Viabilidad del Sitio: análisis FODA
Iván Darío Badillo Morales
340054858
Rayito Flores Pelcastre
Evaluación de Proyectos
Maestría en Dirección de la Construcción
6/10/2024
Índice
Introducción......................................................................................................................................2
Desarrollo..........................................................................................................................................3
Croquis de los predios....................................................................................................................5
Análisis Financiero Básico...............................................................................................................6
Estudio de Factibilidad Legal..........................................................................................................7
Conclusiones......................................................................................................................................9
Referencias......................................................................................................................................11
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Introducción
El objetivo de este análisis es evaluar la viabilidad de dos predios en Bogotá, Colombia,
para la construcción de una torre de departamentos. Bogotá, como capital del país,
representa un mercado inmobiliario dinámico, que ofrece tanto oportunidades como
desafíos. Entre las oportunidades se destacan la alta demanda de vivienda y la posibilidad
de inversión en una zona en constante crecimiento. Sin embargo, también existen retos
significativos relacionados con la densidad urbana, los costos de construcción, y la
accesibilidad de los predios.
Para este estudio, se ha seleccionado una colonia céntrica en Bogotá, reconocida por su
proximidad a servicios urbanos esenciales como escuelas, hospitales y centros
comerciales, así como por su buen desarrollo residencial. La ubicación estratégica es un
factor crucial, ya que influye no solo en la calidad de vida de los futuros residentes, sino
también en el atractivo del proyecto para posibles inversores.
El análisis se centrará en dos predios de aproximadamente 1000 m², situados a menos de
2 km entre sí. Para determinar cuál de estos terrenos es más adecuado para el desarrollo
de la torre de departamentos, se llevará a cabo un análisis FODA (Fortalezas,
Oportunidades, Debilidades y Amenazas). Este enfoque permitirá un examen exhaustivo
de cada predio, evaluando sus características particulares y cómo se alinean con los
objetivos del proyecto.
Fortalezas: Es probable que ambos predios cuenten con características atractivas como
acceso a transporte público, infraestructura desarrollada y un entorno que fomente un
estilo de vida urbano. Estas fortalezas son cruciales para garantizar la viabilidad comercial
del proyecto.
Oportunidades: La creciente demanda de vivienda en Bogotá y la posibilidad de
desarrollar un producto que se ajuste a las necesidades del mercado pueden representar
oportunidades significativas. Adicionalmente, el interés del gobierno en fomentar la
construcción de vivienda de interés social podría ofrecer incentivos atractivos.
Debilidades: Sin embargo, también es importante considerar las debilidades, como la
limitación de espacio en áreas céntricas y la necesidad de cumplir con normativas
urbanísticas que pueden complicar el desarrollo. Los costos de construcción en la ciudad
también son un factor a tener en cuenta, ya que pueden impactar la rentabilidad del
proyecto.
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Amenazas: Finalmente, las amenazas externas, como la fluctuación en el mercado
inmobiliario y la posibilidad de una regulación más estricta, pueden afectar la viabilidad de
la inversión.
El resultado de este análisis FODA será fundamental para tomar decisiones informadas y
estratégicas sobre el desarrollo de la torre de departamentos, asegurando que se elija el
predio que ofrezca el mayor potencial de éxito. La integración de estos elementos
permitirá no solo un análisis detallado, sino también un enfoque proactivo para enfrentar
los retos que el mercado inmobiliario de Bogotá presenta.
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Desarrollo
Opción A: Predio en el barrio Chapinero
Ubicación: Calle 63 con Carrera 13, Chapinero, Bogotá. Chapinero es una de las zonas más
importantes de Bogotá, conocida por su gran cantidad de comercios, universidades y
viviendas de estratos medios y altos.
1. Fortalezas:
• Ubicación estratégica: Cerca de importantes centros comerciales, universidades y vías
principales como la Carrera 7 y la Autopista Norte.
• Transporte: Fácil acceso a transporte público (TransMilenio) y taxis.
• Potencial de valorización: Chapinero ha mostrado un crecimiento en el valor de sus
propiedades en los últimos años.
• Servicios: Acceso cercano a supermercados, hospitales, y bancos, lo que hace del sitio
una opción atractiva para inquilinos o compradores.
