FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL CONSTRUCCIÓN I
CASO PRÁCTICO DE TASACIÓN DE
TERRENOS URBANOS
MATERIA: INGENIERIA DE VALUACIONES Y TASACIONES
CICLO: VII
INGENIERO - DOCENTE A CARGO:
DIAZ BAZALAR WILLIAM JESÚS
ALUMNO:
• YACTAYO ERAZO CESAR IVAN
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL CONSTRUCCIÓN I
INDICE
1. INTRODUCCIÓN .................................................................................................................... 3
2. OBJETIVOS ............................................................................................................................ 4
2.1. OBJETIVO GENERAL ..................................................................................................... 4
2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS............................................................................................... 4
3. MARCO TEÓRICO .................................................................................................................. 5
3.1. Conceptos Básicos........................................................................................................ 5
3.2. Factores que Influyen en el Valor de un Terreno Urbano ............................................ 6
3.3. Principales Enfoques Normativos ................................................................................ 7
3.4. Importancia de la Tasación de Terrenos Urbanos ........................................................ 8
4. METODOLOGIAS DE TASACION ........................................................................................... 10
4.1. Método Comparativo de Mercado ............................................................................ 10
4.2. Método Residual ........................................................................................................ 11
4.3. Método del Costo de Reposición ............................................................................... 12
4.4. Método Arancelario ................................................................................................... 13
5. CASO PRACTICO .................................................................................................................. 14
6. CONCLUSIÓN ...................................................................................................................... 17
7. REFERENCIAS ...................................................................................................................... 18
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1. INTRODUCCIÓN
La tasación de terrenos urbanos es un proceso técnico fundamental en el ámbito del
desarrollo urbano y la gestión inmobiliaria. Este procedimiento permite determinar el
valor económico de un terreno, considerando factores como su ubicación, disponibilidad
de servicios, características físicas y las condiciones del mercado inmobiliario. Más allá
de ser una herramienta útil para la compraventa de propiedades, la tasación también es
esencial para la planificación urbana, el diseño de proyectos de inversión y la recaudación
fiscal.
En este trabajo se analizan los conceptos teóricos y las metodologías más relevantes
para la tasación de terrenos urbanos, poniendo énfasis en el método comparativo de
mercado, ampliamente utilizado debido a su practicidad y precisión en contextos urbanos.
Además, se identifica cómo elementos como la zonificación, el acceso a infraestructura
y las normativas legales influyen directamente en la estimación del valor de los terrenos.
Finalmente, se aplica el marco teórico desarrollado en un caso práctico que ilustra la
valoración de un terreno urbano. Este ejercicio no solo tiene el propósito de ejemplificar
la metodología, sino también de resaltar la importancia de realizar una tasación precisa y
fundamentada en criterios técnicos, contribuyendo así a la correcta toma de decisiones en
el contexto inmobiliario y urbanístico.
.
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2. OBJETIVOS
[Link] GENERAL
Analizar los factores determinantes, metodologías y procedimientos para la tasación
de terrenos urbanos, con el fin de establecer un marco teórico-práctico que permita
estimar su valor económico de manera precisa y objetiva, considerando un caso práctico
aplicado.
[Link] ESPECÍFICOS
• Describir los conceptos teóricos clave y las normativas legales que regulan la
tasación de terrenos urbanos.
• Aplicar los conceptos y metodologías en un caso práctico para calcular el valor
económico de un terreno urbano.
• Proponer recomendaciones basadas en los resultados del caso práctico para
mejorar la precisión en la tasación de terrenos urbanos.
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3. MARCO TEÓRICO
[Link] Básicos
La tasación es el proceso técnico y metodológico mediante el cual se estima el
valor económico de un bien inmueble, en este caso, un terreno urbano. Este valor se
determina con base en características específicas del bien, factores externos que lo
afectan, y en conformidad con normativas legales y condiciones del mercado. El resultado
de una tasación sirve como referencia para transacciones comerciales, toma de decisiones
financieras, planificación urbana, y otras aplicaciones económicas.
Diferencias entre terrenos urbanos y rústicos
Terrenos urbanos:
Son aquellos situados dentro de áreas urbanizadas o en proceso de urbanización,
es decir, zonas que cuentan con infraestructura básica como agua potable, electricidad,
alcantarillado, transporte y acceso a servicios sociales como educación y salud.
Su uso está regulado por normativas de zonificación que definen si son aptos para
usos residenciales, comerciales, industriales o mixtos.
Su valor generalmente es superior debido a la mayor demanda por parte de los
desarrolladores inmobiliarios y la proximidad a servicios.
Terrenos rústicos:
Están ubicados fuera del perímetro urbano y, por lo general, destinados a
actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
No suelen contar con acceso directo a servicios básicos ni con una infraestructura
consolidada.
