Bogotá, 03 de noviembre de 2022
Señores:
Constructora Triada S.A.S
Alcaldía Municipal de Mosquera, Cundinamarca.
Ciudad.
REF.: Reclamación directa (Derecho de petición).
JULY VANESSA LEAL BOHÓRQUEZ; mayor de edad, identificada con cedula de
ciudadanía No. [Link] de Bogotá, domiciliada en la misma ciudad, actuando en
nombre propio, por medio de la presente me permito incoar la siguiente Reclamación
directa (Derecho de petición), con el fin de dar cumplimiento a lo establecido en el Art.
58 Núm. 5 de la ley 1480 de 2011, la cual fundamento en los siguientes hechos:
1. HECHOS:
PRIMERO: El día 19 de octubre de 2020, me acerque al proyecto “MANZANO”
desarrollado por la Constructora TRIADA S.A.S, ubicado en el municipio de Mosquera,
Cundinamarca. Allí fui atendida por la asesora Deissy Gómez, quien me realiza una
cotización de adquisición de un apartamento por VALOR TOTAL de $147.000.000 tal
como consta en la hoja de negociación entregada (ANEXO 1), en este documento también
se estipula el monto de separación, valor de la financiación y se establecen las fechas para
el pago de la cuota inicial y el precio de estas, las cuales oscilaban alrededor de $1.296.200
mensuales y las fechas de pago conforme se pactaron serían desde el 17 de noviembre de
2020 hasta el 17 de junio de 2022, dado que la constructora manifestó haría entrega de del
inmueble objeto de la negociación contractual en el semestre siguiente a la última cuota
pactada, es decir junio 2022.
SEGUNDO: El día 27 de octubre de 2020, recibo por correo electrónico certificado
titulado “Legalización Negocio 23111, Manzano TO 1 AP 301, CC 1032486381”, todos los
documentos pertinentes a la negociación, debidamente firmados de forma electrónica por
las partes contratantes, valga aclarar, por mi compradora y por Chaves Zapata Maria
Eugenia, en calidad de representante de constructora como la jefe de ventas del proyecto
“MANZANO”.
Entre los documentos que allegan como parte del negocio jurídico se encuentran los
siguientes; “Hoja de Negociación” (ANEXO 1), con la información expuesta en el numeral
anterior, “Declaración de conocimiento y aceptación de condiciones del negocio” (ANEXO
2), “Especificaciones comerciales” (ANEXO 3), “Recomendaciones a partir de la
aprobación de crédito y/o subsidio para evitar poner en riesgo su respectivo desembolso”
(ANEXO 4).
TERCERO: Una vez celebrado el negocio jurídico con la Constructora TRIADA S.A.S y
como parte de y con el propósito de administrar los recursos que éstos entreguen y el compromiso
del encargante comercializador celebré contrato de encargo fiduciario No.
0602007500419707 con la FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. (ANEXO 5) en donde
mensualmente deposité cada una de las cuotas pactadas con la Constructora TRIADA S.A.S
en “Hoja de Negociación” (ANEXO 1).
CUARTO: El día 28 de enero de 2022 recibí por correo electrónico un comunicado
titulado “COMUNICADO PROYECTO MANZANO - PRADERA DE GUALIQUES”
enviado por Chaves Zapata Maria Eugenia, en donde se indicaba lo siguiente, cito;
Respetados Señor(a)(es):
Tríada en su ánimo de mantenerlos al tanto del Proyecto Manzano en Pradera de Gualiques,
queremos
informarles que a la fecha no ha sido posible dar inicio a la obra, debido a que no se ha obtenido la
disponibilidad del servicio de acueducto por parte de la empresa de Acueducto y Alcantarillado de
Mosquera
-EAMOS-, requisito este que resulta esencial para efectos de la construcción.
En la actualidad la constructora se encuentra trabajando fuertemente de la mano de EAMOS para
conseguir
la disponibilidad y se estima poderla obtener en los próximos meses.
