Si se ocupa construir una vivienda de interés social y el lote es de 100 m2 en un h100 y
de acuerdo a la normativa el lote mínimo es de 60m2 para este tipo de vivienda, que
pasa con los 40 metros restantes?
El Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México establece
que para conjuntos urbanos habitacionales de tipo interés social la superficie mínima de
lote es de 60 m², lo cual aplica a la categoría H-100-A. Cuando se cuenta con un lote de
100 m², los 40 m² excedentes se incorporan al cómputo total del predio y se utilizan para
calcular los coeficientes de ocupación y utilización del suelo, así como para la emisión de
cédulas informativas y licencias de uso de suelo.
Reglamento del Libro Quinto (Código Administrativo del
EDOMEX)
¿Qué es H-100-A?
Esta tipología corresponde al H-100-A, que fija una densidad de 100 viviendas por
hectárea, pero no limita la superficie máxima del lote.
Superficie mínima según el Reglamento:
El Artículo 50, fracción I, inciso B, señala que la categoría “Interés social” requiere un lote
mínimo de cuatro metros de frente y sesenta metros cuadrados de superficie.
1.3. Implicación práctica
Por tanto, un lote de 100 m² duplica el mínimo normativo y ofrece 40 m² adicionales que no
quedan rezagados, sino que forman parte del predio.
2. Coeficientes de aprovechamiento del suelo
2.1. Coeficiente de utilización
Para usos habitacionales, el Reglamento establece que el coeficiente de utilización del suelo
es del 80 % de la superficie del predio, lo que en un lote de 100 m² permite ocupar hasta
80 m² en planta baja.
2.2. Coeficiente de ocupación
Además, el coeficiente de ocupación del suelo es de 2.4 veces la superficie del predio, de
modo que la superficie construible total puede llegar a 240 m² distribuidos en los niveles
autorizados.
3. Implicaciones fiscales según el Código Financiero
3.1. Derechos por subdivisión
El Artículo 145 del Código Financiero del Estado de México y Municipios establece que,
por la subdivisión de predios, se pagan 27.04 UMA (Unidad de Medida y Actualización)
vigentes por cada lote resultante, y por la lotificación en condominios de interés social se
pagan 7.5 UMA por vivienda prevista.
3.2. Aplicación a los 40 m²
Si el desarrollador decide aprovechar esos 40 m² para subdividir o lotificar parte del
terreno, deberá cubrir estos derechos por cada nuevo lote o vivienda generada.
4. Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Toluca
4.1. Cédula Informativa de Zonificación
En Toluca, las cédulas informativas de zonificación se emiten con base en el Reglamento
del Libro Quinto, el Plan Municipal de Desarrollo Urbano vigente y demás ordenamientos
aplicables, por lo que la totalidad de los 100 m² del predio será registrada y normada en la
misma cédula.
4.2. Licencia de uso de suelo
La licencia de uso de suelo para el predio se expedirá considerando los coeficientes y
densidades establecidos, contemplando los 40 m² excedentes dentro del permiso único.
Conclusión
En conclusión, los 40 m² excedentes no se pierden, sino que aumentan el potencial
constructivo y están sujetos a los mismos requisitos, coeficientes y derechos fiscales que el
resto del lote, garantizando así un desarrollo ordenado conforme a la normativa estatal y
municipal.
Fuentes (formato APA)
• Gobierno del Estado de México. (2020). Reglamento del Libro Quinto del Código
Administrativo del Estado de México. Gaceta del Gobierno del Estado de México.
Recuperado de
[Link]
gl/vig/[Link]
• Gobierno del Estado de México. (2025). Código Financiero del Estado de México y
Municipios (Art. 145). Recuperado de [Link]
[Link]/codigo_financiero_mexico/[Link]
• Ayuntamiento de Toluca. (2023). Manual de Procedimientos de la Dirección
General de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Obras Públicas.
