CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Avaluó comercial de un rancho ovino localizado en el municipio

de Tixpehual, Yucatán.

TRABAJO PRACTICO TERMINAL

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILARIA, INDUSTRIAL Y DE

BIENES NACIONALES

PRESENTA:

ARQ. RAUL HADRIEL ISAI CONCHA VIERA

ASESOR:

MTRO. LUIS A. HIGELIN ISSELIN

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA,

CONFORME AL ACUERDO No:.……… DE FECHA: … DE ……… DE …….

(Anotar Sede delegacional) (Anotar Mes y año del examen)

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SOLICITUD DE REGISTRO DE TRABAJO INDIVIDUAL
PARA TITULACIÓN DE MAESTRÍA

M. en A. GILBERTO ENRIQUE CABALLERO GUTIÉRREZ

DIRECTOR GENERAL DEL
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, A. C.
PRESENTE

Me dirijo a usted a fin de solicitar mi registro del trabajo escrito, el cual realizaré bajo el
esquema de Trabajo Práctico Terminal, a efecto de obtener el grado de MAESTRO
EN VALUACIÓN INMOBILARIA, INDUSTRIAL Y DE BIENES NACIONALES, por lo que
a continuación proporciono los siguientes datos:

Nombre del alumno: Raúl Hadriel Isai Concha Viera No. Matrícula: 13 - 010751
Núm. Registro ex alumno ITC: 1318
Domicilio particular: Calle 41 No. 194 – A por 50;
Frac. 15 de Mayo
Tel.: 01 – 9999 – 45 – 22 - 20
Domicilio del trabajo: Calle 56 No. 419 Por 47 y 49,
Col. Centro Tel. Cel.: 9992 – 28 – 52 - 37

Email:
[Link]@[Link]

Título del Trabajo:

Avaluó comercial de un rancho ovino localizado en el municipio de Tixpehual,
Yucatán.

Objetivo:
Determinar el valor comercial del rancho ovino para la participación en proyectos agrícolas
gubernamentales que generaran el incremento de la producción

UBICACIÓN ACADÉMICA:
ACADÉMICA TÉCNICA INNOVACIÓN MEJORA SISTEMAS

Mérida, Yucatán. A 11 de Enero 2014.

________________________________

Firma del alumno

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DOCENTE:
NOMBRE: MTRO. LUIS A. HIGELIN ISSELIN

ADSCRITO A LA COORDINACIÓN DE: MAESTRÍAS DEL ITC

DOMICILIO PARTICULAR: ESTORNINOS NO. 2 COL. LOMAS DE LAS AGUILAS,

DELEG. ALVARO OBREGON. C.P. 01730 MEXICO D.F.

CORREOS ELECTRÓNICOS: higelin@[Link]

ENTERADO Y CONFORME

___________________________________

AUTORIZACIONES ITC

___________________________________
____________________________________

FECHA y SELLO DE LA DIRECCIÓN | FIRMA DEL DIRECTOR GENERAL

DEL ITC

INSTRUCCIONES
A. Una vez que se haya autorizado el tema del Trabajo Práctico Terminal, el alumno
desarrollará el mismo, cumpliendo con la metodología establecida, durante el desarrollo de
la asignatura de Seminario de Tesis del 3° semestre.
B. El Trabajo Práctico Terminal será individual y deberá presentarlo como culminación y
acreditación de la materia de Seminario de Tesis.
C. El Trabajo Práctico Terminal contará como mínimo, con los siguientes elementos.
1. Índice de contenido del Trabajo desarrollado.
2. Justificación.
3. Objetivos.
4. Metodología empleada.
5. Desarrollo, capítulos del TPT
6. Conclusiones.
7. Bibliografía.
D. Visto Bueno del profesor, para la aprobación de la materia de Seminario de Tesis del
tercer semestre, asentando la calificación en el acta correspondiente.

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Contenido

RESUMEN ................................................................................................................ 4
JUSTIFICACIÓN ....................................................................................................... 5
OBJETIVO................................................................................................................. 6
METODOLOGIA........................................................................................................ 7
CAPITULO 1 ............................................................................................................. 8
¿Qué es un rancho ovino? ........................................................................................ 8
Sistemas de producción ............................................................................................ 8
Comercialización del producto ................................................................................ 10
Planeación del proyecto .......................................................................................... 10
CAPITULO 2 ........................................................................................................... 11
Recursos que otorga el gobierno a las pymes productoras de ganado ovino. ........ 11
CAPITULO 3 ........................................................................................................... 12
Marco teórico........................................................................................................... 12
Métodos de Valuación ............................................................................................. 14
Actividad profesional Valuador ................................................................................ 17
Aportación Profesional ............................................................................................ 18
CAPITULO IV .......................................................................................................... 19
ANÁLISIS Y AVALUÓ DEL INMUEBLE .................................................................. 19
CONCLUSIÓN ........................................................................................................ 29
BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................... 30

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RESUMEN

Este trabajo esta encaminado a conocer mediante un avaluó. Las fuentes

de financiamiento otorgadas por el gobierno estatal. A las pymes de ganado ovino,
de la región de Tixpehual, Yucatán, por lo que se realizo una investigación con el
apoyo de la Secretaria de Desarrollo Rural (SEDRU) del estado, en conjunto con
la SAGARPA (Secretaria de Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural y Pesca).

El principal propósito es ayudar al beneficiario con base al resultado del

avaluó a conocer, analizar y elegir la fuente del financiamiento gubernamental
adecuada, que mayor le convenga a sus necesidades de cría, recría, venta de
carne etc. Ya que las fuentes de financiamiento del gobierno son indispensables
para llevar a cabo una actividad económica.

Por lo anterior, la investigación se enfoca en el análisis de las fuentes de

financiamiento del gobierno destinadas a los productores, que son necesarias para
subsistir en el mercado municipal; concluyendo que los programas de apoyo
económico gubernamentales, son sin duda la principal fuente de financiamiento
que impulsa al aumento y mejoramiento de la productividad.

