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UNIVERSIDAD SANTA MARIA CATEDRA: CONTRATOS

PROFESOR: EDER J. SOLARTE M.
NOVIEMBRE – 2021

El Retracto. Concepto. Utilidad. Retracto Convencional: a) Requisitos. b) Plazos y Prorrogas.

c) Derechos y beneficios de las partes. Retracto Legal. Requisitos y Efectos del Retracto
Legal.

Noción: El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto. Art. 1.533
C.C. Ese derecho se llama convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente
en la ley.

NOTA: el retracto es un pacto que se hace para retrotraer los efectos de la venta, es resolver
el contrato, resolver la venta en cierto tiempo determinado si se da las condiciones para
resolver. Resolver es dejar sin efecto el contrato de venta, no es revocarlo como si nunca
hubiese existido, es resolverlo en el momento que se da la condición (condición resolutoria).
Ese derecho de retracto retrotrae la venta a su estado original y puede ser convencional o
legal según tenga sus fuentes en un contrato o directamente de la ley.

2NOTA: vamos a ver que existen dos tipos de retracto, el convencional y el legal.

Cuando yo hago un contrato de venta como vendedor vendo una cosa o un derecho, pero me
reservo retrotraer la venta, rescatar la cosa o el derecho que he vendido, en cierto termino
restituyendo o pagando el precio y algún otro gasto. Esto es muchas veces contractual por
ejemplo yo voy a vender un vehículo, pero voy a reservarme o a pactar una condición
resolutoria por si yo quiero porque es mi voluntad de vendedor rescatar esa cosa o ese
derecho dentro de un tiempo determinado, yo reembolso el precio más los gastos derivados
de la cosa o del derecho los gastos que se pudiesen haber generado, el mantenimiento de la
cosa que se pudo haber generado y hasta ese momento el contrato surtió efecto entre las
partes pero de aquí en adelante vuelve la cosa al dominio del vendedor como si nunca
hubiera pasado al dominio de esta persona.
Cuándo se retrotrae, cuándo se rescata la cosa los terceros que hayan adquirido derechos
sobre la cosa son afectados aun cuando no sepan que existía ese pacto de retracto porque
ahí no hay una nueva transferencia de propiedad, sino que es la misma.
Sí yo condiciono la compraventa a una condición resolutoria pues los terceros son afectados
por qué la venta estaba impregnada de esa condición resolutoria y aún cuando ellos no lo
sepan son afectados tanto en la propia venta cómo en cualquier otro derecho que hayan
podido adquirir sobre esa cosa o sobre ese derecho.

Retracto Convencional. Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida,
mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544
del C.C.
NOTA 3: cuales son estos gastos? Los gastos de mantenimiento, los gastos de la
transferencia de la propiedad y los otros gatos que hayan podido efectuar el comprador en la
época en que surtió efecto la compraventa.

Características: son dos principales:

1º) El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria,
razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo
negocio traslativo de la propiedad ¿Por qué? Porque si yo tuviera una venta y pacto en esa
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venta que a los 2 años yo se la voy a recomprar al comprador allí hay otro derecho traslativo
de la propiedad, pero el pacto de retracto o de rescatar la cosa del derecho vendido es una
condición resolutoria que yo le anexo al contrato de compraventa y entonces no hay una
nueva negociación, no hay una nueva translación o transferencia de propiedad porque la
propiedad ya se estableció que por un tiempo determinado va a mantener sus efectos ante las
partes y ante terceros pero si el vendedor quiere hacer uso de su derecho porque es
facultativo va a rescatar la cosa a su propio nombre restituyendo lo que hay que restituir de
acuerdo al 1544.
2º) El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse como obligación, so
pena de nulidad. Art. 1.534.

Utilidad: En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate
era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una
hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida, reservándose el derecho de
recuperar el inmueble mediante el reembolso de su precio y de los gastos señalados por la ley.

NOTA 4: “En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de
rescate era muy utilizada con fines de garantía” ¿Cómo era eso? Por ejemplo si yo iba dar un
inmueble un mueble de garantía lo hipotecaba ya sea hipoteca convencional o una hipoteca
mobiliaria en el caso de un vehículo para garantizar el cumplimiento de mi obligación como
prestatario ¿Qué pasa?Sí yo hago una venta con pacto de rescate eliminó todos estas
limitaciones a un contrato de garantía como el interés legal como que yo tengo que ir un
juicio a ejecutar el cumplimiento del contrato para rescatar el dinero que preste ¿Entonces
cuál es la utilidad de la retroventa? Que yo hago un contrato de compraventa con pacto de
rescate, fijo el precio que voy a pagar por el inmueble pero si esto era una especie de
préstamo, por decirle la casa vale $100000 entonces yo necesito por un negocio determinado
$50000 Bueno si me prestan$50000 y me ponen de garantía la casa sería una hipoteca
convencional sobre la casa, sí yo no cumplo me tienen que ejecutar por el procedimiento de
ejecución de hipoteca la garantía qué es la casa tienen que ir a un juicio todo esto implica
gastos de honorarios y judiciales y costos judiciales, el interés no puede exceder al interés
establecido legalmente y se puede enfrentar una el retardo judicial.
Sí yo lo hago con un pacto de rescate Yo sí necesito $50000 yo establezco mire yo voy a
necesitar estos $50000 por 6 meses y de esos 50.000$ por 6 meses usted me va a cobrar el
10% mensual que está prohibido legalmente entonces sería $5000 por mes 5 *** 30 entonces
ya pondremos en el documento de compraventa qué el precio es de $80000 para que cuando
el vendedor rescate la propiedad le tenga que restituir al comprador los 80,000 es que incluía
el préstamo de los 50.000 y los 30 de interés que están prohibidos legalmente pero esta figura
se podría permitir.
También podríamos disponer de plazos más largos, el plazo de retracto no puede exceder de
5 años luego de la celebración por disposiciones expresas pero podríamos pactar en el
documento qué se pondrían prórrogas de este derecho de retracto legal y podríamos
establecer también en el contrato que empezaría a correr el plazo en un momento
determinado después de la venta, esto no surtiría efecto por la ley por qué la ley dice que el
plazo comienza a partir del momento que se celebra el contrato de compraventa sujeta pacto
de retracto.

Sí en ese tiempo tuvo que mantener la casa sufrió una perturbación en la propiedad entonces
cuando El vendedor vaya a rescatarla casa tiene que reembolsar el precio más los gastos
establecido en el 1544.
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Plazo para su ejercicio. El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o
desde otra fecha en el contrato; pero la limitación legal se refiere a cinco años contados a partir de la
fecha de la celebración.

NOTA 5: hoy en día solo se puede hacer una venta ante el registro pertinente aún cuando así
se pueda hacer privado. Porque ya vieron que ustedes el contrato de compraventa se
perfecciona con el consentimiento y no necesita ninguna formalidad adicional aún cuando
para que tenga efecto para tercero necesita el registro no publicidad registral.
Bueno ya estaremos metiendo en el caso sí surte efecto no surte efecto pero para la ley para
que exista compraventa con efecto en de tercero tiene que ir a registrarse ante el registro de
la propiedad inmobiliaria.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros adquirentes sin
necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los contratos de esos
terceros no se haya hecho mención del retracto convenido. La regla vale no sólo para los terceros
adquirentes de la propiedad de la cosa de que se trate, sino también para todos los terceros que
hayan adquirido derechos sobre la cosa.

