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AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA
DE
OVIEDO
DOÑA PILAR , Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de la
entidad mercantil "SANTOS S.L.'', con domicilio social en _________, representación
que le será conferida mediante el apoderamiento apud acta otorgado de conformidad
con lo preceptuado en el artículo 24.2 de la LEC, bajo la dirección letrada de DON LUIS-,
colegiado número _____del ICA Oviedo, ante el Juzgado comparece y, como mejor
proceda en Derecho,
DICE:
Que, siguiendo instrucciones de mi representada, formula demanda de JUICIO
ORDINARIO, sobre acción principal de cumplimiento de contrato en supuesto de venta de
cosa ajena, acción subsidiaria de cumplimiento de contrato de compraventa en supuesto
de doble venta y acción subsidiaria de retracto de comuneros, contra:
o DOÑA ORFELINA , mayor de edad, , casada y vecina de
Gijón (Asturias), con domicilio en la Avenida P_____; titular del DNI
número ______.
o DOÑA MARÍA____, mayor de edad, soltera, y vecina de Oviedo
(Asturias), con domicilio en calle I______; titular del DNI número
_______.
2
o DOÑA ANGELINA, mayor de edad, sin profesión especial, casada en
régimen de gananciales con don ______ y vecina de Oviedo (Asturias),
con domicilio en calle_______; titular del DNI número ______. Y
o DON ANTONIO_____, mayor de edad, esposo de la anterior,
vecino de Oviedo (Asturias), con domicilio en calle ______;
titular del DNI número ________.
Se articula la misma con base en los subsecuentes:
HECHOS
Primero.- Mediante contrato privado de compraventa celebrado el 2 de diciembre
de 2005 (documento 1), mi representada adquirió de don José Ramón, provisto de
D.N.I. número XXXX, tres ciento cuarenta y cuatro avas partes indivisas (3/144)
del edificio que se describe así: URBANA.- CASA señalada con el número 33, antes
45, de la calle _______, en Oviedo, compuesta de cinco pisos, sótano y bohardilla, ocupa
lo edificado trescientos metros cuadrados con cuarenta y siete decímetros cuadrados
(300,4 7 metros cuadrados) y el patio setenta y ocho metros cuadrados con treinta y un
decímetros cuadrados (78,31 metros cuadrados), en conjunto trescientos setenta y ocho
metros cuadrados con setenta y ocho decímetros cuadrados (378,78 metros cuadrados).
Linda: Por el frente, con la calle _____ Por la derecha entrando, casa de Don Vicente
______. Por la izquierda, con casa y taller de Manuel y patio de la casa de herederos de
Don Manuel . Por la espalda o fondo, terreno de Don Francisco . Inscrita en el Registro
de la Propiedad de Oviedo número Cuatro, al tomo _____, libro ____, folio _____,
finca XXXXX, inscripción 4ª. Referencia catastral: XXXXXXXXXX, con las
siguientes estipulaciones:
4
Segundo.- Mediante escritura pública de compraventa otorgada el 4 de diciembre
de 2018 ante don Francisco, con número XXXX de protocolo, don José Ramón,
provisto de D.N.I. número XXXXX, vendió las mismas tres ciento cuarenta y cuatro avas
partes indivisas (3/144) del edificio (documento 2) a doña María Cristina (DNI número
XXXX) y doña Angelina (DNI número XXXXX), casada en régimen de gananciales don
Antonio (DNI número XXXXX), que compran, por mitad e iguales partes pro indiviso,
la participación indivisa de la finca, doña María Cristina para sí y doña Angelina para
su sociedad conyugal de gananciales con don Antonio, sin comunicárselo a mi
representada.
Tercero.- El 27 de junio de 2023 (documento 3), mi representada ha venido en
conocimiento por entrega de su copia con autorización expresa de doña Orfelina
(DNI número XXXXX), solicitando el ministerio notarial para que, en el plazo de
cuarenta y ocho horas desde que reciban el presente requerimiento, con expresa
reserva de las acciones que le asistan con base en el contrato de compraventa de fecha 2
de diciembre de 2005, le comuniquen las condiciones y términos económicos en los que
adquirieron las tres ciento cuarenta y cuatro avas partes indivisas de la finca número
28.217, a los efectos del artículo 1.522 del CC, sin que haber obtenido respuesta hasta la
fecha (documento 4).