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JUSTIFICACIÓN

Actualmente los constantes avances tecnológicos, el incremento en el nivel

de conocimientos de la cultura económica y financiera de los agentes económicos,
las complejas y sofisticadas innovaciones financieras, la escasez de los recursos,
el cuidado en el medio ambiente, el aumento de la libertad, competencia y
globalización de la economía han propiciado un importante cambio en las
relaciones comerciales nacionales e internacionales.

La búsqueda de nuevos mercados y la actividad en ellos, en un contexto de

globalización e internalización, aumenta en los agentes económicos la necesidad
de buscar fuentes de financiamiento. Por esta razón este trabajo ayudara a
identificar los programas de los países tropicales han dado gran importancia a la
ovino cultura con la finalidad de satisfacer la creciente demanda de carne. Para
esto, generalmente se utilizan razas de pelo puras o sus cruzas que están bien
adaptadas a las condiciones climáticas de estas regiones. Además, la abundancia
de forraje en estas zonas hace que la ovina cultura sea una actividad con gran
potencial futuro.

Es por eso que en México los tres órdenes de gobierno han planeado
diversas estrategias que permiten aumentar el índice de productores.

Con base a las necesidades actuales de la población en el consumo de

productos cárnicos, junto con las deficiencias en equipamiento e infraestructura
existente, se ha pensado en el mejoramiento de un equipamiento con motivo de
esta trabajo practico terminal, en el cual esta proyecto valuatorio requiera de la
sensibilidad en el análisis del proyecto, en la interacción de las áreas y en el
diseño del inmueble, así como de las instalaciones.
Esto exhorta a la intervención de un valuador para dar una posible solución
a este problema.

Con este trabajo se pretende ofrecer un servicio de excelente calidad,

eficiente, y que garantice la satisfacción del cliente consiguiendo con ello su
preferencia para así lograr las metas de rentabilidad y crecimiento del mismo, en
beneficio de los empleados y la comunidad en general.
Este tipo de proyecto tiene la necesidad social, tanto de población en donde
se encuentra, como de los municipios circunvecinos por contar con un
equipamiento que garantice la calidad de los animales que allí se encuentran en
condiciones asépticas reglamentadas y normadas con garantías de salubridad
hacia la población consumidora.
Por las razones antes mencionadas se propone la elaboración de la
valuación de este inmueble, enfocado específicamente a apoyar este tema.

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OBJETIVO
El objeto de la presente investigación es aportar un elemento adicional, por
sencillo que éste sea, a nuestra profesión, a nuestros semejantes y en general
para todo aquel que en una forma oriente, norme y facilite desde cualquier punto
de vista, ya sea una consulta, una visión más clara sobre esta área tan interesante
y de actualidad y que sirva de guía para efectuar estudios de valuación, así
mismo, la descripción de un sistema para la realización de un trabajo de
valoración más técnico, que cuente con elementos suficientes para dictaminar la
viabilidad de un crédito a las operaciones de compra venta, y no caer en
resultados con alto contenido subjetivo sobre la valoración de los bienes, debido a
que ésta ya no puede basarse en apreciaciones personales, por conocimiento de
obras", de precios de algunos predios vecinos, pues hay muchos aspectos que
deben ser debidamente analizados y fuertemente diferenciados entre un predio y
otro. A su vez determinar el valor comercial del rancho ovino para la participación
en proyectos agrícolas gubernamentales que generaran el incremento de la
producción

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METODOLOGIA
En el presente trabajo practico terminal mediante un avaluó que dará
solución a una problemática, para esto se usara el método científico explicativo
deductivo.
En la elaboración de este trabajo se realiza una investigación acerca de los
ranchos ovinos, donde se difundirá información generalizada acerca de este tema.

Esto se debe a que las condiciones por las que atraviesa la producción
agropecuaria en nuestro país han obligado a un número importante de
productores a buscar nuevas alternativas de producción o de plano, a dedicarse a
otra actividad que pudiera ser mayormente remunerativa. No obstante que esta
situación adversa para el campo se ha presentado a nivel nacional, el estado de
Yucatán ha sido de los más afectados, debido a condiciones tales como, la
tremenda sequía, inaccesibilidad a créditos agropecuarios, elevados costos de
producción, lejanía de los centros de producción de insumos, apertura de nuestras
fronteras a la importación de canales o ganado en pie, etc.
Esto ha propiciado que la actividad ganadera sea cada vez menos rentable.
Todo esto ha orillado a los productores agropecuarios a que abandonen esta
actividad para dedicarse a otra más remunerativa. En ocasiones, aquellos
medianos y pequeños productores se han visto en la necesidad de abandonar su
tierra para incorporarse como empleados en otro tipo de actividades. Es por esto
importante la búsqueda de alternativas económicamente viables que les permitan
a los productores agropecuarios el continuar con esta actividad.

El resultado obtenido es un trabajo en el cual se manifestara que es viable

la inversión, operación y aprovechamiento de este tipo de establecimientos;
debido a que los proyectos de este tipo pueden estar integrados al entorno, de
bajo impacto al medio ambiente y a la zona donde se ubiquen y que cumplan con
las normas, leyes y reglamentos aplicables a este tipo de establecimientos.

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CAPITULO 1
¿Qué es un rancho ovino?
Según la FAO (2001), la población mundial de ovinos en el año 1999 era de
1,083 millones de cabezas, distribuidas en Asia (415 millones), África (213
millones), Oceanía (171 millones), Europa (163 millones), Sudamérica (105
millones), y Norte y Centro América (16 millones) (Figura 1). Entre países,
sobresale China que con 269.9 millones de ovinos ocupa el primer lugar a nivel
mundial, seguido por la india con 181.2 millones y Australia con 113 millones.
El producto más relevante en la cría ovina es la carne destinada al consumo
humano, la cual constituye una importante proporción de la dieta cárnica en
diversas regiones del mundo. En las regiones tropicales de América, Asia y África,
la producción de carne supera a la de lana, leche y otros. A su vez, en algunos
países de Sudamérica, la producción de lana es más importante que la de carne,
mientras que en el Medio Oriente y Mediterráneo, la leche supera este rubro.
México se ubica dentro de los diez principales países productores de
ganado a nivel mundial; sin embargo, los sistemas de producción ganaderos
presentan problemas de manejo, deficiente nutrición, sobrepoblación con el
subsecuente sobre pastoreo, y bajo nivel tecnológico. Esta problemática se
presenta en los sistemas de producción de bovinos, ovinos y caprinos, lo que
ocasiona una baja producción. Por el contrario, los sistemas de producción de
carne de aves y cerdos tienen altos niveles de tecnificación y producción. A pesar
de lo anterior, las perspectivas de crecimiento de la actividad pecuaria son
favorables, pues el 35% de la superficie del país está ocupada por agostaderos y
praderas.

