PODERES PARA ACTOS DE ADMINISTRACIÓN

Ahora nos toca hablar un poquito sobre este tipo de poderes. Su nombre nos revela de lo que se
trata: los actos de administración.

Por ellos entendemos a todos aquellos actos que tienden a vigilar; cuidar y procurar que los bienes
que se manejan, sean más productivos, evitando en la mejor y mayor manera posible, que éstos
decrezcan.

El Código Civil no nos define este tipo de actos, pero los identifica con aquellos que realizan los
padres en ejercicio de la patria potestad, en relación con los bienes que son propiedad de sus
hijos; con los tutores respecto de sus pupilos; con los albaceas en relación con los bienes de la
herencia, etc. Y es categórico en decir que administrar no sígnica vender, donar o, en general,
enajenar. Significa saber manejar bien, económicamente hablando, los bienes ajenos que se le
encomiendan a través de ese poder. También prohíbe a éstos apoderados el poder adquirir para sí
estos bienes, so pena de nulidad absoluta.

Sentadas estas bases, es ya un poco más fácil determinar a quién se le puede dar este tipo de
poderes.

Como hablábamos en la semana pasada al decir que los poderes para pleitos y cobranzas se les
otorgan a los abogados, debemos decir que los poderes para actos de administración se otorgan a
los administradores, ya sean profesionales o no, pero que sepan administrar, es decir, manejar
económicamente bien los bienes propios y/o ajenos, haciéndolos producir lo más posible.

Desde luego que este tipo de poderes se adecúan mejor a los actos de comercio, de ahí que todos
los gerentes de todas las empresas son, en realidad, administradores. Todas las sociedades
mercantiles tienen gerentes y administradores o miembros del Consejo de Administración, cuya
función es precisamente la que, administrando correctamente los bienes de las empresas, las haga
producir más y se vuelvan más y más lucrativas.

El problema más difícil puede ser dilucidar en qué casos se deben otorgar este tipo de poderes a
una persona común, que no tenga negocios. Podríamos poner como ejemplo, el de una señora
viuda a quien su difunto esposo le dejó dos o tres “casitas” para que del producto de su renta
pueda seguir viviendo y adquiriendo lo que necesita para un buen vivir. Si ella no quiere ya
encargarse de estar cobrando las rentas, arreglando los inmuebles que arrienda, y depositando el
dinero en el banco, etcétera, su mejor solución es encontrar un buen administrador que sea
sumamente honesto y le lleve cuentas muy cabales de lo que recibe y lo que gasta. Claro está, este
administrador tendrá derecho a una remuneración que se debe pagar de las mismas rentas.

No me cansaré de repetir que la honestidad de los administradores debe ser a toda costa un
requisito indispensable. Es oportuno recordar aquí el sabio dicho popular que reza: “En arcas
abiertas, hasta el más justo peca”, de ahí que a la honestidad del administrador debe sumarse
siempre, la vigilancia del dueño.

Lamentablemente este constituye uno de los mayores riesgos, en todos los casos en que de
administración se trate, y es de los que más suceden en la vida real. Pero combinados
adecuadamente, la honestidad de uno con la vigilancia del otro, puede ser la mejor manera de que
el dueño viva mejor y que el buen administrador tenga un buen trabajo.

PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS

La semana pasada hablamos en términos generales sobre los poderes y los distintos tipos que de
éstos existen, y como explicaba, todos son complicados, porque está en juego una parte o la
totalidad del patrimonio del que da el poder. En otras palabras, el que da el poder está arriesgando
todo o parte de su patrimonio. Y esto es delicado.

Dentro de los poderes, como explicábamos, está el Poder General para Pleitos y Cobranzas. De éste
vamos a hablar ahora.

Este poder debe otorgarse preferentemente a los abogados, pues como ya lo dije antes, es para
“pelear” y para “cobrar”.

No obstante esto, se puede otorgar a otra persona de confianza, y se le autoriza para que ella
busque a un abogado a quien le dé el mismo poder, sustituyéndolo.

Los riesgos que tienen estos poderes son, por ejemplo: a) Que el abogado cobre lo que debe de
cobrar y se lo quede; b) Que celebre un convenio, para que se le pague ese dinero en los términos
que el propio abogado desee, sin que el dueño del negocio sepa exactamente el convenio que
celebre; c) Y, lo más peligroso de todo, es que el abogado tenga por pagada la deuda sin recibir el
dinero, o recibiéndolo de distinta manera.

Ahí están los principales peligros de estos poderes que, como vemos, el error no está en el poder
en sí, sino en haber confiado en la persona equivocada. De ahí la importancia de la sección del
abogado o de la persona de su confianza, misma que debe ser completamente honesta,
responsable y servicial, pues de lo contrario el poder queda, completamente en el riesgo de caer
en cualquiera de los tres supuestos de mal uso antes narrados.

Esto también puede prevenirse a través de las cláusulas que se pongan en el poder, mediante las
cuales se prohíba al abogado recibir el dinero en efectivo, debiendo sólo hacerlo en cheque de
cada a nombre del dueño del negocio.

También se puede limitar el poder para que el abogado no pueda celebrar convenios sin la previa y
posterior autorización del que le dio el poder.

O bien se le puede negar el derecho a dar por terminado el juicio; igualmente, puede el
poderdante negarle el derecho a su abogado a que declare en su nombre (confesional); puede
negarle el derecho a formular cuestionarios a la contraria (articular posiciones); puede negarle el
derecho de desistirse de la instancia; y, así sucesivamente se puede limitar y de esta manera
conservar la seguridad en el mandato que se otorga.

Como pueden ver los riesgos son muchos, y en esa misma medida la confianza debe ser bastante,
de lo contrario no hay otra forma de limitar ese riesgo que a través de las cláusulas que el Notario
le vaya explicando, una a una, al otorgante del poder, para ir resolviendo juntos qué facultades se
le dan y cuáles se le niegan.
Con esto, repito lo que dije la semana pasada, los poderes se dan exactamente a la medida, tal y
como un sastre haría un traje; ni muy corto que no le quede, ni muy largo que le estorbe.

Hoy trataremos un tema que, en principio, parece sencillo, pero es complicado, tanto para el
Notario que lo elabora como para el ciudadano que lo va a otorgar, pues éste usualmente ignora
los tipos de poderes que existen y sus consecuencias.

La gente acostumbra llamarlo carta-poder, pero éste es sólo un tipo de poder, el menos
importante, pues se otorga para casos en los que el valor involucrado no pasa los cinco mil pesos.

Los tipos de poderes que existen en México, en orden de importancia, son: A) Para pleitos y
cobranzas; B) Para actos de administración; y C) Para actos de dominio.

Los poderes para pleitos y cobranzas, como su nombre lo indica, se otorgan usualmente a los
abogados, pues se usan para “pelear” y para “cobrar”. Si alguien tiene que demandar a alguien
porque le debe dinero o algo parecido, deberá contratar a un abogado y el poder que mejor se le
puede dar es éste. Aunque también se le puede dar un poder judicial, que se otorga ante el juez
que conocerá del pleito o las cobranzas, ya que ambos tienen grandes semejanzas y diferencias,
tan sutiles y técnicas que no vale la pena mencionar en este momento.

Los poderes para actos de administración, son los que se otorgan para que alguien “administre”
bienes o negocios del propietario.

Y los más importantes, pero más “peligrosos”, son los poderes para actos de dominio, pues le
permiten al apoderado realizar todos los actos que su dueño puede hacer con sus bienes, incluso
venderlos.

Hasta aquí los principios generales, sencillos, sin complicaciones. Pero la vida no es así, y los
problemas que los poderes pueden generar son muchísimos. A veces, el poder hace que el
apoderado se sienta “poderoso”, y puede abusar de la confianza prestada.

Aquí el poder se confunde continuamente con el mandato, -por eso al Presidente de la República
se le llama mandatario, pues recibe un “mandato” de la ciudadanía-, y en realidad la misma ley
civil confunde ambos conceptos; y a veces el concepto de mandato explica más claramente lo que
el poder es. Sus creadores, los romanos, lo formaron de dos palabras: “manu dare”, es decir, “dar la
mano”.

De eso se trata el mandato y el poder, con el que alguien conocido, cercano, hijo, esposo, esposa o
alguien confiable, le dará la “mano” al que le dé el poder; de ahí que éste sólo deba darse a
personas respetables, pues de lo contrario puede haber un abuso de poder. Y es claro que a veces
ni un hijo, ni un esposo o esposa podrían ser confiables y responsables, por lo que se requiere
pensar muy bien antes de dar un poder o mandato.

Como Notario, también se debe hacer varias veces la misma pregunta antes de estar seguro que el
“poderdante”, es decir, el que va a dar el poder, está seguro de lo que pretende hacer o lograr con
el mandato, y de que la persona seleccionada reúne las condiciones que acabo de mencionar. Los
poderes o mandatos son como trajes hechos a la medida de quien necesita encomendarle a
alguien un servicio: ni más grande, que le permita abusar de él; ni más pequeño que le impida
prestar el servicio pedido.

PROCEDIMIENTO SUCESORIO

in restar importancia al dolor que aqueja a todos los que se quedan atrás, es importante pensar en
el presente y -más precisamente- en las cuestiones legales que se mezclan con estos hechos de la
vida.

Desde luego, el consejo más urgente en esos momentos es: consulta a tu notario. Es importante
saber que desde el año 2002 se adicionó la Ley del Notariado para el Estado de Baja California, con
un capítulo -entre otros- denominado “De la Tramitación Sucesoria Ante Notario”, que lo que
propone es precisamente que no sea indispensable ya la intervención de los jueces en todos los
casos de sucesiones, sino sólo en los que haya conflicto, herederos menores de edad o
incapacitados.

De esta manera, si no hay menores de edad o incapacitados, y si todos los herederos están de
acuerdo con distribuir la herencia conforme al testamento o, si no lo hay, a distribuirlos de común
acuerdo, la intervención judicial no es requerida.

Dentro de las ventajas que representa esta medida está precisamente la de no tener que ocurrir a
un juzgado, donde además de la incomodidad, se desahogan procedimientos sumamente tardados
y, en una sucesión judicial, en la que ni siquiera haya conflicto, puede tardar hasta tres años y, al
concluirse, además, deben los herederos recurrir al notario, quien extiende la o las escrituras que
corresponden a cada uno por su porción hereditaria.

Así que, si en lugar de recurrir a un juzgado, a través de un abogado que los represente, ocurren
ante un Notario directamente, así, no sólo no tendrán que esperar tres años o más en concluir el
procedimiento sucesorio, sino que lo terminarán en cuatro meses, con todo y sus respectivas
escrituras, a un menos costo.

No sobra decir que el honorario del abogado por llevar el trámite sucesorio es muchísimo mayor
que el del notario, quien sólo cobras las escrituras, que, en el judicial, también tendría que
pagarlas. Se ahorra pues, tiempo, dinero y esfuerzo.

Ahora bien, en los casos en que existe algún menor de edad o un incapaz, es posible también
concluir el procedimiento sucesorio ante un notario, sólo que en este caso la primera etapa de las
cuatro de que se compone un procedimiento sucesorio, debe llevarse en el juzgado competente.

En efecto, todo procedimiento sucesorio consta de cuatro etapas o secciones: Declaratoria de

herederos y nombramiento de albacea; inventarios (y avalúos); administración y de partición. En
los juzgados, usualmente se llevan a cabo una tras otra, hasta finalizar. Ante Notario, se lleva en
sólo dos actas: La primera, que incluye sólo la declaratoria de herederos, y la segunda que
involucra en un solo acto los inventarios, avalúos, administración y partición.

Y todo lo anterior se lleva a cabo en una oficina notarial, no en un juzgado, sin intervención de
terceros, sólo el notario y su asistente legal del notario. Los herederos se reconocen por sí y entre
sí su carácter de herederos, ellos mismos designan de entre ellos al albacea, quien no es más que
el administrador de los bienes de la herencia y ellos mismos determinan cómo se distribuyen los
bienes de la herencia, actuando siempre y en todo, de común acuerdo.

Las diferencias entre ellos se hacen a un lado, con tal de llevar a cabo este trámite sin conflictos
que concluyan en juicios interminables, y con la armonía que esto conlleva entre ellos mismos
concluyen en calma, un procedimiento que de otra manera sería engorroso.

Nos vemos la próxima semana en que seguiré llevando la notaría hasta sus hogares.

uando hemos hablado de las compraventas hemos visto que en realidad éstas son sencillas, si se
entiende bien lo que se esta haciendo. Desde luego, el Notario tiene mucho qué contribuir al
respecto, a través de la asesoría que brinda, pero también se requiere que la gente tenga confianza
en preguntarle al Notario.

Por alguna razón que todavía desconozco, la gente tiene miedo a preguntar, no obstante que
muchas veces tiene muchas dudas. Otras personas simplemente tienen miedo de preguntarle al
Notario y preguntan a quién lo atiende. Esto último está bien, a condición que quien los atienda
sea un abogado(a), -como sucede en mi Notaría- pero no está bien si quien lo atiende es
simplemente secretaria.

En cualquiera de los casos, siempre es mejor consultar a su Notario. Y si no lo tiene es porque no

quiere, pues la mayoría de los Notarios estamos accesibles a proporcionar toda la información que
se le solicite. Si no, ¿qué estoy yo haciendo a través de esta columna? Mi intención es,
precisamente, proporcionar asesoría gratuita a toda la gente que desea saber algo de los Notarios,
particularmente cuando los va a ocupar. Basta que la gente que ocurre a la Notaría solicite hablar
con el titular, a veces no es posible de inmediato, pero obtener una cita con él sí es factible todo el
tiempo.

Otro aspecto importante de hacer notar es que a veces la gente se queja de lo tardado que son los
trámites en las Notarías. Como he explicado en los capítulos de la compraventa, en realidad si ésta
se vuelve tardada no es por causa del notario, sino porque el gobierno ha encontrado en él un
recaudador y un notificador gratuito y, además, obligado solidario con los impuestos que no cobra
para la federación, el estado y el municipio. Las exigencias del gobierno son las que vienen a hacer
retardados todos los trámites, y mientras vivamos en un estado que tiene tantos requisitos, los
trámites se volverán lentos.

En cualquiera de los casos, esos trámites son obligatorios, querámoslo o no, y pretender
brincárselos por otros medios, sólo podrá traer problemas para los contratantes, a corto, mediano
o largo plazo. De ahí el riesgo que representan los contratos de compraventa privados, ratificados
ante el Registro Público de la Propiedad, tanto en materia de asesoría jurídica, como civil, fiscal,
administrativa como de lavado de dinero. Sin embargo, en otras cuestiones, en que el gobierno la
ha pensado bien, es en tratándose de sucesiones. Ya desde siempre, la elaboración de testamento
ha sido cuestión exclusiva de los Notarios. Sin embargo, cuando el testador fallecía, no había otra
opción que recurrir al juzgado. Esto afortunadamente, ya tiene otra alternativa: El Notario.
En efecto, -y como ya antes en otras columnas he tratado este tema, los Notarios pueden tramitar
las sucesiones testamentarias o intestamentarias, es decir, también aquellas en las que no se hizo
testamento. Lo único que se requiere es que todos los herederos o presuntos herederos sean
mayores de edad, capaces y que estén todos de acuerdo. Este trámite puede tardarse años en los
juzgados y sólo meses en las Notarías. El costo de tiempo y honorarios profesionales ante Notario
es de alrededor del 10%, en comparación con el tiempo y dinero que se gasta en los juzgados.
Pero, otra vez se nos acabo el espacio por lo que nos veremos en la próxima semana en que, como
siempre, estaré llevando la Notaría a sus hogares.

Mucha gente se pregunta qué caso tiene hacer contratos o escrituras, si podemos dejar las cosas
como están y no pasa nada. ¡Esta es una afirmación equivocada! Muchas cosas pueden pasar en
contra del propietario que no tiene escrituras de su casa.

Para empezar, el dueño de una casa que no tiene escrituras y piensa que no pasa nada pues él vive
tranquilo en la casa que compró, puede toparse con desagradables sorpresas, porque esa casa
sigue estando publicada en el Registro Público de la Propiedad a nombre del que le vendió.

Y si esta persona tiene problemas económicos, esa casa que está a su nombre en el Registro puede
ser embargada y el dueño verdadero sin escrituras, tendrá que entrar a su defensa o correr la
posibilidad de perder su casa. Lo peor del caso es que puede nunca enterarse hasta que ya esté el
actuario del Juzgado a la puerta de su casa para sacarlo de ella, pues como se dijo antes, esa casa
oficialmente no es del dueño real que vive en ella, sino del que vendió sin hacer escrituras. Otra
cosa parecida puede pasar si una persona tiene una casa y si bien tiene escrituras, le ofrecieron
trabajo fuera de esta ciudad, por lo que se va a vivir un tiempo al lugar de su nuevo trabajo. ¿Qué
hace mientras con su casa? Pues puede rentarla, pero si no celebra por escrito un contrato de
arrendamiento, el inquilino podrá alegar que la casa se la regalaron y por eso él vive en ella. El
inquilino luego pelea para que un Juez le dé la propiedad oficial del inmueble, por estar viviendo
en ella con motivo de ese “regalo” que le hizo el dueño. El propietario ahora tendrá que contratar
abogado para defenderse e intentar probar que él sigue siendo el dueño y el inquilino le paga la
renta. ¿Pero cómo hace esto si el inquilino paga en efectivo y el dueño ni recibo le da de la renta?
Estará cuesta arriba poder probar lo contrario ante un juzgado y el riesgo de perder su casa sería
muy alto.

Cosa similar pasa cuando una persona prefiere ir al Registro Público de la Propiedad en compañía
de quien le vendió la casa, para registrar el contrato privado de compraventa que tiene. Al hacerlo
directamente en el Registro el vendedor se quedará in una prueba de que pagó el precio, pues
para el fisco lo único que vale es la “Factura Fiscal” que sólo puede obtenerse a través de la
escritura que se celebre ante Notario. Esto se traduce que al querer él por su parte vender su casa,
tendrá que pagar una gran cantidad de impuestos, por carecer de su factura fiscal.

Lo mismo hemos dicho respecto de los Testamentos. ¿Por qué hacer testamento? Porque si no lo
hace, sus bienes serán objeto de pleitos y rencillas entre sus hijos y esposa y en vez de una
herencia, les deja un pleito que antes no tenían y que empezarán al saber que no hay testamento.
En efecto, en este caso se forma entre los herederos una mezcla de amor, odio y avaricia que los
hace pelear de una manera feroz entre ellos. Todos afirman que merecían más que una parte de la
herencia, “pues su papá o mamá los querían a ellos más que a los otros” y por esa razón él debería
de recibir más. Y se arma el lío.

Así como estos tres casos, podemos citar otros tantos y tantos más que se producen, porque la
gente prefiere arriesgar su propiedad a pagar impuestos y honorarios por las escrituras que
necesita. Al final, termina perdiendo su casa…

Lo último que tratamos la semana pasada, es el precio de la compraventa. Normalmente éste es el

precio al que las partes convinieron, pero muchas veces sucede que las partes deciden que lo que
se plasme como precio de operación, pues de esta manera se pagan menos impuestos,
tentativamente, porque para los efectos fiscales se toma en cuenta el valor más alto de los tres: El
del avalúo bancario, el del precio convenido entre las partes o el valor catastral.

Aquí la cosa se complica, porque las partes quieren pagar menos impuestos y para ello el precio de
operación buscan que sea el más bajo de los tres. Usualmente el más bajo es el valor catastral. Y
como nadie lo creería, pues para todos los efectos el fisco no se fija sino en el precio más alto que
resulte de los tres tipos de valores: el catastral, el del avalúo o el acordado entre las partes. El que
sea más alto será el que el fisco acepta.

Falta ahora determinar cómo se va a pagar el precio: De contado, a plazos o a una fecha cierta. El
primero no presente complicaciones, excepto cuando el precio se paga con cheque que no sea de
caja o bancario, pues entonces el riesgo de no-pago del cheque es muy alto. Pero si es cheque de
caja, el cheque es seguro, pues el obligado a pagarlo es el propio banco.

La venta a plazos, en cambio, es riesgosa para el vendedor, pues el deudor puede empezar a no
pagar, atrasarse en el pago, o definitivamente, dejar de pagar.

Esto da lugar a un determinado procedimiento judicial, lo que ya se supone se volverá complejo,

pues habrá que contratar un abogado y empezar un juicio para obtener el pago o, bien, para
solicitar que se dé por terminada la operación de compraventa, en cuyo caso el vendedor deberá
devolverle al deudor el dinero que ha recibido de él y obtener del Juez una sentencia que declare
que la venta ha quedado sin efecto, por falta de pago del deudor comprador.

Puede pasar, en cambio, que en lugar de demandarse la terminación del contrato, se demanda
para que el deudor siga pagando el precio de la venta o si no, el Juez ordene que se pague con
todos los bienes del deudor. Y por bienes no sólo se entiende el dinero, sino otras cosas propiedad
del deudor. Pero ese ya es otro asunto que no trataremos hoy.

El otro elemento de la compraventa, es la entrega del bien vendido al comprador. Y aunque la Ley
establezca que la propiedad de la cosa pasa al comprador desde el momento en que se firma el
contrato de compraventa, esto deja aún pendiente de que se cumpla con la entrega de la cosa al
comprador. Como ya dijimos, si se trata de un inmueble, basta que después de firmar por ambas
partes el contrato de compraventa, el vendedor le entregue la vivienda, a través de la entrega de
las llaves de acceso a la propiedad vendida.

Si se trata de un terreno, se supone que la entrega se hace desde el momento mismo en que el
contrato de compraventa se firma por ambas partes. Pero no siempre se hace esto físicamente. A
veces es el mismo vendedor quien acompaña al comprador al predio baldío, para hacerle entrega
del mismo. Empero, para efectos legales, basta la firma del contrato de compraventa para que el
comprador se legitime para tomar posesión de la propiedad recién adquirida.

A pesar de que el contrato de compraventa es un contrato sencillo, puede, presentar en la práctica,

muchos y complejos problemas. Trataremos de ir zanjando los problemas para dejar de momento
sencillo el trámite de compraventa.

La compraventa es un contrato por el cual una persona llamada VENDEDOR transmite uno o
alguno de sus bienes a otra persona denominada COMPRADOR, que paga por ellos un precio cierto
y en dinero.

Como se ve en su definición, el contrato aparenta ser un acto sencillo. Sin embargo, las Ley regula
múltiples casos, entre ellos, la compraventa de inmuebles. Éste se vuelve más complejo si se
atiende primero al precio y luego a la entrega del inmueble, pues ambos, además de ser múltiples,
algunos ya son complicados.

El precio, evidentemente es el valor que corresponde al inmueble y los interesados deben ser
sabedores del mismo, pues deben convenir en su precio y entrega.

El caso se complica ya, pues el precio puede ser de múltiples maneras, como en efectivo, en
abonos, en cheque, etc., por lo que las partes que intervienen en ese contrato deben ponerse de
acuerdo tanto por lo que hace al precio como a la entrega del inmueble.

Si el precio es en efectivo, ya sea en cheque o dinero contante, se vuelve complicado porque tiene
que regularse cuánto dinero en efectivo va a entregar, pues la ley fiscal no permite entregar todo el
dinero en efectivo, sino sólo alrededor de $800,000.00 (OCHOCIENTOS MIL PESOS) y el comprador,
por su parte, debe entregar el inmueble si éste es una finca, lo que hace a través de la entrega de
las llaves de la vivienda.

En cualquiera de los casos, la propiedad se transmite, como efecto propio de la compraventa,

desde el momento mismo en que las partes se ponen de acuerdo. Y se deja la documentación de la
misma al Notario que las mismas partes escojan. Si no se ponen de acuerdo, la parte compradora
seleccionará al Notario.

Aunque las partes ya convinieron en el precio y entrega del inmueble en cuestión, requieren ir al
Notario para que éste levante una escritura de compraventa en su protocolo, en donde explicará
cada una de las obligaciones de las partes.

Sin embargo, a pesar de que las partes ya hayan convenido en los términos de la compraventa, el
Notario elabora la misma, según los acuerdos a que hayan llegado. Si es en efectivo, no hay el
menor problema, excepto que la compraventa genera dos impuestos: Uno para el comprador y
otro para el vendedor.

El impuesto que se general para el vendedor, es el Impuesto Sobre la Renta que se paga a la
Federación Federal. El impuesto que se causa por la misma para el comprador, es el Impuesto
Sobre Adquisición de Inmueble y Transmisión de Dominio, que se paga al Estado, pero éste deja al
municipio el encargo de valuar el inmueble, para de ahí determinar el impuesto generado por la
operación celebrada, cuyo valor es usualmente menor al precio convenido, y sobre el valor más
alto, determinar el impuesto a pagar a la Federación y al Estado.

Cuando se habla del valor más alto, la Ley se refiere a los tres valores que puedan existir. El
convenido por las partes, el fijado por un avalúo y el valor real del inmueble.

El Notario se encarga de calcular estos impuestos, uno de los cuales es complejo para
determinarse, como lo es el Impuesto Sobre la Renta. El otro se ha vuelto complejo recientemente,
al modificarse la ley respectiva.

Determinado el valor, el Notario se encargará de determinarlos, haciendo las operaciones

matemáticas correspondientes y determinado éste, lo solicitará el Notario a las partes y, luego,
está obligado a retener estos impuestos y enterarlos a la Tesorería de la Federación y el
municipio...

Como decíamos la semana pasada, llamamos sucesiones a todos los trámites que es necesario
hacer, para que los bienes que pertenecían a una persona que falleció, pasen a sus herederos,
junto con sus deudas y obligaciones.

También decía que los hijos son los únicos llamados a heredera, y los hijos excluyen a cualquier
otra persona.

También dijimos que, por el momento, ésta es la única sucesión que veremos.

Explicamos también que el trámite sucesorio es mejor y más barato llevarlo a cabo ante Notario,
pues de lo contrario ocupan un abogado que les tramite un juicio que lleva consigo todas las
desventajas de todos los juicios: Trámites largos, costosos y de acuerdo a los tiempos y horarios
que permitan los juzgados.

Con los Notarios no hay tiempos, pues las Notarías no cierran a tomar vacaciones. Están abiertas
todo el tiempo. Y los trámites no se suspenden por nada, por lo que su duración es relativamente
pequeña.

Por otro lado, todos los trámites sucesorios deben concluir con una escritura que extienda el
Notario en su protocolo. Y el Notario cobra por escrituras, no por tiempo o duración.

Ante un juzgado debe primero buscar a un abogado, que usualmente les cobrará, antes de
empezar el trámite, una determinada cantidad de dinero. Usualmente es un adelante del
porcentaje que cobrará, el que nunca es menor del 10% del valor de los bienes.

Por ello afirmo que judicialmente los trámites sucesorios judiciales son más largos y más costosos
y, además, terminan con la escritura del Notario.

Cuando es ante Notario, en cambio, sólo se requieren dos escrituras que el Notario extenderá y no
escrito tras escrito, si se hace judicialmente.
En efecto, ante un Juez, el abogado de los deudos tiene qué iniciar su trámite mediante un escrito
que presentará al Juez y quien tiene diez días hábiles, cuando menos, para resolver si da trámite al
procedimiento sucesorio, y los requisitos que exigirá a las partes para proceder al mismo.

Una vez que resuelva, si resuelva que va a no va proceder sino hasta que se cumplan con varios
requisitos previos, habrá que conseguir esos documentos o actos requeridos, para que de nuevo le
soliciten al Juez que dé trámite al procedimiento sucesorio.

Ya que dio trámite el juicio sucesorio, le asigna un número de expediente y a través de este
número identificarán su caso los herederos.

