TEMA No 4
DERECHOS REALES
I.- CONCEPTO.-
Los derechos reales son aquellos que regulan los diversos grados de dominio
que las personas pueden ejercer sobre los bienes. El significado jurídico de la palabra
real tiene su origen en el término latino “res”, que significa cosa.
Un buen ejemplo de derecho real es de derecho de propiedad sobre una vivienda,
puesto que permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.
Inicialmente diremos que las relaciones del Derecho Civil descubren en primer
término: 1) Un sujeto que las realiza (Derecho de las Personas); 2) Un conjunto de
cosas sobre las que ese sujeto actúa (Derechos Reales) y 3) Un conjunto de
obligaciones o “prestaciones” que se debe cumplir entre semejantes (Derecho de
Obligaciones).
Con esta introducción señalamos los diferentes conceptos que han esbozado
diferentes autores:
Mazeaud: Los Derechos Reales son la relación jurídica entre una persona y una cosa.
Aubry y Rau: “Es una relación inmediata y directa sobre una cosa; oponible a cualquier
persona.
De Buen: Es el derecho que autoriza a su titular a obtener ventajas económicas de una
cosa frente a cualquiera que lo desconozca.
Bonecasse: Es la relación jurídica donde una persona; llamada titular; tiene la facultad
de obtener de una cosa; exclusiva y oponible a todos, todo o parte de lo que ella
produce.
En principio debemos enfatizar que la relación a la que hacemos referencia es
una relación de derecho; la misma que se establece entre una persona y una cosa; que
de acuerdo a lo indicado esta última tiene la característica de estar dentro del comercio
humano. Es decir; el derecho que una persona ejerce sobre los bienes.
Con estas premisas definimos el Derecho Real como “la relación jurídica en la
que un sujeto activo o titular del derecho puede obtener de una cosa o bien; una ventaja
económica que el sujeto pasivo se obliga a reconocer y respetar”.
2.- CARACTERES DEL DERECHO REAL.-
Los caracteres esenciales del derecho real se deducen del propio concepto y se
han expuesto al tratar del mismo. Son el carácter inmediato, en el sentido de poder que
se ejercita de manera directa sobre la cosa, objeto del derecho real, y carácter absoluto,
como derecho que se tiene frente y contra todos.
Los aspectos que caracterizan a los DDRR son los siguientes:
2.1.- Es un derecho absoluto; pues su titular tiene amplias prerrogativas y su derecho
puede ser oponible contra todos.
2.2.- Es un derecho que genera siempre acciones reales sobre la cosa y a favor de su
titular.
2.3.- Es un derecho inmediato; porque la potestad que se ejerce sobre la cosa es
directa.
2.4.- Presenta dos facultades, de persecución y de preferencia.
3.- NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES, TEORIA CLASICA Y
TEORIA MODERNA.-
La naturaleza jurídica del derecho real implica que los bienes sobre los que
recaen son corpóreos, tangibles (la propiedad de una vivienda o de un automóvil), y que
ese poder de dominación es algo perceptible de forma inmediata por los sentidos.
De manera general se dice que los derechos reales consisten en la relación
existente entre la persona y la cosa. En torno a este aspecto se han elaborado
diferentes teorías que las agrupamos en dos grandes grupos:
3.1. Teoría Clásica.- Enunciada por Aubry y Rau. Los DDRR consisten en la relación
inmediata y directa entre una persona y una cosa. Por tanto sus elementos serian, un
sujeto activo y la cosa.
La teoría CLASICA, tiene su origen en la conceptualización de los derechos
reales: “cuando una cosa se encuentra sometida, completa o parcialmente, al poder de
una persona, en virtud de una relación inmediata que se puede oponer a cualquier
persona”.
3.2. Teoría Moderna.- Describe que “el derecho real es un poder jurídico que una
persona ejerce sobre un bien determinado de manera directa e inmediata, para
aprovecharlo total o parcialmente; dicho poder es oponible a un sujeto indeterminado
que tiene la obligación de abstenerse de perturbar al primero en el ejercicio de su
derecho”.
En contraposición a la teoría clásica. Existen dentro de la teoría moderna varias
doctrinas; entre ellas están:
3.2.1.- Doctrina Monista.- (Saleilles). Llamada también “obligación pasiva universal”.
Asemeja al Derecho de obligaciones con los DDRR. La relación del deudor con el
acreedor no es personal sino real, puesto que es el patrimonio (derecho real) del
deudor es el que responde por su obligación.
Planiol indica que los elementos de los que se componen los DDRR son, un
sujeto pasivo y un sujeto activo; donde el sujeto activo es el titular del derecho y el
sujeto pasivo son todos los que estarían obligados a respetarlo; es decir la comunidad
(persona abstracta) en su conjunto.
Es lo que Planiol denomina, (obligación pasiva universal). En resumen; que tanto
los DDRR como el Derecho de obligaciones son relaciones entre personas; es decir;
que sólo existirían relaciones de obligación.
3.2.2.- Doctrina Neo-dualista.- (Josserand) Llamada también de la “objetivación de la
obligación”. Admite como elementos al sujeto activo y al pasivo. Sin embargo critica el
postulado de la “obligación pasiva universal”. Indica que la obligación no es universal;
sino que esta se restringe y cobra vida sólo cuando entra en acción el derecho del
titular.