Sistemas de producción
La producción ovina en México se localiza principalmente en el centro y sur
del país, y generalmente se realiza bajo sistemas de pastoreo tradicionales, con
escasa tecnología y baja productividad.

La razón por la que los productores diversifican las opciones de producción

es para generar mayores ingresos y evitar riesgos económicos. En función del
nivel tecnológico y los objetivos de producción, los sistemas de producción ovina
se clasifican en tres tipos: extensivos, semi-intensivos e intensivos.

 Extensivos. Todos los animales se mantienen en un solo rebaño, sin

ningún control reproductivo, con un alto grado de consanguinidad. La
alimentación se basa exclusivamente en pastoreo, aprovechando los
forrajes que crecen en forma natural en las plantaciones de árboles o
en terrenos comunales. El pastoreo es libre sin restricción en las

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áreas de pastoreo. En algunos casos, dentro de las propiedades los
ovinos son cuidados por un pastor que se encarga de moverlos a
través del rancho, sin orden alguno. No reciben alimentación
complementaria, salvo raras excepciones, cuando se aprovechan
productos o subproductos agrícolas de la región. Generalmente no
hay prácticas de manejo y control sanitario. Las áreas de pastoreo no
reciben fertilización ni control de malezas. Las instalaciones, si las
hay, son rústicas, con poca higiene, y para su construcción se utiliza
material de la región. En estos sistemas la inversión y la
productividad son reducidas; existe bajo número de corderos
vendidos debido a la mortalidad y extravío de corderos por abandono
en el campo, por ataque de predadores y robos. Los corderos que
logran sobrevivir tienen bajas ganancias de peso, por lo que tardan
más de un año para alcanzar el peso de mercado.
 Semi-intensivo. Los animales pastorean en potreros o plantaciones
de árboles, entre las ocho y nueve de la mañana, y regresan al corral
de encierro entre las cuatro y seis de la tarde. Reciben alimentación
complementaria basada principalmente en concentrado comercial.
Existe un mejor aprovechamiento de la mano de obra para el cuidado
de los animales; los cercos y algunas prácticas de manejo permiten
mantener la salud de los animales. En este modelo, las ganancias de
peso son mayores y fluctúan entre 90 y 100 gramos por día.
 Intensivo. Existen las siguientes modalidades:
o Confinamiento total. Los animales dependen totalmente de los
alimentos proporcionados en el corral. Es usado
principalmente por productores de pie de cría, ya que solo
vendiendo animales a buen precio se obtiene buena
rentabilidad.
o Mixto. Se utiliza el pastoreo y la estabulación en diferentes
categorías de animales; por ejemplo, pastoreo de
reproductoras y estabulación de corderos. Es la modalidad
más utilizada por productores de corderos para carne.
Fundamentalmente consiste en pastorear todo el tiempo las
hembras reproductoras y en darles complementación
alimenticia de aproximadamente 500 gramos de concentrado
durante el periodo de lactancia. El destete se realiza a los dos
o tres meses de edad y toda la producción de machos se
mantiene en estabulación hasta los seis meses de edad,
cuando se venden en un peso mínimo de 30 a 35 kilogramos.
El pastoreo se realiza en áreas destinadas exclusivamente a la producción
de ovinos. Se practica la rotación de potreros; las reproductoras se manejan en
grupos separados según su estado fisiológico, por lo que es necesario tener
suficientes divisiones para pastorear los diferentes grupos de animales.

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Comercialización del producto

En la venta de productos, existe una amplia diferencia entre los
productores, observándose que los mayores volúmenes y mejores precios de
venta los obtienen los de tipo empresarial, quienes además tienen mayor variedad
de productos (finalizados, primalas, vientres y sementales) y sus clientes son
regionales, estatales, nacionales y en menor número internacionales. Los
productores de subsistencia tienen el menor volumen y precio de venta, pues solo
venden animales finalizados a barbacoyeros locales y compradores particulares
esporádicos para algunas festividades; de manera ocasional venden a
intermediarios que después de un periodo de engorda de los animales los venden
a otros estados como México, Puebla, Hidalgo y Querétaro. Los 20 productores de
transición se encuentran con características de comercialización intermedia entre
los dos anteriores.

Planeación del proyecto

Según la bibliografía consultada se identifico que para la realización de un
proyecto de este tipo se requiere de los siguientes datos:

I. Estructura de las unidades de producción: a) tamaño del rebaño, b)

superficie destinada a la actividad, c) razas utilizadas, d) finalidad productiva, e)
tipo de mano de obra empleada.
II. Características socioeconómicas de los productores: a) edad, b)
escolaridad, c) antigüedad en el desarrollo de la actividad e importancia de la
actividad (primaria, secundaria, terciaria, d) acceso a apoyos gubernamentales, e)
percepción de la actividad por parte de los productores, organización y toma de
decisiones y f) forma de comercialización.
III. Características técnicas de las unidades de producción: a) manejo
reproductivo, b) manejo alimenticio, c) manejo sanitario, d) asistencia técnica y e)
uso del agua.

También encontramos clasificaciones de tipos de ganaderos que son:

 Ganadero independiente: cuenta con no más de 30 cabezas de

ganado en su propiedad, normalmente introduce el ganado en una
parcela propia, lo alimenta con alimentos sembrados o cosechados
por el mismo ganadero. Esta persona lo tiene para consumo propio,
venta particular, venta de carne y/o venta de leche.
 Ganadero registrado en asociación: tienen como propósito cría,
engorda y venta de animales a terceros intermediarios. Cuentan con
un gran número de cabezas de ganado, el cual puede ser utilizado
para venta de carne, leche o pie de cría.

