este principio no puede invocarse por ocupantes de mala fe o que

actuaron con pleno conocimiento de que no tenían derecho a permanecer en el inmueble.

Tampoco procede cuando las mejoras fueron realizadas sin autorización del propietario,

salvo que este se beneficie directa y voluntariamente de ellas.

9.4. RESOLUCIÓN JUDICIAL SOBRE EL PAGO DE MEJORAS

El juez, al evaluar la solicitud de reembolso por mejoras, debe considerar varios

factores:

 El tipo de mejora realizada y su utilidad.

 La prueba del gasto efectuado.

 El valor actual de la mejora, no el valor sentimental ni el costo original.

 La buena fe del ocupante.

 La existencia de acuerdo expreso o tácito con el propietario.

En función de estas variables, el juez podrá ordenar el reembolso total, parcial o

nulo, según corresponda. Asimismo, podrá disponer que la valoración del monto sea

realizada por perito judicial, especialmente cuando el monto es debatido o no existe

documentación clara.

Si el proceso de desalojo ha concluido y la pretensión no se resolvió en él, el ocupante

conserva el derecho de acudir posteriormente a la vía judicial ordinaria para exigir el

reembolso mediante una acción de enriquecimiento sin causa o acción personal de cobro

de mejoras, siempre que cumpla con los requisitos legales.

9.5. LÍMITES Y CONSIDERACIONES PRÁCTICAS

Es importante advertir que el derecho al cobro de mejoras no puede utilizarse

como excusa para retrasar o impedir el desalojo. La ley protege la propiedad privada y el

38
derecho del titular a recuperar la posesión del bien, por lo que cualquier reclamo patrimonial

debe resolverse de manera paralela, sin que afecte la restitución física del inmueble.

Asimismo, el hecho de haber invertido en mejoras no convierte al ocupante en

propietario ni en titular de derechos preferentes sobre el bien. La mejora solo genera derecho

a compensación, pero no confiere derechos reales ni posesión definitiva sobre el inmueble.

CAPÍTULO X

LA RESTITUCIÓN DE OTROS BIENES EN EL PROCESO DE

DESALOJO

Dentro del proceso de desalojo, la finalidad central es la restitución del inmueble a

su legítimo propietario o titular. Sin embargo, esta restitución no se limita exclusivamente a la

entrega del espacio físico desocupado, sino que también involucra una serie de aspectos

accesorios, entre ellos, la gestión y restitución de los bienes muebles y objetos personales

que se encuentren dentro del inmueble al momento de ejecutarse el lanzamiento.

Estos bienes, que no forman parte del inmueble propiamente dicho, deben ser

retirados o devueltos al ocupante, o dispuestos adecuadamente para garantizar que el acto

de desalojo no vulnere sus derechos patrimoniales ni afecte la integridad del bien restituido.

Esta etapa se conoce como la restitución de otros bienes y requiere de atención específica

para no obstaculizar el cumplimiento de la sentencia ni incurrir en actos arbitrarios.

39
10.1. BIENES MUEBLES Y OBJETOS PERSONALES EN EL

INMUEBLE

Durante el lanzamiento, es frecuente que el inmueble aún contenga bienes muebles de

uso cotidiano, como camas, mesas, sillas, electrodomésticos, artículos personales,

herramientas, productos almacenados o incluso animales domésticos. Estos bienes pertenecen

al ocupante y, por tanto, no pueden ser apropiados por el propietario ni dejados dentro del

inmueble, ya que ello impediría declarar finalizado el desalojo y generaría conflictos

adicionales.

En estos casos, la ley y la práctica judicial establecen que el ocupante tiene el deber

de retirar sus pertenencias voluntariamente antes o durante la diligencia de

lanzamiento. Si no lo hace, el órgano jurisdiccional podrá autorizar su remoción forzosa o

disponer que dichos bienes sean colocados en un lugar seguro, bajo custodia o inventariados,

a fin de no interferir con la restitución del inmueble.

10.2. RESPONSABILIDAD DEL OCUPANTE RESPECTO DE SUS

BIENES

El ocupante desalojado sigue siendo responsable de sus bienes muebles y debe

actuar con diligencia al momento de la entrega del inmueble. Se espera que, al haber sido

notificado sobre la fecha del lanzamiento, retire previamente todos sus objetos, o se presente

durante la diligencia para retirarlos personalmente. La omisión de esta conducta puede

generar complicaciones, tanto para el cumplimiento de la sentencia como para la integridad

de sus propios bienes.

En casos en los que el ocupante no se presenta o se rehúsa a colaborar, los bienes

pueden ser retirados por terceros autorizados —como personal judicial o de la fuerza pública

— y depositados en un espacio determinado, incluso fuera del inmueble. Este acto se realiza

40
bajo supervisión judicial, y puede ser documentado mediante actas o inventarios para

preservar el contenido y evitar reclamos posteriores por extravío o daño.

10.3. PROTOCOLO JUDICIAL PARA LA RESTITUCIÓN DE BIENES

MUEBLES

Aunque el Código Procesal Civil no regula detalladamente la restitución de bienes

muebles en el contexto del desalojo, la práctica judicial ha establecido una serie de protocolos

y criterios de actuación que aseguran el respeto de los derechos de ambas partes. Estos

criterios incluyen:

 La posibilidad de postergar brevemente la diligencia, en casos excepcionales, para

permitir el retiro de pertenencias voluminosas o delicadas.