__ __,;:;C;.;;;u;;;:a;;;..;
rt=o.- Habiendo fallecido don José Ramón (D.N.I. número XXXXX) en
estado de soltero, sin descendientes ni ascendientes, ha sido sucedido por su hermana
doña Orfelina (DNl número XXXXX) en todos sus derechos y obligaciones; dejando
señalados los archivos de doña Orfelina a efectos de prueba al no poderlo acreditar
documentalmente (artículos 954, 659, 660 y 661 del CC).
_____,,O__u__in__t__o.- Santos S.L. es también dueña de veinticuatro ciento cuarenta y cuatro
avas partes indivisas (24/144) del edificio descrito como: URBANA.CASA señalada
con el número XXXXX antes 45, de la calle XXXXX, en Oviedo, compuesta de
cinco pisos, sótano y bohardilla, ocupa lo edificado trescientos metros cuadrados con
cuarenta y siete decímetros cuadrados (300,47 metros cuadrados) y el patio setenta y
ocho metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (78,31 metros
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cuadrados), en conjunto trescientos setenta y ocho metros cuadrados con setenta y ocho
decímetros cuadrados (378,78 metros cuadrados). Linda: Por el frente, con la calle
XXXX. Por la derecha entrando, casa de Don Vicente. Por la izquierda, con casa y
taller de Manuel y patio de la casa de herederos de Don Manuel . Por la espalda o fondo,
terreno de Don Francisco . Inscrita en el Registro de la Propiedad de Oviedo número
Cuatro, al tomo XXXXX, libro XXXX, folio XXXX, finca XXXXX, inscripción 4ª.
Referencia catastral: XXXXXX, por escritura de aceptación de herencia y adjudicación de
bienes otorgada en Oviedo, el 1 O de noviembre de 2011, ante don José María , con
número XXXX de protocolo (documento 5).
_______
S__ o.- Así las cosas, se ejercita acción principal de cumplimiento de contrato en
ex__t__
supuesto de venta de cosa ajena, acción subsidiaria de cumplimiento de contrato de
compraventa en supuesto de doble venta y acción subsidiaria de retracto de comuneros,
acompañando para esta última cheque bancario número XXXXX de Caja Rural de Asturias
( documento 6) de fecha 4 de julio de 2023, por importe de dos mil euros (2.000,00 €), a
nombre de doña María Cristina (DNI número XXXX), doña Angelina (DNI número
XXXX) y don Antonio , para que sean depositados en la Cuenta de Depósitos y
Consignaciones Judiciales de ese Juzgado, debido a la imposibilidad de hacerlo en tanto
no se asigne número al presente procedimiento.
Séptimo.- En vista de cuanto ha quedado expuesto, nos vemos obligados a
impetrar el amparo judicial, apoyándonos en los subsecuentes fundamentos y utilizando
en esta demanda las siguientes siglas:
CC, Código Civil de 1889.
LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
LOPJ, Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, de modificación de la Ley
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).
FUNDAMENTOS DE DERECHO
1.- JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA.- Tratándose de un asunto propio de los
tribunales del orden civil en virtud de lo dispuesto en el artículo 36 de la LEC y en el artículo
11
En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de
conocimiento de los demandados, respecto de la venta anterior realizada al demandante por
el mismo vendedor sobre las mismas 3/144 partes indivisas del inmueble, en cuanto ello
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto
por el artículo 1.473 CC, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y
preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio
interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni
siquiera error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un
comportamiento de grave negligencia.
En consecuencia, lo que procede es determinar si la actuación de doña María
Cristina (DNI número XXXXX) y doña Angelina (DNI número XXXX), casada en
régimen de gananciales don Antonio (DNI número XXXXX), está amparada por la buena
fe.
En el presente supuesto, dado que, como se ha dicho y se acreditará en su
momento, las codemandadas compradoras eran conocedoras de esta situación, la
propiedad deberá transferirse al comprador que presente título de fecha más antigua, esto es,
a mi representada. Lo que incluso podría ser con indemnización de los daños y
perjuicios causados, con fundamento en la mala fe tanto del vendedor como de las
compradoras, al ser éstas conocedoras de la venta realizada con anterioridad por mi
representada, con arreglo al artículo 1.1 O 1 CC y la doctrina jurisprudencial que hace
responsable de la obligación de indemnizar al tercero que ha cooperado en el
incumplimiento.