2. Oportunidades:
• Crecimiento en la demanda de vivienda: El aumento de la población estudiantil y
profesional en la zona genera una demanda sostenida de apartamentos en alquiler o
compra.
• Desarrollo urbano: Existen planes de renovación y desarrollo urbano en áreas cercanas.
• Mercado objetivo: Ideal para jóvenes profesionales y estudiantes universitarios,
ofreciendo una oportunidad de inversión en alquiler de departamentos.
3. Debilidades:
• Densidad poblacional: Chapinero es una de las zonas más densamente pobladas, lo que
podría dificultar la construcción o elevar los costos del proyecto.
• Restricciones normativas: Las normativas locales pueden limitar la altura o el número de
niveles permitidos en la edificación.
• Ruido: Debido a su ubicación en una zona comercial y de alta circulación, el ruido podría
ser un factor negativo para los residentes.
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4. Amenazas:
• Competencia: Existen varios proyectos de vivienda en curso en la zona, lo que podría
reducir el atractivo de una nueva torre de departamentos.
• Cambios normativos: Cualquier modificación en las leyes de zonificación podría afectar
el proyecto.
• Congestión vial: El crecimiento desmedido de la zona ha incrementado los problemas de
tráfico, lo que podría afectar la calidad de vida de los residentes.
Opción B: Predio en el barrio Teusaquillo
Ubicación: Calle 34 con Carrera 20, Teusaquillo, Bogotá. Teusaquillo es un barrio
residencial tradicional, conocido por su arquitectura histórica y calles arboladas.
1. Fortalezas:
• Entorno residencial: Teusaquillo es un barrio tranquilo, con buena reputación en
términos de seguridad y calidad de vida.
• Patrimonio arquitectónico: La zona cuenta con muchas propiedades de interés histórico,
lo que puede incrementar el valor cultural y turístico del proyecto.
• Acceso a servicios: A pesar de ser una zona más residencial, está cerca de avenidas
principales y cuenta con supermercados, colegios y parques cercanos.
2. Oportunidades:
• Potencial de valorización: Teusaquillo es una zona en transición, donde se están
desarrollando nuevos proyectos residenciales que podrían aumentar el valor del suelo en
los próximos años.
• Perfil de compradores: Ideal para familias de clase media y alta que buscan tranquilidad,
áreas verdes y seguridad.
• Demanda de viviendas: Existe una creciente demanda por proyectos nuevos en barrios
tradicionales.
3. Debilidades:
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• Restricciones arquitectónicas: Al ser una zona con patrimonio arquitectónico, pueden
existir limitaciones en cuanto al diseño y altura de la construcción.
• Costo del terreno: Los terrenos en Teusaquillo tienden a ser más costosos debido a su
ubicación y al valor patrimonial del área.
• Menor oferta de transporte: Aunque la zona cuenta con transporte público, no es tan
accesible como en otras áreas más comerciales de Bogotá.
4. Amenazas:
• Conflictos con la comunidad: Cualquier proyecto nuevo podría enfrentarse a la oposición
de los residentes debido a la preservación del patrimonio.
• Valorización incierta: La valorización en la zona depende en gran medida de futuros
desarrollos y de la capacidad de Teusaquillo para atraer nuevos proyectos.
• Limitaciones en densificación: Las regulaciones urbanas pueden limitar la capacidad de
construir torres de gran altura, lo que afecta el número de departamentos disponibles.
Croquis de los predios
Croquis detallados de los predios seleccionados en Chapinero y Teusaquillo, Bogotá. Estos croquis
incluyen las características del terreno, accesos y orientación respecto a los alrededores
inmediatos, calles principales y áreas cercanas, como transporte y espacios verdes.
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Análisis Financiero Básico
1. Costos de Adquisición
• Precio promedio del metro cuadrado en Chapinero: Aproximadamente $6,000,000 COP/m²
• Precio promedio del metro cuadrado en Teusaquillo: Aproximadamente $5,500,000 COP/m²
Predios seleccionados (1000 m² cada uno)
Chapinero:
• Costo de adquisición: 1000 m² × $6,000,000 COP/m² = $6,000,000,000 COP
Teusaquillo:
• Costo de adquisición: 1000 m² × $5,500,000 COP/m² = $5,500,000,000 COP
2. Costos de Construcción
El costo de construcción de un proyecto de apartamentos varía, pero para este análisis
utilizaremos un costo aproximado de construcción de $1,800,000 COP/m² para la torre de
departamentos.
