CRISTIAN MAZA FERRERAS
TRABAJO PRÁCTICO N° 1 – DERECHOS REALES
MAZA FERRERAS CRISTIAN GABRIEL
D.N.I. 22241877
MATRICULA: VABG136758
FECHA DE ENTREGA 14/04/2025
DOCENTE A CARGO: PATRICIA MARIA VITULLO
CRISTIAN MAZA FERRERAS
a. ¿Cuáles son las relaciones de poder y los derechos reales de cada
uno de los sujetos según cada momento observado en el caso?
Expresa quién es el titular de cada relación de poder y en qué
momento se da cada una.
La primera situación se da cuando la Empresa IT, en el primer día de trabajo de
José Lure, le brinda a una notebook (la cosa), que usara para su trabajo,
manteniendo José una relación de poder con dicha cosa, porque no es su
propietario. Asimismo la empresa le regala a José, a modo de bienvenida, los
auriculares y una mochila para transportar la notebook. En este caso existe un
derecho real sobre los objetos que la empresa le regalo a José.
La segunda situación se da cuando José decide alquilar un departamento cerca de
su oficina por 2 años, en esa circunstancia mantiene una relación de poder sobre
el mismo, haciendo el uso de la cosa (departamento) sin embargo no posee un
derecho real del mismo (para poder obtener ese derecho debería existir una
escritura traslativa de dominio que es un documento público que formaliza la
transferencia de derechos de propiedad de un inmueble).
La tercera situación se da con la compra del departamento, José mediante la firma
de un boleto de compra-venta, compra el inmueble pero con la promesa de
escriturar en un lapso no mayor a 3 años (por trámites administrativos aun no
finalizados). José, adquiere una relación de poder sobre el inmueble desde el
momento en que se muda, ya que ejerce un dominio material sobre él. Sin
embargo, dado que la compra se realizó mediante un boleto de compraventa, José
aún no ha adquirido el derecho real de dominio sobre el departamento. El boleto
de compraventa le otorga un derecho personal que lo vincula con el vendedor y lo
habilita a solicitar la escritura definitiva en el futuro.
La cuarta situación se da con el alquiler del departamento propiedad de José, al
celebrar el contrato de locación con María a quien le otorga el derecho personal de
uso y goce del departamento durante el período acordado (relación de poder). Sin
embargo, cuando María deja de pagar el alquiler y cambia las cerraduras, está
ejerciendo un uso ilegítimo del inmueble. A pesar de que en principio tenía
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derecho a ocuparlo bajo el contrato de locación, el incumplimiento de las
obligaciones contractuales y el hecho de que impide el acceso de José al
departamento son conductas ilegítimas. María, al negarse a restituir el inmueble y
al modificar las cerraduras, está ejerciendo una relación de poder ilegítima 1 sobre
la propiedad de José, ya que no tiene derecho para alterar las condiciones del
contrato, ni para impedirle el acceso al inmueble.
La quinta situación se da con el emprendimiento inmobiliario, cuando José acepta
la oferta de su amigo para adquirir una unidad en el edificio en construcción,
inicialmente solo posee un derecho personal vinculado a la promesa de venta. Sin
embargo, al avanzar el emprendimiento, adquiere posteriormente un derecho real
sobre la unidad adquirida.
La sexta situación se dan con el proyecto en la Pampa, al constituir el derecho real
sobre el terreno para desarrollar los galpones, José adquiere el dominio del
inmueble. Posteriormente, al decidir hipotecar uno de los galpones, sobre este se
genera un derecho real de garantía en favor del acreedor hipotecario.
La séptima situación se da cuando José, decidió que “quería hipotecar uno de los
galpones construidos para hacer dos más en el mismo terreno. El único
inconveniente que tenía es que él poseía el derecho a cruzar por el predio
colindante para poder salir a la ruta, ya que no existía otro camino para hacerlo y
el vecino había decidido cerrar con un alambrado esa zona, impidiéndole el paso a
José”, la servidumbre de paso (Art. 2162 CCYCN “La servidumbre es el derecho
real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo”), para que, a partir de ella, se pueda salir o entrar a
otra (predio dominante) sobre el predio colindante representa un derecho real
que, al ser vulnerado por el cierre del acceso, afecta directamente la posibilidad de
José de utilizar su propiedad.
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JUAN PABLO BADRAN –ACCIONES POSESORIAS Y REALES-TEORIA Y PRACTICA-EDIT. LERNER
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b. Ahora imagina que eres el abogado consultado por José respecto de
la situación del departamento y elabora un pequeño informe indicando
que acción posesoria podría realizar, la legitimación activa y pasiva de
esta, el plazo que tiene para iniciarla y las características del proceso
judicial
José no mantiene un derecho real sobre el inmueble adquirido mediante boleto de
compraventa, ya que la transmisión del dominio requiere la escritura traslativa. Sin
embargo, sigue siendo el propietario del bien en términos posesorios, dado que el
boleto de compraventa le otorga la posesión legítima con expectativa de dominio.
En este sentido, su derecho está protegido y puede oponerlo frente a terceros.
Teniendo en cuenta todo lo expuesto mi consejo como abogado es la interposición
de una acción de desalojo contra María, ya que ella ha incumplido el contrato de
locación y ante el reclamo de José por el incumplimiento, se encuentra en una
situación de ocupación ilegítima de la propiedad. Mediante esta acción se
establecería que la legitimación activa le pertenece a José debido a que es la
persona a la que se le ve afectada su derecho mientras que la legitimación pasiva
le pertenece a María la inquilina que decidió desistir del pago del alquiler para
posteriormente cambiar la cerradura para evitar que José ingrese al mismo. En
cuanto al plazo para iniciar la acción, si bien la ley no establece un límite estricto
para interponer el desalojo, el Código Procesal Civil y Comercial en diversas
jurisdicciones argentinas establece que, en casos de falta de pago del alquiler, el
locador puede iniciar la demanda luego de 10 días de mora (Art.1222 CCYCN). El
proceso judicial de desalojo se tramita ante el tribunal civil y comercial
correspondiente al lugar del inmueble. Se inicia con la presentación de una
demanda, donde José deberá acreditar su calidad de poseedor legítimo y la
ocupación ilegítima de María. Luego de la tramitación del juicio, si la sentencia es
favorable a José, se ordenará el desalojo del ocupante, y el plazo de ejecución de
la sentencia no puede ser menor de diez días (Art.1223 CCYCN), lo que implica la
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restitución del bien. En caso de que María se negara a desalojarlo
voluntariamente, oponiendo resistencia, se podrá solicitar el auxilio de la fuerza
pública para hacer efectiva la orden judicial.
Referencias
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
JUAN PABLO BADRAN – ACCIONES POSESORIAS Y REALES-TEORIA Y PRACTICA-EDIT. LERNER
MARIANI DE VIDAL, M. (2006). DERECHOS REALES - TOMO I. BUENOS AIRES: ZAVALÍA.