Es importante tener en cuenta que, a la fecha, Tríada no puede retirar los dineros del encargo
fiduciario, y
no podrá hacerlo hasta tanto no se tenga la autorización de EAMOS y se pueda dar inicio a la
construcción.
Entendemos que esta situación le genera perjuicios con relación a sus intenciones de disfrutar
de su
vivienda durante el año 2022, y a pesar de que se trata de trámites cuyo control se encuentran por
fuera de
quienes conformamos el Proyecto, le queremos ofrecer la opción a todos nuestros compradores de
retirarse
del proyecto. Si deciden tomar esta opción, se les devolverán todos los recursos consignados hasta
la fecha,
sin penalidad alguna. Esta opción la podrá ejercer hasta el día 11 de Febrero del 2022. Si en dicha
fecha no
se ha recibido ningún tipo de comunicación de su parte entenderemos que desea continuar en el
proyecto, el
cual estima entregarse en el segundo semestre del 2023.
A los clientes que decidan permanecer en el proyecto los contactarán a partir del 14 de febrero del
año 2022
nuestras asesoras comerciales para replantear la forma de pago de acuerdo a las nuevas fechas.
Los seguiremos manteniendo informados de los avances con EAMOS y del inicio de la obra, en
caso de que
su decisión sea continuar con nosotros. (NEGRILLAS Y SUBRAYADO FUERA DEL TEXTO).
(ANEXO
6),
QUINTO: Teniendo en cuenta la comunicación señalada en el numeral que antecede, me
acerque a las instalaciones del proyecto “MANZANO” el día 09 de marzo de 2022, en pro
de entender la razón del incumplimiento y las posibles soluciones, sin embargo, la
información suministrada por la asesora que me atendió no fue mucho más clara que el
escueto comunicado recibido por correo electrónico. Por otro lado, la constructora planteó
diferentes opciones, una de esas consistía en completar el plan de pagos acordados en la
“Hoja de Negociación” (ANEXO 1) y esperar la entrega del bien inmueble, otra alternativa
era continuar realizando pagos con el fin de disminuir el monto de financiación,
considerando que la segunda opción planteada sería más beneficiosa procedía a celebrar un
nuevo acuerdo con la constructora denominado nuevamente “Hoja de negociación” ver
(ANEXO 7), en donde se realizar 16 pagos adicionales de forma mensual por valor de
$1.000.000, hasta el mes de junio de 2023. Dado que conforme los pronunciamientos hechos por la
constructora, para el siguiente semestre de esa anualidad se haría la entrega
material de inmueble.
SEXTO: El día 30 de marzo de 2022 recibí por correo electrónico un comunicado titulado
“COMUNICADO IMPORTANTE PROYECTO MANZANO MARZO 2022” enviado por
Chaves Zapata Maria Eugenia, en donde se indicaba lo siguiente, cito;
Estimados Clientes:
Reciban un cordial saludo de parte de TRIADA.
Dando alcance a nuestra comunicación de Enero del 2022, nos complace informarle que el pasado
jueves 10
de Marzo del año 2022, obtuvimos la disponibilidad de servicio de acueducto por parte de la
empresa
EAMOS para los proyectos de Lima, Manzano y Macadamia.
Las licencias de los proyectos ya se encuentran en revisión por parte del área de Planeación de la
Alcaldía
de Mosquera y estimamos que sean expedidas en los próximos meses, una vez obtengamos esta
licencia se
iniciaran las obras de los tres proyectos.
Seguimos con el compromiso de mantenerlos informados sobre los avances que vayamos
teniendo con
respecto a la aprobación de la licencia de construcción.
Conforme a lo anterior, agradecemos a los clientes que se encuentran en Cartera ponerse al día con
las
obligaciones pactadas de manera que podamos confirmar quienes continúan en el proyecto
y quienes
entrarían en proceso de desistimiento.
Agradecemos la paciencia y confianza depositada en Triada SAS. (NEGRILLA Y SUBRAYADO
FUERA
DE TEXTO) (ANEXO 8),
SEPTIMO: El día 26 de octubre de 2022 recibí por correo electrónico un comunicado
titulado “COMUNICADO OFICIAL MANZANO OCTUBRE 26” enviado por Chaves
Zapata Maria Eugenia, en donde se indicaba lo siguiente, cito;
Respetados Señor(a)(es):
Reciban un cordial saludo de nuestra parte.
