I. ANTECEDENTES.
Solicitante del avalúo:
Perito Valuador: Reg. Gob. del Edo Nº:
Fecha del avalúo:
Inmueble que se valúa: Casa habitación en condominio.
Régimen de propiedad: Privada en condominio
Propietario del inmueble:
Objeto del avalúo: Estimar su Valor Comercial
Propósito del avalúo: Determinar la base para el pago de impuestos o derechos.
Ubicación del inmueble:
Clave catastral:
II. CARACTERÍSTICAS URBANAS.
Clasificación de la zona: Habitacional de primer orden
Tipo de construcción dominante: Casas habitación de hasta 3 niveles de calidad semilujo.
Índice de saturación en la zona: 70 %
Población: Normal
Contaminación ambiental: Normal sin ser monitoreada
Uso del suelo: Habitacional según Plan Parcial de Desarrollo Urbano del Municipio de Querétaro, Qro.
Vías de acceso e importancia de las mismas:
Servicios públicos y equipamiento urbano:
- Abastecimiento de agua potable: red de distribución con suministro mediante tomas domiciliaria.
- Drenaje y alcantarillado: red de recolección de aguas negras y pluviales en sistema separado.
- Red de electrificación: suministro a través de redes subterráneas, con acometida al inmueble.
- Alumbrado Publico: cableado subterráneo con lámparas de vapor de sodio sobre postería de metal
- Paramento de vialidades: de concreto
- Banquetas o aceras: de concreto, de 1.20 m de ancho.
- Vialidades: Avenidas y calles.
- Pavimento: De concreto asfaltico
- Equipamiento y mobiliario urbano: Transporte urbano: individual y colectivo en la zona. Red de gas natural.
Recolección de desechos solidos (basura): Municipal. Vigilancia: Publica, limpieza de calles, parques, jardines,
nomenclatura y señalización de calles completas, comercios, escuelas, supermercados y plazas, a una distancia
no mayor de 2.00 Km.
III. TERRENOS.
Tramos de calle, calles transversales limítrofes y orientación:
Medidas y colindancias según: Escritura Pública --- de fecha -- de ------- de ---- ante la Notaría N° -- de esta ciudad.
Al Norte:
Al Este:
Al Sur:
Al Oeste:
Superficie Privativa: 295.526 m² Según: Documento señalado.
Superficie Común (Condominio): 84.844 m² Según: Direccion de Catastro Municipal.
Superficie Común (de la U.C.) 69.870 m² Según: Direccion de Catastro Municipal.
Superficie Común Total: 154.714 m² Según: Direccion de Catastro Municipal.
Superficie Total: 450.24 m² Según: Direccion de Catastro Municipal.
Indiviso condominio: 1.227177% Según: Documento señalado
Indiviso de la U.C. 0.596998% Según: Documento señalado
Topografía y configuración: Predio regular, un frente, medianero, plano y a nivel.
Características panorámicas: Las mismas de la zona
Intensidad de construcción: De acuerdo al reglamento de construcción y de los servicios urbanos para el Municipio de Querétaro, Qro.
Servidumbres y restricciones: Ninguna observada en la visita de inspección. Las que marque el condominio
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IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
Descripción:
Uso actual: Casa Habitación:
Tipos de construcción: Cuatro tipos de construcción observados:
Calidad y clasificación de la construcción: T- I: Moderno Calidad Lujo (Casa habitación)
T-II: Moderno Calidad (Sótano)
T-III: Moderno Mediano (Volados)
T-IV: Moderno Económico Mediano (Cochera cubierta)
Edad aproximada de la construcción: 11 años aproximadamente
Vida útil remanente: 59 años
Estado de conservación: Muy bueno
Calidad del proyecto: Funcional
Unidades rentables o
susceptibles de rentarse: Uno (Casa Habitación)
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.
a) OBRA NEGRA O GRUESA:
Cimientos: Contratrabes con losa de cimentación de concreto armado sobre base de tepetate compactado
Estructura: Muros de carga con cadenas, castillos, trabes y cerramientos de concreto armado.
