HOJA RESUMEN -TASACIONES

HIPOTECA (INMUEBLE)
190903921
DATOS DEL CLIENTE

CLIENTE A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C. CÓDIGO DE CLIENTE -

N° GARANTÍA -

PROPIETARIO A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C.

FECHA DE TASACIÓN jueves, 12 de Setiembre de 2019

DATOS DEL INMUEBLE

CE: 371798/CN:8505214 UBIC. RUR. SECTOR PLAYA / SUB-LOTE 1 - REMANENTE C.P./ PARC. 8_3758505_084674 AREA Ha. 0.9253 U.C. 084674,
DIRECCIÓN
Distrito de Chincha Baja, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

INMUEBLE OCUPADO Propietario

USO DEL INMUEBLE TIPO PORCENTAJE

Vivienda 100%
- -
- -
- -

INMUEBLE CERCADO: No DECLARATORIA DE FABRICA: No tiene

PARÁMETRO DE ZONIFICACIÓN: Sin zonificación - Rural DESCRIPCIÓN DE ZONIFICACIÓN: -

AÑO DE CONSTRUCCIÓN: 2014 ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN: Concreto-Ladrillo ESPECIFICAR OTROS: -

DISEÑADA PARA N° DE PISOS: 2 N° SÓTANOS 0 N° DE PISOS: Todos

El perito estima conveniente concluir el valor comercial por el método de reposición debido a que en la zona no se ha encontrado inmuebles
comparables de similares características.
El predio es el resultante de una independización reciente de la Partida matriz N° 4005741.
El presente a solicitud de la entidad se ha elaborado con documentación desactualizada referente al 13/02/2019.
OBSERVACIONES:
Según documentación registral proporcionada el inmueble cuenta con:
- Asiento 003.- Ratificación y Ampliación de Hipoteca inscrita en el Asiento 3-D y ratificada en el Asiento 5-D de la partida matriz a favor del BANCO
DE CREDITO DEL PERU hasta por la suma de US$ 391,565.00 dólares americanos, con fecha 05/04/17.

Durante la inspección se observó que el acceso hacia el predio es por el portón principal del condominio cerrado "Campo Alegre", es decir, por
medio de otro inmueble. Además según plano catastral y geo llaqta se puede apreciar el predio tiene frente hacia el camino común por donde
ADVERTENCIAS:
podría tener acceso independiente. Se recomienda verificar y/o inscribir la servidumbre de paso a favor del predio.

TERRENO Y EDIFICACIONES

VALOR DE TERRENO $203,566.00 S/. 730,801.94

VALOR DE EDIFICACIONES $83,317.86 S/. 299,111.12

Factor de %
DESCRIPCIÓN ÁREA (m²) VALOR US$ / m² US$
Depreciación
1er Nivel 102.50 430.00 94% 41,210.13
2do Nivel 102.50 430.00 94% 41,210.13
Caseta 3.20 300.00 94% 897.60
Terraza 120.00 250.00 92% 27,600.00
Piscina 15.00 300.01 92% 4,140.14
Pozo Tubular 1 6.00 300.00 80% 1,440.00
Pozo Tubular 2 7.00 300.00 92% 1,932.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (en US$) 118,430.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (en S/.) 425,163.70
TIPO DE CAMBIO: US$ 1 = S/. 3.590
TOTAL VALOR COMERCIAL: US$ $321,996.00 S/. 1,155,965.64
TOTAL VALOR DE REALIZACIÓN: US$ $257,596.80 S/. 924,772.51

RECONSTRUCCIÓN

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN: US$ $127,510.15 S/. 457,761.44

Factor de %
DESCRIPCIÓN ÁREA (m²) VALOR US$ / m² US$
Depreciación
1er Nivel 102.5 430.00 0% 44,075.00
2do Nivel 102.5 430.00 0% 44,075.00
Caseta 3.2 300.00 0% 960.00
Terraza 120.00 250.00 0% 30,000.00
Piscina 15.00 300.01 0% 4,500.15
Pozo Tubular 1 6.00 300.00 0% 1,800.00
Pozo Tubular 2 7.00 300.00 0% 2,100.00
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (en US$) 140,876.65
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (en S/.) 505,747.17

DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

INSPECCIÓN
UNIDAD FICHA RRPP AUTOAVALÚO DIFERENCIA OBSERVACIONES DEL TASADOR.
OCULAR
ÁREA DE TERRENO m² 9,253.00 9,253.00 0.00 9,253.00
ÁREA OCUPADA m² 0.00 208.20 -
ÁREA CONSTRUIDA m² 0.00 208.20
NOTA: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN LOS VALORES DE MERCADO Y CORRESPONDE A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO
VALUAR.

