Universidad de Guadalajara
Sistema de Universidad Virtual
Maestría en Valuación
Asesor: Mtra. Sandra Santacruz Anaya
190594: Tecnologías para la valuación
PI. Aplicando herramientas tecnológicas en una situación de
valuación
Naslhy Yidiola Torres González
INTRODUCCION:
En el presente trabajo analizamos las aplicaciones tecnológicas que utilizamos a lo largo de
un proceso valuatorio entendiendo de antemano que estas aplicaciones son especificas para
el activo que estamos valuando, se ve a lo largo del desarrollo del trabajo que todas las
herramientas son útiles y que en realidad no se pretende que hagan el trabajo del valuador,
si no que te faciliten el mismo.
En este trabajo se puede apreciar que las apps ayudan a reducir los tiempos de elaboración
y la certeza del trabajo, también permite el realizar ciertos puntos del proceso como lo es la
recopilación de información de manera remota, esto sin duda es una manera practica de
interactuar con el cliente.
RECEPCION DE LA SOLICITUD:
El primer acercamiento al cliente se realiza vía
WhatsApp web, donde posterior a la solicitud nos
ponemos en contacto para realizar una video
llamada por la misma aplicación y ponernos de
acuerdo sobre el alcance que podría tener el avaluó
y los requisitos documentales que necesito de su
parte para el mismo.
La documentación solicitada me la hace llegar por el mismo medio en formato pdf.
Considero que es una herramienta muy útil ya que se ha vuelto común en la mayoría de las
personas el utilizarlo por lo que adicional a que es algo practico no tienes porque explicarle
al cliente cómo funciona o incluso pedirle que descargue la app.
La información que recabamos sobre el objeto de estudio es:
El objetivo del reporte es el estimar el costo de venta de un predio que consta con una
superficie de 15 hectáreas, el cual tiene una plantación de Agave Azul Tequilana Weber, en
el municipio de Arandas, Jalisco.
Entre las consideraciones y requisitos principales para llevar a cabo el reporte se entrega
como evidencia el ID de registro en el consejo regulador del Tequila en el cual nos indica
que la huerta está debidamente dada de alta y cuenta con un total de 54,000 plantas de la ya
mencionada variedad.
IDENTIFICACION DEL BIEN:
Con la información obtenida del
cliente procedemos a identificar
el predio para poder tener una
noción de su forma, que la superficie sea correcta a estimar antes de la visita al sitio, que
cuente con vías de acceso, y la distancia a la que se encuentra de la distancia urbana para
realizar todos estos paso utilizo la aplicación de Google Earth ya que nos permite ver de
forma aérea el predio realizar un polígono poder conocer su superficie (de manera
aproximada) y darnos una primera idea de las condiciones en las que se encuentra el predio.
También es posible tomar registro de su geolocalización para el reporte valuatorio
colocando un pin nos permite conocer sus coordenadas UTM.
INSPECCION DEL BIEN:
Para revisar que el predio objeto de
estudio se encuentre en orden y cumpla
con todos los requisitos necesarios,
procedo a revisar que se encuentre en un
área compatible de acuerdo a la
denominación de origen y
para esto procedo a utilizar
la página web MAPAJalisco
en esta página es posible
subir un archivo formato
kml que obtenemos de la
aplicación de Google Earth.
Una vez se rellenan los datos sobre la fecha en la que se realizó la plantación del predio, el
lugar en el que se plantó se carga y nos da una ventana secundaria en donde nos abre un
documento formato pdf que nos permite conocer si el agave cuenta con algún ID de
registro si este predio tiene algún conflicto, que el caso del objeto de estudio tiene un
conflicto potencial con el medio ambiente debido a la tala que se llevó a cabo para realizar
la plantación del mismo posterior a esto podemos revisar con el cliente si todo el agave
dentro del predio se encuentra registrado o si por el conflicto que se arroja en el
CERTIFICADO ARA, (agave responsable ambiental), tiene algunas plantas que no cuentan
con el registro, esto es fundamental de conocer ya que el precio de la cosecha de agave
depende mucho de que todo el agave se encuentre registrado en el concejo regulador del
tequila, ya que de lo contrario este agave no podrá ser vendido a las fábricas tequileras que
son el mayor mercado y pasara a ser vendido a las mieleras de endulzante de agave en
donde te dan un precio mucho menor.
RECOPILACION DE LA INFORMACION:
Para poder recabar objetos comparables sobre todo en cuanto a la valuación del predio y
por este predio contar con unas características muy particulares procedemos a utilizar la
aplicación de Facebook la cual nos permite interactuar de manera remota con inmobiliarias
locales y poder ver la oferta de predios homólogos al objeto de estudio.
El uso de esta aplicación consideró que es muy pertinente puesto a que, por estar en el
municipio de Arandas, y esta
encontrarse en una localidad
pequeña no es posible el
encontrarlo en otras
aplicaciones o páginas web.
