AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
CONCEPTUALIZACIÓN
Un avalúo inmobiliario o valoración inmobiliaria corresponde a
la tasación elaborado por un valuador profesional, agente de la
propiedad inmobiliaria o corredor de propiedades. Además del avalúo
comercial, contiene información sobre el avalúo fiscal, títulos de dominio,
contribución, ubicación, tamaño, calidad de construcción y vida útil de la
edificación que se desea comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar.
El valor está dado en moneda nacional y está referido a una
fecha específica tomando en cuenta las condiciones y superficie de la
vivienda así como de la zona que le rodea.
USOS
El avalúo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la
vivienda que más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio.
También es un documento necesario para tramitar créditos, ya que ahí
se inicia el valor de la vivienda, información que se utiliza para
determinar el valor de la operación de crédito y le permite a la
institución donde se tramita, conocer el valor de la garantía.
En algunas entidades federativas, las autoridades solicitan para
la escrituración un avalúo catastral para el cálculo del impuesto de
traslado de dominio. Por lo que antes de adquirir una vivienda se
necesita saber si es requerida. Esto lo realiza un especialista en el área
de tasación, mediante una metodología capaz de tomar variables
específicas para determinar dicho valor.
Por lo tanto es bueno conocer el avalúo y revisarlo antes de
decidir si se compra, construye, amplía, repara o mejora una vivienda; o
si se desea pagar el pasivo de una vivienda, ya que su información
servirá para tomar decisiones.
PARTES QUE CONFORMAN UN INFORME DE
AVALUO
Portada.
Introducción.
Resumen General (Incluye solicitante, propietario, objeto del
avalúo, valor del inmueble, fecha y perito avaluador).
Alcance del Avaluo (Incluye objeto del avalúo, fecha, descripción
detallada del inmueble objeto, ubicación, linderos, superficie,
servicios, descripción legal de la propiedad, zonificación).
Cálculo.
Anexos (Incluye fotografías, tablas de precios referenciales, otros).
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
En primer lugar se debe calcular el valor de la superficie de
terreno donde se encuentra la edificación, ( solo si se tiene propiedad
del terreno), mediante la siguiente fórmula:
Vt = A * b PASO 1
Donde:
Vt: Valor del Terreno
A: El área en metros cuadrados de la parcela de terreno.
b: El valor en bolívares del metro cuadrado de parcela de terreno (Este
se puede obtener según la variable urbana a través de precios
referenciales en la oficina de Catastro ó en el Registro Mercantil de
acuerdo a las últimas ventas realizadas en casos similares).
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
Seguidamente se determina el valor de la construcción,
mediante la siguiente fórmula:
Vc = Vr – (Vr * D) PASO 2
Donde:
Vc: Valor de la Edificación.
Vr: Valor de reposición.
D: Depreciación del bien dado los años de vida útil.
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
Seguidamente se determina el valor de reposición, mediante la
siguiente fórmula:
Vr = Ac * b1 PASO 3
Donde:
Vc: Valor de la Edificación.
Ac: El área en metros cuadrados de la construcción.
b1: El valor en bolívares del metro cuadrado de construcción según las
características de los materiales usados en al construcción de la
misma, y a los precios establecidos por el mercado actual.
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
Seguidamente se determina la Depreciación del bien Inmueble
por años de uso, de acuerdo a lo establecido por ROSS-HEIDECKE:
D = Coeficiente k PASO 4
Considerando el estado del bien
% Vida útil Estado % Vida útil Estado
1.0 Excelente 3.0 Regular
1.5 Muy Buena 3.5 Malo
2.0 Buena 4.0 Muy Malo
2.5 Normal 4.5 Demolición
5.0 Irrecuperable
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
Una vez definido el estado del bien, pues debe acceder a la
tabla de ROSS-HEIDECKE, y entonces obtener el coeficiente k
PASO 5
[Link]
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Finalmente vuelva al Paso 2 y sustituya los valores obtenidos.
CALCULO PARA AVALUOS DE BIENES
INMUEBLES
Finalmente el Avalúo del Bien Inmueble quedara representado
por lo obtenido mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
VI = Vt + Vc
Donde:
VI: Valor del Inmueble.
Vt: El Valor de Terreno obtenido en el Paso 1.
Vc: El valor de la Construcción obtenido en el Paso 2.