Inversión

inmobiliaria en EEUU
y tributación para colombianos

Real estate investing made easy

Autores
Rubén Pueyo Ricardo Arciniegas

Vicepresidente de Portafolio Analista financiero en Bricksave -

Cuenta con más de 14 años de Macondo
experiencia en gestión de activos Especializado en modelos financieros y
financieros, habiendo supervisado estrategias de recaudación de capital.
inversiones inmobiliarias por más de Ha liderado la gestión de activos y el
$100M y asesorado en oportunidades desarrollo de estrategias comerciales
por $200M. Lideró fondos de que impulsaron adquisiciones clave.
inversión alternativos con AUM de
€50M y ha impulsado el crecimiento
exponencial en Bricksave.

Jaime E. Gómez Felipe Zuluaga

Socio Posse Herrera Ruiz Director de Real Estate by Mis

Su práctica profesional se concentra Propias Finanzas
en consultoría y planeación tributaria Plataforma de educación sobre
para proyectos e inversiones de todo inversión en bienes raíces. Socio
tipo en Colombia y en el exterior. y director en Impacto Proyectos,
En particular, cuenta con amplia desarrolladora inmobiliaria con
experiencia en materia de planeación experiencia en vivienda e industria.
de inversiones inmobiliarias, abarcando MBA de Duke University.
temas de naturaleza fiscal, cambiaria,
corporativa y regulatoria, tanto para
empresas como para personas naturales.

Felipe Chaparro Juan Pablo Zuluaga

Director general de Bricksave en CEO y Fundador de Mis Propias

Colombia Finanzas
Es un profesional experimentado La plataforma de educación financiera
con más de 7 años de experiencia más grande de Colombia. Socio
en la industria inmobiliaria. Ha Fundador de Impacto Proyectos,
liderado la estructuración financiera desarrolladora inmobiliaria con 5
de proyectos por más de $30 años de experiencia en el mercado
millones en Bogotá y ha fundado tres de vivienda e industrial. MBA de
empresas con éxito. Su habilidad para Babson College.
gestionar iniciativas complejas y su
enfoque innovador son destacados
en su historial multifacético.

Daniel Zambrano

Asociado en Posse Herrera Ruiz

Ha acompañado legal y
tributariamente en la definición
e implementación de estructuras
de inversión inmobiliarias tanto en
Colombia como en el exterior.
Cuenta con amplia experiencia en
materia de cumplimiento tributario,
cambiario y regulatorio derivadas
de la ejecución y retorno de
dichas inversiones, tanto en el caso
de empresas como de personas
naturales residentes en Colombia.
2 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU

Ta b l a d e

Contenido
Contenido 2

Beneficios de la Inversión Inmobiliaria 5

Estabilidad 6

Potencial de Valorización 8

Diversificación de Portafolio 10

Vehículos de Inversión en Bienes Raíces (Directos e Indirectos) 11

¿Qué factores afectan el rendimiento 12

de los bienes raíces?

Factores macroeconómicos y su impacto en el mercado inmobiliario 12

Tasas de Interés 12

Producto Interno Bruto 14

Tasas de Desempleo 16

Inflación 17

Factores Microeconómicos y su Impacto en el Mercado Inmobiliario 18

Dinámicas de la oferta y la demanda en el Mercado Inmobiliario 18

Niveles de Inventario 18

Nuevas Construcciones 19

Demanda en el Mercado Inmobiliario 21

Impuestos sobre la propiedad 23

Fundamentos de la Inversión Inmobiliaria 25

Introducción al análisis de Propiedades 25

Bienes Raíces Comerciales 25

Bienes Raíces Residenciales 25

Ventajas y Desventajas 26

Estrategia de Inversión en Bienes Raíces 26

Estrategias Core 27

Estrategias No Core 27
Análisis Financiero 28

Métricas Financieras 28

Ratios de Inversión 29

Caso de Inversión “Propiedad 708 WEST 116th PL” 31

Detalles de la Propiedad 31

Análisis Financiero 32

Detalle de Adquisición 32

Análisis de Renta 33

Análisis de Flujo de Caja 34

Revisión de Métricas y Ratios 35

Consideraciones al mantener una propiedad 36

Gastos Esperados 38

Problemas potenciales y Mantenimiento Diferido 38

Obligaciones tributarias y cambiarias en Colombia por inversiones

39
en inmuebles en Estados Unidos

Introducción 39

1. Inversión directa 40

1.1. Compra del inmueble 40

1.1.1. Obligaciones cambiarias 40

[Link]. Pago del precio desde Colombia – canalización de divisas 40

[Link]. Pago del precio en Estados Unidos – registro de la inversión 40

1.1.2. Obligaciones tributarias 41

[Link]. Impuesto sobre la renta 41

[Link]. Declaración de activos en el exterior 41

[Link]. Impuesto al patrimonio 41

1.2. Durante la ejecución de la inversión 41

1.2.1. Obligación cambiaria – Canalización de divisas 41

1.2.2. Impuesto sobre la renta 41

1.2.3. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio 42

1.3. Venta del inmueble 42

1.3.1. Obligaciones cambiarias 42

1.3.2. Obligaciones tributarias 42

[Link]. Impuesto sobre la renta 42

[Link]. Declaración de activos en el exterior 42

[Link]. Impuesto al patrimonio 42

4 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU

2. Inversión a través de un vehículo societario (LLC) 43

2.1. Constitución de la sociedad y compra del inmueble 43

2.1.1. Obligaciones cambiarias – canalización obligatoria 43

2.1.2. Obligaciones tributarias 43

[Link]. Impuesto sobre la renta y complementarios 43

[Link]. Declaración de activos en el exterior 44

[Link]. Impuesto al patrimonio 44

2.2. Rendimientos – Dividendos de la LLC 44

2.2.1. Obligaciones cambiarias 44

2.2.2. Obligaciones tributarias 44

[Link]. Impuesto sobre la renta 44

[Link]. Declaración de activos en el exterior e impuesto al 44

patrimonio

3. Inversión a través de criptoactivos 45

3.1. Obligaciones cambiarias 45
3.2. Obligaciones tributarias 45
[Link]. Impuesto sobre la renta 45
[Link]. Declaración de activos en el exterior 45
[Link]. Impuesto al patrimonio 46
4. Inversión a través de fondos 46
4.1. Obligaciones cambiarias 46
4.2. Obligaciones tributarias 46

4.2.1. Impuesto sobre la renta – declaración de activos en 46

el exterior e impuesto al patrimonio
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En el panorama cambiante de las oportunidades de

inversión, los bienes raíces son una clase de activos que
proporciona muchos beneficios a sus inversores. Más
allá de su presencia tangible en nuestras comunidades,

Beneficios de los bienes raíces representan una clase de activos

invaluable que ha sido reconocida durante mucho
tiempo por su estabilidad, potencial de apreciación,

la inversión capacidad de generación de ingresos y beneficios de

diversificación. Dentro de los bienes raíces, los bienes
raíces residenciales, y en particular la inversión en

inmobiliaria viviendas unifamiliares, han demostrado ser una piedra

angular para muchos inversores debido a sus ventajas y
características únicas.

En el gráfico a continuación, podemos ver el rendimiento de varias clases de activos inmobiliarios desde 2015 hasta 2023.

Retornos totales por sector de bienes raíces

500

400

300

200

100

0
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Source: NAREIT U.S. Real Estate Index Series, June 2024

Las viviendas unifamiliares han demostrado ser una clase de activos altamente estable y en apreciación desde 2015
hasta 2023, con un crecimiento superior al de casi todos los demás sectores inmobiliarios. Su rendimiento destaca
por su resiliencia y atractivo como opción de inversión, caracterizada por una demanda constante, fuerte apreciación
y potencial de generación de ingresos confiable.

Explicación de clases de activos

Viviendas unifamiliares. Representan propiedades servicios de consumo, como centros comerciales, plazas
residenciales individuales diseñadas para albergar a una comerciales y tiendas independientes.
sola familia. Son conocidas por su estabilidad, potencial
de apreciación y facilidad de financiamiento. Industrial. Las propiedades industriales se utilizan para la
fabricación, producción, almacenamiento y distribución.
Oficinas. Esta categoría incluye edificios utilizados para Este sector ha visto un crecimiento significativo debido
actividades comerciales y profesionales. Las propiedades al auge del comercio electrónico y la logística.
de oficinas suelen estar ubicadas en distritos comerciales
y se alquilan a diversas empresas. REITs de capital total. Los Fideicomisos de Inversión en
Bienes Raíces (REITs) invierten en diversas propiedades
Comercial. El sector inmobiliario comercial incluye inmobiliarias y proporcionan una manera para que
propiedades utilizadas para la venta de bienes y las personas inviertan en bienes raíces sin poseer
propiedades físicas.
6 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Estabilidad
La estabilidad es una garantía para los
inversores que buscan vías confiables para
la riqueza y el crecimiento en un panorama
financiero fluctuante. A lo largo de la
historia, los bienes raíces han demostrado
consistentemente un rendimiento notable,
exhibiendo estabilidad y resiliencia incluso frente
a recesiones económicas e incertidumbres del
mercado. Los valores de los bienes raíces
tienden a seguir una trayectoria más gradual y
predecible con el tiempo, en contraste con las
fluctuaciones volátiles de otros activos.

Para examinar e ilustrar la estabilidad y

el potencial de crecimiento de los bienes
raíces, tomemos un ejemplo: supongamos
que decidimos invertir $10,000 cada uno en
una propiedad unifamiliar, en el S&P 500, en
el NASDAQ 100, en oro y en el Case-Shiller
(Índice Nacional de Precios de Viviendas
de [Link]., ampliamente reconocido como
una medida de los precios de bienes raíces
residenciales en [Link].) desde 2014 hasta
2023.

Basándonos en el gráfico de líneas ilustrado,

podemos ver el camino diferente que cada
activo toma a lo largo de los años y podemos
entender la estabilidad y el potencial de
crecimiento de cada clase de activo.
7 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Retornos totales PU (Propiedades Unifamiliares) vs Otros activos

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

SP500 NASDAQ100 Gold Price SFH Total Returns Case-Shiller U.S.

Source: Fred, S&P500 Index, Nasdaq100, Indexmundi, Gold & FTSE NAREIT U.S. Real Estate Index Series, REIT, May 2024

Plazo de duración SP500 NASDAQ100 Gold Price Case-Shiller U.S Single Family

Jan-2014 $10,000 $10,000 $10,000 $10,000 $10,000

Feb-2023 $19,709 $22,937 $14,263 $17,597 $22,009

Retorno $9,709 $12,937 $4,263 $7,597 $12,009

Entre las clases de activos analizadas, las viviendas unifamiliares (SFH) mostraron un rendimiento robusto durante el
período de tenencia, con una inversión inicial de $10,000 creciendo a $22,009, resultando en un retorno de $12,009.
Esta tasa de crecimiento posiciona a las SFH como un activo de alto rendimiento, solo superado por el NASDAQ
100, que devolvió $12,937. En conclusión, las viviendas unifamiliares (SFH) han demostrado ser una inversión
altamente efectiva a largo plazo, ofreciendo retornos sustanciales que rivalizan con los de los principales índices de
renta variable como el NASDAQ 100. A pesar de la volatilidad inherente causada por el impacto de Covid-19, la
estabilidad indicada por el Índice Case-Shiller destaca a los bienes raíces como una clase de activos estable.

Resumen de rendimiento

Crecimiento Volatilidad
Activo acumulado % (Anualizada %) Resumen

Crecimiento moderado con fluctuaciones

SP500 2.68 0.73 notables, reflejando las condiciones del
mercado y los ciclos económicos.

Mayor crecimiento con mayor volatilidad,

NASDAQ100 5.17 0.97 impulsado por el desempeño del sector
tecnológico.

Valor fluctuante, a menudo correlacionado

Gold Price 6.62 0.57 inversamente con la estabilidad económica y
las condiciones del mercado.

Estable con crecimiento mínimo, representando

10 Year - Bond -0.23 1.67 una inversión de bajo riesgo y bajo rendimiento.

Crecimiento significativo con volatilidad,

REITs 7.68 0.97 reflejando la dinámica del mercado inmobiliario.

Crecimiento estable, volatilidad mínima,

Case-Shiller U.S. 1.86 0.13 reflejando la estabilidad en el mercado de
viviendas.
8 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Potencial La inversión inmobiliaria presenta una atracción

clave debido a su potencial de apreciación a largo
plazo. Los precios de los bienes raíces tienden a
de valorización aumentar con el tiempo, un fenómeno conocido
como apreciación. Esto proporciona a los inversores
la oportunidad de crecimiento de capital, ya
que pueden construir riqueza aprovechando la
apreciación natural de los activos físicos.