Luego, la Ley exige que se le pruebe al Juez: O la identidad de los herederos designados en el
testamento; o su calidad de herederos legítimos, con las actas de nacimiento de quienes se
consideren herederos. Para ello, no bastan las actas de nacimiento, sino, además, la declaración de
dos testigos que declaren haber conocido al difunto (“De Cujus”) y que saben que sus hijos, los que
comparecen a la sucesión son, efectivamente quienes tienen el derecho a heredar.

Después de esto, los herederos deberán esperar varios meses para que el juzgado dicte una
“Sentencia Declaratoria de Herederos”, en donde finalmente declara quiénes son herederos y
quiénes no.

Contra esta sentencia cabe la apelación, lo que podrá retardar un año el trámite sucesorio, pues la
apelación se tramita ante un Tribunal que tiene su sede en Mexicali, Baja California. Mientras se va
el expediente y regresa, más el tiempo que el propio trámite consume, hace que todo ese tiempo
se pierda para los herederos.

Además, esta apelación aumentará el costo del trámite sucesorio.

Si no hubo necesidad de apelación, habrá que esperar a que pase el término para la apelación y, si
ninguno de los herederos apela, se pasará a la aceptación del cargo de albacea y su protesta ante
el Juez, luego que tenga tiempo de recibir al albacea para hacerle protestar que cumplirá con el
cargo leal y fielmente…

Vamos a empezar a ver ahora las sucesiones. Estos son los procedimientos que se deben seguir
cuando fallece una persona, aunque haya o no haya dejado testamento.

Es decir, al fallecer una persona debe saberse quién lo va a “suceder”, es decir, quién se va a hacer
cargo de sus bienes, cosas y derechos; y de sus obligaciones, cargas o deudas.

Ahora bien, estos trámites o procedimientos pueden llevarse a cabo ante una Notaría o ante un
Juzgado.

Hay procedimientos sucesorios que sólo pueden llevarse a cabo ante un Juzgado, cuando, por
ejemplo, dentro de los herederos existen hijos menores de edad o hijos incapacitados por razones
mentales.

En estos casos, sólo el juzgado llevará el trámite sucesorio.

En todos los demás casos, es optativo para los deudos, llevar a cabo el trámite o procedimiento
sucesorio ante Notario o ante Juzgado.

Evidentemente, los trámites son más sencillos, baratos y consumen menor tiempo si son llevados a
cabo ante un Notario, pues sólo se requiere la comparecencia de todos los herederos dos
ocasiones, en donde firman dos escrituras diversas: Una, para dar inicio al trámite y otra para la
repartición de los bienes de la herencia entre todos los herederos.

Sin embargo, estos mismos trámites pueden ser distintos si existe o no testamento.

Si existe testamento, todos los herederos deben comparecer ante el Notario a escuchar la lectura
del testamento que hace el Notario y a manifestar si aceptan o no la herencia. Ambos actos
quedan consignados en una sola escritura, pues en ella se hace constar que les fue leído el
testamento, que todos estuvieron de acuerdo con él y que aceptan la herencia y, además, que el
albacea designado por el testador, acepta el cargo conferido y se obliga a cumplirlo fiel y
lealmente.

Si no hay testamento, todos los hijos del fallecido deberán ser reconocidos entre sí y por sí, ante el
Notario, como legítimos herederos. Es decir, como herederos porque así lo establece la Ley, pues
son los hijos, en principio, los únicos llamados a heredera a su padre o madre.

En esta ocasión, sólo veremos este caso de la herencia de los hijos.

Ya que todos los herederos han manifestado reconocerse tal carácter y el albacea ha tomado
posesión de su cargo, debe este proceder a formular, con la ayuda del Notario, el inventario y
avalúo de los bienes de la herencia.

Ambos actos se consignarán en esta segunda escritura.

Después sigue que el albacea formule un proyecto de división y repartición de los bienes de la
herencia, entre todos y cada uno de los herederos.

Como su nombre lo indica, éste es un “proyecto de partición”, es una propuesta de cómo dividirse
los bienes entre todos los herederos. Con esa propuesta, todos, absolutamente todos los
herederos deberán manifestar su conformidad. De lo contrario tendrá que hacerse otro proyecto y
así sucesivamente, hasta que todos los herederos estén de acuerdo con el proyecto de partición de
los bienes de la herencia.

Una vez que están de acuerdo, el albacea deberá proceder a hacer un proyecto de adjudicación de
los bienes de la herencia; es decir, una propuesta de qué bienes le tocarán a cada uno de los
herederos. Al igual en el caso anterior, todos los herederos deberán estar de acuerdo en la forma
de repartirse esos bienes y en los que a cada uno les toque. Si no están de acuerdo, se volverá a
formular otro proyecto, hasta que todos estén de acuerdo.

Una vea lograda la unanimidad, el Notario procederá a extender las escrituras en favor de todos y
de cada uno de los herederos, para que así justifiquen ser los nuevos dueños de cada uno de los
bienes que antes pertenecían al que falleció…
a propia Ley establece que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito; y, si se trata de
fincas rústicas, debe documentarse mediante escritura pública, ante Notario.

Ésta, por disposición del propio Código Civil, es una obligación que recae sobre el arrendador o
dueño de la finca, y la Ley sanciona su incumplimiento al propio arrendador, cuando no hace el
contrato escrito, pues todos los elementos y obligaciones del arrendamiento deberán probarse por
el arrendador con otros medios de prueba y, si no lo hace, se hará lo que el inquilino afirme.

Así, si por ejemplo se establece una renta de diez mil pesos mensuales, pero el arrendador no hace
contrato. El propio inquilino puede afirmar y decirle al Juez, que la renta era sólo por nueve mil
pesos, por ejemplo, y el arrendador o dueño tendrá que probar que la renta era de diez mil pesos.
Si no lo hace, se entenderá que la renta, en efecto, era por nueve mil pesos.

Lo mismo puede decirse del resto de las obligaciones y condiciones del arrendamiento. Por
ejemplo, si sólo se rentó un local comercial y el inquilino toma posesión de otro, además del
efectivamente convenido, si no hay contrato, de nueva cuenta la carga de probar que era un solo
local, será a cargo del dueño o arrendador y, si no lo hace, se entenderá que fue por los dos
locales.

Claro está que el arrendador o dueño no está tan desprotegido por la Ley, pues las posibilidades
para probar lo contrario de lo que afirma el inquilino, son muchas: Puede ofrecer la prueba de un
par de testigos, si ellos se enteraron de las condiciones del contrato de arrendamiento. Y esta
prueba es más que suficiente para que se tenga al dueño probando lo que afirma. También puede
probar con fotografías o videos, cumpliendo los demás requisitos que exige el Código de
Procedimientos Civiles. Igualmente puede ofrecer alguna otra prueba documental, como serían los
recibos de la Comisión Federal de Electricidad, a nombre de algún tercero, anterior inquilino, etc.

También se puede ofrecer la prueba pericial, es decir, a peritos o especialistas en la materia, para
probar, por ejemplo, que el local que afirma el inquilino también lo rente él, si se prueba que el
local no estaba en uso desde la fecha en que afirma tenerlo el inquilino.

En fin, así como estos, puede haber muchos otros ejemplos, que se mencionan sólo para que
queda más claro los alcances que tiene el hecho de que no se formalice el contrato de
compraventa a través de un documento privado o público, como el notarial.

Es importante aclarar que cuando se trata de un inmueble que es copropiedad de varias personas,
uno solo de ellos no puede celebrar el contrato de arrendamiento, sino que lo tienen que firmar
todos los copropietarios.

También es importante aclarar que, si se muere el arrendador o el arrendatario, el contrato de

arrendamiento continuará: Si el que muere es el arrendador, lo será por conducto de sus
herederos. Si quien se muere es el inquilino, el arrendamiento continuará con sus parientes que
viven ahí mismo o terceras personas que compartían el arrendamiento, como cuando varios
doctores o abogados comparten una oficina profesional.

Similar solución da el Código Civil, cuando el dueño vende la cosa rentada, pues en este caso el
arrendamiento continuará y el nuevo dueño tendrá que legitimarse ante el inquilino, notificándole
a éste y acreditándole que él es el nuevo propietario, para que a él le siga pagando la renta.
Esta notificación deberá ser a través de un juzgado, de un Notario o frente a dos testigos. Si no se
hace así, el inquilino no está obligado a pagarle a el nuevo dueño las rentas, hasta que el dueño le
notifique y acredite tal circunstancia…

El mismo método que utilizamos para explicar la compraventa, lo veremos ahora para conocer el
arrendamiento, es decir, desde el punto de vista de cada parte, que evidentemente persigue
distintos fines para celebrar el arrendamiento y luego lo veremos desde el punto de vista del
arrendador, es decir, el dueño de casas, edificios o locales, que los adquirió y/o construyó para ese
mismo efecto, es decir, arrendar.

Así como en la compraventa, el Código Civil identifica primero a la parte más débil y luego
reglamenta el contrato tratando de proteger al que considera más débil, estableciendo reglas más
benéficas para él. Así, escogió al comprador como la parte más débil y al vendedor como la parte
fuerte. De la misma manera, en el arrendamiento, considera al inquilino o arrendatario, como la
parte más débil y al arrendador o dueño de la finca, como la parte más fuerte.

En ambos casos, el argumento de la Ley es que el que vende tiene ya un patrimonio formado y, por
lo tanto, es propietario de más bienes y fortuna y, por lo mismo, tiene más medios para defenderse
o atacar a su contraparte. Y así, en el arrendamiento, considera al inquilino como “el pobre” y, por
lo tanto, lo beneficia con la legislación, en detrimento del dueño.

El arrendamiento es definido por nuestro Código Civil, como aquel contrato por el que dos partes
contratantes, se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la
otra, a pagar el ese uso o goce, un precio cierto.

Al que da en arrendamiento, se le denomina arrendador o dueño; al que recibe en arrendamiento,

se le llama arrendatario o inquilino.

Nuestro código regula la duración de estos contratos, dependiendo el uso que se le pretenda dar el
inmueble arrendado. Y así determina, que si es para casa-habitación, el arrendamiento no podrá
durar más de diez años; si se trata de comercio, sólo podrá ser hasta por quince años; y si se trata
de fincas destinadas al ejercicio de una industria, podrán celebrarse hasta de veinte años.

Lo anterior no quiere decir que, si el contrato se celebra por tiempo indefinido, su duración llegue
a ser, de hecho, por más de esas temporalidades. Tampoco quiere decir que no se puede prorrogar
ese contrato, pues la propia ley lo permite.

Ahora bien, ¿Cómo se puede pagar la renta? La ley nos responde esta pregunta decretando que la
renta se puede pagar en dinero, o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y
determinada. Es decir, que no haya duda respecto de la cosa que se da y recibe en arrendamiento
y del valor que esta cosa tenga, pues no podemos olvidar que el precio siempre debe ser cierto.

La ley permite que se pueda rentar cualquier cosa, sea mueble o inmueble, con tal de que no se
consuma por su uso y aquellas que estén prohibidas por el propio Código Civil u otra ley aplicable,
como cuando se trate de bienes y derechos que sean exclusivamente personales. De esto sería un
ejemplo, el que una madre o esposa venda a un tercero el derecho que ella y/o sus hijos tienen
respecto de una pensión alimenticia que reciben de uno de los padres, en beneficio de ellos, pues
éste es un derecho exclusivamente personal.

Evidentemente, sólo el dueño de una finca puede rentarla. Pero éste puede dar un poder o
celebrar un contrato autorizando a un tercer para que éste la rente. En el primer caso, en realidad,
el contrato se celebra con el dueño, por conducto de su apoderado. En el segundo, puede
celebrarse un contrato de comodato (que es el que concede a otro el uso gratuito de un inmueble,
o el arrendamiento, con tal que se le permita subarrendar)…

a semana pasada empezamos a ver este tema. Ahí dimos la definición de la compraventa, de
acuerdo con nuestro Código Civil e iniciamos a ver, igualmente, lo que la definición quiere decir en
cada una de sus frases.

De la misma manera hicimos ver algunos otros artículos de la propia Ley, para explicar otros tipos
de compraventa, como la que se denomina compraventa con reserva de dominio, que significa que
se vende, pero el comprador no transmite la propiedad hasta que el precio se pague totalmente.
También le permite al vendedor entregar la cosa o reservársela, también, hasta que el precio sea
satisfecho.

Esta es la compraventa más usada cuando se trata de que el precio no se pague de contado e
inmediatamente, sino en abonos parciales.

Lo usual en estas compraventas, sin embargo, es entregar la posesión de la cosa al comprador,

aunque el precio no se hubiese terminado de pagar. A veces se puede escalonar, es decir, se le
entrega la posesión de la cosa, pero no la propiedad, una vez que el comprador haya pagado,
cuando menos, la mitad del precio convenido, etc., pues esto es materia de convenio entre las
partes.

Sin embargo, cuando la cosa se entrega sin que el precio se haya terminado de pagar, y, al final el
comprador no puede terminar de pagar e precio, las partes pueden fijar, desde el principio de la
operación, una cantidad a cuenta de renta y una indemnización, por el deterioro que haya sufrido
la cosa, en ambos casos, determinada por peritos, es decir, especialistas en esos temas.

Pero luego, la Ley da una solución inesperada para esos mismos casos: Si la venta no se puede
continuar porque el comprador ya no puede pagar el precio, la venta se dará por terminada, pero
el comprador tendrá derecho a la restitución de su dinero, más intereses; y el vendedor tendrá
derecho a recuperar su cosa, pero con el pago de la renta previamente acordada y la
indemnización por el deterioro que haya sufrido la cosa, como por un desgaste innecesario, etc.

Desde luego, esta solución legal puede resultar inequitativa o incluso injusta, pues dependiendo
entre cuánto haya pagado y cuánto falte por terminar de pagar, puede el vendedor beneficiarse de
una renta por mucho tiempo y el comprador, por su parte, perderá gran parte de lo que dio,
aunque, en compensación, recibirá el interés legal que fija el Banco de México, por el dinero
entregado.

También la Ley menciona, y es importante hacerlo notar, que esta cláusula de reserva de dominio
debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, pues si no se hace, el comprador puede
vender la cosa a un tercero, ya que está a su nombre, y el vendedor no tuvo el cuidado de inscribir
este pacto, desde que lo celebraron.

Otro aspecto que es importante y que la Ley menciona, es que puede pactarse que el vendedor le
exija al comprador, que si le vende, el comprador no pueda vender el bien de compra a
determinada persona.

Sin embargo, no puede pactarse que la cosa nunca se venda. Esta disposición también se aplica a
los casos de donación en que los padres les dan su casa a sus hijos, bajo la condición de que nunca
la vendan, pues esto no es legal. Sólo la Ley puede sacar las cosas del comercio, los particulares no.
Y es que a eso equivaldría la obligación de que no vendan a nadie la cosa que reciban

Todos sabemos que la compraventa fue el segundo de los contratos que existió en la vida de la
humanidad. El primero fue el trueque o permuta, cuando aún no existía el dinero como forma de
adquirir bienes. En cuanto se creó el dinero, las cosas cambiaron mucho, pues éste se convirtió
pronto en el mejor método para adquirir, a su justo precio, las cosas que se deseaban adquirir o
vender.

Pero no fue sino hasta el Derecho Romano que el derecho reguló de manera magistral la
institución de la compraventa y de muchos otros contratos. Nuestra legislación entera, en materia
de Derecho Civil, se encuentra fundamentada en ese Derecho romano, de quien se copió casi toda
nuestra legislación civilista.

Desde luego, fue el Derecho Francés quien le dio forma al Derecho Romano y fue entonces que
nosotros copiamos de los franceses y españoles, nuestro Código Civil.

El Código Civil, decíamos, es el que regula nuestro contrato de compraventa, entre otros contratos.
Y, para empezar, lo define como el contrato por el cual uno de los contratantes -denominado
comprador- se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro -llamado
vendedor- se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Como vemos, el objeto de la compraventa puede ser una cosa o un derecho y, además, puede no
transferir la propiedad de la cosa desde que celebran la compraventa, pues puede venderse “con
reserva de dominio”, que significa que el comprador no transfiere de momento la cosa que está
vendiendo, hasta que se le pague la totalidad del precio acordado. Esto sucede, claro está, cuando
el precio no se paga de inmediato. Pero cuando esto es así, es decir, cuando el precio se paga de
contado y de inmediato, la propiedad de la cosa sí se transfiere de inmediato.

De la misma definición de la compraventa se desprende que el vendedor tiene que ser el dueño de
la cosa o del derecho, para poder venderlos, pues nadie puede vender sino lo que es de su
propiedad.

Otra cosa que es importante entresacar de la definición de la compraventa, es que el precio de la

cosa comprada debe ser cierto y en dinero. Cierto significa que está determinado y acordado entre
comprador y vendedor, de tal manera que ya sabe cada uno de ellos cuánto va a pagar y el otro
cuánto va a recibir por esa operación.
Pero, además de ser cierto, la ley impone la obligación de que sea en dinero. Más adelante la
propia ley precisa que si se da una parte en dinero y la otra en bienes, podrá ser compraventa si la
parte que se paga en dinero supera el valor de la cosa que se entrega; de lo contrario será permuta
o trueque, si la cosa con que se paga vale más que el dinero que se entrega.

También nos dice la ley que, normalmente la venta es perfecta y obligatoria para las partes,
cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la cosa no se haya entregado, ni el
precio pagado.

O sea, que se puede celebrar el convenio, posponiendo ambas partes la entrega de la cosa y el
pago de su precio. Como cuando, por ejemplo, el vendedor no tiene la cosa en existencia, de
momento. La obligación de entregarle la cosa ya existe, desde el momento mismo de la
celebración del contrato; aunque no se pague su precio hasta que la tenga en existencia y se
entregue…

La semana pasada terminamos el tema de los compradores en la compraventa. Ahora nos toca ver
la compraventa, pero desde el punto de vista de los vendedores.

Cualquier propietario de bienes inmuebles sabe que, de los bienes que tiene, algunos los destina a
conservar y otros planea venderlos, una vez que exista alguien que le pague bastante más del
precio a que los compró él, a su vez. Es decir, pretender que con el paso del tiempo el bien
adquiera gran plusvalía y pueda venderlo al triple o cuádruple de que los compro.

Algunas veces, también puede ser sorprendido, cuando le ofrecen comprar un bien que no
deseaba vender, sino que era de los que pretendía conservar. En este caso, “la oferta” que le hacen
podrá convencerlo de venderlo, pero también puede que se mantenga férreo en su decisión de NO
vender. Pero, una vez que decidió vender, lo primero que buscará saber es cuánto tendría que
pagar él como costo de la compraventa.

Claro que a alguien que “especula” con bienes inmuebles, normalmente no tiene prisa de vender y
no se verá tentado a hacerlo, a no ser, por ejemplo, que le diga al comprador que le vende el
inmueble acordado, en un precio determinado y contra-ofrecer que él deberá recibir íntegramente
el precio que pide y que él no pagará impuesto y gasto alguno.

Esto voltea la decisión hacia el comprador, que deberá tomar la decisión de cuánto le interesa
adquirir el inmueble que busca y que ya de por sí está adquiriendo caro, para pagar aún el
Impuesto Sobre la Renta que le corresponde al vendedor pagar al fisco estatal y federal, más los
demás gastos de la escritura que incluyen el precio del avalúo que se le practique al bien que se
pretender vender; el costo del deslinde del mismo bien; el costo de los certificados de libertad de
gravámenes fiscales y registrales, que reporten el bien materia de la compraventa. Además, el
comprador deberá tener que pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles que cobra el
municipio y que incrementó enormemente el actual presidente municipal y que, por lo mismo,
ahora ya no es barato.

Si le interesa al comprador tanto así el bien inmueble de que se trata, no le quedará más remedio
que pagarlo, lo que evidentemente incrementará su precio y que el comprador no podrá deducir el
Impuesto Sobre la Renta que le correspondería al vendedor, pues este impuesto no es transferible
y siempre se deposita en favor del fisco en beneficio del comprador, que sí podrá deducir este
impuesto de sus ingresos.

Además de estos dos impuestos, todavía es posible, que se cobre el Impuesto al Valor Agregado
(IVA), si el bien que se va a adquirir es un local o edificio comercial, que en todo caso le toca al
comprador pagar, pero que en este caso sí podrá deducir el propio comprador. Y ya sabemos todos
lo que cuesta este impuesto, nada menos que el 16% sobre el valor del bien.

Cabe señalar que el Impuesto Sobre la Renta es un impuesto que corresponde a la federación. Sin
embargo, por un convenio de colaboración, la federación le cede la mayor parte de este impuesto
a cada uno de los estados que celebraron este convenio con la federación.

Una vez determinados los impuestos y los gastos que la operación de compraventa genera, todavía
faltan dos gastos: Los honorarios de la Notaría y el pago de los derechos al Registro Público de la
Propiedad, a fin de que el bien inmueble adquirido por el comprador aparezca ya que el
comprador se convirtió en el propietario del mismo…

Deseo aprovechar este momento para solicitar a mi auditorio se sirvan hacerme llegar sus dudas
sobre los temas que he tratado y sobre otros sobre los que deseen saber lo que las leyes dicen al
respecto, para así enfocarme más en los casos que haya más interés. Lo pueden hacer al correo
electrónico: diegomonsivais@[Link], así como a la página de facebook.

La semana pasada empezamos a ver los requisitos que son necesarios llenar para poder celebrar la
operación de compraventa.

Los primeros que vimos son los que los municipios exigen y, además, de donde sacan los
impuestos y derechos que tienen derecho a cobrar por cada compraventa de inmuebles que se
celebra dentro de su jurisdicción municipal.

Vimos ya los derechos (así se llama el costo de los servicios que presta) por certificar los avalúos,
los deslindes y los certificados de libertad de gravámenes fiscales. Todos estos como requisitos
previos a la compraventa.

Usualmente el Notario no extiende en su protocolo la escritura de compraventa, sin que

previamente se llenen esos requisitos. Y no es porque no pueda extenderse desde antes: lo que
pasa es que, si no se pagan todos los prediales, adeudos de agua y adeudos de obras públicas, el
que compra se sorprenderá luego con que existen esos adeudos y, como el vendedor ya recibió su
precio, no le interesa ya pagar los adeudos que el inmueble de su propiedad tenía.

Así es que, por protección del comprador, es por lo que los Notarios no extendemos la escritura,
sin que previamente no se paguen todos los adeudos que existen sobre el inmueble que será
materia de la compraventa.

Una vez cubiertos esos adeudos y requisitos, el Notario extiende la escritura de compraventa y cita
a las partes a la firma de la escritura. Sin embargo, previamente a su firma les exige le depositen
los impuestos que esa compraventa causará en favor del fisco municipal, el estatal y el federal.
En efecto, tres impuestos cuando menos genera la compraventa. A veces genera también el IVA,
cuando se trata de locales comerciales.

El Impuesto Sobre la Renta es el impuesto que debe pagar el vendedor y que consiste en la utilidad
que obtiene un vendedor por la venta de su inmueble, tomando como base el precio en que
adquirió él, a su vez, el terreno o casa. Se aplica luego, sobre ese precio, una tabla que deduce lo
que el bien le pudo generar de gastos o impuestos y, lo que resulte, será su utilidad. Sobre esta
utilidad la propia Ley del Impuesto Sobre la Renta establece una tabla de valores y, dentro del
renglón en que se encuentre, se determinará el impuesto a su cargo.

Cabe mencionar que si el vendedor, lo que enajena es su propia casa habitación, la misma Ley lo
exente de pagar ese Impuesto Sobre la Renta.

Ahora sigue determinar qué impuesto deberá pagar el comprador por adquirir ese inmueble. El
impuesto que se causa se denomina “Impuesto sobre adquisición de inmuebles y transmisión de
dominio” y también se determina, sobre la base del precio que está comprando y calculando el
impuesto también, a través de una tabla. Este impuesto recientemente se modificó, de tal manera
que es exagerado y que impuesto similar en la Ciudad de México, fue declarado inconstitucional.
Por ende, el impuesto del Municipio de Ensenada, es igualmente inconstitucional.

Pero mientras el interesado no interponga juicio de Amparo en contra de ese impuesto, lo deberá
pagar cada vez que compre un inmueble.

Una vez determinado este impuesto, el comprador le entrega esa suma de dinero al Notario, quien
la pagará directamente al municipio a través de unos formatos que es preciso llenar y que el
municipio analiza, revisa y, en su caso acepta y recibe su dinero.

Así, una vez que las partes, comprador y vendedor le han entregado al Notario el correspondiente
costo de sus impuestos, el Notario procederá a permitir que ambos firmen la escritura de
compraven

Vamos a empezar a ver la compraventa, pero desde el punto de vista del comprador.

Cuando una persona ha estado a horrando, con miras a comprar una casa o un terreno, llegado
que es el momento en que cree tener lo suficiente para comprarlo, tiene que toparse con las
sopresas que los procedimientos de compraventas traen cuando se entera se deben realizarse
gastos previos y que todo debe ser ante un Notario.

Así es que debe empezarse por saber a cuánto ascienden esos gastos: Todas las compraventas
requieren, por las distintas autoridades, que realicen los siguientes actos, con el consiguiente costo
que ellos representan: En primer lugar, debe hacerse un avalúo para saber cuál es el valor que
oficialmente tiene el terreno o la casa que quiere comprar. Esto, desde luego, con independencia
del precio que comprador y vendedor ya han acordado. Aquí ambas partes se enteran que no es
fácil obtener un avalúo a su gusto (para pagar menos impuestos), sino que el valor que se le asigne
al bien será el mínimo que permite el Ayuntamiento de Ensenada.
En efecto, el Ayuntamiento ya ha realizado investigaciones respecto a los valores que se pueden
asignar a cada bien, en todo el municipio de Ensenada. Y estos valores los establece de acuerdo
con el lugar en que se encuentran ubicados. Así, los bienes más céntricos y los que están junto a
zonas comerciales, tienen los valores más altos. Conforme se alejan del centro y de las áreas
comerciales, los valores bajan. Y así también es como se determinan los valores catastrales de cada
inmueble en el municipio de Ensenada.

El segundo requisito que exige el Ayuntamiento es el obtener un deslinde catastarl del bien que se
pretende vender. Este deslinde tiene una vigencia de un año, por lo que, si no se usa dentro del
año de expedido, el mismo vence y tendrá que mandarse hacer otro. Este deslinde catastral
usualmente es elaborado por el mismo perito valuador.

El tercer requisito que exige el Ayuntamiento, es que se obtenga un “Certificado de Libertad de

Gravámenes Fiscales”, que consiste en obtener la información, y pagarla, respecto a si el bien debe
impuestos prediales, pues en el caso de que se deban esos impuestos, el certificado no podrá
expedirse, por lo que primero deberán pagarse los mismos, si se deben. En este mismo certificado
debreá anotarse si se tienen adeudos con el CUME (el cual es un organismo del mismo municipio
que hace obras públicas con el auxilio de los particulares que lo deseen y paguen su parte por ello).
Por último, la CESPE deberá también señalar que no se le debe nada por los servicios que presta.
Lamentablemente, cada uno de los que expide el Certificado de Libertad de Gravámenes, cobra
por decir si se debe o no se debe nada. Así, el propio Ayuntamiento cobra por decir que no se
deben impuestos prediales. La CESPE, por decir que no se le debe agua y el CUME por las mismas
razones. Así es que este certificado no sale barato.

Teniendo ya el avalúo, el deslinde y el certificado de libertad de gravámenes fiscales, el Notario

podrá empezar a elaborar la escritura pública que contenga esta compraventa. Antes de esto no es
recomendable hacerlo, aunque podría hacerse pr parte del Notario, pues existen los riesgos de que
el inmueble que se venda deba algo a la CESPE o no haya pagado sus prediales, o se tenga un
adeudo con el CUME. Por ello, una vez firmada la escritura, el vendedor “se deslinda” y
simplemente, como ya recibió su precio, no le interesa pagar ya esos adeudos, dejando al
comprador con la necesidad de pagar esos adeudos, pues si no, no podrá inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad que el inmueble ya es propiedad del comprador…

La semana pasada terminamos con la primera sección. Sin embargo, antes de pasar a las siguientes
secciones, es importante determinar qué es lo que desean los herederos respecto a los bienes de
la herencia.

