AUTOS N°120908 (C.C.

Nº23783 BIS) DEL QUINTO JUZGADO CIVIL, COMERCIAL Y

MINERIA, CARATULADOS: "MARTINEZ BRIGIDA C/ DISTEFANO VICTOR HUGO Y
OTRA - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO".-

PROTOCOLIZADO:L.S.- Año 2024- del TºIV - Fº189/205.-

En la Ciudad de San Juan a veintinueve (29)

días del mes de octubre de 2024, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la

Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia

del Dr. Roberto M. Pagés Lloveras, y los Sres. Vocales Dra. Elena de la

Torre de Yanzón y Dr. Ernesto Escobar, a fin de conocer el recurso

concedido mediante decreto de fs. 358 y vta., contra la sentencia de fecha

treinta y uno de agosto del año dos mil veintitrés, recaída en los presentes

autos Nº120908 (C.C. Nº23783 BIS) caratulados: "MARTINEZ BRIGIDA C/

DISTEFANO VICTOR HUGO Y OTRA - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO",

dictada por el Sr. Juez titular del Quinto Juzgado Civil, obrante a fs. 338/345

vta.

EL DR. ERNESTO ESCOBAR DIJO:

Antecedentes

I - A fs. 338/345 vta. consta la sentencia en la que se resuelve: "I)

Decretar de oficio la nulidad absoluta del Contrato de Cesión suscripto entre

las partes en fecha 21 de Julio del año 2.000 conforme los fundamentos

dados en los considerandos respectivos; II) En consecuencia, rechazar la

demanda de cumplimiento de contrato solicitado por la Sra. Brígida Martínez,

por improcedente; III) Declarar que deviene en abstracto la reconvención

incoada por la parte demandada, por lo cual se rechaza la misma; IV)

Ordenar a la parte demandada a la restitución de las sumas entregadas por

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la actora que da un total de $ 25.950,00 con más intereses tasa activa desde

la fecha en que cada pago se hizo efectivo y hasta su efectivo pago,

conforme las pautas establecidas en los considerandos de la presente,

dentro de los diez días hábiles de firme y consentida la presente; V) Ordenar

la restitución del inmueble por parte de la actora a los demandados, en el

término de noventa días hábiles de consentida y firme la presente; VI)

Imponer las costas en el orden causado; VII) Regular los honorarios a la Dra.

VIRGINIA CORREA DE ORTIZ por su actuación en doble carácter en

representación de la actora, por la labor desplegada en una etapa

(demanda) en el 4,9% y al Dr. JUAN MANUEL RIVERO por la labor

desarrollada como patrocinante, en dos etapas de juicio (Prueba y Alegato)

en un 8,4%; al Dr. MAURICIO A. CEREZO, como patrocinante de los

demandados, por la labor desarrollada en una etapa (contestación de

demanda), en un 4,2%; al Dr. CLAUDIO CORREA FLORIDIA, como

patrocinante de los demandados, por la labor desarrollada en una etapa

(prueba), en un 4,2%, todos porcentajes cuya cuantificación surgirá de la

liquidación que oportunamente se apruebe en autos. VIII) Protocolícese...".

Para así resolver, el juez sentenciante considera -en síntesis- que la

presente acción judicial tiene como objeto principal el cumplimiento de

contrato, iniciado por la actora Sra. Brígida Martínez contra los Sres. Victor

Hugo Distéfano y Nidia Noemí Carrizo, en la que se procura la resolución de

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una controversia surgida en torno a un contrato de cesión de derechos

celebrado el 21 de julio de 2000, sobre el departamento ubicado en el Barrio

CGT, Monoblock 13, departamento C, planta baja, Rivadavia. El mismo día

los cedentes entregan la tenencia, y la cesión se hace por la suma de

$18.000 de la que los cedentes reciben la suma de $13.500, y el resto en

pago mensuales, todo según surge del contrato (cláusula tercera).

En la sentencia, el análisis se centra en la controversia surgida en torno

a dicho contrato, el que recae sobre una vivienda adjudicada por el Instituto

Provincial de la Vivienda (IPV). La actora, que considera que ha adquirido

derechos mediante ese contrato, demanda a los cedentes originales,

alegando incumplimiento contractual.

Ahora bien, el eje central de la sentencia radica en la aplicación al caso

de la Ley 4435 (actualmente Ley 196-A), normativa que regula de manera

específica las viviendas adjudicadas por el IPV. Destaca que esta ley

establece una serie de restricciones para los adjudicatarios, entre las cuales

está la prohibición de ceder los derechos sobre la vivienda antes de cancelar

la totalidad de la deuda contraída con el organismo (cita los arts. 18, 41 inc.

3, 50 inc. f).

Es decir, considera que la ley prohíbe al adjudicatario de la vivienda

cederla o transferirla antes de cancelar la deuda íntegramente con el

Instituto; que el organismo público otorga solamente una tenencia precaria

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del bien al adjudicatario. Por lo que en el caso existe una imposibilidad de

demandar por parte de la actora, el cumplimiento del contrato, ya que no

puede subrogarse en la posición jurídica del Estado Provincial, que es el

propietario de la vivienda.

Considera que los demandados, quienes inicialmente celebraron este

contrato de cesión prohibido por ley, ahora solicitan la nulidad. Sin embargo,

el tribunal argumenta que quien ha dado lugar a tal situación irregular, no

puede alegarla para plantear su nulidad. Esta posición la fundamenta en el

art. 387 Código Civil y Comercial (CCyC), que establece que la nulidad

absoluta puede declararse de oficio por el juez, incluso sin petición de parte.

Reitera que el objeto del contrato es ilícito, ya que contraviene una

disposición legal imperativa, y por lo tanto, el contrato es nulo de pleno

derecho, independientemente de la solicitud de las partes.

Decide declarar la nulidad de oficio, al tratarse de un acto jurídico con

objeto ilícito. Profundiza el argumento, considerando que la nulidad es

absoluta, por tener un objeto prohibido por la ley e invoca el art. 279, que

establece los requisitos para la validez de los actos jurídicos.

