Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.

MÓDULO 06

67. RENDICIÓN DE CUENTAS

Finalmente, digamos que al igual que cualquier otro mandatario que

gerencia fondos ajenos, el Administrador de Consorcios deberá rendir
cuentas a sus mandantes del destino dado a los fondos recaudados en
concepto de expensas comunes, como así también de su gestión en general.
Esta obligación se encuentra legislada en los artículos 1909 y subsiguientes
del Código Civil y también por los Reglamentos de Copropiedad y
Administración en oportunidad de reglar las Asambleas Ordinarias,
instituídas precisamente con esa finalidad.

Retomando ahora el examen de la segunda parte del art. 9, recordemos que

decía que el Reglamento de Copropiedad y Administración debía...
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto
de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que
en esta ley se exige una mayoría especial".

En cuanto al inc. b), digamos que contiene tres mandatos: El primero es el

de determinar las bases de la remuneración del Administrador. Aquí cabe
decir que los funciones que desempeña un Administrador de Consorcios
nacen de un contrato legal de locación de servicios, asimilable al contrato
que nos liga con cualquier otro profesional liberal: médico, abogado,
arquitecto, etc.

El artículo dice que el Reglamento debe determinar cómo se lo deberá

remunerar, de modo que cuando el Consorcio cambia de Administrador se
supone que es la Asamblea la encargada de adoptar esa determinación, que
en la práctica será fruto de un consenso con el futuro administrador.
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El segundo mandato es la necesidad de determinar la forma de remoción del

administrador. La remoción del Administrador sólo puede ser hecha por
Asamblea o eventualmente por decisión judicial. La gran mayoría de los
reglamentos establece como condición para su destitución una mayoría de
dos tercios del total de votos del Consorcio.

El inciso, además y según lo hemos visto ya, exige que el reemplazante sea
nombrado por acto de escritura pública. Esta norma, estrictamente aplicada,
requeriría, en oportunidad de cada recambio de administradores la
presencia de un Escribano Público en la asamblea.
Sin embargo, en los hechos y por razones de economía, se ha aceptado que
el acta sea llevada posteriormente a la Escribanía para su formalización en
escritura pública o por medio de una simple acta extraprotocolar en
aquellas jurisdicciones en que los colegios de notarios lo permiten.

El inc. c) requiere que los Reglamentos determinen la forma y proporción de

la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes.
Ya hemos visto, cuando estudiamos el art. 8vo., que los propietarios tienen
a su cargo el pago de las expensas comunes en proporción al valor de sus
pisos o departamentos. Pero el texto agregaba: "salvo convención en
contrario". ¿Qué quiere esto decir? Que la ley 13.512, que es una ley-
marco, establece esa relación expensa-valor de la unidad, como norma
general. Pero al agregar "salvo convención en contrario" permite que el
primer propietario, autor del Reglamento, o la Asamblea mediante reforma
posterior, determinen otra forma en que las unidades deberán concurrir al
pago de las expensas comunes.

Por supuesto que, según lo hemos señalado más arriba, la reforma que
establezca una alteración tan importante requerirá el voto de la unanimidad
de los integrantes del Consorcio, salvo el caso que se efectúe por vía
judicial, es decir, mediante un juicio y una sentencia que así lo disponga.

68. LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

Finalmente, el inciso d) exige que el Reglamento "contenga la forma de

convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías requeridas para modificar el reglamento y
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adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se

exige una mayoría especial".

Estas previsiones se complementan con lo que establece el Art. 10 en su

primera parte: "Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto.
Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación".

Como vemos, con harta razón hemos calificado a esta ley como "ley marco",
pues delega la mayoría de las cuestiones relacionadas con la convivencia en
el Consorcio, en los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada
edificio. Ya se dijo que, además, dicho instrumento era redactado
prácticamente a su gusto por el propietario del inmueble que se propone
dividir, por lo cual bien puede imaginarse que existen Reglamentos de toda
índole, con una gran variedad de cláusulas y distintos sistemas en cuanto a
la forma de convocación a las asambleas, el procedimiento a seguir en ellas,
las mayorías, etc.

Como principio rector, digamos que los Reglamentos pueden adoptar

cualquier cláusula que no sea contraria a las leyes en general ni a la Ley
13.512 en particular. Ello es así debido a la naturaleza "contractual" que se
les ha asignado. El Reglamento de Copropiedad y Administración es, así, un
"contrato de adhesión". Una de las partes -el vendedor- lo redacta y cada
una de las otras partes -los compradores- se adhieren al momento de
adquirir sus respectivas unidades.

La Asamblea es el órgano supremo de gobierno de un Consorcio destinado a

deliberar y resolver sobre aquellos asuntos que no son de competencia del
Administrador. La ley la llama aquí "reunión", pero esta denominación ha
quedado desplazada por la de "asamblea", que resulta más apropiada. Vale
decir que salvo que se trate de algún tema que la ley establece como de
competencia privativa del Administrador, la Asamblea es el órgano
adecuado para resolver "cualquier otra cuestión".
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69. ENCUESTAS

Muchas veces, cuando se trata de consorcios integrados por un gran

número de unidades, las asambleas fracasan por falta de concurrencia
suficiente para deliberar y resolver. Por eso muchos administradores se ven
tentados a requerir la aprobación o desaprobación de alguna propuesta
determinada mediante una planilla donde cada uno expresa su voluntad,
reemplazando de ese modo, a las reuniones presenciales.