Como se demuestra en el gráfico a continuación, el precio promedio de venta de propiedades residenciales en los
Estados Unidos ha aumentado constantemente desde 1963 hasta la fecha actual. Aunque las recesiones económicas
pueden tener un impacto negativo a corto plazo —demostrado por la caída de 2008 debido a la crisis financiera
global los precios inmobiliarios tienden a recuperarse, como lo muestra la tendencia de precios que siguió. Entre
1963 y 2024, el precio de las casas vendidas en los [Link]. Aumentó de $19,375 a $507,125, representando una tasa
de crecimiento anual acumulativa de aproximadamente 5.50% por año.

Precio de venta promedio de casas en [Link]

600.000 $507,125
500.000
400.000 $345,450

300.000
200.000
100.000
0
63

66

69

72

75

78

81

84

87

90

93

96

99

02

05

08

11

14

17

20

23
19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

Source: Fred, Average Sales Price of Houses Sold in the US,2024

1975-1990 1991-1992 1993-2007 2008-2011 2012-2018 2019 2020-2022 2023-2024

Positivo Negativo Positivo Negativo Positivo Negativo Positivo Negativo

Durante los últimos 50 años:

40 años La apreciación de la propiedad se refiere al aumento en el valor de una propiedad con

de apreciación el tiempo. A menudo se expresa como un porcentaje del precio original de compra de
positiva la propiedad.

Para ilustrar este concepto, imagina que compraste una casa en 2014 por el precio
10 años promedio de venta de $345,450. ¡Avanza rápido hasta 2023, cuando decides vender
esta propiedad! Para entonces, el precio promedio de venta ha subido a $507,125.
de apreciación ¡Veamos cuánto se ha apreciado tu inversión!
negativa
 9 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Año Precio Promedio Apreciación (%)

2014 $345,450 -

2015 $350,450 1.45%

2016 $359,650 2.62%

2017 $381,150 5.99%

2018 $382,475 0.35%

2019 $379,875 -0.68%

2020 $389,800 2.62%

2021 $457,375 17.36%

2022 $535,500 17.09%

2023 $507,125 -5.30%

Source: Fred, Average Sales Price of Houses Sold in the US,2024

Primero calculemos la tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR, por sus siglas en inglés) de la apreciación de la
propiedad desde 2014 hasta 2024 utilizando la fórmula a continuación.

1 1
10 10
Current Value $507,125
CAGR= -1= -1 ≈ 0.0541 hence 5.41%
Initial Value $345,450

Para calcular la apreciación total de la propiedad estamos utilizando la fórmula a continuación:

Current Value-Initial Value

Appreciation= X 100 hence ≈ 46.78 %
Initial Value

Este crecimiento se refleja en la sustancial apreciación de capital de $161,675 durante el mismo período, mostrando
el potencial para la acumulación de riqueza a través de la inversión inmobiliaria. A pesar de las fluctuaciones en años
individuales, la tendencia general ha sido positiva, destacando a los bienes raíces como una clase de activo lucrativa
para la inversión a largo plazo.
10 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Diversificación
La diversificación implica invertir en una variedad de activos
inmobiliarios para reducir el riesgo general de la cartera. Esto
puede incluir propiedades residenciales, comerciales, industriales

de portafolio y de uso mixto en diferentes mercados. Al distribuir las inversiones

en activos diversos, los inversores buscan minimizar el impacto de
eventos negativos en cualquier propiedad o mercado específico.

El riesgo de una cierta cartera depende de la correlación entre cada activo, ya que una baja correlación ofrece
beneficios de diversificación y reduce el riesgo. Por lo tanto, para entender el beneficio de la diversificación que una
cartera podría obtener si invirtiera en bienes raíces, comparamos los coeficientes de correlación entre los activos
inmobiliarios con todos los demás activos en una cartera.

Stocks Bonds Cash Real Estate Alternatives Real Inflation

Large Small Non US Gov Tbills Private Public COMD D_Gold GDP CPI
Large 1.00
Small 0.91 1.00
Non US 0.89 0.86 1.00
Gov 0.04 0.11 0.00 1.00
Tbills -0.40 -0.33 -0.19 -0.01 1.00
Direct 0.49 0.33 0.37 -0.20 -0.08 1.00
Indirect 0.63 0.65 0.58 0.30 -0.13 0.60 1.00
COMD 0.28 0.25 0.41 -0.14 0.19 0.57 0.40 1.00
D_Gold 0.21 0.33 0.40 0.29 0.16 -0.13 0.06 0.52 1.00
GDP 0.09 0.02 0.08 -0.09 0.18 0.61 0.44 0.22 -0.37 1.00
CPI 0.08 -0.07 0.12 -0.47 0.34 0.66 0.14 0.70 0.02 0.34 1.00

Source: Large Cap US Equity: S&P 500 Index. Large Cap US Equity: S&P 500 Index. Small Cap US Equity: The Rus-
sell 2000 Index, Non US: MSCI EAFE, Gov: 10-year Bonds, Cash: 3-Month US Treasury Bills ,Real Estate Private: FRC
70-77 and NCREIF 78-2022, Real Estate Public: The Dow Jones US Select REIT Index 1970-71, NAREIT 1972-2022,
Comd: S&P Goldman Sachs Commodities (S&PGSC) Index, Gold: [Link], Real GDP: FRED, Inflation: US CPI All
items.,2024

Como se muestra en la figura anterior, los bienes raíces privados y los bienes raíces públicos (directos e indirectos,
respectivamente) tienen correlaciones generalmente bajas con los otros activos comparados.

Bienes raíces privados (este ejemplo es para

propiedades comerciales)
• Reducen el riesgo de la cartera con una correlación
• Tienen baja correlación con las acciones,
negativa con las letras del Tesoro.
proporcionando beneficios de diversificación.
• El oro no muestra correlación, sugiriendo beneficios
• Muestran una correlación negativa con bonos, letras del
potenciales al invertir en ambos activos.
Tesoro y oro, ofreciendo protección contra sus riesgos.
En general, el análisis de correlación tanto de los
bienes raíces privados como públicos apoya el caso de
Bienes raíces públicos (REITs)
incluir bienes raíces en una cartera, ya que proporciona
• Proporcionan beneficios de diversificación con baja beneficios de diversificación que protegen contra el riesgo
correlación con las acciones. en relación con los otros activos dentro de la cartera.
Especialmente si un inversor quiere protegerse contra
• Ofrecen una diversificación aumentada con una futuros choques en los mercados de acciones y bonos, los
correlación aun menor con los bonos gubernamentales. bienes raíces parecen ser una protección valiosa.
11 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Vehículos de inversión
en bienes raíces
(Directos e Indirectos)

La inversión en bienes raíces es un mercado lucrativo que ofrece a los inversores una variedad de caminos para
obtener exposición. Existen muchas maneras de invertir, incluyendo la propiedad directa de bienes inmuebles y
la propiedad indirecta de bienes inmuebles. La inversión directa en bienes raíces es la forma tradicional mediante
la adquisición directa de una propiedad. La inversión indirecta en bienes raíces ofrece a los inversores una amplia
gama de caminos para ganar exposición dentro del mercado inmobiliario sin necesidad de poseer propiedades
directamente. Esto puede lograrse mediante el uso de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs, por sus
siglas en inglés), que son compañías cotizadas en bolsa que poseen, operan o financian propiedades inmobiliarias
generadoras de ingresos, y plataformas de financiamiento colectivo de bienes raíces que pueden proporcionar a los
inversores acceso al mercado inmobiliario de manera eficiente y efectiva.

Exploraremos las diferencias clave entre ellas en la tabla a continuación.

Bienes raíces Plataformas

directos REITs de Crowdfunding

Control total sobre la Sin Control Control limitado dependiendo

Control propiedad de la estructura de inversión

Potencial de altos retornos Ingresos regulares a través Potencial de altos retornos,

Retornos a través de ingresos por de dividendos, potencial de especialmente al acceder a
alquiler y apreciación apreciación de capital mercados de nicho

Liquidez limitada, ilíquido Alta liquidez, fácilmente Varía, dependiendo de cada

Liquidez hasta la venta negociable en bolsas plataforma

Proporciona beneficios de Proporciona beneficios de Proporciona beneficios de

diversificación al agregar diversificación al poseer una diversificación a través de
Diversificación
una clase de activo no variedad de propiedades en una variedad de tipos de
correlacionado al portafolio un portafolio propiedades y ubicaciones

Autogestión o gestión
Gestión profesional Gestión profesional Gestión profesional

Bajo, las acciones se

Costos Requiere una alta pueden comprar a costos Inversiones mínimas
de Entrada inversión inicial relativamente bajos relativamente bajas

Afectado por las condiciones

Afectado por las condiciones del mercado local, las Afectado por las condiciones
Riesgo del mercado local y las recesiones económicas y la del mercado local y las
recesiones económicas volatilidad del mercado de recesiones económicas
valores

Costos Consumo de tiempo Tarifas de gestión Tarifas de gestión

de Gestión
Depreciación, deducciones Varía por plataforma, pueden
Beneficios de intereses hipotecarios, Transmisión de ingresos sin aplicarse algunas ventajas
Tributarios intercambios 1031 tributación corporativa fiscales

Sujeto a regulaciones de
Riesgos Sujeto a regulaciones de Sujeto a regulaciones de crowdfunding, posibles
Regulatorios propiedad local REITs cambios

Método de inversión Establecido con datos de Relativamente nuevo, datos

Historial establecido desempeño histórico históricos limitados
12 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

¿Qué factores afectan

el rendimiento de los
bienes raíces?
Factores macroeconómicos y su Tasas
impacto en el mercado inmobiliario de interés
Comprender el panorama macroeconómico es crucial Las tasas de interés son un factor crucial para determinar
para los inversores que desean navegar por las el comportamiento de los participantes en el mercado
complejidades del mercado inmobiliario. Estos factores inmobiliario. Afectan directamente la asequibilidad de
juegan un papel significativo en la configuración de la las hipotecas y los préstamos, siendo un determinante
dinámica del mercado, influyen en el sentimiento de principal de los costos de endeudamiento. Las
los inversores y determinan la demanda general de fluctuaciones en las tasas de interés tienen un impacto
activos inmobiliarios. En esta sección, exploraremos los directo en la toma de decisiones de individuos y
indicadores macroeconómicos clave y su impacto. La empresas para invertir en bienes raíces.
sección examinará cómo factores clave, como las tasas
de interés, el crecimiento del PIB, los niveles de empleo En el gráfico de líneas ilustrado a continuación, podemos
y la inflación interactúan con el sector inmobiliario y entender la correlación entre las tasas hipotecarias y las
afectan los valores de las propiedades, las tasas de tasas de interés.
alquiler y la demanda general del mercado.

Tasas de hipotecas y tasa de interés

18,00
16,00
14,00
12,00
Percent

10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
-
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023

Date

Source: Fred, Mortgage rates and FED rates,2024

 13 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Relación Impacto directo

La correlación entre las tasas hipotecarias y las tasas Comprender esta relación ayuda a predecir tendencias
de la Fed es fuerte, pero no perfecta. Generalmente en los costos de endeudamiento y estrategias de
se mueven en conjunto, reflejando las políticas y inversión en el mercado inmobiliario.
condiciones económicas más amplias.

Además, el siguiente gráfico ilustra eficazmente el impacto de los cambios en las tasas de interés en el origen de
las hipotecas y, por ende, en el mercado de la vivienda, destacando cómo la política monetaria puede influir en la
actividad inmobiliaria.