En efecto, los herederos tiene varias opciones: En primer lugar, adjudicarse los bienes; en segundo
lugar, convenir cómo se adjudicarían el único bien que existe, la casa paterna, entre todos ellos; en
tercer lugar, si preferirían vender ese único bien y repartirse el precio.

Éstas no son decisiones fáciles. Cuando sólo existe la casa paterna y son varios hijos, además hay
deudas, pues los gastos médicos previos a la muerte del “De Cujus” y los gastos de funeral los han
hecho gastar mucho dinero y pudieran no tener incluso para pagar el inicio del trámite notarial.
Por otro lado, ¿qué pueden hacer con una sola casa siendo ellos varios herederos? Aquí es donde
pueden decidir mejor venderla y que cada heredero reciba una parte del precio. Para ello, el
propio comprador les puede ayudar con los gastos que ya realizaron, en tanto ellos están en
posibilidad de vender.

El futuro comprador ocurre junto con los herederos a la Notaría y manifiesta su deseo de comprar
el bien que recién han heredado la familia del “De Cujus”. Se ponen de acuerdo en un precio y
todos los herederos autorizan al albacea para que firme, junto con ellos, la escritura de venta. Se
hace un avalúo del bien a venderse y se manda sacar un deslinde catastral y hecho esto, se firma la
escritura de compraventa. El albacea recibe el precio convenido y lo reparte entre todos los
herederos por partes iguales o por las porciones que el testamento decía o por los acuerdos que
los herederos hicieron.

En estos casos, lo único que pagan los herederos es la primera sección; lo demás, es decir, el
avalúo, el deslinde, los honorarios de la Notaría y los gastos por inscribir la escritura en el Registro
Público de la Propiedad a nombre del comprador.

De esta manera se concluye la sucesión, porque los bienes de la herencia fueron previamente
vendidos, tanto para pagar los últimos gastos que ocasionó, como se dijo antes, los hechos para los
médicos y medicinas en los últimos días del “De Cujus”, como los gastos funerarios, como para que
cada heredero reciba su parte en la herencia.

Las otras opciones ya mencionadas son: En primer lugar, los herederos deciden quedarse con la
casa y convertirse todos en copropietarios de la misma. Es una sola casa, pero varios dueños con
porcentajes iguales o con el porcentaje que haya decidido el testador, en caso de que haya
testamento.

En este caso, habrá que pasarse a la elaboración de las siguientes secciones de todas las
sucesiones: Al inventario y avalúo de los bienes de la herencia; a la sección de administración y, por
último, a la sección de adjudicación.

Aquí es donde se hacen los gastos más grandes: El avalúo y el deslinde, que son hechos por un
perito valuador, que normalmente son ingenieros civiles, ingenieros topógrafos o hasta arquitectos
con una maestría o especialidad en avalúos, todos, además, debidamente autorizados por el
municipio.

El municipio es el encargado de que todos los avalúos no bajen del valor catastral del inmueble. Lo
que es más, usualmente el valor que permite el municipio darle a un inmueble que se va a vender,
normalmente es alto. Y esto es así, porque el municipio cobra el impuesto por adquisición de
inmuebles y, mientras más alto sea el valor de la propiedad, más alto será el impuesto que cobra el
municipio. Si a esto sumamos el precio de los peritos valuadores , el del Registro Público de la
Propiedad y el honorario del Notario, veremos que no resulta barato este trámite…

La semana pasada empezamos a ver este tema. Vimos gran parte del procedimiento notarial, pero
nos faltaron detalles que resultan muy importantes, como son los costos que representan estos
procedimientos, exponiendo, para este caso, un ejemplo concreto.
Como se dijo la semana pasada, el procedimiento sucesorio está compuesto de cuatro secciones.
Cada sección puede tener un costo en materia notarial, que usualmente lo determina el valor de
los bienes de la herencia.

En realidad, en materia notarial prácticamente la primera tiene un costo fijo y la última es

determinada por el valor de los bienes de la masa hereditaria, es decir, del conjunto de bienes que
se van a repartir los herederos.

Veamos un caso práctico:

Si alguna persona necesitara dar inicio a un trámite sucesorio, para ser él y su familia declarados
herederos, necesitarían empezar por la Sección Primera que se refiere precisamente a la
Declaratoria de Herederos y designación de Albacea.

Si existe testamento, simplemente se convocan a todos los herederos a que ocurran a la Notaría,
donde les será leído el testamento y de esta lectura sabrán ya a ciencia cierta, que son herederos y
en qué porción lo son sobre los bienes de la herencia.

En el mismo testamento, el que falleció (el “De Cujus”) designó a un albacea. Si ese albacea ya
hubiese fallecido o no deseare desempeñar ese cargo, el testador debió haber designado a un
albacea sustituto, quien, en este caso, aceptará el cargo de albacea. A partir de este momento, el
albacea se convierte en el representante de los herederos y actuará por instrucciones de éstos en
todos los trámites que realice.

Una vez que todos los herederos y el albacea aceptan la herencia y el cargo, respectivamente, se
entiende concluida la sección primera, faltando sólo la publicación en el periódico en el que se
hace saber a cualquier interesado, que la sucesión del “De Cujus” se ha iniciado, que han sido
declarados herederos y que el albacea aceptó el cargo para el que fue designado.

Por esta primera sección, los interesados deberán pagar $5,340.00, de los que el Gobierno del
Estado cobrará $400.00 por informar si existe o no algún otro testamento del “De Cujus”.

Por su parte, el periódico cobrará $450.00 por publicar dos edictos, de diez en diez días,
informando lo ya dicho antes.

El resto, o sea la cantidad de $4,490.00 es el honorario de la Notaría.

Estos costos son actuales y fijos, es decir, independientemente del valor de los bienes de la
herencia. Este mismo trámite existe si no hay testamento, sólo que en este tipo de casos, en lugar
de la reunión para la lectura del testamento, hay una reunión para hacerlas saber a los hijos y al
cónyuge, en caso de que lo haya, que todos heredarán por partes iguales y al o a la cónyuge
hacerle saber que si estaba casado por sociedad conyugal, le corresponde, con motivo de este
régimen matrimonial, la mitad de toda la herencia. En cambio, si estaban casados por separación
de bienes, la o el cónyuge sólo tendrán derecho a la porción de un hijo, si no tienen bienes; pero si
los tienen y esos bienes superan en valor a la porción de un hijo, entonces no heredan.

En este mismo caso, los herederos se reconocerán por sí y entre sí el carácter de herederos y una
vez hecho esto, por mayoría designarán un albacea, preferentemente de entre ellos mismos. Aquí
concluye la primera sección y los herederos podrán optar en este momento en vender una o varias
de las propiedades que la sucesión tenga o decidir adjudicarse en propiedad o copropiedad los
bienes de la herencia.

LOS PROCEDIMIENTOS SUCESORIOS NOTARIALES

Durante el mes de diciembre del año pasado estuvimos viendo los procedimientos sucesorios
judiciales, es decir, los que se pueden o se deben llevar ante un juez.

Ahora nos toca ver los procedimientos sucesorios notariales, es decir, todos aquellos referentes a
las sucesiones que se pueden hacer ante un Notario.

Como indirectamente lo estuvimos viendo, con referencias incidentales, los procedimientos

sucesorios notariales son, con mucho, más sencillos y fáciles ante Notario, a diferencia de estos
mismos procedimientos, pero ante un juez.

Los procedimientos notariales se hacen en las oficinas notariales que, cuando menos la de quien
escribe, son cómodas. Se llevan a cabo en las áreas de trabajo de la Notaría y en pequeñas o
grandes salas, -según se requiera-, cuando deben juntarse muchas personas.

Como el Notario no es autoridad, puede y debe dar los consejos apropiados a los interesados, para
llevar a mejor termino el trámite sucesorio notarial. En cambio, los jueces tienen prohibido
asesorar a los usuarios de los servicios judiciales, bajo la pena de ser considerados parciales y
tendenciosos.

No existen términos en los trámites notariales, excepto cuando alguna ley exige determinado
tiempo o plazo para llevar a cabo un trámite relacionado con la sucesión.

Si bien, ante el propio Notario se siguen las cuatro secciones que señala el Código de
Procedimientos Civiles y al que el juez se encuentra sujeto, los Notarios no estamos sujetos a llevar
a cabo el procedimiento judicial, aunque sí las cuatro secciones, pero sin plazos ni términos.

Pero, empecemos a ver cómo se lleva a cabo este trámite sucesorio ante Notario: Cuando fallece
una persona, es cuando se puede empezar un trámite sucesorio. Dicha persona, denominada “De
Cujus” pudo o no dejar testamento. Si dejó testamento, el trámite es mucho más sencillo. Si no lo
hizo, de cualquier manera, el trámite es mucho más corto ante Notario que ante juzgado.

Analicemos el primer caso: Fallecida la persona, los deudos ocurren ante un Notario y le llevan la
siguiente documentación:

a) El acta de defunción del “De Cujus”;

b) El testamento;

c) La información general de todos los herederos, es decir, nombres completos, estado civil de cada
uno de ellos, lugar y fecha de nacimiento, ocupación y domicilio. (El propio Notario les
proporcionará un formulario en donde se pide detalladamente esa información).

Hecho esto, se cita a todos los interesados, el día que mejor se les acomode, para que escuchen lo
que se dice en el testamento; acepten todos y cada uno de los herederos su herencia y el albacea
designado en el testamento; acepten todos y cada uno de los herederos su herencia y el albacea
designado en el testamento, acepte el cargo y prometa cumplirlo fielmente.

Hecho esto, se da por terminada la Sección Primera y se mandan hacer dos publicaciones en un
periódico de la localidad, haciendo saber el público que los herederos de la sucesión del “De
Cujus” aceptaron la herencia y el albacea aceptó el cargo conferido, y que todos se reconocieron
por sí y entre sí, el carácter de herederos del “De Cujus”.

Entre cada publicación deben pasar diez días. Hecho esto, se reanudará el trámite sucesorio para
llevar a cabo las restantes secciones en una sola escritura, que de hecho se empieza a hacer
mientras transcurre el plazo de la publicación en el periódico.

En efecto, las secciones de inventarios y avalúos, de administración y de adjudicación, son hechas

ante el Notario en una sola escritura.

En primer lugar, el albacea le proporciona el listado de todos los bienes con el auxilio del propio
Notario. En ese mismo momento se contrata a un perito valuador para que determine el valor de
los bienes y se hace además un deslinde catastral de cada inmueble que será parte de la masa
hereditaria y, por lo mismo, sujetos a adjudicación a los herederos.

Como el testador ya estableció en su testamento qué bienes le tocan a cada heredero, conforme a
esa misma voluntad se hace la escritura de adjudicación a cada heredero. Luego se manda inscribir
esa escritura en el Registro Público de la Propiedad, y así se concluye el trámite…

EL NOTARIO Y LOS PROCEDIMIENTOS SUCESORIOS

PARTE V

El año pasado (y espero que este año sea para ustedes, mis lectores, uno lleno de bendiciones y
aprendizajes de la vida y para la vida de cada uno) empezamos a ver la última etapa de las
sucesiones ante los jueces. Se trata de la Sección de Partición.

Como explicaba, en esta sección se trata de que todos los herederos se pongan de acuerdo
respecto de qué bienes les tocará a cada uno. Cuando se trata de sucesiones legítimas, es decir,
aquellas en que la Ley es la que determina esto, no el testamento, porque no lo hubo, entonces,
todos los herederos se dividirán la herencia por partes iguales.

Si se trata de un solo bien, es claro que no se puede dividir la casa entre todos ellos, pero sí se
puede adquirir un porcentaje de propiedad sobre el único bien de la herencia. Y así, todos los
herederos se convierten en copropietarios por partes iguales del bien de la herencia o de los
bienes, en caso de que éstos no sean divisibles.

Desde luego, tienen la opción de vender estos bienes y repartirse el precio de los mismos entre
todos los herederos, por partes iguales. Y de esta manera termina la indivisión.

Es cierto que esta situación, en muchos casos, produce conflicto entre los herederos, pues todos
quieren recibir algo; y cuando lo que reciben es un porcentaje, pero sin derecho a usar los bienes
de que son copropietarios, crea frustración entre algunos de ellos.
Esto, sin embargo, sólo tiene dos soluciones: O venden los bienes y se reparten su producto y
mientras que llega un cliente tendrán que esperar pacientemente a que esto suceda.

Aunque, en realidad, con creatividad, puede haber otras soluciones: Por ejemplo, en una ocasión
en que la “De Cujus” dejó a varios herederos, pero un solo bien inmueble, que consistía en un
hotel, éstos acordaron que un año uno de los herederos administraría el hotel y las utilidades que
generara serían para él mismo y así sucesivamente cada uno de los herederos. Otro caso,
decidieron los herederos poner un administrador al hotel y luego éste les repartía a los herederos
su parte de las utilidades.

En fin; se trata de ejemplos de soluciones, pero que, con creatividad, se pueden crear otras formas
de repartirse o administrarse mientras los bienes se venden.

Terminada, pues, la Sección de administración, es necesario que el Juez mande el expediente a un

Notario, para que éste extienda la escritura de propiedad o copropiedad a cada uno de los
herederos. En este evento, el Notario mandará hacer un deslinde catastral y un avalúo para
notificar al Municipio y a la Federación para que sepan de la transmisión por herencia pero que,
afortunadamente, no causa impuesto alguno.

Hecho el inventario y avalúo, se elaborará la escritura correspondiente y se concluyó el trámite.

Cabe observar que todas las secciones de los procedimientos sucesorios ante los juzgados, deben
terminar con sentencia. Que esa sentencia es apelable ante el Tribunal Superior de Justicia del
Estado y que la que éste dicte, es impugnable a través de un Juicio de Amparo ante la Justicia
Federal.

Estos trámites de apelación y amparo, pueden llevarse hasta un año o más para concluirse. Por
último, es importante advertir también que ante Notario es más fácil evitar las tres últimas
secciones y tramitar sólo la primera, en la que una vez declarados los herederos y el albacea, éstos
suspenden los demás trámites y, en vez de hacer escritura de adjudicación en favor de cada uno de
ellos, se esperan para vender la propiedad y así, será la sucesión la que venda el o los bienes de la
herencia, a través de su albacea, ahorrándose así el costo de la escritura de adjudicación a cada
heredero, de los bienes de la herencia…

EL NOTARIO Y LOS PROCEDIMIENTOS SUCESORIOS.

PARTE IV

En la semana pasada empezamos a ver el procedimiento judicial que es necesario seguir para
distribuirse la herencia entre todos los herederos.

Vimos que en estos casos se recurre a un Juez:

1° Cuando los herederos tienen discrepancias entre sí.

2° Cuando hay menores de edad entre los herederos.

3° Cuando hay herederos discapacitados, es decir, aquellos que tienen una condición que no les
permite entender la naturaleza de los actos a realizarse.
4° Cuando un abogado les recomienda -y los herederos aceptan- llevarlo en los juzgados porque él
les va a manejar el asunto y cobrar sus respectivos honorarios, que usualmente no serán menores
del diez por ciento del valor de los bienes de la herencia.

Es importante mencionar, que ese porcentaje no lo cobra el Notario ni aun cuando lleve todas las
secciones notarialmente, incluidas las escrituras.

En todos estos casos, los herederos pueden abandonar la jurisdicción de un Juez e ir con un
Notario para reanudar su trámite, una vez que se apruebe la primera sección, es decir, aquella
mediante la cual el Juez declara quienes son herederos y quién el albacea. Hecho esto, el asunto
podrá seguirse ante Notario, aunque haya menores de edad o incapaces, a condición de que éstos
cuenten con un tutor que los represente.

Terminada la primera fase, se procederá a la segunda, ya sea ante Notario o ante Juez.

Si es ante Juez, el albacea presenta el inventario y avalúo de todos los bienes de la herencia; es
decir, hace el listado de todos los bienes que dejó el “De Cujus”, es decir, el fallecido, y el valor de
cada uno de dichos bienes. Usualmente en esta etapa se solicita la intervención de un perito
valuador, quien cobrará por sus servicios, aunque más adelante, para la etapa de adjudicación, se
ocuparán los servicios de otro perito valuador.

Cabe advertir que el Notario sólo solicita los servicios de un valuador cuando va a hacer la escritura
de adjudicación, en la que se entrega a cada heredero los bienes que le correspondieron en la
herencia. Si es un solo bien, el porcentaje que corresponda sobre la porción que le toque.

En el juzgado, todos los herederos deberán manifestar si están de acuerdo en el inventario y el

avalúo formulados y, en caso de que ni lo estén, las razones por las que no están de acuerdo, ya
porque falten bienes qué incluir en el listado, ya porque el valor que se les dio o es muy alto o es
muy bajo. Hasta que todos manifiesten su conformidad o el Juez resuelve este conflicto, no podrá
terminarse esta segunda sección.

Una vez que se hayan puesto de acuerdo los herederos o el Juez haya resuelto esta controversia, se
aprobará esta sección segunda y se pasará a la sección tercera.

La sección tercera se denomina De la Administración, y sólo se da cuando existen bienes qué

administrar y que generen rentas. Como por ejemplo un edificio de departamento o locales
comerciales que generan ingresos mensuales y que el albacea debe cobrar y administra, pagando
los impuestos y haciendo los gastos que ese edificio genere. Con esas cuentas que rinda, los
herederos deberán manifestar su conformidad o inconformidad. De estar todos de acuerdo, el Juez
declarará aprobada la sección; de lo contrario, citará a los herederos a que escuchen la sentencia
que va a dictar, aproximadamente en tres meses.

Si no existen bienes qué administrar, se pasará a la sección tercera, que se denomina De la

Partición, y que consiste en determinar cómo se van a adjudicar los bienes, es decir, qué bienes le
van a corresponder a cada heredero, de acuerdo con el número de herederos entre los que se
tiene qué distribuir.
EL NOTARIO Y LOS PROCEDIMIENTOS SUCESORIOS.

PARTE III

La semana pasada vimos los procedimientos sucesorios ante Notario. Ahora vamos a ver esos
mismos procedimientos sucesorios, pero ante un Juez.

En primer lugar, debemos decir que puede haber testamento o puede no haberlo. En el caso de
que no haya testamento, los herederos serán los hijos del que falleció, y éstos eliminan a cualquier
otra persona que pudiera considerarse heredera.

Incluso los esposos no siempre son herederos. En efecto, si los esposos estaban casados por
sociedad conyugal, el cónyuge que sobrevive no heredará, pues ya es propietario de la mitad de
todo lo que deje el “De Cujus”, es decir, del que de ellos falleció. Los herederos, en estos casos, se
reparten entre sí la mitad de todos los bienes y el o la cónyuge se queda con la otra mitad.

Sin embargo, cuando están casados por separación de bienes, los cónyuges pueden ser hederos y
heredarán como un hijo, a condición de que él o la cónyuge no tenga bienes de su propiedad. Y si
los tiene, éstos deben ser, por lo menos de igual valor de los bienes que le correspondan a cada
hijo. Si no alcanza ese monto, entonces heredará la porción que falte para igualar la porción de
cada hijo. En cambio, los que siempre son herederos, -excepto en los casos de que haya
testamento- son los hijos y nadie les puede disputar o compartir con ellos la herencia. Ellos y nadie
más heredará al “De Cujus”, es decir, al padre que falleció.

Ahora bien, si todos ellos están de acuerdo -y no hay testamento- la sucesión puede llevarse a cabo
ante Notario. Pero si no todos están de acuerdo o si hay menores de edad y/o personas incapaces,
entonces necesariamente la sucesión deberá llevarse a cabo ante un Juez.

Y aquí, como dice el dicho: “Entre traslados y notificaciones, se van los tiempos en el juzgado”, lo
que quiere decir que todos los herederos deberán ser muy pacientes, pues los procedimientos
judiciales son extremadamente lentos. Si a esto se añada que están peleando entre sí todos los
herederos, pudiera ser que en unos diez años pudieran resolverse todos los pleitos que tienen
entre sí los herederos.

En cambio, si todos están de acuerdo, el procedimiento ante Notario no podrá tardarse más de tres
meses.

Pero, estamos en el caso de que ya no fue posible llevarlo ante Notario, por las discrepancias que
tienen entre sí los herederos, o porque haya menores o incapacitados, por lo que tendrá que
llevarse a cabo ante el Juez.

El procedimiento sucesorio se compone de 4 frases o secciones: La sección primera se le denomina

de “la declaratoria de herederos” y consiste en que una vez que se presente la solicitud escrita
ante un Juez local, para iniciar un procedimiento sucesorio, se abre esa sección, que concluye con
la sentencia declaratoria de herederos y designación de albacea.

Desde luego, este trámite deberá llevarlo procesalmente un abogado, al que tendrán que ve los
herederos, para que les formule las peticiones y solicitudes que deban hacerse en el
procedimiento judicial.
Desde el escrito inicial, todos los herederos pueden ponerse de acuerdo en designar a un albacea.
Si no lo hacen en ese momento, tendrán que hacerlo posteriormente, mediante una Junta de
Herederos. Cuando todos los herederos acuden a su abogado, éste les solicitará el acta de
defunción del “De Cujus”; las actas de nacimiento de cada uno de los hijos; y el acta de matrimonio
del o de la cónyuge. Con estos documentos dictará su resolución inicial y dará vista al Ministerio
Público, para los efectos legales que correspondan.

Aquí, en este primer trámite, se transcurrirán cuando menos tres meses…

La semana pasada empezamos este tema, y debo aclarar que cometí un error y una omisión. Había
dicho que, para iniciar el trámite sucesorio, si hay testamento, no era necesario publicar en el
periódico de la localidad las declaraciones de los herederos, pero sí existe esa obligación, y siempre
se publican.

Y, en segundo lugar, omití decir que cuando se inicia una sucesión, además del acta de defunción
del testador, se necesita que antes de continuar con el trámite, deberá pedirse al Archivo General
de Notarías del Estado, un informe respecto a si existe algún testamento posterior, al que se
exhibió al Notario, pues entonces, el testamento más cercano a la muerte del testador, es el único
válido.

En efecto, el Gobierno del Estado tiene la Dirección del Archivo General de Notarías, a quien, todos
los Notarios del Estado deben notificarle cada vez que una persona hace un testamento ante el
Notario de que se trata, para estar informando de esta situación a los jueces o Notarios que
pretendan iniciar un procedimiento sucesorio.

De esta manera se cumple con la Ley, en el sentido de que el último testamento que haya otorgado
el testador, es el válido y que será tomado en cuenta para el trámite sucesorio, pues la última
voluntad del testador, es la que vale, y que revoca todos los testamentos anteriores.

Aclarado este error y esta omisión, pasamos a las siguientes secciones o etapas del procedimiento
sucesorio. En el anterior artículo dijimos que el siguiente paso a dar es el que consiste en que el
albacea, con el consentimiento de todos los herederos y auxiliado por el Notario, presentará un
inventario de los bienes de la herencia.

Esto quiere decir, que el albacea tiene la obligación de buscar entre toda la documentación del
testador y ante el Registro Público de la Propiedad, todos los bienes que el “De Cujus” tenía al
momento de su muerte. Evidentemente, todos estos bienes son los que pasan a ser lo que se
denomina “la masa hereditaria” y corresponde a los bienes que los herederos se repartirán entre
sí, ya sea como lo dijo el testador; o ya sea como los herederos decidan entre sí, la manera de
repartirse.

Normalmente, los bienes se reparten tal y como lo dijo el testador, pero siempre existe la
posibilidad de que los herederos, si se ponen de acuerdo entre sí, se repartan de manera diferente.

Para eso existe otra etapa de la sucesión, que se denomina “De la Partición”, en donde el albacea
propone que los bienes se dividan de la manera como el testador lo dijo o los herederos
acordaron, por los motivos que ellos tengan.
Pero, repito, esto sólo puede suceder cuando todos los herederos están de acuerdo, pues de no ser
así, deberán dividirse como lo dijo el testador.

Claro está que cuando no hay testamento, la división de los bienes de la herencia deberá ser
siempre de la manera en que todos los herederos lo acuerden.

Además de esto, siempre debemos considerar que cualquier disentimiento entre los herederos,
hará que tengan qué resolverse ante un Juez, y entonces todo será diferente, pues no es lo mismo
ponerse de acuerdo que sujetarse a las decisiones de un tercero, como lo es el Juez.

Además, ante el Juez debe seguirse un procedimiento judicial; todos los términos debe cumplirse,
los plazos y las fechas deben llevarse a cabo y las decisiones del juez pueden ser apelables ante el
Tribunal Superior de Justicia… En realidad, esto se vuelve un auténtico problema y todo está en “el
limbo”, es decir, no se sabe cómo se decidirá al final de todo.

Por ello y por todas las buenas consecuencias que se siguen en los procedimientos Notariales en
que todo se hace de común acuerdo, no existe mejor forma que la Notarial para llevar a cabo estos
trámites…

EL NOTARIO Y LOS PROCEDIMIENTOS SUCESORIOS…

Este es uno de los temas que mas involucran a los Notarios y que facilitan a los herederos lograr
sus objetivos de que los testamentos se lleven a efecto, es decir, que se haga la voluntad del
testador como finalmente dispuso en su testamento.

Claro está que puede no haber testamento, pero todos los herederos están conformes en que
todos los bienes que existan del testador, se repartan por partes iguales entre todos los herederos.
O bien, han acordado, de común acuerdo, la forma de distribuir los bienes.

En estos dos casos, es decir, cuando los herederos están de acuerdo en todo y no existen menores
de edad o personas con incapacidad mental o capacidad disminuida, los procedimientos sucesorios
son materia de la actividad Notarial.

Y nada es más sencillo que llevar a cabo el procedimiento sucesorio ante Notario, en sus cómodas
oficinas, en los horarios que mejor se apetezcan a los herederos y conforme a las fases que todo
procedimiento de éstos, debe llevar.

¿Cómo se inicia un procedimiento sucesorio? Cualquier persona puede llegar a la Notaría y

expresar sus dudas respecto a cómo iniciar este procedimiento:

1.- El primer documento que es imprescindible en todo procedimiento sucesorio, es el acta de

defunción del testador o de la persona cuyo trámite sucesorio se va a iniciar. Y eso es evidente,
porque ningún testamento tiene valor legal, sino hasta que fallece el testador o el “De Cujus”, es
decir, de la persona que estaba viva y falleció.

2.- Si existe testamento, se requiere sólo que levar a cabo, en la propia Notaría, la lectura del
testamento a los herederos, para que éstos manifiesten estar de acuerdo con el testamento y para
que la persona designada como albacea en el propio testamento, acepte ante el Notario el cargo
de albacea que les fue conferido.

3.- Si no existe testamento, es necesario que los interesados presenten un par de testigos para que
acrediten que todos los interesados son hijos del fallecido, además de acreditarlo con sus
respectivas actas de nacimiento. Acreditado esto, todos los herederos manifiesten estar de
acuerdo en designar a alguno de ellos como albacea de la sucesión.

4.- Hecho este último paso, se hace una publicación en un diario para que la gente se entere de
esta situación, por si hubiere algún hijo que también crea tener derecho a la herencia o algunos
acreedores del “De Cujus” que deseen presentar sus cuentas a los herederos. (Estas situaciones
son rarísimas, pero pueden suceder). En los casos que hay testamento, este último paso es
innecesario.

5.- Después de leído el testamento y aceptado el cargo de albacea, éste último, con auxilio del
Notario, realiza la sección sucesoria consistente en el inventario y avalúos de los bienes de la
herencia. Es decir, se debe saber cuáles y cuántos son los bienes que están a nombre del testador,
para que éstos se describan y se valoren. En el caso del intestado, este paso se realiza poco tiempo
después de que se publique el intestado en el periódico.