Área total de construcción estimada
• Total de departamentos: 10 (95 m² cada uno) + 2 (PH de 105 m²)
• Área total: (10 × 95) + (2 × 105) = 950 + 210 = 1160 m²
Costos de construcción
• Costo de construcción: 1160 m² × $1,800,000 COP/m² = $2,088,000,000 COP
3. Posibles Ingresos
• Precio de venta promedio por departamento en Chapinero: $320,000,000 COP
• Precio de venta promedio por departamento en Teusaquillo: $290,000,000 COP
Ingresos por venta
1. Chapinero:
• Ingresos por 10 departamentos = 10 × $320,000,000 = $3,200,000,000 COP
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• Ingresos por 2 PH = 2 × $360,000,000 = $720,000,000 COP
• Total ingresos: $3,200,000,000 + $720,000,000 = $3,920,000,000 COP
2. Teusaquillo:
• Ingresos por 10 departamentos = 10 × $290,000,000 = $2,900,000,000 COP
• Ingresos por 2 PH = 2 × $320,000,000 = $640,000,000 COP
• Total ingresos: $2,900,000,000 + $640,000,000 = $3,540,000,000 COP
Chapinero: A pesar de tener un ingreso total más alto, el costo de adquisición es elevado, lo que
resulta en una pérdida potencial considerable.
Teusaquillo: Aunque los ingresos son menores, también el costo de adquisición es más bajo, lo que
reduce la pérdida potencial.
Estudio de Factibilidad Legal
1. Normativa y Regulaciones en Bogotá
Para ambos terrenos seleccionados, es importante considerar la normativa local que regula la
construcción de edificios de apartamentos. A continuación, se presentan las características de uso
de suelo y otras regulaciones relevantes para Chapinero y Teusaquillo.
2. Chapinero
• Uso de Suelo: Predominantemente residencial, con ciertas áreas comerciales. Permite
construcciones de vivienda multifamiliar.
• Densidad: La normativa permite una mayor densidad de construcción en áreas urbanas
consolidadas, como Chapinero, con un índice de ocupación del suelo (IOS) de aproximadamente
1.5 y un coeficiente de construcción (C.C.) que puede llegar a 2.5.
• Altura máxima: Se permite una altura máxima de hasta 8 pisos, dependiendo de la ubicación
exacta y del tipo de vivienda.
• Zonificación: Zonas de desarrollo urbano, lo que implica que no hay limitaciones estrictas para la
construcción de viviendas nuevas, siempre que se sigan las normativas.
3. Teusaquillo
• Uso de Suelo: Al igual que Chapinero, Teusaquillo permite construcciones de vivienda
multifamiliar, aunque también hay zonas con uso comercial.
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• Densidad: La zona tiene un índice de ocupación del suelo (IOS) similar, de aproximadamente 1.5,
pero el coeficiente de construcción puede ser un poco más restrictivo, llegando a 2.0.
• Altura máxima: En general, se permite una altura máxima de 6 a 7 pisos, dependiendo de la
localización específica.
• Zonificación: También se clasifica como zona urbana consolidada, lo que favorece el desarrollo
de proyectos de vivienda.
4. Conclusiones sobre la Factibilidad Legal
• Chapinero ofrece mayor flexibilidad en términos de altura y densidad, lo que podría permitir un
mayor número de apartamentos en un edificio de varios pisos. Sin embargo, el alto costo de
adquisición puede representar un riesgo significativo.
• Teusaquillo tiene normativas que podrían limitar el número de pisos y la densidad, pero el
menor costo de adquisición y la posibilidad de construcción todavía hacen de este terreno una
opción viable.
Conclusiones
Chapinero como Opción Principal: A pesar de su alto costo de adquisición y la intensa
competencia, Chapinero destaca por su ubicación estratégica y alta demanda de vivienda. Estas
características hacen que, a largo plazo, sea una opción más rentable para la construcción de una
torre de departamentos.