Mortgage originations & FED rates

1600 9,0
1400 8,0
1200 7,0
6,0
1000
5,0
800
4,0
600
3,0
400 2,0
200 1,0
0 0,0
1990 - Q 1
1991 - Q 2
1992 - Q 3
1993 - Q 4
1995 - Q 1
1996 - Q 2
1997 - Q 3
1998 - Q 4
2000 - Q 1
2001 - Q 2
2002 - Q 3
2003 - Q 4
2005 - Q 1
2006 - Q 2
2007 - Q 3
2008 - Q 4
2010 - Q 1
2011 - Q 2
2012 - Q 3
2013 - Q 4
2015 - Q 1
2016 - Q 2
2017 - Q 3
2018 - Q 4
2020 - Q 1
2021 - Q 2
2022 - Q 3

Source: Fred, Mortgage originations and FED rates,2024

Relación inversa
Generalmente, cuando las tasas de la Fed son altas, las Las tablas a continuación contienen detalles de préstamos
hipotecas tienden a ser bajas porque el endeudamiento hipotecarios para la adquisición de una propiedad y los
se vuelve más caro. Por ejemplo, tasas de interés más diferentes pagos dependiendo de la tasa.
bajas pueden estimular la demanda de inversión en
bienes raíces, lo que puede aumentar los precios y crear
un entorno de mercado competitivo. Por otro lado, tasas
Detalles hipotecarios
de interés más altas pueden disminuir el entusiasmo por
las inversiones inmobiliarias debido a los mayores costos
de financiamiento y la reducción de los posibles retornos. Periodo 30 years

Precio de Compra 350,000

Impacto directo
Tasas más bajas de la Fed fomentan más préstamos, lo que Préstamo 315,000
lleva a un mayor número de originaciones de hipotecas y,
por ende, más actividad en el mercado inmobiliario.
Relación Préstamo / Valor 90%

Para entender esto, profundicemos en un ejemplo

práctico que destaca cuán significativas pueden ser Tasa de Interés 5.00%
incluso las pequeñas fluctuaciones en las tasas de interés
para los posibles compradores e inversores.
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Pagos hipotecarios y tasas de interés

Imagina que tienes una hipoteca de $315,000 a una
tasa de interés inicial del 5%. Tu pago mensual en
Tasas Pagos mensuales Diferencia
este escenario sería de $1,691. Ahora, considera
un aumento del 2% en la tasa de interés, llevándola
5% £1,691 al 7%. Este incremento aparentemente pequeño
£404.71 24% hace que tu pago mensual suba aproximadamente
7% £2,096 a $2,096. Este aumento de $404.71 por mes se
traduce en un aumento sustancial del 24% respecto
al pago original.

Impacto en el valor de la propiedad

El efecto de las tasas de interés se extiende más allá
Pagos Poder de de los pagos mensuales, afectando también el valor
mensuales Tasas compra Diferencia
de las propiedades. Con una tasa de interés del 5%,
un pago hipotecario mensual de $2,000 te permite
$2000 5% $372,563 adquirir una propiedad valorada en $372,563. Sin
$ -71,948 -19% embargo, si la tasa de interés sube al 7%, el mismo
$2000 7% $300,615 pago de $2,000 te limita a una propiedad valorada
en solo $300,615. Esto representa una disminución
significativa del 19% en el poder adquisitivo.

Implicaciones en el mercado
inmobiliario

Este ejemplo destaca cómo incluso un aumento modesto en las tasas de interés puede afectar dramáticamente el
poder adquisitivo de los posibles compradores, llevando a una disminución en los precios de las propiedades. Tales
fluctuaciones en el costo de la deuda a menudo determinan los volúmenes de inversión en el sector inmobiliario.
Cuando el endeudamiento se vuelve más caro, el volumen de inversión inmobiliaria típicamente disminuye, ya que los
inversores reevalúan la ecuación de costo-beneficio.

Producto
interno bruto
El producto interno bruto (PIB) juega un papel clave en la medición del
desempeño económico de un país. Es una métrica monetaria que cuantifica el
valor total de todos los bienes y servicios producidos dentro de las fronteras
de un país durante un período específico. Así, el PIB sirve como una medida
integral de la salud y productividad económica de una nación. Es un indicador
que muestra si una economía está creciendo o contrayéndose, proporcionando
una visión completa del desempeño económico de un país.
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Comprender la relación entre el crecimiento del PIB y el crecimiento del valor de los bienes raíces residenciales
proporciona valiosos conocimientos sobre el entorno económico más amplio y su impacto en el mercado inmobiliario.
Esta relación puede revelar cómo las expansiones o contracciones económicas influyen en los valores inmobiliarios,
afectando a propietarios, inversores y formuladores de políticas por igual.

En el siguiente gráfico podemos ver el crecimiento del PIB de EE. UU. y su impacto en los valores de los bienes raíces
residenciales durante la década.

PIB USA & Crecimiento del valor de propiedades residenciales

Source: Fred, US GDP & Household Real Estate Value Growth,2024

Correlación positiva Impacto de la pandemia

Durante este período, el crecimiento del PIB generalmente La pandemia de COVID-19 creó una anomalía en la cual
se alinea con los aumentos en los valores inmobiliarios. los valores inmobiliarios aumentaron a pesar de una
La recuperación y el crecimiento económicos impulsan la contracción del PIB, principalmente debido a las bajas
demanda de vivienda, elevando los precios. tasas de interés y cambios en las preferencias de vivienda.

El crecimiento del producto interno bruto (PIB) puede tener un impacto sustancial en el mercado inmobiliario,
alimentando la demanda de inversiones en propiedades y moldeando la dinámica del mercado de diversas maneras.

Crecimiento del PIB Impacto en el mercado inmobiliario

- Aumento de la demanda de propiedades residenciales y comerciales

Crecimiento Fuerte del PIB - Aumento de los valores de las propiedades y las tasas de alquiler
- Mayores tasas de ocupación para espacios comerciales
- Mayor inversión de fuentes nacionales y extranjeras
- Demanda estable de propiedades
- Continuo Desarrollo de proyectos
Crecimiento Moderado del PIB
- Rendimientos de alquiler consistentes
- Condiciones de mercado equilibradas
- Disminución de la demanda de bienes raíces
Crecimiento Bajo o Negativo - Caída de los valores de las propiedades y las tasas de alquiler
del PIB (Desaceleración - Aumento de las tasas de vacancia
- Reducción de la inversión y nuevos desarrollos
Económica o Recesión)
- Mayor tasa de ejecuciones hipotecarias y ventas en dificultades
Tasas de
desempleo
El mercado inmobiliario está significativamente
influenciado por el desempleo, que es un indicador
importante de la estabilidad económica y el poder
adquisitivo. El nivel de desempleo dentro de una
economía refleja la salud de su mercado laboral y
tiene implicaciones para los ingresos de los hogares, el
gasto de los consumidores y la demanda de viviendas.
En esta sección, exploraremos cómo las fluctuaciones
en los niveles de desempleo influyen en la estabilidad
económica, el poder adquisitivo y la dinámica del
mercado inmobiliario.

Los cambios en los niveles de empleo influyen en

el mercado de alquiler, ya que las tasas de empleo
impactan la demanda de alquiler y las tasas de
vacancia. En áreas con bajo desempleo y crecimiento
poblacional, la demanda de alquiler puede aumentar,
llevando a mayores tasas de ocupación y precios de
alquiler más altos. En contraste, la pérdida de empleos o
las recesiones económicas pueden reducir la demanda
de alquiler, conduciendo a mayores tasas de vacancia y
presión a la baja sobre los precios de alquiler.

En el gráfico a continuación, puede ver la relación

dinámica entre las tasas de vacancia de alquiler y las
tasas de desempleo, ilustrando cómo estas dos métricas
interactúan e impactan en el mercado inmobiliario.
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Tasas de vacancia y desempleo en EEUU

14,0

12,0
Quarterly percentage rate

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Source: Fred, Rental Vacancy rates and Unemployment rates,2024

• Tasas de desempleo más altas conducen a tasas de Por ejemplo, durante la Gran Recesión (2007-2009),
vacancia de alquiler más altas. el desempleo aumentó del 4.5% al 9.9%, con las tasas
de vacancia aumentando del 9.5% al 11.1%. La crisis
financiera resultó en significativas pérdidas de empleo,
• Tasas de desempleo más bajas conducen a tasas de disminuyendo la asequibilidad del alquiler y aumentando
vacancia de alquiler más bajas. las tasas de vacancia.

Inflación
La inflación es un aumento general en los precios de Valores de propiedades. La inflación tiende a
bienes y servicios en una economía, que a menudo aumentar el costo de los materiales de construcción
se mide mediante el índice de precios al consumidor y la mano de obra, lo que puede llevar a precios de
(IPC). El IPC es un indicador crucial que mide los propiedad más altos. A medida que aumentan los
cambios en el costo de vida y la inflación a lo largo costos de reemplazo, las propiedades existentes
del tiempo. Proporciona valiosos conocimientos también se aprecian en valor.
sobre las alteraciones en los precios de bienes y
servicios, lo que tiene importantes implicaciones Tasas de alquiler. La inflación generalmente
para la economía en general. lleva a tasas de alquiler más altas. A medida
que aumenta el costo de vida, los propietarios a
menudo suben los alquileres para mantener sus
ingresos reales. Esto puede hacer que alquilar
Cómo la inflación influye en el mercado sea menos asequible, aumentando la demanda
inmobiliario de propiedad de viviendas.

La inflación tiene un impacto profundo en el Demanda de viviendas. Las tasas de inflación

mercado inmobiliario. Aquí hay varias formas en a menudo llevan a una política monetaria de
que influye en los valores de las propiedades, las tasas de interés más altas para limitar la inflación.
tasas de alquiler y la demanda general de viviendas: Como se exploró en la sección anterior, esto a su
vez puede llevar a tasas hipotecarias más altas y
reducir la asequibilidad para los compradores de
viviendas.
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Analizando la relación entre la inflación y el mercado inmobiliario

Para entender si el mercado inmobiliario efectivamente sirve como protección contra la inflación, podemos
analizar datos históricos comparando las tasas de inflación general (medidas por el IPC) con las tasas de alquiler.
A continuación, se presentan dos gráficos de líneas ilustrativos que ayudan a comprender esta relación entre la
inflación y el mercado inmobiliario como cobertura contra la inflación.

Rent in US Average & CPI - All Items in US Average

450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0,000
80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

00

02

04

06

08

10

12

14

16

18

20

22
19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20
Rent in US Average

Source: Fred: All Urban Consumers: Rent of Primary Residence in U.S. City, All Items in U.S. City Average.

Los datos históricos a menudo muestran que los precios de los alquileres de bienes raíces tienden a aumentar con
la inflación, lo que confirma su efectividad como cobertura. Sin embargo, el grado en que el mercado inmobiliario
protege contra la inflación puede variar dependiendo del entorno económico específico y las condiciones del
mercado.

Factores El mercado inmobiliario también está

significativamente impactado por factores

microeconómicos y su
microeconómicos, y navegar por sus
complejidades es crucial para los inversores
del sector. Esta sección explorará cómo estos
impacto en el mercado factores moldean la demanda y oferta general
de activos inmobiliarios.

inmobiliario

Niveles de inventario
Dinámicas de la oferta Se refiere al número total de viviendas
y la demanda en el disponibles para la venta en un mercado
determinado. Esto incluye tanto viviendas

mercado inmobiliario
nuevas como existentes. Los niveles de
inventario brindan información sobre el lado
de la oferta del mercado de la vivienda.
19 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Niveles altos de inventario: pueden llevar a un mercado de compradores, donde los compradores tienen más
opciones y poder de negociación.

Niveles bajos de inventario: pueden crear un mercado de vendedores, donde los vendedores pueden exigir precios
más altos debido a la oferta limitada.

La emisión de permisos de construcción es uno de los primeros pasos en el proceso de construcción, y un aumento
en los permisos generalmente precede un aumento en la oferta de viviendas real.

Las unidades en construcción se refieren al número de unidades habitacionales que actualmente están siendo
construidas. Esta métrica proporciona una visión de la actividad de construcción en curso y una indicación del nivel
de utilización de mano de obra y recursos en la industria. También ayuda a entender el flujo de nuevas viviendas que
estarán disponibles en el mercado.

Permits and Under Construction inventory in US

1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
1.400
1.300
1.200
03/22
04/22
01/22
02/22

05/22
06/22
07/22

10/22
11/22
08/22
09/22

12/22
01/23
02/23

05/23
06/23
03/23
04/23

07/23
08/23
09/23
10/23
11/23
12/23
01/24
02/24
03/24
Units Under Construction

Source: Fred, Permits and Under Construction inventory in US, 2024

Nuevas construcciones
Las viviendas de nueva construcción que ingresan al mercado se denominan nuevas construcciones, y medir la
cantidad de nuevas construcciones es una métrica esencial para entender cuánto nueva oferta se está añadiendo
al mercado. Altos niveles de nueva construcción pueden ayudar a satisfacer la demanda y estabilizar o reducir los
precios de las viviendas.