6.- Hecho el inventario y avalúo, se pasa a la sección de partición, que significa que todos los
herederos se ponen de acuerdo, respecto a cómo repartirse entre ellos, los bienes de la herencia.

Es muy importante, en este momento ver que el valor de los bienes que a cada heredero le vaya a
pertenecer, sea igual, pues, si bien las herencias no causan impuestos, cuando el valor es igual
entre todos los herederos, sí se causan, en cambio, cuando alguno hereda más, pues en este caso
el Fisco Municipal establece que sobre esa diferencia deberá pagarse un impuesto.

EL NOTARIO Y EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS

Normalmente los Notarios no intervienen en los contratos de arrendamientos, excepto en los

casos en que se contrata para celebrar un contrato de arrendamiento de predio rústico, por
ejemplo, un rancho, un viñedo, etc., pues en estos casos, dice la Ley, el contrato se celebrará ante
Notario.

El Código Civil para el Estado hace una definición de este contrato, pero da sus elementos, cuando
dice que: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una
a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto.”

Como se ve, no es necesario pagar el precio del arrendamiento en efectivo. Sólo basta que este
precio exista, sea cierto. Puede pagarse en frutos, en especie, como dándole algún tipo de servicio,
abonándolo a un restaurante, etc. Por otro lado, tratándose de fincas destinadas a casa habitación,
el precio nunca puede ser en dólares o menda extranjera, pues en estos casos se entenderá que el
precio del arrendamiento es en pesos, al tipo de cambio que regía al momento de celebrarse el
contrato.
Aunque diremos algunas más reglas de este contrato, es importante hacer previamente estas
aclaraciones, pues existe mucho desconocimiento respecto a algunas cuestiones del
arrendamiento:

Por ejemplo, 1.- El contrato de arrendamiento siempre debe constar por escrito.

2.- Aunque llegue su fecha de vencimiento, sigue siendo válido ese contrato, y se entiende
prorrogado por tiempo indefinido.

3.- Al que corresponde la obligación de hacer el contrato por escrito es al arrendador, no al

inquilino.

4.- La falta de contrato escrito pone al rentero en una gran limitación y lo expone a ser demandado
por la pérdida de la propiedad rentada.

Estas son afirmaciones muy importantes tanto para el que renta la finca como para el inquilino que
la recibe. Pero, quien más puede salir perdiendo por la falta de contrato de arrendamiento por
escrito, es el arrendador o “casero”.

Si hay un contrato de arrendamiento por escrito y se llega la fecha de vencimiento del contrato,
ambas partes pueden ponerse de acuerdo en celebrar un nuevo contrato por otra duración y el
mismo u otro precio. Sin embargo, si a ambos se les pasa, se les olvida que el contrato está por
vencerse, y se vence, entonces la ley dispone que ese contrato se volverá automáticamente por
tiempo indefinido, es decir, que durará todo el tiempo en que las partes estén dispuestas a que
dure. Ese mismo contrato de arrendamiento, junto con el uso que se siga dando a la casa, son
suficientes para tener por comprobado que el contrato se ha vuelto por tiempo indefinido.

A este mismo respecto, es importante aclarar que la Ley fija plazos máximos para el
arrendamiento: Si es para casa habitación, 10 años; si es para comercio, 15 años; y si es para
industria, 20 años. Estas son las duraciones máximas que pueden establecerse en estos contratos.

Así es que el inquilino no puede decir que no tiene contrato. Simplemente se entiende que el
mismo que tiene lo faculta para seguir viviendo y pagando la renta en tiempo oportuno,
indefinidamente.

Por su parte el arrendador, si quiere dar por terminado ese contrato de arrendamiento, le tendrá
que notificar al inquilino, a través de Notario, o judicialmente, o a través de dos testigos, que es su
deseo que ya no continúe el inquilino en el uso y goce temporal de la finca, concediéndole un
plazo prudente para su desocupación y entrega.

¿QUÉ SUCEDE CUANDO PRESTAS UNA CASA O UN TERRENO?

Ahora vamos a ver este otro problema que se origina con motivo de prestar gratuitamente una cas
o un terreno, para que el interesado viva ahí.

A este respecto podemos decir que el uso gratuito de una cosa ajena, hecha por su dueño en favor
de un familiar o un tercero, se denomina Contrato de Comodato.
El contrato de comodato debe constar por escrito. Al que presta la casa o el terreno se le
denomina comodante; al que lo recibe y usa se le llama comodatario.

A propósito de esto último, la Ley le impone al comodatario la obligación de poner toda la

diligencia en la conservación de la cosa, y es responsable de todo deterioro que ella sufra por su
culpa. Desde luego, el uso que se haga de la cosa debe ser conforme a su propia naturaleza, como
el habitar una casa; o bien, conforme al uso para que el comodatario le dé en el propio contrato y
no puede modificar este uso, bajo la pena de que el contrato se dé por terminado.

Normalmente la duración del contrato es indefinida, a no ser que se establezca expresamente en el

contrato de comodato que el comodatario la usará sólo durante un período determinado, como
puede ser un año o varios años o unos meses, etc.

La cosa prestada, naturalmente, es para que el comodatario la use por sí y para sí personalmente.
No puede pasarle el derecho al uso de la cosa a un tercero, pues de esa manera estaría violando la
esencia del contrato.

Como puede verse de todo lo que llevamos visto, el contrato de comodato se hace en beneficio del
comodatario, pues éste va a ser el que haga uso de la cosa para su propio beneficio; no se trata de
cuando el que necesita que se use la cosa sea el comodante, por motivos múltiples, como sería
que va a salir por un tiempo de la ciudad y no quiere dejar la casa desprotegida para que luego le
roben todo lo que tiene dentro de la casa, pues en este caso sería Contrato de Depósito. Si no se
llegó al plazo convenido, por muerte del comodatario, el contrato termina y la familia del
comodatario no puede alegar nada en su beneficio, sino que debe abandonar la casa o el terreno
prestado.

Dijimos antes que el contrato de comodato debe constar por escrito, no porque la ley
expresamente lo exija, sino porque debe haber una constancia clara que el comodatario está
habitando esa casa porque se la prestó el comodante y, la mejor forma de probarlo es a través del
documento escrito y, si se puede, ratificado ante Notario.

No hacer esto puede poner al comodante en el riesgo que el comodatario demande al dueño-
comodante, por prescripción de la cosa, motivado por el uso que de la misma ha tenido el
comodatario.

En efecto, también el Código Civil establece que si una persona hace uso de una cosa porque se “la
regalaron” y no consta por escrito ese “regalo”, el que usa la cosa puede alegar que la propiedad
de la cosa ha pasado a ser de su propiedad, porque ha vivido en esa casa, como si fuera dueño, es
decir, en concepto de propietario, de manera pacífica, continua, publica y de buena fe, por más de
cinco o diez años, según el caso.

Pero si el comodante prueba que no es verdad que le regaló la cosa, sino sólo su uso, entonces el
que está usando la casa deberá abandonarla por así disponerlo en contrato de comodato que
tienen celebrado por escrito y ratificado ante Notario y el Juez lo dirá así. De esta forma el dueño
no se encuentra en el riesgo de perder su propiedad.
QUÉ SUCEDE CUANDO PRESTAS DINERO?

PARTE II

La semana pasada a ver este tema, pero nos faltó espacio para terminarlo, por lo que me propongo
hacerlo en esta ocasión.

Veíamos lo difícil que es prestar dinero a un amigo o a un pariente, pues usualmente vemos la
necesidad del amigo o pariente, pero también vemos la imposibilidad que tendrá de pagarnos.

En efecto, explicábamos que los bancos podrían prestarle al amigo o pariente, pero le harían
previamente un estudio exhaustivo: ¿De qué vive? ¿Cuánto gana? ¿Cuánto gasta? ¿Cuánto
necesita para vivir? ¿Qué bienes tiene?

Todo esto debe averiguarse para saber si se le puede prestar a una persona. Cualquier respuesta
equivocada, produce que no se preste dinero.

Al banco de nada le sirve que una persona tenga bienes inmuebles, si no tiene dinero que le entre
en suficientes cantidades para hacerse cargo de sus obligaciones y necesidades. Podrá valer en
bienes mucho, pero en efectivo no. Entonces, no es sujeto de crédito.

Y esto mismo vale para el amigo a quien recurre para pedirle dinero. Si no tiene ingresos
suficientes, lo que está haciendo es pedir dinero prestado, sin tener con qué dinero pagarlo,
aunque tenga su casa y otros inmuebles, pues si no tiene ingresos, no puede pagar.

Esto se traduce en que, si se le presta, lo que va a suceder es que quien preste tendrá que
quedarse con uno de los bienes del deudor. Y normalmente ni el amigo ni el banco tienen
necesidad de adquirir un bien que no quería y menos quitarle a un amigo o pariente la casa en
donde vive.

Así es que la mejor solución es, simplemente, no prestarle.

Claro que esto le ganará la desilusión o hasta desprecio de quien le pidió dinero. Pero es preferible
no prestarle a tenerse que quedar con la casa del amigo o pariente.

Los préstamos bancarios, en cambio, son más propios de los negocios que tienen ingresos, gastos,
bienes y controlan su flujo de efectivo y el stock de los bienes por vender. La mercantilidad de
éstos le permite tener los medios para pedir prestado y garantizar con sus propios bienes. Los
negocios producen, pero puede tener un período de falta de liquidez y es cuando se debe pedir
dinero prestado, para no bajar en la capacidad de vender.

En cambio, cuando se trata de amigos o parientes, o éstos tienen negocios muy pequeños o son
empleados, lo que los vuelve muy limitados en cuanto al dinero que deben tener en circulación y
los gastos que tiene que hacer para cumplir sus obligaciones y necesidades.

Como decíamos antes, los bancos y los prestamistas prestan dinero, pero sujeto a que los
deudores tengan bienes con qué pagarles y a través de créditos “más duros”, en cuanto a
cumplimiento y obligaciones que se contraen con esos créditos mercantiles que, como dijimos, se
llaman contratos de apertura de crédito simple, con garantía hipotecaria.
La garantía consiste en que, si el deudor no puede pagar el crédito otorgado, perderá el inmueble
que garantiza el préstamo y el banco o el prestamista se quedará con su casa o inmuebles. Los
bancos no tienen interés en quedarse con esos bienes, además que no es el objeto de los bancos
tener inmuebles, por lo que debe proceder, a la brevedad, a vender esos inmuebles.

En cambio, el prestamista sí tiene interés en adquirir bienes inmuebles “baratos”, pues dada la
pequeña cantidad que prestó en comparación con el valor del bien con que se quedó porque el
deudor no pudo pagar, el precio en que está adquiriendo es sumamente barato. De ahí, como
decía la semana pasada, los prestamistas NUNCA son opción para pedir prestado.

QUÉ SUCEDE CUANDO PRESTAS DINERO?

Como avisé la semana pasada, estamos cambiando el tema de los testamentos, para dar entrada a
este nuevo tema: ¿Qué sucede cuando prestas dinero?

Normalmente, cuando pedimos prestado dinero, lo hacemos a algún amigo o a un pariente.

Sabemos, de entrada, que las otras dos opciones no son buenas: O pedir a un prestamista, quien
nos va a cobrar intereses usurarios, es decir, de tal modo tan altos que la deuda se vuelve
impagable; o pedirle a un banco, que, si por alguna razón resuelva prestarnos, ello sólo se debe a
que van a hacer un estudio exhaustivo de lo que tenemos, lo que ganamos, si tenemos medios
para pagar y si teneos suficiente efectivo para poder pagar a tiempo lo que nos prestan.

El primer tipo de préstamos es catastrófico, por lo que nunca debemos pedirlo. El segundo es muy
difícil para obtenerlo y, finalmente, muy tardado; y normalmente los dos son costosos en tiempo y
dinero y se denominan Apertura de Crédito simple, con garantía hipotecaria.

En cambio, el que se pide a un amigo o a un pariente, se denominan Contratos de Mutuo. Aquéllos

están regidos por el Código de Comercio, es decir, son mercantiles y los contratos de mutuo, en
cambio, son civiles. La mercantilidad tiene mucho que ver con lo relativo al comercio y eso los hace
más duros y más caros para el deudor.

Me quiero referir a los contratos de mutuo, para que los que presten dinero así a un amigo o
pariente, sepan las consecuencias que pueden suceder, según las diversas situaciones que vamos a
ver.

En primer lugar, el que solicita el dinero prestado, lo quiere rápido y sin muchas formalidades. Pero
el que lo presta, sabe que está arriesgando mucho dinero y es fácil que lo pueda perder, por más
que quiera a su amigo o pariente. Su decisión tendrá mucho qué ver si va a perder un amigo o a un
pariente, además de su dinero.

Y esto es así, porque si el amigo o pariente simplemente le entrega el dinero de inmediato, no

existirá ninguna huella de ese préstamo y las posibilidades de perder su dinero y su amigo o
pariente, son muy altas.

Así es que, con todo dolor de corazón, pero siendo realista, no le quedan más que dos opciones: O
le presta el dinero sujeto a un contrato de mutuo con o sin interés, más una garantía hipotecaria. A
propósito, este tipo de contratos no pueden celebrarse ante Corredor Público, sino sólo ante
Notario, porque los Corredores son agentes mercantiles y sólo pueden manejar créditos
mercantiles sin garantía hipotecaria.

Así es que tendrá necesidad -el que presta- de ir con un Notario para que le redacte un contrato de
mutuo con interés o sin interés ordinario, adicionado con un contrato de garantía hipotecaria, si el
deudor tiene bienes inmuebles con qué garantizar el pago del crédito.

Si el deudor no tiene bienes inmuebles, pero sí tiene bienes muebles, como vehículos
automotrices, joyas o bienes valiosos similares, entonces será un contrato de mutuo con garantía
prendaria.

Si los bienes que el deudor ofrece en garantía son suficientes para alcanzar a cubrir el importe del
préstamo, el acreedor, es decir, quien presta el dinero, podrá asegurar que lo que presta sea
efectivamente pagado cuando corresponda.

Si el deudor no tiene ninguno de estos bienes, la mejor opción para quien iba a prestar dinero, es
decirle a su amigo o pariente que no puede prestarle el dinero. Simplemente así.

Los inmuebles siempre son la mejor opción, porque no pueden desaparecer ni venderse, porque la
garantía hipotecaria se inscribe en el bien inmueble del deudor, lo que dificulta que lo pueda
vender. Y esto es así porque quien quiera comprar ese inmueble, se verá en cualquiera de estas
dos opciones: O compra a sabiendas que el inmueble que adquiere será primero garantía del
acreedor hipotecario que de él; o el que compra tendrá qué deducirle al precio de vente, el precio
de la hipoteca que garantiza el préstamo…

LOS CONFLICTOS QUE SUCEDEN CUANDO NO SE HACE TESTAMENTO.

PARTE III

Al final del artículo de la semana pasada, estábamos enunciando los que tienen derecho a la
herencia, cuando no hay testamento. Este derecho a la herencia, cuando no lo determina el
testador, porque no hubo testamento, lo determina la Ley.

Y así veíamos que cuando sólo hay un cónyuge y los padres, ambos heredan: La mitad la hereda el
cónyuge superviviente y la otra mitad los padres, por partes iguales. En estos casos es usual que
haya conflictos, pues cuando existe ese conocido tipo de enemistad que existe entre suegros y
nueras o yernos. Desde luego, este conflicto no existiría si hubiera testamento. Cuando sobrevive
el cónyuge junto con sus hermanos del difunto, el cónyuge recibe dos terceras partes de la
herencia y el resto él o los hermanos.

Éste es otro caso común de conflicto, pues los esposos no les quieren dar nada a sus cuñados. Por
último, cuando no hay hijos ni padres ni hermanos, él o la cónyuge reciben toda la herencia,
aunque tengan bienes.

Todavía más conflictos se suscitan cuando existen concubinas o concubinarios, es decir: El Código
Civil del Estado dice: La persona con quien el autor de la herencia vivió como si fuera su cónyuge
durante los cinco años que precedieron inmediatamente a su muerte o con la que tuvo hijos,
siempre que ambos hayan permanecido libres de matrimonio durante el concubinato, tiene
derecho a heredar.

En otras palabras, con este artículo y los restantes de este capítulo del Código que se intitula “La
Sucesión en el Concubinato”, el Código iguala el carácter de esposa o esposo con el concubinario y
la concubina. Lo mismo da si está o no casado, para heredar. Así, la concubina o el concubinario
son elevados a la categoría de cónyuges, cuando antes se privilegiaba al esposo o esposa sobre lo
que no lo eran. Ahora, en cambio, es igual que si estuvieran casados.

Este tipo de disposiciones causan múltiples conflictos, pues la calidad de concubina o concubinario
no es tan fácil de probar, sobre todo cuando no tienen hijos, pues éstos tendrán que probar que
vivían juntos durante los últimos cinco años de vida del que de ellos fallece y sin la injerencia de
terceras personas, es decir, otras amantes o si él o la concubinarios o concubinas fueron casados y
no disolvieron el matrimonio, pues en ese caso no existe concubinato.

Por último, cuando no hay ningún pariente de los antes nombrados, hereda el Estado de Baja
California, a través de la Asistencia Pública.

Estos casos son muy raros, pues normalmente sí existen parientes, aunque no sean muy cercanos,
pero tampoco tan alejados que no estén dentro del cuarto grado. Como he explicado con
anterioridad, los casos de conflictos judiciales se suscitan mayormente cuando no existe
testamento, pues entonces la Ley decide quién de entre todos los que aspiran a la herencia
tendrán el derecho a heredar.

Sin embargo, todos los que se sienten con derecho a la herencia, buscarán todo tipo de
excepciones para que los que también aspiran no lo logren y sean ellos los escogidos por el Juez.
También como lo expliqué antes, cuando existe testamento es mucho más inusual que haya
conflicto, pues los herederos no tienen qué probar nada, más que sí están en la lista de los
herederos señalados en el testamento.

LOS CONFLICTOS QUE SUCEDEN CUANDO NO SE HACE TESTAMENTO.

PARTE II

La semana pasada empezamos a ver los conflictos que pueden suscitarse, después de la muerte de
una persona, si dejó o no testamento.

Vimos que cuando se deja testamento, los conflictos sólo son por ganar tiempo y evitar que se
aplique el testamento, es decir, se trata de tácticas dilatorias, pero no pueden “hacer a un lado” el
testamento, que terminará aplicándose por el valor probatorio absoluto que tiene, al haber sido
hecho ante Notario.

En cambio, vemos que los juicios intestamentarios, es decir, lo que se producen sin las existencia
de testamento, pueden ser largos, tan largos que pueden durar más de diez años, mientras que los
bienes se descuidan.

Explicábamos también que el albacea representa a la mayoría de los herederos, pues es la mayoría
de éstos quien lo nombran albaceas. Los que están en contra usualmente es uno y a veces dos o
tres, contra todo el resto. Pero en realidad, los que están en contra es porque tratan de obtener
una mayor herencia que los restantes, siendo por regla general, su único argumento, que su padre
o su madre los querían más a ellos que a los demás hijos y por eso, merecen una mayor herencia.
Éstos, desde luego, no son argumentos legales y, por lo mismo, no tienen peso en el Juicio ni
terminará convenciendo al Juez de nada. En estos casos, la herencia debe repartirse entre todos
los herederos, por partes iguales.

Usualmente, como hemos dicho en otras ocasiones, los esposos, sea marido o mujer, no tienen
derecho a la herencia cuando tienen bienes y cuando no están casados por sociedad conyugal. Es
decir, la regla es que ninguno de los cónyuges tiene derecho a heredar cuando tienen bienes
personales, a no ser que éstos sean tan pocos que no alcancen ni a cubrir lo que a cada heredero le
tocará. En otras palabras, si llega a heredar, será como si fuera un hijo y le corresponderá una parte
igual que a cada hijo le tocó.

Es obvio que, si están casados por sociedad conyugal, el o la cónyuge recibirán el 50% de toda la
herencia, en razón precisamente del pacto que como esposos tenían desde que se casaron. No por
razón de la herencia, pues en estos casos, el o la cónyuge no heredan.

Hay veces, también, en que los cónyuges originalmente se casaron por sociedad conyugal y luego,
durante el transcurso de su matrimonio optaron por cambiar su régimen matrimonial de
separación de bienes a sociedad conyugal, o viceversa. Así que este pacto social será definitivo
para saber si recibe el 50% de toda la herencia o la parte que le tocará a cada hijo.

Mientras haya hijos y esposo o esposa, sólo éstos tendrán derecho a la herencia. Nadie más. Sin
embargo, cuando no hay hijos, toda la cosa cambia y la herencia se divide de distintas maneras,
según sean los que tienen derecho a ella.

En estos casos, las divergencias pueden ser mayores o en mayor cantidad, si son muchos los que
tienen derecho a la herencia. Así, si sólo hay cónyuge, y no hay padres del difunto, la herencia la
recibirá sólo el esposo o la esposa.

Si además hay padres, la herencia se dividirá entre el cónyuge y los padres del “De Cujus”, es decir,
del que falleció. A la esposa le corresponderá la mitad de la herencia y la otra mitad les
corresponderá a los padres, por partes iguales.

Si no hay descendientes, ni padres, entonces los que tendrán derecho a la herencia serán los
hermanos, por partes iguales.

LOS CONFLICTOS QUE SUCEDEN CUANDO NO SE HACE TESTAMENTO

La principal razón por la que los Notarios insistimos en que se haga el testamento por todos los
mexicanos, es precisamente para evitar los juicios que son tan comunes cuando no se hace
testamento.

No quiere esto decir que no haya juicios cuando hay testamentos; sin embargo, los problemas que
surgen cuando sí hay testamento, son fáciles de resolver por los juzgados, pues la voluntad del
testador ha quedado expresada de una manera autentica y sin lugar a dudas. Estos litigios cuando
hay testamentos, son sólo prácticas dilatorias para que la voluntad del testador se tarde en
ejecutarse.

Las razones por las que usualmente se objeta un testamento, son prácticamente imposibles de
sostenerse en juicio, por lo que los que desean pelearlo, lo que tratan de probar es que el testador
ya no tenía capacidad legal para testar o que estaba enfermo que ya no podía hacerlo por falta de
capacidad física.

Los dos son argumentos que se caen por sí solos, pues tanto el Notario como los testigos
declararon sobre la capacidad mental del testador. Y tratar de probar, después de muerto el
testador que éste no tenía capacidad legal o mental para hacer el testamento, es prácticamente
imposible, pues para eso se tendría qué examinar físicamente al testador pero éste ya no existe.
Además, dejar sin efecto la fe pública del Notario es también prácticamente imposible, pues es la
propia Ley la que determina que lo que el Notario haga, tendrá valor probatorio pleno, es decir,
absoluto.

Pero además de la fe del Notario, está la fe de los testigos que al declarar unánimemente que el
testador sabía lo que hacía y tenía la capacidad mental para hacerlo, refutar esas afirmaciones es
también, práctica y legalmente imposible.

No sucede lo mismo con los juicios sucesorios intestamentarios, es decir, los juicios que se siguen
cuando el que fallece no hizo testamento. Entonces los herederos se pelean todos contra todos
para lograr ser ellos los preferidos por el Juez.

Aquí ya no se trata de ver cómo se encontraba el que estaba a punto de morirse, cuando la muerte
lo sorprendió. Se trata tan sólo de aplicar la Ley, cuando no lo hizo el que falleció. La Ley dice que
los únicos que tienen derecho a heredar, son los hijos, cuando existen éstos. Así que todo el pleito
se desarrolla con los hijos. Usualmente todos ellos tratarán de probar que su padre o madre los
querían más que a ellos que a sus demás hermanos, hijos del que falleció. Y que, por ese amor,
ellos merecen tener más bienes o ser preferidos a sus demás hermanos. Una mezcla de amor con
avaricia, interpretando que mientras un padre quiera más a un hijo, lo premiará con una herencia
mayor. Nada más falso y prácticamente imposible de probar, pues el amor mayor o menor en favor
de alguien, no es susceptible de probarse, por no ser un hecho, sino un sentimiento.

Así que como esto no es posible, los abogados les recomiendan que “elaboren”, lo que podría
servir de testamento, lo que tampoco funciona, pues la voluntad dicha por el difunto antes de
fallecer, no es posible probarla en juicio sin la existencia de un testamento.

En otras palabras, si lo que pretenden probar los hijos del difunto es que su padre los quería
nombrar herederos, esto no es posible sin un testamento, con todas las formalidades que los
Notarios exigen, por Ley, para la elaboración de un testamento.

En efecto, un papel escrito en el que se manifieste que quien falleció dejó este testamento, no
prueba nada. Precisamente porque para eso la Ley creó los testamentos y sobre estos no existen
sustituidos.

CÓMO SE HACE UN TESTAMENTO ANTE NOTARIO?

PARTE V

Aunque seguimos con el mismo título, ahora vamos a referirnos a todos los que pueden formar
parte de un testamento, es decir, de todos sus actores, protagonistas y extras.

Desde luego, en primer lugar, tenemos que señalar que el más importante de todo testamento es
el testador. Sin él, no hay testamento.

Pero, ahí no se puede quedar todo, pues aun con él, si no se llenan los demás requisitos, puede
tampoco haber testamento.

Los segundos actores de los testamentos, son los herederos. Sin éstos, tampoco podría haber
testamento, pues el propósito de todo testamento es precisamente designar a las personas que el
testador desea que reciban y conserven sus bienes.

Ahora bien, los herederos pueden ser de dos tipos: a título Universal y a título particular. Los
primeros son lo que reciben toda la herencia, entre todos o entre uno, si el testador designó a un
solo heredero. Éste o éstos serán los únicos con derecho a recibir toda la herencia, sin importar de
cuántos bienes conste ésta. Pueden ser varios, muchos, unos pocos o uno solo.

En cambio, si el testador tiene varios bienes y desea designar a distintos herederos para cada uno
de sus bienes, entonces estamos en presencia de herederos a título particular o legatarios.

Así, si el papá o la mamá que hacen testamento y tienen varios bienes, pueden decidir que cada
hijo recibirá un bien de la herencia y especificará y determinará cuál bien le tocará a cada hijo. Este
es el caso de que ellos más que herederos, se llamarán legatarios. Sin embargo, dice la propia Ley
que cuando la herencia se divida sólo en legados, todos ellos se considerarán como herederos. Es
importante señalar que no es requisito que los herederos sean mayores de edad. Pueden
nombrarse herederos menores de edad. La única diferencia reside, en estos caso, que el testador
debe decidir si su propia madre de esos herederos será la que cuide, además de la persona de sus
hijos, los bienes que éstos acaban de recibir en herencia. Y esto es así porque el propio testador
puede decidir nombrar un tuto o una tutriz para que se encargue de los bienes que el testador les
está dejando en herencia o legado. Éstos ejercerán la tutela mientras los hijos sean menores de
edad. Llegados a la mayoría de edad, no ocuparán más un tutor o tutriz: serán independientes,
mayores de edad y entonces podrán hacer con los bienes heredados, lo que quieran hacer con
ellos.

Otros que pueden ser actores importantes o actores “extras”, son los herederos sustitutos.

En efecto, el testador debe establecer en su testamento que, en el evento de que su único

heredero o sus varios herederos, llegaren a fallecer con anterioridad o al mismo tiempo que el
testador o no acepten la herencia, en estos casos, ocuparán su lugar los herederos sustitutos.

Ejemplos de herederos sustitutos, son, por ejemplo, que el testador declare que, si su único y
universal heredero llegare a faltar al mismo tiempo que el testador, o con anterioridad a él o bien,
que no acepte la herencia, designe a los hijos del heredero fallecido. O bien, que los restantes
herederos reciban el total de la herencia quienes, en vez de recibir una tercera parte -por ejemplo-
de la herencia, reciban cada uno la mitad de la herencia en razón del heredero fallecido. En el
primer caso, todos los hijos del heredero fallecido recibirán entre todos, la porción que
correspondía a su padre heredero. A esto se le llama heredar por estirpe.