Lamentablemente, nuestra ley no permite ese procedimiento y nuestros

tribunales tampoco. Se ha declarado reiteradamente que "no se puede
reemplazar el régimen asambleario de la Propiedad Horizontal". Este criterio
se funda en lo que establece expresamente el art. 10 de la ley: las
cuestiones a cargo de la Asamblea "serán resueltas previa deliberación de
los propietarios".

70. LOS CONSEJOS DE PROPIETARIOS. FACULTADES

Si bien ninguna ley hasta ahora los prevé, muchos Consorcios cuentan con
un órgano atípico al que generalmente se conoce como "Consejo de
Administración", consistente en un grupo de tres o cinco propietarios cuya
misión es colaborar con la Administración y en alguna medida, en algunos
casos, controlarla.

En rigor de verdad, al no estar previstos por ninguna ley, estos órganos

tendrán las funciones que les asigna el Reglamento de Copropiedad y
Administración que los prevea o la Asamblea extraordinaria que decide
crearlos, pero atento a la estructura legal de la Propiedad Horizontal, sus
poderes no pueden ir más lejos que ser simples consejeros del
Administrador. No obstante, en la práctica, estos grupos de vecinos suelen
en cierta medida compartir las tareas o incluso interferir en las decisones
que el administrador adopte, imponiéndole determinadas pautas de
conducta. Se trata en todos los casos de situaciones de hecho cuya
relevancia y magnitud dependerá del talento personal de cada administrador
para asumir las funciones que la ley le encomienda, pues las únicas
autoridades de un consorcio, legalmente hablando, son la Asamblea de
Propietarios y el Administrador.
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71. INQUILINOS Y OCUPANTES

De acuerdo a nuestro sistema legal, los inquilinos y ocupantes de una

unidad en propiedad horizontal no forman parte del Consorcio como persona
jurídica y por ello carecen de todo derecho dentro del edificio, salvo el que
pudiera corresponderle a cualquier ser humano que se encontrara
circunstancialmente allí. El motivo es que la Propiedad Horizontal ha sido
concebida en Argentina esencialmente como un negocio inmobiliario,
desprovisto prácticamente de consecuencias sociales. Es duro reconocerlo,
pero la realidad es esa. No se concibe, si no, que el administrador no esté
obligado, por ejemplo, a presentar a los nuevos vecinos, sean ellos
propietarios o inquilinos, al resto de los moradores.

Por fortuna, cierta jurisprudencia reciente ha comenzado tímidamente a

aceptar que el usufructuario, aunque no sea propietario, tiene el derecho de
accionar contra el Consorcio en procura de arreglos necesarios en la unidad
que ocupa. Esto es una buena señal, reveladora de la sensibilidad de
algunos jueces respecto a personas que no obstante no ser propietarias, sin
embargo pagan las expensas comunes contribuyendo al mantenimiento y
administración del edificio que ocupan. Hay varios proyectos de leyes de
reformas a la 13.512 que le otorgan a los inquilinos y ocupantes ciertos
derechos, como por ejemplo, el de asistir a las asambleas con voz pero sin
voto, o incluso con voto en el caso de ausencia del propietario cuando se
tratan cuestiones meramente administrativas.

Claro que si un inquilino u ocupante se presentara a una asamblea

pretendiendo representar al propietario de su unidad munido de una
autorización firmada por el mismo dentro de los límites reglamentarios,
podría hacerlo, como cualquier otra persona. Parece una obviedad esta
aclaración, pero ocurre que en la práctica a muchos consorcistas les cuesta
admitir que una persona pueda asumir simultáneamente diferentes roles
jurídicos. Otro caso es el del Encargado del Edificio que de pronto adquiere
en propiedad una de las unidades funcionales y luego se presenta a las
asambleas como legítimo propietario siendo a la vez, encargado.

72. CONVOCATORIA
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Normalmente los Reglamentos establecen una forma de llamamiento a

asamblea, que se denomina "convocatoria". Es una citación expedida por el
Adminstrador a cada uno de los propietarios en particular, que debe
especificar claramente el día, la hora y el lugar de la reunión y los temas a
tratar en ella.

Cualesquiera sean las previsiones que ordene el Reglamento, la

convocatoria debe ser remitida al domicilio del propietario y le debe llegar
con los días de anticipación que indique ese Reglamento. Éstos suelen
diferenciar esos plazos según se trate de asambleas ordinarias o
extraordinarias.

Por lo general se establece un plazo de entre cinco y quince días. Más largo
para las asambleas ordinarias y más corto para las extraordinarias, en
previsión de que éstas estén motivadas por cuestiones que exijan cierta
premura. Es una corruptela muy fecuente notificar una asamblea colocando
simplemente avisos en lugares visibles del edificio sin cumplir con la
notificación personalizada.

