EN LO PRINCIPAL: DESARCHIVO; OTROSÍ: REPOSICIÓN
3° Juzgado Civil de Santiago
Fabián Sandoval Ibáñez, abogado por la demandante en procedimiento
monitorio de Juicio de Arrendamiento, caratulados “ZAPATA/ACUÑA”.”, ROL
C-11814-2024, de este tribunal, a S.S. respetuosamente digo:
Que atendido el mérito del proceso, vengo en solicitar a S.S. el desarchivo de
la presente causa, con el objeto de tramitar Recurso de Reposición que se interpone
en otrosí de esta presentación.
POR TANTO,
PIDO A S.S.: Acceder a lo solicitado.
OTROSÍ: Fabián Sandoval Ibáñez, abogado por la demandante en procedimiento
monitorio de Juicio de Arrendamiento, caratulados “ZAPATA/ACUÑA”.”, ROL
C-11814-2024, de este tribunal, a S.S. respetuosamente digo::
Que por este acto, y estando dentro del plazo legal, vengo en interponer
Recurso de Reposición respecto de la resolución de fecha 03 de julio de 2024, que
no da lugar a la tramitación de estos autos, entendiendo que el tribunal realiza una
errónea interpretación de la ley 18.101, especialmente su artículo 20, generando
agravio en esta parte, atendidas las consideraciones de hecho y de derecho que
paso a exponer.
Hechos
● Con fecha 01 de julio de 2024, se presenta la demanda monitoria de rentas
de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble, en cuya
oportunidad se acompañaron distintos documentos que dan cuenta de las
alegaciones que en dicha presentación se realizaron, principalmente un
contrato de arrendamiento escriturado, donde consta estampada firma y
huella de las partes arrendataria y arrendadora, y certificado de dominio
vigente, donde consta el dominio respecto del inmueble arrendado inscrito a
nombre de las demandantes.
● No obstante, con fecha 03 de julio de 2024, S.S. resuelve que :
1) Que el artículo 1 de la Ley N° 21.461 que incorpora la medida
precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece
procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, agregó
el título III bis que regula dicho procedimiento y reemplazó el artículo
20, en la Ley N° 18.101.
2) Que respecto al artículo 20 de la Ley N° 18.101, modificado por la Ley
N° 21.461, se estableció como disposición general que: “En los
contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por
escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario
público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a
ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos
contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente
suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en
el artículo 18.”
3) Que por su parte, la misma ley antes indicada en su artículo 18-A y
18-B determinó los requisitos que deberá contener la demanda
monitoria, siendo de carga del demandante acompañar a la demanda
todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.
4) Que precisamente en estos autos, con los antecedentes aportados por
la compareciente, no es posible tener por acreditado que se cumplan a
cabalidad con los requisitos señalados, atendido a que el contrato
acompañado por la parte demandante no cumple con lo establecido en
la norma, la cual señala que dicho acto debe ser autorizado por un
notario público, por lo que se desprende que no se cumple en
consecuencia con el requisito establecido por la propia Ley N° 21.461,
que modificó la Ley N° 18.101, para dar lugar al procedimiento
monitorio para cobro de rentas de arrendamiento y restitución del
inmueble arrendado. Por estas consideraciones y teniendo presente lo
dispuesto en los artículos 18- A, 18-B y 20 de la nueva Ley N° 18.101
sobre arrendamiento de Predios Urbanos, se declara no dar lugar a la
tramitación de estos autos, para todos los efectos legales y sin
perjuicio de solicitar la parte lo pertinente a través del respectivo juicio
declarativo.
● De esta manera, a criterio de esta parte, el tribunal aplicó erróneamente los
preceptos legales tribunal contenidos en el Título III BIS de la Ley de
arrendamiento, ya que no es efectivo que el procedimiento monitorio en
juicios de arrendamiento solo esté considerado para aquellos casos
en que el contrato de arrendamiento se encuentre suscrito y
autorizado ante notario.