Efectos del pacto de retro “pendiente conditione”. Pendiente la condición, el comprador con
pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor. Art. 1.539 C.C. ¿Qué
quiere decir esto? Que mientras no se haya materializado la condición resolutoria el
comprador es el propietario de la cosa o del derecho. Lo contrario el efecto si la condición
fallo sí ya pasó por el rescate.

Efectos del retracto, fallida la condición. Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el

término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho. ¿Qué quiere
decir esto? Que ya no se puede efectuar la condición resolutoria que vuelva El dominio de la
cosa del vendedor.
¿Qué podríamos añadirle aquí al pacto de rescate convencional? Bueno qué es una figura
para por necesidad de financiera Esto no es tanto como dice no sé que rondóna es una
garantía sino de financiamiento porque yo tengo una propiedad no me quiero someter a un
juicio de ejecución de hipoteca qué me remate quiénes desacrediten entonces si tengo esa
propiedad y la puedo dar por un mayor valor del precio del mercado y con ese financiamiento
que me hacen comprándome la casa y yo no puedo rescatar en el término establecido que yo
creo que voy a tener la capacidad económica pues entonces resulta mucho más cómodo una
venta con pacto de rescate que un préstamo con una garantía hipotecaria tanto para el
prestatario como para el prestamista entonces estos son los beneficios y ventajas que tienen
para ambas partes tanto para el comprador como para El vendedor que podríamos llamarlo
en un sentido más estricto prestamista y prestatario.
¿Cuál es una desventaja? Bueno que si un juicio se comprobase qué la verdadera naturaleza
del contrato de compraventa con pacto de rescate o con la condición resolutoria era
simplemente un préstamo con garantía hipotecaria entonces podría anularse la venta con
pacto de rescate y retro traería la situación como si nunca se hubiera contratado efecto de la
nulidad.
Ya el principio dijimos de pacto, esta condición resolutoria nace del contrato o nace de la ley
si nace del contrato es un pacto de retracto convencional y si nace de la ley es porque la ley
misma le da el derecho de rescate dentro de los parámetros de ella establecida.
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Retracto Legal. El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que
adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
Art. 1.546. está más que todos para los comuneros se da mucho en las comunidades
ordinarias o en las comunidades hereditarias con el fin de eliminar la multiplicidad de
propietario o de copropietarios.

Características del retracto legal.

a) La adquisición de un derecho en la comunidad. La comunidad cómo nace? La comunidad
nace en forma ordinaria o por una herencia o por la disolución de un vínculo
matrimonial entonces sí estamos en comunidad y yo me derecho se lo voy a vender a
otro la ley me dice que yo tengo el derecho de rescatar de subrogarme en ese derecho
para evitar la multiplicidad de propietarios y las comunidades porque aún cuando se
puede establecer comunidades la ley no es proclive a las comunidades por qué las
comunidades crean muchos problemas o discordias.
b) Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago. Entonces no existen pacto de
rescate legal cuando no se da la figura de la venta o dación de pago yo he visto
muchas demandas qué hay una donación qué no es ni una venta ni una dación de pago
y tratan de rescatarla porque era los derechos de una comunidad y entonces le meten
un retracto legal eso no existe debe ser una venta o dación de pago.
c) Que la adquisición sea hecha por un extraño. No puede ser alguien de la misma
comunidad porque legislador lo que quiere es que dentro de la comunidad cuando la
propia está a manos de una persona se va consolidando en cabeza de menos entonces
si está un comunero adquiriendo los derechos por venta o dación de pago de la
comunidad entonces no existe pacto de rescate legal por qué es un miembro de la
comunidad entonces tiene que ser que sus derechos se lo hayan vendido se lo hayan
dado en pago a un extraño.
d) Que la cosa o derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo de los comuneros.
Porque si adquirieron un terreno por una herencia pero este terreno está parcelizado y
cuando ustedes lo adquirieron en comunidad se dividieron e hicieron una división, 1
reparto, una partición de ese derecho y se adjudicaron Las parcelas aún cuando
funcionen como un solo parcelamiento grande entonces si viene un tercero y adquiere
una sola parcela qué está dividida por documento entonces éste se puede dividir
fácilmente y tampoco próspera el retracto legal.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal. El derecho de retracto legal sólo puede ejercerse,
so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el
comprador al comunero. Si éste no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término
será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura. Art. 1.547.

NOTA: una condición resolutoria es aquella que resuelve el contrato por un hecho futro he
incierto
El plazo si es totalmente diferente porque el plazo en el retracto convencional es de hasta 5
años en cambio en el retracto legal dice el código 1547 que solo puede ejercerse so pena de
caducidad no prescripción dentro de 9 días contados del aviso qué debe dar El vendedor al
comprador el comprador al comunero. Si el comprador o El vendedor le dan al comunero,
otro comunero, extraño, el comprador extraño o El vendedor del comunero le da aviso a su
otro comunero, a su co-comunero qué dio una parte de la comunidad entonces este el
comunero tiene 9 días contados desde ese aviso para ejercer se retracto legal ¿Cómo se
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ejerce el retracto legal? En muchos autores que opinan qué se ejerce mediante un documento
auténtico mire yo voy a retractarme Y le doy una notificación podría valer como inicio de una
demanda cómo participación que se va a demandar pero lo legal es introducir la demanda
dentro esos 9 días cómo es la caducidad la presentación de la demanda ya sé fenecer la
caducidad aún cuando no se cite a la persona en ese momento.
Si éste no estuviere presente y no hubiere quien lo represente (a el comunero, al que no
compro, el otro comunero el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del
registro de la escritura. o sea que si usted vende parte de la comunidad sin avisarle a su
comunero este comunero tiene 40 días para ejercer el derecho de retracto a partir del registro
de la escritura, esto la corte hoy en día el tribunal supremo justicia lo interpretó y dijo que
estos 40 días desde qué se le notifique a el comunero sobre la escritura porque la publicidad
registral no es tan efectiva cómo se quiere entonces es desde que él tenga conocimiento
verdadero de la escritura no desde que se celebró el registro de la escritura si no desde que
el comunero tenga el conocimiento de que se efectuó la venta o la dación en pago entonces
van a correr 40 días para ejercer el derecho de retracto legal.

UNIVERSIDAD SANTA MARIA T-3

CATEDRA: CONTRATOS
PROFESOR: EDER J. SOLARTE M.
DICIEMBRE – 2021

Modalidades de la venta de muebles e inmuebles: Muebles: a) peso, cuenta y medida; b)

alzada o globo; c) venta de cosas que se acostumbra a gustarse; d) venta de cosas sujetas a
ensayo previo; e) venta futura; y, f) venta aleatoria. Inmuebles: Venta por cabida y venta en
globo.

Sabemos el concepto de compraventa y que debe de cumplir con los requisitos y condiciones
establecidos en las anteriores clases pero hay muchas modalidades de las ventas entre
bienes muebles y bienes inmuebles.

Modalidades de venta de muebles.-

Peso, cuenta y medida. Art. 1.475. C.C.- Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al
peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a
riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
Esto es simplemente qué cuando usted va a comprar cemento por granel o cuando va a
comprar líquidos o cuando va a comprar toneladas de madera usted va a comprar de acuerdo
al peso, a la medida o a las cuentas y hasta tanto el comprador no verifique qué está el peso,
la cuenta o la medida expresada en el contrato de compraventa la venta no será perfecta es
una venta imperfecta hasta tanto no haya el consentimiento del comprador en cuanto a que
acepta el peso, medida y cuenta.
Entonces en 1475 trae una condición suspensiva potestativa que hace depender la obligación
de perfeccionarse está compraventa mediante un hecho futuro e incierto.

