El órgano del Consejo de co-propietarios en la Propiedad
Horizontal
Ghersi, Carlos Alberto
Publicado en: La Ley Online
Cita Online: AR/DOC/2748/2015
Voces
I. Introducción
El Código Civil y Comercial de la Nación a partir del Título V instituye una nueva regulación de la
Propiedad Horizontal en el cual nos encontramos con un Capítulo I, sobre Principios generales,
(concepto; constitución; Unidad funcional; Cosas y partes comunes; Cosas y partes propias) y en el
art. 2044, define lo que constituye para el Código un consorcio. "El conjunto de los propietarios de las
unida des funcionales constituye la persona jurídica consorcio" y a continuación establece algunas
características:
a.- Tiene su domicilio en el inmueble.
b.-Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
c.-La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal,
c.1.-sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, o
c.2.-por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
En el Capítulo 2, establece las facultades, obligaciones y prohibiciones, de los co-propietarios (el
Código dice a nuestro entender erróneamente propietarios ); Gastos y contribuciones; en el Capítulo
3, Modificaciones en cosas y partes comunes (Mejora; Reparaciones urgentes; Grave deterioro o
destrucción del edificio); en el Capítulo 4, lo atinente al Reglamento de propiedad horizontal y
especialmente: r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de
ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades
especiales del consejo de propietarios; en el Capítulo 5, lo atinente a las Asambleas, (Facultades;
Convocatoria y quórum; Mayorías; Actas; Asamblea judicial), en Capítulo 6, Atribuciones de la
asamblea; Capítulo 8, Sub—consorcios; Capítulo 9, Infracciones; Capítulo 10, Pre—horizontalidad,
por último el art. 2072, establece: Están excluidos los contratos siguientes: a) aquellos en los que la
constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o
bienes, o de la liquidación de personas jurídicas; b) los que versan sobre inmuebles del dominio
privado del Estado; c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso
de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de
control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser
celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder
irrevocable a ese fin; y por último el art. 2071, establece el seguro obligatorio.
Es nuestra intención en este articulo realizar algunas apreciaciones sobre el órgano del Consejo,
siempre sostenido como premisa que el Código Civil y Comercial de la Nación no es de orden
público y contienenormas supletorias, complementarias e indisponibles.
II. El Consejo
Establece el art. 2064, "la posibilidad de que la asamblea puede designar un consejo integrado por
propietarios...".
Se trata de una norma facultativa ya que se establece la "posibilidad" de la existencia de un
Consejo y ello depende:
a.- en primer lugar de la Constitución del acto de institucionalización del edificio al someterlo a
propiedad horizontal (Reglamento).
b.-en segundo lugar, al cumplirse los dos años, la Asamblea, puede -aun cuando no se haya
instituido- la designación de un Consejo.
II.1. Atribuciones del Consejo
En el supuesto de que se instituya, el Código Civil y Comercial de la Nación, establece
las atribuciones, dicha norma no es indisponible, por lo cual el Reglamento de Propiedad
Horizontal o la Asamblea al instituirlo puede establecer otras atribuciones (rol y funciones) y
competencias, salvo las que son propias de cada uno de los otros órganos y no delegables
(Administrador y Asamblea).
El Código Civil y Comercial de la Nación establece las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo. En esta situación debe primero transcurrir el plazo que establece esa facultad para el
Administrador, salvo causas graves imputables al propio administrador, como podría ser incluso su
destitución, etc.
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. Hay imprecisión en el lenguaje y
contenido de la norma, ya que se dice vagamente controlar, pero no se alude al momento en que
debe realizarse, lo cual puede ser mejorado en los Reglamentos, así por ejemplo, por periodos
mensuales, trimestrales o al ciclo anual con la rendición de cuentas, etc.
En este caso se trata de una obligación de resultado, por lo cual la responsabilidad patrimonial es
objetiva y solidaria de los miembros del Consejo, salvo que alguno de ellos haya realizado la
disidencia.
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios.
Consideramos que tanto la afirmativa o como negativa decisión debe ser fundada y su fundamento
eficiente para la persona jurídica del Consorcio y sus miembros.
II.2. Situaciones extraordinarias
Se trata de una situación extraordinaria: "Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva,
ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización
previa del consejo de propietarios", es sin duda una normativa especial, urgente y extraordinaria de
disposición de fondos de reserva, que debe requerir la autorización del Consejo.
Consideramos que esta autorización posee dos requisitos:
a.- el primero, el pedido por escrito del Administrador con los fundamentos, documentación
complementaria;
b.- en segundo lugar, el acta de decisión del Consejo también fundada, por la afirmativa o su rechazo.
II.3. Ejercer la administración transitoriamente
Dispone la normativa la posibilidad de que el Consejo pueda ejercer la administración del
consorcio en los siguientes casos:
a.- de vacancia;
b.- ausencia del administrador;
La obligación esencial complementaria de las situaciones enunciadas es que debe convocar a la
asamblea, si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir su rol y funciones.
Evidentemente son situaciones anómalas, ya que es el Administrador el que ejerce la función de
conducir y gestionar la administración del Consorcio, de allí entonces que puedan darse dos
situaciones, la de vacancia, así por ejemplo por abandono intempestivo, renuncia intempestiva o
fallecimientos o incluso destitución por la Asamblea; una segunda situación, se verifica, cuando hay
"ausencia del administrador", suponemos que se alude a la "ausencia temporaria", lo que debió decir
la norma, pues las situaciones permanentes están contempladas en la primera parte.
Complementariamente de la primera situación (vacancia) se faculta al Consejo a la convocatoria a la
Asamblea, para la designación del administrador, estableciéndose el plazo de 30 (treinta) días,
suponemos corridos, de producida la vacancia.
II.4. Una norma indisponible
Por último, como norma indisponible, se establece la prohibición de ejercer -salvo las situaciones
apuntadas- la administración del consorcio por parte del Consejo, sustituyendo al Administrador.
II.5. Las relaciones del Consejo con la Asamblea
Con posterioridad el Código Civil y Comercial de la Nación dispone en el art. 2058, en relación a las
facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) ... ;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas
con relación al conjunto;
c) ... ;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios,
si lo hubiere.
En cuanto inc. b) se trata de una facultad del Consejo al someter alguna cuestión de sus facultades
propias y que desee informar (art. 9 principio de buena fe o análogamente art. 4 L. D. C. o por
prevención art. 1710 del C. C. y Com. de la Nación, etc.) o incluso asumir ciertas decisiones, etc.
Por lo atinente al inc. d, se trata de suplir alguna laguna del Reglamento o de las disposiciones del
Código y que ante la duda (o la laguna) consideren que es necesario someter la cuestión a la
Asamblea, así por ejemplo, ampliar o acordar una facultad, situaciones con el personal, etc.
III. Conclusión
Consideramos adecuada la regulación del Consejo de Co-propietarios así como su rol o funciones, sin
embargo insistimos se trata solo de una posibilidad ya que el Reglamento o la Asamblea
posteriormente pude decidir la no designación o supresión del Consejo como órgano del Consorcio.
También es de hacer notar que las obligaciones del Consejo, pueden acarrear la responsabilidad
patrimonial de resultar un prejuicio para el Consorcio e incluso algún propietario en especial, así por
ejemplo, lo atinente al fondo reserva cuando se niega a su uso, sin fundamento o con fundamento
ineficaz, y resultan perjuicios del mismo consorcio o de un propietario en particular, etc., estimamos
que esta responsabilidad es objetiva, a tenor del arts. 1710; 1716; 1722 y 1723 del Código Civil y
Comercial de la Nación.