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CAPITULO 2
Recursos que otorga el gobierno a las pymes productoras de
ganado ovino.
Con base a la investigación realizada en las dependencias de las
instituciones de gobierno se mencionan las principales fuentes de financiamientos
y apoyos gubernamentales.

1.- Programa de adquisición de activos productivos.

Es benéfico para los productores porque se les apoya para la
realización de actividades de producción primaria, para obras de infraestructura
productiva, para maquinaria y equipo productivo en proyectos agropecuarios,
sanidad e inocuidad, es decir apoyando la ejecución de programas sanitarios,
impulsando el control y erradicación de plagas y/o enfermedades. La Secretaria de
Desarrollo Rural del municipio en convenio con las entidades federativas tiene
como principal objetivo operar los recursos económicos destinados a este
programa.

2.- Procampo para vivir mejor.

Es importante mencionar que la agricultura se lleva de la mano con la
ganadería, es sin duda la principal fuente de alimento para los animales. Este
apoyo favorece a los productores agrícolas y ganaderos registrados en el
programa de Apoyos Directos al Campo.

3.- Uso sustentable de recursos naturales para la producción primaria.

Este recurso beneficia sin duda alguna la producción primaria, el
apoyo obtenido por parte de los productores tiene la capacidad de respuesta de
las unidades de producción ante los factores que afectan sus actividades
productivas, tales como: la fragilidad de las tierras de la región donde se ubican
las diferentes especies de ganado bovino.
4.- programa de producción pecuaria sustentable y ordenamiento ganadero
y apícola.
Programa cuyo fin es otórgales vientres sin exceder el 80% de la
capacidad de carga animal, así mismo a los productores se les otorgara un
semental para la carga animal y reproducción de los animales.

5.- Financiamientos por asociaciones.

6.- Alianza por el campo.

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CAPITULO 3
Marco teórico
Glosario

 Avalúo.- Un Avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un

bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico
en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas,
su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
 Agricultura.- Es el conjunto de actividades relacionadas con el cultivo de la
tierra, que buscan conseguir la satisfacción de algunas necesidades
humanas como la alimentación y materias primas para la industria. Existen
dos formas de clasificar la agricultura. El primero, se basa en el grado de
empleo de los diversos factores de la producción: agricultura intensiva y
extensiva. El segundo, toma en consideración las formas de producción y el
destino del producto: agricultura de subsistencia, de transición y moderna.
 Agropecuario.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción
y a su comercialización.
 Valuación.- Establece que la valuación es el procedimiento técnico y
metodológico que, mediante la investigación física, económica, social,
jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos
monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el
valor de cualquier bien.
 Amortización.- Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros
de alguna partida de activo, generalmente intangible. También se conoce
como el proceso por el cual se paga una deuda en términos graduales.
 Bien inmueble.- Se consideran así a él un conjunto de derechos,
participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y
obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su
usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su
inmovilidad y su tangibilidad.
 Perito valuador.- Es aquel valuador con título y cédula profesional
expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio
de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente
poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en
valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier
asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas
de su especialidad. La opinión del valuador se hace en base a la:
Experiencia, Sensibilidad y Juicio
 Análisis de edad/vida.- Es un método para estimar la depreciación
acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de
la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.

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 Área Rentable.- Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por
un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores
y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales
huecos verticales.
 Área total construida del edificio.- Es la suma total de las superficies
cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los
principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones
hidráulicas, sanitarias y eléctricas).
 Bien comparable.- Es un bien con características semejantes al bien que se
está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado,
tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El
comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus
características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas
a fin de ajustarlo y establecer, mediante el proceso de homologación, una
indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
 Costo Neto de Reposición.- Valor físico que tiene un bien a la fecha del
avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo,
disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su
vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a
otros elementos de depreciación.
 Depreciación.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de una bien
ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-
técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En
contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas
para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo,
durante un período establecido.
 Edad efectiva.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien
nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la
vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien,
indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide
con su edad cronológica.

 Ejido.- El conjunto de bienes territoriales que recibe, a través del reparto

agrario, un núcleo o grupo de población por un proceso legal denominado
dotación. Tenencia de la tierra, regulada jurídicamente en el Artículo 27
constitucional, la Ley Agraria y otras, destinada a beneficiar núcleos o
grupos de población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas o
forestales, otorgadas en propiedad, para su explotación parcelada o
colectiva.
 Factor de demérito.-Es el índice que refleja las acciones que en total
deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según
el estado actual que presenta el bien.
o Factor de descuento.- Es un multiplicador necesario para reducir los
flujos de efectivo que genera un bien a valor presente.

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o Factor de eficiencia en inmuebles de productos.- Es el factor
resultante de la relación área rentable entre área construida en un
inmueble de productos, nos da idea de la eficiencia económica del
bien.
o Factor de homologación.- Es la cifra que establece el grado de
igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe
entre las características particulares de dos bienes del mismo
género, para hacerlos comparables entre sí.
o Factor resultante.- Es el complemento del factor de demérito o sea
aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el
valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación
total.
 Área utilizable.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por
un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas,
circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los
principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se
mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la
superficie de columnas y pilastras.

Métodos de Valuación
Existen tres métodos: el de capitalización de Rentas (ingresos), el
Comparativo de Mercado, y el Físico (costos), y es en función del bien a valuar y
el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o alguno o algunos de ellos.