Retos en Chapinero: La fuerte competencia en la zona y posibles inconvenientes normativos
representan desafíos significativos que deben ser considerados. Es crucial desarrollar estrategias
de marketing efectivas y gestionar adecuadamente los requisitos normativos para maximizar el
éxito del proyecto.
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Teusaquillo y su Potencial: Aunque Teusaquillo presenta un mejor equilibrio entre costo de
adquisición y posible ingreso, las restricciones arquitectónicas y la menor accesibilidad al
transporte público limitan su competitividad en comparación con Chapinero. La zona es atractiva
para un segmento específico del mercado, pero no ofrece el mismo potencial de rentabilidad.
Evaluación de Riesgos: Ambos predios tienen características que pueden influir en el éxito del
proyecto. Es importante realizar un análisis más profundo sobre la competencia en Chapinero y
considerar cómo las restricciones en Teusaquillo podrían afectar el desarrollo a largo plazo.
Recomendación Final: Se recomienda priorizar la opción en Chapinero para la construcción de la
torre de departamentos, siempre que se implementen estrategias para mitigar los riesgos
asociados a la competencia y la normativa. Esto garantizará un mejor retorno de inversión en un
mercado en crecimiento.
El análisis de los predios ubicados en Chapinero y Teusaquillo revela diferencias significativas que
afectan la viabilidad de la construcción de una torre de departamentos en Bogotá.
Chapinero se presenta como una opción atractiva por su potencial de ingresos, ya que el área
ofrece una alta demanda de vivienda y precios competitivos en el mercado. Sin embargo, el costo
de adquisición es considerablemente alto, lo que podría generar pérdidas potenciales a largo
plazo. Además, la competencia en la zona es intensa, lo que puede dificultar la comercialización de
los apartamentos y aumentar los riesgos asociados al proyecto.
Por otro lado, Teusaquillo ofrece un mejor equilibrio entre costo de adquisición y potencial de
ingresos. Aunque la normativa urbanística puede imponer restricciones en cuanto a la altura y
densidad de la construcción, el menor costo del terreno y su localización en una zona en desarrollo
hacen de Teusaquillo una opción más viable en términos financieros. Esta área, aunque menos
concurrida que Chapinero, puede atraer a un segmento de mercado que valora un entorno más
tranquilo y familiar.
Al realizar el análisis FODA para ambos predios, se concluye que, a pesar de los desafíos que
enfrenta, Chapinero ofrece ventajas significativas para la construcción de la torre de
departamentos. Su ubicación estratégica, el fácil acceso al transporte público y la alta demanda de
vivienda en el área la posicionan como una opción favorable. No obstante, es esencial tener en
cuenta la alta competencia y los posibles inconvenientes normativos que podrían surgir.
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En contraste, el predio en Teusaquillo, aunque atractivo para familias y con un ambiente más
sereno, presenta restricciones arquitectónicas más fuertes que pueden limitar las oportunidades
de desarrollo. La falta de accesibilidad a transporte público y los costos del terreno hacen que
Teusaquillo sea menos competitiva en comparación con Chapinero.
En resumen, el análisis sugiere que, a pesar de los riesgos asociados, Chapinero se perfila como la
opción más viable para la construcción de la torre de departamentos, dada su oferta comercial y
ubicación privilegiada, en comparación con las limitaciones que presenta Teusaquillo.
Referencias
Alcaldía Mayor de Bogotá. (2021). Plan de Ordenamiento Territorial.
Camacol. (2023). Informe del sector de la construcción en Bogotá.
Mercado inmobiliario en Bogotá. (2023). Estudios de precios por metro cuadrado.
Geolocalización y mapas de Bogotá. (2023). Información de terrenos y zonificación.
Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá. (s.d.). Normativas urbanísticas y planes de desarrollo
de Bogotá.
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Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL). (2024). Informe sobre el mercado inmobiliario
en Bogotá.
Google Maps. (2024). Imágenes satelitales de predios en Chapinero y Teusaquillo.
Rodríguez, L. (2023). La evolución de la vivienda en Bogotá. Revista Inmobiliaria de Colombia,
42(2), 33-45.
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