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Su valor es menor debido a sus limitaciones de uso y menor demanda en el
mercado inmobiliario.
[Link] que Influyen en el Valor de un Terreno Urbano
El valor de un terreno urbano depende de una combinación de factores intrínsecos
(propios del terreno) y extrínsecos (relacionados con su entorno). Estos factores son:
Ubicación geográfica:
Proximidad a servicios básicos como escuelas, hospitales, centros comerciales y
transporte público.
Accesibilidad a vías principales o autopistas que conecten el terreno con el resto
de la ciudad.
Entorno urbano: la calidad del vecindario, la seguridad, la existencia de áreas
verdes y el desarrollo económico de la zona influyen directamente en el valor del terreno.
Zonificación y normativa legal:
La zonificación define el uso permitido del terreno (residencial, comercial,
industrial, recreativo, etc.).
Restricciones legales como derechos de vía, servidumbres o normas ambientales
pueden limitar el uso del terreno y, por ende, impactar su valor.
Disponibilidad de servicios públicos:
La existencia de infraestructura básica (agua, alcantarillado, electricidad, gas
natural, internet) aumenta el atractivo y valor del terreno.
Terrenos en áreas que requieren una inversión considerable en infraestructura
suelen tener un valor inferior.
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Condiciones del mercado inmobiliario:
La oferta y demanda de terrenos en la zona influyen significativamente en el
precio. En zonas con alta demanda y poca disponibilidad, los precios tienden a ser
mayores.
Las condiciones económicas generales, como inflación, tasas de interés y
crecimiento económico, también afectan el valor del terreno.
Características físicas del terreno:
Forma y tamaño: Terrenos regulares y con dimensiones adecuadas para proyectos
inmobiliarios suelen ser más valorados.
Topografía: Terrenos planos tienen un valor más alto debido a los menores costos
de construcción.
Estado del terreno: Si el terreno requiere obras de limpieza o nivelación, su valor
puede disminuir.
[Link] Enfoques Normativos
Las normativas legales relacionadas con la tasación de terrenos urbanos son
esenciales para garantizar un proceso transparente, justo y fundamentado. Estas
normativas varían según el país o región, pero en general abarcan:
Regulaciones sobre zonificación:
Estas normativas establecen los usos permitidos del suelo en una determinada
área, basándose en planes de ordenamiento territorial y desarrollo urbano.
Normas de valuación:
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Existen guías técnicas y metodologías estándar que regulan cómo debe llevarse a
cabo una tasación. Por ejemplo, la Norma Internacional de Valuación (IVS) y las normas
locales (como las establecidas por entidades catastrales).
Documentación legal requerida:
Para realizar una tasación, el terreno debe estar debidamente inscrito en los
registros públicos y contar con un título de propiedad que acredite su situación legal.
Se debe verificar la ausencia de gravámenes o problemas legales que puedan
afectar el valor del bien.
Consideraciones ambientales:
Algunos terrenos pueden estar sujetos a restricciones ambientales, como
protección de áreas verdes, cuerpos de agua o zonas de riesgo natural (inundaciones,
deslizamientos, etc.).
Impuestos y contribuciones:
La tasación también es utilizada por las autoridades fiscales para determinar
impuestos como el predial. En este sentido, el valor arancelario o catastral de un terreno
puede diferir del valor comercial calculado en el mercado.
[Link] de la Tasación de Terrenos Urbanos
La tasación de terrenos urbanos tiene una amplia importancia en diversas áreas,
como:
Toma de decisiones inmobiliarias:
Proporciona información clave para compradores, vendedores e inversionistas en
el mercado inmobiliario.
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Ayuda a los desarrolladores a decidir sobre la viabilidad de un proyecto urbano.
Planificación urbana:
Permite que las autoridades locales planifiquen y regulen el uso del suelo,
asegurando un desarrollo urbano ordenado.
Impuestos y fiscalización:
Es utilizada para establecer bases tributarias justas en impuestos prediales y otros
gravámenes relacionados con bienes inmuebles.
Resolución de conflictos:
Sirve como referencia en casos legales donde se disputan valores de terrenos,
como en expropiaciones, herencias o particiones.
Promoción del desarrollo sostenible:
Una tasación adecuada fomenta el uso óptimo de los terrenos y asegura que el
crecimiento urbano sea equilibrado y en beneficio de la comunidad.
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4. METODOLOGIAS DE TASACION
La tasación de terrenos urbanos requiere la aplicación de metodologías que
permitan estimar el valor económico del terreno de manera objetiva y fundamentada.
Cada metodología tiene sus propias características, aplicabilidad y limitaciones, y su
selección depende de factores como la naturaleza del terreno, su uso proyectado y la
disponibilidad de información. En este capítulo se describen las principales metodologías
utilizadas en la tasación de terrenos urbanos.