1.- Método de Capitalización de Rentas: Se utiliza en los avalúos para el

análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios
futuros de un bien en relación al valor presente, generando por medio de la
aplicación de una tasa de capitalización directa en donde una taza de
capitalización adecuada.
Este proceso puede considerarse una capitalización directa en donde una
tasa de capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos
los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar
tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie a una serie de ingresos en un periodo
proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. Refleja el principio
de anticipación. El enfoque de rentas: Considera que su valor corresponde al
capitalizar la renta neta anual, real o susceptible de producir, a una tasa de
capitalización determinada en base a las características propias del bien valuado
(edad, vida, remanente, estado de conservación, uso, etc.)
Es importante que cuando se haga la investigación de mercado también se
obtengan los precios de predios que han estado o están en renta porque se
necesitan para este avalúo. Para poder obtener el valor homologado que resulta
de la comparación de los predios con la ayuda de los factores antes mencionados

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se observa si el predio que está bajo análisis es mejor o peor que los encontrados
para comparación.
 Se obtiene un valor resultante con el cual se saca el valor uniforme. Este
valor se considera con la renta mensual unitaria, la cual se multiplica por la
superficie y se obtiene una renta bruta mensual.
 Se obtiene un valor resultante con el cual se saca el valor unitario/m2. Este
valor se considera como la renta mensual unitaria, la cual se multiplica por
la superficie y se obtiene una renta bruta mensual.
 Se necesita de la renta bruta mensual o real o de mercado que ya se tiene
del paso anterior
 Se calcula el porcentaje de vacios o deducciones
 Se determina la renta bruta mensual restando los vacios y las deducciones
 Se calcula la renta neta anual
 Se obtiene el valor de capitalización dividiendo la renta neta anual entre la
taza de capitalización.
La tasa de capitalización es igual a la tasa de rendimiento del capital invertido
obtenido de la relación de los productos financieros en el capital invertido. En el
caso del negocio de arrendamiento de inmuebles, se le llama tasa de
capitalización de rentas y se obtiene de la relación de la renta anual entre el valor
comercial.

2.- Método Comparativo de Mercado: se utiliza en los avalúos de bienes que

pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto;
se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologación de los datos obtenidos.
Este proceso, permite al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que
justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagara más
por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar
comparable disponible en el mercado.
Está basado en la comparación o homologación de ofertas similares al bien
valuado. En este caso cuando tenemos una construcción se continúa agregándole
otros factores, como son:
 FEd (Factor de Edad): Se refiere a las diferencias de edad entre el inmueble
valuado y el comparado.
 FCal (Factor de Calidad): Incluye las diferencias en calidad de acabados,
instalaciones especiales.
Como parte de este método:
 Se hace una investigación de mercado donde se obtiene los precios de
predios que han estado o están en venta o renta (Valores de
construcciones).
 Para poder obtener el valor homologado que resulta de la comparación de
los predios con la ayuda de los factores antes mencionados se observa si
el precio que está bajo análisis es mejor o peor que los encontrados para
comparación.

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 Se obtiene el valor resultante con el cual se saca el valor unitario
 Ya solo resta la multiplicación por la superficie construida para obtener el
valor comercial de una propiedad.

3.- Método Físico o del Valor Neto de Reposición: se utilizan en los avalúos
para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas
características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un
comprador bien informado, no pagara mas por un bien, que la cantidad de dinero
necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que
se estudia. El estimado del Valor de un Inmueble por este método se basa en el
costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la
depreciación total (acumulada), mas el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las perdidas/ganancias del
desarrollador.

Para lograr un criterio en elaboración de los avalúos es necesario tomar en cuenta

principalmente cuatro aspectos:

 Ubicación del inmueble.- Es la plusvalía que tenga la zona donde se

localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés medio, semi-
residencial, o residencial según sea el caso. Así como también si se
encuentra en una zona comercial o de oficinas importante.
 Edad del inmueble.- Edad del inmueble desde la terminación de obra a la
fecha a la cual se realiza el avalúo.
 Estado de conservación.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al
inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones
óptimas de habitabilidad y comodidad para el propósito por el cual fue
construido.

 Acabados del inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y

elementos de construcción como son (losetas cerámicas, azulejos, pastas
texturizadas, maderas, etc.) utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc.,
del inmueble que pueden ser de buena calidad de mediana calidad o de
calidad económica, que influyen de una manera sobresaliente en los
valores concluyentes o finales del inmueble.

Propósitos de un avalúo:
 Crédito comercial
 Compra-venta
 Sesión de derechos
 Fusiones
 Seguros
 Juicios

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Es muy importante destacar el hecho de que, es indispensable elaborar los tres
enfoques del avalúo comercial realizados anteriormente, sin embargo la toma de
decisión respecto de cual debe elegirse, depende de la experiencia, capacidad y
sensibilidad del valuador, tal y como se dijo anteriormente. Se eligió en este caso
el avaluó del terreno por valor de mercado.
En el Procedimiento Valuatorio el éxito de un avalúo radica en la
recolección metódica de datos precisos y reales, por esto, el proceso Valuatorio se
trata de una serie de procedimientos para colectar y analizar información, para
llegar a la conclusión última del valor.

Como parte de este procedimiento se recopila lo siguiente:

• Datos Generales: información detallada sobre las condiciones económicas,
sociales y políticas de la región, así como comentarios sobre los efectos que estas
condiciones provocan en la propiedad.
• Datos Específicos: esta información se refiere a la propiedad en estudio y
las mejoras realizadas en ella. Se deben incluir datos comparativos sobre costos,
ventas, entradas y salidas de dinero, de propiedades similares.
• Información de cada método: dependiendo del método a emplear, se debe
recolectar información referente a costos, ingresos y egresos, y costos de
propiedades comparables. Toda la información debe ser verificada.
• Determinación del mayor y mejor uso del suelo: el valuador determina el
uso más probable legalmente, financieramente recuperable y físicamente posible.
• Obtención del valor estimado por cada uno de los tres métodos: se utiliza la
información recolectada con los métodos vigentes.
• Comparación de las estimaciones anteriores, para la obtención del valor
final: del análisis de las estimaciones obtenidas con los tres métodos, el valuador
determina la más apropiada para una propiedad y establece la estimación final del
valor.
• Elaboración del informe con la estimación final del valor: después de
obtener la estimación del valor, se debe realizar un reporte escrito formal para el
cliente.

