TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 325 -2022-SUNARP-TR

Lima, 28 de enero de 2022.

APELANTE : LUZ AURORA ASTUVILCA GONZALES.

TÍTULO : N° 2352218 del 1/9/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 049993 del 26/11/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Declaratoria de fábrica, reglamento interno e
independización.

SUMILLA

CALIFICACIÓN DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Para efectos de dar mérito a la regularización de fábrica, reglamento interno e
independización de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, corresponde a las
instancias registrales verificar la adecuación del título con el Registro, que se cumpla
con adjuntar la documentación establecida normativamente y a su vez que exista
concordancia entre sí.

INDEPENDIZACIÓN DE AIRES SOBRE AIRES

Procede la independización de aires sobre aires siempre que se proyecte un área de
acceso independiente y se asigne un porcentaje de participación a cada unidad a
independizar.
El reglamento interno y los planos deben contener las medidas proyectadas de cada
unidad, incluyendo su altura.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó, en vía de

regularización al amparo de la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N°
30830, la inscripción de la declaratoria de fábrica, el otorgamiento de
reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común y la
independización de las unidades inmobiliarias resultantes, respecto del
inmueble inscrito en la partida electrónica N° P01256430 del Registro de
Predios de Lima.
Para tal efecto, se presentó la siguiente documentación:

- Formulario Registral - Ley N° 27157, suscrito por el verificador

Guillermo Rodriguez Santillan y los propietarios Nelva Miriam Osorio
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Torre, Kevin Edison Mallma Osorio, Jorge Robinson Mallma Espinoza

y Jaqueline Johana Mallma Espinoza, con firmas certificadas por
notario de Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Documento privado de independización suscrito por el verificador
Guillermo Rodriguez Santillan y los propietarios Nelva Miriam Osorio
Torre, Kevin Edison Mallma Osorio, Jorge Robinson Mallma Espinoza
y Jaqueline Johana Mallma Espinoza, con firmas certificadas por
notario de Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Informe técnico de verificación suscrito por el verificador Guillermo
Rodriguez Santillan, con firma certificada por notario de Lima Oscar
Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Documento privado que contiene el reglamento interno de propiedad
exclusiva y propiedad común suscrito por Nelva Miriam Osorio Torre,
Kevin Edison Mallma Osorio, Jorge Robinson Mallma Espinoza y
Jaqueline Johana Mallma Espinoza, con firmas certificadas por notario
de Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Declaración jurada suscrita por el verificador Guillermo Rodriguez
Santillan, con firma certificada por notario de Lima Oscar Leyton Zarate
el 24/7/2021.
- Plano de independización (lámina I-01) suscrita por el verificador
Guillermo Rodriguez Santillan, con firma certificada por notario de
Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Plano de ubicación y localización lote matriz (lámina U-01) suscrita por
el verificador Guillermo Rodriguez Santillan, con firma certificada por
notario de Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.
- Plano de arquitectura distribución (lámina A-01) suscrita por el
verificador Guillermo Rodriguez Santillan, con firma certificada por
notario de Lima Oscar Leyton Zarate el 24/7/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima Blanca Liliana

Borda Gonzales observó el título en los términos siguientes:
“Señor(es):
En relación con el presente título manifiesto lo siguiente:

DECLARATORIA DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y

REGLAMENTO INTERNO:
(Se reenumera para mejor resolver)
1. El área libre, consignada en el ítem 4 del FOR, no se adecúa a la
definición de área libre establecida en el artículo 2° del Reglamento
de la Ley N°27157 que a la letra transcribo:
"En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del
terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos
superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el
área techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer piso."
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2. En la documentación sólo concurre un copropietario con derecho

inscrito que es el NELVA MIRIAM OSORIO TORRE, y otras personas
cuya condición legal en virtud de la cual intervienen no consta,
faltando la intervención de JUSTO GREGORIO MALLMA
CAJAHUANCA, evaluado el Registro de Sucesiones Intestadas se
advierte que el precitado copropietario falleció, figurando inscrita su
sucesión intestada, y que en este caso son los que intervienen.

A fin de que en la partida registral N° P01256430 del Registro de

Predios se refleje a los actuales titulares registrales, sírvase ampliar
su rogatoria solicitando la transferencia de propiedad por sucesión a
que se refiere el artículo 104° del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.

Cabe indicar que en la documentación no obra la intervención de

JULIO CÉSAR MALLMA OSORIO, quien ostenta la calidad de
heredero de JUSTO GREGORIO MALLMA CAJAHUANCA, según
corre inscrito en la partida N° 14556817 del Registro de Sucesiones
Intestadas.