Tal interpretación agregó en definitiva un requisito de procesabilidad no
contemplado expresamente por el legislador, contrariando incluso la historia
fidedigna de la ley, puesto que aquella no era la intención del legislador,
privando a todos los dueños de inmuebles arrendados que cuentan con
contrato de arrendamiento suscritos y celebrados por instrumento privado,
pero sin autorización notarial de firmas, a acogerse a este procedimiento
monitorio, a pesar de que desde antiguo siempre se ha sabido que este
tipo de contratos es consensual y no solemne.
● En este sentido, la Corte de Apelaciones de Santiago, en resolución de
fecha 05 de junio de 2024, en procedimiento por Recurso de Queja, ROL
Civil-16788-2023, en su considerando quinto y sexto, ha fallado que :
Pues bien, el artículo 18-A de la ley N° 18.101 señala cuáles son las
exigencias que debe cumplir una demanda para permitir su curso bajo este
procedimiento, indicándose en la parte final que “El demandante deberá
acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de
fundamento”.
Como puede verse, dicho precepto no exige una determinada
particularidad o formalidad en relación al contrato propiamente tal y dentro
de ese contexto no constituye un requisito para su admisibilidad la
circunstancia de haberse suscrito ante notario.
Ahora bien, el contenido del artículo 20, en el cual se escuda el tribunal
para su decisión, ha de ser comprendido como un antecedente de
suficiencia para el ejercicio de la acción pero no un requisito de
admisibilidad. Ello es así porque la norma en cuestión es clara al decir
“Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente
suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el
artículo 18-A;
De hecho entender que solo los contratos suscritos ante notario permiten a
las partes hacer uso del procedimiento monitorio llevaría a concluir que se
trataría en la especie de un procedimiento exclusivo para este tipo de
contratos, sin que la reforma legal que lo instauró lo haya contemplado así.
Sexto: Que la aplicación absolutamente restrictiva que ha hecho el tribunal
implica un exceso en el ejercicio de las facultades del juez que se traduce
en una contravención a la ley y por ende, en una falta o abuso de parte de
la magistratura que reviste gravedad en la medida que cierra la posibilidad
de acceder al procedimiento monitorio instaurado por el legislador,
soslayando que el demandante presentó junto a su demanda el contrato de
arrendamiento con firma electrónica y cuyo valor está expresamente
establecido en la ley N° 19.799 permitiendo dar certeza de su otorgamiento
por las partes, en forma equivalente a aquel autorizado ante notario como
se desprende de la lectura de los artículos 4 y 5 de la aludida ley, y; un
certificado de inscripción de dominio del inmueble a nombre del
demandante, que verifica la comprobación de “los títulos que habiliten al
arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el
contrato.”, antecedentes que permiten la suficiencia de su acción.
Derecho
● En primer lugar, es necesario tener en cuenta que el contrato de
arrendamiento es consensual. Esto se desprende de la legislación chilena, en
concordancia con los principios generales del derecho, que reconocen la
validez de los contratos consensuales, siendo aquellos que se perfeccionan
por el solo consentimiento de las partes, sin necesidad de formalidades
adicionales, tal y como indican los artículos 1437, 1443, 1915 y siguientes del
Código Civil.
● En segundo lugar, la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos se
basa en los principios generales del Código Civil y no establece ninguna
formalidad especial para la validez del contrato de arrendamiento, lo que
reafirma su carácter consensual.
● Luego, el artículo 18-A de la Ley 18.101 indica como requisitos que La
demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución
consecuencial del inmueble arrendado deberá señalar:
1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del
arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas
por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa
de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la
forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
3. La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de
diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes
y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a
la presentación de la demanda, más los intereses y costas que
correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no
compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por
condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento
previsto en el artículo 18-C, y se materialice el lanzamiento en la forma
prevista en la ley.
● Por su parte, el artículo 18-C de la Ley 18.101 indica que si el juez estima
que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en
especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la
demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo
de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas.
La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos
previstos en este Título.
● Según se desprende de la resolución de fecha 03 de julio de 2024, el
fundamento que tuvo este Tribunal para no dar curso a la demanda consiste
en no cumplir con los requisitos contemplados en los artículos 18-A, 18-B, y
además entiende como un requisito de admisibilidad lo indicado en el artìculo
20 de la Ley 18.101.