Actividad profesional Valuador

La valuación de predios rústicos en nuestro país, no había tenido un
avance, por medio del cual se pudiera establecer un valor a dichos terrenos
rústicos; además no se desarrolla conforme al uso y explotación de la tierra, con
cierta homogeneidad y normatividad. Con el propósito de llenar este hueco, se
crea el Instituto Nacional de Valuación Agropecuaria y Forestal A. C. (INVAF A.C.),
así mismo se realizan valuaciones, conforme a los fundamentos correspondientes
a la teoría del valor y los métodos lógico-matemáticos, en donde los profesionistas
sean capaces de realizar valuaciones de acuerdo a un marco legal Es así, como
se presenta una serie de antecedentes sobre la valuación, que da origen al
Diplomado en Valuación Agropecuaria y Forestal, el cual se convierte en una
necesidad, debido a la falta de desarrollo del campo profesional, como peritos
valuadores, con esta perspectiva se realiza también el diagnóstico de necesidades

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antes mencionado y se proponen alternativas de solución a la problemática de la
Valuación Agropecuaria y Forestal. Como el propósito de la maestría en
Valuación, es el de preparar profesionistas para realizar valuaciones y peritajes
mediante despachos jurídicos, asociaciones y en forma individual entre otras; es
necesario proponer una serie de temas relacionados con la ética y el
profesionalismo, así como también fa calidad total eh las valuaciones y el costo
que deben tener las valuaciones para orientar a los futuros peritos valuadores,
para promover la actividad empresarial para los profesionistas en valuación.

Aportación Profesional
Como se mencionó anteriormente, las modificaciones al Art. 27
constitucional le dan un giro al desarrollo del campo en nuestro país, de la misma
manera se fortalece el entorno legal y por consecuencia surgen instituciones
oficiales y se solidifican las ya existentes como lo son el Registro Público de la
Propiedad, el Registro Público del Agua, el Registro Agrario Nacional y el Registro
Nacional Forestal; de tal manera que el Perito valuador en el sector agropecuario,
se apoyará en esta reglamentación para desempeñar adecuadamente su función.
Así mismo, tomará en cuenta los factores socio-económicos que rigen la
economía como lo es la ubicación geográfica, calidad de vías de comunicación,
factores de comercialización de la producción, reglamentación de políticas
bancarias, monetarias y gubernamentales. En el aspecto agronómico el perito
estará atento a identificar todos los elementos de este orden que intervienen en la
producción de la tierra, como lo son el suelo, clima, disponibilidad de agua,
aplicación tecnológica. Entonces, el Perito valuador con los antecedentes antes
mencionados, conjugará el entorno legal, socio-económico y agronómico, para así
aportar con su trabajo a la sociedad, un fortalecimiento en el desarrollo firme del
campo Mexicano.

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CAPITULO IV
ANÁLISIS Y AVALUÓ DEL INMUEBLE
II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: ARQ. RAUL HADRIEL ISAI CONCHA VIERA

ESPECIALIDAD VALUACION INMOBILIARIA, INDUSTRIAL Y DE BIENES NACIONALES
REGISTRO DEL INDAABIN:
FECHA DE INSPECCIÓN: 30-ene-14

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Rancho Ovino

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIEDAD PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Manuel de Jesus Viera Bastarrachea

USO DEL AVALÚO: INFORMATIVO

PROPÓSITO DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL

FINALIDAD DEL DICTAMEN INDAABIN:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: 20

Número: S/N
Colonia: CENTRO
Ciudad o Población: TIXPEHUAL
Delegación o Municipio: MERIDA
Código Postal: 97386
Entidad Federativa: YUCATAN

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 2325656

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 774 960 902 730

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: RANCHO OVINO DE TERRENO MECANIZADO

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 30% SEGÚN INSPECCION FISICA

DENSIDAD DE POBLACIÓN: SEGÚN EL PLAN ESTRATEGICO DE DESARROLLO URBANO
EL PREDIO SE ENCUENTRA UBICADO EN UNA ZONA RURAL
DE BAJA DESNSIDAD

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: MINIMA

USO DEL SUELO: AGROPECUARIO

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE KM. 14 + 500 MTS DE LA ANTIGUA CARRETERA FEDERAL
LAS MISMAS: MERIDA - IZAMAL

SERVICIOS PÚBLICOS: AGUA POTABLE, ENERGIA ELECTRICA, ALUMBRADO

PUBLICO

EQUIPAMIENTO URBANO: NO APLICA

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V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL: TERRENO MECANIZADO CON AREAS PARA PASTOREO INTENSIVO DE ANIMALES, BODEGA
DE DEPOSITO DE ALIMENTO, CORRALES DE LAMINA DE ZINC, DEPOSITOS DE AGUA POTABLE,
SISTEMA DE RIEGO, CERCADO.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: OFICINAS DE UN NIVEL, CON UN SOLO TIPO DE CONSTRUCCION QUE SE DISTIBUYE DE LA
SIGUIENTE MANERA:
TIPO 1: OFICINAS, DEPOSITO DE ALIMENTO

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: MINIMO - LIGERO

CLASE DE EDIFICIO: NO APLICA
NÚM ERO DE NIVELES: 1
EDAD APROXIM ADA:
VIDA ÚTIL REM ANENTE: 5
VIDA TOTAL: 70
ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO
CALIDAD DEL PROYECTO: ADECUADO A LA EPOCA CONSTRUCTIVA
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIM IENTOS: DE MAMPOSTERIA (PIEDRA DE LA REGION UNIDA CON MORTERO)

ESTRUCTURA: DE CONCRETO ARMADO

M UROS: DE BLOCK DE 15 X 20 X 40 UNIDA CON MORTERO

ENTREPISOS: 2.80 MTS

TECHOS: DE VIGUETA Y BOVEDILLA

AZOTEAS: IMPERMEABILIZADAS CON IMPER CADA 5 AÑOS DE COMEX

BARDAS: BLOCK DE 15 X 20 X 40

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: APLANADOS CON BASE DE ESTUCO CON RECUBRIMIENTO DE TIROL

APLANADOS EXTERIORES: APLANADOS CON BASE DE ESTUCO CON RECUBRIMIENTO DE PINTURA VINILICA A DOS
MANOS.