3.1 No se ha presentado el Anexo del FOR, que contenga los datos

completos de todos los copropietarios, tales como el estado civil,
subsanar mediante Anexo 4,
3.2 los copropietarios que a la fecha ostenten el estado civil de
casados, deben presentar la partida matrimonio respectiva en copia
certificada expedida por funcionario que conserve en su poder la
matriz.

De llegar a determinarse que la edificación fue realizada, estando

vigente la sociedad de gananciales, se procederá a extender asiento
de dominio a favor de la sociedad conyugal. A tenor de lo previsto en
el artículo 79° del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios. En cuyo caso debe acompañar documento privado suscrito
por los cónyuges no intervinientes, donde presten su conformidad a
todos los actos rogados en este título.

4. En la memoria, plano de independización, y Reglamento Interno, se

considera como sección exclusiva de la edificación a la proyección de
los aires de la Unidad Inmobiliaria N°3, a la que se le denomina como
Unidad Inmobiliaria N°4 (futuro 4 piso), también se está
comprendiendo como áreas comunes de la edificación a las zonas
comunes que se ubicaría en el futuro cuarto piso de la edificación,
pero, no se puede realizar la reserva de aires con independización, ni
tampoco la reserva de aires sin independización, porque en el tercer
nivel no hay área techada, que sería la base física que posibilite la
existencia de zonas exclusivas y comunes en el cuarto piso.

Se deja constancia que se puede considerar en el Reglamento

Interno, una cláusula que contemple el derecho de sobreelevación
correspondiente a la Unidad Inmobiliaria N°3, lo que posibilitará la
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construcción sobre esta área, y virtual independización de nuevas

unidades.

Por lo indicado, realizar las modificaciones que correspondan a la

memoria de independización, y artículos pertinentes del Reglamento
Interno.

5. La sumatoria de áreas ocupadas del segundo piso en adelante

arroja un resultado de 120.69 m2, pero el área del terreno es de 120
m2, y el alero externo 2.09 m2, siendo lo correcto 122.09 m2.

6. En el artículo 5° del Reglamento Interno se contemplan los

porcentajes de participación sobre los bienes comunes de la
edificación, pero en la parte final del artículo señala gastos comunes.

7. Corregir el artículo 9° y 14°, cuando se hace referencia al artículo

6, es en realidad el artículo 5.

Se deja constancia que toda aclaración y/o subsanación del

Formulario Registral y/o Informe Técnico de Verificación, deberá
realizarse mediante Anexo N° 4, debiendo contener la firma legalizada
del Verificador Responsable y de los propietarios, en tanto que, de
adjuntarse nuevos planos, ésta deberá contar con la firma legalizada
del Verificador Responsable. Asimismo, toda documentación
adjuntada vía subsanación, deberá presentarse en original y dos
copias, de conformidad con el artículo 31° del D.S. N° 035-2006-
VIVIENDA.

Base Legal: Artículo 31° y 32° del Reglamento General de los

Registros Públicos, Ley N°27157 y su Reglamento.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- En relación del primer punto, el primer piso corresponde un área de
terreno y área techada de ese piso, de la edificación. En los pisos
superiores el resultante de la diferencia, entre el área ocupada y el
área techada del piso correspondiente, es por ello que los porcentajes
que fijan los parámetros edificatorios están al área libre desde el primer
piso.

- En relación al segundo punto, concurren todos los copropietarios,

asimismo como ha quedado establecido es un bien propio, así como
queda registrado.

- La observación indica que se está declarando un área de alero de 1.99

m2, pero se debe aclarar que esta es el área techada del alero en el
segundo piso, tal como se consigna en la columna “Área techada
nueva regularizar”, se debe tener presente que el área ocupada del
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alero no necesariamente debe estar techada en su totalidad (ver

cuadro I).

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° P01256430 del Registro de Predios de Lima

En la partida electrónica N° P01256430 del Registro de Predios de Lima
consta inscrito el inmueble constituido por lote 53, manzana F, Asociación
de Vivienda Tungasuca - III Etapa, distrito de Comas, provincia y
departamento de Lima, cuyo dominio consta registrado a favor de la
sociedad conyugal conformada por Justo Gregorio Mallma Cajahuanca y
Nelva Miriam Osorio Torre, conforme al asiento 00003 de la citada partida.

Partida electrónica N° 14556817 del Registro de Sucesión Intestada

de Lima

En el asiento A00001 corre inscrita la sucesión intestada del causante

Justo Gregorio Mallma Cajahuanca, fallecido el 29/5/2020, declarándose
como herederos a su cónyuge supérstite: Nelva Miriam Osorio Torre y a
sus hijos: Kevin Edison Mallma Osorio, Julio Cesar Mallma Osorio, Jorge
Robinson Mallma Osorio y Jaqueline Johana Mallma Espinoza; en mérito
al acta notarial del 16/11/2020 extendida ante notario de Lima Jorge
Ernesto Velarde Sussoni.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal suplente Karina Figueroa Almengor.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- ¿Cuáles son los alcances de la calificación registral del título que

contiene una regularización de edificación?

