UNIDAD 4
Actividad
Posterior a la
Subasta
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Actividad Posterior a la Subasta
1. Falta de Postores
No resulta anormal que el martillero no pueda dar cumplimiento a su
cometido por la falta de postores en la realización de la subasta, siendo esta
cuestión más frecuente de lo que parece.
Esta circunstancia obedece a una multiplicidad de factores; pudiendo
ilustrarse con ejemplos determinados como acontece: cuando el bien objeto
de venta no representa interés para los adquirentes por poseer una base que
excede el valor habitual de mercado: en tal caso no representaría en sí mismo
un problema para el martillero.
En cambio, si la subasta no se realiza por cuestiones imputables al
martillero, las consecuencias serán diametralmente opuestas al ejemplo
mencionado con anterioridad.
Puede citarse la circunstancia que no existan postores porque el
profesional no realizó con la debida antelación una publicidad adecuada
conforme a la importancia que dicho acto reviste.
Otro ejemplo a tener en cuenta acontece cuando asisten a las subastas
las llamadas “ligas de compradores” y por medio de prácticas desleales y
reñidas con la moral y buenas costumbres impiden que aquellos postores o
adquirentes bien intencionados realicen propuestas.
Sin lugar a dudas, el primer caso planteado no ofrece mayores
inconvenientes, no siendo así los otros dos , donde el profesional tiene cierto
grado de culpa, razón que lo privará del cobro de sus honorarios, gastos
realizados en torno a esa subasta, sin perjuicio de las sanciones de rigor que
le puedan ser atribuídas.
2. El Boleto de Compraventa en la Subasta
Una vez adjudicado el bien al mejor postor, el martillero invitará a este
último a suscribir el instrumento de venta. La mayoría de los recintos
destinados a subastas en nuestro país poseen oficinas privadas dotadas de la
infraestructura idónea a tal fin. De todos modos es de buena práctica llevar el
boleto de compraventa conformado previamente y completar los datos que
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aportará el adquirente. Actualmente es normal poseer una pc con programas
acordes en office, Word, etc.
A tal evento los demás participantes en la subasta deberán permanecer en el
recinto hasta tanto se realicen las diligencias previstas, dado que si por alguna
circunstancia no puede celebrarse el boleto previsto, deberá reanudarse la
subasta siempre y cuando así sea autorizada por el órgano jurisdiccional.
BOLETO DE COMPRAVENTA - REMATE JUDICIAL
En la Ciudad y Partido de....., Provincia de Buenos Aires, a los.....
días del mes de ..... de ..... siendo las ..... Hs. el Martillero y
Corredor Público ....., en cumplimiento de lo ordenado en los
autos caratulados: " ..... ” que tramitan por ante el Juzgado
de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nro. ....., Secretaria
Nro. ....., del Departamento Judicial de ....., procede a Vender
mediante Remate Realizado en Pública Subasta, en el Salón de
Remates de ....., sito en la calle ..... de ....., Pcia. de , un
Inmueble sito .....,Nomenclatura Catastral:… resultando
comprador: .....quien constituye domicilio en: .....por el precio
total de .....de los cuales en este acto abona la suma de .....en
concepto de Seña, la suma de …en concepto de sellados y la
suma de…en concepto de honorarios, sirviendo el presente de
suficiente recibo.-El Saldo de precio deberá depositarse dentro
el quinto día de aprobado el Remate sin necesidad de
notificación o intimación, bajo apercibimiento de lo dispuesto
por el Art. 585 del CPCC.-Asimismo se deja constancia que el
comprador se encuentra en conocimiento de las demás
condiciones de venta que surgen del edicto publicado y
previamente leído, que obra en su poder, y le han sido
explicadas antes de dar comienzo a la Subasta, conoce y
acepta.-
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3. Rendición de cuentas
Como todo sujeto que actúa en nombre de intereses ajenos y/ o de terceras
personas el martillero deberá rendir cuentas de su actuación.
En primer término la rendición de cuentas del profesional se rige por la
normativa procesal de cada provincia en particular, no obstante
supletoriamente se aplicará la ley 25.028 y la normativa de fondo que
establece el Código Civil y Comercial de la Nación
La rendición de cuentas deberá realizase en forma circunstanciada,
conteniendo una explicación clara, precisa y exacta de los rubros que la
componen, siendo la misma acompañada con los comprobantes
correspondientes.
A modo ilustrativo deberá citarse:
Comprobante de depósito de las sumas percibidas en el acto de la
subasta
Constancias de gastos de los gastos de publicación de edictos
Constancia de publicidad adicional realizada
Gastos de fletes
Anticipos de fondos en caso de corresponder
Alquiler de salón para realizar la subasta
Como aclaración esta enumeración no reviste carácter taxativo y cualquier
otro gasto que sea relacionado con la subasta deberá agregarse e
incorporarse a la rendición.
Valga como aclaración que las partes de la subasta (actor, ejecutado )
deberán recibir una cédula acompañada de la respectiva rendición a los fines
de objetarla en caso de corresponder.
En la Provincia de Entre Ríos el art. 566 del CPCC expresa que: “los
martilleros deberán rendir cuentas del remate dentro de los tres días de
realizado. Si así no lo hicieren, sin justa causa, se les impondrá una multa que
no podrá exceder de la mitad de la comisión”
En la Provincia de Santa Fe la norma que expresa la obligación de rendir
cuentas expresa que “El martillero, sin necesidad de requerimiento alguno,
dentro de los 5 días hábiles posteriores al acto rendirá cuenta documentada
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de su cometido, acompañando la boleta de consignación judicial de los
importes que correspondan. A petición fundada el juez podrá ampliar el plazo.