CÓMO SE HACE UN TESTAMENTO ANTE NOTARIO?

PARTE IV

Siguiendo el tema que llevamos desde hace varias semanas, nos toca ver ahora los problemas que
les causa a los testadores el designar al albacea.

Normalmente no existe un conocimiento exacto de lo que es el albacea, de ahí que los testadores
tengan dudas sobre a quién dejar de albacea.

En realidad, el albacea, en términos simple, es la persona encargada de llevar al Notario el

testamento para que se cumpla con la voluntad del testador y el Notario proceda a extender las
escrituras que corresponde a cada uno o a todos de los herederos.

En estos procedimientos ante Notario, el albacea no tiene tanta relevancia como la puede tener en
caso de conflicto entre él y los herederos o entre estos entre sí. Pues en este caso, el objetivo del
albacea es representar a todos los herederos, pero si alguno o varios no están de acuerdo, éstos
demandan a la sucesión, por conducto del albacea. Y es aquí cuando la cosa se pone seria y fea.
Pero, por ahora, no trataremos de los casos de conflicto, sino los voluntarios, es decir, en aquellos
testamentos en que todos los herederos están de acuerdo con lo que decidió el testador o la
testadora.

En estos casos, el albacea no tiene mucho más qué hacer, sino firmar las escrituras
correspondientes a los herederos, junto con éstos, en las dos escrituras que normalmente tienen
qué extenderse. Pero por esta misma razón, cuando un testador me pregunta a quién puede
nombrar albacea, usualmente le contesto que lo mejor es poner al único heredero como albacea.
Si hay varios herederos, entonces le recomiendo que escoja de entre ellos al que considera más
capaz de dirigir a sus hermanos o demás coherederos, para que todos actúen con certeza y
seguridad en los trámites correspondientes. Y ello es así, porque los albaceas que son al mismo
tiempo herederos, harán lo posible por terminar pronto con los trámites, ya que a ellos mismos
interesa tener sus propias escrituras a su nombre.

Después de esto viene otra cuestión que también produce un poco de titubeos entre los
testadores. Y es el nombramiento del albacea sustituto. Éste es aquel que asumirá el cargo en el
evento de que el albacea titular haya muerto antes que el testador. Entonces se aconseja al
testador que designe a otro de sus herederos para este caso del fallecimiento del heredero que al
mismo tiempo era albacea.

Por último, la última pregunta del formulario de testamento, es la designación de dos testigos del
testamento. Al respecto la Ley señala que el Testamento Público Abierto, es decir, el testamento
que se celebra ante Notario, puede ser con o sin testigos. Sin embargo, en lo personal siempre
aconsejo a los testadores que designen a dos testigos, que la Ley también señala. (Antes señalaba
la existencia obligatoria de tres testigos).
El propósito de los testigos y del Notario es, que los primeros testifiquen y el Notario certifique
estos cinco hechos: Primero, que el testador va a hacer su testamento y los testigos se dan cuenta
de esto al estar presentes en la lectura del testamento; en segundo lugar, que oyen al testador de
viva voz a quién o quiénes nombra sus herederos. En tercer lugar, que el testador se encuentra en
pleno uso y goce de sus facultades mentales, es decir, que sabe lo que está haciendo. En cuarto
lugar, que el testador va a las oficinas a hacer su testamento de su libre y espontánea voluntad, es
decir, que sabe lo que ésta haciendo. Y, por último, que los testigos no tienen ningún lazo de
parentesco con el testador ni con los herederos.

Les explico igualmente al testador y a los testigos que, si ese testamento llega a objetarse, a
petición de parte, el Juez mandará llamar al juicio a los testigos y al Notario para que declaren esos
mismos cinco hechos.

¿Cómo se hace un testamento ante Notario?

Parte III

Hace dos semanas empezamos este tema, en el que hablamos del formulario que se ofrece a los
solicitantes respecto a la información requerida para que el Notario les redacte su testamento a los
testadores.

Toda la primera parte se refiere a aspectos personales y de identidad del testador. La segunda
parte es la que se refiere propiamente al testamento, es decir, a la última voluntad del testador, en
relación a cómo quiere disponer de sus bienes para después de su muerte.

Esta es normalmente la parte difícil del testador o testadora, pues usualmente, ya que están con el
Notario, no siempre están seguros de lo que realmente quieren, pues tienen muchas dudas y
preguntas qué hacer al Notario para que su testamento realmente indique lo que ellos quieren, en
relación con sus herederos.

Muchas veces quieren dejar a todos sus hijos como herederos. Otras veces desean heredera sólo a
uno o dos de sus hijos y a los demás no. Otras veces quieren dejar a su esposo o esposa o a su
pareja. Y así sucesivamente. Sin embargo, muchas veces se sienten culpables de que no heredarán
a todos y por ello no se sienten seguros de cómo hacer su testamento.

Normalmente, tras una larga y tendida plática, terminan por sentirse seguros de los que están
haciendo, sobre todo una vez que el Notario les hace saber que estas dudas son normales y que la
solución la tiene él, sólo él, el testador.

La primera pregunta del formulario, a este respecto, es si quiere hacer testamento general o
universal o especial y por legados. Esto ya lo expliqué la semana pasada, en el sentido de que en
general y universal, todos sus bienes son para todos sus nombrados herederos. En cambio, por
legados, es un bien para cada uno de sus legatarios o herederos.

Los herederos son lo que heredan a título universal; los legatarios son los que heredan a título
particular uno o varios bienes perfectamente especificados por el testador.
Otra pregunta que crea muchas dudas en el formulario del testamento, es establecer quién o
quiénes serán los herederos sustitutos. Es decir ¿a quién quiere el testador designar como
heredero sustituto, para el caso de que el heredero principal o alguno de los herederos principales
mueran antes o al mismo tiempo que el testador, o no acepten la herencia?

Es una pregunta que coloca al testador en una hipótesis que no siempre quiere pensar, pues
pensar en la muerte de alguno de sus hijos, no es cosa usualmente esperada. Sin embargo, “nadie
tiene comprada la vida” y cualquiera, joven o viejo, puede fallecer inesperadamente. La pandemia
nos hizo conscientes de esto.

El heredero sustituto es pues, quien entra a la herencia cuando el heredero principal fallece antes
o al mismo tiempo que el testador o no acepta la herencia. Y es un elemento muy importante de
todo testamento, pues si ello llega a ocurrir, es decir, si llega a morir el heredero principal y no se
nombró sustituto, es lo mismo como si no hubiera hecho testamento. De ahí la importancia de esta
decisión por parte del testador.

Hay ocasiones en que una persona tiene un terreno muy grande y quiere dejar un pedazo a cada
uno de sus hijos. Es decir, se trata de legatarios, pues no les deja todo a todos, sino que a cada uno
les deja un pedazo del mismo terreno, pero cada uno de esos pedazos debe identificarse perfecta y
correctamente, para no crear después problemas entre los legatarios. A veces quieren dejar un
cuarto de su casa a uno de sus hijos y el resto a los demás. Todo esto es factible civilmente,
siempre que se identifique perfectamente cada porción.

Cómo se hace un testamento ante Notario? Parte II

La semana pasada empezamos este tema y vimos, cómo los que pretenden hacer testamento,
llenan previamente una hoja, que contiene las preguntas más importantes para la elaboración de
ese testamento.

En primer lugar, se piden los datos generales del testador, es decir, de quien hace el testamento;
entendiéndose por éstos, el nombre completo, y también, cómo acostumbra llamarse, o sea, si usa
solo un nombre cuando tiene dos, si el apellido se escribe de una manera, pero acostumbra
escribirlo de otra forma, etc. Es decir, de lo que se trata es que no haya duda de su identificación.
Para este mismo efecto, se le solicita proporcione los nombres de los padres del testador y si éstos
viven o no. Esto busca, sobre todo, evitar la sinonimia, es decir, la existencia de otra persona que
se llame y apellide igual que el testador. Sin embargo, aún si esto fuera cierto, la confusión se evita
dando los nombres de los padres quienes, de esta manera resolverán lo de nombres y apellidos
iguales y quedarán perfectamente identificados. También es importante saber si los padres viven o
no.

Después de esto viene todo lo relativo a su estado civil. Si son solteros, si han sido casados -y bajo
que régimen- si están divorciados o si son viudos. Además, si han vivido en unión libre, es decir,
comportarse como marido y mujer, sin ser casados.

Después de esto viene ya lo esencial del testamento: A quién nombra el testador su o sus
herederos. Y si lo hace de manera general o especial. Me explicaré: Puede suceder que un padre
nombre como sus herederos a todos sus hijos por partes iguales, esto es, que sus herederos
recibirán todos los bienes que tenga el testador, en mancomún, proindiviso y por partes iguales.
Este es, pues, un testamento general y universal.

Sin embargo, puede suceder que un padre tenga tantos bienes cuantos hijos tiene y decide darle a
cada hijo un bien distinto. Éste es un testamento por legados, no general ni universal, sino
individual y a titulo particular.

También puede suceder que un padre no designe a ninguno de sus hijos, sino que designe a su
cónyuge como su único y universal heredero.

Hasta aquí lo esencial del testamento. Otras cosas muy importantes son las siguientes:

HEREDERO SUSTITUTO. ¿Qué pasa si uno de los herederos nombrados fallece al mismo tiempo o
con anterioridad al testador, o no acepta la herencia? En estos casos, si llega a suceder, la herencia
se queda sin un titular. Y si es un solo heredero, es lo mismo que si no hubiere hecho testamento.
De ahí la necesidad de nombrar siempre a los herederos sustitutos. Así el testador puede disponer,
que si alguno de sus hijos falta, por ejemplo, los restantes heredarán la parte del fallecido,
incrementando con ello su herencia. Es decir, si eran cuatro hermanos herederos y fallece uno con
anterioridad o al mismo tiempo que el testador, los tres restantes hijos heredarán todo. Lo mismo
puede suceder con el primer ejemplo, si nombra sólo a su esposa y sus herederos sustitutos son
todos sus hijos por partes iguales, y su esposa -por ejemplo- fallece al mismo tiempo que el
testador, entonces todos sus hijos, herederos sustitutos, heredarán todos los bienes del testador
por partes iguales.

LOS ALBACEAS. El albacea es la persona que se encarga de hacer todos los trámites necesarios para
que los herederos reciban la parte de la herencia que les corresponde. Un heredero puede ser
también albacea o puede ser una persona extraña. El testador lo decide. Los Notarios
normalmente recomendamos que el heredero o uno de sus herederos sea al mismo tiempo
albacea, pues puede ser uno de los más interesados en lograr que los documentos de propietario
estén a su nombre o al de todos los herederos.

¿CÓMO SE HACE UN TESTAMENTO ANTE NOTARIO?

Como explicaba la semana pasada, ya el Testamento Notarial, que se llama Testamento Público
Abierto, es la única forma de hacer testamento.

Vamos a explicar ahora cómo se hace este Testamento Público Abierto ante Notario:

Aunque es verdad que entre Notario y Notario se pueden notar algunas diferencias, normalmente
éstas no son sustanciales, pues las más importantes deben respetarse por todos los Notarios. La
manera en que se hace en mi Notaría, es la siguiente:

Se provee a todos los que desean hacer un testamento de un formato que contiene toda la
información que debe llevar el testamento. Se inicia con sus datos generales: Nombre completo,
lugar y fecha de nacimiento, ocupación, estado civil y domicilio y, para poder hacer la o las
siguientes citas, se le pide su teléfono.
La importancia de esta información general, es evidente: Saber el nombre del testador; su lugar y
fecha de nacimiento son importantes para poder determinar la situación en que se encuentra el
testador, es decir, su edad, si trabaja o está jubilado o pensionado; si hubiere alguna persona que
se llame igual que el testador, el lugar de nacimiento y donde tiene establecido su domicilio,
además del segundo apellido ayudan a resolver esta situación.

Después se pide el nombre de los padres. Esto es más importante respecto de los homónimos, es
decir, de las personas que tienen el mismo nombre, pues no es posible que sus padreas sean los
mismos y se llamen igual dos personas originarias de distintos lugares y viviendo en diversas
ciudades y domicilios. Esto, pues ayuda a aclarar perfectamente de la diferencia de las personas
que están haciendo con otras que tienen un nombre igual al del testador.

La siguiente información que se les pide es si son o han sido casados; si son viudos o divorciados. Si
han tenido más de un esposo o esposa. Si han tenido concubinatos, es decir, si han vivido en unión
libre, sin estar casados, durante más de cinco años o si han tenido hijos de esa unión.

Esto ayuda para poder determinar y clarificar que el testador, aunque haya tenido hijos de distintas
parejas, los reconoce a todos, pero no a todos heredará, -si ese es el caso- o a todos los heredará,
aunque sean de distintos padres o madres.

Enseguida se les pide que proporcionen los nombres y edades de todos sus hijos, incluso de los
hijos que hayan muerto. Esto es para ratificar lo dicho antes, es decir, que el padre o la madre no
“esconde” a ninguno de sus hijos, sino que expresamente los reconoce a todos, pero no a todos
hereda (si ese es el caso).

Eso sí, no se pueden reconocer a otros hijos que haya tenido estando casado o que, estando libre
de matrimonio, los tuvo con otra persona casada.

Enseguida siguen las preguntas más relevantes acerca del testamento: Si quiere hacer un
testamento general, es decir todo a todos a uno o algunos o si quiere hacer un testamento por
legados.

Por legados quiere decir que cuando un testador, por ejemplo, tiene cuatro hijos y cuatro casas o
propiedades, le deja a cada uno una casa distinta.

Si el testamento, en cambio, es general, deja todos sus bienes a uno o varios hijos, en mancomún,
proindiviso y por partes iguales. Esto quiere decir que todos sus herederos son dueños de su casa y
bienes, en general, y ellos determinarán cómo habrán de repartirse. Una sola casa la pueden
dividir en distintas piezas o uno de los herederos les compra a todos sus respectivas partes o la
casa se vende y todos se reparten el precio por partes iguales.

EL TESTAMENTO…

El tema de los testamentos es el más amplio y complejo, por lo que veo la necesidad de empezar a
hablar del testamento notarial, denominado Testamento Público Abierto, sobre todo porque el
mes de septiembre está ya a la vista y es el mes en que más barato se consigue hacer un
testamento. Durante ese mes y los siguientes en los que los interesados se apunten, mientras se
apunten en el mes de septiembre, los descuentos que los Notarios hacemos se prolongarán. Por su
parte, el gobierno del estado, durante el mes de septiembre deja de cobrar los servicios por
registro de testamentos, lo que abarata aún más el costo de hacer un testamento.

Empezaré por decir que, hasta hace alrededor de tres años, se reformó el Código Civil, que
establecía varias formas de hacer testamento, en razón del desuso en que se encontraban todas
estas formas de hacer testamento, excepto el Testamento Ológrafo que empezó a tener cada vez
más gente interesada en hacerlo de esa manera.

El problema de este testamento ológrafo es que siendo bastante complicado hacerlo, el testador lo
escribía de su puño y letra, en presencia de dos testigos y luego ratificaban sus firmas ante el
encargado del Registro Público de la Propiedad.

Y afirmo que era muy complicado, porque no sólo se tenía que hacer del puño y letra del testador,
por duplicado, sino que, además, la gente no sabía realmente lo que hacía, por falta de asesoría
profesional y por la violación que se hacía a las reglas establecidas para su elaboración.

Una de las violaciones más graves, era que, en realidad, los testadores de edad avanzada ya no
podían escribir de su puño y letra, razón por la que uno de sus hijos o hijas era quien lo escribía y
los testigos firmaban después, nunca en el preciso momento en que el testador o sus hijas, se
ponía a escribirlo.

Por otro lado, en realidad no era el testador quien expresaba realmente su voluntad acerca de
cómo repartirse sus bienes por parte de los herederos, sino que en realidad se ponía lo que los
hijos o uno sólo de ellos querían hacer con los bienes del testador. En realidad, el hijo que lo
escribía resultaba casi siempre ser el heredero.

Por otro lado, una vez que fallecía el testador, el procedimiento para determinar si este testamento
era válido o no, pues era necesario que un Juez lo calificara, resultaba difícil y tardado ante los
juzgados, pues se requería, además, que los mismos testigos que presenciaron la hechura del
testamento, declararan esto ante el Juez, de conformidad con una serie de preguntas que se
hacían frente a las autoridades judiciales.

Pero, dejemos esta cuestión de lado, ya que afortunadamente como dije, este tipo de testamento,
junto con los restantes a que se hizo alusión antes, desaparecieron.

Ahora queda sólo un tipo de testamento y es precisamente, el que se hace Notario.

No sólo por el hecho de ser Notario quien escribe esto, sino por las razones que iré dando durante
el transcurso de estos artículos periodísticos, debo decir, sin lugar a dudas, que este es la mejor
forma de hacer testamento por parte de quienes desean hacerlo. Ya no lo hacen a ciegas, como lo
hacían en el testamento ológrafo, sino que todas sus dudas son satisfechas por el propio Notario,
que les explica, paso por paso, lo que un testador tiene que saber y finalmente, el Notario es el
que redacta este solemne acto en beneficio del propio testador. Durante el próximo y los
siguientes artículos iré explicando todas las dudas que me consulta la mayor parte de los
testadores que van conmigo para ese efecto…
EL ARRENDAMIENTO, SEGUNDA PARTE

La semana pasada empezamos este tema del arrendamiento, y veíamos que el arrendamiento es el
contrato por el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a conceder el uso o goce temporal de
una cosa; y la otra parte, llamada arrendatario, se obliga a pagar un precio cierto por ese uso o
goce temporal.

Como la ley no exige que el precio sea en dinero, es posible celebrar un contrato de arrendamiento
en el que el inquilino pagará la renta, por ejemplo, con pescados o mariscos, con frutos, etc.

Vimos también que el contrato de arrendamiento puede celebrarse a plazo fijo o a plazo
indefinido, y que cuando en un contrato a plazo fijo se llega a su fecha de vencimiento, no
necesariamente significa que el contrato terminó y que el inquilino debe salirse, sino que las partes
pueden continuar cumpliendo con las obligaciones y derechos que el contrato les dio,
entendiéndose, por lo mismo, que el contrato se ha vuelto por tiempo indefinido.

Esto tampoco significa que ambas partes decidan celebrar por escrito un nuevo contrato.
Mencionamos también que la obligación de que el contrato por escrito, recae sobre el dueño o
arrendador y que éste, si lo pierde, no podría demandar al inquilino o arrendatario si éste se
retrasa en el pago de la renta, sino a través de un procedimiento un poco complejo, que luego
puede revertirse. Es también de interés saber que el contrato de arrendamiento no termina por la
muerte del dueño o arrendador, ni por la muerte del inquilino o arrendatario. En este último caso,
el arrendamiento continuará con los familiares que habitan la casa; y en el primer caso, los
herederos del arrendador por conducto del albacea, deberá continuar con el arrendamiento, hasta
que el plazo termine; y si el plazo terminó y por lo mismo el contrato se volvió por tiempo
indefinido, deberá respetarse el contrato o iniciar procedimientos para terminarlo, si así lo quieren
ambas partes o una sola de ellos. Tampoco es irrelevante repetir que el contrato de casas
habitación no puede hacerse en moneda extranjera, sean dólares u otra moneda. Y en caso de
violación de esta obligación, el inquilino o arrendatario, estará obligado a pagar según el tipo de
cambio que regía a la fecha de celebración inicial del contrato. Es decir, el inquilino no queda al
azar de pagar una renta superior a la ya contratada, aunque el valor del dólar aumente en relación
con el peso mexicano.

En cambio, para negociaciones o industrias, el contrato sí puede convenirse en dólares u otra

moneda extranjera y el aumento o disminución del tipo de cambio, recae o beneficia a las partes.
Hay dos tipos de demandas comunes en relación al arrendamiento, cuando de falta de pago de las
rentas tenga lugar. En estos casos, el dueño o arrendador podrá demandar la terminación del
arrendatario; o bien, puede demandar el juicio sumario de desahucio, cuyo objeto es que el
inquilino o actuario a la casa del inquilino, éste tiene el dinero para pagar la renta, se paga frente al
funcionario judicial, y el juicio se da por terminado.

Si, por el contrario, el juicio que se intentó es el de terminación del contrato de arrendamiento, el
juicio continuará por todas sus etapas, hasta dictar sentencia, en la que se declarará que el
inquilino dejó de pagar las rentas en tiempo y por lo mismo, incumplió con su principal obligación y
el Juez ordenará que el inquilino sea “echado” del bien rentado…
EL ARRENDAMIENTO

La semana pasada hablamos sobre el préstamo gratuito de un inmueble; ahora se trata del
préstamo oneroso de ese mismo inmueble, o sea, del arrendamiento.

En efecto, el arrendamiento es el contrato por el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a
conceder el uso o goce temporal de una cosa; y la otra parte, llamada arrendatario, se obliga a
pagar un precio cierto por ese uso o goce temporal.

Aunque los contratos tienen una duración inicial, esto no significa que los mismos no puedan durar
más de ese plazo especificado en nuestro Código Civil. En efecto, este Código nos dice que el
arrendamiento de una casa habitación no puede exceder de diez años; el arrendamiento de una
finca destinada a comercio no puede exceder de quince años; y el arrendamiento de una finca
destinada a industria, no puede exceder de veinte años.

Sin embargo, también dice nuestro Código que, si el plazo del arrendamiento concluye y las partes
celebrantes, arrendador y arrendatario continúan en el uso y goce de la cosa y en el pago del
precio convenido, el contrato respectivo se entenderá prorrogado por tiempo indefinido. Es decir,
no terminará sino hasta que uno o los dos decidan darlo por terminado. A esto la doctrina le llama
la “Tácita Reconducción”.

En Baja California, el contrato de arrendamiento de casa habitación no puede tener por precio una
cantidad en dólares o en ninguna moneda extranjera, es decir, que el precio del arrendamiento
sólo puede ser en pesos mexicanos. Esta disposición, evidentemente es para evitar el abuso de los
dueños o arrendadores de fincas, que se benefician con la devaluación de la moneda nacional.

Si algún arrendador o dueño, no obstante, esta prohibición, llegare a establecer el precio en

dólares, moneda de los Estados Unidos de América, se entenderá celebrado en pesos, al tipo de
cambio que imperaba al momento de hacer el contrato.

La Ley exige que el contrato de arrendamiento conste por escrito, pero deja al arrendador o dueño
de la finca la obligación de que se haga así. Y es sancionado por la Ley, en caso de que no haya
contrato escrito, a que no podrá demandar a su inquilino, por falta en el pago de la renta, sin tener
un contrato de arrendamientos con qué justificarlo.

En este caso o en el caso de que el arrendador pierda el contrato escrito del arrendamiento, tendrá
que ir al Juzgado y con un par de testigos probar que efectivamente existe ese contrato y, además,
cuál es su precio. Además, una vez que tenga este reconocimiento del contrato por parte del
Juzgado, podrá demandar a su inquilino, pero en todo caso deberá volver a acreditar con los
mismos testigos, además de otras pruebas, la existencia del contrato de arrendamiento y la falta
de pago de las rentas. Cuando se renten viviendas, éstas deben estar en un buen estado de
higiene y salubridad, pues de lo contrario, el inquilino podrá demandar al arrendador por la
disminución del precio de la renta y a una multa por no haber cumplido con esta obligación.

Lo mismo sucede cuando la finca arrendada se daña, pues esto da derecho al inquilino a demandar
la disminución de la renta mientras dure ese daño que no permita hacer uso de la totalidad de la
vivienda.
Cuando un inquilino se atrasa en el pago de las rentas, da derecho al arrendador de demandarlo
de cualquiera de las siguientes formas: O a través de un juicio de desahucio, o a través de un juicio
de terminación de contrato, o ambos a la vez.

EL NOTARIO Y EL COMODATO O PRÉSTAMO GRATUITO DE UN INMUEBLE

Ya en otras ocasiones he hablado sobre este tema. Se trata, como el título lo indica, del caso en
que una persona le presta gratuitamente a otra una casa u otro inmueble.

No me cansaré de repetir que este contrato debe hacerse por escrito y, de preferencia, ante
Notario, debido a la gran cantidad de conflictos que pueden suceder cuando no se hace el contrato
por escrito o ante Notario o ratificado ante Notario.

La razón de los conflictos que se suceden con este tipo de contratos, cuando no se hacen por
escrito, es que con el transcurso del tiempo y, sobre todo, con la muerte del que prestó la cosa o la
muerte del que la recibió en préstamo, se le mete en la cabeza a la familia del comodatario, que
ellos son los dueños. Normalmente este tipo de situaciones suceden así: Una persona necesita que
una casa en dónde vivir, pero de momento no tiene trabajo y; por lo mismo, no puede pagar una
renta. Un pariente lo ve en esa necesidad y le ofrece gratuitamente que use su casa mientras
puede tener trabajo y rentar una casa o, incluso luego, él mismo rentar esa casa. Sin embargo,
puede ser que este pariente o amigo, al paso de diez años, al no haber ningún contrato o
documento que diga la razón por la que él se encuentra viviendo en esa casa, se “inventa” la
historia de que el dueño se la regaló y que desde entonces él vive en esa casa, como si fuera
dueño, en forma pública, pacífica, continua y de buena fe. Luego, demanda al dueño por la pérdida
de la propiedad en su propio favor, acreditando las características antes dichas: Que vive ahí como
propietario, en forma pacífica, pública, de buena fe y en forma continua desde hace más de diez
años y, si el dueño de la casa no prueba que él sólo se la presto, perderá la propiedad y el
comodatario se quedará con la casa.

Este es el riesgo que involucra el comodato o préstamo gratuito del uso de un inmueble, y que
puede evitarse de una manera muy simple: Mediante la celebración del contrato de comodato
ante Notario, quien podrá elevarlo a la categoría de escritura pública o a ratificarlo ante su fe, de
tal manera que no haya duda que el contrato se celebró, efectivamente y que el comodatario no
tiene ningún derecho de decir que él vive ahí porque su dueño le regaló la casa. Una gran cantidad
de conflictos se evitarían si la gente dejara de confiar ciegamente en un amigo o un pariente y
tuviese la suficiente entereza de solicitarle al amigo o pariente ir con el Notario para documentar el
préstamo del uso de esa casa. No se trata de desconfianza, se trata de dejar las cosas claras.

Incluso, si no desea ir con un Notario, bastaría que celebrara el dueño o comodante con el
comodatario un contrato de arrendamiento por diez pesos mensuales. Ese contrato, aunque no
sea notarial y sea de esos que se venden en las papelerías, también sería suficiente para evitar que
el que recibe en préstamo el uso de la casa, lo hace en su carácter de inquilino y no de dueño,
evitando también así, el riesgo de que se pierda la propiedad de la casa. Claro está, que siempre lo
mejor es que se haga lo que realmente sucedió y se documentó. Porque la verdad siempre sale a la
luz.
EL NOTARIO Y EL COMODATO O PRÉSTAMO GRATUITO DE UN INMUEBLE

Ya en otras ocasiones he hablado sobre este tema. Se trata, como el título lo indica, del caso en
que una persona le presta gratuitamente a otra una casa u otro inmueble.

No me cansaré de repetir que este contrato debe hacerse por escrito y, de preferencia, ante
Notario, debido a la gran cantidad de conflictos que pueden suceder cuando no se hace el contrato
por escrito o ante Notario o ratificado ante Notario.