Housing Units Under Construction Quarterly in the US

2.000

1.500

1.000

500

0
01/15
05/15
09/15
01/16
05/16
09/16
01/17
05/17
09/17
01/18
05/18
09/18
01/19
05/19
09/19
01/20
05/20
09/20
01/21
05/21
09/21
01/22
05/22
09/22
01/23
05/23
09/23
01/24

Source: Fred, Housing Units Under Construction Quarterly in the US,2024

20 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Aumento de la construcción. Indica confianza en la En el gráfico de líneas a continuación, podemos ver la

demanda futura. Se están construyendo más viviendas disponibilidad de viviendas de nueva construcción en
para satisfacer el interés esperado de los compradores. el mercado, lo que indica qué tan bien la oferta está
manteniéndose a la par con la demanda. La oferta en
Disminución de la construcción. Puede señalar meses es una métrica inmobiliaria que mide el equilibrio
precaución entre los constructores debido a la saturación entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda.
del mercado, recesiones económicas o aumento de los Muestra cuánto tiempo tomaría vender todas las
costos de construcción. viviendas actuales en el mercado, asumiendo que no se
agreguen otros listados.

Numbers of Homes for Sale

Months Supply =
Number of Homes sold per Month

Oferta mensual de casa nuevas

14
12
10
8
6
4
2
0
01/00
09/00
05/01
01/02
09/02
05/03
01/04
09/04
05/05
01/06
09/06
05/07
01/08
09/08
05/09
01/10
09/10
05/11
01/12
09/12
05/13
01/14
09/14
05/15
01/16
09/16
05/17
01/18
09/18
05/19
01/20
09/20
05/21
01/22
09/22
05/23
01/24
Source: Fred, New Homes Months’ Supply, 2024

Alta oferta. Sugiere una posible sobreoferta en el Baja oferta. Indica una fuerte demanda en relación con
mercado, lo que puede llevar a precios más bajos de las la cantidad de nuevas viviendas disponibles, lo que a
viviendas y a más competencia entre los vendedores. menudo conduce a precios más altos y ventas más rápidas.
21 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Demanda en el
mercado inmobiliario
Días medios en el mercado
El siguiente gráfico muestra los días medios en el mercado para las viviendas puede ilustrar qué tan rápido se
están vendiendo las propiedades, indicando los niveles de demanda en el mercado. Este gráfico puede ayudar a
identificar tendencias en la actividad del mercado y la demanda.

Inventario de viviendas: Mediana de días en el mercado

100

80

60

40

20

0
07/16
10/16
01/17
04/17
07/17
10/17
01/18
04/18
07/18
10/18
01/19
04/19
07/19
10/19
01/20
04/20
07/20
10/20
01/21
04/21
07/21
10/21
01/22
04/22
07/22
10/22
01/23
04/23
07/23
10/23
01/24
04/24
Source: Fred, Housing Inventory: Median Days on Market,2024

Echemos un vistazo a un shock económico como el Covid-19 para entender el impacto en la demanda.

Perspectiva de
Periodo DOM Mediano Impacto inversión

Principios de Condiciones de mercado normales Entorno estándar de compra y

55-60 días
2020 con oferta y demanda equilibradas. venta.

Marzo-Mayo Los confinamientos y la Oportunidad para negociar

65-70 días incertidumbre ralentizaron las ventas mejores precios debido a la
2020 de viviendas; menos transacciones. menor competencia.

La flexibilización de las restricciones,

Junio-Agosto las visitas virtuales y las bajas Demanda incrementada; se
50-55 días tasas hipotecarias aumentaron la necesita actuar rápidamente
2020 demanda, especialmente en los para asegurar propiedades.
suburbios.

Septiembre- La alta demanda y las bajas

tasas hipotecarias hicieron que Mercado altamente competitivo;
Diciembre 45-50 días las viviendas se vendieran muy los inversores deben actuar
2020 rápidamente. rápido para comprar viviendas.

Comprender estas tendencias ayuda a los inversores a tomar decisiones inteligentes, ya sea negociando acuerdos
durante períodos más lentos o actuando rápidamente en un mercado acelerado.
22 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Asequibilidad
de la vivienda
La asequibilidad de la vivienda se refiere a la capacidad de los individuos o hogares para pagar una vivienda sin
tensión financiera.

La relación precio-alquiler de la vivienda es una métrica clave utilizada por los inversores para evaluar la asequibilidad
relativa de poseer versus alquilar una vivienda en un mercado particular. Analicemos lo que indica esta relación y lo
que significa para los inversores.

Se utiliza la siguiente formula para calcularlo:

Median Home Price

Price-to-Rent Ratio =
Median Annual Rent

Relación precio de la vivienda/Alquiler

1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
1
01/00
09/00
05/01
01/02
09/02
05/03
01/04
09/04
05/05
01/06
09/06
05/07
01/08
09/08
05/09
01/10
09/10
05/11
01/12
09/12
05/13
01/14
09/14
05/15
01/16
09/16
05/17
01/18
09/18
05/19
01/20
09/20
05/21
01/22
09/22
05/23

Source: Fred, House Price rent ratio,2024

Relación baja: indica un mercado de compradores, donde la compra de una vivienda es favorable en comparación con
el alquiler. Los inversores pueden encontrar oportunidades para comprar propiedades a precios más bajos.

Relación alta: señala un mercado de vendedores, donde alquilar puede ser más asequible que comprar. Los
inversores deben ser cautelosos para no pagar en exceso por las propiedades.

Monitorear los cambios en la relación a lo largo del tiempo puede ayudar a los inversores a identificar cambios en
las condiciones del mercado y ajustar sus estrategias de inversión en consecuencia.

Tasas de vacancia
(Alquiler y vivienda)

Los gráficos muestran las tasas de vacancia para propiedades de alquiler y propiedades de propietarios que pueden
proporcionar información sobre el equilibrio entre la oferta y la demanda en ambos mercados, de alquiler y de propiedad.
 23 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Tasa de vacancia de propietarios

3,5 12,0
Homeowner Vacancy Percent %

Tenant Vacancy Percent %

3,0 10,0
2,5
8,0
2,0
6,0
1,5
4,0
1,0
0,5 2,0

0,0 0,0
01/00
12/00
11/01
10/02
09/03
08/04
07/05
06/06
05/07
04/08
03/09
02/10
01/11
12/11
11/12
10/13
09/14
08/15
07/16
06/17
05/18
04/19
03/20
02/21
01/22
12/22
11/23
Source: Fred: Homeowner Vacancy Rate, 2024

Al analizar ambas tasas, los inversores pueden extraer conclusiones importantes:

Equilibrio del mercado y tendencias Oportunidades de inversión

Altas tasas para ambas indican una sobreoferta, Alta vacancia en alquiler y baja vacancia en propiedad
sugiriendo un mercado en desaceleración. sugiere que poseer viviendas es más atractivo.

Bajas tasas para ambas sugieren una fuerte demanda, Baja vacancia en alquiler y alta vacancia en propiedad
indicando una economía en crecimiento o una ubicación sugiere que alquilar es más popular.
deseable.

Impuestos sobre la propiedad

Los impuestos inmobiliarios, también conocidos como impuestos sobre la propiedad más altos en comparación
impuestos sobre la propiedad, son impuestos por los con las áreas urbanas. Esta disparidad surge porque los
gobiernos locales sobre el valor de un activo inmobiliario. suburbios tienden a tener densidades de población más
Comprender los impuestos inmobiliarios en el área bajas, lo que requiere impuestos más altos para financiar
donde se posee un activo es crucial para los propietarios los servicios locales. En las áreas suburbanas, los costos
e inversores debido a sus importantes implicaciones para mantener las escuelas, los departamentos de policía
financieras. Calculados como un porcentaje del valor de y otros servicios comunitarios a menudo se distribuyen
la propiedad, estos impuestos tienen un impacto directo entre menos residentes, lo que lleva a tasas impositivas
en el costo de la propiedad y, como tales, pueden influir más altas para cubrir estos gastos.
en las decisiones de inversión.
Para ilustrar cómo las obligaciones fiscales financieras
Para ilustrar el impacto de los impuestos sobre la para los propietarios pueden variar significativamente
propiedad, podemos tomar el siguiente ejemplo, en diferentes áreas urbanas, considere los siguientes
que compara las tasas impositivas y las implicaciones ejemplos de cuatro propiedades actualmente
financieras en diferentes propiedades en cuatro ciudades gestionadas por Bricksave en cuatro ciudades distintas.
principales de EE. UU. Los impuestos sobre la propiedad Cada propiedad está ubicada en un área urbana,
pueden variar significativamente dentro de una ciudad, destacando cómo los impuestos sobre la propiedad no
a menudo fluctuando de un vecindario a otro. Un patrón son uniformes y pueden diferir sustancialmente según las
notable es que los suburbios generalmente experimentan tasas impositivas locales y los valores de las propiedades.
24 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Ciudad Valor ($) Tasa de impuestos (%) Impuesto Anual ($)

Chicago $90,000 1.389% $1,250

Detroit $84,900 1.883% $1,600

Philadelphia $150,000 0.9687% $1,453

Miami $243,000 1.235%. $3,000

Source: Cook county treasurer,2024

El costo de poseer una propiedad

• Una tasa de impuestos sobre la propiedad más alta

significa que los propietarios deben pagar más impuestos
anualmente, aumentando el costo total de la propiedad.

• Por ejemplo, según la tabla anterior, Detroit tiene la tasa

de impuestos sobre la propiedad más alta, lo que indica
que poseer una propiedad allí sería más caro en términos
de impuestos sobre la propiedad.

• Los impuestos sobre la propiedad más altos disminuyen

la asequibilidad para los propietarios, especialmente para
aquellos con presupuestos limitados. Esto puede afectar
las tasas de propiedad de viviendas y la capacidad de las
personas para comprar o mantener una propiedad.

Impacto en las decisiones de inversión

• Las tasas más altas de impuestos sobre la propiedad

pueden llevar a los inversores a priorizar propiedades con
menores cargas impositivas. Las propiedades en áreas
con tasas de impuestos más bajas son a menudo más
atractivas para los inversores porque ofrecen el potencial
de mayores ingresos netos o retorno de inversión (ROI).

• Pueden afectar la demanda en diferentes segmentos

del mercado. Las áreas con tasas de impuestos más bajas
pueden atraer a más inversores, lo que lleva a un aumento
en los valores de las propiedades.

En general, los impuestos sobre la propiedad juegan un papel

significativo en la configuración del mercado inmobiliario al
impactar directamente en el costo de poseer una propiedad e
influir en las decisiones de inversión.
 Bienes raíces
comerciales

Fundamentos Los bienes raíces comerciales (CRE) abarcan

propiedades diseñadas principalmente para fines

de la inversión
comerciales, ofreciendo espacios de trabajo en lugar
de alojamientos residenciales. Las principales clases
de CRE incluyen espacios de oficinas, propiedades

inmobiliaria
industriales, alquileres multifamiliares y ubicaciones
comerciales. Desde una perspectiva de inversión,
las propiedades comerciales pueden ser muy
lucrativas, especialmente en regiones donde el nuevo
desarrollo está restringido por la disponibilidad de
tierras o medidas regulatorias. Estas propiedades
generalmente se benefician de tasas de arrendamiento
atractivas y contratos de arrendamiento más largos,
Introducción al análisis de proporcionando a los propietarios flujos de efectivo
estables y sustanciales.
Propiedades
En esta sección, exploramos varios tipos de Bienes raíces
inversiones inmobiliarias, que atraen a una residenciales
gama de inversores en busca de rendimientos
financieros y beneficios adicionales. El mercado Los bienes raíces residenciales abarcan propiedades
inmobiliario abarca tanto propiedades residenciales, diseñadas principalmente para vivir en lugar de fines
consideradas tanto bienes de consumo como comerciales o industriales. Esta categoría incluye
vehículos de inversión debido a su potencial diversos tipos de propiedades como viviendas
de crecimiento de capital, como propiedades unifamiliares, apartamentos, condominios, casas
comerciales, que son vitales tanto como elementos adosadas y residencias multifamiliares que pueden
de operaciones comerciales como oportunidades albergar a varias familias diferentes. Estas propiedades
de inversión. También profundizaremos en varias son esenciales para las necesidades de vivienda
estrategias de inversión, desde inversiones básicas personal, pero también sirven como oportunidades
hasta estrategias oportunistas. de inversión significativas para aquellos que buscan
obtener ingresos por alquiler o lograr crecimiento
de capital a través de la apreciación del valor con el
tiempo. Los bienes raíces residenciales se caracterizan
por su mayor liquidez en comparación con otros tipos
de bienes raíces, lo que facilita a los inversores entrar
o salir del mercado.
26 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Ventajas
y desventajas

Real Estate Ventajas Desventajas

• Tasas de Arrendamiento Atractivas. • Complejidad Regulatoria y de

Altos retornos y flujos de efectivo Gestión. Altamente regulado, requiere
sustanciales en áreas con nueva navegar a través de marcos legales
construcción restringida. complejos y procesos de gestión.