Perito: Perito: Arq. Natalia Iturrizaga Fuentes

Profesión: Profesión: Arquitecto CAP: 17714
Repev: Repev: 085-2018
 N° de Solicitud Banco -
N° de Servicio Tasadora 190903921
Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
BANCO DE CRÉDITO DEL PERU
COMERCIAL

INSERTAR IMAGEN INSERTAR IMAGEN INSERTAR IMAGEN

Tipo de Tasación Comercial

Cliente A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C.

Propietario (s) A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C.

Fecha de inspección 5/09/2019

CE: 371798/CN:8505214 UBIC. RUR. SECTOR PLAYA / SUB-LOTE 1 - REMANENTE C.P./ PARC. 8_3758505_084674 AREA Ha. 0.9253
Dirección Registral
U.C. 084674, Distrito de Chincha Baja, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

Dirección Municipal Sector Playa - Lurinchincha Lote Sub 1, distrito de Chincha baja, provincia de Chincha y departamento de Ica.

Dirección según inspección ocular Sector Playa UC N° 084674, Distrito de Chincha Baja, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

Tipo de inmueble Vivienda Unifamiliar Ocupante Propietario

Descripción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %

Vivienda 100% -
- -

Zonificación Sin zonificación - Rural Material de construcción Concreto-Ladrillo

Año de construcción 2014 Estado de conservación del bien Bueno

Área de terreno 9,253.00 m² Área construida 208.20 m²

Declaratoria de fábrica SÍ NO X Tipo de declaratoria TOTAL PARCIAL

Cargas SÍ NO X Gravámenes SÍ X NO

VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL TERRENO EDIFICACIÓN

US$ 203,566.00 203,566.00
VALOR COMERCIAL
S/ 730,801.94 730,801.94
US$ 162,852.80 162,852.80
VALOR DE REALIZACIÓN
S/ 584,641.55 584,641.55

VALORES NO INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACIÓN

US$ 118,430.00 118,430.00
VALOR COMERCIAL
S/ 425,163.70 425,163.70
US$ 94,744.00 94,744.00
VALOR REALIZACIÓN
S/ 340,130.96 340,130.96

VALOR TOTAL DEL PREDIO MONEDA VALOR TOTAL INSCRITO EN RRPP NO INSCRITO EN RRPP
VALOR COMERCIAL TOTAL US$ 321,996.00 203,566.00 118,430.00
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO
DECLAR.) S/ 1,155,965.64 730,801.94 425,163.70

VALOR DE REALIZACIÓN TOTAL US$ 257,596.80 162,852.80 94,744.00

(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO
DECLAR.) S/ 924,772.51 584,641.55 340,130.96

VALORES DE RECONSTRUCCIÓN MONEDA VALOR TOTAL EDIFICACIÓN OBRAS COMPLEMENT.

US$ 127,510.15 89,110.00 38,400.15
V. RECONSTRUCCIÓN (INCL.
CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.) S/ 457,761.44 319,904.90 137,856.54

Tipo de cambio aplicado 3.590 Soles / Dólar

El perito estima conveniente concluir el valor comercial por el método de reposición debido a que en la zona no se ha encontrado
inmuebles comparables de similares características.
El predio es el resultante de una independización reciente de la Partida matriz N° 4005741.
Observaciones El presente a solicitud de la entidad se ha elaborado con documentación desactualizada referente al 13/02/2019.
Según documentación registral proporcionada el inmueble cuenta con:
- Asiento 003.- Ratificación y Ampliación de Hipoteca inscrita en el Asiento 3-D y ratificada en el Asiento 5-D de la partida matriz a favor
del BANCO DE CREDITO DEL PERU hasta por la suma de US$ 391,565.00 dólares americanos, con fecha 05/04/17.

Durante la inspección se observó que el acceso hacia el predio es por el portón principal del condominio cerrado "Campo Alegre", es
decir, por medio de otro inmueble. Además según plano catastral y geo llaqta se puede apreciar el predio tiene frente hacia el camino
Advertencias común por donde podría tener acceso independiente. Se recomienda verificar y/o inscribir la servidumbre de paso a favor del predio.

Inmueble en zona de riesgo SÍ X NO Comentarios Maremoto (Tsunami)

Valor comercial Tasación Anterior US$ S/

FECHA PERITO

PERITO PERITO Arq. Natalia Iturrizaga Fuentes

REPEV REPEV 085-2018
 N° de Solicitud Banco -
N° de Servicio Tasadora 190903921
Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de caducidad 12-Set-2020
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. ANTECEDENTES

Objeto y Propósito Estimar el Valor Comercial del inmueble para fines de Garantía Hipotecaria

Alcance y Limitaciones Durante la visita SI se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del inmueble.

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA , Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación
Reglamentación
del valor de realizaciones el mercado.

Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento
Metodología Empleada
Nacional de Tasaciones del Perú.