Luego se centra en la distinción entre nulidad absoluta y relativa de los

actos jurídicos y en los criterios para determinar cuándo procede una u otra.

Expone que si bien el Código Civil y Comercial no detalla las consecuencias

de los actos jurídicos con objeto prohibido, es claro que la sanción es la

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nulidad (art. 386 CCyC). Esta nulidad puede ser absoluta o relativa,

dependiendo de si afecta al orden público, la moral o las buenas costumbres

(nulidad absoluta), o si protege intereses individuales (nulidad relativa).

En este sentido, cuando haya nulidad absoluta, puede ser declarada de

oficio por el juez, incluso sin petición de parte; no puede ser saneada por la

confirmación del acto ni por la prescripción, ya que la ley protege los

intereses generales o colectivos. Mientras que la nulidad relativa protege

intereses individuales o particulares, requiere una declaración judicial, y sí

puede ser saneada bajo ciertas condiciones.

El tribunal enfatiza que para determinar si una nulidad es absoluta o

relativa, es necesario analizar el bien jurídico afectado y si la lesión es a un

interés general o particular.

Seguidamente alude a la concordancia con el art. 393 del CCyC, en

cuanto al fundamento de la prohibición (art. 387), y se centra en las

consecuencias de la declaración de nulidad absoluta de un contrato de

cesión de derechos sobre una vivienda de este tipo, y que una vez declarada

la nulidad, se debe establecer un deber de restitución entre las partes

involucradas. Ello así, pues la nulidad busca restaurar la situación jurídica al

estado previo a la celebración del contrato nulo. Surge el deber de restituir,

por el cual las partes deben devolver lo que han recibido en virtud del

contrato declarado nulo. La restitución se debe regir por el principio de

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buena fe, evaluando las circunstancias particulares del caso.

En cuanto a las consecuencias para las partes, considera que la que

provocó la nulidad, no puede beneficiarse de la restitución,

independientemente si la nulidad es absoluta o relativa.

Finalmente, decide que siendo nulo de nulidad absoluta el acto de la

cesión de derecho y no habiendo acreditado la parte actora la legitimidad de

su derecho, corresponde rechazar la demanda de cumplimiento de contrato.

También establece que los demandados deben proceder a la

restitución total de los montos recibidos por la actora a ésta, con motivo de la

cesión onerosa, conforme a la cláusula cuarta del instrumento privado, por

$13.500,00, más las transferencias realizadas por la actora a favor de su

hijo, el demandado Distefano, desde el 25 de noviembre de 1998 hasta el

día 13 de julio 2008, que asciende a la suma de $ 12.450,00, por un total de

$25.950,00, más intereses tasa activa desde la fecha de cada pago. Tiene

en consideración que los demandados al contestar demanda, niegan y

desconocen la documentación original presentada por la actora, en forma

genérica, desconociendo haber recibido dinero pero sin redargüir de

falsedad los documentos privados (art. 350 CPC).

Respecto a la reconvención planteada por la parte demandada, al

declararse nulo el contrato de cesión, considera innecesario su tratamiento.

Impone las costas por su orden (art. 62 del CPC) y se regulan los
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honorarios de los letrados (art. 11, 12, 14, 15, 19 y 47 de la Ley N° 56-O).

II- A fs. 350/356 consta el escrito en el que la parte actora plantea

recurso de apelación y la expresión de agravios.

Manifiesta -en síntesis- que se agravia en primer lugar, por la

aplicación al caso de la norma jurídica invocada por el juez, esto es la Ley

4435, hoy Ley 196-A.

Ataca la parte de la sentencia en la que el juez busca justificar la

nulidad de un contrato de cesión de una vivienda adjudicada por el Instituto

Provincial de la Vivienda (IPV). El argumento -de la sentencia- se basa en la

interpretación de la Ley citada, que establece que la cesión de viviendas

adjudicadas por el ente sin su autorización, constituye una infracción que

puede llevar a la revocación de la adjudicación. Los puntos clave -usados

por el magistrado, y que el apelante cuestiona expresamente- son la

prohibición de ceder la vivienda que contempla la Ley; la sanción prevista

por la cesión, como es la revocación de la adjudicación, lo que implica la

pérdida del derecho sobre la vivienda; y la incapacidad de la actora para

demandar, dada la prohibición legal y la sanción establecida. También que

en la sentencia se contemple la contradicción en la posición de la parte

demandada, la que al haber sido quien inicialmente cedió la vivienda, no

puede solicitar la nulidad del contrato, ya que fue quien originó la situación.

Transcribe la parte referida.

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En resumen, se agravia por el argumento central de la sentencia, que

es que el contrato de cesión es nulo de pleno derecho al contravenir lo

dispuesto en la Ley 4435, y que, en consecuencia, su parte carece de

legitimación para demandar.

Frente a tales fundamentos de la sentencia, la apelante cuestiona tanto

la aplicación de la norma jurídica, como la valoración de la prueba realizada

por el juez.

El eje central del agravio radica en en que el juez de grado incurre en

un error, al no considerar la evolución de la situación jurídica del inmueble a

lo largo del tiempo, y al aplicar de manera rígida la normativa vigente al

momento de la celebración del contrato, sin tener en cuenta las

circunstancias actuales. Destaca que el juez basa su decisión en hechos y

circunstancias que no están vigentes, al limitarse a las constancias del año

2000 y no considerar los cambios ocurridos a lo largo de los 13 años de

tramitación de la causa, especialmente su denuncia sobre la intención de los

demandados de vender el inmueble (efectuada según detalla, a fs. 309 del

expediente inicial, o fs. 112 del expediente reconstruido), y que entiende que

no es debidamente valorada por el juez.

De allí que el argumento central de la sentencia, carece de virtualidad a

la fecha en que es dictada la misma, enfatiza.

Acusa al juez de no haber realizado una investigación exhaustiva, al

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omitir solicitar medidas adicionales como un pedido de informe de dominio o

al IPV, para determinar la situación del inmueble. Argumenta que esa

omisión, le ha impedido al magistrado contar con una visión completa y

actualizada de la situación jurídica del bien. Reitera que denunció la

transferencia del inmueble.