IX.3.- Acción subsidiaria de retracto de comuneros.
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de
enajenarse a un extraño la parte de los demás condueños o de alguno de ellos (artículo
1.522 párrafo 1° CC). La finalidad del retracto legal en la modalidad prevista en el artículo
1.522 CC es la de "evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o
cuotas ideales y lograr su consolidación en un sólo titular para evitar los efectos
antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su
administración y disfrute suelen surgir entre los condueños" [SSTS 22/1986, de 24 de
enero de 1986, y 30 de octubre de 1990 (Ponente: Martínez-Calcerrada Gómez, Luis)],
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concediendo a los titulares un derecho real sobre la cosa que les faculta para adquirir
onerosamente cualquiera de sus cuotas de ajena pertenencia en el supuesto de que se
enajene a tercero, y subrogándose en la posición del adquirente en las mismas condiciones
que estipulan vendedor y comprador y mediante el reembolso al primero del precio y de
todos los gastos efectuados. Las condiciones que deben exigirse para la prosperabilidad
del retracto de comuneros son las siguientes: l.º Que se dé una situación previa de
indivisión respecto a una cosa; 2. 0 Que alguna de las cuotas indivisas sea transmitida a un
extrafio a la comunidad por compra o dación en pago; 3.0 Que la acción de retracto se
ejercite por un copropietario de la cosa común, que lo fuere cuando se realizó la
transmisión y en el plazo establecido en el artículo 1.524 CC; 4. 0 Que al plantear la
demanda se consigne el precio de la transmisión si es conocido, o si no lo fuere, se dé
fianza de consignarlo cuando lo sea.
En el presente caso tanto don Antonio como su sociedad de gananciales con dofia
Angelina son extrafios a la comunidad, pues la palabra «extrafio» está usada en los
artículos 1067 y 1522 del CC por oposición a partícipe en la cosa común (STS de 7 de
febrero de 1944 [RJ 1944\229], considerando último). Cuando dofia Angelina,
representada por don Benito , autoriza la escritura de aceptación de herencia y
adjudicación de bienes otorgada en Oviedo, el 1O de noviembre de 2011, ante don José
María, con número XXXXX de protocolo, acepta las herencias de dofia Irene , de dofia
Generosa y de don Manuel , adjudicándose treinta ciento cuarenta y cuatro avas partes
indivisas (30/144) del edificio descrito en la exposición fáctica, lo hace a título
privativo de herencia, perteneciéndole exclusivamente a ella; con la escritura de
compraventa de 4 de diciembre de 2018 introduce en la comunidad de conduefios a un
extrafio: don Antonio , por cuanto adquiere las tres ciento cuarenta y cuatro avas partes
indivisas (3/144) para su sociedad de gananciales.
En todo caso a nuestra representada habrá que reconocerle derecho a retraer en
concepto de comunero o copartícipe por virtud del artículo 1522 del CC, toda vez que hay
comunidad según el artículo 392 CC cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece proindiviso a varias personas, es decir cuando hay unidad de objeto y pluralidad
de sujetos, pues en este caso la relación de comunidad base del retracto está ya establecida
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entre los partícipes al otorgarse la escritura de aceptación de herencia y adjudicación de
bienes el I O de noviembre de 2011.
X.- COSTAS.- Deberán imponerse a los demandados en aplicación del artículo
394 de la LEC.
En su virtud,
SUPLICA AL JUZGADO: Que, habiendo por presentada esta demanda y
documentos de cita, con sus copias, se sirva admitirla, tenerme por comparecida y parte
en la representación que ostento, entendiéndose conmigo las sucesivas diligencias, por
promovido juicio ordinario contra doña Orfelina, doña María Cristina, doña Angelina y
don Antonio , sobre acción principal de cumplimiento de contrato en supuesto de venta de
cosa ajena, acción subsidiaria de cumplimiento de contrato de compraventa en
supuesto de doble venta y acción subsidiaria de retracto de comuneros, acordando
conferir traslado de la demanda y documentos presentados a los demandados,
emplazándolos en legal forma a fin de que se personen y la contesten si les
conviniere, y seguido el procedimiento por todos sus trámites, en su día, se dicte
sentencia por la que:
a) se declare la validez y eficacia del documento privado de compraventa suscrito
el 2 de diciembre de 2005 entre Santos S. L. y don José Ramón referido a las tres
ciento cuarenta y cuatro avas partes indivisas (3/144) del edificio descrito en el hecho
primero de la demanda.