4. Impugnación de la liquidación
Las partes tienen el derecho de impugnar la liquidación efectuada por
el martillero, aclarando el motivo que da lugar a ello.
Al martillero se le dará traslado debidamente de tales impugnaciones,
quien tendrá el derecho a realizar el debido descargo demostrando la
veracidad de sus expresiones con la documental que considere necesaria.
Es por ello que es menester que el martillero sea claro y preciso con la
liquidación que presenta, evitando de ese modo dilaciones innecesarias y que
pueden tornar perjudicial su actuar profesional.
5. Nulidad de la Subasta
Si bien el remate judicial puede llegar a buen término, esto es el
cumplimiento del cometido del martillero en ese acto, también puede ocurrir
que se pida la nulidad del mismo; en este último supuesto deben darse
dos supuestos: existencia de un vicio y por el otro lado un perjuicio real y
concreto.
La invalidez de un remate judicial como acto no puede dilucidarse por la
vía incidental, sino en el marco de un proceso ordinario.
¿Quiénes pueden pedir la nulidad del remate?
Cualquiera de las partes se encuentra autorizada para plantear la nulidad
del remate e incluso puede solicitarse de oficio cuando las anormalidades
comprometen la actividad del proceso y en consecuencia ocasiona un
detrimento en la actividad jurisdiccional. Un claro ejemplo acontece con el
actuar de la llamada “liga de compradores” que coartan la libertad y voluntad
de los asistentes.
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6. Casos Ilustrativos que Pueden Determinar
el Planteo de Nulidad:
1) Precio obtenido:
Siempre que sea respetado el valor mínimo fijado en la base, no puede
plantearse la nulidad; no puede fundarse la nulidad de la subasta en el hecho
de que el bien fue subastado por un precio menor al que se obtendría en el
mercado si en definitiva fue adjudicado por uno que resulto mayor al fijado
para la base. Con relación al precio obtenido en la venta de un inmueble
deben ser consideradas también las sumas que en concepto de deudas pesan
sobre aquel.
2) Deficiencias en la Publicidad
Los defectos en la publicidad previa a la subasta deben ser graves y
serios, es decir determinantes para incidir en aspectos sustanciales que hacen
a la venta del bien. [Link]. Una publicación con un valor menor a la base, con
error de la cosa que se subastará, error en la indicación del horario que
comenzará la subasta.
Respecto a la publicidad adicional se ha señalado que carecen de relevancia
los errores atribuidos a la publicidad adicional, siempre que no se haya
evidenciado ningún vicio en los edictos.
3) Título de Propiedad.
La omisión a la agregación del título de propiedad o segundo testimonio no
ocasiona la nulidad, toda vez que el remate puede suspenderse hasta tanto la
documentación sea agregado.
Desarrollo del acto de la subasta. El público asistente y la “liga de
compradores”
Cuando median graves irregularidades en torno al acto del remate puede
solicitarse la nulidad; el juez se encuentra autorizado a decretar la nulidad de
la subasta cuando las irregularidades fueran de tal entidad que
comprometieran gravemente la actividad jurisdiccional.
Un caso es cuando se acredita en sede penal la existencia de hechos agresivos
intimidación a compradores durante el acto del remate y corroborada por el
juez interviniente.
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4) La forma de pago:
Es improcedente el pedido de nulidad del remate que se funda en la
circunstancia de haber el comprador abonado la seña con un cheque
certificado cuando el auto de la subasta no contiene en la especie una
precisión relativa al pago al contado y en efectivo.
5) La compra en comisión
Tanto en el orden Nacional como en la mayoría de las Provincias se encuentra
prohibida la compra en comisión. Se trata de una previsión normativa que
hace al derecho de fondo, siendo el propósito de la norma de asegurar la
pureza de las subastas judiciales, evitando la injerencia de las conocidas ligas
de compradores.
6) Demora en la realización de la Subasta
Cuando la demora es reducida en su iniciación, no procede declarar la
nulidad de la subasta.
A igual conclusión se arribó en otro caso donde se había solicitado la
nulidad de la subasta con fundamento en que el acto no dio inicio a la hora
señalada en la convocatoria, toda vez que, según se dijo, el acta de remate
informó que el mismo tuvo comienzo a la hora prefijada y que debido ser
transitoriamente suspendido por la presencia de manifestantes que impedían
escuchar las ofertas de viva voz.
7) Efectos de la declaración de nulidad
Toda declaración de nulidad lleva a la restitución de las cosas a su estado
anterior, aplicando los preceptos establecidos en el Código Civil y Comercial
de la Nación. Cuando la nulidad procede por razones anteriores a la subasta,
ella no afecta al remate realizado.
En este contexto caracteriza a la subasta pública su complejidad, porque
concurre la actuación del adquirente, quien participa en un proceso en interés
propio. El adquirente no participa como órgano de la justicia ni como
colaborador del juez, sino como interesado en el bien. La ejecución culmina
mediante el acto en que el juez transfiere a otro el bien embargado.
El juez que opera en la venta forzosa no representa al deudor; a lo sumo
actual como un órgano o instrumento del Estado, al cual corresponde directa
y
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originariamente el poder de influir con providencias propias sobre el
patrimonio sometido a ejecución.
Los derechos reales y personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble por una persona que llego a ser propietaria en virtud del acto
anulado quedan sin valor y pueden reclamarse del poseedor actual, dejando a
salvo los derechos de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
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