Documentación Proporcionada X Partida Registral X Predio Urbano X Planos CRI

Parámetros Urb. Tasación anterior Cuadro de acabados Memoria Des.
Predio Rústico Otro, especificar
Titulación e Inscripción Principal Partida Electrónica Nº 110675538 Fecha 10/09/2019

Cargas Gravámenes Declaratoria de Fábrica

Características Registrales No Sí No tiene

2. DATOS GENERALES

Solicitante BANCO DE CRÉDITO DEL PERU

Tipo de Tasación / Producto COMERCIAL
Cliente A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C.
Propietario(s) A.I.F. CONTRATISTAS GENERALES S.A.C.
Fecha de Inspección 5/09/2019
Ocupante Propietario
Georreferencias Latitud -13.5217253 Longitud -76.1869889 (*) Datos obtenidos Google Maps
Ubicación Administrativa Departamento Ica Provincia Chincha Distrito Chincha Baja

CE: 371798/CN:8505214 UBIC. RUR. SECTOR PLAYA / SUB-LOTE 1 - REMANENTE C.P./ PARC. 8_3758505_084674 AREA Ha. 0.9253
Ubicación según Partida Electrónica
U.C. 084674, Distrito de Chincha Baja, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

Ubicación según el Predio Urbano Sector Playa - Lurinchincha Lote Sub 1, distrito de Chincha baja, provincia de Chincha y departamento de Ica.

Ubicación Según la Inspección Ocular Sector Playa UC N° 084674, Distrito de Chincha Baja, Provincia de Chincha y Departamento de Ica.

3. CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL ENTORNO

Características del Sector y del Entorno
Tipo de Zona Rural Demanda / Interés Débil
Uso Predominante Agrícola Zonificación Sin zonificación - Rural
Desarrollo En Renovación Altura de Edificación Baja
Nivel Socioeconómico Medio Bajo Velocidad de Cambio Lenta
Tendencia del Desarrollo Urbano En Proceso de Consolidación Tipo de Suelo Arenoso
Transporte Público Estado de Conservación Regular

Equipamiento del Entorno Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Comercial Escaso Estacionamiento Suficiente
Escolar Muy escaso Áreas Verdes Escaso
Asistencial Escaso Zonas Recreativas Muy escaso

Infraestructura de Servicio Urbano Dispone Calidad Estado de Conservación

Vías Asfaltadas No tiene
Veredas No tiene
Alcantarillado No tiene
Agua Potable No tiene
Alumbrado No tiene

Vías Principales del Entorno Carretera nueva Panamericana Sur

Riesgos de Origen Natural o Humano Maremoto (Tsunami) Otro Tipo de Riesgos

4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Régimen de Propiedad Propiedad Exclusiva

Tipo de inmueble Vivienda Unifamiliar
Descripción TIPO DE USO (*) % TIPO DE USO (*) %
Vivienda 100%

Terreno Forma Topografía Posición

Regular Irregular X Plana X Pendiente Interior Exterior X

Construcciones Material Predominante Edad Efectiva (años) Estado de Conservación

Concreto-Ladrillo 5 Bueno
Descripción General N° de Pisos del edificio Áreas Comunes N° Unidades en el conjunto
2 Sí, especificadas en cuadro detalle 1
N° de Sótanos del edificio Ascensor Conexión de Servicios
0 No No cuenta con conexión a servicios
Nivel ocupado en el edificio. Obras Complementarias Mantenimiento
Todos Sí, especificadas en cuadro detalle No cuenta con mantenimiento
Vista Ubicación
Al mar Área Común

Descripción y Distribución Detallada del Se trata de una vivienda unifamiliar vacacional de dos pisos, emplazado sobre un terreno con forma irregular, con topografía plana, con un frente hacia
Inmueble el mar y el otro hacia camino común. La vivienda cuenta con la siguiente distribución:
1er Nivel: Sala, comedor, cocina, baño, dormitorio con baño y escalera de acceso al segundo piso;
2do Nivel: Dormitorio principal con baño completo, baño común y 03 dormitorios.
Caseta: Depósito
Obras Complementarias: Terraza de 120.00 m², piscina de 15.00 m³, pozo tubular 2 de 7.00 ml y pozo tubular 1 de 6.00 ml.
 N° de Solicitud Banco -
N° de Servicio Tasadora 190903921
Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
MEMORIA DESCRIPTIVA
4. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

4.1 LINDEROS
Orientación Descripción Medida (Metros)
Frente No se consigna.
Derecha No se consigna.
Izquierda No se consigna.
Fondo No se consigna.
0.00

4.2 TERRENO
A.M.
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
Prop. Horiz/ Vert.
1 U.C. 084674 m² 9,253.00 Copia Literal
2
3
4
5
Total área de terreno 9,253.00

El predio es el resultante de una independización reciente de la Partida N° 4005741.

Nota
No se consigna linderos en la Partida Registral, se recomienda su actualización.