Recuperado de [Link]
MP_DUOTyOP-[Link]
A continuación se presenta un análisis de qué ocurre con los 40 m² excedentes cuando se
cuenta con un lote de 100 m² en una zona H-100 (vivienda de interés social) cuyo lote
mínimo normativo es de 60 m²:
En síntesis, esos 40 m² adicionales no quedan “amortizados” ni se descartan: forman parte
del predio y se incorporan al cómputo de los coeficientes de ocupación, construcción y
superficie libre que aplica sobre la totalidad del lote. Además, su incorporación al
desarrollo origina las contribuciones y derechos establecidos en el Reglamento Fiscal.
1. Reglamento del Libro Quinto (Código Administrativo
del EDOMEX)
El Reglamento del Libro Quinto del Código Administrativo del Estado de México establece
para la clave H-100-A (habitacional, densidad 100 viv/ha) las siguientes normas de
ocupación del suelo:
Parámetro Valor
Lote mínimo 60.00 m²
Frente mínimo 3.50 m lineales
Coeficiente de ocupación del suelo 80 % de la superficie del predio
Superficie mínima libre de construcción 20 % de la superficie del predio
Coeficiente máximo de construcción 3.2 veces el área del predio (Área total construida)
Altura máxima 4 niveles o 12.00 m
Número máximo de viviendas 100 viv. por ha
¿Y los 40 m² “extra”?
Se consideran parte del predio total (100 m²) para aplicar:
• Ocupación: puede edificarse hasta 80 m² de planta baja.
• Superficie libre: al menos 20 m² ha de dejarse sin construir.
• Construcción total (multi-niveles): hasta 3.2 × 100 = 320 m²
distribuidos en los niveles permitidos.
2. Reglamento Fiscal (Código Financiero del EDOMEX y
Municipios)
2.1. Derechos por autorización de lotes o viviendas
Según el Artículo 145 fracción III del Código Financiero del Estado de México y
Municipios:
“A solicitud de parte interesada, la inscripción de la autorización para
enajenar o gravar lotes o viviendas que deriven de lotificaciones, conjuntos
urbanos o condominios se pagarán por concepto de derechos $1 041, sin
importar el número de lotes o viviendas autorizados.”
Es decir, el hecho de tener un lote mayor al mínimo (100 m² vs. 60 m²) no modifica la tarifa
de este derecho único por vivienda.
2.2. Contribuciones por obras de urbanización y equipamiento
El Artículo 114 fracción VI inciso B del Reglamento del Libro Quinto (en concordancia
con el Código Financiero, artículo 81 fracción I) establece:
“Deberá realizar un pago al Gobierno del Estado de México por concepto de
supervisión de las obras de urbanización, infraestructura y equipamiento al
interior del condominio habitacional de tipo interés social, a razón del 1 %
del costo directo estimado de las obras.”
Aunque este porcentaje se calcula sobre el costo de las obras y no directamente sobre los
metros, la mayor superficie del lote (100 m²) puede incrementar el monto de las obras de
urbanización, de modo que el 1 % aplicado al costo de las mismas podría ser mayor que en
un lote de 60 m².
3. Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Toluca
El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Toluca adopta las claves de uso de suelo y sus
especificaciones técnicas del Libro Quinto, incluyendo la H-100-A con lote mínimo de
60 m² y la definición de densidad y coeficientes mencionados.
En su Marco Normativo, el Plan de Desarrollo Municipal de Toluca 2025-2027 señala que
coadyuvará con las disposiciones del Código Administrativo estatal y de los instrumentos
de ordenamiento territorial, con el fin de garantizar la calidad y sostenibilidad de los
desarrollos habitacionales.
4. Conclusión
• Los 40 m² excedentes se integran al cómputo total del lote (100 m²) para todos los
coeficientes de ocupación, construcción y libre área descritos en el Reglamento del
Libro Quinto (80 %, 3.2, 20 %, altura, etc.).
• No son espacios “inútiles”: permiten mayor construcción (hasta 320 m² en total) y
más superficie libre (al menos 20 m²).
• El Reglamento Fiscal grava por vivienda, no por metro cuadrado, y cobra el 1 %
sobre el costo de obras de urbanización, que podrá ser mayor al haber más obra
asociada a un lote más grande.
En suma, esos 40 m² se traducen en potencial adicional de edificación y área libre, siempre
sujetos a los mismos límites y obligaciones (derechos y contribuciones) que establece la
normativa estatal y municipal.