Destaca que las circunstancias del caso cambiaron significativamente a

lo largo del proceso, lo que torna inaplicable la Ley en su estado original.

Sostiene que el objeto de la contratación, que inicialmente pudo haber sido

prohibido, dejó de serlo al momento de dictar sentencia, debido a los

cambios en la situación del inmueble. Lo contrario implicaría enriquecer a los

demandados, con la entrega de más de U$D 25.000.

Alude a los requisitos que debe reunir un negocio jurídico, previstos en

el art. 953 del viejo Código Civil -los detalla- y en especial el relativo al

respeto de la moral y las buenas costumbres (arts. 21, 530 y 953 del cód. cit.

y art. 279 del CCyC actual).

En base a ello, niega la existencia de un interés colectivo que justifique

la aplicación rígida de la Ley, ya que el IPV había perdido su interés sobre el

inmueble, y reitera que eso obedece a la falta de observación de la situación

al momento de sentenciar por parte del juez, quien ignora principalmente la

denuncia de la transferencia que se hiciera.

Como corolario de este agravio, menciona que no existe un acto

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simulado, sino todo lo contrario, constituye un acto reconocido por los

demandados y oponible a los mismos. Lo contrario significa desconocer el

esfuerzo personal y premiar a quien especula con las demoras judiciales.

Refuerza este agravio, el hecho de que la custodia de los expedientes y el

resguardo de la información de los documentos públicos escapa a los

justiciables.

Invoca el fallo "Santucho" de un tribunal marplatense, que solicita

especialmente que se tenga en consideración para que se haga lugar a este

agravio y se establezca que en caso de operar la restitución del dinero, ésto

sea a valores actuales y no bajo una actualización a tasa activa de intereses,

que no compone el valor entregado por su parte. Refiere a que el fallo

invocado, es un ejemplo de sanción de composición del valor, cuando se

está en presencia de procesos largos y épocas de inflación.

Como segundo agravio (lo menciona como "tercer"), el apelante solicita

que en caso de que este tribunal de alzada haga lugar a su recurso y

modifique la sentencia de primera instancia, se condene en costas a la parte

demandada. Basa su solicitud en el principio general del derecho procesal,

consagrado en el art. 58 del CPC (Ley 2415-O), según el cual las costas

deben seguir el resultado del proceso.

Finalmente, ofrece prueba para producir en esta instancia. Solicita que

se haga lugar al recurso y se admita la demanda en todas sus partes y se

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condene a los demandados a escriturar.

III- A fs. 382 vta. se da por decaído el derecho a la contraria para

contestar el traslado de la expresión de agravios.

IV - A fs. 390/392 se dicta sentencia de esta Sala en la que se resuelve

rechazar el pedido de apertura a prueba en segunda instancia, a cuyos

fundamentos remitimos.

V - A fs. 399 se certifica el pase de estos autos a estudio.

Tratamiento del recurso

1. Conforme lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia de la Nación,

los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus alegaciones

o argumentaciones (CSJN, 24-3-88, L.L. 1988-D-63), sino sólo aquellas que

sean conducentes para componer el litigio (CSJN, 30-4-90, L.L.

1990-D-237) y dar sustento a un pronunciamiento válido.

2. Tratando el primer agravio del apelante, advierto que los ejes

argumentativos centrales giran en torno a que el juez de grado basa su

decisión en hechos y circunstancias que estarían desactualizados, al

limitarse a las constancias del año 2000, y no considera los cambios

ocurridos en el expediente a lo largo de 13 años de tramitación,

especialmente la denuncia efectuada por su parte, sobre la transferencia del

inmueble a favor de la Sra. María Gabriela León. Arguye que el juez debió

investigar más a fondo la situación, teniendo en cuenta la denuncia

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presentada y el tiempo transcurrido, ordenando medidas adicionales, como

un informe de dominio o al IPV, para determinar la situación actual del

inmueble. Expone que el objeto de la contratación no era prohibido al

momento de dictar sentencia, debido a los cambios en la situación del

inmueble, el objeto de la contratación inicial.

Asimismo sostiene que no existe un interés colectivo que justifique en

el caso la aplicación rígida de la ley invocada, ya que el IPV no tiene

injerencia sobre el inmueble.

En resumen, está planteando que la sentencia es injusta y arbitraria, ya

que se basa en una valoración incorrecta de los hechos y en una aplicación

rígida de la Ley que no se ajusta a las circunstancias y a la realidad del caso.

2.1. A partir de esta síntesis tendremos en cuenta, en primer lugar, lo

relativo a la crítica que esboza la apelante en relación a que en la causa no

existe un interés social, público o colectivo, que justifique la aplicación rígida

de la Ley 196-A, y en su caso, la declaración de oficio de la nulidad del

contrato inicial, que es base de la demanda entablada.

En este aspecto, basta considerar que no está controvertido que al

momento de celebrarse el contrato, éste se regía por la Ley 4435 (hoy Ley

196-O) y demás normativa de fondo vigente en ese entonces. Es decir, las

partes, en especial la apelante, no duda que el contrato versaba sobre una

vivienda que había sido objeto de una operatoria regida por la Ley que
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regula el funcionamiento del IPV y las viviendas que éste adjudica.

En este sentido, la Ley en cuestión tiene una previsión expresa y

categórica, que si bien no es invocada por el sentenciante para fundar su

decisión, se reputa por todos conocida y obliga a las partes -quienes en

ejercicio de la autonomía de la voluntad no pueden desconocerla- y

especialmente a los magistrados, que contempla: "Declárase de orden

público la presente Ley" (art. 65).

La definición adoptada por el legislador provincial, es contundente y

exime de mayores comentarios. No obstante, para mayor abundamiento,

observamos que esta norma no deja margen de dudas respecto de que la

Ley debe reputarse de orden público, y además no ha sido cuestionada en

su constitucionalidad en ningún momento por las partes, en especial por la

apelante.