4.3 CONSTRUCCIÓN
Edificación
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Área Ocupada Antigüedad Obtención del Área
Declarada
1 1er Nivel m² 102.50 102.50 5 Tasación anterior No
2 2do Nivel m² 102.50 102.50 5 Tasación anterior No
3 Caseta m² 3.20 3.20 5 Tasación anterior No
4
5
Total áreas construidas 208.20 0.00 208.20
Nota

4.4 INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Descripción Unidad Métrica Cantidad Material Predominante Antigüedad Obtención del Área Edificación Declarada
1 Terraza m² 120.00 Liviano/Adobe 5 Tasación anterior No
2 Piscina m³ 15.00 Concreto-Ladrillo 5 Tasación anterior No
3 Pozo Tubular 1 ml 6.00 Concreto 2 Tasación anterior No
4 Pozo Tubular 2 ml 7.00 Concreto 2 Tasación anterior No
5
Nota
4.5 CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE HABITABILIDAD DEL INMUEBLE

Ambientes Dispone Cantidad Ambientes Dispone Cantidad

Dormitorio Sí 5 Cocina Sí 1
Baño Sí 2 Estacionamiento Sí 1
Baño de Servicio Sí 1 Depósito Sí 1
Comedor Sí 1 Terraza Sí 1
Sala Sí 1

El inmueble cuenta con una ventilación adecuada, una iluminación adecuada, cumple con las dimensiones mínimas de espacio habitable, presenta
Condiciones de habitabilidad del
condiciones de seguridad mínima constructiva y de uso de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones.
inmueble.

4.5 CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Calidad de la construcción Muy Buena Tipo de construcción Definitiva X

Buena X Parcial
Regular Provisional
Mala Autoconstrucción

Estructura general Cimentación Zapatas de Concreto Armado

Estructura Vigas y columnas de concreto armado
Muros Albañilería (Ladrillo)
Techos Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Cobertura Otros
Inst. Eléctricas Corriente Monofásica empotrada
Inst. Gas Sin Instalación
Inst. Sanitarias Tuberías de agua fría y desagüe
4.7 ACABADOS

Puertas Tipo Contra placada

Material Madera
Sistema Batiente
Ventanas Marco Aluminio
Vidrio Templado
Sistema Corrediza
Mamparas Marco
Vidrio
Sistema
Muebles de cocina Tipo Bajos
Material Melanina
Tableros Albañilería
Lavaderos Acero
Baños Sifón Top Piece y/o Rapid Jet
Closets

Pisos Cemento Pulido

Revestimientos Tarrajeo y Pintura

Cerrajería Cerradura tipo Yale o Similar

Áreas Comunes

Obras Complementarias e Instalaciones Fijas Aire Acondicionado Intercomunicador Cerco

Alarma Sistema Hidroneumático Cisterna
Ascensor Sistema Contra Incendios Iluminación Especial
Parrilla Tanque Elevado Piscina X

Otros y Comentarios -
 N° de Solicitud Banco -
N° de Servicio Tasadora 190903921
Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DE COSTOS O REPOSICIÓN (OFERTA DE MERCADO PARA TERRENOS)
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Zonificació Distancia al bien
Ubicación / Descripción Fuente Página Web Forma / Topografía Teléfono Nombre Contacto Fecha
n (Km)
[Link]
de-terreno-eriazo-en-chincha-baja-ica- Sin
Terreno rústico en Nueva Panamericana Sur, 4230440
1 zonificación - 1.70 Regular / Plana 999401299 Rafael 10-Set-19
Chincha Baja, Ica.
Rural

[Link]
de-terreno-agricola-en-chincha-baja- Sin
Terreno agrícola a pie de la Carretera Antigua a ica-4398273
2 zonificación - 8.90 Regular / Plana 993511561 Gisela 10-Set-19
la alt. Km 210.5, Chincha Baja, Ica.
Rural

[Link]
de-terreno-eriazo-en-chincha-baja-ica-
4216264?utm_campaign=sale&utm_
medium=cpc&utm_source=trovit&ut Sin
Terreno agrícola en el Sector de Canyar, Romero y
3 m_content=preregistro&utm_term=a zonificación - 7.70 Regular / Plana 975790612 10-Set-19
Chincha Baja, Ica. ds
Asociados
Rural

[Link]
terreno-en-venta-grocio-prado-
Terreno rústico en Nueva Panamericana Sur chincha-ica-100526 Sin
Pedro Mayorga
4 entrada de Chincha, Chincha, Ica. / Frente: 100 zonificación - 15.50 Regular / Plana 4346464 - 952317684 10-Set-19
Avanto
m. Rural