- ¿Procede la independización de aires sobre aires?

VI. ANÁLISIS

1. La regularización de edificaciones se encuentra contemplada en el

Título I de la Ley Nº 271571 y en la Sección Primera de su Reglamento,
aprobado mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC2,
posteriormente, recogido en el Texto Único Ordenado aprobado por
Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA3, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA4.

1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/7/1999.
2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17/2/2000.
3
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.
4
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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De conformidad con el artículo 3 de la Ley Nº 27157, los propietarios de

edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su
situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley. Este
procedimiento de regularización de edificaciones es un procedimiento
simplificado que no requiere de aprobación municipal ni de ninguna otra
autoridad. Así, requiere la participación de un verificador responsable
(arquitecto o ingeniero), así como la manifestación de voluntad de los
propietarios del predio a través de un formulario registral (FOR), con
certificación notarial de firmas (entre otros requisitos).

2. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularización, el Decreto

Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA señaló que regulaba el trámite de
regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del
21/7/1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra,
o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno
y/o la correspondiente independización.

El artículo 3 de la Ley Nº 27157 fue modificado por la Ley Nº 30830

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 27/7/2018, precisándose que
los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, pueden sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la Ley.

Así, de acuerdo a esta disposición, se extendió el ámbito de aplicación de

la Ley Nº 27157 para edificaciones ejecutadas hasta el 31/12/2016,
señalando en su Única Disposición Complementaria Transitoria que los
propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a
edificaciones terminadas al 20/7/1999 o dentro del plazo establecido por
la Disposición Complementaria Décimo Cuarta de la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades modificada por la Ley Nº 28437, y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones, demoliciones o
remodelaciones en el mismo predio con posterioridad a dicha fecha,
pueden acogerse a lo dispuesto en la presente Ley.

3. El artículo 24 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 establece

que el documento que da mérito a la inscripción de la regularización es el
FOR (o Formulario Registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye
título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado
de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se
desea registrar.

El artículo 25 de la citada norma, enumera los documentos que se

acompañan al FOR, entre los que se encuentran:
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- Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta,

donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de
saneamiento de titulación, de ser el caso (literal a).
- Declaración jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su
Informe de Verificación, señalando bajo su responsabilidad, que la
edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y
edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de
lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en la forma que
se establece en el artículo 13 del presente reglamento (literal b)5.
- Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas
en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de
un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se
desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala
mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas (literal c).
- Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los
ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets,
despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria
descriptiva del FOR (literal d).
- Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente (literal e).

4. Por otro lado, conforme al principio de especialidad, por cada bien o

persona jurídica se abrirá una partida registral independiente en donde se
extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.

Las independizaciones de las unidades inmobiliarias encuentran su

fundamento en el principio de especialidad. Así tenemos que el acto de
independizar consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta
al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

5. No obstante, dependiendo de la unidad inmobiliaria que se independiza,

el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) ha
contemplado diferentes requisitos para efectos que la independización
acceda al Registro.

Así el artículo 59 del RIRP señala que todo título que da mérito a la
independización debe contener el área de cada uno de los predios que se
desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio.

6. Con relación a la independización de unidades inmobiliarias sujetas a

los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157, en el artículo 63 del

5
Literal modificado por el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA, publicado el
12/2/2019.
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Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que,

para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad, se deben presentar los siguientes documentos:

a) Reglamento interno con la formalidad prevista en el artículo 866;

b) Memoria descriptiva suscrita por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se detalle el área, linderos y medidas perimétricas
de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados
por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente
con firma certificada por notario.

Entonces, se advierte que el título que da mérito a la independización de

unidades sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
se compone por los documentos señalados en los literales a, b y c que
anteceden, los cuales deben ser concordantes entre sí.

7. En el presente caso, se solicitó, en vía de regularización al amparo de

la Ley Nº 27157 modificada por la Ley N° 30830, la inscripción de la
declaratoria de fábrica, el otorgamiento de reglamento interno de
propiedad exclusiva y propiedad común y la independización de las
unidades inmobiliarias resultantes, respecto del inmueble inscrito en la
partida electrónica N° P01256430 del Registro de Predios de Lima.

La registradora pública deniega la inscripción, señalando en el numeral 1

que el área libre, consignada en el ítem 4 del FOR, no se adecúa a la
definición de área libre establecida en el artículo 2° del Reglamento de la
Ley N°27157.