Muros: De tabicón de concreto de 12x15x40 cm junteados con mortero
Entrepisos: Losa maciza de concreto armado de 10 cm
Techos: Losa maciza de concreto armado de 10 cm
Azoteas: Planas e impermeabilizadas con pendientes adecuadas
Bardas: De block de concreto, junteado con mortero con cadenas y castillos de concreto armado.
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS ESPECIALES:
Aplanados: Aplanado de yeso liso con pintura.
Plafones: Aplanado de yeso liso con pintura. / Madera duela de madera (Vigas en recámaras)
Lambrines: Mármol 30 x 30 cm en Z.H. de baños.
Pisos: Mármol de 40 x 40 cm / Duela de madera en recámaras.
Zoclos: Mármol
Escaleras: Rampa con huellas de mármol
Pintura: Vinílica, barniz en carpintería y esmalte en herrería
Recubrimientos especiales: Piedra galarza en fachada
c) CARPINTERÍA:
Puertas: De MDF y melamina con marcos de madera.
Closet: Melamina con puertas abatibles con cajones, entrepaños, maletero y colgador.
d) INST. HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: Ocultas a base de tubería y conexiones de cobre en diámetros adecuados de P.V.C en drenaje y albañal en
Muebles de baño: Blancos de calidad, ovalín sobre placa mármol sobre mueble de madera.
Muebles de cocina: Cocina integral con barra de granito.
e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas entubadas con poliducto, apagadores, salidas y contactos con placas comerciales en cantidad y profusión
adecuadas, cableados con calibres requeridos.
f) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS: Ventaneria: Marcos de perfiles tubulares de aluminio blanco.
g) VIDRIERÍA: Claro de 6 mm
h) CERRAJERÍA: Marca comercial Philips
i) FACHADAS: Aplanado de mezcla con pintura vinílica
j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Cocina integral
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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.
Se adopta el método físico o directo, se emplean las tablas de parámetros de valor autorizadas por la Dirección de Catastro del Estado de Querétaro, así como los
deméritos para las construcciones. Se contrastó con mercado activo de la zona y se hicieron los ajustes correspondientes para estimar su valor comercial. No se
entregó régimen de condominio correspondiente ni memoria descriptiva del inmueble. No se entregó número oficial, se describe la ubicación del inmueble de
acuerdo con escrituras proporcionadas.
VII. INVESTIGACIÓN DE MERCADO.
a) OFERTA DE TERRENOS EN VENTA:
Superficie de terreno: 295.526 m²
Ref. Calle y Nº Colonia Forma Frente Uso Teléfono Fuente
1 Irregular 1 Habitacional
2 Regular 1 Habitacional
3 Regular 1 Habitacional
4 Regular 1 Habitacional
a.1) HOMOLOGACIÓN:
Ref. Superficie Oferta Valor Unitario Factores de Homologación Valor Homologado
Fre.
2 2
m $ $/m FZo. FUb. FSup. FFor. FUs. FNeg. $/m2
1 268.00 1,875,996.00 6,999.99 1.00 1.00 0.99 1.00 1.00 0.90 0.89 6,241.31
2 200.00 1,793,600.00 8,968.00 1.00 1.00 0.97 1.00 1.00 0.90 0.87 7,810.31
3 219.00 1,985,083.00 9,064.31 1.00 1.00 0.97 1.00 1.00 0.90 0.88 7,946.63
4 225.00 2,025,047.00 9,000.21 1.00 1.00 0.98 1.00 1.00 0.90 0.88 7,906.88
Media Aritmética: 7,476.28
Valor Unitario Aplicable N.R.: 7,500.00
FZo. Factor de Zona. Conversión de Valores de Áreas Privativas y Comunes
FUb. Factor de Ubicación.
FSup. Factor de Superficie.
Área Sup (m2) $/m2 Total
Privativa 295.53 7,500.00 2,216,445.00
FFor. Factor de Forma.