De modo que debe quedar fuera de toda discusión, y esto conlleva a

que en este punto el agravio resulte inadmisible, que estamos ante un

régimen especial de orden público, que tiende entre sus propósitos a

asegurar ciertos derechos sociales que la Ley y la Constitución Provincial

consideran fundamentales, como es el acceso a una vivienda digna para la

población. De allí que la legislación contempla, a su vez, una serie de

mecanismos y restricciones que entre otras cosas procuran asegurar que las

operatorias de vivienda logren ese fin deseado -adquisición de vivienda

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única y familiar-, y que no se tornen en meras formas de adquirir inmuebles,

aprovechando las ventajas que un sistema de índole social ofrece.

Desde un punto de vista teleológico, lo que el legislador ha previsto es

un mecanismo que permite a ciertos sectores de la población acceder a la

compra de viviendas; como contraparte de ello, es que sobre esos

inmuebles recaen restricciones que no pueden ser evadidas por los

particulares en el marco de operaciones comunes a través de relaciones

civiles o comerciales, mientras los inmuebles se encuentren en la situación

que la misma Ley se encarga de establecer, pues de de hacerlo, se

frustraría la finalidad eminentemente social.

Estamos ante un régimen especial, cuya finalidad surge -reiteramos- de

la declaración expresa que hace la Ley (art. 65), de la que se logra visualizar

el sentido del sistema, que nos demuestra que estamos ante normativa de

orden público, prevista en resguardo del interés general y social de la

población de San Juan. Ello así, pues con la adjudicación de una vivienda a

través de la operatoria que emplea el IPV, conforme a la Ley citada, no se

transmite ningún derecho real. Concretamente el "dominio" permanece bajo

la titularidad del ente, quien sólo otorga una "tenencia precaria" del

inmueble, hasta tanto éste sea pagado en su totalidad y se cumplan todos

los demás requisitos para su adquisición definitiva. Ello implica -entre otras

cosas- que sólo debe ser habitado por los adjudicatarios y su grupo familiar,
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destinado sólo a la habitación, y no puede ser enajenado ni cedido bajo

ningún concepto; todo con la condición de que se abonen las cuotas

pactadas hasta la cancelación o pago total de la vivienda. Esto es lo que se

desprende lo establecido en los arts. 18, 21, 22, 24, 30, 31 ss. y cc. de la Ley

196-A (volveremos más adelante sobre esto).

En el caso, surge de la propia cláusula primera del contrato de cesión

-base de esta demanda- que los contratantes consignan que la vivienda en

cuestión, corresponde a los cedentes -demandados- según Acta de

Tenencia Precaria n° 01909 de fecha 2 de noviembre de 1996 (fs. 04/05 de

autos). Nótese que allí se pacta una cesión de derechos, pero no se alude a

un derecho real, lo que demuestra que los contratantes estaban en pleno

conocimiento del tipo de operación que estaban realizando, y de la tenencia

"precaria" que mantenían sobre ella los demandados.

Lo expuesto en relación al interés social que sobrevuela en el espíritu

de la Ley, tiene su explicación partiendo del análisis de la finalidad del

sistema articulado, previsto para la construcción y adjudicación de viviendas.

Éste tiene un fin eminentemente social, tendiente a la aplicación de políticas

públicas destinadas a la consecución de mejorar el acceso a la vivienda

familiar única de personas con ciertas características particulares; es decir,

no se trata de un mecanismo estrictamente patrimonial ni privado de compra

y venta de inmuebles, sino de un sistema con un corte netamente social; es

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por ello que al considerar el derecho que adquiere un postulante y otrora

adjudicatario, ha de efectuarse a la luz del espíritu y finalidad de la Ley. No

son aplicables entonces en forma lisa y llana los parámetros propios del

mercado inmobiliario individual entre particulares, en el cual abonado un

precio, corresponde la transferencia del dominio (sin perjuicio de otras

particularidades y condicionamientos que las partes, conforme a la

autonomía de la voluntad, hayan pactado); sino que deben tenerse en

cuenta otros factores y parámetros propios de una política pública

habitacional. Con ese espíritu ha sido consagrado "el derecho a la vivienda"

en la Constitución provincial (art. 60).

Es por lo tanto desacertado el razonamiento de la apelante, cuando

acude a referencias tales como que en el caso no está demostrado cuál es

el interés social o general comprometido, pues reduce su análisis a la

situación de las partes involucradas en el contrato, pero soslaya que el

objeto del mismo recae sobre una vivienda que -salvo prueba en contrario, lo

que será analizado en las consideraciones que siguen- está sujeta a un

régimen especial, con todas las características que hemos mencionado.

Allí radica la cuestión de orden público que afecta al negocio jurídico

que ha sido tenida en cuenta por el magistrado al resolver. Y si bien éste

omite fundar su razonamiento en el art. 65 de la Ley 196-O -que venimos

analizando-, está claro que ésta ha sido la lógica seguida en la

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fundamentación de la decisión.

Por lo tanto, considero que en este punto, el agravio debe rechazarse.

2.2. Siguiendo un orden lógico, analizaremos ahora otro de los

argumentos vertidos en el agravio en cuestión, relativo a la crítica que la

apelante realiza en cuanto a que el juez no analizó oportunamente la

denuncia formulada por su parte, relativa a que la vivienda habría sido

transferida y que al momento de dictar la sentencia ya se encontraba en esa

situación jurídica; y sobre eso, el cuestionamiento que hace respecto a que

el juez no haya ordenado medidas de prueba tendientes a esclarecer la

situación del inmueble. Al respecto adelanto desde ya el rechazo del

argumento empleado, por diversas razones.

En primer lugar, debemos hacer referencia al principio procesal que

rige en materia de cargas probatorias (cfr. art. 333 del CPC Ley 2415-O,

concordante con el art. 340 del CPC Ley 988-O vigente al momento de

iniciarse el proceso y durante gran parte de su transcurso).

El principio referido que rige en materia procesal, establece que a las

partes les incumbe probar las alegaciones que fundamentan tanto sus

pretensiones, como sus defensas. Es decir, cada parte debe probar el

presupuesto de hecho de la norma que invoca como sustento de su

pretensión, y el incumplimiento de tal carga, supone el riesgo de dejar

indemostrado el hecho que convenga a su propio interés. No es deber de los

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jueces, en el ámbito del proceso civil, indagar sobre la verdad de los hechos,

ordenando prueba que no haya sido ofrecida por las partes interesadas,

pues ello implicaría suplir una carga propia de las mismas.