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
Valor del Inmueble Referencial (US$) Área (m²)
(US$/m2) Ser. Acces. Vis. Form. Sup. F.N. Resultante (US$/m²)
1 130,500.00 8,700.00 15.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.00 0.95 1.13 16.95
2 124,800.00 7,800.00 16.00 1.20 0.95 1.05 0.95 0.99 0.95 1.07 17.12
3 420,000.00 12,900.00 32.56 1.00 1.00 1.05 0.90 1.02 0.95 0.92 29.95
4 600,000.00 20,000.00 30.00 1.00 0.95 1.05 0.80 1.06 0.95 0.80 24.00
5
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²] 22.01 VUT Prom. Homologado ajustado[$/m²] 22.00
Los factores usados son: Servicios, Accesibilidad, Vista, Forma, Superficie y Factor de Negociación

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

RESUMEN VALORES UNITARIOS COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS

Referencias Ofertado Homologado
130,500.00 15.00 16.95 40.00
US Dólares / m2

124,800.00 16.00 17.12

COMPARABLES

30.00
420,000.00 32.56 29.95 Ofertado
20.00
600,000.00 30.00 24.00 Homologado
Promedio US$ 23.39 US$ 17.60 10.00

Máximo US$ 32.56 US$ 29.95

Mínimo US$ 15.00 US$ 16.95 Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
Difer. Max Min US$ 17.56 US$ 13.00
 N° de Solicitud Banco -
N° de Servicio Tasadora 190903921
Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DIRECTO DE COSTOS O REPOSICIÓN
A. VALOR DE TERRENO (VT)
De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se obtiene;

Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m²) Factor de Ajuste V.U. de Terreno (US$/m²) Valor de Terreno (US$/m²)
1 U.C. 084674 9,253.00 1 22.00 203,566.00
2
3
4
5
Subtotal Terreno (VT) 9,253.00 203,566.00

Nota

B. VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE) Región de la Edificación

De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima; Costa

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas B 470.61 C 323.95
2 Techos C 238.96 C 238.96
3 Pisos D 136.25 H 34.43
4 Puertas y Ventanas D 118.22 F 75.93
5 Revestimientos F 89.30 F 89.30
6 Baños C 75.99 I 0.00
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias D 118.77 D 118.77
Costo Unitario de Edificación (S/) 1,248.10 881.34 0.00 0.00 0.00 0.00
Tipo de Cambio (Obra Pequeña) Gastos Generales 14% 174.73 123.39
S/. 3.590 Utilidad 10% 124.81 88.13
Valor Unitario de Edificación (S/) 1,547.64 1,092.86 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$) 430.00 300.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Estado de Valor de Edificación
Descripción Material Predominante Edad (años) FD (*)
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) Conservación (US$)
1 1er Nivel 102.50 430.00 44,075.00 Concreto-Ladrillo 5 Bueno 0.94 41,210.13
2 2do Nivel 102.50 430.00 44,075.00 Concreto-Ladrillo 5 Bueno 0.94 41,210.13
3 Caseta 3.20 300.00 960.00 Concreto-Ladrillo 5 Bueno 0.94 897.60
4
5
Subtotal Edificaciones (VSNE) 208.20 US$ 89,110.00 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 83,317.86

C. VALOR DE ÁREAS COMUNES (VAC)

Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes, se asigna un % del valor de la edificación;
Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Áreas
Descripción % de Áreas Comunes FD (*) Valor de Áreas Comunes (US$)
Comunes (US$/m2) Comunes (US$)
Áreas Comunes 15.00% 0.00% 1336650.00% 0.00
Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 0.00 US$ 0.00

D. VALOR DE LAS INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)

Unidad Valor Unitario Valor de Reconstrucción Estado de Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad Edad (años) FD (*)
(u) (US$/u) (US$) Conservación Complem. (US$)
1 Terraza 120.00 m² 250.00 30,000.00 5.00 Bueno 0.92 27,600.00
2 Piscina 15.00 m³ 300.01 4,500.15 5.00 Bueno 0.92 4,140.14
3 Pozo Tubular 1 6.00 ml 300.00 1,800.00 2.00 Bueno 0.80 1,440.00
4 Pozo Tubular 2 7.00 ml 300.00 2,100.00 2.00 Bueno 0.92 1,932.00
5
Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 38,400.15 US$ 35,112.14
(*) Factor de Depreciación

E. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 321,996.00
F. VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [= VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 127,510.15
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
RESULTADOS
1. RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN
A. RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS
VTP (US$) VU (US$/m²) VTP (S/)
Método de Costos o Reposición 321,996.00 34.80 1,155,965.64
Método de Comparación o de Mercado No considerado

B. RESULTADO DEL MÉTODO INDIRECTO

Método de la Renta o Capitalización No considerado

2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

A. VALOR COMERCIAL (VC)
Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble motivo de la presente tasación, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones
a.

b.

c.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es por Método Directo de Costos (O de Reposición)

Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera) Valor Comercial

TRESCIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 321,996.00

Valor Comercial en Soles (Moneda Local)

UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO CON 64/100 SOLES S/ 1,155,965.64