La razón de los conflictos que se suceden con este tipo de contratos, cuando no se hacen por
escrito, es que con el transcurso del tiempo y, sobre todo, con la muerte del que prestó la cosa o la
muerte del que la recibió en préstamo, se le mete en la cabeza a la familia del comodatario, que
ellos son los dueños. Normalmente este tipo de situaciones suceden así: Una persona necesita que
una casa en dónde vivir, pero de momento no tiene trabajo y; por lo mismo, no puede pagar una
renta. Un pariente lo ve en esa necesidad y le ofrece gratuitamente que use su casa mientras
puede tener trabajo y rentar una casa o, incluso luego, él mismo rentar esa casa. Sin embargo,
puede ser que este pariente o amigo, al paso de diez años, al no haber ningún contrato o
documento que diga la razón por la que él se encuentra viviendo en esa casa, se “inventa” la
historia de que el dueño se la regaló y que desde entonces él vive en esa casa, como si fuera
dueño, en forma pública, pacífica, continua y de buena fe. Luego, demanda al dueño por la pérdida
de la propiedad en su propio favor, acreditando las características antes dichas: Que vive ahí como
propietario, en forma pacífica, pública, de buena fe y en forma continua desde hace más de diez
años y, si el dueño de la casa no prueba que él sólo se la presto, perderá la propiedad y el
comodatario se quedará con la casa.

Este es el riesgo que involucra el comodato o préstamo gratuito del uso de un inmueble, y que
puede evitarse de una manera muy simple: Mediante la celebración del contrato de comodato
ante Notario, quien podrá elevarlo a la categoría de escritura pública o a ratificarlo ante su fe, de
tal manera que no haya duda que el contrato se celebró, efectivamente y que el comodatario no
tiene ningún derecho de decir que él vive ahí porque su dueño le regaló la casa. Una gran cantidad
de conflictos se evitarían si la gente dejara de confiar ciegamente en un amigo o un pariente y
tuviese la suficiente entereza de solicitarle al amigo o pariente ir con el Notario para documentar el
préstamo del uso de esa casa. No se trata de desconfianza, se trata de dejar las cosas claras.

Incluso, si no desea ir con un Notario, bastaría que celebrara el dueño o comodante con el
comodatario un contrato de arrendamiento por diez pesos mensuales. Ese contrato, aunque no
sea notarial y sea de esos que se venden en las papelerías, también sería suficiente para evitar que
el que recibe en préstamo el uso de la casa, lo hace en su carácter de inquilino y no de dueño,
evitando también así, el riesgo de que se pierda la propiedad de la casa. Claro está, que siempre lo
mejor es que se haga lo que realmente sucedió y se documentó. Porque la verdad siempre sale a la
luz.

EL NOTARIO FRENTE A LOS PODERES Y MANDATOS

PARTE III

Las dos semanas pasadas hemos estado viendo este tema de los poderes y mandatos. Hemos
explicado la parte general y empezamos a ver cada uno de los tres poderes o mandatos que
existen en México. Sólo nos falta ver en mejor detalle el tercero de éstos y otra variante que
igualmente veremos ahora.

El último que no hemos visto en detalle es el relativo al poder general para actos de dominio.
Como explicamos, éste es el poder y mandato más amplio que se puede conceder en derecho,
pues incluye la facultad que se otorga al apoderado par que pueda vender los bienes del
poderdante. Como también explicábamos, este tipo de poderes no es conveniente otorgarlos,
salvo casos muy especiales y con muchas razones de fondo, que es difícil explicar. Algunos de los
Notarios casi siempre recomendamos a los que nos solicitan este servicio, que no lo hagan. Que las
razones que tienen están basadas sólo en la confianza que le tienen a quien pretenden nombrar su
apoderado. Pero esta confianza puede no estar bien cimentada, pues, por regla general, encuentra
su fundamento en el amor que le tienen al hijo o a la hija, más no en el conocimiento de lo que
puede hacer una persona que de repente tiene a su disposición mucho dinero y bienes.

El consejo que algunos notarios podemos ofrecer, es que el poder no se refiera a todos los bienes
del poderdante, sino que, para esta facultad de disposición, sólo se otorgue de forma especial, es
decir, estableciendo específicamente si quiere que venda bienes, para qué objeto y cuántos bienes
podrán enajenare. Es decir, sobre la base de razones, no sentimientos.

Esto nos lleva precisamente al poder o mandato especial, en el que precisamente se otorga un
poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración, y un poder especial para actos de
dominio, en el que específicamente se le indica qué bienes se pueden vender y para que efectos o
propósitos. De esta manera el hijo o el apoderado encontrarán restringidas sus facultades en
materia de disposición de bienes, pero por lo demás, gozará de facultades ilimitadas, al ser su
poder general. Me explicaré: De acuerdo con nuestro derecho, el poder general abarca todas las
facultades que la propia Ley confiere en términos generales; lo que significa que no es necesario
decir exactamente qué es lo que se quiere lograr con el otorgamiento del poder o mandato, pues
se entienden que todas estas facultades están ya otorgadas por el simple hecho de decir que el
poder o mandato es general. En cambio, en el poder especial deben decirse explícitamente qué
facultades se están otorgando, y si no se dice alguna es que no lo tiene. En otras palabras, los
poderes generales son ilimitados, mientras que los especiales son de estricto cumplimiento de lo
que se otorga, es decir, están limitados al texto del mandato, sin que pueda interpretarse
ampliamente, como sucede en el mandato general.

En efecto, en el mandato general, si se tiene duda si una persona puede o no representar al

mandante, deberá estarse a lo más favorable a la representación, pues es un poder ilimitado, salvo
que se trate de cosas prohibidas o ilegales. Con esto se cubre y explica los poderes o mandatos,
excepto uno: El poder irrevocable. Como éste es muy complejo, sólo explicaré lo más evidente:
Todos los poderes generales o especiales pueden revocarse. Es decir, el que otorgó el poder o
mandato puede quitarle el poder a su apoderado cuando así lo desee. Para ello ocurre al Notario y
con otra escritura, le revoca el mandato y luego va y se lo notifica al apoderado para que le
devuelva el documento en donde obra su poder o mandato. Y así queda ese poder revocado.

Sin embargo, cuando el poder se otorga de forma irrevocable y se explica la razón por la que éste
es irrevocable, el poder o mandato no podrá darse por terminado a través de la revocación, sino
por otros medios.
EL NOTARIO FRENTE A LOS PODERES Y MANDATOS, PARTE II

La semana pasada empezamos a ver este tema de los poderes y mandatos. Vimos que no es lo
mismo poder que mandato, pero ambos se complementan para que juntos logren el propósito que
necesita cumplir el que da el poder y mandato.

En efecto, si alguien va a salir de la ciudad y ha sido demandado por alguien, sabe que debe
atender esa demanda, pues si no la atiende, la pierde por falta de atención e interés en arreglar
ese pleito. Por ello, el que ha sido demandado y va a salir de la ciudad, previamente busca a un
abogado que se haga cargo de ese pleito y para ello le otorga un “Poder General para Pleitos y
Cobranzas”, que, como su nombre lo indica, es para todo tipo de pleitos y cobranzas que sea
necesario atender y, por ser general, el apoderado puede hacerse cargo de todos los juicios en
contra o en favor del poderdante. Confiando en su abogado y en que le otorgó un poder suficiente
para que lo represente en juicio, puede irse tranquilo de la ciudad, pues al propio apoderado se le
tendrá por contestada la demanda, como si él mismo lo hubiere hecho personalmente.

Claro está que no se necesita tener que salir para dar este tipo de poderes y mandatos, pues para
atender una demanda o para presentar una demanda, es necesario consultar a un abogado y
encomendarle estas labores. Puede simplemente autorizársele en juicio o puede dársele el poder y
mandato ya dicho.

El mando es pues, el encargo que una persona llamada mandante le encarga a otra persona
llamada mandatario.

El poder, en cambio, es la facultad que el que da el poder (poderdante) le da al que lo recibe,

(apoderado) para que lo represente en todos los actos que le encarga, como si fuera él
personalmente quien los realizara.

Si se da un mandato, pero no un poder, el mandatario realizará todos los actos que le encarga el
mandante, pero sin decir que lo hace a nombre del mandante, sino que lo hace a nombre propio,
pero a cuenta del mandante. Este tipo de mandato se ve en muy pocos actos. Un ejemplo de estos
sería que una persona “A” quisiera comprar una casa a otra persona “B”; pero si el vendedor se
entera que el señor “A” la quiere comprar, podría no vendérsela o vendérsela más caro. Para evitar
esto, el mandante persona “A”, le encarga al mandatario persona “C” que vaya con el vendedor
persona “B” y compre la casa que vende, pero a nombre de la persona “C” y no de quien se lo
encarga persona “A”. Una vez que la casa está a nombre de la persona “C”, éste se la transmite a
quien le encargó esto persona “A”, y de esta manera, a través del mandato sin poder, la persona “A”
se hace propietario de la casa que quería comprar, sin haberle otorgado un poder.

Pero fuera de este caso y otros casos parecidos, usualmente el mandato se otorga junto con el
poder, para que el mandatario represente al mandante, en virtud de haber sido facultado por éste
para que lo representara en todos los actos que le encargó.

Usualmente los poderes que se otorgan son generales. Esto significa, por ejemplo, que, si da un
poder general, el apoderado representará al poderdante en todos los actos que sean necesarios,
pero dentro de la categoría en que se le otorgó, es decir, para pleitos y cobranzas; o para actos de
administración; o para actos de dominio. En cualquiera de estos, sin embargo, se puede establecer
limitaciones o se puede dar uno especial para sólo uno o algunos actos específicamente
determinados en el propio mandato.

EL NOTARIO FRENTE A LOS PODERES Y MANDATOS…

Éste es uno de los contratos más solicitados por la gente de la ciudad. Sin embargo, llegan a la
Notaría solicitando “un poder” o “una carta poder”, como si en ese contrato no existiera ningún
encargo.

Me explicaré: Cuando se solicita un poder, en realidad se está solicitando hacer un encargo a

alguna persona, para que la realice en lugar del que va a otorgar el poder. Pero, en realidad de lo
que se trata es que el apoderado realice uno o varios actos a nombre del que lo otorga y que se
llama poderdante. Sin embargo, en estos casos, el poder no puede existir sin mandato, pues el
mandato se define como el contrato por el que una persona llamada mandante, le encarga al
mandatario la realización de uno o varios actos jurídicos a su nombre. Como vemos, el mandato es
el contrato que establece los actos que el mandante le encarga al mandatario. Ahora bien, el
mandatario puede hacer los actos sin tener la representación del mandante. Es decir, que va a
realizar esos actos a su propio nombre del mandatario, pero no en representación del mandante. A
fin de que el mandatario pueda hacer los actos en representación del mandante, necesita que
además del mandato, el mandante le otorgue un poder, eso es, que lo autoriza y faculta para que
actué a nombre y por cuenta del mandante.

Esta es la diferencia entre poder y mandato y que comúnmente se expiden juntos. Lo que pasa es
que muchas veces ni el Notario menciona que se trata de un mandato, sino sólo que el mandante
o poderdante, otorga un poder al mandatario o apoderado. Sin embargo, los Notarios sí deben
estar conscientes de esta diferencia, para no cometer errores que perjudiquen al interesado.

Hay también ocasiones en que el poderdante o mandante no tiene, en específico qué actos o
hechos le pretende encargar al apoderado o mandatario, sino que manifiesta de modo general que
quiere que su apoderado actué en todos los actos que necesita el poderdante o mandate,
cualesquiera que éstos sean.

El Notario debe estar muy pendiente en saber qué es lo que realmente quiere y necesita el
interesado en dar el poder y celebrar el mandato, para redactarlo en la precisa medida que lo
necesita: Ni de más, ni de menos. El poder y mandato deben ser actos a la medada de las
necesidades, nunca superiores a éstas. A este respecto, en nuestro derecho existen tres tipos de
poderes o mandatos que van desde el más sencillo, que se denomina poder para pleitos y
cobranzas, pasando por el de administración y concluyendo con los actos de dominio. Pasaré a
explicarlos:

El poder o mandato puede ser especial o genera pero limitado o general pero ilimitado. Este último
es muy peligroso otorgarlo, porque el apoderado puede venderle todos sus bienes al poderdante,
con el supuesto consentimiento del mismo poderdante, por eso es el que menos debe otorgarse,
pues es demasiado amplio.
El poder para pleitos y cobranzas, se refiere precisamente a esto: pelear en juicio y fuera de él y
cobrar en juicio o fuera de él, a nombre de poderdante o mandante. Éste puede referirse
específicamente a un juicio o a todos los que llegue a tener el poderdante o mandante.

El segundo, el poder para actos de administración se refiere precisamente a administrar los bienes
del otorgante, como cobrar rentas de unos locales comerciales o casas del poderdante o intervenir
en la administración de un negocio también de aquel.

El tercero, que es el que menos debe otorgarse, es para que el apoderado pueda vender bienes del
poderdante o mandante. Puede también referirse a un solo bien, o a todos los que tenga el
poderdante. Por eso éste es tan peligroso, pues el apoderado actúa como si él fuera el dueño de
todos esos bienes…

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES, parte IV

Durante las tres semanas que preceden, hemos hablado de la compraventa y de todas las
cuestiones que se presenten o pueden presentarse, así como la manera en resolverlas. La semana
pasada vimos que los gastos de la escritura deben ser a cargo del que ambas partes acuerden.
Muchas veces un vendedor le dice a su comprador que él le venda en una cantidad fija y que el
comprador absorbe todos los gastos. Si el comprador está de acuerdo, porque le interesa mucho
ese inmueble, pues él pagará todos los gastos, excepto el Impuesto Sobre la Renta, que siempre es
a cargo del vendedor. Éste es un impuesto federal que el vendedor además tendrá que declarar
anualmente cuando rinda su declaración anual. Cuando no hay acuerdo de las partes sobre quién
debe pagar esos gastos, la ley determina que será a cargo de ambos por partes iguales.

Pero, los demás gastos, en ese ejemplo, serán a cargo del comprador, tales como el avalúo, el
deslinde, los certificados de libertad de gravámenes fiscales y registrales, los honorarios del
Notario, así como el pago de los derechos que el Estado cobra por inscribir ese inmueble a nombre
del comprador en el Registro Público de la Propiedad de la localidad. Antes de pasar a este último
gasto, es necesario hacer una salvedad: El Notario debe preguntar, y normalmente lo hace, si el
comprador está adquiriendo ese inmueble o simplemente porque lo desea o es porque existe
alguna razón para adquirirlo.

Es decir, existen muchas ocasiones en que hay, además del deseo de adquirir un inmueble
cualquiera, el deseo de adquirir un inmueble en particular. Así, si el inmueble que se pretende
vender se encuentra un lado de mi casa o de la casa de un hijo o hija, el comprador puede tener
ese interés particular, que debe manifestarse en la propia escritura. Y esto es así, porque si por un
error, resulta que ese inmueble no se encuentra junto a la casa del comprador o junto a la casa del
hijo o hija, el comprador podrá pedir la nulidad de esa escritura, precisamente porque no reúne el
requisito especial y específico que a él le interesa y que expresamente manifestó en la propia
escritura.

Bueno. Pasando al tema de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el Notario debe

proceder primeramente a hacer los pagos de los impuestos; tanto del comprador como del
vendedor. Además, debe haber pagado ya el avalúo, el deslinde y los certificados de libertad de
gravámenes, así como los derechos para notificar al Registro Público de la Propiedad, que va a
proceder a extender esa escritura de compraventa, por lo que solicita se le expida un certificado de
libertad de gravámenes, que produzca en el propio Registro el derecho del comprador de que no
se vaya a grava o embargar esa propiedad, por estar ya comprometida en venta. Con esto se
asegura que un bien inmueble no sea gravado, embargado o hipotecado si el Notario ya notificó al
Registro Público de la Propiedad que se va a celebrar esa venta.

El Notario tiene un plazo de treinta días para hacer la compraventa y notificar al Registro Público
de la Propiedad que ya se firmó dicha escritura, en cuyo caso existe un término adicional para que
el Notario envíe el testimonio de esa escritura, a través del cual la propiedad quedará ya, en
definitiva, a nombre del nuevo comprador y el Registro Público de la Propiedad certificará que el
inmueble es ya propiedad exclusiva del comprador. Con esto, queda ya consumada la venta y las
partes pueden considerarse ya libres de toda obligación a cargo de su contraparte, pues la venta y
a está consumada.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES, PARTE III

La semana pasada vimos algunos problemas que pueden suceder con los bienes que se venden,
debido a que tiene adeudos y/o gravámenes, que es necesario previamente a la venta, pagar o
levantar. Ahora vamos a seguir desde que las partes llegan con el Notario y la propiedad a vender
no tiene adeudos o gravámenes:

En primer lugar, el Notario, ya enterado del precio de la venta, calcula lo que esa operación de
compraventa causará de impuestos, de derechos para con el municipio y el Estado, los honorarios
del Notario y el derecho de inscripción de esa propiedad a nombre del nuevo dueño que acaba de
adquirir ese inmueble. En toda operación de compraventa se causan dos impuestos. Uno, a cargo
del vendedor y otro a cargo del comprador. El vendedor debe pagar un impuesto, (Impuesto Sobre
la Renta), que consiste en un porcentaje de la utilidad que está obteniendo de la venta, tomando
en cuenta a cuánto la adquirió el ahora vendedor.

Así, por ejemplo, si adquirió ese inmueble desde hace 20 años, a un precio muy bajo y lo va a
vender a un precio muy alto, ese impuesto puede resultar también muy alto. Claro está que el
precio al que el ahora vendedor adquirió hace mucho tiempo, está sujeto a un cálculo que la
misma Ley del Impuesto Sobre la Renta determina, a través de una tabla que establece cuál es el
valor que esa propiedad tendría ahora, en el día en que la vende. Esta es una apreciación del
dinero, y así resulta más justo el pago de un impuesto sobre lo que realmente adquirió el vendedor
hace 20 años y el precio en que ahora está vendiendo. Una vez determinado este impuesto, debe
calcularse el impuesto que ocasionará el comprador, pues éste deberá pagar un impuesto sobre
adquisición de inmuebles al municipio, quien este año lo incremento grandemente. Este impuesto
también es ahora a través de una tabla que se determinó en la Ley de Hacienda Municipal y, de
acuerdo con el precio más alto que resulte entre el valor catastral, el valor del bien conforme a un
avalúo y el precio que convinieron los contratantes, el que sea más alto, sobre ese monto el
municipio cobrará un impuesto.

Determinados los impuestos que causa cada uno, el Notario requiere que las partes o el propio
Notario, obtenga un avalúo del inmueble, un deslinde del mismo, hecho por un perito que lo
determine conforme a los lineamientos de Catastro Municipal, y un certificado de libertad de
gravámenes o adeudos, en el que se justifica que el bien no tiene adeudos para con el propio
municipio, para con el CUME o para con la CESPE. Estos tres gastos serán a cargo de ambas partes
o de la parte que ellos acuerden que los haga. Puede ser a cargo del propio comprador o del
deudor o de ambos. De acuerdo a la Ley, si las partes no se ponen de acuerdo, cada una pagará el
50% de esos derechos municipales. Normalmente los Notarios mandamos obtener estos
documentos, a cargo de la o las partes, pero lo pueden hacer ellos mismos. Ya determinado el total
que cada uno debe de pagar por esta operación de compraventa y que las partes quedan
enteradas de los mismos, ambos dan la instrucción al Notario para que proceda a levantar la
escritura de compraventa en su protocolo, en donde se manifestará todo lo relativo a esa venta, es
decir, desde la manera en que el vendedor acredita ser el verdadero propietario, siguiendo del
precio y forma de pagarse éste y por último, las responsabilidades a que cada uno queda sujeto en
esta operación…

COMPRAVENTA DE INMUEBLES… parte 2

La semana pasada empezamos a hablar de este tema, dejando puntualizados los elementos más
importantes de este contrato. Ahora vamos a ver la forma práctica en que se desarrolla la
celebración de un contrato de compraventa, ante Notario.

Normalmente son las propias partes las que se ponen de acuerdo en celebrar la compraventa de
un inmueble, sea casa, terreno o edificio comercial. Una vez que se ponen de acuerdo en el precio
y circunstancias, uno de ellos o ambos acuden con el Notario a plantearle la operación que quieren
llevar a cabo y las características de esa venta.

Ya en la Notaría, el Notario o uno de los abogados practicantes que trabajan ahí, los atenderán. Les
solicitarán los documentos con que se acredite la propiedad del inmueble. Entregados éstos, el
Notario procede a hacer un estudio de la forma en que se adquirió este inmueble y de que se
hayan llenado todos los requisitos que debe tener toda compraventa. Igualmente, el Notario
procede a hacer una revisión previa de ese inmueble en el Registro Público de la Propiedad, para
ver si existe o no un gravamen, una hipoteca o cualquier otra garantía que ponga en entredicho la
posibilidad de vender esa propiedad.

En efecto, es muy común que en muchas ocasiones una persona adquiere una casa a través del
INFONAVIT, o bien, a través de un crédito bancario. Y no obstante que ya pagó el préstamo que le
habían hecho para comprar su casa, el INFONAVIT o el banco no han cancelado la hipoteca con que
se habían garantizado el pago del crédito concedido. Esta situación tiene que hacérsele saber al
vendedor y al comprador. El primero para que inicie los trámites ante el INFONAVIT o ante el
banco, a fin de que cancelen esos gravámenes. Mientras tanto, no puede celebrarse esa venta,
pues el comprador adquirirá además de la casa, el gravamen que pesa sobre la propiedad de la
misma. Usualmente ningún comprador desea estar en esta posición, pues él no tuvo nada que ver
ni con el INFONAVIT ni con el banco; y para él poder solicitar la cancelación de ese gravamen, no
será posible.

Así es que usualmente se suspende esa venta, hasta que el vendedor cancele esa hipoteca. Otra de
las situaciones que puede suspender una venta de un inmueble es que el dueño deba varios años
de impuestos prediales; o deba agua a la CESPE que el vendedor ha dejado de pagar. O, por último,
que se haya contraído un adeudo con alguna de las instituciones que pavimente las calles a
petición de los propietarios de las casas vecinas a la calle, la que comúnmente es el CUME.

La venta se suspenderá en estos casos, hasta que el vendedor se haga cargo de pagar lo que debe
sobre el inmueble y levantar los gravámenes que existan sobre el mismo. Una vez que se haya
verificado que los pagos se han hecho y los gravámenes levantados, entonces podrá verificarse la
venta.

Al respecto, hay que aclarar que en algunas ocasiones el comprador está dispuesto a darle un
anticipo al vendedor, precisamente para que page todos esos adeudos y levante esos gravámenes.
En estos casos, se extiende un recibo que se ratifica ante Notario, en el que se establece que el
anticipo se hace a cuenta del precio de la casa que se desea comprar, y que ese dinero del anticipo
se usará para el pago de esas deudas y los levantamientos de los gravámenes. Otras veces el
comprador está dispuesto a comprar la casa con esos adeudos y gravámenes, pero se deben poner
de acuerdo y estipularse en la propia escritura de compraventa, los adeudos, gravámenes y
trámites que deberán efectuarse para los pagos y los levantamientos de los gravámenes
respectivos…

COMPRAVENTA DE INMUEBLES…

Nuestro Código Civil da una especie de definición del Contrato de Compraventa, cuando afirma
que: “Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de
una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en
dinero”.

Como podemos apreciar, la venta no sólo se refiere a “las cosas” sino también a los “derechos”,
como materia de la compraventa. Sin embargo, en éste y los siguientes artículos que se publiquen,
se hablará solamente de la venta de cosas inmuebles, es decir, casas, terrenos, bienes comerciales,
industriales, etc.

Como puede apreciarse y todo mundo sabe, en toda compraventa se hablará de un bien que se
vende y de un dinero que se paga. Cuando un bien se paga con otro bien, estaremos hablando de
una permuta o trueque, dependiendo, sin embargo, de qué cantidad se paga con otro bien y qué
cantidad se paga con dinero. Si la mayor parte del precio se paga con dinero, será compraventa;
pero si la mayor parte del precio se paga con otro bien, estaremos hablando de permuta.

Es aquí importante hacer otra aclaración: Como se aprecia de la definición de compraventa, no se

habla directamente de la venta en sí, sino de la obligación de vender o comprar. En efecto, la Ley
habla de que habrá compraventa, cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio
cierto y en dinero. Es decir, la Ley habla de la obligación de transferir la propiedad o la obligación
de pagar un precio cierto y en dinero, pero no habla de que se pagó o que se transfirió la
propiedad. O sea, estamos en una obligación por cumplirse posteriormente o en el acto.

Me explicaré: Hay ocasiones en que una persona, por ejemplo, que anda manejando un vehículo,
se lo ofrece en venta a otra persona; ésta persona piensa que como el vendedor está usando el
vehículo, debe ser su propietario. Sin embargo, si paga el precio en el acto y le entrega las llaves
del vehículo, puede suceder que él no sea realmente el dueño, sino que robó el vehículo y
convenció a otra persona para que se lo comprara. No obstante que en este caso ya hubo entrega
del vehículo y de su precio, en realidad no hay compraventa, porque quien vendió el vehículo no es
su propietario y, por lo mismo, NO puede transferir la propiedad del vehículo, sólo la posesión del
mismo, pues nadie que no sea dueño puede vender lo que no sea propio. Aquí, quien compró,
puede ser muy rápidamente desposeído por la Policía Ministerial, cuando corrobore que se trata
de un vehículo que ha sido declarado por su dueño, como un vehículo robado. Entonces, el
comprador no tendrá ni el vehículo ni el precio que pagó por él. Fue timado, es decir, engañado. De
ahí la importancia de la definición, que habla no tanto de la entrega del bien, sino de la
transmisión de la propiedad del bien, que es lo único que puede volver dueño a una persona, osea,
la recepción de la propiedad del bien de que se trata. Otro de los elementos de la compraventa es
el referente al precio. Éste debe ser cierto y en dinero. No importa si el dinero no son pesos, si son
dólares o euros o cualquier otra moneda, si los contratantes se ponen de acuerdo en esto…

EL ARRENDAMIENTO, PARTE 2

La semana pasada empezamos a ver el arrendamiento. La última cosa que dije al respecto, es que
elaborar el contrato de arrendamiento es obligación del dueño de la cosa. Por ello, si no hay
contrato por escrito, no significa que no haya contrato. Lo que significa es que el arrendador o
dueño de la cosa, es el culpable de la existencia del contrato escrito del arrendamiento. Por lo que
él no podrá demostrar la existencia del arrendamiento sin que tenga que recurrir a otras pruebas.
También es importante señalar que si el arrendamiento que se encuentra documento mediante un
contrato escrito, llega a su plazo, es decir, si termina el contrato de arrendamiento documentado,
esto no significa que se acabó el contrato o que ya no existe contrato. Esto significa que el contrato
escrito ha dejado de tener el plazo acordado y, en adelante, mientras el dueño de la cosa siga
cobrando la renta y el inquilino la siga pagando, se entiende que el arrendamiento se ha vuelto por
tiempo indefinido.

Si, por alguna razón el arrendador pierde el contrato escrito del arrendamiento, va a tener un
problema para demostrar que existe el arrendamiento, pues tendrá que recurrir a un Notario o a
un Juez, para que, mediante testigos, demuestre que existe el arrendamiento y sólo hasta que se
acredite mediante estas diligencias judiciales la existencia del citado contrato, podría el arrendador
demandar al inquilino para la terminación del contrato que se ha vuelto por tiempo indefinido.