La iniciativa probatoria del magistrado, prevista por la misma norma, es

facultativa, por lo que no hay un deber propiamente. Además, la recurrente

consintió toda la actuación del juez -lo que analizaremos más adelante-, por

lo que mal puede en esta instancia, cuestionar que no haya ordenado

medidas de prueba.

La carga de la prueba constituye así una imposición a la relación

jurídica procesal de las partes, para que observen determinada conducta y

es también una regla para el juzgador que le indica cómo debe fallar ante la

falta o insuficiencia de prueba [cfr. esta Sala, Autos n° 142.999 (CC nº

22.470) "Óptima San Juan SRL c/ lbesa Lo Bruno estructuras SA s/

ordinario", LS Año 2018 TºII Fº86/10].

En relación a ello, "Nos enseña Devis Echandía, que no se trata de

quien debe llevar la prueba al proceso, sino quien asume el riesgo de que

falte, el que se traduce en una decisión adversa. Esto es que no depende de

la calidad de actor o demandado sino que le corresponde la carga a quien

tiene interés de deducir del hecho que alega (sea éste constitutivo, extintivo,

impeditivo o invalidativo), los efectos jurídicos que contempla la norma..."

(esta Sala, LS AÑO 2002 TºI, Fº 79/82, 18/04/02).

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OTRA - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO".-

Es que tal como venimos exponiendo, "En el ámbito del Derecho

Procesal, rige el principio de que quien tiene la titularidad de la carga de la

prueba, es la parte que persigue los efectos jurídicos en función de los

hechos que sustentan su pretensión. La prueba recae sobre quien alega

algo, ya que el principio establece que quien alega debe probar..." (CNCiv,

Sala H, H094314 - D.N., F.I. c/ A., L.,. s/ Fijación de compensación,

20/02/2019, Ld 9.11).

En el caso, la apelante plantea que al momento del dictado de la

sentencia (31 de agosto de 2023), la vivienda estaba escriturada y/o

inscripta a nombre de los demandados, pero es un presupuesto no acredito.

En su momento no probó tal extremo, no ofreció prueba conducente para

demostrarlo, siendo que esa carga pesaba sobre ella.

Su presentación (fs. 200/2002), en la que denuncia la supuesta

transferencia del inmueble por parte de los demandados en favor de la Sra.

León, se limita sólo a eso, pero allí no ofrece ningún medio de prueba

tendiente a demostrarlo, y ni siquiera es planteado como "hecho nuevo",

oportunidad en la que precisamente podría haber intentado producir prueba

suficiente.

Nótese también que al inicio del proceso, en la demanda (fs.07/10), su

parte propone como "diligencia preliminar" prueba informativa dirigida al IPV,

para que éste informe la situación de la vivienda, la que es ordenada en

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providencia del día 15 de diciembre de 2010 (f. 44). Y si bien el oficio es

diligenciado (f. 59), no es debidamente contestado; y su parte no insta en

ningún momento la producción de ese informe.

Por otro lado, vemos que en ningún momento se ofrece prueba al

Registro General Inmobiliario, ni siquiera al realizar la denuncia de

transferencia del inmueble fs. 200/202 (cfr. art. 328 del CPC Ley 988-O,

vigente en ese entonces). Y si bien en ese momento dice acompañar un

informe de dominio, éste no es agregado.

En fin, de todo lo actuado no surge prueba alguna -la que estaba a

cargo de la actora, pues es quien lo alega- de la eventual escrituración e

inscripción del inmueble en favor de los demandados, ni de una

transferencia realizada por éstos en favor de un tercero; tampoco existe

prueba que acredite la situación jurídica del mismo, ya sea a través de un

informe del Registro General Inmobiliario o del Instituto Provincial de la

Vivienda. Esas pruebas, son las que la apelante alega que debieron ser

ordenadas de oficio por el magistrado, lo que es contrario a las reglas

generales del proceso en materia probatoria. Allí radica la confusión de la

recurrente, pues entiende erróneamente que era el tribunal quien debía

ordenar y producir medios de prueba que en realidad, conforme a las reglas

procesales, estaban a su cargo.

Para demostrar en esta instancia el error en el razonamiento expuesto

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en la sentencia de grado, la apelante debería haber demostrado que el

magistrado de grado contaba con pruebas suficientes en la causa, que

acreditaran la condición del inmueble, si es que el mismo se encontraba en

la situación prevista por la Ley 196-A para poder ser transferido o ser objeto

de algún tipo de negocio jurídico, como lo es la operación plasmada en el

contrato originario de esta demanda, lo que no ha ocurrido.

La carga probatoria -reiteramos- recae sobre dicha parte, por ser la

interesada. Al no haber ofrecido, aportado ni producido prueba alguna, hay

que estar a lo que existe en la causa, todo lo cual da cuentas de que la

vivienda, ni al momento de celebrarse el contrato, ni del dictado de la

sentencia, se encontraba cancelada ante el IPV e inscripta registralmente a

nombre de los demandados en el RGI, para poder ser objeto de un contrato

cuyo cumplimiento se intenta exigir mediante la presente acción.

En este sentido, se ha establecido que "...La carga de la prueba no

supone ningún derecho del adversario sino un imperativo del propio litigante,

es una circunstancia de riesgo, que consiste en que quien no prueba los

hechos que debe probar, pierde el pleito si de ella depende la suerte de la

litis. 5- En la especie, se confirma el rechazo de la demandada debido a que

la actora no acreditó el hecho en que se basa el reclamo" (CNCiv, Sala D,

D018542 - L., A. c/ C. S.A. s/ daños y perjuicios, 03/05/2018, LD 9.11).

Por lo tanto, también considero que en este punto, el agravio debe

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rechazarse.