● A lo anterior respondemos, y es el fundamento del recurso que aquí se
interpone, que no es efectivo que no se cumplan con los requisitos que
establece la Ley para dar curso a la presente demanda, toda vez que:
1. La ley no exige acompañar un contrato de arrendamiento escriturado y
firmado ante notario de forma estricta, sino que se privilegia la
constatación de un documento en tal sentido para la aplicación del
procedimiento monitorio. Lo que sí exige, respecto a la constatación de
existencia de un contrato que implique la aplicación del procedimiento
monitorio, es que se indique el inmueble arrendado, la o las rentas
de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de
consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y
las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en
que hubiesen sido contraídas.
Respecto de esto último, hacemos presente a S.S., que en los
documentos acompañados constan todos y cada uno de los
presupuestos y antecedentes que exige la ley para la aplicación del
procedimiento monitorio, y que para clarificar pasamos a enumerar a
continuación, haciendo referencia a los documentos acompañados en
que constan tales antecedentes.
a. Indicación del Inmueble Arrendado: Los Pellines 4272,
Departamento N°1, comuna de La Florida, Región
Metropolitana; constando en los documentos signados con los
números 1.- Copia vigente de inscripción de fojas 15.179
Número 13.363 correspondiente al Registro de Propiedad del
año 2003 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago; y con
el número 2.- Contrato de arrendamiento celebrado entre
demandante y demandado con fecha 31 de enero de 2024.
b. Rentas de Arrendamiento adeudadas: señaladas
específicamente en lo principal de la demanda y determinadas
en particular en el documento signado con el número 2.-
Contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y
demandado con fecha 31 de enero de 2024.
c. Cuentas de gastos comunes y consumo adeudadas:
señaladas específicamente en lo principal de la demanda y
determinadas en particular en el documento signado con el
número 2.- Contrato de arrendamiento celebrado entre
demandante y demandado con fecha 31 de enero de 2024.
d. Forma en que fueron contraídas las deudas: señaladas
específicamente en lo principal de la demanda y determinadas
en particular en el documento signado con el número 2.-
Contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y
demandado con fecha 31 de enero de 2024.
e. Fecha en que fueron contraídas las deudas: señaladas
específicamente en lo principal de la demanda y determinadas
en particular en el documento signado con el número 2.-
Contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y
demandado con fecha 31 de enero de 2024.
f. Lugar donde fueron contraídas las deudas: señaladas
específicamente en lo principal de la demanda y determinadas
en particular en el documento signado con el número 2.-
Contrato de arrendamiento celebrado entre demandante y
demandado con fecha 31 de enero de 2024.
2. El artículo 20 de la Ley 18.101 indica en su inciso primero que
“En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que
consten por escrito, las firmas de los contratantes serán
autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los
títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble
respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos
autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente
para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el
artículo 18-A”.
De la simple lectura de este artículo se desprende que si bien se dice
que los contratos autorizados ante notario constituirán antecedente
suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme al artículo 18-A,
no se habla de un requisito de admisibilidad, ya que no se expresa
en términos absolutos, sino tan sólo establecer un criterio de
suficiencia de tal antecedente para acoger a tramitación la acción.
Dicho de otro modo, si bien la existencia de dicho contrato notariado
implica una aplicación indubitada del procedimiento monitorio y la
consecuente tramitación de la causa de autos, la inexistencia material
de dicho documento no genera ipso facto la negativa a su aplicación y
admisibilidad de la solicitud que esta parte intenta.
POR TANTO, y atendidos los fundamentos de hecho y de derecho ya
expuestos, además de las normas y principios aplicables,
PIDO A S.S.: Tener por presentado recurso de reposición, solicitando se deje sin
efecto resolución de fecha 03 de julio de 2024 que no da lugar a la tramitación a la
demanda, dictando sentencia de reemplazo en que se de a lugar a la demanda,
ordenando su notificación a la demandada y su consiguiente tramitación.