3. VALOR DE REALIZACIÓN
A. VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA (VRI)
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las condiciones
actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)
A Gastos de Publicidad. 2.00% 6,439.92
B Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion. 0.20% 643.99
C Comisiones de Ventas. 5.00% 16,099.80
D Mantenimiento. 2.00% 6,439.92
E Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias. 10.80% 34,775.57
F Otras Deducciones (Sólo casos especiales) 0.00% 0.00
Total Deducciones 20.00% US$ 64,399.20

En Dólares (Moneda Extranjera) Valor Realización Inmediata

DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 80/100 DÓLARES AMERICANOS US$ 257,596.80

En Soles (Moneda Local)

NOVECIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS CON 51/100 SOLES S/ 924,772.51

4. RESPONSABLE
EMPRESA TASADORA TINSA S.A.C.
REGISTRO REPEV Resolución N° 702-1998 S.B.S.
PERITO RESPONSABLE DE INSPECCION OCULAR Yesenia Elizabeth Quispe Yapias

PERITO PERITO Arq. Natalia Iturrizaga Fuentes

PROFESIÓN PROFESIÓN Arquitecto CAP: 17714
REPEV REPEV 085-2018

OBSERVACIONES DEL PERITO

El perito estima conveniente concluir el valor comercial por el método de reposición debido a que en la zona no se ha encontrado inmuebles comparables de similares características.
El predio es el resultante de una independización reciente de la Partida matriz N° 4005741.
El presente a solicitud de la entidad se ha elaborado con documentación desactualizada referente al 13/02/2019.
Según documentación registral proporcionada el inmueble cuenta con:
- Asiento 003.- Ratificación y Ampliación de Hipoteca inscrita en el Asiento 3-D y ratificada en el Asiento 5-D de la partida matriz a favor del BANCO DE CREDITO DEL PERU hasta por la suma
de US$ 391,565.00 dólares americanos, con fecha 05/04/17.

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Durante la inspección se observó que el acceso hacia el predio es por el portón principal del condominio cerrado "Campo Alegre", es decir, por medio de otro inmueble. Además según plano
catastral y geo llaqta se puede apreciar el predio tiene frente hacia el camino común por donde podría tener acceso independiente. Se recomienda verificar y/o inscribir la servidumbre de paso a
favor del predio.
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Foto de fachada Foto de Entorno - Vista Nueva Pna. Sur

Fotos de entorno-Vista Camino Común Fotos de entorno-Vista Camino Común

Fotos de entorno-Vista del Ingreso del condominio "Campo Alegre" Vista Lateral del acceso del condominio "Campo Alegre" hacia el Predio
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Foto de Vivienda Foto de Cocina

Foto de Sala Foto de Terraza

Foto de Dormitorio Principal Vista de Baño de Dormitorio Principal

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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
DOCUMENTACIÓN MUNICIPAL
PREDIO URBANO
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
CROQUIS
OTRA DOCUMENTACIÓN
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
OTRA DOCUMENTACIÓN - PLANO PROPORCIONADO
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Fecha de Expedición 12-Set-2019
Fecha de Caducidad 12-Set-2020
ANEXO DE REGLAMENTACIÓN, METODOLOGÍA Y DECLARACIONES

REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172-2016-Vivienda. Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 para la determinación del valor de realización en el mercado.

METODOLOGÍA

Revisión de documentación: Para el desarrollo del presente informe, se analiza la documentación proporcionada y/o recabada del bien a valuar o tasar y esta sirve de base para el estudio del
presente informe.
Inspección: Es realizada con el fin de identificar plenamente la información relevante del bien a valuar o tasar, en donde se recopilan datos cualitativos y cuantitativos que son empleados para el
desarrollo del informe profesional de valuación. En la inspección se realiza un reporte fotográfico para registrar gráficamente las características del bien, así como su entorno y ubicación.

Elaboración del informe: En base a la información proporcionada y recabada, se analiza el bien y se desarrolla el informe de valuación (o tasación).
Control de calidad (visado): Elaborado el informe, antes de emitir el informe, pasa por un control de calidad o visado, que valida la información coherencia y metodología empleada por el perito.

De acuerdo a las mejores practicas de la valuación, existen las siguientes metodologías para determinar el valor de un bien y de acuerdo a las características del bien se determina la metodología
aplicable para estimar el valor correspondiente:
Enfoque de Mercado (o comparación): Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se puede
esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y ambos plenamente conscientes de
todos los hechos relevantes, en una fecha específica.

Enfoque de Costos (o reposición): El principio de este enfoque, es el de sustitución, se fundamenta en el costo actual de su reproducción o reposición. Cuando se trata de inmuebles, inicialmente
se estima el valor de terreno, posteriormente se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.) tanto de las edificaciones como de obras complementarias y se deduce la depreciación
correspondiente (pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica).