En primer lugar, queremos agradecerles el voto de confianza depositado en nuestra compañía para
adquirir
una vivienda en el proyecto Manzano y agradecerles que hayan permanecido
vinculados a través
del Encargo Fiduciario De Inversión que suscribieron con Fiduciaria Davivienda.
Como les manifestamos en una comunicación remitida a principios del año en curso, a esa fecha
nos
encontrábamos a la espera de que se expidiera la disponibilidad del servicio público de
acueducto y
alcantarillado por parte de la empresa de Acueducto y Alcantarillado de Mosquera -EAMOS-,
requisito este
que era condición para la expedición de las licencias urbanísticas. Aunque dicha disponibilidad
finalmente
se obtuvo con el apoyo del municipio, en esta oportunidad nos dirigimos a ustedes con el propósito
de
informarles que, por circunstancias ajenas a la compañía, no nos ha sido posible obtener la licencia
de
construcción dentro del plazo objetivo de los modelos financieros con los que se realizó la preventa
del
proyecto, pese a que la primera solicitud se radicó a mediados del año 2021 y la segunda en octubre
del
mismo año.
Hemos procurado la mayor diligencia para realizar este trámite. Sin embargo, las circunstancias que
dieron
lugar a las demoras básicamente son atribuibles a la disponibilidad del servicio público de
acueducto y
alcantarillado –tema que como les manifestamos ya se encuentra resuelto con el apoyo del
municipio
Como aún no se han definido todas las condiciones técnicas, económicas y jurídicas que
definirán el
desarrollo del proyecto, éste se encuentra aún en etapa de preventas y los recursos entregados por
ustedes,
destinados a pagar el precio de compraventa de la vivienda que pretenden adquirir, permanecen aún
en
poder de la fiduciaria, en virtud del Encargo Fiduciario de Inversión que suscribieron en su
oportunidad.
E l retraso de más de un año para el inicio de la obra, sumado a las presiones inflacionarias en
el mercado
colombiano -que han alcanzado niveles por encima de los registrados en los últimos años- y el
incremento
desbordado en los precios de insumos de construcción -que superaron todas las previsiones-, han
afectado
el cierre financiero del proyecto haciéndolo inviable en las condiciones en que
originalmente fue
concebido.
Por las razones expuestas, ustedes pueden solicitar a la fiduciaria
([Link]@[Link] y [Link]@[Link]) la devolución inmediata de las sumas
pagadas
con los rendimientos producidos en la fiduciaria, en los términos dispuestos en el contrato de
Encargo
Fiduciario De Inversión celebrado. A los correos arriba indicados deben enviar
encargo fiduciario,
certificación bancaria y carta de desistimiento.
Nuestro equipo comercial se estará comunicando con ustedes en los siguientes días con el propósito
de
colaborarles en el trámite de reintegro de los recursos.
Agradecemos su atención.
Vease (ANEXO 9)
OCTAVO: Una vez fui notificada de la información que antecede, procedo a comunicarme
vía WhatsApp con la señora Chaves Zapata Maria Eugenia jefe de ventas del proyecto
“MANZANO”, al número celular 3108514722, en aras de obtener información adicional
respecto del incumplimiento por parte de la constructora, quien me manifiesta lo siguiente,
cito;
…” En cuanto al parrafo que me indica si vamos a construir mas adelante pero no sabemos
cuando”… “el
precio del apto cambiarà y obviamente la fecha de entrega. En cuanto al precio, se venderà a 150
salarios
minimos legales vigentes al año de escrituración”…
En esta misma conversación le solicite una cita con el mismo fin antes descrito, esta se
llevó a cabo por medio del aplicativo meet el día 03 de noviembre de 2022 véase (ANEXO
10):
A la solicitud verbal de explicación de dicha diferencia por parte de la funcionaria a cargo
de la atención en sus oficinas la Sra. SANDRA MILENA RAMIREZ CASTILLO, indico
ser un proceder común en el mercado, aduciendo la nota existente explicada en el hecho 2
del presente; razón por la cual indico que nosotros aceptamos dicho valor a la firma de
firma de la carta de instrucciones hecho no cierto lo que genera la presente reclamación.
