Inversión Inmobiliaria

Concha Osacar

Mayo 2006
 Contenido

1. - Tipología de activos inmobiliarios.

2. - Inversión directa vs inversión indirecta

- Vehículos de inversión indirecta.

3. - Inversión en vivienda en alquiler

1
„ Tipología de activos inmobiliarios,
inversión directa vs inversión indirecta
 Introducción

‰ La inversión en inmuebles ocupa el primer lugar en volumen económico frente a

otras alternativas como los mercados de renta variable o renta fija.
- En España se estima 8 billones de euros de inversión en inmuebles (10 veces el PIB
español).
- El mercado de los fondos de inversión en España es de 221.000 Millones de euros (25%
del PIB).

‰ La vivienda representa más de un 90% de la inversión inmobiliaria. Existe un

universo creciente de activos inmobiliarios alternativos donde es posible localizar
oportunidades de inversión atractivas.

‰ El desarrollo de los mercados financieros y la aparición de productos

especializados, está permitiendo sofisticar la inversión inmobiliaria, acceder a
nuevos nichos y adecuar así la inversión a diferentes perfiles de riesgo -
rentabilidad.

‰ El capital inversor puede canalizarse hacia los activos inmobiliarios de manera

directa o indirecta a través de sociedades, fondos y vehículos de inversión
especializados.

3
 Tipología de activos inmobiliarios

‰ El mercado inmobiliario español gira sobre la vivienda, representando más de un

90% de la inversión total

Principales Viviendas Oficinas Comercial Industrial

Mercados

Otros Residencias Residencias

Garajes Hoteles Hospitales
3ra Edad Estudiantes
Mercados

4
 Tipología de activos inmobiliarios

‰ Los activos inmobiliarios se pueden clasificar atendiendo a los siguientes

parámetros:

1. Unidad mínima de inversión.

2. Relación rentabilidad explotación - revalorización

3. Gestión de la explotación
• Dedicación de tiempo
• Riesgos operativos (impagos, daños, etc..) PERFIL
• Inversión en mantenimiento RIESGO - RENTABILIDAD

4. Posibilidades de salida de la inversión

• Liquidez
• Demanda potencial
• Existencia de mercados organizados
• Costes de transacción (fiscales y otros)

Las características de algunos activos limitan la inversión directa de

capital, siendo únicamente accesibles a grandes inversores o a
través de vehículos de inversión indirecta
5
 Tipología de activos inmobiliarios

1 .Unidad mínima de inversión

- El sector inmobiliario se caracteriza de manera generalizada por activos cuyo coste

unitario es elevado. En este sentido, podemos segmentar entre inversiones accesibles por
inversores privados convencionales y aquellas limitadas a inversores institucionales o
inversores privados de manera indirecta.
• Activos accesibles de manera directa por el inversor privado convencional
· Viviendas por unidades
· Plazas de garaje
· Locales comerciales
· Oficinas pequeño tamaño (despachos profesionales)

• Activos objeto de grandes inversores privados, inversores institucionales o inversores

privados de manera indirecta
. Promociones de vivienda completas
- Vivienda libre o protegida
. Oficinas
. Comercial (locales, centros y parques comerciales)
. Hoteles
. Industrial / Logística
. Residencias tercera edad y estudiantes
. Hospitales, etc
6
 Tipología de activos inmobiliarios

2. Binomio rentabilidad explotación-revalorización esperada

- La rentabilidad de la inversión inmobiliaria tiene dos componentes: rentabilidad anual

operativa y plusvalías obtenidas en la desinversión

8% Industrial
Rentabilidad explotación

Hospitales
Residencias Comercial
6% Hoteles Oficinas
Garajes

4%
Viviendas

2%

Revalorización esperada

7
 Tipología de activos inmobiliarios

3. Gestión de la explotación

- Una adecuada gestión permite maximizar la rentabilidad anual de la inversión

• Comercialización adecuada: máxima ocupación / nivel de rentas
• Mantenimiento en valor de los activos: gestión / inversión
• Minimización de impagados

- Los activos accesibles directamente por inversores privados exigen igualmente una
dedicación considerable a la gestión.
• Tiempo y dedicación
• Búsqueda de inquilinos
• Conocimiento de las condiciones de mercado
• Coordinación de reparaciones y mantenimiento
• Conocimientos legales y fiscales
• Problemas de impagos y desahucios
• Adecuación a nuevas tecnologías
• Profesionalidad
La tenencia directa de activos por parte de pequeños inversores en
condiciones adecuadas puede suponer una limitación en la
optimización de la máxima rentabilidad

8
 Tipología de activos inmobiliarios

4. Posibilidades de salida de la desinversión

- Condiciones de liquidez
• Los activos inmobiliarios son por naturaleza una inversión de baja liquidez, que en
condiciones normales puede necesitar un tiempo considerable para ejecutar la
desinversión.
• La localización es un factor crítico. En una situación de ciclo no favorable un
activo no bien situado puede tener importantes limitaciones de liquidez.
• Depende de la tipología del inmueble y del inversor:
• Minoritario: viviendas unitarias, garajes, pequeñas oficinas
• Institucionales: promociones completas, grandes oficinas
- Valoración
• Nichos o localizaciones con oferta reducida permiten maximizar el valor
• Conocimiento de la formación de precios en cada mercado:
• Terciario: adecuación normativa, ubicación, prestaciones, superficie,
condiciones contractuales, calidad de los inquilinos…etc.
• Acceso a círculos profesionales de inversores