Alzada o globo. Art. 1.476. C.C.- Si al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en
globo, la venta queda perfecta inmediatamente.
Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo
precio, sin consideración al peso, al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de
esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio.
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La diferencia de comprar bienes muebles sin peso sin cuenta y sin medida es la venta alzada
o de globo quién son perfectas desde el mismo momento porque no se ha considerado al
peso cuenta o medida sino que a simple vista.
Yo compro ese objeto mueble tal cómo está.
Inclusive yo puedo comprar algo que tenga que generalmente es medido pesado y contado
mediante una venta alzad o de globo, por ejemplo un rebaño de ovejas no voy a empezar Las
ovejas y no voy a contar las ovejas sino que yo digo compro el rebaño de ovejas en ese sitio
que las ponen a pastar en tanto sin sujeción al peso cuenta o medida de la propia oveja
entonces la verdad queda perfecta desde su propio momento.

Prueba. Art. 1.477. C.C.- En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de
comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su
aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.

Se trata de una venta realizada bajo condición suspensiva potestativa, lo cual significa que
requiere un consentimiento específico del comprador. La venta no es perfecta hasta que el
comprador manifieste su consentimiento.

Ensayo previo. Art. 1.478.C.C.- La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo
condición suspensiva.

La condición suspensiva es aquella que hace depender la obligación de un hecho futuro e

incierto.
Las mercancías que se prueba o que están sujetas o ensayo previo también sufre de una
condición suspensiva que depende de una prueba o ensayo previo y la pueden ver por
ejemplo en las ventas de televisión que dicen se le devuelve el dinero si al mes usted lo uso y
no se satisfiso de la compra que usted realizó Bueno eso es una condiciva a ensayo de
prueba y usted lleva el rizador de pelo o la plancha de pelo y a usted no la satisfizo el
resultado entonces usted dentro del tiempo que establece El vendedor devuelve el producto y
la venta que hacen efecto porque no se perfeccionó porque estaba sujeta a ese ensayo de
prueba.
Otro ejemplo es el vino que se va dando para que se vaya probando y luego se realiza la
venta. Muchos mercancías como no es el vino tiene su tiempo de añejamiento y hay vinos
tempranillo qué hay que venderlos en un mes determinado entonces de tiempo no hay que
establecer un lapso porque debe de gustar lo aprobarlo en el tiempo para que se de la
convención.
Ahí se debe que hay una condición suspensiva qué es un hecho futuro e incierto depende la
obligación y es obligatoria para El vendedor y potestativa para el comprador.

Venta futura. Art. 1.156. C.C.- Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo
disposición en contrario. (Quiere decir, puede ser objeto de los contratos, de venta permuta,
donación, salvo que establezca lo contrario en una normativa legal)
Sin embargo, no se puede renunciar a una sucesión aún no abierta, ni celebrar ninguna estipulación
sobre esta sucesión, ni aun con el consentimiento de aquél de cuya sucesión se trate.
Las ventas futuras son permisibles y algunos se preguntarán como vender algo futuro por
decirle Yo vendo la cosecha que voy a recoger de lo que sembré esos una venta futura
permitida Pero en las ventas futuras hay normativas que prohíben que usted renuncie o
venda los derechos, tampoco puedo renunciar a una sucesión que aun este no abierta
(todavía no ha fallecido el causabiente).
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Venta aleatoria. Es una modalidad de la venta de cosas de futura existencia. La venta será
aleatoria, en los siguientes casos:
1) Cuando se vendan cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no llegaren
a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad; y,
2) Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el comprador sobre
sí ese peligro.
Por decirles yo voy a vender una cosecha de maíz a todo riesgo del comprador quiere
decir que el la va a comprar y el deberá pagar salga la cosecha o no salga la cosecha
porque queda a cuenta de él. Es decir únicamente estoy en la obligación de hacer la
siembra ahora sí se daña o si no sale el maíz la venta es perfecta porque el comprador
asumió el riesgo.
Otra cosa son los riesgos existentes por decirles aquí se daba en Venezuela qué no sé
permitía la venta de las armas entonces mucha gente es le decía yo te vendo mi arma Hola
en ajeno en una donación pero sujeta que no te van a dar el permiso y tienes el riesgo de
que te la quiten.

Modalidades de la venta de inmuebles.-

Venta por cabida. Garantía de cabida. Art. 1.496. C.C.- El vendedor está obligado a entregar la
cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el
vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una
disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato,
el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del
precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.
A veces se compran apartamentos que no están completamente construidos o simplemente
están en construcción y entonces se compra bajo sujeción de la cabida y la venta va a ser
perfecta cuando se acepte la cavidad el inmueble.
El tercer párrafo quiere decir que si yo me comprometí hacer un contrato de compra con una
condición suspensiva bajo sujeción no es perfecta la venta porque está sujeta a la cabida, a
la medida pero resulta que qué las ordenanzas principales no me dieron el permiso para
construir apartamentos de esa cabida entonces esta condición el comprador la puede aceptar
pero El vendedor obligado a la disminución del precio por la cabida del inmueble.
El siguiente párrafo quiere decir que hay 2 casos qué el primero es si el inmueble es superior
al 20% el comprador debe pagar la diferencia sí será muy oneroso puede desistir de la
compraventa y si es inferior al 20% o la diferencia es más de un 20% el comprador también
puede desistir de la compra. El comprador puede desistir de la compra ya sea porque sea
inferior o superior siempre a potestad de no perfeccionarla porque la vida no le ha
corresponde con la que el contrató.

Posibilidad de ajustes en el precio cuando las diferencias en las medidas sean una veinteava
parte de la totalidad.

Nota: Si el comprador desiste del contrato si pago el precio El vendedor debe de retribuirle a
reembolsarle el precio los intereses y algunas obras que hayan podido optar en el inmueble.
Art. 1497. C.C.- En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitado,
o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience
por la indicación del cuerpo vendido, seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a
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ningún aumento de precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución
del precio en favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre la medida real y
la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o en menos, habida consideración al
valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.

Derecho del comprador a elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento del precio.

Art. 1498. C.C.- En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por
exceso de la medida, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pagar el aumento de
precio con sus intereses si retiene el inmueble.

Obligación del vendedor de reembolsar al comprador el precio y los gastos del contrato si
éste decide desistir del negocio.

Art. 1499. C.C.- En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de desistir del contrato, el
vendedor estará obligado a reembolsarle además del precio recibido los gastos del contrato.

Lapso para intentar las acciones.

Art. 1500. C.C.- En todos los casos expresados en los artículos anteriores, la acción por aumento de
precio que corresponde al vendedor y la que corresponde al comprador, para la disminución del
precio o la resolución del contrato, deben intentarse dentro de un año a contar desde el día de la
celebración de éste, so pena de la pérdida de los derechos respectivos.

Art. 1501. C.C.- Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con
designación de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en
el otro, se hace compensación hasta la debida concurrencia; y la acción, tanto por aumento como
por disminución del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que quedan establecidas.
Este artículo no es dispositivo quiere decir qué es acción de caducidad se debe contar desde
la celebración de ese contrato no desde que se pueda estipular en el contrato una fecha
diferente que sería el caso que sea una disposición dispositiva está sujeta a la modificación
de las partes.

