ALCALDIA MUNICIPAL DE RESTREPO
SECRETARIA DE PLANEACION
CIRCULAR INTERPRETATIVA No. 002 DE AGOSTO 13 2012
EL SECRETARIO DE PLANEACIÓN DEL
MUNICIPIO DE RESTREPO, DEPARTAMENTO DEL META,
En ejercicio de las facultades que le son conferidas mediante el artículo 102 de la Ley 388 de 1997,
el artículo 76 del Decreto Nacional No. 1469 de 2010 y el artículo de 204 del Esquema de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Restrepo, Meta
DISPONE
El Concejo Municipal mediante su Acuerdo Municipal No. 009 del 16 de junio de 2006 revisó y
ajustó el Esquema de Ordenamiento Territorial - EOT para el Municipio de Restrepo, ubicado en el
Departamento del Meta.
El artículo 42 del EOT del Municipio de Restrepo define el suelo rural como aquellos “terrenos no
aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas,
ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales, Turístico y demás actividades
análogas y delimitado en el Plano de Clasificación del suelo”.
El artículo 43 del EOT identifica el suelo suburbano como una categoría dentro del suelo rural
“constituido por aquellas áreas en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del
campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el auto
abastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99
de 1993 y en la Ley 142 de 1994.(…)”
El artículo 142 ibídem establece la categoría 5 del suelo rural, correspondiente a la zona
suburbana señalando su ubicación y usos.
El artículo 151 del EOT establece la caracterización de las áreas de suelo suburbano como
aquellas “áreas que conforman parte del suelo rural, delimitadas en el Plano de Usos del Suelo
Rural, que corresponde a la categoría 5º y se caracterizan de acuerdo con su actividad así:
vivienda campestre, servicios turísticos y de recreación y actividad agropecuaria en menor escala y
controlada”.
Para el desarrollo del suelo suburbano, el artículo 152 del referido Acuerdo estableció la obligación
de cumplimiento de los siguientes requisitos a saber:
“1. Que garanticen condiciones adecuadas en cuanto a higiene, salubridad, firmeza,
estabilidad del terreno y defensa frente a amenazas naturales y a elementos
contaminantes.
2. Que su desarrollo pueda llevarse a cabo preservando los recursos naturales
existentes en el sitio.
3. Que cumpla con los demás requisitos exigidos como la concertación con la
autoridad ambiental – CAR. – CORMACARENA.
4. Que cada parcela o conjunto tenga acceso directo a una o más vías vehiculares de
uso o propiedad pública.
5. Que cumpla con todos los requisitos que sobre servicios de energía, sistemas de
tratamiento de aguas, salubridad, sistema de distribución de aguas, captación y
concesión de aguas, protección de los recursos naturales, construcción de vías,
control de tránsito (señalización y demarcación) y adecuación de zonas verdes, que
fijen las entidades competentes.
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6. Que cumplan con las cesiones de áreas para zonas verdes, equipamientos
colectivos y vías, según lo establezca el Esquema de Ordenamiento. Los proyectos
de parcelación en suelo suburbano deberán cumplir al menos con los anteriores
requisitos.
7. El área mínima de extensión por predio o permiso de venta dentro del suelo
suburbano es de 2.200 mt2”.
En cuanto al uso de Vivienda Campestre Rural, el artículo mencionado dispone la siguiente
normatividad:
“1. Los proyectos de vivienda campestre deberá estar ubicados en la zona definida
como Zona Suburbana.
2. El área mínima de loteo por predio del proyecto deberá ser de 2.200 m2
3. Deberá respetar la ronda de las fuentes hídricas establecidas en el E.O.T.
4. Cumplir con la franja de amortiguamiento o franja ambiental del corredor vial Rural
5. Cumplir con los permisos ambientales respectivos.
6. Cumplir con los permisos respectivos dados por la Oficina de Planeación.
7. El proyecto en todas las etapas deberá respetar íntegramente los recursos
naturales existentes en el predio y adelantará las compensaciones a que haya lugar
por la construcción y/o aprovechamiento de cualquier recurso natural.
8. El predio a parcelar deberá tener acceso directo a la vía pública, igualmente los
predios resultantes a la vía interna
9. El perfil vial principal será de quince (15) mts y el perfil vial secundario de nueve (9)
mts.”
El artículo 44 del EOT y el parágrafo 1º de su artículo 151, establecen para las parcelaciones en
áreas suburbanas en el Municipio, una Intensidad Máxima de Ocupación del 30% del área del
proyecto. El 70% restante se destinará a la conservación de la vegetación nativa existente.