-La Coste
gestión
fiscalde
de la desinversión por profesionales permite maximizar
la desinversión
las condiciones de la venta de inmuebles

9
 Tipología de activos inmobiliarios

Inversión Inversión
Directa Indirecta
‰ Acceso a todo el universo de
‰ Limitada a las unidades más
activos inmobiliarios
pequeñas del sector
‰ Sin limitación geográfica
‰ Limitación geográfica
‰ Gestión delegada en
‰ Exige dedicación en la gestión
profesionales
Características ‰ Ahorra comisiones de gestión a
‰ Control presupuestario-partidas
terceros
específicas de mantenimiento
‰ Control directo sobre la
‰ Comisiones de gestión
propiedad
‰ Patrimonio diversificado
‰ Peso de la inversión inmobiliaria
sobre total patrimonio ‰ Minimiza costes fiscales y
financieros
‰ Problema de mantenimiento por
poco volumen ‰ Transparencia del valor
‰ Concentración de riesgo: ‰ Supervisión CNMV (en su caso)
Mayor sensibilidad a ciclos ‰ Diversificación de riesgos:
alcistas y bajistas Menor sensibilidad a ciclos del
sector
Activos adecuados ‰ Viviendas sueltas: apartamentos ‰ Cualquier activo
urbanos.
‰ Plazas de garaje
‰ Locales comerciales
‰ Oficinas pequeño tamaño
(despachos profesionales)

10
„ Formas de inversión indirecta
 Formas de inversión indirecta

‰ Las diferentes alternativas de inversión indirecta se pueden dividir en:

1. Fondos de Inversión Inmobiliaria de capital abierto

2. Sociedades de Inversión Inmobiliaria de capital cerrado

3. Sociedades especializadas de capital cerrado

4. Empresas inmobiliarias cotizadas

12
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ Instituciones de inversión colectiva creadas en 1995 que invierten en inmuebles para

explotarlos en alquiler.

‰ Nacieron para fomentar la vivienda en régimen de alquiler.

‰ Patrimonio mínimo: 100 participes y 9 MM€ completamente desembolsado.

‰ No tienen personalidad jurídica: necesitan Gestora al ser instituciones de inversión colectiva y
están bajo supervisión de la CNMV.

‰ Fiscalidad: 1% del IS, bonificación del 95% en ITP y AJD (en la compraventa de viviendas).

‰ Participadas por diferentes inversores:

- Particulares
- Grandes patrimonios privados
- Fondos de pensiones
- Otras instituciones

La ley 23/2005 modifica aspectos importantes del reglamento

‰ Se permite la promoción de vivienda para destinarla al alquiler.

- Siempre que cumplan ciertos requisitos: máximo 20% patrimonio, no vender en 7 años…

‰ Introduce la posibilidad de invertir en sociedades cuyos activos sean mayoritariamente

inmuebles y se destinen al arrendamiento o bien que se disuelvan en 6 meses.

13
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ Los Fondos de Inversión deben cumplir unos coeficientes mínimos de inversión:

Liquidez mínima (*).

Necesaria para hacer frente a
los reembolsos.
Liquidez;
Punto crítico de merma de 10%
rentabilidad

Como viviendas computan

Viviendas; también residencias 3ra
Otros edad y estudiantes
50%
inmuebles;
40%

(*) Tras la ley 23/2005 este coeficiente se limita a los meses en los que existan reembolsos.

14
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ Política estricta de diversificación de riesgos,

- Un inmueble no puede suponer más del 35% del patrimonio.

- Un arrendatario o socio no puede representar más del 25% de los ingresos de alquiler.
- Las compras a empresas del grupo no pueden superar el 25%.
- Rehabilitación permitida hasta un 30%.
- Inmuebles en construcción o compromiso de compra hasta el 40%.
- Inversión en inmuebles de al menos el 70% del patrimonio (90% para las S.I.I).
- Apalancamiento inferior al 50%.
- Posibilidad de enajenación de los inmuebles a los 3 años (7 años si son de promoción
propia).
- Prohibición expresa de explotación económica de los inmuebles salvo el arrendamiento.
- Máximo del 15% del patrimonio puede estar invertido en sociedades dedicadas al
arrendamiento.

15
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ La gestión de los fondos inmobiliarios es realizada por Gestoras profesionales bajo

la estricta supervisión de la CNMV.

- La Gestora de un fondo realiza las siguientes funciones:

• Política de inversiones
• Comercialización y mantenimiento de los inmuebles
• Gestión del patrimonio, maximización de la rentabilidad de los inmuebles e
inversiones
• Política de desinversiones
• Gestión financiera y legal
• Representación del fondo ante organismos oficiales e instituciones.