• Términos de Arrendamiento • Rotación de Inquilinos. Puede ser

Prolongados. Generalmente, los costosa y disruptiva, con fluctuaciones
CRE son arrendados por empresas económicas que potencialmente
que tienden a proporcionar un flujo conducen a propiedades vacantes.
Bienes Raíces
de efectivo estable y predecible,
Comerciales
mejorando la seguridad financiera para • Costos de Mantenimiento. Cada
inversiones a largo plazo. nuevo inquilino puede requerir
modificaciones significativas en el
• Estabilidad Financiera. Debido a la espacio, aumentando los gastos de
mayor duración de los arrendamientos, mantenimiento.
los bienes raíces comerciales pueden
ofrecer más estabilidad financiera en
comparación con las propiedades
residenciales.

• Accesibilidad y Asequibilidad. Ideal • Rendimientos de Alquiler Más

para inversores nuevos e individuales Bajos. Generalmente, generan
debido a los menores costos de entrada retornos más bajos en comparación
y una gestión más sencilla. con las propiedades comerciales,
afectando la rentabilidad.
• Ingreso por Alquiler Consistente.
Ofrece potencial para ingresos estables • Mayor Rotación de Inquilinos. Los
Bienes Raíces y apreciación de capital a largo plazo. bienes raíces residenciales tienden a
Residenciales gestionar contratos de arrendamiento
• Escalabilidad. Más fácil de financiar y de 1 año en comparación con los
gestionar, permitiendo una expansión CRE, dejando ventanas de vacancia a
más rápida de la cartera. menudo relacionadas con una mayor
rotación.

• Gestión Recurrente. Requiere

interacción directa y mantenimiento
frecuente de la propiedad, añadiendo
imprevisibilidad operativa.

Estrategia de inversión
en bienes raíces

Dentro del ámbito de la inversión en bienes raíces, existen dos enfoques principales dentro del espectro de riesgo y
rendimiento. Hay cuatro estrategias principales de inversión en bienes raíces, comenzando desde un menor riesgo y
aumentando hasta una postura más arriesgada: Core, Core-Plus, Valor Añadido y Oportunista. Estas categorías sirven
como un marco de orientación, guiando a los inversores a través de un espectro de riesgo, calidad y posibles retornos.
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Estrategias Core
Las Estrategias Core se basan a menudo en activos estabilizados que generan ingresos, con un enfoque en generar
rendimientos principalmente a partir de los ingresos con un apalancamiento nulo o muy limitado. Generalmente,
este marco de estrategias contempla propiedades en una fase avanzada de desarrollo y arrendamiento, por lo
tanto, con un precio de entrada más alto que el promedio.

Retornos
Estrategia Enfoque Tipo de apalancados
Riesgo Apalancamiento
de inversión principal inversor esperados

Generación de Inversores 6-8% Bajo 0-40%,

ingresos estables conservadores típicamente
a largo plazo con que buscan alrededor del
Core necesidades de estabilidad 25%
gestión bajas. similar a los
Ubicadas en bonos.
centros urbanos
de grandes
ciudades.

Crecimiento e Inversores que 8-12% Bajo a 40-50%

ingresos a través buscan retornos moderado
de mejoras ligeras ligeramente
y mejor gestión. más altos
Core Plus A menudo con un riesgo
en suburbios manejable.
o mercados
secundarios.

Source: MIT Study, Doctoral Dissertation, 2024

Estrategias No Core
Como se mencionó anteriormente, las estrategias no core a menudo están relacionadas con el lado superior del
espectro de riesgo y rendimiento. A través de este enfoque, las inversiones a menudo están expuestas a riesgos
de arrendamiento y desarrollo, confiando más en la apreciación del capital que en los ingresos del flujo de efectivo
por alquiler. Las estrategias dentro de este marco generalmente adoptan un modelo de inversión con una vida útil
predeterminada y un compromiso de capital fijo.

Estrategia Enfoque Tipo de Retorno

Riesgo Apalancamiento
de inversión principal inversor esperados

Mejora significativa Inversores 12-15% Moderado 40-70%

de propiedades experimentados a alto
para aumentar el con profundo
Value Add flujo de efectivo. conocimiento en
Implica cambios bienes raíces y
en la gestión, capacidad para
resolución de manejar mayor
problemas de riesgo.
ocupación o
mantenimiento.

Proyectos de Inversores muy 15% y más Alto 50-80%

alto riesgo y experimentados
alta recompensa que buscan un
como desarrollo crecimiento
Opportunistic desde cero o sustancial y
reposicionamientos pueden soportar
importantes. largos períodos
sin retornos.

Source: MIT Study, Doctoral Dissertation, 2024

28 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
financiero
Métricas
financieras
Al analizar una inversión inmobiliaria, un
análisis financiero exhaustivo es esencial
para evaluar la viabilidad y rentabilidad de las
inversiones potenciales. Esta sección explora
medidas financieras esenciales utilizadas en
el análisis financiero inmobiliario, como el
Valor Presente Neto (VPN), la Tasa Interna
de Retorno (TIR), el Índice de Rentabilidad,
la Depreciación, la Cobertura de Deuda
(DCR) y el Ratio de Gastos Operativos
(OER). Cada una de estas métricas
ofrece valiosos conocimientos sobre el
desempeño financiero y las perspectivas de
las inversiones inmobiliarias, lo que permite
a los inversores evaluar de manera efectiva
los posibles retornos y riesgos.
 29 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Métrica Objetivo Fórmula Análisis

Evalúa la rentabilidad VPN = (CF / (1 + I) ^ t) – Un VPN positivo indica

de una inversión Inversión Inicial una inversión rentable
Valor Presente comparando el valor CF: Flujos de Efectivo por encima del riesgo
Neto (VPN) presente de los flujos de I: Tasa de descuento requerido.
efectivo entrantes con requerida en la inversión
los salientes. t: Número de períodos

Mide la tasa de Calculado iterativamente Una TIR más alta indica

descuento que lleva el para establecer el VPN a una inversión más
Tasa Interna de
VPN de todos los flujos cero. atractiva.
Retorno (TIR) de efectivo a cero,
evaluando la eficiencia
de la inversión.

Proporciona una Dependiente del tipo de Utilizado anualmente,

deducción fiscal que propiedad (Residencial: no está directamente
refleja la reducción del 27.5 años, Comercial: vinculado a la
valor del activo con el 39 años). Es importante rentabilidad, pero afecta
Depreciación tiempo, mejorando el considerar que solo la el ingreso imponible
flujo de efectivo. propiedad en sí misma (es decir, reduce los
puede ser depreciada, impuestos pagados
no el terreno sobre el sobre las ganancias).
que se encuentra.

Evalúa la capacidad DCR = Ingreso Operativo Se prefiere un DCR >

Ratio de de una propiedad Neto / Servicio Total de 1.20x para estabilidad,
Cobertura de para generar ingresos la Deuda con ratios más altos que
Deuda (DCR) suficientes para cubrir indican mejor cobertura.
sus pagos de deuda.

Mide la eficiencia OER = (Gastos Un OER más bajo indica

Ratio de Gastos operativa comparando Operativos Totales – mayor eficiencia y
Operativos los gastos operativos con Depreciación) / Ingresos rentabilidad.
(OER) los ingresos brutos. Brutos

Ratios
de inversión
Esta guía introduce ratios clave como el Retorno sobre
el Efectivo (Cash on Cash Return), el Retorno sobre la
Inversión (ROI), la Tasa de Capitalización (Capitalization
Rate), el Rendimiento Bruto del Alquiler (Gross Rental
Yield) y el Multiplicador Bruto de Alquiler (Gross Rental
Multiplier). Estos ratios ayudan a los inversores a evaluar
el rendimiento y los riesgos de las propiedades de
manera sencilla. Al utilizar estos ratios, los inversores
pueden tomar decisiones informadas para construir una
cartera diversa y rentable.
30 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Métrica Objetivo Fórmula Análisis

Mide el retorno COC = Flujo de Un porcentaje más

anual sobre el Caja Anual antes de alto indica un mejor
Retorno sobre efectivo invertido Impuestos / Total de rendimiento en relación
el Efectivo en una propiedad, Efectivo Invertido con la inversión inicial en
(Cash on Cash proporcionando una efectivo. Se utiliza para
Return) visión directa de la evaluar el rendimiento
eficiencia del flujo de inmediato de una
caja. propiedad.

Evalúa la rentabilidad ROI = (Valor Actual Un ROI alto indica que

total de una inversión - Inversión Inicial) / la inversión ha ganado
comparando las Inversión Inicial significativamente
Retorno sobre ganancias totales con los en relación con su
la Inversión costos iniciales. costo. Refleja tanto la
(ROI) apreciación del capital
como los ingresos
generados.

Indica la tasa esperada Cap Rate = Ingreso Una tasa de

de retorno sobre una Operativo Neto / Valor capitalización más alta
Tasa de inversión inmobiliaria, de Mercado Actual sugiere una inversión
Capitalización útil para comparar potencialmente más
(Cap Rate) inversiones similares. rentable, pero también
puede reflejar un mayor
riesgo.

Mide el ingreso bruto Rendimiento Bruto del Útil para evaluar la

generado por una Alquiler = (Ingreso Anual rentabilidad bruta de las
Rendimiento propiedad como un por Alquiler / Valor de la propiedades de alquiler.
Bruto del porcentaje de su valor Propiedad) * 100 Un rendimiento más
Alquiler (Gross de mercado, antes de alto sugiere mejores
Rental Yield) gastos. ganancias brutas en
relación con el valor de la
propiedad.

Proporciona una GRM = Precio de Venta / Un GRM más bajo indica

Multiplicador evaluación rápida del Ingreso Anual Bruto por que la propiedad puede
Bruto de valor de una propiedad Alquiler estar subvaluada en
Alquiler de inversión en relación relación con su potencial
(Gross Rental con sus ingresos sin de ingresos, lo que
considerar los gastos sugiere una inversión
Multiplier)
operativos. potencialmente atractiva.
31 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Property details

Caso de inversión Year Built 1910

“Propiedad 708 Size (Sqft) 1798

WEST 116th PL”

Property Type Townhome

N° Units 2

N° Bedrooms 5
Detalles
de la propiedad N° Baths 2

Property Unit Floor 3

Sub-district & Micro-Location (Including Basement)

Sate Illinois Exterior Building Type Vynil Sidding

City Chicago Balcony No

Post Code 60628 Terrace No

Post Code Categorization Category C: Stable Porche No

Neighbourhood West Pullman Garden Private

Elementary School District 299 Private Parking No

Middle School District 299 N° Parking Spaces 0

High School District 299 Lift No

Property Summary

Property Categorization C+ Class

Para ayudarte a entender y consolidar
los conceptos discutidos anteriormente,
Interior Condition No Refurbishment Required presentaremos un estudio de caso real de
una inversión inmobiliaria presentada por
Macondo. Este ejemplo te proporcionará
Exterior Condition Good Condition
conocimientos prácticos que se pueden
extender a una amplia gama de oportunidades
Roof Condition >10 yars remaining de inversión residencial. En este escenario,
analizaremos una propiedad ubicada en el
Renovation Works Estimated 0 barrio de West Pullman en Chicago. Esta
propiedad de clase C+, construida en 1910,
consta de dos unidades.
32 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
financiero
Detalle de adquisición

Al negociar la compra de una propiedad, hay varios factores más allá del precio de compra que deben considerarse.
Estos incluyen los honorarios del agente, los costos de cierre, los gastos de capital y los gastos de renovación.
Juntos, estos elementos contribuyen al monto total de la inversión requerida para adquirir la propiedad.

Por ejemplo, considere la propiedad en “708 West 116th Place”, que tiene un precio de oferta de $108,500.
Con los honorarios adicionales del agente, los costos de cierre y los requisitos de gastos de capital que totalizan
$45,663, el valor total de la propiedad requerido sería de $154,163. Por otro lado, es importante considerar los
costos de estructuración de Bricksave/Macondo que totalizan $13,277, dejando la inversión inicial total en $167,440.
Es crucial tener en cuenta estos costos adicionales, ya que representan la salida de efectivo real necesaria para
asegurar la propiedad. Reconocer estos gastos asegura una evaluación más precisa de su inversión total y ayuda en
la planificación y el presupuesto para la adquisición.