Art. 1502. C.C.- No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497 cuando se pruebe que la venta
ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin consideración a una medida determinada, habiendo
apreciado el comprador, aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida,
antes de la redacción del instrumento de venta.
La prueba de estas circunstancias puede hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la
desvirtúa el solo hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia del
contrato.
Quiere decir que si usted va a comprar un fondo un apartamento y usted de vista (de visu)
dice yo acepto esto y voy a pagar tanto la división el documento exista la medida no quiere
decir que vaya hacer depender la perfección del contrato haya disminución solo por la
visualización es casi lo mismo qué la del sábado de globo Pero es en el caso de bienes
inmuebles.
Quiere decir que si yo veo un inmueble y aunque se expresen las medidas lo compré de
visualización después si en el contrato me dice que media 1000 m y cuando voy a firmar no
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son 1000 m si no 950 yo no puedo pedir la disminución o el aumento o desistir del contrato
porque yo lo compré de vista.

Los lapsos para intentar estas acciones es desde que se establezca en el documento de
compraventa aún cuando se establezca en el documento de compraventa qué el lapso va
hacer hecha posteriormente porque la ley dice que es desde que se celebra el contrato.

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UNIVERSIDAD SANTA MARIA
CATEDRA: CONTRATOS
PROFESOR: EDER J. SOLARTE M.
ENERO – 2022

Venta con Reserva de Dominio: Concepto. a) Características. b) Requisitos. c) Efectos. d)

Resolución y pérdida del beneficio del término.

Venta con Reserva de Dominio.-

Concepto. Se llama venta con reserva de dominio al contrato de venta de cosas muebles por su
naturaleza, en el cual el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso y goce de la cosa
vendida, pero se reserva el poder de disposición, es decir, el dominio sobre la cosa, hasta que el
comprador haya pagado la totalidad del precio. Sin embargo, el comprador puede usar la cosa; pero
asume el riesgo sobre ella desde el momento mismo de llevarse a efecto la venta.
La venta con reserva de dominio en una venta a plazos todos ustedes deben haber oído
hablado de ella porque era una modalidad muy usada en Venezuela y otros países para la
venta de vehículos era la venta a plazo con reserva de dominio la gente no comprendía
mucho esos que era lo que compraba si era lo que compraba el carro y se quedaba El
dominio con El vendedor y no comprendían mucho eso pero como de todas maneras tenía el
uso y el disfrute del vehículo no le importaba las consecuencias los efectos de la venta que
estaban pactando y realmente la venta con reserva de dominio es la venta de una cosa
mueble a plazos donde El vendedor transfiere el uso y el goce de la cosa vendida pero se
reserva el poder de disposición ¿Qué es el poder de disposición? El dominio, es decir el el
propietario de la cosa pero el uso y el usufructo lo tiene una tercera persona que es el
comprador. Estos una figura para agilizar, conllevar a una venta fácil de un vehículo a plazos
y dónde se dice que el comprador va adquirir la propiedad del usufructo cuando pague la
última cuota. Aquí hay una modalidad que dice “sin embargo, el comprador puede usar la
cosa; pero asume el riesgo sobre ella desde el momento mismo de llevarse a efecto la venta.”
esto quiere decir qué el comprador aplazos va a pagar todas las cuotas pactadas por el precio
de la venta y solo y única y exclusivamente cuando de el último pago es que va a adquirir El
dominio o la propiedad en sí de la cosa la facultad de disponer de la cosa por eso cómo está
venta reviste está característica de que no tener la disponibilidad la disposición de la cosa de
nuevo comprador porque la tiene El vendedor hasta tanto no le culmine el pago de la cosa
trae algunas características importantes.
Hay que aclarar que y venta a plazos dónde la propiedad pasa de una vez comprado y lo que
queda es una deuda pendiente en caso de inmueble queda una deuda garantizada por una
hipoteca legal sino se establece una hipoteca convencional y en el caso de venta de cosas
muebles se puede dar cualquier otra garantía sin que sea necesario reservarse El dominio de
la venta entonces esto una modalidad de venta a plazo no es que las ventas a plazo de cosas
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muebles siempre tengan la reserva de dominio sino qué en algunos casos por circunstancias
por cuestiones de mercado por decirle al mercado de vehículos pues se hacían venta de
vehículos a palazos con reserva de dominio para facilitar la venta y garantizar al vendedor la
totalidad del pago de la cosa porque se amarraba al comprador en la disposición de la cosa
no la podía revender no la podía cambiar de naturaleza porque no tiene dominio de la misma
y solamente se adquiere la propiedad total cuándo termina de pagar la cosa.
No hay que confundir esto con el arrendamiento financiero que lo han tenido otros países a lo
mejor ustedes lo vende referencia qué es el arrendamiento de vehículos dónde la persona en
vez de comprar los arriendas y la última cuota puede convertir eso en una venta pero es un
arrendamiento entonces cuando él va pagar la última cuota del plazo estipulado lo adquieren
propiedad o lo cambia a otro vehículo y sigue el arrendamiento.(Venezuela no ha sido muy
utilizado esta figura sino la venta con reserva de dominio).

Características de la venta con reserva de dominio.

1. El objeto de la venta es una cosa mueble por su naturaleza. No puede ser una cosa
inmueble, no puede ser una cosa mueble por destinación, no puede ser una cosa sujeta
a manufactura o sujétala revienta porque esta cosa lo que garantiza es que va a ser la
misma individualizada por el caso de que si no se completa la venta si se tiene que
resolver la venta pasa la misma cosa al vendedor porque lo que le dio fue el gozo y
disfrute, pero no le dio la disposición.
2. El precio de venta será pagado por el comprador a plazos. Porque si usted paga el precio
por contado usted no necesitaría reservarse El dominio en los plazos no
necesariamente tiene que ser un plazo largo está venta plazo no tiene que ser
necesariamente de 1,2,3,5 años, sino que lo máximo que establece la ley, sino que
puede ser meses cuotas de 3 meses, de 4 meses, de 6 meses en la forma de
financiamiento de los plazos, pero necesariamente el precio debe ser pagado por
plazos.
3. El vendedor mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio
convenido íntegramente. Esto quiere decir que realmente lo que se está adquiriendo lo
que el comprador está queriendo con venta plazo pero no va a ser propietario hasta
tanto no termine de pagar la cosa porque el que tiene la disposición El dominio de la
cosa es El vendedor pero no puede disponer de ella porque ya lo comprometió con un
comprador que tiene el uso y usufructo y además tiene el riesgo de la cosa porque
cuando el comprador adquiere el vehículo por ejemplo el adquieren riesgo de la
pérdida de la cosa entonces el comprador lo puede asegurar porque el riesgo ya lo
ASUME desde el primer momento entonces si esa cosa ese o ese vehículo merece o se
deteriora el beneficiario de tener una Indemnización va hacer el comprador pero El
vendedor va a tener va a tener una prenda sobre esa indemnización.
4. El comprador adquiere el título de propiedad sólo cuando ha terminado de pagar el precio de
la cosa. Esto quiere decir que si yo quiero un vehículo o cualquier otra cosa mueble con
venta a plazo con reserva de dominio y me da un financiamiento de 24 meses cuando
yo pago la última cuota la 24 cuotas es que yo quiero el vehículo, la ley obliga al
vendedor a otorgarle el título pero si no lo hace la doctrina y los tribunales entienden
que el recibo de pago de la última cuota equivale a título de propiedad esto quiere decir
que va a ser automático cuando usted termina de pagar su última cuota no
necesariamente 24 no necesariamente 12 meses pero si hasta 5 años porque la ley
establece qué puede ser la reserva de dominio hasta 5 años qué 5 años son 60 meses.
5. La cesión del crédito (Venta con reserva de dominio) comprende el dominio del vendedor
sobre la cosa. Cuando El vendedor pacta la venta de vehículo aplazó queda a favor del
 11

vendedor un crédito este crédito como derecho personal él lo puede ceder a otras
personas Pero no puede ceder solo el crédito de pago tiene que ceder el crédito con El
dominio es decir que El vendedor puede vender la cosa aún cuando este comprometida
en una compraventa a plazos con reserva de dominio y el nuevo adquiriente el nuevo
propietario queda con el crédito para que le termine de pagar la cosa que pagó pero
también queda comprometido a entregar El dominio cuando terminen de pagar última
cuota de la cosa.