2.3. Por otro lado, y abonando lo anterior, aprecio que estamos ante

una situación procesal en la cual la apelante ha consentido en todo momento

la actuación del juez de primera instancia, por lo que mal puede en esta

etapa recursiva, cuestionar las pretendidas omisiones en las que dice que

éste ha incurrido al no ordenar medidas de prueba, que como hemos

desarrollado, no estaban a cargo del magistrado.

En especial, podemos mencionar -entre otros actos procesales- la

providencia de apertura a prueba (del 31 de julio de 2019, f. 308), la que

tiene por reconstruido el expediente (del día 5 de abril de 2023, f. 328), la

que pone los autos a disposición de las partes para alegar (del 19 de abril de

2023, f. 330) dictada a pedido de la actora, y la que ordena el llamamiento

de autos para resolver (21 de junio de 2023, f. 336).

Muestra de ello, es que en la apelación la parte intenta ofrecer prueba

en esta segunda instancia (fs. 355 vta.), lo que es rechazado por esta Sala

mediante sentencia del día 19 de febrero de 2024 (fs. 390/392) a cuyos

fundamentos remito, entre los cuales destacamos aquí los párrafos en los

que se dice: "...respecto de la prueba informativa al Registro Inmobiliario

como las testimoniales de los Sres.... se trata de medios probatorios que no

ha sido ofrecidos oportunamente en el escrito de demanda ni al contestar la

excepción de falta de personería o la reconvención interpuestas por la parte

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contraria, son medios de prueba nuevos que la apelante intenta introducir en

esta instancia, lo que resulta improcedente. Por último, respecto de la

informativa al I.P.V. para se informe sobre la fecha de cancelación de la

deuda por adjudicación del inmueble objeto de autos, cabe destacar que ello

fue planteado por la actora en su demanda a fs. 08 vta. como diligencia

preliminar, a fs. 44 se ordenó el oficio correspondiente el que se agregó a fs.

59, sin que haya habido actividad procesal posterior de la apelante tendiente

a obtener dicho informe... La apelante manifiesta que la prueba no ha sido

valorada por el Sr. Juez A-quo por encontrarse extraviado el expediente, sin

embargo es la misma parte quien solicitó a fs. 327 la clausura de la etapa

probatoria - lo que se proveyó conforme a fs. 330 estando el decreto firme y

consentido - conociendo el estado en el que se encontraba el expediente y

su trámite de reconstrucción ordenada a fs. 328, habiendo presentado su

alegato con posterioridad (fs. 333/335), por lo que mal puede, en esta

instancia, intentar suplir una actividad procesal probatoria que no desplegó

en su oportunidad y que consideró culminada".

Ello da cuenta de lo tardío que ha resultado el ofrecimiento de prueba,

y el intento de producirla en esta instancia, tanto de la que no ofreció, como

de aquella que no se produjo habiendo sido ordenada (vr. gr. IPV). En

definitiva, la actora -ahora apelante- ha consentido todas esas providencias,

y de ese modo ha aceptado que la cuestión sea resuelta con las constancias
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acompañadas y producidas hasta el momento previo al dictado de la

sentencia de primera instancia.

No existe por lo tanto un error en la valoración por parte del magistrado

de grado, sino más bien ausencia de prueba, siendo aplicables las reglas

que ya hemos enunciado al respecto.

Lo expuesto lleva a considerar que en esta cuestión, el agravio debe

rechazarse.

2.4. En cuanto a la nulidad absoluta, declarada de oficio por el juez en

la sentencia, podemos decir que no ha sido suficientemente rebatido por la

apelante, quien mas que nada se centra en esgrimir que en el caso, no

existe una cuestión de orden público o interés general en conflicto, que

habilite su declaración de oficio, lo que ya hemos analizado en

consideraciones anteriores, a los que remitimos.

De modo que en este punto, nos limitaremos a ratificar lo resuelto en la

sentencia, y para ello basta recordar que "El vicio que presenta el negocio

jurídico que atenta contra el interés público y/o si el objeto del acto es

prohibido, ilícito, o contrario al orden público o a las buenas costumbres

adolece de nulidad absoluta, es decir sufre todo el peso de la sanción legal.

Esta nulidad deberá ser ineludiblemente declarada de oficio, cuando se

conjugan dos circunstancias: a) que el vicio afecte el orden público (nulidad

absoluta) y que aparezca como manifiesto en el acto (acto nulo). Se tiene en

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cuenta para ello, que aquel, es de tal gravedad que al atentar contra el orden

jurídico, impide su convalidación y justifica la intervención del poder

jurisdiccional aunque no haya mediado petición de parte (conf. LLambías

Jorge Joaquín, "Tratado de Derecho Civil", Parte General, T. 2, capítulo XVI

n° 1890/91 y ss., n° 1894 pág. 626 y Llambías, "Código Civil Anotado", T.

II-B, págs. 228 y ss.). Es decir, que cuando hay afectación del interés

general, del orden económico social se trata de nulidad parcial y absoluta,

que puede ser incluso declarada de oficio (conf. Mosset Iturraspe Jorge y

Lorenzetti Ricardo Luis, "Defensa del Consumidor", capítulo IX)" (CNCom,

Sala A, Exp. 18746/00, "Martínez Vega Verónica c/ Autolatina Argentina SA

de ahorro para fines determinados y otro s/ ordinario, 15/10/2010, LD 9.11).

Ello así, pues "Atendiendo a la índole de la causa de la invalidez, un

acto es nulo cuando está prohibido por la ley ipso iure en forma expresa,

habilitando la declaración de oficio por los jueces si tal nulidad absoluta

resulta manifiesta" (Sup. Corte de Buenos Aires, Ac 83820 S, "Iotti, Atilio

Carlos c/ Jorge Alberto Caso S.A. s/ Incidente de redargución de falsedad",

19/09/2007, LD 9.11).

El contrato cuyo cumplimiento se pretende mediante esta acción,

claramente recae sobre un objeto prohibido, que atenta contra una normativa

de orden público, y resulta manifiesto. No es susceptible de convalidación

posterior, y puede ser declarado de oficio.