Property Acquisition Analysis Bricksave Aquisition Costs

Offer Price $ 108,500 SPV Legal Fees $ -

Agent Fees $ 250 Structuring Costs $ 800

3rd Party Closing Cost $ - Sourcing Fees $ 1,573

Other Closign Costs $ 3,163 Sale Reserve $ 4,464

Capex Required $ 42,250 Tokenization Fee $ 6,440

Renovations Vacancy $ - Maintenance Reserve Float $ -

Vacancy Reserve Old $ - PM float $ -

Financing Costs $ - Onboarding Fee $ -

Holding Costs $ - Bricksave Costs $ 13,277

Flip Profit $ - Total Cost Including Capex $ 167,440

Total Cost Including Capex $ 154,163

33 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis
de renta
Pro-Forma Analysis

Income Analysis Monthly Anually

Gross Rental Income $ 2,000 $ 24,000

Vacancy Loss $ 60 $ 720

Effective Gross Income $ 1,940 $ 23,280

Gross Yield 1.26% 15.10%

Operating Expenses

Poperty Managemet $ 200 $ 2,400

Maitenance Reserve $ 100 $ 1,200

Insurance $ 125 $ 1,500

Utilities $ 100 $ 1,200

Annual Taxes $ 106 $ 1,277

HOA Annually $ - $ -

Trash/Snow/Landscape $ - $ -

Custody Fee $ 184 $ 2,210

Total Expenses $ 816 $ 9,787

Net Operating Income $ 1,124 $ 13,493

Net Rent Yield 0.73% 8.75%

Además de analizar los costos de adquisición de la propiedad, es esencial evaluar los ingresos potenciales (alquiler)
y los gastos continuos asociados con el mantenimiento de una propiedad de inversión.

Para la propiedad en “708 West 116th Place”, el alquiler bruto esperado es de $24,000 por año. Sin embargo, una
parte de estos ingresos se destinará a cubrir varios gastos operativos, incluidos los honorarios de gestión, servicios
públicos, seguros, reparaciones, costos por vacantes, impuestos y otros gastos detallados en el análisis.

Como se describe en la tabla anterior, los gastos anuales totales para esta propiedad ascienden a $9,787. Después
de deducir estos gastos del alquiler bruto y considerando una cuenta de pérdida por vacantes, el ingreso neto
restante es de $13,493 por año, lo que representa el flujo de efectivo antes de impuestos de la propiedad. Esta cifra
de ingreso neto es crítica para evaluar la rentabilidad de la propiedad y su desempeño financiero general.
34 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Análisis de flujo de caja

Cashflows Forecast Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4

Income
Gross Rental Income $ - $ 24,000.00 $ 24,480.00 $ 24,969.60 $ 25,468.99
Vacancy Loss $ - $ 720.00 $ 734.40 $ 749.09 $ 764.07
Total Income $ - $ 23,280.00 $ 23,745.60 $ 24,220.51 $ 24,704.92

Operating Expenses
Poperty Managemet $ - $ 2,400.00 $ 2,448.00 $ 2,496.96 $ 2,546.90
Maitenance Reserve $ - $ 1,200.00 $ 1,224.00 $ 1,248.48 $ 1,273.45
Insurance $ - $ 1,500.00 $ 1,530.00 $ 1,560.60 $ 1,591.81
Utilities $ - $ 1,200.00 $ 1,224.00 $ 1,248.48 $ 1,273.45
Annual Taxes $ - $ 1,277.00 $ 1,302.54 $ 1,328.59 $ 1,355.16
HOA Annually $ - $ - $ - $ - $ -
Trash/Snow/Landscape $ - $ - $ - $ - $ -
Custody Fee $ - $ 2,210.21 $ 2,254.41 $ 2,299.50 $ 2,345.49
Total Expenses $ - $ 9,787.21 $ 9,982.95 $ 10,182.61 $ 10,386.27

Net Operating Income $ - $ 13,492.79 $ 13,762.65 $ 14,037.90 $ 14,318.66

yield 8.75% 8.93% 9.11% 9.29%

Cash Flow Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4

Projected Selling Price $ - $ - $ - $ - $ 166,291.25
Total Investment $ (167,440.00) $ - $ - $ - $ -
Cash Flow Before Taxes $ (167,440.00) $ 13,492.79 $ 13,762.65 $ 14,037.90 $ 180,609.91

Análisis operacional

Ingresos brutos programados. Se proyecta que el precio de oferta inicial, menos un costo de venta del
aumenten anualmente a una tasa del 2%, comenzando 6%, ascendiendo a $166,291.
desde $24,000 en el Año 1, reflejando el crecimiento
anticipado en los ingresos por alquiler. Flujo de caja antes de impuestos. Refleja el flujo de
caja operativo, que comienza con una inversión inicial
Pérdida por vacantes. Representa el 3% del alquiler de $167,440 y se vuelve positivo desde el Año 1 en
bruto en todos los años, totalizando $720 USD cada año adelante a medida que comienzan a ingresar los ingresos
y creciendo al 2%. operativos.

Gastos. También crecen a una tasa anual del 2%, Impuestos sobre la propiedad. Se consideran dentro de
comenzando desde $9,787 en el Año 1, reflejando la estructura de gastos operativos. Al calcular el flujo de
aumentos inflacionarios en los costos operativos. caja después de impuestos, dependerá de la situación
fiscal personal de cada inversor. Para este análisis,
Ingreso operativo neto (NOI). Aumenta de $13,492 en proporcionamos una visión precisa del flujo de caja
el Año 1 a $14,318 en el Año 4, impactado positivamente generado antes de cualquier impuesto sobre la renta.
por el aumento de los Ingresos Operativos Brutos y el
crecimiento controlado de los gastos. Flujo de caja. Comenzando con un flujo inicial negativo
significativo debido a la compra, el flujo de caja se vuelve
Flujo de caja positivo en los años siguientes, mejorando anualmente
debido a eficiencias operativas y culminando en un
Precio de venta proyectado: Al final del Año 4, se calcula flujo positivo sustancial de $180,609 en el Año 4,
en base a una tasa de apreciación anual del 3.5% desde principalmente por la venta de la propiedad.
35 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Revisión de métricas
y Ratios

Financial Measures Investment Return Ratios

Net Present Value (NPV) $ 18,608.09 Cash on Cash Return 8.06%

Internal Rate of Return 8.14% Return on Investment 7.03%

Annual depreciation $ 4,368 Capitalization Rate 8.75%

Operating Expense Ration (OER) 40.78% Gross Rent Multiplier (GRM) 6.28x

Debt-Coverage Ratio 0% Gross Rental Yield 15.10%

Métricas financieras Ratios de retorno de inversión

Valor presente Neto (VPN) $18,608.09. Un VPN de Retorno sobre el efectivo (Cash on Cash Return)
$18,608.09 descontado al valor presente utilizando una 8.06%. Un retorno sobre el efectivo del 8.06% sugiere
tasa de descuento del 5%, sugiere que se espera que la un retorno decente sobre la inversión inicial en efectivo
inversión genere esta cantidad en dólares actuales sobre realizada en el año.
el costo de la inversión inicial, lo que implica rentabilidad.
Retorno sobre la inversión (ROI) 7.03%. Un ROI del
Tasa interna de retorno (TIR) 8.14%. Una TIR 7.03% es indicativo de un retorno saludable, sugiriendo
de 8.14% significa que se espera que la inversión que la inversión ha crecido en este porcentaje sobre el
produzca un rendimiento anual promedio de 8.14%, monto inicial invertido.
lo cual generalmente se considera un buen retorno
dependiendo del riesgo y las condiciones del mercado. Tasa de capitalización (Cap Rate) 8.75%. A menudo
utilizada para estimar el retorno potencial de una inversión,
Depreciación anual $4,368. Esto representa la deducción la tasa de capitalización del 8.75% es relativamente
anual permitida para contabilizar la disminución del valor saludable e indica un buen potencial de ganancia en
de la propiedad debido al desgaste. Este valor reduce el relación con el valor de mercado de la propiedad.
ingreso imponible y, por lo tanto, impacta positivamente
el flujo de caja al disminuir la responsabilidad fiscal. Multiplicador bruto de alquiler (GRM) 6.28. Un GRM
de 6.28 significa que el precio de compra es poco más
Ratio de gastos operativos (OER) 40.78%. Este ratio de seis veces el alquiler anual, lo que puede ayudar a
indica que el 40.78% de los ingresos operativos brutos los inversores a comparar el valor de la propiedad en
se consume en gastos operativos. Un OER más bajo es relación con su potencial de ingresos.
típicamente mejor ya que implica una mayor eficiencia
operativa y rentabilidad. Rendimiento bruto del alquiler 15.10%. Este
rendimiento es una medida del retorno anual sobre la
Ratio de cobertura de deuda 0%. Un ratio de cobertura inversión antes de gastos, en relación con el valor de
de deuda del 0% indica que no hay deuda en la propiedad, mercado actual de la propiedad. Un rendimiento del
ya que este ratio mide los ingresos disponibles para 15.10% es excepcionalmente alto, lo que sugiere que
pagar las obligaciones de deuda actuales. la propiedad está generando ingresos significativos en
relación con su valor.
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Consideraciones al
mantener una propiedad
Al mantener una propiedad, ya sea para uso personal o como inversión, se deben considerar varios factores críticos
para garantizar su éxito sostenido y longevidad. Basándonos en nuestro análisis previo de la adquisición de la
propiedad en 708 West 116th Place, profundizaremos en las métricas clave relacionadas con los gastos esperados
y el mantenimiento continuo.

Gastos
esperados

Seguros.

El costo del seguro de la propiedad es de alrededor

de $1,500 anuales, cubriendo daños por desastres
naturales, robos y vandalismo. Esto representa
aproximadamente el 0.97% del valor de la propiedad.
Dependiendo de la ubicación, las tasas de seguro
pueden variar considerablemente. Además, el seguro
para propietarios agrega protección de responsabilidad
civil y cubre la posible pérdida de ingresos por alquiler.

Impuestos de la propiedad.

Los impuestos anuales sobre la propiedad son

aproximadamente $1,277, basados en las tasas
impositivas locales y el valor de la propiedad en Chicago,
Illinois. Como se mencionó antes, los impuestos varían
de un lugar a otro en los EE. UU. y están gobernados por
los consejos locales.

Vacancy.

Al presupuestar una tasa de vacancia del 3%, el inversor

espera perder $720 anuales (3% de $24,000 de renta
anual) en ingresos por alquiler debido a la rotación de
inquilinos y períodos vacantes. Estimamos una duración
promedio de arrendamiento de 36 meses. Cada
rotación lleva aproximadamente 15 días para preparar la
propiedad y 30 días para encontrar un nuevo inquilino.
Durante un período de retención de 4 años, esto resulta
en aproximadamente 1.5 meses de vacancia, lo que
equivale a una tasa de vacancia del 3% (1.5 meses de 48
meses). Esta estimación es vital para una planificación
financiera precisa y ayuda a anticipar períodos sin
ingresos por alquiler.
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Repairs and maintenance.

Las empresas de administración de propiedades se

encargan de las reparaciones y el mantenimiento
de las propiedades que gestionan. Esto incluye el
mantenimiento rutinario, la gestión de reparaciones
de emergencia, la coordinación con contratistas, la
planificación presupuestaria para el mantenimiento y
el mantenimiento de registros detallados. Al manejar
eficientemente estas tareas, los administradores de
propiedades aseguran la satisfacción de los inquilinos,
preservan el valor de la propiedad y apoyan el éxito a
largo plazo de las inversiones inmobiliarias.

Los costos de reparaciones y mantenimiento rutinario

para la propiedad en 708 West 116th Place se estiman
en $1,200 anuales, que es el 5% del alquiler anual
de $24,000. Esta estimación proporciona una guía
general para fines de presupuesto, aunque los costos
reales de reparación pueden variar significativamente
dependiendo de la condición de la propiedad y el uso
por parte de los inquilinos. Es importante entender
que estos $1,200 son una provisión reservada para
posibles necesidades de mantenimiento, no un gasto
garantizado o inmediato. Al planificar estos costos, se
puede gestionar mejor las reparaciones inesperadas y
mantener la condición general de la propiedad.

Property management fees.

Cuando se utiliza una empresa de administración de

propiedades, sus servicios conllevan tarifas asociadas.
Estas tarifas pueden estructurarse de varias maneras,
incluyendo un porcentaje del alquiler mensual o una
tarifa fija. Se pueden aplicar cargos adicionales por
servicios específicos como la colocación de inquilinos,
la gestión del mantenimiento o las inspecciones de la
propiedad.

Típicamente, las tarifas de administración de

propiedades en los EE. UU. oscilan entre el 5% y el 10%
de los ingresos por alquiler cobrados. Además, se cobra
una tarifa de arrendamiento, a menudo equivalente al
alquiler de un mes, por encontrar y asegurar un nuevo
inquilino. Para manejar las reparaciones, las empresas
de administración pueden cobrar una comisión,
generalmente entre el 10% y el 20% de los costos de
reparación.