- Las gestoras reciben una comisión de gestión calculada en función del valor de mercado
del patrimonio:

• Las comisiones actuales en España se sitúan en el entorno del 3%.

• A estas comisiones hay que sumar la de la entidad financiera depositaria (entre el
0,1% y el 0,4%).

16
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ Los FIIs son sociedades de capital abierto en las que el partícipe puede desinvertir
teniendo como contraparte el patrimonio del fondo.

- Existen salidas programadas durante el año. Mínimo una al año.

- Es necesario mantener liquidez para hacer frente a los posibles reembolsos.

- El valor de salida se calcula por el balance del fondo, que incluye los resultados de
explotación de los inmuebles y el reconocimiento de las plusvalías latentes derivadas de
la valoración del patrimonio. Esta valoración se realiza por compañías tasadoras
independientes aprobadas por el Banco de España.

• Mínimo una tasación al año de todos los inmuebles que integran el patrimonio del
fondo.
• Criterios de valoración específicamente regulados para Fondos de Inversión
Inmobiliaria.

17
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ La demanda creciente de los fondos inmobiliarios, ha permitido captar 7.381 millones

de euros de ahorro privado correspondiente a más de 125.000 ahorradores.

Patrimonio Rentabilidad Rentabilidad Cuota

(miles €) Partícipes abril-06 Interanual Mercado

SCH BANIF INMOBILIARIO 3.726.510 50.566 3,15% 7,42% 50,5%

BBVA PROPIEDAD 1.953.319 42.455 2,23% 4,61% 26,5%
SEGURFONDO INVERSION 657.425 815 1,33% 5,25% 8,9%
SABADELL BS INMOBILIARIO 435.596 9.416 4,71% 9,13% 5,9%
MADRID PATRIMONIO INMOB. 505.610 21.080 0,34% 3,28% 6,8%
AHORRO COROPORACION 94.127 1.501 0,88% 3,77% 1,3%
AGRUPACION FONDO INMOB. 8.739 2 0,02% 7,00% 0,1%
TOTAL 7.381.326 125.835 100%

Fuente Inverco. Abril 2006

‰ Sin embargo, el mercado español todavía tiene un bajo desarrollo en comparación

con otros mercados europeos.

- Los fondos alemanes gestionan un patrimonio de 87.200 millones de euros

18
 1. Fondos de Inversión Inmobiliaria

‰ Evolución de los fondos inmobiliarios en relación con fondos FIM y FIAMM

Fondos Inmobiliarios Fondos FIM y FIAMM Cuota Fondos

Inmobiliarios s/
Patrimonio Variación Patrimonio Variación total Fondos
abr-06 7.381 14,0% 255.513 3,9% 2,8%
2005 6.477 47,9% 245.886 12,0% 2,6%
2004 4.378 54,7% 219.571 10,9% 2,0%
2003 2.830 41,5% 197.979 15,9% 1,4%
2002 2.000 35,9% 170.801 -4,9% 1,2%
2001 1.472 21,1% 179.509 -2,1% 0,8%
2000 1.216 37,9% 183.390 -10,8% 0,7%
1999 882 120,5% 205.524 0,9% 0,4%
1998 400 203,0% 203.647 25,5% 0,2%
1997 132 55,3% 162.319 44,5% 0,1%
1996 85 18,1% 112.361 53,3% 0,1%
1995 72 73.282 0,1%

19
 2. Sociedades de Inversión Inmobiliarias

‰ Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria son vehículos de inversión con regulación

similar a los FIIs, siendo las principales diferencias las siguientes:
- Sociedades de capital cerrado
- El partícipe no puede entrar y salir con una valoración conocida y contra el patrimonio del
fondo
- Las entradas y salidas se realizan por medio de venta de acciones como en cualquier otra
sociedad
- Se trata de Sociedades Anónimas cuyo máximo órgano de gestión es el Consejo de
Administración
- No es obligatorio la gestión por una gestora profesional
- Pueden ser sociedades cotizadas en mercados bursátiles

‰ En otros aspectos coinciden con los FIIs

- Patrimonio mínimo: 9 MM€ y 100 accionistas
- Fiscalidad: 1% del IS, bonificación del 95% en ITP y AJD
- Coeficientes de inversión
- Política de diversificación de riesgos

‰ Actualmente existen 6 sociedades de inversión inmobiliarias inscritas en el registro

de la CNMV, gestionadas por las principales instituciones financieras (BBVA-3 SIIs,
Santander-2 SIIs, Banco Sabadell-1 SII)

20
 Comparativa IICs

‰ Diferencias entre las Instituciones de Inversión Colectiva

F.I.I. S.I.I. F.I.M.