3.2.3.- Doctrina Tripartita.- (Mazeaud) Admiten tres elementos: sujeto activo; sujeto
pasivo y objeto (cosa). Establecen una distinción entre derechos patrimoniales (DDRR;
derechos de crédito o de obligaciones y derechos intelectuales) y los derechos extra
patrimoniales.
4.- CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES
Los Derechos Reales admite la siguiente clasificación:
4.1. Originarios, en tanto reconocen el dominio sobre una cosa sobre la que no se
ejercía dominio con anterioridad. Por ejemplo, los derechos coloniales sobre territorios
ignotos. Mención especial debe hacerse de los famosos derechos de avistamiento, con
los cuales las coronas de entonces y de hoy se atribuían el dominio de regiones que ni
siquiera habían pisado. También es originario el derecho de autor, que tiene su origen
únicamente en su titular. Probablemente este es el más originario de los derechos
reales. La vinculación con la cosa en este caso es genésica, es decir, el titular genera la
cosa para sí.
4.2. Derechos reales secundarios o adquiridos. Son los que surgen de las
transferencias subsecuentes hechas a partir de un derecho originario.
4.3. Igualmente se caracterizan los derechos reales por su adquisición o extinción a
lo largo del tiempo, por ejemplo, la posesión ininterrumpida y pacífica de un bien
finalmente le da derecho al poseedor del mismo de apropiarse de dicho bien.
5.- DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.-
El derecho real por excelencia es la PROPIEDAD; que otorga a su titular el
derecho de goce y de disposición. El derecho de propiedad se dice que es el derecho
más completo, pues el propietario no solo tiene la facultad de ejercer sobre la cosa de
su propiedad el uso y el disfrute (que supone utilizar la cosa y sacar beneficio o
provecho de la misma); sino fundamentalmente el derecho de DISPOSICION
característica fundamental del derecho de propiedad.
La propiedad es el principal derecho real de una persona sobre un bien y su
fuerza jurídica reside en que permite usar, disponer de él, destruirlo, venderlo o cederlo
y percibir los frutos de ese bien sin más limitaciones que las que establece la ley. Estas
facultades solo las puede ejercer el propietario y no otra persona.
6.- DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.-
Pueden dividirse de la siguiente manera:
6.1. Derechos reales de disfrute: El usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre y
el derecho a construir. Estos derechos otorgan al titular de ellos la facultad de usar y
gozar de la cosa, más no de disponerla que, como se anotó, solamente le corresponde
al propietario.
EL USUFRUCTO. Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa mueble o
inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se altere su
sustancia.
6.2. Derechos reales de garantía o de realización de valor: La hipoteca y la
pignoración (prenda y anticresis).
El propietario tiene no solo la facultad de usar, gozar y disponer de la cosa, sino
también puede, en determinados casos garantizar con su propiedad, el cumplimiento de
una obligación. Esta es una facultad que solamente la puede usar el propietario.
7.- DERECHOS REALES DE DISFRUTE.-
Son los derechos que permiten a una o varias personas el goce o disfrute de un
bien del que no son propietarios. Se diferencia entre: usufructo, derecho de uso y
habitación, servidumbres o derecho de superficie, entre otros.
8.- DERECHOS REALES DE REALIZACION DE VALOR
Denominados también derechos reales de realización de valor, son los que dejan
afectados unos bienes determinados al pago de una deuda y para el caso de que no se
cumpla tal obligación. Dichos bienes quedan gravados con independencia de si
cambian de dueño.
9.- EL DERECHO DE CREDITO.-
Se denomina “derecho de crédito” o “derecho de obligación” al derecho subjetivo
o derecho personal, en virtud del cual un sujeto (el acreedor) puede exigir que otro
sujeto (el deudor) realice en su favor una determinada conducta (prestación), de tal
manera que, si el deudor incumple, responderá de las consecuencias del
incumplimiento con todos sus bienes.
Es la relación jurídica por la que el acreedor puede exigir del deudor el
cumplimiento de una prestación u obligación positiva o negativa. Estas prestaciones
son las de hacer, no hacer y dar.
9.1.- Diferencias entre los DDRR y el Derecho de crédito.-
9.1.1.- Por los elementos de la relación jurídica.- En los DDRR los elementos son
dos: El sujeto (activo y pasivo) y la cosa. En el derecho de obligaciones o de Crédito los
elementos son tres: El acreedor (sujeto activo); el deudor (sujeto pasivo) y la prestación
u obligación. Asimismo en los DDRR el sujeto activo opone su derecho contra todos; en
el Derecho de Crédito; el sujeto activo opone su derecho sólo contra su deudor.
En los DDRR el sujeto pasivo es indeterminado (mientras no exista una relación
jurídica); en el derecho de Crédito el sujeto pasivo o deudor es determinado.
9.1.2. Por el objeto.- En los DDRR el objeto es la facultad ejercida sobre la cosa; en el
Derecho de Crédito el objeto es la prestación u obligación (elemento inmaterial
necesariamente).
9.1.3.- Por la fuerza de su realización.- Los DDRR tienen el derecho de persecución y
el de preferencia. La persecución se ejerce sobre la cosa y entre el derecho de
obligaciones y el derecho real siempre se prefiere este último.
El Derecho de obligaciones se persigue al deudor o sujeto pasivo; pues la
relación es de persona a persona. En cuanto a la preferencia el Derecho de crédito no
goza de ella frente a un derecho real.