El numeral 4.2 del artículo 10 del EOT prevé para el suelo rural una densidad baja entre 1 y 4
viviendas por hectárea bruta y una densidad alta entre 5 y 8 viviendas por hectárea bruta.
Según se desprende de las normas aludidas, el EOT de Restrepo no define el uso de vivienda
campestre ni prevé normatividad en cuanto al índice de construcción, alturas y al porcentaje y
localización de cesiones que debe observarse en los proyectos de parcelación en suelo suburbano
para el uso de vivienda campestre.
En tal sentido, existe un vacío normativo en el EOT del Municipio de Restrepo, frente a la definición
del uso de vivienda campestre y a las normas relativas al índice de construcción, a alturas y al
porcentaje y localización de cesiones que debe observarse en los proyectos de parcelación en
suelo suburbano para el uso de vivienda campestre.
El numeral 2º del artículo 1º del Decreto Nacional No. 097 de 2006 estableció que hay lugar a la
parcelación de predios rurales destinados a vivienda campestre, “cuando se trate de unidades
habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras
características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del
suelo rural”.
Si bien el artículo antedicho fue derogado por el artículo 138 del Decreto Nacional No. 1469 de
2010, el inciso 2º del artículo 5º de éste decreto previó nuevamente el concepto en relación a la
parcelación de predios rurales destinados a vivienda campestre, al señalar que “También se
entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en
predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras características
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similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural
que se destinen a vivienda campestre”.
En tal sentido, dada la ausencia de disposición a nivel municipal referente al uso de vivienda
campestre, se adoptará como definición del mismo lo establecido en la norma nacional aludida,
que para efectos de la presente circular interpretativa será referido al suelo suburbano.
El inciso segundo del artículo 76 del Decreto Nacional No. 1469 de 2010 indica que “Existe vacío
normativo cuando no hay una disposición exactamente aplicable”.
La Ley 388 de 1997, en su artículo 102, dispone que “En los casos de ausencias de normas
exactamente aplicables a una situación o de contradicciones en la normativa urbanística, la
facultad de interpretación corresponderá a las autoridades de planeación, las cuales emitirán sus
conceptos mediante circulares que tendrán el carácter de doctrina para la interpretación de casos
similares”.
El Decreto Nacional No. 1469 de 2010, en su artículo 76señala que “Solamente en los casos de
ausencia de normas exactamente aplicables a una situación o de contradicciones en la normativa
urbanística, la facultad de interpretación corresponderá a las autoridades de planeación del
municipio o distrito, las cuales emitirán sus conceptos mediante circulares que tendrán el carácter
de doctrina para la interpretación de casos similares, de conformidad con el artículo 102 de la Ley
388 de 1997”.
El Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de Restrepo, en su artículo 204 establece
que “En caso de presentarse contradicción, vacío o dificultad en la interpretación del presente
Acuerdo, que no pueda superarse a través de las normas vigentes en materia de Ordenamiento
Territorial, la Secretaría de Planeación de Restrepo, en ejercicio de la facultad establecida en el
artículo 102 de la Ley 388 de 1997, acudirá a las normas de integración del Derecho y, en su
defecto, a las de la Constitución Política que definen los fines y objetivos del Estado, en armonía
con el principio de equidad.(…)”.
En virtud de lo expuesto, la Secretaría de Planeación del Municipio de Restrepo, en uso de la
facultad interpretativa establecida en los artículos 102 de la Ley 388 de 1997, 76 del Decreto
Nacional No. 1469 de 2010 y 204 del EOT, procede a llenar el vacío normativo existente en cuanto
a la definición del uso de vivienda campestre y en lo relativo al índice de construcción, alturas y
porcentaje y localización de cesiones que debe observarse en los proyectos de parcelación en
suelo suburbano para el uso de vivienda campestre.
Por tanto, las normas referentes al uso de vivienda campestre, al índice de construcción, alturas y
porcentaje y localización de cesiones que deben observarse en los proyectos de parcelación en
suelo suburbano para el uso de vivienda campestre, son las siguientes:
1. El uso de Vivienda Campestre corresponde al desarrollo de unidades habitacionales en
predios suburbanos indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras
características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades
propias del suelo suburbano. De acuerdo con las características e intensidad de uso, pueden
distinguirse dentro de éste uso tres tipos de vivienda:
1.1. Vivienda Unifamiliar: Corresponde a aquella diseñada y construida como una unidad
arquitectónica para albergar a un único grupo familiar, dotada de manera autónoma de
espacios aptos para la preparación de alimentos, el aseo personal, el descanso y el
intercambio social.