2. PETICIONES
PRIMERO: Se me haga entrega del inmueble materia de esta reclamación en las
condiciones inicialmente pactadas, específicamente las relativas al precio y las
especificaciones del bien.
SEGUNDO: Se explique las facultades legales que tiene la constructora, para solicitarle al
comprador retire los dineros consignados en la fiducia constituida para la financiación de
los inmuebles pertenecientes al proyecto MANZANO habida cuenta que no van a cumplir
con el negocio jurídico y por el contrario manifiestan el cambio de las condiciones de
precio respecto del proyecto inicialmente aprobado y pactado y fecha de entrega.
TERCERO: Se me proporcione copia de la solicitud radicada ante la alcaldía municipal de
Mosquera para la expedición de licencia de construcción o urbanística.
a) ARTICULO 78. La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y
prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público
en su comercialización.
Serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la
comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el
adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios…
Fue responsable la constructora o sus agentes comercializadores, de informarnos el
precio cierto en el momento de la venta, no obstante, se pactó un plan de pago sobre el
que se debía realizar la respectiva promesa de compraventa, hechos que están siendo
cambiados por la constructora en su posición dominante de la relación comercial,
aduciendo que no se hará la entrega del inmueble en las condiciones inicialmente
pactadas, que cambiará la fecha de entrega y se incrementara el valor sin previa
autorización.
b) “ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado
fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes
de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y
formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda”.
La vivienda es un derecho y el estado ha regulado la materia, para que la población más
vulnerable económicamente pueda adquirir a través de la Vivienda de Interés Social
este derecho; aduciendo este tipo de proyecto, la constructora no ha obrado respetando
el principio de la buena fe, cambiando las condiciones a los compradores y por tanto en
forma personal, me siento directamente afectada al no poder adquirir la vivienda en los
términos previamente fijados, por cuanto de no acceder a la petición, se me hará incurrir
en gastos de arrendamientos adicionales y gastos no estimados al no ser poseedor de
vivienda y afectar directamente mis condiciones y dignidad de vida.
2. Ley 1480 de 2011
a) ARTÍCULO 3o. DERECHOS Y DEBERES DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS.
Se tendrán como derechos y deberes generales de los consumidores y usuarios, sin
perjuicio de los que les reconozcan leyes especiales, los siguientes:
1.3. Derecho a recibir información: Obtener información completa, veraz,
transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea respecto de los
productos que se ofrezcan o se pongan en circulación, así como sobre los riesgos que
puedan derivarse de su consumo o utilización, los mecanismos de protección de sus
derechos y las formas de ejercerlos.
1.4. Derecho a recibir protección contra la publicidad engañosa.
1.5. Derecho a la reclamación: Reclamar directamente ante el productor, proveedor o
prestador y obtener reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños
sufridos, así como tener acceso a las autoridades judiciales o administrativas para el
mismo propósito, en los términos de la presente ley. Las reclamaciones podrán
efectuarse personalmente o mediante representante o apoderado.
1.6. Protección contractual: Ser protegido de las cláusulas abusivas en los contratos de
adhesión, en los términos de la presente ley...
Ante los hechos expuestos, la constructora ha venido proporcionando información
justificando sus incumplimientos, como lo fue la manifestación de no haber obtenido
licencia de acuerdo lo que conllevaba un retraso en la entrega y posteriormente el alza
de los precios de materiales de construcción en el mercado que hacía inviable la entrega
del bien inmueble en las condiciones ya pactadas, trasgrediendo nuestros derechos
como compradores.