4.1.Método Comparativo de Mercado
El método comparativo de mercado es uno de los más utilizados debido a su
simplicidad y confiabilidad, especialmente en zonas donde existe una dinámica activa de
compraventa de terrenos. Consiste en comparar el terreno sujeto a tasación con otros
terrenos similares que se han vendido recientemente en la misma área o en zonas cercanas.
Pasos para aplicar el método comparativo de mercado:
Identificación de terrenos comparables:
Seleccionar terrenos que tengan características similares al terreno en estudio,
como ubicación, tamaño, forma y servicios disponibles.
Los terrenos comparables deben haber sido transaccionados en fechas recientes
para reflejar los valores actuales del mercado.
Ajuste de precios:
Analizar las diferencias entre el terreno sujeto a tasación y los comparables (por
ejemplo, ubicación, accesibilidad, servicios o restricciones).
Ajustar el precio de los terrenos comparables según estas diferencias para obtener
un valor ajustado.
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Cálculo del valor promedio:
Determinar el valor promedio por metro cuadrado de los terrenos comparables
ajustados.
Multiplicar el valor promedio por el área total del terreno en estudio.
Ventajas:
Refleja las condiciones reales del mercado.
Es fácil de aplicar cuando existe información suficiente sobre transacciones
recientes.
Limitaciones:
Depende de la disponibilidad de terrenos comparables.
Puede ser menos preciso en zonas con poca actividad inmobiliaria.
4.2.Método Residual
El método residual es utilizado principalmente en terrenos con potencial de
desarrollo, como proyectos residenciales, comerciales o industriales. Este método calcula
el valor del terreno a partir de los ingresos proyectados que generará después de ser
desarrollado, restando los costos de desarrollo.
Pasos para aplicar el método residual:
Estimación de ingresos futuros:
Proyectar los ingresos que se obtendrán tras desarrollar el terreno (por ejemplo,
venta de viviendas o alquileres de locales comerciales).
Cálculo de costos de desarrollo:
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Determinar los costos asociados al proyecto, incluyendo construcción,
urbanización, permisos y comercialización.
Cálculo del valor residual:
Valor Residual = Ingresos proyectados – Costos de desarrollo – Margen de utilidad
del desarrollador.
Ventajas:
Útil para valorar terrenos con potencial de desarrollo inmobiliario.
Considera las perspectivas económicas del proyecto.
Limitaciones:
Requiere información detallada y confiable sobre costos e ingresos futuros.
Es sensible a las fluctuaciones del mercado y a cambios en los costos de
construcción.
4.3.Método del Costo de Reposición
Este método es útil cuando el terreno incluye construcciones u otras mejoras. Se
basa en calcular el costo que tendría reponer dichas mejoras, restando la depreciación
acumulada para obtener el valor actual.
Pasos para aplicar el método del costo de reposición:
Calcular el valor del terreno como si estuviera vacío:
Utilizar otros métodos como el comparativo de mercado.
Calcular el costo de reposición de las mejoras:
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Determinar el costo actual de construir o reponer las edificaciones y otras mejoras
(pavimentación, infraestructura, etc.).
Restar la depreciación:
Aplicar factores de depreciación según la antigüedad, estado de conservación y
funcionalidad de las mejoras.
Sumar ambos valores:
Valor total = Valor del terreno vacío + Valor actual de las mejoras.
Ventajas:
Considera el valor combinado del terreno y las mejoras.
Es adecuado para terrenos que incluyen edificaciones relevantes.
Limitaciones:
Requiere información detallada sobre costos de construcción.
Puede ser menos preciso si no se cuenta con datos fiables sobre la depreciación.
4.4.Método Arancelario
El método arancelario se utiliza en algunos contextos legales o fiscales donde el
valor de los terrenos se determina mediante tablas o valores predeterminados establecidos
por las autoridades catastrales o municipales. Aunque no refleja necesariamente el valor
comercial del terreno, sirve para fines tributarios o expropiaciones.
Ventajas:
Es sencillo de aplicar.
Utilizado ampliamente para la tasación de terrenos rústicos o fiscales.
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Limitaciones:
No considera las características específicas del terreno ni las condiciones del
mercado.
5. CASO PRACTICO
En este capítulo se presenta un caso práctico que ejemplifica el proceso de tasación
de un terreno urbano utilizando el método comparativo de mercado. Este ejercicio permite
aplicar los conceptos y metodologías desarrollados en los capítulos anteriores, resaltando
la importancia de un análisis técnico y fundamentado.
Descripción del Terreno
Ubicación: El terreno se encuentra en el distrito de [Nombre], una zona urbana
consolidada, ubicada cerca de avenidas principales y con acceso a servicios públicos
esenciales.
Área: 500 m².