SELECCIÓN DEL
PROCESO TECNICO: Una
vez recopilada la información
procedemos a su basado en el
reporte valuatorio con base a todo el conocimiento anterior procedemos a realizar un
registro de las condiciones del activo biológico que también forma parte del proceso
valuatorio para esta parte realizamos una tabla en Excel en donde señalamos las
características de las plantas de Agave azul Tequilana Weber.
Para realizar este proceso con anterioridad visitamos los
predios comparables y realizamos una recopilación
fotográfica por medio de GPS Map Camara la cual nos
permite almacenar las fotos recabadas en la visita
fotográfica de acuerdo a la ubicación de donde se tomaron
y con esto es posible agilizar el trabajo de los comparables
para seleccionar un método de valuación pertinente sobre
las toneladas a las que la planta potencialmente pueda
llegar, y tener un menor margen de error en cuanto a la valuación del activo biológico por
medio de un flujo de ingresos.
Considero que anqué esta aplicación su fue útil para la clasificación de la evidencia
fotográfica tomada en campo no es la óptima ya que, aunque su mayor ventaja y función la
cumple de buena manera, ahí predios en los que la señal telefónica es mala por lo que no
toma registro de manera exacta de donde se tomó la fotografía, y no es muy rápido su uso
debido a los anuncios constantes o al menos en la versión gratuita de la misma.
APLICACIÓN DEL PROCESO VALUATORIO:
Para llevar a cabo la aplicación del proceso valuatorio utilizamos MICROSOFT EXCEL ya
que es de los programas de cálculo más fáciles, completos y prácticos para utilizar una vez
que tenemos toda la información junta nos permite ingresar los datos y fórmulas de manera
rápida y precisa.
Considero que es una herramienta indispensable no solo en esta etapa si no que a lo largo
de todo el avaluó mismo.
Para conocer proyecciones y supuestos sobre el valor de Mercado del agave existe la página
web de INVERAGAVE, dicha página cuenta con un registro estadístico del precio del
agave en los últimos años y nos arroja un valor proyectado a futuro.
La información presentada en esta página es estadística pero no representa el valor de la
compraventa ya en fabrica puesto a que para la elaboración del presente trabajo utilizamos
un supuesto por debajo del precio que el sitio maneja debido a que no es un precio fijo y el
mercado no se rige por el mismo, sus ventajas son que te proyecta el valor máximo al que
puede llegar el activo biológico objeto de estudio en un periodo de tiempo, pero considero
que entre su desventaja esta que nosotros como valuadores lo utilicemos como una
proyección verídica en el mercado.
JUICIO VALUATORIO:
Enfoque comparativo de Mercado: En base a estas consideraciones se realiza un
estudio de mercado donde tomamos referencia de 10 huertas cosechadas y puesta su
cosecha a la venta en donde se consideró que el precio de venta resultante es de
$6.00 pesos por kg, en base a una valuación realizada al plantío se considera que las
toneladas que pueden ser jimadas son 126 toneladas lo que da como resultado un
costo de comercial de $11'340,000.00 pesos, posterior a esto se le agrega el costo
del predio $1'650,000.00. pesos.
Enfoque de Costos: Aplicando el enfoque de costos de reposición se realiza un
análisis de los gastos para llevar a cabo una plantación con las mismas condiciones
y características en donde nos arroja que con $9'151,750.00 pesos más el costo del
predio de $1650,000.00 pesos.
Enfoque de Ingresos: En base a los supuestos de Mercado y considerando que para
su venta nos esperaríamos 2 años más para su correcta maduración el Costo
después del enfoque de capitalización de ingresos es de $9'691,750.00 pesos más el
costo del predio de $1,650,000.00 pesos.
Consideraciones al costo: Estipulando que el mercado del agave azul Tequilana
weber esta un tanto restringido a no ser que el productor cuente con contrato directo
con alguna fabrica o empresa que este no es el caso se toma con mayor peso el costo
de ingresos también porque partimos por el supuesto que ya solo se realizaran los
gastos de la cosecha de los dos últimos años por lo que una vez tomadas estas
consideraciones el precio final del plantío de agave azul Tequilana weber es de
$11,341,750.00 pesos.
CONCLUSIONES:
En lo que se refiere a la integración de las apps en el trabajo valuatorio sin duda alguna nos
facilita el proceso nos permite tener criterios y nociones diferentes el interactuar con los
clientes o con el mercado comercial de manera remota, el agilizar el proceso de valuación,
poder realizar investigaciones en tiempos muy cortos.
Por todo esto creo que nosotros como futuros valuadores tenemos el compromiso de estar
buscando siempre una herramienta tecnológica que pueda ser mas útil, el estarnos
actualizando para que nuestro proceso de formación y posterior laboral valla de la mano
con el avance tecnológico, por las herramientas que e podido conocer a lo largo de este
curso creo que es muy importante el seguir investigando para diferentes activos, o
herramientas que puedan ser aplicables, en todos.
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Inicio - inveragave. (2022, 17 febrero). Inveragave. [Link]