Por otro lado, la constructora plasma cláusulas abusivas que indican que cualquier tipo
de incumplimiento por parte del comprador conlleva una serie de penalizaciones y/o
descuentos del dinero que se haya abonado y/o consignando, sin embargo, frente a los
incumplimientos de esta (constructora) como parte dominante del negocio jurídico no
predica ningún tipo de penalización por el no cumplimiento de lo acordado
contractualmente.
3. Código de Comercio – Decreto 410 de 1971:
a) “ARTÍCULO 861. PROMESA DE CELEBRAR CONTRATO. La promesa de celebrar un
negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se
someterá a las reglas y formalidades del caso”.
La oferta realizada por parte de la constructora y la firma de la carta de instrucciones en
donde se especificaron las condiciones del contrato, no se está cumpliendo al momento
en que la constructora suministra un comunicado solicitando que retiremos los dineros
consignados en el encargo fiduciario por cuanto estos no entregaran los inmuebles con
las condiciones pactadas.
b) “ARTÍCULO 863. BUENA FE EN EL PERIODO PRECONTRACTUAL. Las partes
deberán proceder de buena fue exenta de culpa en el período precontractual, so pena
de indemnizar los perjuicios que se causen”.
La constructora no fue clara al momento de explicar las condiciones de adquisición del
apartamento y contemplo clausulas lesivas a los intereses de los compradores,
aduciendo términos que sobre la ley no existen.
ARTÍCULO 897. INEFICACIA DE PLENO DERECHO. Cuando en este Código se
exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho,
sin necesidad de declaración judicial.
ARTÍCULO 902. NULIDAD PARCIAL. La nulidad parcial de un negocio jurídico, o la
nulidad de alguna de sus cláusulas, solo acarreará la nulidad de todo el negocio
cuando aparezca que las partes no lo habrían celebrado sin la estipulación o parte
viciada de nulidad.
Los términos que modifican elementos del contrato que no están explícitamente
informados y aceptados por las partes vinculadas en el contrato, se consideran de
acuerdo a la ley comercial que no producen efectos vinculantes, razón por la cual de mi
parte no son aceptadas y se considera nulo.
e) ARTÍCULO 920. PRECIO. No habrá compraventa si los contratantes no convienen en
el precio o en la manera de determinarlo. Pero si el comprador recibe la cosa, se
presumirá que las partes aceptan el precio medio que tenga en el día y lugar de la
entrega. El precio irrisorio se tendrá por no pactado.
El precio establecido del inmueble no solamente fue convenido, aprobado y suscrito por
las partes contractuales, también fue avalado por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A.
sino también en la hoja de negociación realizada con la constructora TRIADA S.A.S
(ANEXO 2). Hecho que no solamente demuestra que el valor informado del inmueble a
nosotros como compradores era de $147.000.000, sino que para la Fiduciaria que
recaudaba las acreencias de compra era el mismo valor.
4. Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda:
“ARTÍCULO [Link].[Link].2 Parágrafo 1: Cualquier modificación en las condiciones
técnicas, financieras y jurídicas del plan de vivienda, que sustentaron la declaratoria
de elegibilidad, en especial aquellas relacionadas con la construcción, ejecución, giro
de los subsidios, y con las personas naturales o jurídicas encargadas de su desarrollo,
exigirá la revisión de dicha elegibilidad. En este caso, la ausencia de evaluación y
aprobación previa, por parte de la misma entidad que inicialmente concedió la
elegibilidad, determinará que el plan de vivienda del caso no pueda ser receptor de los
subsidios de que trata la presente sección”.
3. NOTIFICACIONES
Recibiré notificaciones sobre la presente en la carrera 79A No. 35C 32 sur o al correo
electrónico vanessajvlb@[Link]
4. ANEXOS
1. “Hoja de Negociación” 19 de octubre de 2020.
2. “Declaración de conocimiento y aceptación de condiciones del negocio Cuadro”
3. “Especificaciones comerciales”.
4. “Recomendaciones a partir de la aprobación de crédito y/o subsidio para evitar
poner en riesgo su respectivo desembolso”.
5. Certificación de FIDUCIARIA DAVIVIENDA SA
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