Al respecto, revisado el cuadro de áreas obrante en el ítem 4 del referido

formulario puede verse lo siguiente:

PISO Y/O NIVEL ÁREA OCUPADA ÁREA TECHADA ÁREA LIBRE

(m2) (m2) (m2)
PRIMER PISO 120.00 105.20 6.94
SEGUNDO PISO 107.29 107.29
TERCER PISO 107.29 0.00

Ahora bien, según el numeral 2.27 del artículo 2 del Reglamento de la Ley
N° 27157, el área libre del primer piso es el área resultante de la diferencia
entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación.

6
Artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Formalidad del reglamento
interno: “El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado
con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta
de propietarios (...).”
7
Artículo 2.- Términos
(…)
2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
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Así, efectuada la sustracción del área del terreno del predio submateria
(120.00 m2.) y el área techada del primer piso (105.20 m2.) da como
resultado un área libre de 14.8 m2., lo cual discrepa del área libre
señalada en el cuadro de áreas obrante en el ítem 4 del FOR.

Por lo tanto, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación

formulada por la registradora.

8. En el numeral 2 de la observación, la registradora señala que en la

documentación sólo concurre un propietario con derecho inscrito que es
Nelva Miriam Osorio Torre, y otras personas cuya condición legal en virtud
de la cual intervienen no consta registrada, faltando la intervención de
Justo Gregorio Mallma Cajahuanca. Evaluado el Registro de Sucesiones
Intestadas, se advierte que el precitado copropietario falleció, obrando
inscrita su sucesión intestada en la partida N° 14556817 y en este caso
son los herederos quienes intervienen en el Formulario registral.

Asimismo, señala que a fin de que en la partida registral N° P01256430

del Registro de Predios se refleje a los actuales titulares registrales,
deberá ampliar su rogatoria solicitando la inscripción de la transferencia
de propiedad por sucesión.

Agrega que en la documentación no obra la intervención de Julio Cesar

Mallma Osorio, quien ostenta la calidad de heredero de Justo Gregorio
Mallma Cajahuanca, según corre inscrito en la partida N° 14556817 del
Registro de Sucesiones Intestadas.

9. Al respecto, de la partida N° P01256430 del Registro de Predios de

Lima, consta que el titular registral del predio submateria, es la sociedad
conyugal conformada por Justo Gregorio Mallma Cajahuanca y Nelva
Miriam Osorio Torre, sin embargo, en la documentación presentada
intervienen Nelva Miriam Osorio Torre, Kevin Edison Mallma Osorio, Jorge
Robinson Mallma Espinoza y Jaqueline Johana Mallma Espinoza.

Ahora bien, consta inscrita en la partida electrónica N° 14556817 del

Registro de Sucesión Intestada de Lima, la sucesión intestada de Justo
Gregorio Mallma Cajahuanca, donde se declaró como sus herederos a su
cónyuge supérstite: Nelva Miriam Osorio Torre y a sus hijos: Kevin Edison
Mallma Osorio, Julio Cesar Mallma Osorio, Jorge Robinson Mallma
Osorio y Jaqueline Johana Mallma Espinoza.

(…)
- Área libre:
En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área
techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. Los
porcentajes que fijan los parámetros edificatorios están referidos al área libre del primer
piso.
(…).
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En tal sentido, conforme lo ha señalado la registradora, corresponde que

previamente se efectúe el traslado de la sucesión intestada a la partida
del predio submateria.

Sin perjuicio de lo señalado, cabe agregar que en la documentación

presentada no consta que el heredero Julio Cesar Mallma Osorio
intervenga en la suscripción de los mismos, lo cual también deberá ser
subsanado en la parte que corresponde a documentos que dan mérito a
la independización dado que la independización constituye un acto de
disposición.

Por lo tanto, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación

formulada por la registradora.

10. En el numeral 3.1 de la observación, la registradora señala que no se

ha presentado el Anexo del FOR, que contenga los datos completos de
todos los copropietarios, tales como el estado civil, y que deberá subsanar
mediante Anexo 4. 3.2 Los copropietarios que a la fecha de terminación
de la obra ostenten el estado civil de casados, deben presentar la partida
de matrimonio respectiva en copia certificada expedida por funcionario
que conserve en su poder la matriz.

De llegar a determinarse que la edificación fue realizada, estando vigente

la sociedad de gananciales de éstos, se procederá a extender asiento de
dominio a favor de la sociedad conyugal. A tenor de lo previsto en el
artículo 79° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

11. Al respecto, se advierte que el Formulario Registral ha sido suscrito

por Nelva Miriam Osorio Torre, Kevin Edison Mallma Osorio, Jorge
Robinson Mallma Espinoza y Jaqueline Johana Mallma Espinoza, no así
por Julio Cesar Mallma Osorio.