A este último fenómeno se le denomina la “Tácita Reconducción”, que significa que se entiende
que el arrendador ha consentido en que el contrato se vuelva por tiempo indefinido. Y para hacer
que éste termine en un determinado plazo, le tendrá que notificar al inquilino notarial o
judicialmente, que tiene un plazo de dos meses para desocupar el inmueble. El arrendamiento se
encuentra también regulado respecto a su duración: El de casa habitación no puede ser mayor de
10 años; si la finca se va a usar para comercio, no poder ser mayor a 15 años y si se va a usar para
industria, no puede ser mayor de 20 años. Esto no significa que si se renta para ser casa y el
contrato se vuelve por tiempo indefinido, una vez vencido el plazo, el arrendamiento continuará
mientras el arrendador y el arrendatario quieran que siga ese contrato. En la práctica, los inquilinos
morosos se aprovechan de que los juicios de desahucio, es decir, de desocupación por causa de
que el inquilino no ha pagado la renta, son muy tardados. Y mientras tanto, el inquilino continuará
habitando la casa sin pagar renta. Cuando finalmente llega el plazo para hacer desocupar el
inmueble judicialmente el inquilino, normalmente éste no tiene dinero para pagar la renta y su
menaje de casa casi siempre es insuficiente para que se le embarguen esos bienes y rematen, y
con su producto pagar la renta.

Así que es muy común que el arrendador o dueño de la casa se dé por satisfecho con que se saque
judicialmente al inquilino de la casa, para él poder volver a rentarla a un inquilino que sí sea capaz
de pagar la renta o que tenga un fiador (la gente lo llama aval) que garantice el pago de las rentas
por el inquilino, pues si éste no paga, el fiador deberá hacerlo. Por eso se recomienda que los
contratos sean por tiempo determinado y que durante todo ese tiempo el fiador esté obligado a
ese pago, si el inquilino falla. Pero una vez vencido ese contrato, el fiador ya no está obligado a
pagar las rentas por el inquilino…

EL ARRENDAMIENTO…

Las semanas pasadas vimos lo que es el comodato, y que consiste en el préstamo de una cosa que
no es consumible por su uso, como lo son los bienes inmuebles, o sea, las casas, los terrenos, los
edificios, etc.

Ese préstamo se distingue por que es gratuito. O sea, el préstamo, por ejemplo, de una casa, para
que un amigo, un hijo o alguna otra persona cercana use una casa gratuitamente, por tiempo
indefinido o hasta que el comodante, es decir, el que prestó la cosa, se la pida al comodatario que
la recibió para su uso en forma gratuita.

En cambio, el arrendamiento es el préstamo de una casa o un inmueble, en general pero cobrando

por ese uso una renta. Esta es la gran diferencia entre estos dos contratos de préstamo de uso.
Nuestro Código Civil define el arrendamiento como el contrato por el que el Arrendador (el dueño
de la cosa) presta el uso o goce de una cosa por un cierto tiempo, al Arrendatario (el que recibe la
cosa para su uso), por un precio cierto.

De esta manera, las diferencias entre los dos contratos que hemos estado viendo, claramente es
que en el primero de los casos, es decir, en el Comodato, el préstamo del uso de la cosa es para
que la disfrute gratuitamente, mientras que en el arrendamiento es para que pague por ese uso o
goce, el arrendatario.

El arrendamiento, sin embargo, se encuentra muy detalladamente reglamentado. Por ejemplo, la

renta de casas habitación NO puede ser en dólares. En caso de violación a esta prohibición, el
inquilino podrá solicitar al Juez que modifique el contrato de arrendamiento para que sea el precio
de la renta, el importe en pesos del día en que se celebró el contrato, de tal manera que no podrá
el rentero exigir más precio que el que indica así la Ley. También existen causas para que el precio
de la renta se disminuya, por ejemplo, por diversas circunstancias que impidan el uso pleno de la
cosa. Por ejemplo: Si la casa se gotea en épocas de lluvia, de tal manera que no pueda usarse una
pieza o varias de la casa. Otro ejemplo sería que un automóvil o camión embista la causa y cause
con ello que una pared resulte destruida, de tal manera que la casa queda expuesta el latrocinio o
robo del menaje de casa y otras cosas que tengan en la casa los inquilinos.

En estos casos el Juez determinará cuánto se disminuirá el precio de la renta o se suspenderá el

pago de la misma, hasta que el arrendador o dueño de la cosa arregle esos desperfectos.
También es una obligación del arrendador o dueño de la cosa, de no rentar la casa cuando existan
situaciones que la vuelvan insalubre. Y si esto sucede durante el arrendamiento, entonces, de
nuevo, a petición del inquilino, el Juez determinará cuánto deberá disminuirse la renta, hasta que
el arrendador arregle la casa de tal manera que se vuelva de nueva cuenta habitable y sin
situaciones insalubres.

De esta manera, el contrato debe ser a plazo, incluso por tiempo indeterminado, pero se entiende
que este contrato es temporal, por lo que el dueño de la cosa puede decidir cuándo termina el
contrato, en caso de que éste se haya vuelto indeterminado o se haya decidido por ambas partes,
que el contrato sea por tiempo indefinido.

Es importante hacer notar que la carga de la existencia del contrato de arrendamiento está a cargo
del arrendador o dueño de la casa, y la falta del contrato escrito hará muy difícil al dueño de la
casa quitarle el uso de la misma al inquilino.

EL COMODATO, PARTE II

La semana pasada empezamos a hablar de este tema, pero me faltó ver, sobre todo, los casos de
conflictos o problemas que este contrato puede acarrear, cuando no existe un contrato que
además se encuentre documentado ante Notario o bien sin que el propio Notario lo eleve a
escritura pública.

Es decir, que el contrato lo deben celebrar las partes por escrito y ante dos testigos y luego llevarlo
con un Notario para que las partes y los testigos lo ratifiquen. La otra opción es que las partes le
expliquen al Notario lo que quieren hacer y el Notario lo redacta por las partes mediante una
escritura pública. De cualquiera de estas dos maneras es la única forma en que este contrato no
traiga problemas entre las partes, sobre todo, después de mucho tiempo de tener la casa o cosa el
comodatario, sucediera, por ejemplo, que el comodante o dueño de la cosa se muera.

Pues entonces, los herederos pueden ignorar la existencia del contrato de comodato o saber de su
existencia, pero no encontrar el contrato, y entonces podrán pedir al Notario una copia del
contrato ratificado o de la escritura pública en donde se encuentra contenido el contrato de
comodato entre las partes.

Explicaba la vez pasada que en la vida real se da mucho el caso en que al suceder la muerte del
comodante o dueño de la casa o cosa, el comodatario alegue que la posee en calidad de dueño
porque se la regaló el que falleció o se la compró o cualquier otro pretexto para alegar que posee
en calidad de dueño, y así pedir a un Juez, que lo declare propietario por prescripción. Si los
deudos tienen el contrato, el pleito prácticamente se acaba cuando ellos le presenten al Juez que
conoce del juicio, el contrato de comodato celebrado o ratificado ante Notario Público.

Claro está que el contrato que se haya hecho sólo ante testigos, puede ser suficiente, pero ese
contrato prácticamente queda sujeto a la declaración de los testigos, que pueden fallar al no
recordar ya de la existencia del contrato o a que ellos mismos lo atestiguaron y entonces el
comodante o dueño de la cosa o casa, la pierde en favor del comodatario.
Sin embargo, el contrato de comodato celebrado ante Notario no queda al arbitrio o declaración
del Notario, sino que basta que presenten el documento certificado ante Notario, aún sin la
presencia de testigos, si fue ésta hecha en escritura pública a través del cual se encuentre
documentado el contrato de comodato. En un juicio de esta naturaleza, quedará evidente que el
comodatario intenta a través de “trampas o subterfugios” quedarse mañosamente con la casa que
le prestaron y el Juez no tendrá más remedio que hacer que el comodatario respete el contrato y
los herederos le podrán pedir que desocupe la casa o cosa que le fue prestada.

Claro está que el juicio debe pasar por todas sus fases, como lo son, la demanda que presente en
comodatario, la contestación que a la misma haga el comodante, el ofrecimiento de pruebas que
cada parte presente, dentro de las que el comodante exhibirá el contrato de comodato ante
Notario, el período de alegatos, la dictación de la sentencia, en la que se deberá determinar como
ganador al comodante o a sus herederos, en razón de la existencia de un documento o escritura
que hace prueba plena por constar ante Notario. Después de esto, todavía puede el comodatario
presentar el recurso de apelación y, si lo pierde, solicitar el amparo de un Juez federal, pero todos
estos procedimientos se estrellarán ante el documento Notarial que prueba todo lo que en el
contrato diga.

EL COMODATO

El comodato es uno de los contratos que más problemas acarrea a la gente, y tan sólo por no saber
cómo documentarlo, es más, por ni siquiera saber cómo se llama el contrato que celebran dos
personas, cuando uno “le presta una casa o un terreno” a otra persona, para que tenga dónde vivir.

Y es que el Comodato es el préstamo de uso de una cosa que no se consume por su uso. De ahí
que cuando alguien le pide prestado “un lugar donde dormir” a otra, en realidad lo que están
celebrado es un contrato de Comodato.

En el comodato, pues, el comodante le presta el uso de su casa que él no había, el uso de su casa
que él no habita, para que otro la habite y tenga así donde vivir, y el comodatario está obligado a
devolverla cuando el comodante se la pida, si es que previamente no se ha determinado, en el
contrato que se celebre, el plazo que durará el comodato.

El comodatario no puede usar la cosa prestada más para lo que está destinada; es decir, si es una
casa habitación, el comodatario no puede usarla para poner ahí un negocio. El comodatario
tampoco tiene derecho a las rentas o frutos que la cosa produzca, sólo tiene derecho a su uso. Por
ello, no puede, en principio, rentarla en todo o en parte, bajo la pena de que si falta a esta
obligación, el comodante le podrá pedir inmediatamente la devolución de la cosa o casa prestada.

Desde luego, todos los gastos que se generen por el uso de la cosa, serán a cargo de quien la está
usando, es decir, del comodatario. Y por lo mismo no tiene derecho a que el comodante le
devuelve el dinero que pagó, por ejemplo, por pintar una parte o toda la casa, ni lo que paga por
concepto de luz, agua, teléfono, internet, gas, etc.

Tampoco puede retener la cosa, cuando el comodato termine, en razón de esos gastos, pues como
ya se dijo, todos estos gastos le corresponden al comodatario.
Pudiera también suceder que el comodante le prestó una de sus casas al comodatario, pero luego
por algún problema no puede usar la casa en que vive, por cualquier causa, accidente, juicio, etc.
Entonces, el comodante puede exigirle al comodatario que le regrese su casa, por esos motivos,
aunque haya un plazo mayor, en razón de la necesidad que tiene el comodante de regresar a vivir a
su casa.

Y todo esto es así, porque el comodato es un contrato gratuito, es decir, no le cuesta nada al
comodatario usar una cosa ajena, en razón de este contrato de comodato. La diferencia más
importante entre el comodato y el arrendamiento es que en éste, el arrendatario paga una renta
por el uso de la cosa, en tanto que en el comodato, el comodatario no paga nada por el uso de esa
casa o cosa. Precisamente por esto, el comodato es gratuito y el derecho a dar por terminado el
contrato de comodato es por el plazo convenido o por la urgencia que el comodante tenga de
recuperar su cosa. En cualquiera de los casos, el comodante, cuando no se estableció un plazo para
uso de la cosa prestada en el contrato, puede pedirle al comodatario, cuando así lo desee.

El gran peligro de “prestar una casa”, como en el caso del comodato, y este contrato no conste por
escrito, ante dos testigos o ante Notario, es muy común que el comodatario, después de muchos
años de uso de esa casa, opte por demandar al comodante para que éste pierda la propiedad de la
cosa, alegando el comodatario que la casa le pertenece porque el comodante se la regaló o porque
se la compró, etc., y, utilizando la figura procesal de la prescripción por el transcurso del tiempo, en
favor del comodatario…

LAS DONACIONES… PARTE II

La semana pasada empezamos a ver este tema, pero no s faltó el espacio, por lo que lo
reanudamos ahora. Se explicaba que las donaciones son regalos que usualmente hacen los padres
a los hijos. Esta es una forma distinta al testamento, pero que puede tener los mismos efectos, sólo
que en este caso, la donación se hace en vida de los padres y es una especie de testamento
anticipado.

La diferencia estriba en que en las donaciones en vida, los padres dejan de ser los dueños y en las
donaciones después de la vida, son testamentos.

Hasta ahorita ambos actos jurídicos son libres de impuestos, es decir, tanto el donar como el
heredar no causan impuestos: los hijos reciben los bienes sin tener que pagar nada al fisco por
haber adquirido ese inmueble. Sin embargo, una donación en vida puede costar hacerla y
mayormente deben de pagarse cuando menos quince mil pesos en pagar un avalúo, un deslinde y
un certificado de libertad de gravámenes del inmueble. Esto sin considerar todavía el honorario del
Notario y los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Los avalúos son caros tanto porque el perito valuador cobra un porcentaje sobre lo que vale el
inmueble que valúo; pero además, el municipio cobra un “derecho” por certificar que el avalúo es
apto para servir de precio del inmueble. En este sentido el avalúo es otra fuente de ingresos para el
municipio, y otro tanto es el “deslinde”, que significa que se revisa la superficie y colindancias del
inmueble, para ver si hay o no invasiones a favor o en contra del dueño del mismo. El municipio
también cobra un “derecho” por este “deslinde”.
En cambio, un testamento cuesta poco más de dos mil pesos durante el año y menos de mil en
septiembre, mes del testamento y tampoco paga impuestos. Esto, desde luego, constituye un
elemento muy importante para tomar la decisión de mejor hacer testamento y no hacer gastos por
la donación. Es importante aclarar que si se hace una donación de la “nuda propiedad”,
reservándose el usufructo, el costo se disminuye. A este respecto, les recuerdo algo de lo que se
dijo la semana pasada, esto es, que la propiedad se divide en tres partes: El uso, el disfrute y la
nuda propiedad, es decir, una propiedad desnuda de dos de sus tres elementos. El nudo
propietario es quien se vuelve dueño de la cosa, pero no puede tocar el uso y disfrute de la misma,
pues estos se los han reservado los padres para sí mismos. Por uso se entiende precisamente lo
que el término en español significa, usar la cosa. En cambio, por disfrute se entiende que se
reciben los frutos de la cosa. Si se tratara de un huerto, se entendería fácilmente que quien tiene el
usufructo, recibe también los frutos de la huerta, disfrutando de los mismos. Pero cuando se trata
de una casa, el desfrute se entiende rentar la casa y su producto es lo que la hace disfrutar de los
“frutos” de la misma, es decir, su renta. Explicamos también que mientras los padres decidan
seguir viviendo en su casa, no tendrán ningún problema de que se las puedan embargar, pues el
uso del inmueble no puede ser embargado; pero hay que tomar en cuenta, en este caso, que las
rentas, es decir, el disfrute del inmueble, sí puede ser embargado.

La similitud de estos actos jurídicos es que se trata, en ambos casos, de donaciones de inmuebles
(en nuestro ejemplo), pero mientras que uno se hace en vida, el otro se hace en testamento, que
es válido hasta después de la vida.

LAS DONACIONES…

Sin tener que entrar en definiciones jurídicas, diremos que la donación es un contrato por el que
una persona llamada donante, da gratuitamente o regala, uno o varios bienes de su propiedad a
otra persona llamada donatario, quien los recibe y los acepta.

Como se aprecia, las donaciones son regalos, en este tema, de bienes inmuebles, pues son los que
la ley ordena que sean hechos ante Notario, para que valgan.

Las donaciones, por regla general son gratuitas, pero hay ocasiones en que se debe pagar algo y
otros casos en los que hay que cumplir condiciones. Este es uno de los contratos que los notarios
más vemos y usualmente se trata de donaciones que los padres hacen en favor de sus hijos, de una
manera totalmente gratuita. Hay ocasiones en que la donación de un bien inmueble, por ejemplo,
la casa paterna, la hacen los padres a sus hijos, pero reservándose para sí el usufructo vitalicio.
Esto quiere decir, que los padres le donan o regalan a sus hijos la propiedad de la casa donde viven
y han vivido la mayor parte de su vida, pero ellos se reservan el derecho para seguir viviendo en
esa casa, de manera exclusiva.

De esta manera, aunque la casa ya no es de su propiedad, ellos no pierden por esta donación el
derecho a usarla y disfrutarla por el resto de su vida. El usufructo, además, no es embargable,
razón por la que aunque tengan deudas los padres, no les pueden embargar su casa, pues ya no es
de ellos; y tampoco les pueden embargar el derecho a vivir en la casa y a disfrutar de ella. Esto
último, es decir, disfrutar de su casa significa que si ellos, los padres, lo desearan, podrían salirse de
su casa y rentarla y con esa renta grande irse a vivir a un departamento chico, en el cual la renta
también es baja, y de esta manera disfrutan de su casa ya sin vivir en ella.
Las rentas, sin embargo, sí son embargable, en el caso de que los padres tengan deudas que no
hayan pagado. Una cosa muy importante, es que los hijos, en este caso, donatarios, acepten la
donación. Pues mientras no lo hagan, la donación no es perfecta. Y si no aceptan la donación y sus
padres mueren, la donación ya no podrá revalidarse.

La Suprema Corte de Justicia ha dicho recientemente, que la aceptación de la donación puede

hacerse, en juicio, a través de documentos privados o de testimoniales, por medio de las cuales
prueben, sin lugar a dudas, que ellos ya han aceptado la donación. Sea como sea, lo importante
está en la necesidad de que los donatarios acepten la donación, para que ese regalo sea perfecto.

Decía en un principio que la donación usualmente es gratuita, en el sentido de que los hijos, en
este ejemplo, los donatarios, no tienen que pagar nada por esta donación, lo que la hace gratuita.
Pero también dijimos que a veces sí es necesario pagar algo, o someterse a alguna condición.
Ambas cosas, evidentemente, deberán ser aceptadas por los donatarios, si no, se entiende que no
aceptaron. Puede, por ejemplo, un padre que está pagando su casa, donársela a sus hijos, con tal
de que ellos la sigan pagando. Aunque este sería un motivo para dar por terminado el plazo para
pagar la casa, usualmente ningún acreedor ejecuta este derecho, mientras siga recibiendo los
abonos convenidos, oportunamente. Otras veces pueden quedar sujetos a condiciones, como, por
ejemplo, que los donatarios no aporten la casa a la sociedad conyugal que tengan o puedan llegar
a tener, bajo pena que, en caso de hacerlo, la donación quedará sin efecto, por lo que hace al hijo
o hijos que violen esta condición.

LAS GARANTÍAS: ¿RESERVA DE DOMINIO O HIPOTECA?

La semana pasada empezamos a ver este tema, y pienso que me faltó ser más insistente en varios
aspectos. Me explicaré:

En primer lugar, es importante antes que nada, aclarar unas cosas. Si alguien piensa vender su casa
o un terreno, debe ante todo procurar que esa venta sea de contado, evitando en la medida de lo
posible, toda venta en abonos. Y eso es así porque la venta en abonos puede llegar a ser más
“comprar un juicio que vender una casa”.

La razón es simple. El que vende “tiene” que “confiar” en que quien le compra en realidad tiene la
capacidad de pagar, a diferencia de las instituciones de crédito, pues éstas no confían, sino que le
hace un estudio a quien pretender ser deudor, para ver si tiene la capacidad de pago, en donde
investigan cuánto gana, cuánto gasta y en qué lo gasta, qué bienes tiene para garantizar el adeudo
que adquiere, etc.

Y esto no lo puede hacer cualquier persona, quien usualmente tiende a confiar en quien pretende
comprar, según la “labia” del futuro deudor. Y esto es un albur, si no una trampa.

Dicho esto, pasamos a determinar cuál es la mejor garantía que puede tener el que va a vender su
casa o un terreno. Y aunque esto ya lo dijimos la semana pasada, vamos a reiterarlo en esta
ocasión. Ya vimos que las dos opciones, es decir, la reserva de dominio o la hipoteca, son dos
buenas opciones. Sin embargo, al igual que cualquier banco, debe buscarse una garantía que no
sea el propio bien que se desea vender. El futuro deudor debe arriesgar bienes propios en lugar
para que así el vendedor no se encuentre en la situación de que al vender su casa, sea ésta, su
propia casa, la que le sirva de garantía.
Si ya no existe otra opción, entonces hay que recurrir a la propia casa o terreno, para que sirva de
garantía al vendedor, que de esta manera recuperará su casa, cuando el comprador no pueda
pagar. Regresó al principio, pues lo que quería vender, finalmente no lo venderá porque el
comprador-deudor no pudo pagar. Claro que esta es mejor opción que perder su casa, pero no
avanzó en el cumplimiento de sus intenciones.

Ahora bien, explicábamos que la reserva de dominio, si bien es una garantía sólida porque el
vendedor “se reserva” para sí la propiedad del inmueble, sin que ésta pase al comprador, lo cierto
es que al darse por terminado anticipadamente el plazo para pagar la casa, pues el deudor ya se
atrasó varios meses en los pagos prometidos, el Juez declarará rescindida es decir, terminado
anticipadamente el plazo y la venta convenidos.

Sin embargo, y he aquí la desventaja, el vendedor tendrá que regresar lo que recibió en abono de
su casa, más un interés por el uso que le dio a ese dinero. Y el comprador-deudor deberá devolver
la casa menos una renta por el uso que le dio al inmueble. Y si bien en cierto sentido esto podría
ser justo para el comprador, no lo es tanto para el vendedor, pues éste quería el uso del dinero de
la venta de la casa, para sus propias necesidades o intenciones.

Sin embargo, y también lo mencionamos, la mejor opción es que el comprador se convierta en el

dueño de la casa o terreno para que enseguida le otorgue en garantía hipotecaria. De esta manera
él se convierte en dueño y el vendedor en garante hipotecario. Si el comprador-deudor no paga, el
vendedor-acreedor rematará la casa o la recuperará si no hay un buen postor para él y no tendrá
que regresar nada y los costos del juicio los absorbe el comprador-deudor.

LAS GARANTÍAS: ¿RESERVA DE DOMINIO O HIPOTECA?

Cuando una persona intenta vender su casa o un terreno y el comprador le ofrece comprarle en
abonos, ¿Cuál puede ser la mejor garantía que puede tener para asegurar los pagos: La reserva de
dominio o la hipoteca?

Desde luego, ambas tiene sus pros y sus contras; sin embargo, procesalmente hablando, es decir,
de llegar a tener qué demandar al comprador-deudor por falta de pago, la mejor garantía es la
hipoteca.

Me explicaré: La garantía que ofrece la reserva de dominio es bastante amplia, pues el comprador-
deudor, no se convierte en propietario, pues la propiedad se la reserva el vendedor; y aunque
quiera, no puede vender el inmueble que compró, ya que no es el dueño aún hasta que termine de
pagar su precio. Y esto es así porque la reserva de dominio consiste en que el acreedor-vendedor
se reserva el derecho de propiedad para sí y el vendedor “compra” como si se tratara de un
arrendamiento, en el que lo que abone se podría tener como el pago de una renta.

Sin embargo, presenta una desventaja muy grande: Si la venta que se hubiere realizado tiene que
darse por terminada porque el comprador-deudor no pudo hacer el pago del inmueble que
adeuda y el vendedor-acreedor lo demanda, éste tendrá que regresarle al comprador-deudor, las
cantidades que le hubiere pagado hasta ese momento, más un interés legal sobre esa suma de
dinero; por su parte, el comprador-deudor tendrá que pagarle al vendedor-acreedor, una renta por
el uso del inmueble, si recibió y tomó posesión del inmueble, por el uso que le dio mientras estuvo
en posesión del mismo.
La desventaja, en este caso, es del vendedor-acreedor, porque tendrá que regresarle al comprador-
deudor las sumas de dinero que hubiere recibido de éste, más un interés sobre lo recibido hasta
ese momento, lo que, en números reales, es una carga que tendrá que soportar el vendedor-
acreedor.

No sucede lo mismo con la hipoteca. El vendedor-acreedor no tiene que devolverle nada al

comprador-deudor, sino que, por el contrario, es él quien tiene qué pagar un interés convenido,
sobre la suma adeudada, lo que representa una notoria ventaja para el vendedor-acreedor. Esto,
claro está, sucede en el caso de que el vendedor-acreedor tenga que demandar al comprador-
deudor, por el pago de lo que le adeuda. Toda vez que no tiene que regresar nada del dinero que
recibió, puesto que eso dependerá del valor que se le dé al inmueble al momento en que el
deudor-hipotecario, al sacar a remate el inmueble que éste le había vendido al comprador-deudor,
se determine en avalúo judicial.

Si no presenta un postor cuando se saque a remate el inmueble, el acreedor-hipotecario se

adjudicará el bien, convirtiéndose de nuevo en propietario del inmueble que le había vendido al
comprador-deudor hipotecario.

Todo esto pone de manifiesto la ventaja procesal que represente la hipoteca sobre la reserva de
dominio. La única ventaja de esta última es la facilidad con que se levanta la reserva de dominio;
en cambio, en la hipoteca, deberá hacerse una nueva escritura para que el antiguo dueño de la
casa o bien inmueble se convierta de nuevo el propietario del bien que le había vendido al deudor-
hipotecario.

Por otra parte, y esto representa otra ventaja de la reserva de dominio, es que cuando se
constituye se establece en la propia escritura de compraventa. En cambio, cuando se pretende
hipotecar, usualmente se hace en dos escrituras: Una de compraventa y otra de hipoteca, aunque
podrían hacerse en la misma, desde el punto de vista notarial y procesal es más conveniente que
se haga en dos escrituras…

ERRORES NOTARIALES, PARTE II

La semana pasada empezamos a ver este tema, en el que les comentaba que raramente el Notario
tiene toda la culpa por cometer un error que podía haberse salvado si los propios interesados
leyesen la escritura, como los Notarios en todos los casos se los pedimos, pues la Ley del Notariado
nos impone a los Notarios la obligación de pedir a las partes que lean la escritura, e incluso en
ocasiones es el propio Notario quien se las lee, como por ejemplo, cuando una de las partes no
sabe leer. De esta forma, todo interesado en una escritura debió leer íntegramente la escritura y
hacer saber al Notario de la existencia de uno o varios errores, para que el propio Notario los
subsane antes de que pase la escritura a su libro del protocolo.

Claro que hay ocasiones en que los interesados no pueden saber de la existencia de ese error,
sobre todo cuando se trata de la superficie, medidas y colindancias del bien que se compra o que
se vende. Y esto es así, porque usualmente este tipo de información no la tiene el propio
interesado, sino que le es proporcionada al Notario por una de las partes, que usualmente es la
parte que vende. Pero, en todo caso, no es el Notario el causante del error, sino el vendedor que
también lee la escritura antes de pasarse al protocolo, y la firma sin haberse fijado siquiera en el
error que cometió. Pero, también explicaba que normalmente estos errores son salvables a través
de una escritura de rectificación que levanta el Notario en su propio protocolo y mediante la que
se corrige el o los errores que se hubiesen causado.

Cabe señalar que la rectificación de escritura la puede hacer el propio Notario que cometió el error
compartido, o por otro Notario. Pero, en todo caso, el que cometió el error compartido, puede
también compartir el costo de la misma; y en el caso de que el error lo cometió otro Notario, el
que rectifica la escritura tendrá el derecho a cobrar todo el honorario que la misma causará. Cabe
señalar que este tipo de errores se cometen porque las partes interesadas confían en que el
Notario hará las cosas bien y que por lo mismo no tiene necesidad de decirle al Notario que hay
errores en cuanto a su nombre, a su domicilio, a su estado civil o a su ocupación.

Y cuando se trata de inmuebles en condominio, la parte vendedora debería igualmente revisar la

escritura para que verifique que, efectivamente, se pusieron correctamente todos los datos de
identificación del inmueble, lo que usualmente no hace, y por esos se cometen ese tipo de errores,
que podrían haberse evitado. Lo mismo o más todavía vale este argumento cuando los interesados
no tienen la diligencia de revisar bien los datos personales que el Notario asienta, respecto de cada
una de las partes que intervienen.