VALOR LIQUIDATIVO Mensual Mensual Diario
VALOR DE LOS Tasación anual por Tasación anual por Cotización diaria
experto indep. experto indep. de mercado
ACTIVOS
SUSCRIPCIONES Primer día Compra de Diarias
hábil de cada mes acciones

REEMBOLSOS Al menos 1 vez al año Venta de acciones Diarios

COTIZACIÓN NO SI/NO NO

MERCADO Financiero/Inmobiliario Financiero/Inmobiliario Mobiliario

PLAZO INVERSION Largo Largo Medio / Largo

TRIBUTACION 1% 1% 1%

COMISIONES Max. 4% Max. 4% Max. 2,25%

21
 3. Sociedades especializadas en arrendamiento de capital cerrado

‰ Sociedades con estructura jurídica ordinaria: Sociedad Anónima o Sociedad

Limitada.

‰ Participas por inversores institucionales o grupos de inversores privados de tamaño

medio-grande.

‰ Especializadas en nichos de mercado o generalistas.

‰ Sociedades con objeto social mayoritario de desarrollo y gestión de vivienda en

alquiler cuentan con un régimen similar a las Instituciones de Inversión Colectiva
- Condiciones,
• No existe capital mínimo.
• El 55% de los ingresos (excluida la transmisión) deben provenir del arrendamiento .
• Su patrimonio debe estar constituido por al menos 10 viviendas de máximo 135 m2.

- Tras la publicación de la Ley 23/2005 se flexibilizaron las condiciones para poderse

beneficiar de estas bonificaciones.

- Bonificaciones en el Impuesto de Sociedades.

• Hasta el 90% según la nueva regulación.

- La liquidez se obtiene por venta de las acciones dentro de un mercado no organizado.

22
 3. Sociedades especializadas en arrendamiento de capital cerrado

LEY 23/2005, de reformas en materia tributaria para el impulso de la

productividad

‰ Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas:

ƒ Ámbito de aplicación:
- Aquellas sociedades cuyos ingresos provengan en al menos un 55% del
arrendamiento de viviendas.
ƒ Requisitos:
- Mínimo 10 viviendas, con una superficie máxima de 135 m2.
- Contabilización separada de los inmuebles en construcción.
- Transmisión no antes de 7 años.
ƒ Bonificaciones:
- 85% de la parte de cuota íntegra, en el impuesto de sociedades, correspondiente a
rentas de arrendamiento. La bonificación es del 90% para las rentas de viviendas
de discapacitados.
- Tipo reducido del IVA para la adquisición de viviendas destinadas a
arrendamiento.

23
 3. Sociedades especializadas en arrendamiento de capital cerrado

‰ Ejemplo de Sociedad especializada de capital cerrado: Lazora

vivienda en alquiler

EL PROYECTO LAZORA ACCIONISTAS GESTORES

azora
GESTIÓN INMOBILIARIA
• 10.000 viviendas protegidas en
arrendamiento, con un primera • Especialización en la gestión de
fase de 3.000 viviendas inversión institucional en el mercado
inmobiliario.
• Fondos propios iniciales: € 153
millones • Fundada por los responsables hasta
2002 de la gestión del primer fondo
• Objetivo maximizar la rentabilidad inmobiliario del mercado español.
de los fondos propios
• €1.600 millones en gestión
• Diversificación geográfica: • Inversión en 8.600 viviendas en
grandes urbes y áreas de alquiler, con un alto porcentaje
influencia de vivienda protegida
• Viviendas de calidad
• Mantenimiento activo de
• Compañía inmobiliaria líder en
Fondo de Pensiones

inmuebles Empleados de Telefónica España

• Optimizar gestión alquileres España en la promoción de vivienda

Otros
accionistas protegida.
• Proyecto a largo plazo y
socialmente responsable con el
privados • Desde su fundación en 1980, ha
promovido más de 18.000 viviendas,
objetivo de configurarse como
azora de las que 14.000 son vivienda
operador de referencia en su GESTIÓN INMOBILIARIA

protegida
segmento
Ningún accionista con participación • Actualmente gestiona un patrimonio
superior al 10% en alquiler de más de 1.000.
24
 3. Sociedades especializadas en arrendamiento de capital cerrado

Actualmente(1) la sociedad Lazora tiene en desarrollo 23 proyectos en 6 Comunidades para 2.055

viviendas protegidas destinadas al alquiler.

1.364 viv. Madrid

60 viv. Asturias
Oviedo (Plan Joven: 630 viv.)
-Alcobendas, Rivas, Parla, Robledillo de la
Jara, Mejorada del Campo, Torrejón de
Ardoz, Aranjuez, Villalba, Móstoles.

53 viv. Ciudad Real

Manzanares
146 viv. Huelva
- Huelva

360 viv. Valencia

- Benicalap, Silla, Paterna y
Castellón de la Plana

72 viv. Islas Canarias

-Las Palmas y Tenerife

(1) Actualizado a 23/05/06

25
 3. Sociedades especializadas en arrendamiento de capital cerrado

Esta sociedad especializada invierte en promociones acogidas a las diferentes tipologías de vivienda
protegida previstas en las legislaciones de las Comunidades Autónomas.