Enfoque de Capitalización (o rentas) / Residual (o de flujos): Considera las rentas o ingresos producidas y/o beneficios generados por el objeto de la valuación. La capitalización es un
procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida económica del bien traído a valor presente.

DEFINICIONES

Tasación: Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de
acuerdo a las normativas nacionales e internacionales. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha solicitada.
Costo: Se refiere a la cantidad de dinero empleada para la creación de una cosa. Dependiendo de lo que se está valorando, se consideran diferentes partidas al completar el costo. Típicamente se
diferencia lo que son costos directos, costos indirectos y costos de coordinación.
Valor Similar a Nuevo (VSN): Es el valor de reposición del bien sin depreciar. Monto de un bien nuevo de similares características del analizado. Este método de valoración está basado en el
principio del costo necesario para la reproducción o reposición del bien, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva.
Depreciación (Dep): Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y antigüedad.
Homologación: Acción de poner en relación de igualdad o semejante a dos bienes, uno objeto de tasación, y otro objeto comparable, distinguiendo, cuantificando y haciendo intervenir todos
aquellos factores que reflejen las diferencias sustantivas entre ambos. Los factores que se utilizan frecuentemente son: Zona, Superficie, Zonificación, Topografía, Ubicación, Negociación, Tipo,
Antigüedad, Vistas, etc. Los factores aplicados se multiplican entre si obteniendo un Factor de Homologación Resultante el cual establece el que será el Valor Unitario Resultante a partir de la
multiplicación con los valores unitarios de las muestras de mercado. Aplicando un promedio a estos valores resultantes se obtiene el Valor Unitario Aplicable al bien.

Precio: El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, objeto o servicio y es la cantidad asignada a la obtención del un bien.
Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
Valor comercial o razonable: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación. Es una
aproximación de lo que es el precio, el valor es indefinido y encuadra las cantidades numéricas contenidas ante una situación normal de mercado. Se entiende como la cantidad, expresada en
términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido, entre un comprador y un vendedor, actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las
circunstancias prevalecientes, en un plazo razonable de exposición.
Valor de Realización: Es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicando un factor de reducción, en consideración a la necesidad de vender el
bien en el menor tiempo posible.
Factores de Homologación: La homologación es un proceso que tiene como finalidad identificar las pequeñas diferencias que tienen los testigos (bienes inmobiliarios o mobiliarios)
comercializados en el mercado y aquel que se quiere valuar, y a la vez cuantificar dichas diferencias expresadas en porcentajes. En términos llanos se puede decir que estos factores bonifican o
castigan las características que comparten los testigos con el bien a valuar. Algunos factores usados comúnmente son:
Zonificación La norma urbanística que le aplica y que permite o prohíbe distintos Entorno: Características urbanas predominantes en la zona inmediata
giros, además que indica la intensidad de construcción permisible del testigo, por ejemplo su nivel de equipamiento, de servicios
(niveles) y las áreas libres que deben dejarse. públicos, las actividades colindantes, etc.

Antigüedad o Edad: La relación entre la edad del inmueble testigo y la edad del bien a Conservación: Las condiciones físicas del inmueble o el mantenimiento del
valuar. testigo en relación al bien a valuar.
Superficie: La relación entre el área de construcción del inmueble testigo y el Negociación: Lo que la oferta del testigo cedería en su precio de mercado
área de construcción edad del bien a valuar. ante una compra inmediata.
Ubicación o Zona: Ubicación relativa en la manzana, puede ser exterior (solo un frente), Construcción / Terreno La relación entre el área construida y el área de terreno.
esquina, doble frente, etc. (C/T):
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ANEXO DE REGLAMENTACIÓN, METODOLOGÍA Y DECLARACIONES