b) se declare la preferencia del referido documento privado de compraventa sobre
la escritura pública otorgada entre don José Ramón, de una parte, y doña María
Cristina y doña Angelina, de otra, el 4 de diciembre de 2018 ante don Francisco Javier,
con número XXXXXX de protocolo.
e) se condene a doña Orfelina a elevar a escritura pública el anterior contrato
privado de 2 de diciembre de 2005, siempre que en el acto del otorgamiento
Santos S. L. le entregue el resto del precio pactado.
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d) se condene a todos los demandados a estar y pasar por los anteriores
pronunciamientos.
e) subsidiariamente a los pronunciamientos anteriores, se condene solidariamente
a los demandados a cumplir el documento privado de compraventa suscrito el 2 de
diciembre de 2005 entre Santos S. L. y don José Ramón referido a las tres ciento
cuarenta y cuatro avas partes indivisas (3/144) del edificio descrito en el hecho
primero de la demanda, resefiadas en la escritura pública de compraventa otorgada
el 4 de diciembre de 2018 ante don Francisco, con número XXXXX de protocolo.
t) subsidiariamente a los pronunciamientos anteriores, se declare haber lugar al
retracto de los derechos que ostentaba don José Ramón sobre las tres ciento cuarenta y
cuatro avas partes indivisas (3/144) del edificio descrito en el hecho primero de la
demanda y, en consecuencia, condenar a dofia María Cristina, dofia Angelina y don
Antonio a que dentro del octavo día otorguen a favor de Santos S. L., la
correspondiente escritura, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo hicieren.
g) En cualquiera de los casos, con expresa imposición de las costas del proceso a
los demandados.
PRIMER OTROSÍ DICE: Que, a los efectos prevenidos en los artículos 1518 y
1525 del CC, ofrezco el afianzamiento de los gastos contractuales y cualquier otro
pago legítimo hecho para la venta, así como los gastos necesarios y útiles efectuados en
la cosa vendida.
Por ello,
SUPLICA AL JUZGADO tenga por cursada la expresada oferta para en su
momento procesal oportuno.
SEGUNDO OTROSÍ DICE: Que para en su día a efectos de probar la autenticidad
de los documentos acompafiados con esta contestación que no lo sean, así como de aquellos
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otros que, teniendo relación con el pleito, no dispone esta parte de copia, al amparo del
artículo 265.2 de la LEC, se dejan señalados los archivos de doña Orfelina, de los
protocolos de los notarios don Ángel, don Francisco y don José María , del Registro de la
Propiedad nº 4 de Oviedo y de la Caja Rural de Asturias O.P. de Oviedo, así como
aquellos otros que, públicos o privados, tengan antecedentes relacionados con este litigio; y
que respecto de los documentos públicos presentados en copia simple se hace formal
invocación del artículo 267 de la LEC para el supuesto de que se impugnara su
autenticidad.
Por ello,
SUPLICA AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos
oportunos.
TERCERO OTROSÍ DICE: Que, visto el domicilio de la demandada doña
Orfelina, para su citación y emplazamiento, interesa al derecho de mi parte se expida
el correspondiente exhorto al Juzgado de igual clase Decano de Gijón.
Por ello,
SUPLICA AL JUZGADO tenga por hechas las anteriores manifestaciones a los
efectos oportunos.
CUARTO OTROSÍ DICE: Que, conforme a lo dispuesto en el artículo 231 de la
LEC en relación con el artículo 243.3 de la LOPJ, esta parte manifiesta su voluntad de
cumplir los requisitos exigidos por la ley.
Por ello,
SUPLICA AL JUZGADO tenga por realizada la precedente manifestación a los
efectos oportunos.
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Es de hacer en Justicia que, respecto de principal y otrosíes, pide en Oviedo, a seis
de julio de dos mil veintitrés.