Como puede verse, los copropietarios intervinientes en la presente

regularización representan la mayoría absoluta de las participaciones
sobre el predio submateria cumpliéndose de esa manera con lo dispuesto
en el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.

Con relación al formulario registral (FOR), la Ley N° 27157 señala lo

siguiente:
“Artículo 4.- Del Formulario Registral 4.1. Para efectos registrales se
considera título al Formulario Registral con la documentación que le sirve
de sustento en el que consta la información relativa a los solicitantes, los
datos del inmueble materia de la inscripción y las condiciones del
derecho, acto o contrato que se registra. 4.2. El Formulario Registral al
que se refiere el párrafo precedente será suscrito por los interesados, por
un verificador, cuando corresponda. Las firmas son legalizadas por
Notario. (…)”.
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Siguiendo esa línea, el artículo 5 del Reglamento de la Ley N° 27157

establece lo siguiente:
“(…). Artículo 5.- Función notarial El notario cumple las siguientes
funciones: (…) e) Certifica la identidad del propietario o de su
representante, legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos
anexos. f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la
vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el
Informe Técnico de Verificación. (…)”.

En consecuencia, el requisito a que se refiere el artículo 4 de la Ley 27157

de que las firmas de los intervinientes en este procedimiento, deberán
encontrarse certificadas por notario, garantiza la veracidad de su
intervención en este proceso.

12. Por otro lado, cabe reiterar que el artículo 971 del Código Civil regula
las decisiones sobre el bien común, disponiendo lo siguiente:

Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:

1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en
comodato o introducir modificaciones en él.
2. Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos
se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el
juez por la vía incidental.

Tenemos entonces que se requerirá la participación de todos los

copropietarios en los actos que sean de disposición, gravamen o que
importen la introducción de modificaciones al bien; y, la mayoría absoluta
para los actos de administración ordinaria.

Es pertinente señalar que para el cálculo de la mayoría absoluta debe

tomarse como universo a la totalidad de participaciones sobre el bien
común esto es al 100%, por lo que la mayoría la constituiría más del 50%
de las participaciones sobre el bien común.

13. La declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición ni

modificación sustancial del bien, según los fundamentos del acuerdo
aprobado en los XXVII y XXVIII Plenos de Tribunal Registral, que fue
publicado en el diario oficial El Peruano el 1/3/20088.

8 Constituyen fundamentos del acuerdo adoptado, entre otros, los siguientes: “Si como hemos
señalado, a través de la declaratoria de fábrica no se modifica ninguna realidad física ni jurídica
del bien edificado, es incuestionable que no puede calificarse como un acto de disposición el
hecho de hacer constar en el Registro la edificación. Los actos de disposición fueron realizados
por quien realizó dicha construcción: adquirir los materiales, pagar derechos, salarios y
honorarios, etc., todos los cuales representaron egresos o menoscabos patrimoniales. Pero, una
vez culminada la edificación no es sino un objeto físico que ya provocó (así, en tiempo pasado)
una modificación en el bien, por lo que ya estamos ante un bien modificado, respecto del cual no
se altera ni un área ni un ápice del bien, reiteramos, pues el procedimiento de declaratoria de
fábrica no es sino una suerte de "fotografía" de dicha edificación para fines de su inscripción.
Conclusión: la declaratoria de fábrica no modifica sustancialmente el predio, ni constituye acto
de disposición [...]”.
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Esto por cuanto al registrarse la fábrica solo se está constatando una

situación preexistente [situación que sí constituyó un acto de
modificación], siendo que con la inscripción del acto rogado no se modifica
el bien. En consecuencia, para la inscripción de la declaratoria de fábrica
de un predio sujeto al régimen de copropiedad no se requerirá de la
intervención de la totalidad de los propietarios, debiendo suscribir el FOR
únicamente los titulares registrales que representen la mayoría absoluta
de las participaciones sobre el bien, conforme al artículo 971 inciso 2 del
Código Civil. 15. En ese contexto, de la revisión de la partida

Revisado el FOR presentado se advierte que -efectivamente- se ha

omitido consignar los datos de identificación de los copropietarios. Sin
embargo, como ya hemos señalado, tratándose de un bien sujeto a
copropiedad basta la intervención de copropietarios que representen más
del 50% de cuotas ideales - los que sí han intervenido-, por lo que dicho
defecto no invalida el FOR.

Ahora bien, respecto a la intervención de los cónyuges de los

copropietarios, se aprecia que en el Formulario Registral se indicó como
fecha de terminación de obra julio 2016, asimismo, de la partida
electrónica N° 14556817 del Registro de Sucesión Intestada de Lima, se
advierte que el causante Justo Gregorio Mallma Cajahuanca falleció el
29/5/2020, por lo que, de ello se concluye que al adquirir el bien los
copropietarios -por sucesión con la calidad de propio- adquirieron el
terreno y la fábrica; resultando innecesario requerir la presentación de la
partida de matrimonio y la intervención de los cónyuges.

Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 3.1 de la observación

formulada por la registradora en cuanto a la presentación del Anexo del
FOR que contenga los datos de todos los copropietarios, pues se requiere
solo de los intervinientes que constituyen mayoría absoluta y suscriben el
FOR y revocar el numeral 3.2 pues es innecesario la presentación de la
partida de matrimonio y la intervención de los cónyuges.

14. En el numeral 4 de la observación, la registradora señala que en la

memoria, plano de independización, y Reglamento Interno, se considera
como sección exclusiva de la edificación a la proyección de los aires de la
Unidad Inmobiliaria N°3, a la que se le denomina como Unidad
Inmobiliaria N°4 (futuro 4 piso), también se está comprendiendo como
áreas comunes de la edificación a las zonas comunes que se ubicaría en
el futuro cuarto piso de la edificación, pero, no se puede realizar la reserva
de aires con independización, ni tampoco la reserva de aires sin
independización, porque en el tercer nivel no hay área techada, que sería
la base física que posibilite la existencia de zonas exclusivas y comunes
en el cuarto piso.

Se deja constancia que se puede considerar en el Reglamento Interno,

una cláusula que contemple el derecho de sobreelevación
correspondiente a la Unidad Inmobiliaria N°3, lo que posibilitará la
construcción sobre esta área, y virtual independización de nuevas
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RESOLUCIÓN No. - 325-2022-SUNARP-TR

unidades. Por lo indicado, realizar las modificaciones que correspondan a

la memoria de independización, y artículos pertinentes del Reglamento
Interno.

En ese sentido corresponde a esta instancia determinar si procede la

independización de aires sobre aires.

15. Respecto al tema de los aires esta instancia en anteriores

oportunidades, como en las Resoluciones N° 1213-2015-SUNARP-TR-L
de 19/6/2015, Nº 639-2013-SUNARP-TR-L de 17/4/2013, entre otras, ha
señalado que el término “aires” como tal no se encuentra definido en el
Código Civil; sin embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955,
referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales
del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio
de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del
suelo, se hace posible extraer su significado.

Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son
sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de
sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a
las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que
el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera
ordinaria y para ejemplificar, sería el derecho que tiene el propietario de
un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los
límites del perímetro superficial de su predio, o el derecho del propietario
de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o
tercer piso y así de modo indefinido respetando, claro está, los parámetros
urbanísticos y edificatorios respectivos9.

16. Ahora bien, la Ley Nº 27157 establece que son bienes de propiedad
común, los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40 inciso h).

Por su parte, la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, que establece los

criterios para la calificación e inscripción del régimen de propiedad
exclusiva y común, aprobada mediante la Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN del
23/12/2008, regula el tema de los aires de la edificación en los siguientes
términos:

“5.5. Inscripción de los aires

Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio
exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participación en los

9
Resoluciones N° 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-
A 23/10/2009.
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bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que

se cuente con un área proyectada de acceso.

El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin

independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de
otra partida vinculada.”

La citada directiva en el rubro de Antecedentes y Consideraciones en el

numeral 4 indica lo siguiente:

“(…)
En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede
atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o
incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la
cláusula de “reserva de aires” hasta una futura ampliación de edificación;
con lo que el registro se limita a inscribir el reglamento interno (con
cláusula incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”. La
estipulación, por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, aún
cuando debe señalarse que muchas veces esa inscripción se omite por
lo que la presente directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la
cláusula de “independización de aires” cumple un doble efecto: reservar
un derecho de sobreelevación, y solicitar, además, que éste se consigne
en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a
esta inscripción, el Registro exige que se asigne a los “aires” un
porcentaje de participación en las zonas comunes, ya que, de acuerdo a
las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una
sección de dominio exclusivo también es necesariamente copropietario
de las zonas comunes”.

17. De lo expuesto, se advierte que la citada directiva regula dos

situaciones:

- La posibilidad de independizar los aires, es decir de abrir una partida

registral independiente para la inscripción de esos aires, que serán
objeto de derechos singulares; y
- La reserva de aires que implica que los aires no se independizan.

