Unidad 8

COMPRAVENTA
Sección 1

Concepto
ARTICULO 1123.- Definición. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una
cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
Para que se puede consolidar esta transferencia debe haber:
TÍTULO y MODO SUFICIENTE

TÍTULO SUFICIENTE: es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.

MODO SUFICIENTE: La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
que se ejercen por la posesión.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del
derecho así lo requiera.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.

TRADICIÓN
acto jurídico bilateral que sirve como medio para adquirir la posesión.

ART. 1923- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición…
ART. 1924- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe…
Puede ser:
REAL (entrega física de la cosa)
SIMBÓLICA (entrega significativa de la cosa)
INSCRIPCIÓN
ART.1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.

Transferencia de DOMINIO
En el Sistema Argentino el contrato queda perfeccionado con el consentimiento, pero para transferir la
cosa existen modos según sean:
COSA MUEBLE: título + modo
COSA INMUEBLE: título causa + título instrumento + modo + inscripción registral (declarativa)
AUTOS: título + modo + inscripción registral (constitutiva)

Caracteres: Bilateral, Oneroso, Conmutativos (caso en que puede ser aleatorio), Formal y no formal,
Nominado
Aplicación supletoria
ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:
a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a
constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o
servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero;
b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero.
Compraventa y otros contratos
ARTICULO 1125.-
CV: intercambio de la propiedad de una cosa por un precio en dinero.
 CO: un empresario se obliga a realizar una obra o prestar un ss. por un precio en dinero y el que
encarga proporciona los materiales necesarios si así lo han pactado.

ARTICULO 1126.-
CV: cosa por dinero del mismo valor
Permuta: cosa por cosa (aunque sea dinero, la cosa es de mayor valor)

Naturaleza del contrato

ARTICULO 1127.- Naturaleza del contrato. El contrato no debe ser juzgado como de compraventa,
aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.
Venta forzosa
¿Obligación de vender?
REGLA: NADIE ESTA OBLIGADO A VENDER
EXCEPCION: NECESIDAD JURIDICA DE HACERLO
Supuestos:
obligación impuesta por el testador al heredero o legatario
el que prometió vender en el contrato preliminar
enajenación de bienes en estado de indivisión
venta en remate ( aunque acá el estado suple el consentimiento del deudor)

ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA
CAPACIDAD
OBJETO
PRECIO
EFECTOS
Capacidad
Deben tener capacidad de DERECHO y EJERCICIO.
Si es celebrado por incapaz o inhabilitado NULIDAD
Objeto
ARTICULO 1129.- Cosa vendida. Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos.
REQUISITOS ( art. 1003):
Que sea material y jurídicamente posible
Lícito
Determinado o determinable
Susceptible de valoración económica
Corresponda a un interés de las partes

Casos especiales del objeto

COSA CIERTA QUE HA DEJADO DE EXISTIR
ARTICULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de
existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir
parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al
celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía
que la cosa había perecido o estaba dañada.
Casos especiales
COSA FUTURA
ARTICULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de
que la cosa llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para
que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa
del vendedor.

Casos especiales
COSA AJENA
ARTICULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos
del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.
 OBLIGACIONES DE MEDIO Y RESULTADO
Precio
Requisitos:
Cierto
En dinero
Serio (no simulado, irrisorio, vil)

Determinación del precio

ARTICULO 1133.-
Lo pueden fijar:
-las partes
-un 3° o juez
-con referencia a otra cosa cierta
- proceso para determinarlo

ARTICULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un tercero
designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su
designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez
por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del VENDEDOR
ARTICULO 1137.- Obligación de transferir. El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la
cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos
por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que
la transferencia dominial se concrete.

ARTICULO 1138.- Gastos de entrega. Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos
de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el
artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus
antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.

ARTICULO 1139.- Tiempo de entrega del inmueble. El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente
de la escrituración, excepto convención en contrario.

ARTICULO 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de
poder y de oposición de tercero.
Debe garantizar:
Turbaciones de hecho y derecho
Evicción
Vicios ocultos

Obligaciones del COMPRADOR

ARTICULO 1141.- Enumeración. Son obligaciones del comprador:

a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de
contado;

b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en
realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda
efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa;

c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores
a la venta.

COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES

Interpretación
ARTICULO 1142.- Regla de interpretación. Las disposiciones de esta Sección no excluyen la aplicación
de las demás normas del Capítulo en cuanto sean compatibles.
Pago del precio- Silencio
ARTICULO 1143.- Silencio sobre el precio.
Si no se ha señalado, ni estipulado el medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en
contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate.

ARTICULO 1144.- Precio fijado por peso, número o medida. Si el precio se fija con relación al peso,
número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o medida real de las cosas
vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por
el peso neto.

Entrega de documentación
ARTICULO 1145.- Entrega de factura. El vendedor debe entregar al comprador una factura que describa
la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la
factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no
observada dentro de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que
acredite la venta.