En nuestro caso, la tarifa de administración de la

propiedad es del 10% de los ingresos brutos por alquiler,
lo que asciende a un estimado de $2,400 anuales
basados en el alquiler anual de $24,000. Esta tarifa
cubre la gestión general de la propiedad, asegurando
que funcione sin problemas y de manera eficiente.
38 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Problemas potenciales
y mantenimiento diferido
Invertir en la propiedad en “708 West 116th Place” en Chicago requiere prestar mucha atención a los problemas
potenciales y al mantenimiento esencial para asegurar su éxito y rentabilidad a largo plazo. Un paso crítico en
el proceso de adquisición es realizar una inspección independiente por un ingeniero, generalmente durante el
“Período de Revisión o Inspección”. Esta inspección exhaustiva cubre todos los sistemas y componentes de la
propiedad para identificar cualquier problema inmediato o futuro. Las reparaciones que no son urgentes pero que
necesitarán atención en un futuro cercano se clasifican como mantenimiento diferido. Estos deben tenerse en cuenta
en el presupuesto de la propiedad y planificarse dentro del período de tenencia. Los aspectos clave del informe
de inspección de la propiedad incluyen la integridad estructural, la condición del techo y el ático, los sistemas de
plomería y electricidad, la funcionalidad del HVAC, el exterior y los terrenos, los espacios interiores y la seguridad
general y el cumplimiento de los códigos locales. Abordar estas áreas asegura una toma de decisiones informada y
una planificación presupuestaria efectiva para el mantenimiento continuo.

Techo. Calentador de agua.

Inspecciones regulares para detectar fugas. Es Inspeccione el calentador de agua anualmente en busca
importante programar una inspección profesional para de signos de óxido y fugas
un posible reemplazo cada 10 años para prevenir daños
por agua y reparaciones costosas. Cimientos.
Monitoree en busca de grietas y signos de desplazamiento
Sistema HVAC. o asentamiento, y realice inspecciones profesionales
El mantenimiento anual del sistema HVAC es esencial cada pocos años.
para mantener la eficiencia y prevenir fallos. Reemplace
los filtros regularmente y considere actualizar a un sistema Sistema eléctrico.
más eficiente en energía si el actual está desactualizado. Programe inspecciones periódicas por un electricista con
licencia para garantizar la seguridad y el cumplimiento
Plomería. del código. Actualice el cableado y los paneles
Inspecciones regulares para detectar fugas y problemas desactualizados.
de drenaje. Actualice las tuberías viejas a materiales
modernos según sea necesario. Planifique el reemplazo
cada 10 a 15 años.

Además, los inversores deben considerar las opciones de gestión personal frente a la gestión profesional, cada
una con su propio conjunto de ventajas y desventajas. Al explorar estos aspectos, los inversores pueden tomar
decisiones informadas para optimizar sus carteras inmobiliarias.

Gestión personal Empresa de administración de propiedades

Control Directo Professional expertise

Ahorro de Costos Time saving
Pros
Experiencia Personal Network of service providers
Tenant screening

Consumo de tiempo (Requiere Fees

compromiso) Risk of poor performance
Cons Recursos limitados que afectan la Lack of control
calidad del servicio
Requisitos de conocimiento legal
39 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

Obligaciones
tributarias y
cambiarias en
Colombia por
inversiones en
inmuebles en
Estados Unidos
Introducción
Invertir en inmuebles en Estados Unidos puede
ofrecer atractivas oportunidades de diversificación
y rentabilidad. Sin embargo, es fundamental
conocer y cumplir con las obligaciones cambiarias
y tributarias en Colombia derivadas de estas
inversiones. Esta guía proporciona una descripción
detallada de estas obligaciones para cuatro
estructuras de inversión: (1) inversión directa, (2)
inversión a través de un vehículo societario (LLC),
(3) inversión a través de criptoactivos, y (4) inversión
a través de fondos de inversión.
40 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU BRICKSAVE, MACONDO, POSSE HERRERA RUIZ & REAL ESTATE BY MPF

1. Inversión
directa
Bajo el esquema de inversión directa, una persona
natural residente fiscal en Colombia decide comprar
a título propio un inmueble en los Estados Unidos.
Posteriormente, entrega en arrendamiento el inmueble,
para recibir una rentabilidad derivada de los cánones
de arrendamiento y, posteriormente, una utilidad por la
venta futura del inmueble una vez se valorice.

1.1. Compra del inmueble. La compra del inmueble

en Estados Unidos puede realizarla el residente fiscal
colombiano mediante dos alternativas. La primera,
pagando el precio de compra con dinero en Colombia
o pagando el precio de compra con dinero o bienes
ubicados en el exterior.

1.1.1. Obligaciones cambiarias

[Link]. Pago del precio desde Colombia – canalización de divisas.

El residente colombiano deberá canalizar las divisas a través de un intermediario del mercado cambiario (IMC). La
canalización de divisas se refiere al proceso mediante el cual los residentes colombianos efectúan transacciones en
moneda extranjera, que se inician en pesos colombianos. No obstante, en este caso, no sería necesario como tal
de un registro de la inversión colombiana en el exterior ante el Banco de la República. Los IMC suelen ser bancos y
entidades financieras autorizadas. Este proceso garantiza la transparencia y el control de los flujos de capital hacia
y desde el país.

Para este propósito, si el inversionista realiza el pago desde algún producto financiero, deberá generar una
declaración de cambio por inversiones internacionales (conocida en el argot cambiario como el anterior formulario
4) en el que indicará a su IMC que el propósito de la canalización de recursos será invertir en inmuebles en Estados
Unidos, junto con otros datos relacionados con la inversión. Si el inversionista hace la inversión en una sucursal física
de su banco, éste le pedirá diligenciar la declaración de cambio respectiva (o proporcionar los datos necesarios
para diligenciarla), o si la transacción tiene lugar en internet (sucursal virtual), el sistema informático le exigirá los
datos necesarios para llevar a cabo la transacción y que serán incluidos por el IMC dentro de la correspondiente
declaración de cambio.

La declaración de cambio será transmitida por el IMC al Banco de la República directamente.

[Link]. Pago del precio en Estados Unidos – registro de la inversión.

Alternativamente, si el inversionista cuenta con recursos ya ubicados en el exterior, bien sea dinero o bienes, podría
también hacer el pago del precio con estos recursos. En este caso, no sería necesario realizar la declaración de
cambio indicada anteriormente.

En el evento en que el inversionista desee realizar en todo caso el registro, puede hacerlo a través de la plataforma
electrónica del nuevo sistema de información cambiaria del Banco de la República.

La reglamentación expuesta en este acápite 1.1.1. se encuentra en la Circular Reglamentaria DCIP-83 emitida por el
Banco de la República, principalmente.
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[Link]. Impuesto al patrimonio.

1.1.2. Obligaciones tributarias
En caso de que el inversionista esté obligado a declarar
impuesto al patrimonio, deberá incluir en su declaración el
[Link]. Impuesto sobre la renta.
valor del inmueble en la base gravable del impuesto, en los
términos expuestos en el acápite del impuesto sobre la renta.
El residente fiscal colombiano inversionista deberá
reconocer fiscalmente el valor del inmueble en pesos
1.2. Durante la ejecución de la inversión.
colombianos equivalente al valor de la inversión a la
tasa representativa del mercado de la fecha en que se
Durante la ejecución de la inversión, el inversionista
efectúo la inversión.
recibirá unos rendimientos asociados a los cánones de
arrendamiento del inmueble.
A título de ejemplo, si el precio de compra del
inmueble fue de USD 1,000,000 y la TRM del día de la
1.2.1. Obligación cambiaria – Canalización de divisas.
compra fue de COP 3.000 por cada dólar americano,
el inversionista colombiano deberá reconocer dentro
Si el inversionista decide retornar los rendimientos
de su patrimonio fiscal en el impuesto sobre la renta el
asociados a los cánones de arrendamiento a Colombia,
inmueble por COP [Link]. Este valor no deberá
debería realizar esta operación a través de un IMC, que
ajustarse salvo que el inmueble se enajene, caso en el
para efectos prácticos podrá ser el banco en el que se
cual deberá calcular el impacto tributario tanto de la
encuentre el producto financiero en el que desee que
enajenación como de la diferencia en cambio.
se le consignen los rendimientos (su cuenta de ahorros).
[Link]. Declaración de activos en el exterior.
Para la canalización de los rendimientos, el inversionista
deberá gestionar una declaración de cambio por inversiones
El inversionista contribuyente del impuesto sobre la
internacionales indicando el concepto asociado a dichos
renta, que posea activos en el exterior por valores
recursos.
superiores a 2.000 UVT (COP 94.130.000 para 2024)
a fecha de corte del 1 de enero de cada año, deberá
1.2.2. Impuesto sobre la renta.
presentar su declaración de activos en el exterior
(Formulario 160).
El inversionista colombiano deberá incluir dentro de su
impuesto sobre la renta los rendimientos asociados a la
Es importante anotar que el valor por el cual se reporte
inversión en el exterior. Debe tenerse en cuenta que los
el inmueble debe ser consistente con el valor definido
residentes fiscales colombianos tributan tanto por las
según se indicó en el acápite anterior. Es decir, el costo
rentas que recibe en Colombia como por las rentas que
de adquisición en dólares a la tasa de cambio de la
recibe en el exterior, como los cánones de arrendamiento.
fecha de adquisición del inmueble.
El valor a declarar corresponde al ingreso que finalmente
La declaración de activos en el exterior (Formulario 160)
reciba el inversionista, así sea en el exterior, y deberá
debe presentarse de forma conjunta con la declaración
declararse como renta de capital. En tanto el valor se
de renta. En todo caso, es importante advertir que el
recibe en divisas, dicho valor deberá convertirse a pesos
período de declaración difiere del impuesto de renta,
colombianos a la tasa de cambio vigente en la fecha en
pues mientras la declaración de renta se presenta con
que se recibió el ingreso.
corte a 31 de diciembre del año anterior, la de activos
en el exterior se presenta con corte a 1 de enero de
cada año.
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En todo caso, al tratarse de rentas de fuente extranjera, el inversionista podrá tomar como descuento tributario las
retenciones que se hayan practicado o los impuestos de renta que hayan pagado en el exterior, sobre los rendimientos
que produzca el inmueble, hasta el monto del impuesto que se hubiera pagado en Colombia sobre esas mismas
rentas. De igual manera, podrá depurar el ingreso asociado a los rendimientos con los gastos proporcionales,
necesarios y que tengan relación de causalidad con los cánones de arrendamiento (por ejemplo, seguros sobre la
propiedad, gastos de administración o financieros), considerando las limitaciones que puedan ser aplicables.

El costo fiscal reconocido sobre el inmueble no deberá cambiar por variación de la tasa representativa del mercado
durante el tiempo en que el inversionista posea el inmueble. Sin embargo, podrá ajustar anualmente el costo fiscal
del activo fijo en función de la inflación.

1.2.3. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio.

Durante la ejecución de la inversión, el inversionista deberá continuar presentando la declaración de activos en

el exterior y el impuesto al patrimonio, de ser el caso, conforme lo expuesto en los subtítulos [Link]. y [Link]
anteriores.

1.3. Venta del inmueble.

En esta etapa, el inversionista procede a vender su inmueble en Estados Unidos, generando una utilidad o pérdida
comprendida por la diferencia entre el valor final de venta y el valor inicial de compra.

1.3.1. Obligaciones cambiarias.

Si el inversionista desea que el dinero obtenido de la venta regrese al país, deberá canalizar las divisas correspondientes
a través del mercado cambiario, presentando la declaración cambiaria respectiva ante el IMC, en los términos
expuestos líneas arriba.