1.-DIVERSIFICACION GEOGRAFICA (*) 2.-ADQUISICION PUBLICO / PRIVADO (*)

ASTURIAS
3% CANARIAS
ANDALUCÍA 4% CONCURSOS
PÚBLICOS
8% 30%

VALENCIA
14%

PRIVADOS
MADRID 70%
71%

3.-TIPOLOGIA ACTIVO ADQUIRIDO (*) 4.- TIPOLOGIA DE VIVIENDA (*)

EDIFICIOS EN
OPCIÓN A
EXPLOTACIÓN
5% COM PRA
COM PRA DE 29%
SUELO Y
PROM OCIÓN
38%

LLAVE EN M ANO SIN OPCIÓN A

57% COM PRA
71%
(*) Consideradas un total de 1.953 viviendas comprometidas 26
 4. Empresas inmobiliarias cotizadas

‰ Participación en el capital de empresas inmobiliarias cotizadas en mercados de

valores organizados.

‰ Liquidez de la participación a través de la venta de acciones en el mercado.

‰ Tributación como rendimiento de capital.

‰ Diversificación de negocios, en ocasiones dificulta la valoración:

- Patrimonio inmobiliario
- Gestión de patrimonios
- Promoción inmobiliaria
- Gestión de suelo
- Intermediación

27
 4. Empresas inmobiliarias cotizadas

‰ La inversión en sociedades cotizadas presenta diferencias fundamentales frente a

los fondos y sociedades especializadas:

- Influencia de oscilaciones propias de los mercados financieros.

• Dificultad de valoración.
• Posibilidad de descuentos sobre valores de tasación.

- Inversión con mayor carácter empresarial, frente a políticas de inversión rígidas y

patrimonialistas de los fondos.

- Dificultad para aislar y valorar riesgos de los diferentes negocios.

28
 4. Empresas inmobiliarias cotizadas

‰ Las inmobiliarias presentan diferentes modelos de negocio

Valoración de mercado de activos por negocios - Gross Asset Value

17%

41%

80%
Promoción
100%
Patrimonio
83%

59%

20%
0%
Colonial Urbis Metrovacesa Fadesa
Gross Asset Value. Fuente: Análisis Compañía

29
 4. Empresas inmobiliarias cotizadas

Evolución cotización compañías

inmobiliarias

Capitalización
Fecha 23-05-06 (millones €)
Colonial 3.050
Urbis 2.124
Metrovacesa 7.262
Fadesa 3.377
TOTAL 15.813

30
 Formas de inversión inmobiliaria indirecta

‰ Las diferentes formas de inversión indirecta se adaptan a distintos perfiles de

inversores

• Accesibles con importes económicos reducidos

• Perfil de riesgo bajo
F.I.I. • Liquidez anual garantizada
• Alta transparencia y control de la CNMV
• Ventajas fiscales

• Importes de inversión elevados: grandes patrimonios e instituciones

• Perfil de riesgo según plan de negocio
S.I.I. • Liquidez no garantizada
• Alta transparencia y control de la CNMV
• Ventajas fiscales
• Importes de inversión elevados: grandes patrimonios e instituciones
• Perfil de riesgo según plan de negocio
Sociedades especializadas • Liquidez no garantizada
• Transparencia según gestores
• Ventajas fiscales para la sociedad

• Accesibles con importes económicos reducidos

• Perfil de riesgo con influencia de factores internos y externos a la compañía
Sociedades cotizadas • Liquidez diaria "garantizada"
• Diversificación de negocios
• Supervisión por la CNMV

31
 Resumen

‰ Tipología de activos. Inversión Directa vs Inversión Indirecta

Uso Propio Viviendas

Inversor Privado Garajes

Inversión Directa

Oficinas

Inversión Indirecta
Comercial

Industrial
FIIs
Hoteles
Inversor Institucional
SIIs
Residencias
3ra Edad
Sociedades especializadas Residencias
Estudiantes

Sociedades cotizadas Hospitales

32
„ Inversión en vivienda en alquiler

1. Situación del mercado de vivienda alquiler

2. Inversión institucional en vivienda en alquiler
3. Particularidades de la inversión en vivienda protegida
en alquiler
4. Factores críticos de la inversión en vivienda

33
 Situación actual del mercado de alquiler

El mercado de alquiler en España presenta un escaso desarrollo

‰ En los últimos 50 años ha pasado de representar el 54% de los hogares al 9%

‰ Se estima actualmente un parque de alquiler de 1,6 millones de viviendas

‰ España es el país europeo con menor volumen de alquiler

‰ El 87% está en manos de propietarios particulares

Preferencia por la propiedad España, a la cola de Europa

Evolución del Parque de Alquiler

Viviendas en alquiler / 100 habitantes
% sobre el total del parque de vivienda principal
% de vivienda en propiedad
Ceuta y Melilla 4,4
Rioja, La 2,5
70
País Vasco 1,8
Navarra, C. Foral de 1,7
Murcia, Región de 2,0 60
Madrid, Comunidad de 3,1
Galicia 2,5 50
Extremadura 2,1
Comunidad Valenciana 2,0 40
Cataluña 4,0 1960
Castilla y León 2,1
30 2004
Castilla-La Mancha 1,7
Cantabria 2,3
Canarias 4,2 20
Balears, Illes 5,0
Asturias, Principado de 3,3 10
Aragón 2,6
Andalucía 2,1
0
A l emania Ho l and a F r anci a Sueci a R eino U nid o Esp aña