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El razonamiento expuesto por el juez de grado para declarar la nulidad,

ha sido suficientemente claro y se encuentra debidamente fundado, por lo

que el agravio debe ser rechazado.

2.5. Finalmente abordaremos lo expuesto por la apelante en relación a

que en caso de ordenarse la restitución de lo recibido por los demandados

-tal como ha sido ordenado en la sentencia- esto sea a valores actuales, y

no bajo una actualización con intereses a tasa activa, que no compone el

valor entregado por su parte.

Al respecto recordaremos que "El memorial, a través del cual debe

fundamentarse el recurso de apelación... constituye un acto procesal

equivalente a la expresión de agravios que se presenta cuando el recurso ha

sido concedido libremente, carga procesal que el apelante debe satisfacer

con el mismo nivel crítico (conf. Colombo Código Procesal Civil y Comercial

de la Nación ed. 1969- V. II p. 465 y ss; Fassi Código Procesal Civil y

Comercial ...." V.I. p. 431 nº 852). Ello obedece a que la meta de la actividad

recursiva consiste en demostrar el desacierto de la sentencia que se recurre

e indicar de modo concreto los motivos que se tienen para considerarla

errónea con argumentaciones que tengan virtualidad suficiente para

destruir los argumentos desarrollados por el sentenciante y producir

convicción en el Tribunal de Alzada, bajo el riesgo de que se tenga por

consentida toda decisión no objetada" (esta Sala, LA 2003 Tº III, Fº 189/191

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y 186/188, 12/12/03).

A tales efectos, los agravios deben alcanzar un mínimo de suficiencia

técnica en los términos del ordenamiento ritual, pues la finalidad de la ley es

mantener el debate en un plano intelectual, ya que la meta de la actividad

recursiva consiste precisamente en demostrar el desacierto de la resolución

que se recurre y los motivos que se tienen para considerarla errónea. Dicha

suficiencia se relaciona a su vez con una necesidad de articulaciones

razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores incurridos por el juzgador,

por lo que son inadmisibles las apelaciones que solo comportan la expresión

de un mero desacuerdo con lo resuelto (cfr. CNCivComFed, Sala 3, Causa

n° 5233/98 "Consorcio de propietarios Avda. San Juan 250/70 c/ Banco

Hipotecario Nacional s/ proceso de ejecución, 22/03/2001, LD 9.11).

Teniendo en cuenta estas consideraciones, vemos que la apelante se

limita simplemente a plantear que la restitución de las sumas entregadas a la

contraria, sea ordenado conforme a valores actuales, pero no propone ni

determina ningún método o forma para poder establecer o determinar algún

monto, que tampoco estipula, y se limita a una cita jurisprudencial que

tampoco brinda mayores precisiones sobre lo que pretende. Por ello, se

torna insuficiente, y no logra configurar una crítica razonada y concreta de lo

establecido en la sentencia.

Debemos recordar que si bien los jueces -en el cumplimiento de su

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misión constitucional de discurrir los conflictos litigiosos- tienen el deber de

examinar autónomamente la realidad fáctica subsumiéndola en las normas

jurídicas que la rigen, dicha facultad encuentra su límite en el respeto al

principio de congruencia, de raigambre constitucional, en cuanto invalida

todo pronunciamiento que altere la causa petendi o introduzca planteos o

defensas no esgrimidas oportunamente por los interesados (cfr. CSJN,

Fallos: 313:915; 322:2525; 324:1234; 329:349, 4372 y 3517). En efecto, "El

principio de congruencia se vincula con la garantía de la defensa en juicio,

ya que como regla el pronunciamiento judicial que desconoce o acuerda

derechos no debatidos es incompatible con las garantías constitucionales,

pues el juzgador no puede convertirse en la voluntad implícita de una de las

partes, sin alterar el equilibrio procesal de los litigantes en desmedro de la

parte contraria -del dictamen de la Procuración General, al que remitió la

Corte Suprema-" (CS, T° 327, F° 1607, 27/05/2004).

Por estas razones, el agravio debe ser rechazado.

2.6. En cuanto a las costas de primera instancia, impuestas en el orden

causado en la sentencia, y siendo que el resultado del recurso no ha logrado

modificar lo resuelto en ella, deben mantenerse de ese modo.

3. En consecuencia, con relación a los agravios expresados por la

parte apelante, estimo que no debe prosperar su recurso, por lo que

propongo que se rechace la apelación intentada, con costas de esta

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instancia a su cargo y que se regulen los honorarios de los profesionales

intervinientes (arts. 58, 152 inc. 8, 153, 247 del CPC Ley 2415-O mod. Ley

2628-O- y art. 40 Ley 2557-O).

Así voto.

LA DRA. ELENA DE LA TORRE DE YANZÓN, DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto del magistrado preopinante, salvo

respecto a la confirmación de la restitución de los montos nominales

recibidos por la actora, con motivo de la cesión onerosa.

Considero que como dijo el primer sentenciante, la nulidad pronunciada

por los jueces vuelve las cosas al mismo estado en las que se hallaban

antes del acto declarado nulo y obliga a las partes a restituirse mutuamente

lo que han recibido y que estas restituciones se rigen por las disposiciones

relativas a la buena o mala fe según el caso, de acuerdo a lo dispuesto en

las normas del Cap. 3 del Título II Libro Cuarto, art. 390 CCCN

Ahora bien, como la nulidad fue declarada de oficio, por estar en juego

el orden público, no pudo ser objeto de la litis, las consecuencias de su

declaración, específicamente, si corresponde o no la restitución de valores

nominales. Tales cuestiones debieron diferirse para la etapa de ejecución de

sentencia.

Ese agravio fue claramente planteado, ya que se pidió que en caso de

operar la restitución del dinero “sea a valores actuales y no bajo una

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actualización a tasa activa de intereses, que no corresponde al valor

entregado por mi persona”. Pidió que se ponderara la realidad económica,

aun cuando no efectuó la cita correcta del fallo.