Común 154.71 0.00 0.00
FUs. Factor de Uso.
Total 450.24 7,500.00 2,216,445.00
FNeg. Factor de Negociación.
FRe. Factor Resultante.
V.U. Proporcional: 2,216,445.00/450.24= 4,920.00 $/m2
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VIII. VALOR FÍSICO O DIRECTO.
a) DEL TERRENO:
Lote tipo o predominante: 295.53 m²
2
Valores de calle o zona: $4,920.00 /m
Fracción Superficie Valor Unitario Factor Motivo del Valor Parcial
m2 $/m2 factor $
Privativa 295.53 4,920.00 1.000 Integro 1,453,987.92
Común 154.7140 4,920.00 1.000 Integro 761,192.88
Totales: 450.24 Sub-total a) $ 2,215,180.80
b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
Tipo Superficie V.U.R.N. Demérito V.U.N.R. Valor Parcial
m2 $/m2 % $/m2 $
T-I (21-1) 297.85 11,570.00 0.00% 11,570.00 3,446,138.38
T-II (20-1) 71.23 9,860.00 0.00% 9,860.00 702,353.44
T-III (18-5) 29.49 6,120.00 50.00% 3,060.00 90,247.36
T-IV (17-I) 49.10 4,310.00 0.00% 4,310.00 211,606.35
Construcción Común:
(18-1) 0.26 6,120.00 0.00% 6,120.00 1,591.20
(20-I) 1.88 9,860.00 0.00% 9,860.00 18,536.80
Totales: 449.81 Sub-total b) $ 4,470,473.52
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Descripción Unidad Cantidad V.U.R.N. Demérito V.U.N.R. Valor Parcial
$ % $ $
Sub-total c) $ 0.00
Valor físico o directo (a)+(b)+(c): $ 6,685,654.32
IX. OTROS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICABLES (En su caso).
a) Renta real o efectiva: $ 0.00
b) Renta estimada o de mercado: $ 0.00
Renta bruta total mensual (efectiva o estimada): $ 0.00
Importe de deducciones 0.00% $ 0.00
Renta neta mensual: $ 0.00
Renta neta anual: $ 0.00
Capitalizando la renta anual al 0.00% tasa de capitalización aplicable al caso,
resulta un valor de capitalización de: ........................................................................ $ 0.00
X. RESUMEN.
Valor físico o directo: ................................................................................ $ 6,685,654.32
Valor de capitalización de rentas: .............................................................. 0.00
Valor comercial: .......................................................................................... $ 6,685,654.32
XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.
Se analizaron los índices obtenidos en el estudio, en función del tipo de inmueble, factores de comercialización aplicables al caso, demérito por
obsolescencias funcionales y/o económicas que afecten el bien en su conjunto; para determinar el valor comercial.
XII. CONCLUSIÓN.
El valor comercial del inmueble al día en N.R. es la cantidad de: $ 6,686,000.00
( SEIS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL PESOS 00/100 M. N. )
Santiago de Querétaro a,
Perito Valuador:
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CROQUIS DE LOCALIZACIÓN.
Fecha: 0.00
Inmueble que se valúa: Casa habitación en condominio.
Ubicación del inmueble: 0.00
Clave catastral: 00 - 00 - 000 - 00 - 000 - 000
Croquis de ubicación
Croquis de construcciones
Croquis de localización sin escala
Medidas expresadas en Metros Lineales
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ANEXO B.- REPORTE FOTOGRÁFICO.
Fecha: 0.00
Inmueble que se valúa: Casa habitación en condominio.
Ubicación del inmueble: 0.00
Clave catastral: 00 - 00 - 000 - 00 - 000 - 000
FACHADA ENTORNO
COCINA (T-I) BAÑO (T-I)
SALÓN SÓTANO (T-II) RECÁMARA PRINCIPAL (T-I)
VOLADOS (T-III) COCHERA CUBIERTA (T-IV)