FUENTE: Ministerio de la Vivienda

34
 Situación actual del mercado de alquiler

Sin embargo, son claros los factores que hacen prever una tendencia creciente de
demanda de vivienda en alquiler
ESFUERZO FINANCIERO EN NIVELES NO ASUMIBLES FUERTE INCREMENTO DE HOGARES UNIPERSONALES
Precios de vivienda / Ingresos familiares Nº Rupturas familiares en España

Fuente: Instituto de política familiar

LIMITADA OFERTA DE VIVIENDA DE 1 DORMITORIO CRECIMIENTO SOSTENIDO DE LA INMIGRACIÓN

Oferta de vivienda de 1 dormitorio en la UE Trabajadores extracomunitarios Alumnos extranjeros enseñanza primaria

40
2,95%
4,09%
35

30
2,06%
25 2,87%
1980
20 1,54%
2001
15 1,89%
1,13% 201.518
1,49% 669.644
10
141.434
5 448.925
107.301
0 284.925 80.687
213.439
da
ia

l
ga
a

ga

a
ca

o
ic

nc

di
an
rg

ue

rtu
lg

ar

an
fra

bu

Irl
Be

or
m

Po

nl

1999 2000 2001 2002 1999 2000 2001 2002

em

N
na

Fi
di

x
Lu

Trabajadores extracomunitarios % sobre total Alumnos % sobre total

FUENTE: Housing Statitics in the EU 2002 (CIRIEC)
FUENTE: Instituto Nacional de Estadística

35
 Situación actual del mercado de alquiler

La demanda se concentra principalmente en vivienda nueva de 1 - 2 dormitorios

CONCENTRACIÓN VIVIENDA PEQUEÑA PARQUE DE ALQUILER ANTIGUO
% Vivienda en alquiler / miembros del hogar Antigüedad de la vivienda
>1990;
13%
7,2%
1981-
29% 15% Vivienda de
1990;
Sin definir; 7,3% antigüedad
15% 36,9%
1 inferior a 25 años
2
3
4
Resto

18%
25% Anterior;
48,6%
FUENTE: INE FUENTE: Ministerio de la Vivienda

LENTO CRECIMIENTO DE ALQUILERES ESCASEZ DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER

Antigüedad contrato de alquiler
900,0

450,0 800,0 73%

38%
400,0
700,0
350,0 30%
600,0
300,0
500,0
250,0 21%
200,0 400,0

150,0 300,0
10%
100,0 200,0
15%
50,0 100,0
12%
0,0
0,0
Antes 1984 1985-1994 1995 - 2000 >2000
Libre Protección oficial Ns/Nc
FUENTE: Instituto de la Vivienda
FUENTE: Ministerio de la Vivienda FUENTE: Ministerio de la Vivienda

36
 Financiación de vivienda en alquiler

La regulación actual ha corregido deficiencias que han impedido el desarrollo del alquiler
en el pasado
Situación histórica Situación Actual
‰ Legislación anterior a la LAU 94 no era
‰ Impulso político al desarrollo del alquiler
apropiada para el inversor
‰ Plan de vivienda 2005 - 2008 atractivo
‰ Políticas de vivienda orientadas a la
para la promoción de vivienda protegida
propiedad
en alquiler
‰ Ventajas fiscales de la compra frente al
‰ Política fiscal favorable
alquiler
‰ Deducciones para el inquilino
‰ Inexistencia de capital inversor a largo
‰ Bonificaciones para los inversores
plazo
‰ Desarrollo de FII y sociedades de
ƒ Capacidad muy limitada de los
promotores inmobiliarios
inversión especializadas
ƒ Inexistencia de productos financieros ‰ Desarrollo de normativa específica para
destinados a la vivienda sociedades especializadas en
arrendamiento
‰ Riesgo de impagos/desahucios
‰ Existencia de gestores profesionales de
‰ Dificultad en la gestión de las viviendas
vivienda en alquiler

El marco regulatorio actual es atractivo para el desarrollo de vivienda en alquiler

37
1. Situación del mercado de vivienda alquiler
2. Inversión institucional en vivienda en alquiler
3. Particularidades de la inversión en vivienda protegida
en alquiler
4. Factores críticos de la inversión en vivienda

38
 Financiación de vivienda en alquiler

Los diferentes flujos de capital deben ser adecuadamente canalizados hacia las distintas
tipologías de vivienda en alquiler

Mercados
Inversor Particular Administración Pública
Financieros-Inmobiliarios
Sociedades
Mixtas
ƒ Capacidad financiera
ƒ Capacidad de inversión recurrente ƒ Limitación de los
limitada. ƒ Capacidad para Presupuestos
ƒ Dificultad en la gestión desarrollar un parque de ƒ Capacidad limitada de
ƒ Carencias en la alquiler inmovilizar recursos
conservación de las ƒ Alta profesionalización ƒ Concentración recursos
viviendas de la gestión en población con rentas
ƒ Mercado opaco ƒ Mantenimiento continuo limitadas
ƒ Mercado transparente