Condiciones de la cosa para ser vendida con reserva de dominio.

1. La cosa vendida no podrá ser destinada a la reventa ni a la manufactura. ¿Porque no puede

ser destinada la reventa? Porque es imposible que usted adquiera una cosa con
reserva de dominio y la vaya a revender porque usted no es el propietario, el
propietario es El vendedor entonces no puede ser cosas y tenerla reventa ni a la
manufactura porque usted adquiere cosas para manufacturar otras por decir usted
quiere un motor qué es una cosa mueble para incorporarlos a un vehículo Pero
entonces si usted va a adquirir en motor a plazos con reserva de dominio usted no lo
va a poder incorporar a un vehículo porque se pierde la naturaleza de la cosa por la
destinación que usted le da. un aire acondicionado qué es una cosa mueble usted lo
adquiere lo puedo adquirir a plazo con reserva de dominio, pero no lo puede destinar a
incorporárselo a un mueble por qué pasaría hacer un inmueble por destinación. No
puede ser destinado a la de reventa la manufactura porque debe conservar su
individualidad por si se resuelve la venta si se ejecuta la resolución del contrato vuelva
la misma cosa a manos del vendedor.
2. No podrán venderse con reserva de dominio las cosas integrantes de un inmueble. Como les
decía del aire acondicionado, también puede ser una pantalla de cine que lo ponen en
muchas casas eso pasa ser un inmueble por destinación entonces la cosa que se va a
pactar en una compraventa a plazo con reserva de dominio no podrá ser integrante de
un inmueble.
3. Identificación de la cosa individualmente. La falta de identificación, hace que el contrato no
tenga efectos contra terceros. Hay que individualizar la para que el tercero vaya a saber
exactamente cuál es la cosa un vehículo es muy fácil porque un vehículo tiene cereales
de motor seriales de carrocería y una serie de características que lo hacen individuales,
pero hay cosas que se necesitan otras individualizaciones normalmente los cereales y
los modelos y las marcas.

Requisitos para que el contrato de venta con reserva de dominio, tenga efectos frente a
terceros.

1. Dentro del contenido del documento, debe precisarse la identificación del vendedor, del
comprador, de la cosa, su ubicación y forma de pago. O sea, no se puede estar a confusión
porque la confusión podía prestar se han individualizar la y entonces por consecuencia
de la ley no tener efecto ante terceros.
2. El documento de venta debe ser autenticado y emitido en duplicado. Las ventas que exijan
registros especiales, se regirán por disposiciones de las respectivas leyes. Qué es
autenticado? Debe ser otorgado ante un funcionario público que le haga autenticidad
de quienes lo firma y qué fecha se firmó. Hay muchos muebles que tienen unas
exigencias especiales de registros como las aeronaves los barcos y algunos vehículos
terrestres como tractores y cuestiones de esta entonces el documento debe ser
autenticado debe tener fecha cierta debe ser reconocido por un tribunal, Pero cuando
 12

la ley exige algunos requisitos especiales como la de las aeronaves o los barcos
entonces debe cumplirse con las exigencias de estas leyes para que tenga efectos
frente a terceros.

Efectos. Hay tanto efecto para el comprador como para el vendedor:

1. Existencia de repuestos y servicios técnicos para mantener la utilidad de la cosa. (VEDEDOR)

se ve comprometido a tener a disposición los repuestos y los servicios técnicos para el
mantenimiento o mantener la utilidad de la cosa hasta tanto sea el plazo de
vencimiento quiere decir que si yo hago un contrato de venta con reserva de dominio
por 2 años como vendedor tengo que mantener o tengo la obligación o la
responsabilidad de mantener repuesto y servicios técnicos por esos dos años pero si
es por 3 años tengo que tener esa responsabilidad por 3 años por 4 años o hasta por 5
años y es el plazo máximo que me da la ley
2. La propiedad de la cosa para el comprador solo se transmite al completar el pago. o sea que
el comprador tiene el uso, el usufructo, tiene el riesgo de la cosa pero solo va a ser
propietario y solo va a poder transmitir solo va a poder disponer de la cosa cuándo
cumple te pago que cuando pague la última cuota o si se adelanta al pago antes de
completar el pago lo importante es que complete íntegramente el precio de la cosa.
3. Debe notificarse al vendedor del cambio del domicilio y cualquier medida preventiva sobre la
cosa. (COMPRADOR) porque el propietario es El vendedor hasta tanto no se le pague
íntegramente el precio de la cosa entonces a él le interesa saber dónde es el domicilio
de la cosa sí es vehículo de dónde es el domicilio del comprador y si es otra cosa sí lo
afecta cualquier medida.
4. El documento de venta con reserva de dominio es un oponible tanto para el vendedor como
para el comprador sobre efecto de medidas judiciales. Quiere decir que si El vendedor le
van a embargar los bienes por otra deuda al vendedor y le embargan preventivamente
el vehículo que está comprometido en una venta con reserva de dominio pues el
comprador se va a poner a esa medida con el título que le da la compra con reserva de
dominio y si es al contrario si el comprador por otras deudas le van a tratar de
embargar el vehículo y lo que tiene es el uso y el usufructo para El comprador también
es un título oponible el contrato de compraventa por eso el contrato con reserva de
dominio debe estar individualizado la cosa o los datos en el comprador y El vendedor y
el domicilio y la forma de pago porque estos oponible ante cualquier juicio por parte del
comprador o por parte del vendedor.
5. La ejecución inmediata de la obligación por incumplimiento del comprador. Si el comprador
incumple con el pago de su obligación de la cuota hay una ejecución inmediata ¿Cuál
es la ejecución inmediata? La reivindicación de la cosa, revindicar recuperar la cosa
por parte del vendedor y ahí va a haber alguna consecuencia ¿Cuáles son las
consecuencias? Si El comprador apagado algunas cuotas estás gotas pueden quedar
en beneficios del vendedor por el uso de la cosa, otro incumplimiento que se apaga
más de la cuarta parte el precio de la cuota si hay este premio para El vendedor desde
que se le quede las cuotas pagadas en su beneficio de la cuota el juez puede reducirlas
y el comprador a pagado más de la cuarta parte del precio de la cosa.
6. Imposibilidad del comprador de disponer de la cosa sin autorización del vendedor, mientras
dure la reserva de dominio. Él no es el propietario entonces no puede disponer de la cosa
sin autorización del vendedor, Pero puede disponer de la autorización por contrario
imperio ¿Qué quiere decir esto? Que aun cuando él no es el propietario ni tiene El
dominio puedes poner esto con el consentimiento de su vendedor.
 13