PLAFONES: APLANADOS CON BASE DE ESTUCO

LAM BRINES: MOZAICO DE CÉRAMICA DE 10 CMS

PISOS: MOZAICO DE CÉRAMICA DE 30 X 30 CMS

ESCALERAS: CON RECUBRIMIENTO ANTIDERRAPANTE DE MOZAICO DE CERAMICA DE 20 X 20 CMS

PINTURA: EXCELLENTE CALIDAD COMEX DE 5 AÑOS

RECUBRIM IENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA: PUERTAS DE TAMBOR EN LOS BAÑOS Y LOS CUARTOS

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS TUBERIA DE PVC HIDRAULICO

Y SANITARIAS:
M UEBLES DE BAÑO / COCINA: TIPO ECONOMICO

e ) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INSTALACION COMPLETA CON DIFERENTES CIRCUITOS Y CAJA DE FUSIBLES

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: DE HERRERIA ARTISTICA

HERRERÍA: PROTECTORES EN TODAS VENTANAS Y PORTONES DE LAMINA DE ACERO

g) VIDRIERÍA: VIDRIOS DE 6 MM DE ESPESOR

h) CERRAJERÍA: NORMAL

i) FACHADA: DE ACUERDO A LA EPOCA ARQUITECTONICA EN LA QUE FUE CONSTRUIDA LA

VIVIENDA

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VII.- CONSIDERACIONES GENERALES.

CRITERIO TÉCNICO:

FUNDAMENTO LEGAL: Este avalúo se fundamenta en:

DEFINICIONES: ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:

Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el
Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos y es en función del bien a
valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos de ellos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: ESe utiliza en los avalúos de bienes que

pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se
basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un
inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar
por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE
MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de

otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría
construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar
una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se
basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios
menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o VALOR
NETO DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Es el método para estimar el valor que considera los datos
de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor
mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso
(normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una
cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar
una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los
riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización
de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una
serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el
principio de anticipación.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN
DE RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el Precio más probable estimado,

por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador
y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios,
con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento
de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre
el comprador y el vendedor.
Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o
neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de
los ingresos) y valor comparativo de mercado.

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALÚO: (Lo anotado aquí se deberá
copiar íntegro en el Dictamen que emite el INDAABIN.)
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VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Inform ante
1 KM. 26 + 500 ANTIGUA 99999475265 DAGOBERTO RODRIGUEZ
CARRETERA MERIDA -
IZAMAL
CARACTERÍSTICAS: RANCHO GANADERO CON UN TERRENO DE 15,000 M2, CON SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 400 M2
INFORMES 9999475265
2 KM. 10 + 300 ANTIGUA 9992458963 JOSE LARA MARRUFO
CARRETERA MERIDA -
IZAMAL
CARACTERÍSTICAS: RANCHO GANADERO CON UN TERRENO DE 30,000 M2 CON SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 345 M2
INFORMES 9992458963
3 KM. 40 + 800 ANTIGUA 9999632585 JUAN PEREZ OVIEDO
CARRETERA MERIDA -
IZAMAL

CARACTERÍSTICAS: RANCHO GANADERO CON UN TERRENO DE 50, 000 M2 CON SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 200 M2
INFORMES 9999632585
4 KM. 35 ANTIGUA CARRETERA RAFAEL REYES ORTEGA
MERIDA - CONKAL

CARACTERÍSTICAS: RANCHO GANADERO CON UN TERRENO DE 40,000 M2 CON SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 4450 M2
INFORMES 9993258962
5 KM. 50 ANTIGUA CARRETERA ANGELICA ESPAÑA ORTIZ
MERIDA - IZAMAL

CARACTERÍSTICAS: RANCHO GANADERO CON UN TERRENO DE 20, 000 M2 CON SUPERFICIE CONSTRUIDA DE 450 M2
INFORMES 9999452220

No. Oferta Sup. $/m ² Factores de Hom ologación $/m ²

EDO.
$ m² NEG. UB IC. SUP . CA LID. CONS. FED FRe
1 6,000,513.00 400.00 15,001.28 1.00 1.00 0.94 1.00 1.10 0.74 0.87 13,106.86
2 5,000,000.00 345.00 14,492.75 1.00 1.00 0.88 1.00 1.10 0.96 0.92 13,395.30
3 4,000,000.00 200.00 20,000.00 1.00 1.00 0.88 1.00 1.10 0.76 0.86 17,158.96
4 7,200,000.00 445.00 16,179.78 1.00 1.00 0.93 1.00 1.10 0.80 0.81 13,180.07
5 5,600,000.00 450.00 12,444.44 1.00 0.83 0.90 0.88 1.00 0.86 0.87 10,789.58

Nota: Cuando el Factor de Hom ologación es m enor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 13,526.15
denota que LA OFERTA es m ejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m² 13,526.00

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN: 300.00

SUBTOTAL: $ 4,057,800.00
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 4,057,800.00
Factores utilizados:
Nego ciació n: Es el facto r que a juicio del perito valuado r, co n base en las
o bservacio nes del mercado en o peracio nes de co ntado , ajusta al bien de
la Oferta.
Ubicació n : Este facto r califica la lo calizació n física de la o ferta vs el inmueble
valuado .
Superficie : En funció n de la superficie de LA OFERTA co n respecto al inmueble
valuado .
Calidad: Es el facto r que co nsidera las diferencias entre la o ferta y el inmueble a
valuar, relacio nado co n el tipo y calidad de co nstrucció n.