Parque alquiler Vivienda protegida

Viviendas libres Vivienda protegida
de Colectivos menos
atomizadas Régimen general
Vivienda libre favorecidos

La inversión institucional es crítica para desarrollar un parque de

alquiler con la dimensión adecuada
39
 Financiación de vivienda en alquiler

El desarrollo de mercados eficientes permite optimizar el coste de capital y captar

mayores volúmenes de inversión en condiciones atractivas para oferta y demanda

CO
N
ELR
DE EDU
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COSTE RR IÓ
DE CAPITAL PROMOTORES OL N P
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INMOBILIARIOS DE GR
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INVERSOR I N I T AL
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INSTITUCIONAL BI
LI
AR
AHORRO IO
S
PARTICULAR
"INDIRECTO"

DESARROLLO EFICIENCIA MERCADOS FINANCIEROS

El objetivo último de los instrumentos financieros debe ser canalizar el

ahorro particular eficientemente hacia la vivienda

40
 Financiación de vivienda en alquiler

Para atraer con éxito el capital financiero es crítico un entorno de regulación estable y que
permita un adecuado equilibrio entre rentabilidad, riesgo y plazo

- Rentabilidad por alquiler

Rentabilidad
Rentabilidad - Gastos de gestión alquiler
- Plusvalía en la desinversión

- Riesgo mercado inmobiliario

Riesgo - Riesgo gestión alquiler - impagos
Riesgo

- Inversión a largo plazo

- Baja liquidez del activo
Plazo
Plazo - Plazos de protección de la vivienda

41
1. Situación del mercado de vivienda alquiler
2. Inversión institucional en vivienda en alquiler
3. Particularidades de la inversión en vivienda
protegida en alquiler
4. Factores críticos de la inversión en vivienda

42
 Particularidades de la vivienda protegida en alquiler

La oferta de vivienda protegida debe cumplir con las siguiente premisas:

1. Complejidad normativa

2. Precio de alquiler contenido

3. Calidad del producto inmobiliario

4. Convivencia con viviendas de mercado libre, no zonas marginales

5. Accesibilidad al mayor número de población, es decir, oferta con la

suficiente masa crítica suficiente para atender la demanda social

6. Mantenimiento y conservación de la vivienda a lo largo del todo el periodo

de protección

7. Facilitar la rotación de viviendas en el parque para alquiler

43
 Particularidades de la vivienda protegida en alquiler

El marco regulatorio de la vivienda protegida es altamente complejo

1. Dos tipologías de vivienda en alquiler

- Vivienda básica
- Vivienda concertada. Su normativa será desarrollada por las Comunidades Autónomas.
2. Posibilidad que las Comunidades Autónomas incrementen los módulos por medio de coeficientes
autonómicos y de singularidad
- Precio básico revisado 695,19 €/m2 (incremento del 3% respecto precio actual)
- Coeficientes de singularidad serán del 15%, 30% ó 60% en función del municipio
- Vivienda básica y concertada hasta el 1,60 del precio básico + coeficiente de singularidad (máximo 1.780
€/m2 para básica y 2.002 €/m2 para concertada)
3. Posibilidad de desinvertir en el año 10
- Viviendas básicas, con un máximo de 2 veces el precio de venta inicial actualizado con la inflación. Las
Comunidades Autónomas fijan el límite máximo
- Viviendas concertadas, según normativa de las Comunidades
4. Rentabilidad por alquileres
- Vivienda básica 5,5% del precio máximo legal de venta
5. Subvenciones
- Subvención general entre 9.000 y 11.000 euros por vivienda
- Subvención específica para viviendas menores de 45 m2 destinadas a jóvenes, entre 11.200 y 13.200 euros
por vivienda
6. Subsidio a la financiación
- Se mantiene el máximo de financiación hasta el 80% del precio máximo legal
- Vivienda básica 295 € / 177 € por 10.000 euros de prestamo y por año (años 1-5 / años 6-10)
- Vivienda concertada 70 € / 35 € por 10.000 euros de prestamo y por año (años 1-5 / años 6-10)
7. Acceso a las viviendas
- Renta básica hasta 5,5 veces el IPREM
- Renta concertada hasta 6,5 veces el IPREM
- Ayudas adicionales a los inquilinos (hasta 40% de las rentas de los dos primeros años

44
 Módulos vivienda protegida en España

Módulos aprobados por Comunidades Autónomas:

Máx. Mín.