7. Responsabilidad penal del comprador, en caso de incumplimiento. Hay responsabilidad

penal en caso de engaño porque como él tiene el uso y el usufructo podría bajo fraude
tratar de vender esta cosa sin ser el el propietario realmente comprador uso y con
usufructo, pero sin dominio de la cosa.
8. El pacto de reserva de dominio no podrá ser mayor a 5 años. Esto quiere decir que si usted
hace una venta a plazos con pacto de reserva de dominio por más de 5 años la ley se
los reduce a los 5 años es hasta los 5 años.
9. El comprador de buena fe de cosas con reserva de dominio, queda obligado a devolverlas
cuando le hayan reembolsado los gastos para su adquisición. Puede haber compradoras de
buena fe que no sabe que las cosas están afectadas reserva de dominio entonces la ley
establece que el comprador de buena fe de cosas con reserva de dominio queda
obligado devolverla, pero deben reembolsársele los gastos para su adquisición. Quiere
decir que si usted es un comprador que compra un vehículo y no sabía que ese
vehículo tenía reserva de dominio cuando el propietario realmente qué es El vendedor
le reclamé usted está obligado a volverle la cosa a su legítimo propietario pero si usted
de buena fe qué es que usted no actúo con fraude El vendedor qué es el propietario se
verá obligado a reembolsar los gastos que usted realizó para su adquisición quiere
decir que por ejemplo si usted realizó el pago de la cosa, un gasto por ejemplo un
transporte necesario de la cosa el propietario debe reembolsar estos gastos de
adquisición. Luego este propietario tiene la acción demandar por daños y perjuicios a
este comprador.
10. Se convierte el crédito en prenda valida, sobre la indemnización sobre pérdida o deterioro de
la cosa, que devengan de contratos de seguros. El comprador cómo tiene el usufructo y el
riesgo de la cosa desde el mismo momento de la operación del pacto de reserva de
dominio puede ser que por deterioro o pérdida de la cosa la compañía de seguro vaya a
indemnizar al comprador porque es el asegurado sobre la cosa que tiene uso y
usufructo Pero entonces está indemnización tiene una prenda legal a favor del
vendedor porque como El vendedor no va a desprenderse del dominio de la cosa está
tanto no se le haya pagado la última cuota entonces cuando hay una indemnización por
pérdida o deterioro por extravío de la cosa este derecho que tiene El vendedor del
dominio se traslada en forma de prenda a la indemnización del seguro sobre pérdida y
el deterioro de la cosa en favor del comprador entonces el seguro tendría que pagarle
al vendedor y El vendedor cobrarse las cuotas que le faltan y El remanente es lo que le
quedaría a favor del comprador.

Condiciones para la resolución del contrato.

La falta de pago que no exceda de la octava parte del precio de la cosa, no dará lugar a la
resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y los intereses a que haya lugar,
conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las demás cuotas.
O sea que, si usted es comprador y tiene una falta de pago, pero no excede de la octava parte
del precio de la cosa, por ejemplo, el precio de la cosa se divide en ocho partes. Ponte que el
precio de la cosa son $80000 si usted no debe más de $1000 porque $8000 es la octava parte
entonces El vendedor no puede resolver el contrato si no lo que tiene es una acción para el
cobro de las cuotas insolutas de lo que debe y usted como comprador continuó el beneficio
del término por el resto de las demás cuota porque la ley establece si la deuda no excede la
octava parte al vendedor no le da la resolución si no lo que le queda es la acción para pedir la
cuota insoluta y el comprador le queda el beneficio del término sobre la demás cuota estas
son las condiciones de resolución.
 14

La resolución del contrato por incumplimiento del comprador, se podrá reducir la

indemnización a favor del vendedor, según las circunstancias y cuando se haya pagado más de la
cuarta parte del precio total. Esto quiere decir que si yo soy el comprador y el pagado la cuarta
parte del precio total de la cosa eh incumplo con las demás cuotas y me resuelven el contrato
o sea que me demandan la resolución del contrato y la reivindicación de la cosa se pactó qué
las cuotas pagadas quedan en beneficio por el uso del vendedor si usted ha pagado más de
la cuarta parte del valor de la costa el juez puede reducir la porque el juez puede ver que a lo
mejor es exagerado que El vendedor reciba la cosa a lo mejor la cosa está en perfecto estado
y usted pago más de la cuarta parte del precio de la cosa iba a perder todo entonces el juez
por disposición de la ley puede disminuir de este beneficio a favor del comprador y en
perjuicio del vendedor porque esto es un beneficio del vendedor cuando usted no paga las
cuotas que usted ha pagado quedan a beneficio de él por el uso de la cosa pero cuando usted
ha pagado más de la cuarta parte del valor de la cosa entonces la ley le da la facultad Al juez
de disminuir este indemnización pagad adelantada en favor del vendedor.
Si hay resolución de contrato El aumento del precio de la cosa en caso de incumplimiento del
comprador, beneficia al vendedor.
Imagínese esto que usted compró un vehículo con venta con reserva de dominio hoy y dentro
de 6 meses usted incumpla, pero el vehículo pasó de $8000 a $30000 entonces muy fácil
podría decir el comprador eso costaba $8000 pero con momento a 30,000 y aumento mi
dominio es en beneficio mío entonces la ley lo excluye expresamente y le dice que no que el
aumento del precio en caso de incumplimiento del comprador en beneficio del vendedor para
que no tenga que resarcir al comprador de ninguna forma.
Resolución del contrato por quiebra declarada del comprador. Ustedes saben que la quiebra
del comprador es la bancarrota de la persona que compró y si es declarado en quiebra hay
una inhabilitación legal y entonces El vendedor puede resolver el contrato y pedir la
reivindicación de la cosa aún cuando el comprador este solvente con la cuota por efecto de la
quiebra que estas son condiciones para la resolución del contrato.
Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirán a los seis meses a partir del día en
que debería ser pagada el precio total de la cosa. Esto quiere decir que si el comprador por
alguna argucia o por alguna forma indebida en ajeno esta cosa o este vehículo esa
reivindicación el favor del vendedor….. de buena o mala fe porque la ley lo establece de
buena o mala fe.

UNIVERSIDAD SANTA MARIA T-5

CATEDRA: CONTRATOS
PROFESOR: EDER J. SOLARTE M.
ENERO – 2022

Venta de propiedad Horizontal y venta de Parcelas. Concepto. a) Características. b)

Requisitos. c) Propiedad individual. La Administración. Documento de Parcelamiento.
Disolución de la Comunidad.

Venta en Propiedad Horizontal.-

(Estructura o naturaleza)
Concepto. Es la enajenación de una unidad inmobiliaria destinada a la venta en Propiedad
Horizontal. Propiedad Horizontal, es el derecho de usar, gozar y disponer de manera exclusiva de
inmuebles, constituidos por apartamentos, locales comerciales y de oficinas, que integran edificios, y
que tienen salida a la vía pública directamente o a través de áreas comunes, con las restricciones y
 15