La independización de los aires conlleva a que se consignen en forma

independiente en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para
acceder a esta independización, el Registro exige además del área
proyectada de acceso, que se le asigne a los “aires” un porcentaje de
participación en las zonas comunes, ya que, de acuerdo a las bases
institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de
dominio exclusivo también es necesariamente copropietario de las zonas
comunes. Distinto es el caso de la cláusula de reserva de aires para una
futura ampliación de edificación, en la que el Registro se limita a inscribir
el reglamento interno (con cláusula incluida) sin independizar en ninguna
partida los “aires”. Dicha estipulación se incorpora en la partida matriz del
edificio, atribuyéndose el derecho de sobreelevación a favor del
propietario-constructor o a favor de algún titular exclusivo.
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RESOLUCIÓN No. - 325-2022-SUNARP-TR

18. En esa línea, el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios10 establece:

“(…)
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la
edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio
exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de participación de los
bienes comunes. En este caso la independización procederá, siempre
que cuente con área proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de
otra partida vinculada”.

19. Una vez definido lo que significa “Aires”, cabe ahora determinar cuáles
son sus alcances.

A tal efecto, es importante tener en cuenta lo que se establece para

determinar la extensión de las unidades de propiedad exclusiva, aspecto
que la Directiva antes citada señala en sus antecedentes:

“5. EXTENSIÓN DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Otro punto que la directiva pretende dilucidar es el referido a si las
unidades inmobiliarias de los pisos superpuestos se restringen o no al
área techada o pueden extenderse sobre la proyección vertical de la
planta, aun cuando no exista techo. En otras palabras, si una unidad
inmobiliaria de segundo piso, por ejemplo, solo puede constituirse
respecto del techo de la primera planta o puede ampliarse sobre los
espacios vacíos del mismo segundo piso hasta el perímetro del lote. Esta
Superintendencia ha advertido que existe un criterio equivocado de los
registradores quienes optan por la solución restrictiva. Ello no tiene en
cuenta la disposición contenida en el art. 955 del Código Civil por la cual
el sobresuelo puede pertenecer total o parcialmente a propietario distinto
que el dueño del suelo. Es decir, el sobresuelo puede ser de dominio total
de persona distinta, lo que implica que puede extenderse sobre toda la
proyección ideal de la planta sucesiva del lote de terreno, comprendido
dentro de su perímetro. No puede olvidarse que el dueño originario del
predio es titular por toda la proyección vertical del perímetro del lote (art.
954 CC), y por esa misma razón puede reservar que todo el sobresuelo
pertenezca a persona distinta del dueño del suelo (art. 955 CC). En otras
palabras, si el dueño original lo es de “todos los aires” (del perímetro),
entonces no hay razón para limitar la propiedad privada solo a una “parte
de los aires” (la que pertenecen al techo). Por lo demás esta
interpretación es acorde con la protección constitucional de la propiedad,
pues de otra manera se pretendería que los propietarios renuncien
forzadamente a una parte de su dominio exclusivo.
(…)”.

10
Artículo modificado por la Resolución N° 068-2021-SUNARP-SN, publicada el 24 junio
2021, siendo que conforme a su artículo 3, la resolución entra en vigencia al día siguiente
de su publicación, y se aplica inclusive a los títulos en trámite a la fecha de su entrada
en vigencia.
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RESOLUCIÓN No. - 325-2022-SUNARP-TR

Vemos entonces como la misma directiva, partiendo de la premisa que el

dueño del sobresuelo puede ser persona distinta que el del suelo, es del
criterio que las unidades inmobiliarias de pisos superiores puedan
extenderse más allá de la proyección vertical de su techo, lo que implica
aires sobre aires; ello en atención a que solo tiene los límites que
establece la Ley, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
y aquellos que surjan de la misma naturaleza de la edificación; en tal
sentido, los particulares pueden delimitarlo siempre que no afecte a
terceros; siendo ello así podrían señalar los números de niveles
superiores que podrán edificarse así como su extensión horizontal, los
que tendrán como límite al perímetro total del predio.

20. Es pertinente señalar que en el CCXLIII Pleno del Tribunal Registral

realizado en sesión ordinaria modalidad virtual los días 26 y 27 de abril de
2021 y continuada el 3 de mayo de 2021, se aprobó el siguiente acuerdo:

Independización de aires sobre aires

Procede la independización de aires sobre aires siempre que se
proyecte un área de acceso independiente y se asigne un
porcentaje de participación a cada unidad a independizar.
El reglamento interno y los planos deben contener las medidas
proyectadas de cada unidad, incluyendo su altura.

A tenor de lo expuesto en sede registral sí procede la independización de

predios que comprenden aires sobre aires.