1.2. Vivienda Bifamiliar: Corresponde a aquella diseñada y construida como una unidad
arquitectónica y estructural para albergar a dos grupos familiares, dotada de manera
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autónoma e independiente, de espacios aptos para la preparación de alimentos, el
aseo personal, el descanso y el intercambio social.
1.3. Vivienda en conjuntos o agrupada: Es la que resulta del diseño y ejecución de
proyectos concebidos bajo un mismo concepto urbanístico y arquitectónico,
conformado por tres o más unidades de vivienda unifamiliar y/o bifamiliar en el cual los
bienes de uso público y de dominio privado están subordinados a un reglamento de
propiedad horizontal.
En la respectiva licencia de parcelación se definirá el tipo de vivienda que se aprueba
desarrollar conforme a las opciones antes mencionadas, según características e intensidad de
uso.
2. El índice de construcción para el uso de vivienda campestre en suelo suburbano será el
resultante de aplicar el índice de ocupación por la altura.
3. La altura máxima para el uso de vivienda campestre en suelo suburbano es de 2 pisos.
4. Los proyectos de parcelación en suelo suburbano destinado al uso de vivienda campestre debe
cumplir con un porcentaje de cesiones obligatorias del 7% del área neta parcelable, las cuales
serán destinadas en su totalidad para zonas verdes.
Además de los criterios de localización previstos en el artículo 57 del Decreto Nacional No.
1469 de 2010, se establecen las siguientes opciones de localización:
4.1. La ronda técnica está compuesta por la ronda hidráulica y la zona de manejo y
preservación ambiental.
Las cesiones obligatorias podrán localizarse en las zonas de manejo y preservación
ambiental, para lo cual deberá incrementarse en la siguiente proporción: por cada
metro de cesión obligatoria, se contabilizarán dos (2) metros en la zona de manejo y
preservación ambiental. Las zonas de manejo y preservación ambiental a las que hace
referencia el presente numeral deben estar incluidas en el proyecto objeto de
parcelación.
Se entiende por ronda hidráulica aquella área de terreno contigua al cause permanente
del cuerpo de agua hasta la cota máxima de inundación.
La zona de manejo y preservación ambiental corresponde al área contigua a la ronda
hidráulica, destinada principalmente al mantenimiento, protección o preservación
ecológica de los cuerpos de agua y ecosistemas aledaños.
Con la solicitud de licencia de parcelación, se deberán presentar estudios de
inundación de cada cuerpo de agua para la identificación del área de ronda hidráulica y
de la zona de manejo y preservación ambiental.
4.2. Las cesiones obligatorias exigidas en suelo suburbano podrán ser objeto de
relocalización a las áreas urbanas deficitarias de zonas verdes.
Para ello deberá garantizarse la equivalencia de precios de suelo, de manera tal que
el valor en pesos de la cesión en el propio proyecto, sea igual al valor del terreno
donde se propone relocalizar la cesión. Para este efecto se aplicará la siguiente
fórmula para determinar el área a ceder en otro predio:
A 1 = A 2 (V1 / V2) x 0.80
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Dónde:
A1 = Área de cesión relocalizada en el predio urbano.
A2 = Área de cesión en el proyecto objeto de licencia.
V1 = Valor catastral del mts2 de suelo en el proyecto objeto de licencia.
V2 = Valor catastral del mts2 de suelo dónde se relocaliza la cesión.
Para todos los efectos establecidos en el presente numeral, se utilizarán los avalúos
catastrales de los predios debidamente actualizados, con anterioridad no mayor a dos
años de la fecha de solicitud de la licencia correspondiente.
Se entiende por valor catastral del mts2 de suelo el resultante de dividir el valor
catastral del predio por su área.
Las reglas y parámetros de valoración y conversión definidos en el presente numeral,
no serán aplicables para efectos de avalúos de predios requeridos en procesos de
adquisición de predios por motivos de utilidad pública.
Las normas referidas suplen el vacío existente frente a los temas referidos y serán de obligatorio
cumplimiento para el desarrollo de vivienda campestre en suelo suburbano en todo el territorio del
Municipio de Restrepo.
“ORIGINAL FIRMADO”
Ing. JUAN CARLOS MARTÍNEZ
Secretario de Planeación
Uber. C.P
GESTION DOCUMENTAL
Original: Circulares
1º Copia: Expediente Consecutivos
Nombre del Archivo Sistematizado: Mis Documentos-Planeación 2012 Consecutivos
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