obligaciones establecidas por el Código Civil, la LPH, y por las regulaciones contenidas en los
respectivos documentos constitutivos de los condominios y sus reglamentos.
La venta en propiedad horizontal es aquella venta de una unidad inmobiliaria destinada a ser
vendida en forma horizontal, por supuesto hay apartamentos, y locales comerciales y hay
oficinas o locales de oficina. Este inmueble a diferencia de los otros inmuebles estas ventas
que son individuales segunda venta en unidades es decir en conjunto en edificios y se
individualiza porque cada uno cada dependencia de esa tiene una entrada o una salida
individual e independiente o por áreas comunes osea que es requisito que la unidad
inmobiliaria se encuentra en un conjunto de unidades inmobiliarias ya sean destinadas a
vivienda a oficina o locales comerciales pero que estás a su vez tengan una individualización
con la salida a la entrada directamente a la calle o por áreas comunes.
Cuando hablamos de enajenación saben que la enajenación es la transmisión del dominio de
la propiedad de un inmueble o de una cosa. La enajenación puede darse por compraventa por
cesión de derecho por donación ¿Porque no la incluye solo en compraventa? Porque nada
más podría acceder se a la propiedad horizontal con la compraventa por eso es que se dice el
concepto de enajenación que incluye la venta, la donación, la cesión de derechos, la dación
en pago y todas las figuras que transmiten la propiedad.
Vamos a ver qué hay propiedad horizontal muchas veces cuando no son una sobre otra sino
una la de otra tipo townhouse entonces se venden en propiedad horizontal o se hace una
mixtura entre la venta de parcelas que están bien por un documento de parcelamiento y
urbanismo igual que el documento de condominio.
Nota: está venta a pesar de fundamentarse en la ley especial qué es la ley de la propiedad
horizontal también debe cumplir con los requisitos y obligaciones del código civil.
“Regulaciones contenidas en los respectivos documentos constitutivos de los condominios y
sus reglamentos”: esto porque para la convivencia y para que esta enajenación se haga en
forma armoniosa debe constituirse, debe elaborarse un documento de condominio dónde se
establecen las condiciones de habitabilidad de esa venta en forma horizontal y Esto va a
tener su reglamento, Esto va a ser por aquel principio que dice qué el contrato es ley entre las
partes ustedes van a hacer un contrato de condominio Una vez que se haya vendido más del
75% de las unidades inmobiliarias y Esto va a ser la Norma o la ley entre los contratantes.
Esta ley como toda ley debe reglamentar sé entonces va a tener el documento de condominio
y su reglamento que va a establecer cómo se va a ir administrando está participación en la
venta horizontal va a establecer cómo se va a distribuir los gastos, como se va a distribuir las
obligaciones y los derechos.
¿Qué pasa si ese edificio se destruye, que pasa con los propietarios? La ley prevé que si el
edificio se deteriora de tal forma que alcance las tres cuartas partes cualquiera de los
copropietarios copropietarios porque hay muchos propietarios puede pedir la disolución de
la comunidad porque esa venta en propiedad horizontal se constituye una comunidad
especial en propiedad horizontal.

Características de la venta en propiedad horizontal.

6. Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal son parte de edificios, residencias o

conjuntos en los cuales hay varias unidades inmobiliarias. Esto porque en un mismo
terreno en un mismo edificio o en una misma residencia o en una misma unidad
inmobiliaria se encuentran varios establecimientos, locales apartamentos, oficinas que
se van a vender individualmente a diferentes personas y Esto va a traer como
consecuencia qué van a tener que convivir con gastos comunes con áreas comunes
como obligaciones comunes y derechos comunes. La ley regula esta propiedad comun
 16

en el todo e individual en cada apartamento o sea puede ¿decir un propietario de un

apartamento de una oficina o de un local comercial que está en un edificio o en una
residencia qué es propietario exclusivo de su apartamento? Si, el propietario exclusivo
de su apartamento de su unidad inmobiliaria pero con las restricciones del código civil
de la ley de propiedad horizontal y las restricciones y limitaciones contenidas en el
documento de condominio y su reglamento o reglamentos.
7. Los inmuebles vendidos en propiedad horizontal deben tener salida independiente a la vía
pública directamente o a través de áreas comunes. Esto porque sino no sería una unidad
independiente no sería un apartamento destinado a la propiedad horizontal si no sería
una casa de vecindad en dónde la entrada es igual para todos inclusive las vecindades
los baños y las cocinas son comunes y lo único que tienen las personas son las
habitaciones. entonces es imprescindible de que tengan salida independiente a la vía
pública o a través de áreas comunes y por qué áreas comunes porque ustedes ven que
nos diferentes pisos y pasillos hay escaleras y el Hall de entrada qué son áreas
comunes que le corresponden los derechos y los deberes a todos los condóminos a
todos los copropietarios.
Condominio viene del contrato de condominio porque donde se reglamenta y
copropietario viene de la propiedad horizontal que son la comunidad.
8. Rigen todas las condiciones establecidas para la venta de inmuebles en general. El pago de
la cosa, del inmueble, la entrega, las arras, todo lo que hemos visto en la venta de
inmuebles se establece que también forman parte de la venta de propiedad horizontal
además de las regulaciones de la ley de propiedad horizontal y la ley de condominio y
sus reglamentos.
9. La venta debe fundamentarse en las disposiciones de la LPH y el documento de condominio y
el respectivo reglamento. Porque que hay limitaciones a la propiedad. La Lph establece
qué se debe establecer un porcentaje de participación en los derechos y los deberes
entonces el porcentaje debe establecerse en el documento de enajenación, debe
establecerse la propiedad del inmueble en general, cómo fue vendido, cuál es el
documento de condominio que lo reglamenta y su reglamento. Necesariamente una vez
que esté vendido cuándo por primera vez un edificio 75% de las unidades ya está el
quórum para establecer un documento de condominio que va a regir cómo ley a todos
los condóminos y a todos los copropietarios y mediante su reglamento que puede ser
posterior a este se va reglamentar cómo se va aplicar esa normativa para los
copropietarios.

Requisitos para la venta en Propiedad Horizontal.

4. Los inmuebles deben formar parte de un edificio o residencia destinado a la propiedad

horizontal. porque no puede ser una urbanización donde hay varias casas se haga una
propiedad horizontal, debe formar parte de una de una sola unidad inmobiliaria dividido
en apartamentos, en locales, en oficinas ya sea uno al lado de otro o uno encima de
otro.
5. Deben contar con la constitución de un régimen de propiedad horizontal, mediante un
documento de condominio, registrado en la oficina de
Registro Inmobiliario pertinente. Normalmente los constructores realizan inclusive el
documento de condominio como propietarios del 100% de eso y lo van vendiendo ya
con las regulaciones establecidas en el documento de condominio y su reglamento
pero como muchos edificios o inmuebles destinados a la propiedad horizontal se van
vendiendo y una vez que se venden por primera vez el 75% de las unidades se
constituye la junta de condominio es la administración, estuvo una forma dirección de
 17

manejar la administración de todo estos gastos de todos estos deberes y derechos de

los condóminos mediante la administración una junta de condominio y un
administrador qué es el que lo faculta la ley para realizar la representación legal de la
junta de condominio. Una vez que te vendió el 100% del inmueble la asamblea de
copropietarios reunida con una participación del 100% es la que puede cambiar el
documento de condominio vean lo importante que es el documento de condominio que
si no está el 100% de los asambleístas o de los copropietarios no puede haber reforma
del documento de condominio. Una vez realizado el documento condominio y
registrado no se puede cambiar sin usted 100% de los copropietarios decidido a su
cambio.

La Administración de la propiedad horizontal.

3. La Administración de los inmuebles en propiedad horizontal, corresponderá a la Asamblea

General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

Disolución de la Comunidad.

En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos
las ¾ partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes
en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio
amenaza ruina en las proporciones indicadas.
¿Cómo se disuelve esta comunidad? Se puede disolver de varias formas primero con la
anuencia de todos los propietarios porque para disolver la cómo van a dejar sin efecto el
documento de condominio hacer falta la anuencia del 100% de los propietarios en qué
decidan disolver la propiedad horizontal y constituir eso en un solo inmueble o la destrucción
total del edificio o el deterioro de más de las tres cuartas partes del edificio entonces allí
cualquiera de los copropietarios puede pedir que se disuelva la comunidad de propiedad
horizontal y al disolverse cada uno tendrá por el porcentaje que compró ese porcentaje
mínimo en el terreno, el edificio crece hacia arriba pero en el terreno no es muy grande sino
nada más el área del edificio y aquí tendrían todo una participación proporcional a la
participación que tenía en la unidad inmobiliaria que habían adquirido.