Pero, como antes lo dijo y ahora lo reitero, la culpa siempre será compartida por una o varias de las
partes y esto impone a las partes el compartir los gastos con el propio Notario. O por el contrario,
los pagarán íntegros, cuando el Notario que va a corregir, rectificando la escritura, no es el mismo
que cometió el o los errores. Y es que, además de tener que causarse un honorario por la
elaboración de esta escritura, debe la misma acompañarse de datos informativos para que el
Registro Público de la Propiedad entienda el error cometido por el Notario, así como por el propio
Registro, que tampoco identificó el error, pues esa información también se contiene en el propio
Registro Público de la Propiedad…

LOS ERRORES NOTARIALES…

A veces la gente piensa que todo lo que hace el notario está bien hecho. Y esto es cierto la mayoría
de las veces, pero, como todo ser humano, el notario también puede cometer errores.

También es verdad que no todos los errores cometidos en una escritura fueron causados por el
actuar del notario, por eso, cuando se entera una persona que su escritura tiene errores, debe ir
primeramente con el notario que los cometió, para que revise su propia escritura y la ratifique o le
rectifique lo que el interesado cree acerca de su escritura. Desde luego, es importante también
hacer notar la culpa en que incurren los interesados, pues en toda escritura, siempre se les pide en
la notaría que la lean, para que manifiesten si están de acuerdo con todo lo escrito y es hasta
entonces que el Notario pasa esa escritura en su protocolo.

De esta suerte, si el Notario cometió un error, es imputable primeramente a los interesados que no
tuvieron la diligencia de leer, a veces ni hasta su propio nombre, y el resto de la culpa la comparte
el notario o puede que no haya culpa en el mismo, precisamente porque los propios interesados
no leyeron ni siquiera su propio nombre, menos aún el demás contenido de la escritura. Así que
cuando una persona regresa con el notario para decirle que su nombre no está bien escrito en la
escritura, el principal culpable es el propio interesado, pues el notario simplemente anotó su
nombre tal y como él mismo se lo proporcionó. Otro error que a veces se comete, es en el número
de lote o de la manzana o de las medidas y linderos del mismo. Esto, muchas veces es atribuible al
notario, pero otras veces lo es de la inmobiliaria que está vendiendo el terreno o casa, pues la
inmobiliaria o el fraccionamiento proporcionó esta información incorrecta al propio notario y, en
estos casos no tiene la culpa el notario. Pero en cualquiera de los casos, los interesados deben
saber que las escrituras pueden corregirse, es decir, rectificarse y que, por regla general, estos
errores no son insalvables. Claro está que estos errores se rectifican ante la presencia de todas las
partes que intervinieron en la escritura. Y este puede ser un problema grande, como que el
vendedor de un inmueble se fue de la ciudad a vivir en el extranjero o a otra ciudad. Y este error
resulta insalvable. Y esto es así, por la razón antes expresada, es decir, que una de las partes de la
escritura no puede hallarse, se fue de la ciudad u otra razón similar.

No sucede lo mismo si una de las partes ya falleció, pues en este caso, su albacea, es decir, el
representante del “De Cujus”, o sea, del fallecido, puede comparecer a rectificar la escritura. Este
requisito de la comparecencia de todas las partes tiene su justificación en que podría no haber
error y se utilizara esta artimaña para corregir una escritura no equivocada, sin que uno de los
interesados esté de acuerdo, pues éste podría sufrir un daño por ese “error” inexistente. Por lo
que hace al nombre, éste es fácilmente corregible, precisamente con las identificaciones que tiene
a su disposición el interesado.

En cualquiera de los casos en que estos errores hayan sido exclusivamente culpa del notario, éste
está obligado a corregirlo, rectificando la escritura con el pago exclusivo de los gastos en que
incurra el notario, pero no por honorarios. Pero lo reitero, debe ser causa exclusiva del notario,
pues si los interesados concurren, leen la escritura y, no obstante de ello se cometieron errores
salvables por causa de los mismos interesados, entonces el costo debe ser compartido…

HEREDEROS SUSTITUTOS…

Ya otras veces he escrito acerca de los herederos sustitutos; sin embargo, cuando recibo a gente
que quiere hacer su testamento, me sigue preguntando qué es un heredero sustituto. Por ello,
decidí escribir de nuevo sobre los mismos.

La última vez que tuve un caso así, una persona me preguntó qué era un heredero sustituto, pues
sólo había oído hablar del albacea sustituto. Entonces le expliqué lo siguiente:

Cuando una persona va hacer su testamento y llega a mi oficina, por regla general, ya viene bien
decidida respecto a la cuestión de quién o quiénes van a ser sus herederos, pero no han pensado
en esta otra situación de los herederos sustitutos. Y es que lo que pasa es, que como dice el dicho,
“nadie tiene la vida comprada”; por lo que puede suceder que uno o el único de sus herederos
fallezca al mismo tiempo que el testador o la testadora y, entonces, no tiene quién lo sustituya. En
este caso, si nombró a un solo heredero y éste fallece al mismo tiempo o con anterioridad a la
testadora, pues ya no hubo heredero.

Casi todos los que van hacer su testamento piensan que su hijo o hija, a quien o quienes van a
heredar, le van a sobrevivir, pues, con la lógica de la edad, los hijos tienen que vivir más que ella. Y
esto, no siempre es cierto. En efecto, y sobre todo en esta época en que todavía no salimos de la
pandemia del coronavirus, ha habido muchas sorpresas: los jóvenes también mueren. Y todos
quienes hicieron su testamento ológrafo, es decir, sin la asesoría de un Notario, nunca pensaron en
esta posibilidad. Sin embargo, no es remota, sino actual. Por ello, cuando me preguntan al
respecto les hago saber esto: que hacer testamento sin designar heredero sustituto, casi es lo
mismo que no hacer testamento, por la razón que ya expliqué: Si su único heredero fallece al
mismo tiempo o con anterioridad al testador, y no designó heredero sustituto, no hay quién reciba
la herencia, es decir, de nada sirvió su testamento, pues quien va a resolver quién es su nuevo
heredero, es la Ley.

Por esta razón, es importante designar, junto con el o los herederos principales, quién será el
heredero sustituto en caso de que el único heredero o los demás herederos principales, fallezcan
con anterioridad o al mismo tiempo que el testador o la testadora. En estos casos, quienes van a
hacer su testamento, cuando vayan con el Notario, es conveniente que ya hayan pensado en esta
posibilidad, de tal manera que ya sepan quién o quiénes serán sus herederos sustitutos. Los
ejemplos más comunes para resolver esto, son éstos: Si nombró a varios hijos y uno de ellos
fallece, puede nombrar a los que sobrevivan, es decir, que la herencia se repartirá entre los otros
hermanos ya nombrados herederos, quienes de esta manera recibirán la totalidad de la herencia.
O bien, que heredarán los hijos del heredero que hubiere muerto antes que el testador. De esta
manera, concurrirán a recibir la herencia, los nietos e hijos del testador o de la testadora. Si
nombró como su heredero principal a su cónyuge, entonces los hijos de ambos heredarán por
partes iguales. También es factible que nombre a un hermano u otro pariente. En fin, lo que decida
el testador o testadora, eso es lo que va a suceder cuando llegue el momento de su muerte, pero
entonces es su voluntad y nada más que ella, quien decida quién se queda con sus bienes a su
fallecimiento…

SOCIEDAD CONYUGAL, SEGUNDA PARTE…

La semana pasada volvimos a tocar este tema, que se refiere a la sociedad conyugal, la separación
de bienes y el sistema mixto, que involucra todo lo relativo a los bienes que se adquieren durante
el matrimonio. Explicaba que existe mucha gente (e incluso algunos abogados) que piensan que la
sociedad no incluye los bienes que se adquieren por donación o herencia. Y es que antes, esta era
la regla general, pero dos cosas hicieron que esto cambiara:

En primer lugar, que a partir de 1990, los Registros Civiles, a nivel nacional, adoptaron un contrato
de capitulaciones matrimoniales o pactos matrimoniales en relación a los bienes de los
matrimonios, a través de la cual, en su cláusula segunda se establece que “Todos los bienes que se
adquieran durante el matrimonio, pertenecerán a la sociedad conyugal, que mediante este
convenio se adopta”.

Esto significa, en palabras sencillas que todos los bienes, no importa cómo se adquieran,
pertenecerán a la sociedad conyugal, es decir, a ambos esposos, aunque los haya adquirido uno
sólo mediante testamento o donación que sus padres u otras personas les hubieren hecho. La
segunda razón, es que la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al entrar a estudiar este caso de si
los bienes adquiridos por herencia o donación por uno sólo de los cónyuges durante su
matrimonio formaban o no parte de la sociedad conyugal, y resolvió que sí.
De hecho la Suprema Corte cada vez se está acercando más al concepto de que la sociedad
conyugal constituye una copropiedad, como algunos Códigos Civiles lo establecen, aunque no
nuestro Código Civil, y alejándose más del concepto de que se trata de una sociedad civil, es decir,
una sociedad entre dos personas que decidieron unirse en matrimonio. Esto, pues, disolvió la duda
que existía al respecto y, desde ese entonces, en todos los matrimonios que no celebren
capitulaciones matrimoniales expresas, serán considerados, conforme al formato que celebran,
que todos los bienes que se adquieran durante el matrimonio, -no importa por qué razón o
concepto,- formarán parte de la sociedad conyugal o bienes mancomunados, como dice la gente.

La pregunta que ahora se hacen los padres de familia que quieren regalar o heredar algún bien a
uno o varios de sus hijos, es ¿Cómo le hace o le puede hacer para que de ese bien no participe el o
la esposa?

La respuesta no es sencilla, sin embargo, existe una manera de hacerlo, pero sin estar seguros de
que el resultado será exactamente como esos padres lo deseaban. En efecto, puede establecerse
que el padre o la madre le donan a su hijo un bien inmueble, sujeto a la condición, de que ese bien
no forma parte de la sociedad conyugal, bajo la pena de que, en caso de violarse esta disposición,
el bien donado se regresará al padre o madre que se lo haya donado. Y en caso de que ya haya
muerto ese padre o madre, regresará a la sucesión del difunto, es decir, a la herencia del padre o
de la madre, como si esa donación nunca hubiese existido.

Esto debiera ser suficiente para dejar resuelto este problema. Sin embargo, no es así, debido a que
si el que hizo la donación no prevé esta situación en su testamento, el bien regresará al cúmulo de
bienes que ese padre o madre tenga cuando fallezca y luego a distribuirse como haya quedado
dicho en el testamento. Pero si no se dice nada o no hace testamento, ese bien, aunque regrese a
la sucesión del difunto, pasará a serlo de todos los hijos por partes iguales. Esto significa que no se
logró por completo, el plan que tenía de que los bienes que regale o herede sean sólo del hijo a
quien le regala o herede, no se cumplirá totalmente…

LA SOCIEDAD CONYUGAL…

Aunque ya hable en una ocasión sobre el tema de los bienes en el matrimonio, parece que se
quedaron aún más preguntas sobre este mismo asunto.

En Baja California podemos decir que hay dos regímenes matrimoniales, aunque también
podemos hablar de tres, cuando se celebra el contrato respectivo entre los esposos, en el que se
adopta un régimen mixto, me explicaré: Nuestro Código Civil regula los tres, cuando establece el
régimen de sociedad conyugal y el régimen de separación de bienes. Sin embargo, también hace
mención a que el contrato de capitulaciones matrimoniales, se pueden establecer cuantas reglas
deseen los esposos, mientras sean lícitos, y con ello está regulando este sistema mixto. En el
primer caso, es decir, el de la Sociedad Conyugal, los esposos son partícipes de todos los bienes
que se adquieran durante el matrimonio. Los bienes de que ya eran dueños cada uno de los
cónyuges, no entran a la sociedad conyugal; sólo los bienes que se adquieran durante el
matrimonio.
Ahora bien, antes de 1991, los esposos al casarse celebran un contrato de capitulaciones
matrimoniales, es decir, pactos matrimoniales, que ya lo tienen de formato o machotes en el
propio Registro Civil. Casi nadie recuerda haber firmado este contrato, pues era tanto el
nerviosismo y la emoción que el matrimonio estaba generando entre los novios y sus familias, que
nadie se fijó en los documentos que se firmaron. Lo cierto es que lo firmaron, a partir de 1991,
pues antes no existía este documento como formato, sino que simplemente se decía que los
novios habían contraído su matrimonio bajo el Régimen de Sociedad Conyugal, sin celebrarse los
pactos matrimoniales respecto a los bienes futuros que adquirirían durante su matrimonio.

Resultado de esto es que hay ahora un cambio importante en los matrimonios, pues al celebrarse
ese pacto o capitulaciones, quedó establecido, en su cláusula segunda, el que todos los bienes que
los esposos adquieran por donación, herencia o don de fortuna (ejem. La lotería) serían sólo del
que recibía la donación o la herencia o el premio de las loterías, rifas, etc. Así es que esta regla ya
no se aplica, porque ya existe el convenio entre los esposos a través del cual establecen que todos
los bienes que adquirieran durante el matrimonio, serían de ambos. Por ello, es decir, porque esos
bienes adquiridos por uno de los cónyuges durante el matrimonio, por donación o herencia o don
de fortuna, ahora serán de ambos, porque así lo convinieron.

Claro está que esta regla puede modificarse por acuerdo entre los esposos, mediante la
celebración de los pactos matrimoniales, que se llaman capitulaciones matrimoniales, para
expresamente excluir esos bienes de llegar a formar parte de la sociedad conyugal y, por lo mismo,
y a partir de la celebración de este pacto, ya esos bienes que se adquieran por uno sólo de los
cónyuges, por donación, herencia o don de fortuna, serán exclusivamente de quien los reciba con
ese carácter.

Sin embargo, también existe una regla que permite a un padre establecer en su testamento, que
los bienes que le hereda a su hijo o hija, está sujeto a la condición de que los mismos no formen
parte de la sociedad conyugal, bajo la pena de que si los quiere aportar a la misma en
cumplimiento del convenio o pacto matrimonial, la herencia no se le aplicará al heredero o
donatario…

EL NOTARIO ANTE EL ALZHEIMER…

Ahora es cada vez más frecuente que a un Notario le hagan la pregunta: ¿Qué puedo hacer ahora
si me da Alzheimer o demencia senil en los años venideros?

Y es que cada vez, existe más gente de 70 u 80 años que se hacen esta pregunta porque ven
cuántas personas de su misma edad o mayores aún, se encuentran ya padeciendo estas
enfermedades. Así que van con el Notario a hacer testamento y seguido hacen esta pregunta o una
similar: ¿Me sirve el testamento si llego a caer en alguna de estas enfermedades? Desde luego, la
respuesta es no, pues el testamento sirve para disponer de sus bienes para después de su muerte.
Sin embargo, el Alzheimer sucede en vida de las personas adultas y el testamento no cubre esta
situación.

¿Entonces que se puede hacer? – preguntan al Notario – quien la única respuesta que puede
darles es: Sólo existe en Baja California, una respuesta; y ésta es que designe en vida un tutor que
lo cuida y represente si esta situación se le presenta en su vida. Es decir, va a designar un pariente
o un amigo que se haga cargo de él, hasta que llegue el momento de su muerte. Usualmente en
México, no era factible hacer esto, es decir, auto-designarse a un tutor o tutora, que se haga cargo
de él. Esto estaba prohibido, pues sólo los jueces podían designar tutores, una vez que se probaba
que una persona había caído bajo las garras del Alzheimer o de la demencia senil. Ahora ya está
permitido hacer esto en Baja California. En la Ciudad de México, por el contrario, existen mayores
facilidades que, algunos Notarios tratamos ahora de buscar la manera de aplicarlo en el Estado, a
través de varios instrumentos. Así, por ejemplo, se le puede dar un poder a una persona y al
mismo tiempo autorizarla para que resuelva situaciones similares o iguales a éstas de que
hablamos: Por ejemplo: resolver si se puede o no “desconectarlo”, en el evento de que llegue a
estar en una situación tal en que el propio interesado ya no puede opinar, y que sólo vive porque
un aparato lo mantiene vivo, pero que instruyó a su tutor y apoderado para saber qué hacer en
estos casos con él. De igual suerte instruirá a su tutor y lo autorizará para que utilice los recursos
económicos de que goza el futuro enfermo, para lograr esos fines. De esta manera se logra un
documento parecido al que existe, por ejemplo, en el Estado de California, Estados Unidos de
América, conocido allá como el “Living Trust”, es decir, un fideicomiso para resolver éstas mismas
situaciones, incluso las recién posteriores a la muerte, como sería el caso de si deberá ser
inhumado o cremado. Y es que estas situaciones cada vez se volverán más frecuentes, pues las
ciencias humanas han logrado que las personas aumenten y mejores su salud y calidad de vida,
mientras más años van cumpliendo, lo que no existía antes, en que el promedio de vida era de 72
años.

Claro está que con estos instrumentos legales no se asegura que esos problemas que se presentan
se vayan a resolver en todos los casos de la mejor manera, pero de alguna forma todas estas son
“Disposiciones para la propia Incapacidad”, como se llaman en la Ciudad de México y que buscan
dar la mejor solución posible, de la misma manera como se hace en otros países del mundo. En
Baja California, hasta en tanto no haya una mejor legislación al respecto, lo que los Notarios
podemos hacer son soluciones como las que se acaban de compartir y que en gran medida se
busca lo mejor para el futuro paciente…

LO NUEVO EN ANTI LAVADO DE DINERO…

Ya hemos comentado en otras ocasiones cómo ha venido a influir en el actuar de los Notarios, las
disposiciones legales que regulan el Anti-Lavado de Dinero. Ya desde aquellas ocasiones
comentaba que el propósito de las Leyes de anti-lavado de dinero tienen su origen en
disposiciones internacionales que, sin embargo, no son tan rígidas como ahora lo hacen los
autoridades mexicanas. El propósito de estas leyes es impedir que el dinero proveniente de
actividades ilícitas, sobre todo del narcotráfico, se incorpore a la economía formal, o al sistema
financiero-bancario de México.

Se sabe por todos que los narcotraficantes no comercian con cheques, sino sólo en efectivo; pero
luego que ya tienen dinero almacenado en grandes cantidades, pretenden protegerlo y además
desean invertir su dinero en bienes raíces, joyas y en Instituciones de Crédito. Estas son las razones
por lo que las instituciones de crédito, los joyeros y los Notarios tenemos que estar dando
información a la Unidad de Inteligencia Fiscal, respecto de quién compra bienes raíces, es decir,
inmuebles, casas, terrenos, locales comerciales, etc. Pues como los Notarios somos los que
extendemos las escrituras relativas a los inmuebles, tenemos la primera información que el
gobierno solicita.

Dentro de estas reglas se encuentran las relativas a cuánto efectivo se puede utilizar para comprar
un inmueble. Antes, esta actividad era libre: Se podía pagar en efectivo lo que las partes quisieran.
Y así, los narcotraficantes se iban haciendo propietarios de grandes terrenos, edificios, comercios,
etc., sin embargo, a partir de la vigencia de la Ley, esto se acabó; actualmente sólo se pueden
pagar en efectivo alrededor de setecientos setenta y dos mil ciento sesenta y cinco pesos y el resto
del valor de los inmuebles debe pagarse a través de cheques certificados o de caja y a través de
transferencia bancaria. Aquí es donde el narcotráfico ya no puede realizar libremente estas
operaciones, pues tienen qué abrir cuentas bancarias y su monto inicial y posteriores depósitos
tienen que ser menores a diez mil dólares o su equivalente en moneda nacional. Así es que el
tener que meter millones de pesos a los bancos no es tan fácil, pues requiere esperar el tiempo
que se necesite para estar haciendo esos depósitos “chicos”, hasta juntar el dinero que se requiere
para hacer sus operaciones. Los Notarios, por nuestra parte, somos uno de los tantos ciudadanos
que estamos obligados a informar a la Unidad de Inteligencia Fiscal, las operaciones que acontecen
en la Notaría. Originalmente sólo existían reglas concernientes a las compraventas y unas pocas
por lo que se refiere a la constitución de sociedades. Esta última actividad ha traído nuevas
disposiciones legales que van a provocar una posible disminución de la constitución de sociedades
y otras actividades referentes a las mismas sociedades, porque los requisitos han aumentado su
campo de acción. Tanto que incluye hasta a las sociedades civiles, es decir, las que tienen fines
altruistas y no comerciales. Efectivamente, ahora la información no abarca sólo a las personas
físicas que la constituyen, sino que involucra además a sus esposas o esposos, y, de no ser casados,
a las concubinas o concubinarios. El fisco no quiere dejar escapar a nadie ni a personas que
aparentemente nada tienen qué ver con la sociedad. No importa esto, sino el hecho de que puede
eventualmente ser una conexión que involucra el lavado de dinero. De ahí que la información que
requiere la Ley a este respecto, se ha ampliado considerablemente y es posible que mucha gente
opte por ya no constituir empresas y trabajar su actividad de manera informal o a través de una
copropiedad. No lo sabemos. Lo sabremos con el paso del tiempo…

LA COPROPIEDAD (parte II)…

La semana pasada empezamos a ver la copropiedad. Vimos que ésta se trata de la propiedad que
pertenece a dos o más personas, quienes tienen derecho no a un pedazo de la propiedad, sino a
un porcentaje del todo de la misma.

Si le correspondiera tan sólo un pedazo quiere decir que la copropiedad ya estaba dividida, pero
no es así. Normalmente la copropiedad se origina en las sucesiones, en donde los padres deciden
dejar la casa paterna en copropiedad entre todos los hijos, por partes iguales, viendo así sus
herederos que ninguno es preferido, sino que todos son amados por igual. Mencionábamos
también que la Ley sabe que la copropiedad puede ser una fuente de conflictos y por esa misma
razón, establece que nadie está obligado a permanecer así, en la indivisión, sino que todos y
cualquiera de ellos puede y tiene el derecho a que esa copropiedad se divida y que a cada uno le
toque una parte igualitaria (si así se constituyó la copropiedad). Si se trata de un lote de terreno
baldío, esto no representa un problema, pues cada uno tiene derecho a una porción igualitaria y
esta se puede determinar con facilidad y de común acuerdo. El problema es cuando se trata, por
ejemplo, de una casa, pues entonces no sería nada fácil dividirla. Y aquí es cuando empiezan los
problemas. Pero antes de entrar a estos problemas, tenemos que decir que la copropiedad puede
también no causar conflictos, como sería que todos los copropietarios estuvieran de acuerdo y
juntos rentaran la copropiedad y se dividieran, igualitariamente entre sí, la renta, mes con mes,
menos un pequeño porcentaje para el que se encargue de administrar la copropiedad (cobrar,
pagar los impuestos, etc.). También es posible que la casa se ponga en venta y, una vez vendida, se
le dé a cada uno la parte del precio que le toca por su derecho de copropiedad. Tampoco hay
problema aquí. Cuando existe el problema es cuando nadie quiere vender ni tampoco rentar.
Algunos de los copropietarios no van a estar de acuerdo con tener una copropiedad ociosa, es
decir, que no produzca ni sirva a nadie para nada. En este caso, la primer solución es que si uno no
está conforme, les avise a sus hermanos o copropietarios, que él desea vender la parte de su
copropiedad a un tercero que, por alguna razón está interesado en comprarla toda, parte por
parte. En este caso, les debe notificar por medio de Notario o del juzgado, su deseo de vender a un
tercero su parte de la copropiedad, indicándoles a sus copropietarios cuál es el precio al que va a
vender y si éste será pagado de contado o en abonos, etc. Los copropietarios gozan de un plazo de
8 días contados a partir de la notificación, para decirle al vendedor que ellos o alguno de ellos
están dispuestos a comprarle su parte, gozando ellos de preferencia para adquirirla, sobre el
tercero que la quiere comprar. A esto se le llama “El derecho del tanto”.

Si ninguno de los copropietarios puede igualar el precio y las condiciones, entonces el tercero
podrá comprar esa porción de la copropiedad, y empezar a tratar de convencer a los restantes
copropietarios que le vendan su parte. Si no, él permanecerá como copropietario, junto con los
que no vendieron su parte. Si no logra convencerlos, él o cualquiera de los restantes copropietarios
podrá ir ante un juez para demandar la división de la casa, ofreciéndoles a cada copropietario el
precio en que se las compra. Si no están de acuerdo, entonces el Juez ordenará que la copropiedad
se venda al mejor postor. Entonces el que compró la copropiedad de uno de ellos o cualquiera de
los demás, podrán comprarla en la subasta que ordene el Juez, y el conflicto queda solucionado de
esta manera…

LA COPROPIEDAD…

La copropiedad, como todos sabemos, es aquella situación a través de la cual dos o más personas
son dueñas de un solo bien. A nadie le corresponde un pedazo de esa propiedad, lo que tiene es
un porcentaje de propiedad, que usualmente es de la misma cuantía que los demás copropietarios.
La copropiedad muchas veces es fuente de conflicto entre los copropietarios. Por esa misma razón
la ley es categórica cuando dice que “Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad o
indivisión” y concede a cualquiera de los copropietarios el derecho a demandar la división, el cual
nunca podrá negarse por el propio Juez. Desde luego, esta es una cuestión propia de la naturaleza
humana, pues en muchas ocasiones, sobre todo cuando los hermanos se convirtieron en
copropietarios, la propia hermandad los hace ser considerados unos con otros. Por ejemplo, le
permiten al hermano que menos recursos tiene vivir en la casa que poseen en copropiedad.
Muchas otras veces, los hermanos que vivían con los padres, continúan viviendo en la misma casa.
Otras veces, cuando nadie la necesita, deciden rentarla a terceros y repartirse la renta entre todos
y así, sucesivamente. Sin embargo, cuando no existe esta hermandad y alguno o algunos de ellos
abusan de la misma, los conflictos surgen y entonces tendrán que enfrentarse a situaciones
difíciles, que tendrán que decidir entre ellos, “por las buenas” y si no se logra, tendrán que recurrir
al Juez, para que ordene la división, y si esto es posible, a su venta.

Desde luego, es más conveniente que los propios hermanos decidan contratar un agente
inmobiliario para que proceda a su venta, pues de esta manera podrán tener un precio justo y de
mercado, y así repartirse entre ellos una suma mayor, pues la alternativa del Juez no es la más
conveniente. Me explicaré: Cuando un juez decide que el inmueble se venda, lo hará de la manera
en que los jueces hacen la venta, es decir, a través de subasta pública o remate público. Esto trae
una mala noticia. En efecto, el código procesal determina que el bien se mandará valuar por perito
autorizado por el propio tribunal y que se sacará a remate en las dos terceras partes de su valor.
Como es lógico, esta deducción hará que se pierda una tercera parte de su valor.

Me ha tocado en pocas ocasiones, que el juez acepte que se venda a su precio real. Pero aún en
estos casos, si no se vende en la primera oportunidad, se tendrá que sacar a remate por una
segunda ocasión, disminuyendo su precio una décima parte y así sucesivamente.

Por esto, en todos estos casos, los perdedores son finalmente los mismos copropietarios que no
pudieron ponerse de acuerdo en realizar todas las cosas de común acuerdo y vender fuera de
subaste el bien de su copropiedad. En esto, como en todas las situaciones de la vida, no existe
mejor consejo que el que no pelear, que eviten a toda costa hacer esto y encontrar,
hermanablemente una solución a un problema que, en verdad, es sencillo: Si el bien vale, es mejor
rentarlo y repartirse su renta. Si no vale mucho es mejor ponerlo a la venta y esperar
pacientemente a que llegue un comprador con dinero o con crédito INFONAVIT. Si alguno de los
hermanos está en desgracia, es mejor ser buen hermano y permitirle vivir ahí, ya sea gratis, o con
una cómoda renta o, finalmente, cobrarle sólo la parte que debería a los hermanos y ahorrarse la
que como copropietario le corresponde.

Recuerden el dicho popular: Es mejor un mal arreglo que un buen juicio…