El primer sentenciante ordenó la restitución de $ 25.950 más tasa

activa desde la fecha en que cada pago se hizo efectivo y hasta su efectivo

pago. Señala que la cesión, que se celebró el 21 de julio de 2000, se pactó

por $ 18.000 y que los cedentes recibieron en ese acto la suma de $ 13.500,

más las transferencias realizadas por la actora, a favor de su hijo, el

demandado Distefano, desde el 25 de noviembre de1998 hasta el 13 de julio

2008, que asciende a la suma de $ 12.450.

Se trata de la anulación de un contrato de cesión de derechos sobre el

departamento ubicado en el Barrio CGT, Monoblock 13, Departamento “C”,

planta baja, Rivadavia celebrado hace 23 años hasta la fecha de la

sentencia de primera instancia y de la restitución de dinero que fue recibido

a partir noviembre de 1998 hasta julio de 2008. Desde noviembre de 1998

hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, 31 de agosto de 2023,

hubo una inflación de 33.176,72%, es decir, un incremento promedio

del 1,97% por mes (26,45% anualizado). ([Link]

/)

Sabemos que los intereses, aun los de tasa activa, no resarcen la

depreciación de la moneda. No hay que olvidar que la inflación no es solo un

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problema económico, sino jurídico porque afecta el modo en que se

desenvuelven los vínculos obligacionales.

Como sostiene la doctrina: “La regla nominalista, prevista en abstracto

para una economía sana, aquí cruje por todos lados, en el marco siempre

caótico de una crisis crónica que en los últimos 25 años solo ha tenido

momentos de cierta tranquilidad, pero nada más que eso”. (cf. Ossola,

Federico A. “Obligaciones dinerarias, de valor y el fenómeno inflacionario”

Cita: TR LALEY AR/DOC/2263/2024).

Nuestra Corte de Justicia de la Nación ha dicho que los jueces deben

resolver los casos examinando con atención la realidad económica vigente al

tiempo de dictar su sentencia e incluso pueden —y deben— apartarse de

liquidaciones hechas con base en pautas fijadas en resoluciones firmes, si

por su intermedio se arriba a resultados absurdos ("Pronar...", Fallos:

313:95); o que se desentiende de las consecuencias económicas que

genera ("Arasa SA", Fallos: 319:351), que afecta la integridad del crédito del

acreedor ("Kogan...", Fallos: 308:1694); o que altera la necesaria relación de

proporcionalidad que debe mediar entre el crédito de la parte y la

contraprestación implicada en el negocio que motivó el pleito ("Melgarejo",

Fallos: 316:1972); o bien constituye un apartamiento palmario de la realidad

económica imperante ("Bonet", Fallos: 342:162).

Es que la ‘ponderación de la realidad económica’ funciona como una

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suerte de directriz genérica que se impone a la labor jurisdiccional, conforme

la cual los decisores no deben dejar de escrutar los resultados que arrojan

los mecanismos de cálculo mediante los que se determina el contenido

económico del crédito del actor triunfante (sea una fórmula que cuantifica el

valor controvertido en una sentencia susceptible de recurso, sea una

liquidación realizada conforme las pautas ya fijadas en una decisión firme).

“En otras palabras, se trata de una evaluación final en la que el juez debe

procurar que el contenido económico del capital de condena —aun

establecido mediante fórmulas polinómicas correctamente operadas— no

resulte ostensiblemente injusto por el impacto de la depreciación del valor de

la moneda (o, llegado el caso, por la influencia de cualquier otra

circunstancia de la realidad económica)”. (Marino, Tomás, DEUDAS DE

VALOR, INFLACIÓN Y CUANTIFICACIÓN DE DAÑOS PERSONALES: LA

SUPREMA CORTE BRINDA UNA IMPORTANTE PAUTA DE TRABAJO

PARA OPERAR CON FÓRMULAS MATEMÁTICAS, Publicado en: LA

LEY 15/09/2020 , 5 • RCyS 2020-XI , 45 Cita: TR LALEY

AR/DOC/2693/2020).

Asimismo, cabe recordar, respecto al alcance de la prohibición de

indexar, que en la causa “G.S.M y otro c/ K,M.E.A. s/ alimentos”, la Corte

Suprema de Justicia de la Nación permite diferenciar entre mecanismos

indexatorios, que se encuentran prohibidos como regla general y otros

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mecanismos de ajustes de la obligación dineraria que no aparejen una

“indexación”, como la recomposición del capital dinerario por otros medios.

(cf. Méndez Sierra, E. “Consideraciones sobre dos recientes fallos de la

Corte Suprema de Justicia de la Nación con relación a las deudas

dinerarias”,ED 8/04/2024).

Teniendo en cuenta todas estas pautas, como en el caso de autos, la

obligación dineraria tenía un contravalor, pues estaba correlacionada con el

valor del derecho cedido sobre un dpto, construido por el IPV, en un barrio

determinado de Rivadavia, propongo que la suma de dinero a restituir, sea

resultante del valor de tal cesión, al momento de la sentencia de primera

instancia o -de no ser posible-, de cesiones similares, considerando el

porcentaje establecido como pagado; valor que deberá ser determinado en

la etapa de ejecución de sentencia, a través de perito tasador.

En virtud del principio “iura novit curia”, atento que se fijará el monto a

restituir a la fecha de la sentencia de primera instancia, los intereses deben

ser del 8% anual hasta la fecha de la sentencia de primera instancia (2 parte

art. 1º LP 9-0) y desde allí, hasta su efectivo pago, la tasa activa. (1 parte

del art. 1 Ley 9-0). Así voto.

EL DR. ROBERTO M. PAGÉS LLOVERAS, DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto del Dr. Ernesto Escobar el que

doy por reproducido.

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Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que

antecede SE RESUELVE:

I) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora,

concedido a fs. 358 vta.;

II) Imponer las costas de esta instancia a cargo de la parte

apelante;

III) Regular los honorarios del profesional que ha actuado en esta

instancia en el 40% de la cantidad fijada para sus honorarios de

primera instancia.

Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado

si correspondiere.

MAGISTRADOS: DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS;

DRA. ELENA DE LA TORRE DE YANZON;
DR. ERNESTO ESCOBAR;
SECRETARIO: DR. AGUSTIN A. RUGNA.