Zonificación: Residencial de media densidad, lo que permite la construcción de
edificios de hasta cinco pisos.
Accesibilidad: El terreno está ubicado a 300 metros de una avenida principal con
acceso a transporte público. Además, se encuentra cerca de un colegio, un hospital y un
centro comercial.
- Servicios disponibles:
- Agua potable.
- Electricidad.
- Alcantarillado.
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- Internet de alta velocidad.
Restricciones legales:
No se reportan gravámenes ni servidumbres en el registro de propiedad.
La zonificación permite uso exclusivamente residencial, sin posibilidad de
actividades comerciales.
Metodología Aplicada
Se utilizará el método comparativo de mercado, ya que la zona cuenta con un
mercado inmobiliario activo y con datos suficientes de terrenos comparables. Este método
permite obtener un valor objetivo basándose en transacciones recientes de terrenos
similares.
Identificación de Terrenos Comparables
Se identificaron tres terrenos comparables en la misma zona, cuyos precios se
ajustaron según diferencias de características físicas y de ubicación.
Terreno Comparable Área (m²) Precio Total (S/. ) Precio por m² (S/. ) Diferencias Ajustadas
Terreno A 450 S/. 240,000 S/. 533 -5% (menor área)
Terreno B 520 S/. 280,000 S/. 538 Sin ajustes
Terreno C 500 S/. 260,000 S/. 520 +2% (mejor ubicación)
Ajuste de Precios
Se realizaron ajustes considerando las diferencias de área, ubicación y
accesibilidad de los terrenos comparables respecto al terreno en estudio. Los ajustes se
aplicaron de la siguiente forma:
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Terreno A:
Menor área (450 m²): Ajuste de -5%.
Precio ajustado: S/. 533 - 5% = S/. 506.35 por m².
Terreno B:
Sin ajustes: S/. 538 por m².
Terreno C:
Mejor ubicación (más cerca de una avenida principal): Ajuste de +2%.
Precio ajustado: S/. 520 + 2% = S/. 530.40 por m².
Cálculo del Precio Promedio
El precio promedio ajustado por metro cuadrado se calcula de la siguiente forma:
𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝐴+𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝐵+𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝐶
Precio promedio ajustado =
3
506.35+538+530.40
Precio promedio ajustado = = = 524.25
3
Valor del Terreno
El valor del terreno en estudio se calcula multiplicando el precio promedio
ajustado por el área total:
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = Á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑥 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑎𝑗𝑢𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 500 𝑚2 𝑥 524.25 = 𝑆/. 262,125
Resultados
El valor estimado del terreno es S/. 262,125 , calculado con base en las
condiciones actuales del mercado y las características específicas del terreno en estudio.
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6. CONCLUSIÓN
La tasación de terrenos urbanos es un proceso técnico clave para establecer su
valor económico de manera objetiva, considerando factores como la ubicación,
disponibilidad de servicios, normativas legales y condiciones del mercado. Este
procedimiento es fundamental no solo para facilitar transacciones inmobiliarias, sino
también para apoyar la planificación urbana, la inversión en infraestructura y el desarrollo
sostenible.
El caso práctico desarrollado permitió aplicar el método comparativo de mercado,
el cual demostró ser una herramienta confiable para valorar terrenos en zonas urbanas con
alta actividad inmobiliaria. Este método se fundamenta en la comparación de terrenos
similares, ajustando sus características para obtener un valor realista del terreno sujeto a
tasación. Sin embargo, su eficacia depende en gran medida de la disponibilidad y calidad
de la información sobre transacciones recientes en el área.
En resumen, la tasación precisa de terrenos urbanos no solo beneficia a
compradores, vendedores e inversionistas, sino que también contribuye al desarrollo
ordenado de las ciudades y a la promoción de un crecimiento urbano equilibrado. Para
garantizar resultados confiables, es esencial utilizar metodologías adaptadas al contexto
del terreno y complementar el análisis técnico con información actualizada y confiable
del mercado.
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7. REFERENCIAS
Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th Edition. Chicago: Appraisal Institute,
2020.
International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards 2021.
Londres: IVSC, 2021.
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Reglamento Nacional de Tasaciones.
Lima, Perú: MVCS, última actualización 2021.
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). RICS Valuation – Global Standards 2022.
Londres: RICS, 2022.
Betancourt, J. (2018). Análisis del valor del suelo urbano en el mercado inmobiliario: Factores
determinantes. Revista de Estudios Inmobiliarios, 12(2), pp. 35-52.
Gómez Fernández, María Luisa. La Valoración del Suelo Urbano: Técnicas y Métodos de Cálculo.
Barcelona: Ediciones Técnicas, 2019.
Ley General del Urbanismo y Construcción. Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo.
Edición oficial del [país correspondiente], última actualización 2022.