Venta de Parcelas.

La venta de parcelas es la enajenación de lotes de un inmueble constituido por un terreno,

que han sido destinados para ser vendidos en oferta pública por unidades parceladas, y de acuerdo
al plano del urbanismo o parcelamiento.
La venta de parcelas más o menos igual hay una ley de venta de parcelas o de urbanismo en
dónde se establece como se van a vender un terreno en parcela. Parcela quiere decir que va
sacando parcelas de un gran terreno. Aquí ya vemos que para poder vender la parcela hay
primero que establecer un documento de parcelamiento dónde va a constar cuánto mide cada
parcela, para que está destinado ese parcelamiento, cómo va hacer la distribución de cada
uno de Las parcelas, cuáles van hacer las áreas verdes, cuáles son van a ser las carnicerías,
las servidumbres de paso de todas Las parcelas y entonces si no tiene ese documento de
parcelamiento no puede vender cada una de Las parcelas.

Requisitos y documento de parcelamiento.

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1. Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el

propietario protocolizará en la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, un documento de
Urbanismo o Parcelamiento.

La diferencia con la ley de propiedad horizontal es que aquí el propietario realiza el

documento de parcelamiento para poder acceder a la venta, en la propiedad horizontal una
vez que está terminado y tiene habitabilidad el edificio (habitabilidad es algo que le da la
alcaldía el concejo municipal de la ubicación del inmueble para que puedan vender cada una
de las unidades inmobiliarias) entonces una vez que han vendido el 75% se realiza el
documento de condominio; en la venta de parcela no allí el propietario es el que va a elaborar
el documento de parcelamiento y con este documento de parcelamiento va a ir vendiendo
cada una de Las parcelas esto también puede tener un reglamento.

UNIVERSIDAD SANTA MARIA

CATEDRA: CONTRATOS
PROFESOR: EDER J. SOLARTE M.
ENERO – 2022

Mandato. Concepto y efecto del Mandato. Definición: a) Caracteres. b) Clases de Mandatos.

Efectos: a) Obligaciones del Mandante. b) Obligaciones del Mandatario. Extinción del
Mandato.
Transacción. Concepto y efectos de la transacción. Definición: a) Caracteres. b) Capacidad. c)
Clases. Efectos. Nulidad de la Transacción.
El Comodato. Concepto y Efectos del Comodato. Definición: a) Caracteres. Efectos. b)
Obligaciones del Comodante. c) Obligaciones del Comodatario.

El Mandato (Poder).-

Concepto. Art. 1684 C.C. El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga
gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha
encargado de ello.

Elementos de existencia y validez del contrato del Mandato.

10. Carácter contractual. El mandato tiene carácter contractual, contentivo de una obligación a ser
ejecutada por cuenta del mandante.
11. Contenido obligacional. Su contenido es un encargo de una persona a otra, para la ejecución
de uno o más negocios.
12. Aceptación del Mandatario. Se requiere que el mandatario se obligue a ejecutar el negocio
encargado. La manifestación de aceptación de la obligación impuesta puede ser la ejecución
del acto jurídico que se le ha encomendado al mandatario.
13. Consensualidad. Se requiere el consentimiento por parte de la persona obligada por el
mandato que le ha sido conferido
14. Capacidad. Debe existir capacidad de quien encarga el mandato, tanto como la que debe
tener quien ejecuta el negocio jurídico que se ha encomendado.
15. La Muerte del Mandante generalmente extingue el contrato.

Caracteres del Mandato.

6. Gratuito u oneroso
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7. Es unilateral, cuando es gratuito

8. Es intuito personae. Sin embargo, el mandatario puede sustituir el mandato, si no le fue
prohibido.
9. Puede ser expreso o tácito.
10. Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
11. Por la extensión de su objeto el mandato puede ser general o especial.
12. El mandato puede incluir la representación del mandante.

Clases de Mandato.

4. Expreso o tácito
5. General o especial
6. Con representación o sin ella
7. Gratuito u oneroso.

Cesación del Mandato.

11. Por la revocatoria del mandato

12. Por la renuncia del mandatario
13. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

Obligaciones del Mandatario frente al Mandante.

1. Ejecutar el mandato
2. Rendir cuentas.

Obligaciones del Mandante.

2. El Mandante se obliga por las actuaciones del Mandatario.

3. Reembolsar al Mandatario los gastos para la ejecución del mandato.

La Transacción. La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas

concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.
La transacción es un contrato bilateral, que implica concesiones mutuas entre las partes, es
siempre a título oneroso, es consensual, puede ser conmutativo o aleatorio, y su ejecución puede ser
instantánea o de tracto sucesivo.

Caracteres de la transacción.

1. Contrato bilateral.
2. Concesiones mutuas.
3. A título oneroso.
4. Consensual.
5. Conmutativo o aleatorio.
6. Ejecución instantánea o tracto sucesivo.

Clases de Transacción.

1. Transacción extrajudicial.
2. Transacción Judicial.
 20

Efectos de la Transacción.

1. Efecto extintivo. La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.
2. Efecto declarativo.

Capacidad. Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en
la transacción.

Objeto. El objeto de la transacción es la terminación de un litigio planteado, o el precaver uno.

Nulidad del contrato de transacción.

1. Nulidad por error de derecho. Solo cuando ha sido la causa única o principal.
2. Nulidad de la transacción basada en un documento falso.
3. Nulidad de la transacción realizada sobre un título nulo.
4. Nulidad de la transacción ignorando documentos posteriormente descubiertos.

El Comodato. El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a
la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para usos determinados, con
cargo de restituir la misma cosa.

Efectos del Comodato. El comodato no produce efectos reales.

1. El comodato es un contrato de préstamo de uso.

2. El comodato es un contrato real.
3. El comodato es un contrato unilateral.
4. El comodato es un contrato gratuito.
5. Puede tener como objeto cualquier cosa mueble o inmueble.
6. El comodato se perfecciona con la entrega de la cosa.
7. El comodato no es traslativo de propiedad.

Obligaciones del Comodatario.

1. El comodatario debe cuidar la cosa como un buen padre de familia.

2. El comodatario debe restituir la cosa dada en préstamo.
3. El comodatario no responde por el deterioro de la cosa por el uso para el cual se dio en
préstamo.
4. El comodatario debe devolver la cosa en el lugar fijado por el contrato.
5. No puede pedir el comodatario el reintegro por gastos para usar la cosa.
6. Los comodatarios tienen responsabilidad solidaria.
7. Obligación de devolver la cosa al termino del contrato; si no se pactó, al servirse de la cosa
conforme a la convención; en un tiempo prudencial que pueda presumirse que se hizo uso de
la cosa; y, por necesidad urgente del Comodante.

Riesgo de la cosa. El Comodatario responde del caso fortuito.

1. Cuando ha usado la cosa indebidamente.

2. Cuando la cosa perece y el comodatario hubiere podido evitar la pérdida usando una cosa
propia.
3. Pudiendo salvar la cosa prestada o la suya de un accidente.
 21

4. Cuando se ha hecho responsable expresamente de casos fortuitos.

Obligaciones del Comodante.

1. Reembolsar los gastos necesarios y urgentes.

2. Responsabilidad por vicios no declarados de la cosa.