DESCRIPCIÓN DE LAS CATEGORÍAS DE EDIFICACIÓN DE ACUERDO AL MINISTERIO DE VIVIENDA

ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES

CLASIFIC. MUROS Y ELÉCTRICAS Y
TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS
COLUMNAS SANITARIAS
Aire acondicionado,
iluminación especial,
Estructuras laminadas
ventilación forzada,
curvadas de concreto
Losa o aligerado de sistema
armado que incluyen Aluminio pesado con perfiles
concreto armado con Mármol importado, piedras Mármol importado, madera Baños completos de lujo hidroneumático, agua
en una sola armadura especiales, madera fina
A luces mayores de 6m naturales, porcelanato fina (caoba o similar), baldosa importados con enchape fino caliente y fría,
la cimentación y el ornamental (caoba, cedro o
con sobrecarga mayor importado acústica en techo o similar (mármol o similar) intercomunicador,
techo (para este caso pino selecto), vidrio insulado
a 300 Kg/m2 alarmas, ascensor,
no se considera el
sistema de bombeo
componente N° 2)
de agua y desagüe,
Mármol nacional o teléfono,de
Sistema gasbombeo
natural
Aluminio o madera fina (caoba
Columnas, vigas y/o Aligerados o losas de reconstituido, parquet fino Mármol nacional, madera fina Baños completos importados de agua potable,
o similar) de diseño especial,
B placas de concreto concreto armado (olivo, chonta o similar), (caoba o similar), enchapes en con mayólica o cerámico ascensor, teléfono,
vidrio tratado polarizado y
armado y/o metálicas inclinadas cerámica importada, madera techos decorativo importado agua caliente y fría,
curvado, laminado o templado
fina gas natural
Placas de concreto
e=10 a 15cm,
Aluminio o madera fina (caoba Sistema de bombeo
albañilería armada, Aligerado o losas de Superficie caravista obtenida Baños completos nacionales
Madera fina machihembrada, o similar), vidrio tratado de agua potable,
C ladrillo o similar con concreto armado mediante encofrado especial, con mayólica o cerámico
terrazo, porcelanato nacional polarizado, laminado o teléfono, agua caliente
columnas y vigas de horizontales enchape en techos nacional de color
templado y fría, gas natural
amarre de concreto
armado
Ladrillo o similar sin
elementos de
concreto armado, Parquet de primera, laja, Agua fría, agua
Calamina metálica, Ventanas de aluminio, puertas Enchape de madera o
drywall o similar, cerámica nacional, loseta Baños completos nacionales caliente, corriente
D fibrocemento sobre de madera selecta, vidrio laminados, piedra o material
incluye techo (para veneciana 40x40, piso blancos con mayólica blanca trifásica, teléfono, gas
viguería metálica tratado transparente vitrificado
este caso no se laminado natural
considera el
componente N° 2)
Ventanas de fierro, puertas de Agua fría, agua
Madera selecta tratada Parquet de segunda, loseta
Adobe, tapial o madera selecta (caoba o Baños con mayólica blanca caliente, corriente
E con material veneciana 30x30, lajas de Superficie de ladrillo caravista
quincha similar), vidrio simple parcial monofásica, teléfono,
impermeabilizante cemento con canto rodado
transparente gas natural
Madera (estoraque,
Ventanas de fierro o aluminio
pumaquiro, huayruro, Calamina metálica,
industrial, puertas
machinga, catahua fibrocemento o tejas Tarrajeo frotachado y/o yeso Agua fría, corriente
Loseta corriente, canto contraplacadas de madera
F amarilla, copaiba, sobre tijerales o moldurado, pintura lavable o Baños blancos sin mayólica monofásica, teléfono,
rodado, alfombra (cedro o similar), puertas en
diablo fuerte, tornillo o viguería de madera barnizado sobre madera gas natural
material MDF o HDF, vidrio
similares), drywall o corriente
simple transparente
similar sin techo
Madera corriente con marcos Sanitarios básicos de losa de
Pircado con mezcla de Madera rústica o caña Loseta vinílica, cemento Estucado de yeso y/o barro, Agua fría, corriente
G en puertas y ventanas de PVC segunda, fierro fundido o
barro con torta de barro bruñado coloreado, tapizón pintura al temple o agua monofásica, teléfono
o madera corriente granito
Agua fría, corriente
Cemento pulido, ladrillo Pintado en ladrillo rústico,
H (No corresponde) Sin techo Madera rústica Sin aparatos sanitarios monofásica sin
corriente, entablado corriente placa de concreto o similar
empotrar
Sin revestimientos, en ladrillo, Sin instalación eléctrica
I (No corresponde) (No corresponde) Tierra compactada Sin puertas ni ventanas (No corresponde)
adobe o similar ni sanitaria

El valor de la edificación por metro cuadrado se obtiene sumado los valores seleccionados de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a las características
predominantes. Estos valores previamente son ajustados. Para este ajuste se multiplica el valor que aparece en la tabla por un factor de ajuste de 1.45.
Nota
Dicho factor es el resultante de multiplicar 1.18, correspondiente al IGV por un factor de comercialización de 1.25.
El factor de comercialización se basa en presupuestos, valorizaciones de obra llevados a cabo por nuestra empresa.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS SOBRE LA TASACIÓN

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y tasación.
La presente tasación constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en los Antecedentes del mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.

La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo tanto no puede ser
utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de
inspección física para efectos de tasación. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil
consumida- de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o
ruinosos, es obligación del perito realizar la tasación según los criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del mismo.

Las superficies utilizadas en la tasación son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin que
esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su resultado únicamente se destina para fines de cálculo de la tasación.

La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, predio urbano, escrituras u otros) y en su caso, se estima en base a lo apreciado
físicamente.
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o
propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud de la tasación.
La presente tasación es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en los Objetivos y Propósitos planteados en el numeral 1. Antecedentes del Informe, por lo que
no podrá ser utilizado para fines distintos.