Edo . Co ns: Co nsidera las diferencias del nivel de deterio ro entre la o ferta y el
inmueble valuado .
Otro : Especificar el mo tivo del facto r. En el caso de que éste sea de aspecto
po lítico , eco nó mico o so cial, se deberá co mentar ampliamente en el
A nexo 1(so po rte técnico )

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ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( X )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1 CARRETERA ANTIGUA MERIDA 9999652323 HUMBERTO OSORIO RICALDE
A IZAMAL KM. 19
CARACTERÍSTICAS: TERRENO EN TIXKOKOB, YUCATÁN KM. 19 DE 18,000 M2 DE SUPERFICIE
INFORMES AL 9999652323
2 CARRETERA MERIDA A TIZIMIN 9992145638 MIGUEL VALENCIA PUERTO
KM. 6
CARACTERÍSTICAS: TERRENO EN CONKAL, YUCATÁN KM. 11 DE 10,000 M2 DE SUPERFICIE
INFORMES AL 9999457896
3 CARRETERA MERIDA A CAN 9992145638 MARIA JOSE CARRILLO AVILES
CUN KM. 40
CARACTERÍSTICAS: TERRENO EN SEYE YUCATÁN KM. 35 DE 35,000 M2 DE SUPERFICIE
INFORMES AL 9992145638
4 CARRETERA ANTIGUA MERIDA 9999456896 RENE HERRERA MENESES
A IZAMAL KM. 19
CARACTERÍSTICAS: TERRENO EN TIXPEHUAL, YUCATÁN KM. 19 DE 5,000 M2 DE SUPERFICIE
INFORMES AL 9999456896
5 9992356742 SAMUEL ESTRELLA PAREJA
CARACTERÍSTICAS: TERRENO EN KANASIN, YUCATAN KM. 2 DE 22,000 M2 DE SUPERFICIE
INFORMES AL 9992356742

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

$ m² NEG. UBIC. ZONA FORM A SUP. OTRO FRe
1 3,000,000.00 18,000.00 166.67 1.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.13 188.33
2 1,900,000.00 10,000.00 190.00 1.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.13 214.70
3 6,000,000.00 35,000.00 171.43 1.00 1.20 1.15 1.00 1.00 1.00 1.13 193.71
4 1,000,000.00 5,000.00 200.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 200.00
5 4,000,000.00 22,000.00 181.82 1.00 1.20 1.00 1.00 0.96 1.00 1.18 214.55

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 202.26

denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.
EN N.R. $/m² 202.00

Factores Utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones
del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Zona: Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble
valuado
Superficie En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado.
Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto
político, económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1
(soporte técnico).

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ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE VALUADO.

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ANEXO 5.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORISO Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro FRe (unitario ) P A R C IA L

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes TOTAL

SUMA PRIVATIVA

SUMA COMÚN

SUMA INSTALACIONES

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro FRe (unitario ) P A R C IA L
1 EA12 SISTEMA DE RIEGO PZA 1.00 2 25,000 1.00 0.73 1.00 0.73 18,250.00 18,250.00
2
3
4
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes TOTAL 25,000
SUMA PRIVATIVA

SUMA COMÚN

SUMA ACCESORIOS 18,250.00

p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR
(unitario ) Cons. Edad Otro FRe (unitario ) P A R C IA L
1 OC01 BARDAS M 8.00 12 1,250 1.00 0.85 1.00 0.85 1,062.50 8,500.00
2 OC10 CISTERNA M3 6.85 14 1,500 1.00 0.81 1.00 0.81 1,215.00 8,322.75
3 OC04 MINISPLIT PZA 3.00 2 6,500 1.00 0.64 1.00 0.64 4,160.00 12,480.00
4 OC02 REJAS PZA 3.00 5 15,500 1.00 0.73 1.00 0.73 11,315.00 33,945.00
Nota: Indicar p=privativas; c=comunes TOTAL 24,750
SUMA PRIVATIVA

SUMA COMÚN

SUMA OBRAS 63,247.75

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $

INDIVISO %

TOTAL: $

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CONCLUSIÓN
Es por esto que al considerar factores tales como necesidades de terreno,
costo de instalaciones y mano de obra, la producción de ovinos se presenta como
una excelente alternativa para los productores agropecuarios del estado de
Yucatán. Desde luego que existen costos iniciales fijos que no se pueden evitar,
por lo que paralelamente se necesita la apertura de programas de apoyo, ya sea
por parte de Instituciones oficiales u de organizaciones no-gubernamentales que le
permitan al productor realizar esa inversión necesaria en cuanto a instalaciones y
equipo, pero que recuperará en un corto período de tiempo. Es además importante
considerar que al tener el apoyo de estos programas, le permitirá al productor
buscar una buena asesoría técnica especializada sobre las necesidades de
terreno, equipo e instalaciones que se requieren. Asimismo, se recomienda
asesorarse en forma adecuada con un Médico Veterinario Zootecnista sobre como
implementar un buen manejo sanitario y de medicina preventiva en nuestro
rebaño.
Además se concluye que la importancia que tienen los financiamientos
gubernamentales que diariamente utilizan las distintas organizaciones,
brindándole la posibilidad a distintos productores de mantener una economía y
una continuidad de sus actividades comerciales estable y eficiente y por
consecuencia otorgar un mayor aporte al sector económico al cual participan. Las
fuentes de financiamiento que otorga el gobierno son claves para el buen
desarrollo económico de los productores de la región.

El perito valuador que realiza trabajos de investigación, y con base en la

teoría económica y las condiciones agronómicas del predio rústico, determina un
valor, conforme a los sistemas de producción y las características especiales. Este
profesionista debe establecer en su trabajo, seriedad y responsabilidad al realizar
el proceso de valuación; debe seleccionar el método específico para obtener un
valor confiable.
Es así, como llegamos a la conclusión de que la valuación agropecuaria, es
una actividad profesional que sé práctica con muchas deficiencias, por la falta de
participación de los Ingenieros Agrónomos y especialistas en carreras afines.
Además, es de notar la falta de métodos propios de la rama Agrícola,
Pecuaria y Forestal para poder determinar el valor.

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BIBLIOGRAFÍA
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justipreciaciones según Ley General de Bienes Nacionales. Recuperado en Enero
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Gobierno del estado de Yucatán. Regionalización del estado de Yucatán:

Perfil Geoestadístico. Secretaría de Planeación y Presupuesto. Mérida, 2013.
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Hernández Sampieri, R., Fernández Collado, C. y Baptista Lucio, P.

Metodología de la Investigación. McGraw-Hill Interamericana. México, 2007,705
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Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Concepto de

Avalúo. Recuperado en Enero de 2013 de
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