1.3.2. Obligaciones tributarias

[Link]. Impuesto sobre la renta. así obtenido se le restará el valor invertido a la tasa de
cambio del momento de reconocimiento inicial de la
Las rentas provenientes de la venta del inmueble ubicado inversión. Al valor así obtenido, se le restará el valor de
en Estados Unidos podrán estar sujetas a retención en la la utilidad (no de la pérdida) que se haya determinado
fuente en dicho país. sobre la enajenación del activo correspondiente. La
eventual ganancia que se genere, estará gravada como
En Colombia, el residente fiscal colombiano inversionista una renta ordinaria.
deberá declarar y, de ser el caso, tributar por dos tipos
de rentas: 1) por la ganancia o pérdida de la enajenación De igual manera, tratándose de rentas de fuente
del activo; y 2) por la renta por diferencia en cambio. extranjera, el inversionista podrá tomar como descuento
tributario las retenciones que se hayan practicado o
Para el cálculo del resultado de la operación de los impuestos de renta que haya pagado en el exterior
enajenación, se deberá tomar como referencia el valor sobre la utilidad que produzca la venta del mismo, hasta
invertido a la tasa de cambio del momento en que el valor del impuesto que se haya pagado en Colombia
se realizó la inversión y enfrentarlo con el valor de sobre las mismas rentas.
enajenación, a la misma tasa del momento en que se
efectúo la inversión. El valor resultante, dará lugar a una [Link]. Declaración de activos en el exterior.
utilidad o pérdida que definirá el resultado numérico
de la enajenación. Si es positivo, estará gravado con el Si al 1 de enero del respectivo año el inversionista no
impuesto de ganancias ocasionales a la tarifa del 15% si cuenta con activos en el exterior, no estaría obligado a
fue poseído por más de dos (2) años, o como una renta presentar declaración anual de activos en el exterior.
ordinaria en caso contrario. Debe tenerse en cuenta que
actualmente el Congreso está analizando la posibilidad [Link]. Impuesto al patrimonio.
de aumentar al 20% la tarifa del impuesto a las ganancias
ocasionales. Fruto de la venta, el inmueble en el exterior ya no hará
parte del patrimonio del inversionista. Por lo anterior, no
Para el cálculo del ingreso por diferencia en cambio, deberá incluirlo dentro de la base para el cálculo de este
se deberá tomar el ingreso recibido por la enajenación impuesto. Sin embargo, deberá incluir dentro de este
a la tasa de cambio de dicho momento, y al resultado concepto el precio recibido si aún no lo ha gastado.
 2.1. Constitución de la sociedad
2. Inversión y compra del inmueble
a través de
un vehículo 2.1.1. Obligaciones cambiarias – canalización
obligatoria.

societario (LLC) El pago del capital con el que se constituya la LLC

y los posteriores aportes en dinero que realice el
inversionista son operaciones obligatoriamente
canalizables a través del mercado cambiario.
En este sentido, es obligación del inversionista
canalizar la operación a través de un IMC
generando la respectiva declaración de cambio
Bajo el esquema de inversión a través de un vehículo por inversiones internacionales (artículo 41 de la
societario, una persona natural residente fiscal en Resolución 1 de 2018 emitida por el Banco de la
Colombia decide constituir un vehículo corporativo República).
en alguno de los estados de Estados Unidos -
idealmente en la misma jurisdicción en donde El incumplimiento de esta obligación acarrea
estará ubicado el inmueble objeto de inversión. sanciones, que podrán ser impuestas por las
Es frecuente que para este tipo de estructuras se autoridades cambiarias correspondientes.
utilice una Limited Liability Company (LLC).

La LLC será la propietaria del inmueble en Estados

Unidos. El inversionista será accionista de la LLC.
2.1.2. Obligaciones tributarias

En este caso, la renta que percibe el inversionista [Link]. Impuesto sobre la renta y
no son los cánones propiamente dichos, sino los complementarios.
dividendos que decrete la LLC fruto de la utilidad
que produzca: (i) los cánones de arrendamiento y El inversionista colombiano residente fiscal
(ii) de la venta del inmueble. deberá incluir dentro de su declaración del
impuesto sobre la renta, las acciones de la LLC
que reciba como contraprestación del aporte. El
valor deberá declararse en pesos colombianos a
la tasa de cambio de la fecha en que se emitan.
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[Link]. Declaración de activos en el exterior. La declaración de activos en el exterior (Formulario 160)

debe presentarse a la autoridad tributaria de manera
El inversionista contribuyente del impuesto sobre la conjunta con la declaración del impuesto sobre la renta.
renta, que posea activos en el exterior por valor superior
a 2.000 UVT (COP 94.130.000 para 2024) a fecha de [Link]. Impuesto al patrimonio.
corte del 1 de enero de cada año, deberá presentar
declaración de activos en el exterior (Formulario 160). De estar sujeto a este impuesto, el inversionista
deberá incluir dentro de su declaración del impuesto
Es muy frecuente que el valor del inmueble supere el al patrimonio el valor en pesos colombianos la tasa
umbral citado. Por lo anterior, seguramente el valor de de cambio de la fecha en que se emitan las acciones
las acciones (capital aportado) supere también dicho recibidas por el aporte de dinero a la LLC.
umbral, lo que haría obligatoria la presentación de la
declaración anual de activos en el exterior.

2.2. Rendimientos – Dividendos de la LLC

2.2.1. Obligaciones cambiarias.

Los dividendos que decrete la LLC y que el inversionista desee que ingresen al país, obligatoriamente deberán
canalizarse a través del mercado cambiario, mediante un IMC en los términos que hemos expuesto en esta guía
(artículo 41 de la Resolución 1 de 2018 emitida por el Banco de la República).

2.2.2. Obligaciones tributarias

[Link]. Impuesto sobre la renta.

De considerarse que la LLC es controlada por residentes fiscales colombianos (el inversionista) de acuerdo con el
artículo 882 del Estatuto Tributario, dichos residentes deberán incluir los arrendamientos que perciba la LLC, como
una renta ECE dentro de su declaración del impuesto sobre la renta colombiano en el mismo período en que los
recibe la LLC, siempre que tenga, directa o indirectamente, una participación igual o superior al 10% en el capital
de la LLC o de sus resultados.

Cabe precisar que si posteriormente la LLC decreta dividendos a favor de los residentes colombianos y estos
dividendos provienen de los arrendamientos que ya estuvieron sujetos a tributación en Colombia según lo indicado
previamente, los dividendos deberían tratarse como un ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional
para los inversionistas. En caso contrario, si las utilidades con cargo a las cuales se decretaron los dividendos no
estuvieron gravadas previamente en cabeza de los residentes fiscales en aplicación del régimen ECE, los dividendos
estarán gravados con el impuesto sobre la renta en el período en que se decreten en calidad de exigibles.

[Link]. Declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio.

El inversionista deberá continuar incluyendo dentro de su declaración de activos en el exterior e impuesto al

patrimonio, de ser el caso, las acciones de la LLC que reciba fruto del aporte. El valor a declarar no deberá modificarse
por variación histórica de la TRM y deberá guardar relación con el valor declarado de las acciones en el patrimonio
del impuesto sobre la renta.
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3. Inversión a través
de criptoactivos
El inversionista adquiere un criptoactivo cuyo activo subyacente
es un inmueble o una participación en una LLC ubicada en Estados
Unidos. De esta manera, para efectos tributarios colombianos,
el inversionista compra un activo intangible (el criptoactivo) y
recibe rendimientos.

3.1. Obligaciones cambiarias. Los rendimientos que genere la inversión deberán ser
reportados por el residente fiscal colombiano en su
Las obligaciones cambiarias dependen del lugar donde declaración de renta, como una renta de capital. En este
ocurra la compra del criptoactivo. Si el criptoactivo se sentido, deberá liquidar el impuesto a cargo y podrá
adquiere localmente, como es el caso de Macondo tomar como descuento tributario los impuestos a que
by Bricksave, la transacción debería tratarse como haya estado sometida la renta en el exterior, hasta el
una operación interna que no genera la necesidad de monto del impuesto de renta colombiano sobre las
involucrar al Banco de la República. mismas rentas. Si recibe rendimiento en divisas, el
monto del ingreso será el que corresponda en pesos
Ahora bien, si el criptoactivo se adquiere en el exterior, colombianos a la tasa de cambio del día que se recibe
resultaría procedente realizar la canalización de las el ingreso.
divisas y la generación de la declaración de cambio
correspondiente con el IMC. Deberá hacerse un análisis Igualmente, el residente fiscal colombiano deberá
caso a caso para definir las obligaciones a que haya lugar. reportar cualquier utilidad derivada de la venta del activo
dentro de su declaración de renta. La tarifa del impuesto
3.2. Obligaciones tributarias. dependerá si se trata de una ganancia ocasional (en caso
de que se trate de un activo fijo poseído por más de
La Autoridad Tributaria colombiana en un esfuerzo de dos años) o de una renta ordinaria. Si es una ganancia
tratar de brindar seguridad jurídica a los intervinientes ocasional, la diferencia positiva entre el costo y el valor
de operaciones que utilizan criptoactivos expidió el de enajenación se gravaría a la tarifa del 15% (con un
Concepto Unificado 1621 de 2023 sobre tributación de posible incremento al 20% a partir del período 2025), o
criptoactivos (el “Concepto Unificado de Criptoactivos”). si es una renta ordinaria a la tarifa progresiva y marginal
En esta guía se abordan algunos aspectos allí expuestos, que le corresponda al inversionista.
sin perjuicio de que puedan ser modificados en cualquier
momento por la Autoridad Tributaria colombiana. Si se trata de un activo del exterior, deberá analizarse el
efecto de la diferencia en cambio según fue comentado
[Link]. Impuesto sobre la renta. líneas arriba en el numeral [Link].

El inversionista deberá incluir dentro de su patrimonio [Link]. Declaración de activos en el exterior.

fiscal el criptoactivo que ha adquirido, indistintamente
de que lo haya adquirido en Colombia o en el exterior. Si Para efectos tributarios, determinar la ubicación del
el criptoactivo está representado en pesos colombianos, criptoactivo es un asunto que no es pacifico. Conforme el
incluirá su valor de adquisición en esta moneda. Si está Concepto Unificado de Criptoactivos, se entenderá que
representado en dólares americanos (u otra moneda) el criptoactivo se ubica en Colombia para efectos fiscales
deberá incluirlo en pesos colombianos a la tasa de cuando: (i) el criptoactivo es monetizado en Colombia,
cambio del día de adquisición. es decir, canjeado por moneda de curso legal o divisas, o
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(ii) es empleado como medio de pago (en especie) para [Link]. Impuesto al patrimonio.
adquirir bienes o servicios en el territorio nacional.
De estar sujeto a este impuesto, el inversionista deberá
De cumplirse alguno de esos supuestos, no deberían incluir dentro de su declaración del impuesto al patrimonio
incluirse los criptoactivos en la declaración anual de el valor en pesos de los criptoactivos expresados en
activos en el exterior, sino únicamente dentro del dólares americanos, o, si la inversión desde el inicio se
patrimonio fiscal del impuesto sobre la renta. representó en pesos colombianos, dicho valor.

4. Inversión a
través de fondos

El residente fiscal colombiano inversionista, procede a adquirir un compartimiento o derechos fiduciarios de un

fondo de inversión experto en la adquisición y rentabilidad de inmuebles. Fruto de esta inversión, recibe unos
rendimientos financieros expresados en dólares americanos.

4.1. Obligaciones cambiarias.

Por regla general, las inversiones financieras en títulos en el exterior son operaciones obligatoriamente canalizables.
Por lo anterior, tanto el envío de los recursos al exterior como su retorno, deberán realizarse a través del mercado
cambiario colombiano, generando las declaraciones de cambio respectivas a través de los intermediarios que
participen en el envío y redención de los recursos. (Resolución 1 de 2018, artículo 41)

4.2. Obligaciones tributarias

4.2.1. Impuesto sobre la renta – declaración de activos en el exterior e impuesto al patrimonio.

El valor de los títulos o compartimientos que se reciban en contraprestación por la inversión deberán ser incluidos
dentro del patrimonio fiscal del inversionista dentro de sus declaraciones tributarias en Colombia. Se declarará su
valor en pesos colombianos, convirtiendo su valor en dólares a la tasa representativa del mercado del día de la
inversión.

Los rendimientos que produzcan los títulos podrán estar sujetos a retención en la fuente en Estados Unidos.
Asimismo, estarán sujetos a tributación en Colombia por impuesto sobre la renta, como una renta de capital, frente
a la cual podrá tomarse como crédito fiscal el valor del impuesto sobre la renta pagado en el exterior, hasta el valor
del impuesto colombiano sobre esas mismas rentas.

En caso de que el valor de la inversión supere los 2.000 UVT (COP 94.130.000 para 2024) a fecha de corte del 1 de
enero de cada año, deberá presentar declaración de activos en el exterior (Formulario 160), en los términos que
hemos expuesto dentro de esta guía.

Asimismo, si el inversionista es sujeto pasivo del impuesto al patrimonio, independientemente del valor de la
inversión, deberá incluirla dentro de la base para calcular el impuesto al patrimonio en los términos que hemos
expuesto en esta guía.
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48 | INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EEUU

Inversión
inmobiliaria en EEUU
y tributación para colombianos

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