 La elaboración de un acta de lanzamiento, en la que se consigna el estado del

inmueble y se registra la existencia o retiro de bienes muebles.

 La intervención de la Policía Nacional, si es necesario, para preservar el orden y

evitar conflictos entre las partes.

 En algunos distritos judiciales, la habilitación de depósitos judiciales temporales,

donde pueden almacenarse bienes muebles por un tiempo prudente hasta que el

ocupante los recoja.

Estas acciones tienen como finalidad evitar que el proceso de desalojo derive en daños

colaterales innecesarios y garantizar que la ejecución de la sentencia se realice conforme al

principio de proporcionalidad, legalidad y respeto por la propiedad ajena.

10.4. OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO DE NO APROPIARSE DE

LOS BIENES

Es importante subrayar que el propietario o arrendador no puede apropiarse de los

bienes muebles que se encuentren dentro del inmueble en el momento del lanzamiento.

41
Cualquier apropiación no autorizada de estos objetos podría dar lugar a responsabilidades

civiles o incluso penales por apropiación ilícita. El propietario debe limitarse a solicitar la

desocupación completa del bien, y si los objetos no son retirados, debe comunicarlo al juez

para que se proceda conforme a la normativa correspondiente.

En este sentido, el proceso de restitución no solo protege al propietario, sino también

al ocupante, al reconocerle derechos patrimoniales sobre sus bienes personales aun cuando su

permanencia en el inmueble haya sido declarada ilegítima.

10.5. FINALIDAD PRÁCTICA Y JURÍDICA DE LA RESTITUCIÓN DE

OTROS BIENES

La restitución de otros bienes cumple una doble función. En primer lugar, garantiza

que el inmueble sea devuelto en estado completamente desocupado, condición esencial para

declarar cumplida la sentencia de desalojo. En segundo lugar, asegura que el ocupante

recupere su patrimonio personal, preservando sus derechos fundamentales incluso en un

contexto procesal desfavorable.

Este equilibrio es esencial dentro del modelo procesal vigente, que busca no solo

ejecutar resoluciones judiciales con eficacia, sino también proteger la dignidad y los derechos

de todas las partes involucradas, aun cuando una de ellas haya sido vencida en juicio.

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 CONCLUSIÓN

Como grupo, luego de haber abordado y analizado en profundidad los distintos

aspectos del proceso de desalojo en el ordenamiento jurídico peruano, consideramos que este
procedimiento cumple un rol fundamental en la protección del derecho de propiedad y en la
restitución de la posesión legítima, garantizando así la seguridad jurídica dentro de las
relaciones civiles y contractuales.
A través de esta monografía, pudimos comprender que el desalojo no se limita
únicamente a una acción orientada a retirar a un ocupante de un inmueble, sino que
representa un mecanismo complejo y equilibrado, en el que convergen principios de justicia,
respeto al debido proceso, y protección tanto del titular del derecho como del ocupante,
especialmente cuando este actúa de buena fe.
La existencia de vías previas como el requerimiento extrajudicial, la posibilidad de
incluir pretensiones accesorias, el tratamiento de casos de terceros no emplazados, y el
reconocimiento del derecho al pago de mejoras, demuestran que el proceso no solo busca
restituir un bien, sino también resolver de manera integral los efectos derivados de la
ocupación.
Asimismo, reflexionamos sobre la necesidad de que el proceso de desalojo siga
fortaleciéndose desde una perspectiva que combine la eficiencia judicial con el respeto por
los derechos fundamentales, especialmente cuando se trata de situaciones humanas sensibles,
como el desalojo de familias o personas en condición de vulnerabilidad. Es esencial que el
sistema de justicia actúe con firmeza, pero también con criterio, aplicando correctamente las

43
normas y asegurando que los procedimientos se desarrollen en un marco de legalidad,
equidad y respeto.
Finalmente, coincidimos en que el estudio del proceso de desalojo nos permitió
valorar la importancia del Derecho Procesal Civil como herramienta para ordenar y resolver
pacíficamente los conflictos de intereses, y reafirmamos la necesidad de una continua
formación jurídica que nos permita, como futuros profesionales del derecho, intervenir de
forma responsable y ética en la defensa de los derechos de nuestros representados,
promoviendo siempre una justicia más humana, accesible y eficiente.

REFERENCIAS

No hay ninguna fuente en el doc  Zumaeta Muñoz, Pedro. Temas de Derecho

Procesal Civil. Segunda edición. Jurista Editores. Lima, 2008.

 Obando Blanco, Víctor Roberto. Temas del Proceso Civil. Segunda edición.

Editorial e Imprenta Jurista Editores E.I.R.L., Lima, 2003. Capítulo I: Desalojo.

 Hernández Lozano, Carlos. Código Procesal Civil III. Segunda edición.

Ediciones Jurídicas. Lima, 1995.

 Peralta Andía, Javier Rolando. Lecciones de Derecho Procesal Civil – Segunda

Parte. Primera edición. Impreso en Talleres PERUGRAFIKA S.A.C., Tacna, 2010.

 Palacios, Lino Enrique. Manual de Derecho Procesal Civil. 17.ª edición.

Abeledo Perrot. Buenos Aires, 2003

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umento actual.

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