21. Revisado el reglamento, se desprende del artículo quinto, que las

secciones de propiedad exclusiva son las siguientes:

INMUEBLE ÁREA ÁREA PORCENTAJE DE

OCUPADA TECHADA PARTICIPACIÓN

U.I. N° 1 primer piso 111.95 m2 104.24 m2 26.00%

U.I. N° 2 segundo piso 104.01 m2 104.01 m2 24.16%

U.I. N° 3 techo 107.29 m2 0.00 m2 24.92%

U.I. N° 4 sobre 107.29 m2

elevación de 4to piso 24.92%

TOTAL 430.54 m2 208.25 m2 100.00%

De igual manera, en el artículo sexto consta la siguiente asignación de

porcentajes de participación en los bienes y gastos comunes, en función
al área ocupada:

INMUEBLE ÁREA ÁREA PORCENTAJE DE

OCUPADA TECHADA PARTICIPACIÓN
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RESOLUCIÓN No. - 325-2022-SUNARP-TR

U.I. N° 1 primer piso 111.95 m2 104.24 m2 26.00%

U.I. N° 2 segundo piso 104.01 m2 104.01 m2 24.16%

U.I. N° 3 techo 107.29 m2 0.00 m2 24.92%

U.I. N° 4 sobre 107.29 m2

elevación de 4to piso 24.92%

TOTAL 430.54 m2 208.25 m2 100.00%

22. Por su parte, de los planos de independización se aprecia lo siguiente:

23. Como puede apreciarse, se pretende la independización, entre otras,

de la Unidad Inmobiliaria N° 4 ubicada en el cuarto nivel, habiéndose
asignado el respectivo porcentaje de participación sobre las zonas
comunes.

Acorde al criterio adoptado por esta instancia, desarrollado

precedentemente y aplicado de manera extensiva, resulta procedente la
independización de la Unidad Inmobiliaria N° 4 que comprende aires
sobre aires.

Motivo por el cual, corresponde revocar el numeral 4 de la observación

formulada por la registradora.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N°

1824-2021-SUNARP-TR del 23/9/2021.
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24. En el numeral 5 de la observación la registradora señala que la

sumatoria de áreas ocupadas del segundo piso en adelante arroja un
resultado de 120.69 m2, pero el área del terreno es de 120 m2, y el alero
externo 2.09 m2, siendo lo correcto 122.09 m2.

Al respecto, el artículo 2 del D.S. 035-2006-VIVIENDA, TUO del

Reglamento de la Ley N° 27157, define el área ocupada, como: “El área
total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y libres, cercos,
etc.”.

De acuerdo a este concepto, el área ocupada estará conformada por la

suma del área techada más el área libre.

Por su parte, el mismo artículo 2, define al área techada como “El área
encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier
tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y
los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de
vigas, cornisas, jardineras y otros elementos decorativos elevados que no
constituyen techo” (El resaltado es nuestro). Es decir, la citada norma
comprende dentro del área techada a los aleros.

Teniendo en consideración lo expuesto, se evidencia de la documentación

técnica presentada, que sí existen aleros en los pisos segundo y tercero,
por lo que la sumatoria de áreas ocupadas de las secciones de propiedad
exclusiva y de las zonas comunes a nivel del segundo piso y/o niveles
superiores serán iguales al área del terreno adicionándoles el área del
alero.

Por lo tanto, corresponde confirmar el numeral 5 de la observación

formulada por la registradora.

Similar criterio se ha adoptado en la Resolución N° 159-2022-SUNARP-

TR que indica que El área ocupada de los distintos niveles de una
edificación no podrá ser mayor al área del terreno, salvo que exista alero
externo que forme parte del área techada, en cuyo caso se incrementa en
dicha área.

25. La registradora en el numeral 6 de la observación señala que en el

artículo 5° del Reglamento Interno se contemplan los porcentajes de
participación sobre los bienes comunes de la edificación, pero en la parte
final del artículo señala gastos comunes.

Asimismo, en el numeral 7 señala que se debe corregir el artículo 9° y

14°, cuando se hace referencia al artículo 6, es en realidad el artículo 5.

Al respecto, revisado el reglamento interno se advierte los errores

indicados por la primera instancia, en tal sentido, teniendo en cuenta que
debe existir concordancia entre los artículos del reglamento interno, a fin
de una correcta lectura e interpretación, corresponde confirmar los
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numerales 6 y 7 de la observación con la precisión en este último caso

que el reglamento interno hace referencia al artículo 7 y 6 y
correspondería en realidad al artículo 6 y 5.

Interviene la vocal (s) Karina Figueroa Almengor autorizada mediante

Resolución N° 009-2022-SUNARP/PT del 14/01/2022.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR el numeral 3.1 con las precisiones señaladas, el numeral 3.2

y 4 y CONFIRMAR los numerales 1, 2, 5, 6 y 7 con las precisiones
señaladas, respecto de las observaciones formuladas por la registradora
pública del Registro de Predios de Lima al título señalado en el
encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de
la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

FDO
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Presidente de la Primera Sala
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Tribunal/Resoluciones2022/23522118-2021
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