ANDALUCÍA 1.359,10 973,27

ARAGÓN 1.223,53 903,75
BALEARES 2.002,15 973,27
CANARIAS 1.376,48 1.070,59
CANTABRIA 1.439,04 973,27
CASTILLA LA MANCHA 1.251,34 834,23
CASTILLA Y LEÓN 1.439,04 973,27
CATALUÑA 2.377,55 973,27
GALICIA 1.338,24 903,75
MADRID 1.181,15 759,31
MURCIA 1.137,58 747,83
LA RIOJA 1.439,04 973,27
VALENCIA 1.751,88 973,27

45
 Particularidades de la vivienda protegida en alquiler

El inversor institucional en vivienda protegida precisa una alta especialización

para gestionar las peculiaridades del activo

‰ Marco regulatorio altamente complejo con normas superpuestas

‰ Costes de construcción similares al mercado libre

‰ Ingresos por alquileres limitados por ley

‰ Gestión compleja de alquileres. Supervisión requisitos legales

‰ Inversión recurrente en mantenimiento del parque de vivienda

‰ Limitada liquidez del activo

‰ Largo plazo de la inversión

46
 Particularidades de la vivienda protegida en alquiler

El mantenimiento de un parque en alquiler moderno en óptimo estado exige la

rotación de las viviendas con la integración de las viviendas protegidas en el
mercado de compra-venta.
‰ La disponibilidad recurrente de flujos de inversión, permitirá mantener una oferta
continua de nueva vivienda protegida en alquiler, que mantenga en los niveles
objetivos el parque de alquiler y en óptimo estado de conservación

‰ Posibilidad de regeneración de las viviendas, integrando las viviendas protegidas

en el mercado de propiedad finalizado el periodo de alquiler
- Las viviendas podrán continuar en el mercado de alquiler, en propiedad de inversores
institucionales con patrimonio inmobiliario en alquiler.
- Alternativamente, las viviendas podrían dirigirse al mercado de propiedad, pudiendo ser
adquiridas por el usuario final, incluido los propios inquilinos.

‰ Adecuación permanente de la oferta de viviendas en alquiler a la evolución de la

demanda (localización, tipología de producto, etc…)

‰ La rotación del patrimonio es crítica para evitar la formación de guetos

‰ La calidad de la promoción y el mantenimiento activo permiten los ciclos de

rotación
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 Viviendas protegidas iniciadas en España

Viviendas Protegidas vs Libre. Año 2005

Años VPP Libres % VPP / Libres

Andalucía 14.142 137.619 10% a 10%
Aragón 2.171 14.744 15% 15%
Asturias 1.769 14.334 12% s 12%
Baleares 642 10.633 6% 6%
Canarias 1.229 28.834 4% s 4%
Cantabria 801 9.857 8% 8%
Castilla y León 5.304 38.818 14% n 14%
Castilla-La Mancha 4.230 43.635 10% 10%
Cataluña 6.932 91.053 8% a 8%
Comunidad Valencia 6.474 86.095 8% 8%
Extremadura 1.011 9.293 11% a 11%
Galicia 2.666 35.739 7% 7%
Madrid 20.662 48.936 42% d 42%
Murcia 1.369 39.299 3% 3%
Navarra 3.717 6.552 57% a 57%
País Vasco 4.687 11.987 39% 39%
La Rioja 1.027 7.494 14% a 14%
Ceuta y Melilla 358 686 52% 52%
ESPAÑA 79.191 635.608 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Fuente. Ministerio de Vivienda
Libres 2005 VPP 2005

48
1. Situación del mercado de vivienda alquiler
2. Inversión institucional en vivienda en alquiler
3. Particularidades de la inversión en vivienda protegida
en alquiler
4. Factores críticos de la inversión en vivienda

49
 Factores críticos de la inversión en vivienda en alquiler

FACTORES CRÍTICOS DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA EN ALQUILER

‰ Localización

‰ Definición adecuada del producto

‰ Gestión y mantenimiento

50
 Factores críticos de la inversión en vivienda en alquiler

1. Localización

- Capitales y áreas de influencia

- Centralidad

- Proximidad a focos de demanda: Universidades, industria, complejos

comerciales..

- Buenas comunicaciones

51
 Factores críticos de la inversión en vivienda en alquiler

2. Definición del producto

- Producto entre 40 m2 y 70 m2

- 1 -2 Dormitorios

- Viviendas con diseños modernos y atractivos,

- Calidades adecuadas para el doble uso alquiler - venta

• Aunando facilidad de mantenimiento y costes equilibrados.
• Materiales que permitan ahorro en costes de mantenimiento y con facilidad
de sustitución.
• Diseños que permitan mejoras en el momento de la desinversión.

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 Factores críticos de la inversión en vivienda en alquiler

3. Gestión y mantenimiento

ƒ "Credit scoring" de los inquilinos

ƒ Gestión profesional de cobros
Gestión de cobros
ƒ Exigencia de avales y fianzas
ƒ Gestión jurídica de desahucios

ƒ Utilización eficiente de los activos en alquiler logrando

Gestión activa de los ocupaciones máximas de los inmuebles
contratos de arrendamiento ƒ Supervisión continua y rigurosa de la adecuación de los
inquilinos a los requisitos legales exigidos

Mantenimiento Continuo ƒ Evita el deterioro del parque de viviendas

de los inmuebles ƒ Adecuada percepción por parte de los inquilinos

La gestión de las viviendas debe ser realizado con un enfoque de empresa

de servicios con orientación al cliente.

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