ARTICULO 1146.- Obligación de entregar documentos. Si el vendedor está obligado a entregar

documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por
el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado
para la entrega, subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no
ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

Entrega de la cosa
PLAZO: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato.
LUGAR: el convenido, el que determinen los usos o particularidades de la venta o donde se encuentra la
cosa.
ARTICULO 1149.- Puesta a disposición de las cosas vendidas. Endoso de mercaderías en tránsito. Las partes
pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma incondicional
tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no
conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en
tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las partes materializado en la cesión o el endoso de los
documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso.

Entrega anticipada
ARTICULO 1150.- Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato. En caso de entrega
anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la
fecha fijada:

a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas;

b) entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las
cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador
inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la
indemnización de los daños.

Riesgo de daños o pérdidas de las cosas

ARTICULO 1151.- Riesgos de daños o pérdida de las cosas. Están a cargo del vendedor los riesgos de
daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a disposición del comprador en los
términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista u otro tercero, pesada o medida y en las
demás condiciones pactadas o que resulten de los usos aplicables o de las particularidades de la venta.

Recepción de la cosa y pago del precio

Tiempo del pago: pagar contra la entrega de la cosa.
COMPRADOR NO ESTA OBLIGADO A PAGAR SI NO TIENE POSIBILIDAD DE EXAMINAR LA COSA.
Adecuación de las cosas a la convenido
 Son adecuadas si:

a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el
momento de la celebración del contrato…
c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una
adecuada para conservarlas y protegerlas;
d) responden a lo previsto en el artículo 1153 (muestras).

El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este artículo, de la

inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el momento de la celebración del
contrato.
ARTICULO 1157.- Determinación de la adecuación de las cosas al contrato
En los casos de los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de
adecuación de las cosas a lo convenido.

La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos
arbitradores, excepto estipulación contraria.

Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas puede demandar
judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de treinta días de entrega de la cosa. El juez
designa el arbitrador.

Plazo para reclamo de defectos

Si la entrega de la cosa fue a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido
inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no adecuación
al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.
ARTICULO 1159.- Compraventa por junto. Si la venta es por una cantidad de cosas “por junto” el comprador
no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en contrario. Si la recibe, la venta y
transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.

Sección V
Algunas Cláusulas que se pueden agregar a la compraventa.

Pacto de preferencia
El vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador
decide enajenarla.
El comprador debe informar todo lo importante de la operación.

El vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.

ARTICULO 1165.- Pacto de preferencia. Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor tiene derecho
a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho
que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las
particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la
subasta.

Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el vendedor debe
ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha comunicación.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Pacto de reventa
ARTICULO 1164.- Pacto de reventa. Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el
derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el
exceso o disminución convenidos.

Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Pacto de Retroventa
ARTICULO 1163.- Pacto de retroventa. Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor se reserva
el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el
exceso o disminución convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

SI SE HAN PACTADO:
PREFERENCIA: si el comprador decide vender lo comprado, va a tener preferencia el antiguo
vendedor.

REVENTA: el comprador se reserva el derecho de devolver lo comprado.

RETROVENTA: el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida.

Oponibilidad

ARTICULO 1166.- Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables. Los pactos regulados en
los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas muebles e inmuebles. Si la cosa
vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa y de preferencia son oponibles a terceros
interesados si resultan de los documentos inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el
tercero ha tenido conocimiento efectivo.

Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes
de buena fe y a título oneroso.
Plazos
Los pactos regulados pueden ser convenidos por:
No mas de cinco años si se trata de cosas inmuebles
No mas de dos años si se trata de cosas muebles

Se cuenta desde la celebración del contrato.

Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por la ley es
perentorio e improrrogable.
ARTICULO 1168.- Venta condicional. Presunción. En caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo
condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al
comprador.
ARTICULO 1169.- Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria. La compraventa sujeta a condición
resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción registral,
sólo transmite el dominio revocable.

BOLETO DE COMPRAVENTA
Boleto de compraventa
NATURALEZA JURIDICA
Es un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa.
ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles.

Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución
judicial o administrativa;…

Si bien la forma para la adquisición de los derechos reales sobre bienes inmuebles es con escritura pública,
se puede previamente otorgar mediante boleto de compraventa. Esto permite obligar a las partes a que en un
futuro se otorgue la formalidad correspondiente. Normalmente se lo usa a modo de cancelar una parte de la
venta, según las partes así lo acuerden.
Boleto de compraventa
ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento
previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de
nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las
contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
Escrituración
La obligación de escriturar es una obligación de hacer en la que el acreedor tiene derecho al
cumplimiento específico; debe cumplirse en tiempo propio y en el modo establecido por las partes.
El acreedor tiene derecho a exigir su ejecución forzada, así como también la ejecución por otro a costa
del deudor.

Boleto de compraventa
ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra

ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de
inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o
quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez
debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.