¿Qué es un avalúo, cuál es el tratamiento bajo NIIF?
Los avalúos NIIF son aquellos que están regidos por los Estándares
Internacionales de Información Financiera y que han permitido
estandarizar los valores de los inmuebles. Estos estándares aplican para
los establecimientos de crédito como entidades bancarias, corporaciones
financieras, compañías de financiamiento, entidades cooperativas de
carácter financiero, organismos cooperativos de grado superior e
instituciones oficiales especiales, los cuales se han ido adaptando tanto a
este marco normativo que se instauró el 1 de enero del 2018.
Las normas NIIF introducen un nuevo modelo de pérdidas esperadas
reemplazando a la normativa que en su momento se aplicó a los estados
financieros consolidados el 31 de diciembre del 2015. Aunque los
requerimientos financieros separados presentaron el deterioro de la
cartera bajo pérdidas esperadas de acuerdo a los variados lineamientos
dispuestos por la Superintendencia Financiera.
Normas Internacionales de Información Financiera para avalúos
Este tipo de estrategia garantiza información fiable cuando hacemos
referencia al campo financiero, pues las Normas Internacionales de
Información Financiera fueron emitidas por el International Accounting
Standards Board, por sus siglas en inglés IASD; las cuales hacen
referencia al conjunto único de normas y estándares legalmente exigibles
y globalmente aceptados por diferentes entidades financieras, que
requieren una única ley para poner orden mundial a términos como los
avalúos de bodegas, casas, apartamentos y hasta locales.
Cerca de 75 países se rigen por la clasificación de las NIIF, pues éstas
permiten la regulación debida de los estados financieros que,
adicionalmente, trabajan sobre un impacto significativo de los resultados,
los indicadores de gestión y el patrimonio de entidades bancarias,
corporaciones financieras, compañías de financiamiento, entidades
cooperativas de carácter financiero, entre otras.
¿Qué sucede cuando las NIIF actúan sobre los avalúos?
La normativa de avalúos de inmuebles en Bogotá y Colombia que es
regida por las NIIF presenta un modelo de pérdidas esperadas, además
de emitir información que es universalmente comparable, transparente,
comprensible, de alta calidad y basada en principios. De esta manera, se
puede apoyar a los inversionistas y otro tipo de usuarios a tomar
decisiones económicas y, de igual modo, alcanzar negocios precisos y
altamente rentables. Así mismo:
• El avalúo comercial que cuenta con la base de los Estándares
Internacionales de Información Financiera garantiza valores correctos y
confiabilidad constante.
• Una empresa como OIKOS Inmobiliaria que es consciente de este
hecho, le ofrece un proceso adecuado, que le permite conocer qué tipo
de proyecto y negocio está realizando.
• Los avalúos de inmuebles que se enfocan en bienes destinados a
inversión, al usarse el valor razonable, son llamados avalúos NIIF y para
los mercados colombianos y participantes, son esa valiosa herramienta,
no solo a nivel nacional, también internacional, que genera la confianza a
los diferentes usuarios de la información, que determina el monto al que
están reconocidos los activos.
Principios de valuación
Principio de anticipación: el valor de un inmueble que se encuentre en
explotación económica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base
del método de la renta.
Principio de finalidad: la finalidad de la valuación condiciona el método y las
técnicas de valuación a seguir.
Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble esta dado por el
uso que genera el ingreso neto más alto probable dentro de un periodo
específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de establecer
ciertas condiciones como son:
Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos
involucrados.
Debe ser un uso real probable y no especulativo, del que existan las
posibilidades físicas y de mercado.
Debe ser un uso que permita la máxima generación de ingresos para toda la
propiedad.
Principio de oferta y demanda: El valor varía directamente proporcional a la
demanda e inversamente proporcional a la oferta
Principio de probabilidad: ante varios escenarios o posibilidades de elección
razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
Principio de proporcionalidad: los informes de tasación se elaborarán con la
amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto
de valuación, así como su singularidad en el mercado.
Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección
igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de
tasación.
Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del
tiempo.
Principio de transparencia: el informe de valuación de un inmueble deberá
contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y
detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
Principio de uso consistente: La valuación de un bien raíz parte del principio
que la tierra y la edificación se valoran para un mismo uso simultáneamente.
Principio de uso progresión y regresión. Progresión: el valor de bienes de
menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de
mayor valor. La regresión es el caso contrario.
Principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de
producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo
y los valores atribuibles al resto de los factores.
Análisis del proceso de avalúo en Venezuela en la actualidad, marco de
las NIIF, incidencia de la reconversión monetaria en las PPE en Venezuela
La inflación continúa su ascenso en Venezuela y no se observan señales de
que en un futuro inmediato podrá ser controlada y abatida como lo espera y
desea la mayoría de los factores económicos del país y el pueblo en general. Al
31 de mayo de 2013, el INPC había alcanzado un incremento de 103,58%
(medido en los últimos 36 meses); es decir, superior al 100% establecido como
un parámetro observable en la NIC 29 “Información Financiera en Economías
Hiperinflacionarias” y/o en la Sección 31 “Hiperinflación” de la NIIF para las
PyMES. El exceso sobre el 100% se viene observando desde Noviembre de
2009, después de varios años anteriores de baja inflación. Ese parámetro es
considerado en las normas mencionadas como uno de los indicadores, entre
otros posibles, de la manifestación de lo que se considera una economía
hiperinflacionaria. Cuando una entidad opera en una economía
hiperinflacionaria, debe aplicar las normas mencionadas en función de su
calificación como Gran Empresa o como una PyME, lo que corresponda, para
elaborar sus estados financieros bajo las normas contables internacionales. Por
lo tanto, debe re expresar sus estados financieros por los efectos de la
inflación.
No obstante lo mencionado en el último párrafo anterior y tomando en
consideración lo establecido en el BA VEN-NIF No. 2, V1 “Criterios para el
Reconocimiento de la Inflación en los Estados Financieros Preparados de
Acuerdo con VEN-NIF”, en Venezuela es obligatorio el ajuste por inflación de
los estados financieros “cuando el porcentaje acumulado de inflación durante
su ejercicio económico sobrepase un (1) dígito.” Por lo tanto, las entidades que
elaboran sus estados financieros de acuerdo con VEN-NIF han venido
ajustándolos por inflación desde la fecha de promulgación de dichos principios
y aún desde ejercicios anteriores, bajo el imperio de las anteriormente
denominadas “Declaraciones de Principios de Contabilidad – DPC”, más
específicamente, bajo la DPC 10, ya derogada por los VEN-NIF.
Ahora bien, el ajuste por inflación de los activos no monetarios consiste en un
procedimiento relativamente sencillo mediante el cual, por medio de cálculos
matemáticos y utilizando un índice de precios, se modifica el costo de
adquisición de un activo y se reconoce en una cuenta del patrimonio. Lo mismo
se hace con la depreciación acumulada. También, anualmente, se recalcula la
depreciación anual con base en el nuevo monto ajustado por inflación y la
nueva cantidad de depreciación anual se registra en una cuenta de gastos del
estado de resultados.
La pregunta que surge lógicamente es si el nuevo monto del activo ajustado
por inflación podrá ser recuperado a través de las operaciones de la entidad
mediante la depreciación. En un ambiente de tan alta inflación como el de
Venezuela, surge una duda razonable sobre si eso es posible, debido a que los
precios de venta de los bienes o servicios ofrecidos de la entidad podrán o no
ajustarse tan rápidamente a los nuevos índices inflacionarios como sea
necesario y eso sin considerar los controles de precios actuales. Pero, además
surge otra duda si la entidad deseara disponer del activo:
Referencias bibliográficas
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normas-niif