El administrador puede adoptar cualquier sistema para convocar a los

propietarios, pero cada uno de éstos tiene que estar anoticiado
personalmente y quedar de esa notificación debida constancia. De no ser
así, cualquiera que no haya sido notificado podrá pedir judicialmente la
nulidad de la asamblea en cuestión.

73. ORDEN DEL DÍA

La citación debe contener claramente los temas que van a ser tratados en la
asamblea. Esto se llama "orden del día". Otra práctica habitual consiste en
colocar, dentro de esos puntos, uno denominado "varios", lo cual resulta
absolutamente incorrecto, porque la razón que puede mover a un
propietario a asistir o no es, precisamente, el interés especial que puede
tener en las cuestiones que se irán a debatir o en las medidas que se
discutirán y resolverán.

En caso de que en una asamblea se pretenda tratar algún tema que no

figure claramente en el orden del día, legalmente sólo se pondrá conversar
informalmente acerca del mismo, pero jamás se podrá adoptar ninguna
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resolución. Podría ser declarada nula una resolución asamblearia adoptada

en esas condiciones.

74. PRESIDENCIA

Toda reunión de personas destinada a deliberar y resolver precisa de

alguien que la presida a fin de organizar el debate. Algunos reglamentos
disponen que deberá actuar como presidente el propietario de mayor edad.
Otros dicen que deberá ser elegido cualquier propietario entre los presentes.
Mientras que otros, finalmente, reservan esa función al propio
Administrador. Este último sistema, resulta inequitativo por cierto. Piénsese
que, salvando las distancias, un Consorcio de Propietarios es semejante a
un Estado en miniatura, donde el Asamblea es el poder Legislativo y el
Administrador el Ejecutivo.

Permitir que el Administrador presida la Asamblea puede entorpecer en

ciertos casos las deliberaciones, pues algunos asambleístas podrían sentirse
incómodos o inhibidos a la hora de juzgar lo actuado por la Administración,
la aprobación de sus cuentas, etc. Por ello, en esos supuestos, cuando los
temas de debate se relacionan directamente con la gestión del
Administrador, se impone por razones de ética que éste se excuse de estar
presente, delegando brevemente en alguno de los presentes su función de
presidente hasta que la Asamblea haya votado el punto del orden del día
que lo involucraba.

75. FUNCIONES DEL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA

Lo que el presidente debe hacer en primer lugar, es constatar la legalidad

del acto, lo cual significa verificar y asegurar que se cumpla la voluntad de
la ley y se hayan cumplimentado los requisitos que impone el Reglamento
de Copropiedad y Administración para la convocatoria a Asambleas, a saber:
si existe una convocatoria y un orden del día expreso, si se está en el lugar
y hora allí indicados y si las personas presentes son propietarios del edificio
o mandatarios legítimos. Sólo una vez verificados estos extremos el
presidente dará por iniciada la Asamblea.

A continuación, pedirá al grupo que elijan un Secretario de actas, y una vez

elegido éste se hará cargo del Libro de Actas o en su defecto, si no se
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contare con él por alguna razón, de unos folios de "papel oficio" adonde irá
volcando de manera circunstanciada todo lo que allí acontezca.

76. AUSENCIA DE LIBRO DE ACTAS

A veces ocurre que por extravío, accidente o cualquier otro motivo las
personas están reunidas y no disponen del Libro foliado y autorizado por el
Registro de la Propiedad donde deben labrarse las actas correspondientes.
En estos casos, es necesario tener en cuenta que el libro no es más que un
medio de probar que la Asamblea se ha realizado, pero la Asamblea en sí
son las personas reunidas con un propósito determinado. De manera que a
falta de libro, se tomará razón en una hoja de papel, que luego se
transcribirá al viejo libro si aparece, o al nuevo, si es necesario habilitar
otro. Es la firma al pie de los concurrentes lo que le da validez a la
Asamblea y no el hecho de figurar o no en el Libro de Actas.

Como el libro de actas es obligatorio, está foliado y debe ser rubricado por
el Registro de la Propiedad Inmueble, como hemos dicho, sólo se podrá
habilitar uno nuevo en caso de pérdida, hurto o cualquier circunstancia
grave, de la cual se deberá hacer la denuncia policial correspondiente.

77. ADMISIBILIDAD DE LOS PARTICIPANTES

En razón de que en las asambleas, finalmente todo se resuelve por cantidad

de votos, la cuestión del número de participantes es esencial y por ello suele
ser una fuente importante de conflictos entre los propietarios o entre éstos
y la administración. En principio, sólo deberán ser admitidos los
propietarios, por sí o a través de un representante. No pueden participar en
las deliberaciones ni votar quienes no sean titulares de dominio de las
unidades, como ser: inquilinos, usufructuarios u ocupantes. Salvo, por
supuesto, que se presenten en nombre del propietario, con una autorización
de éstos.

Cierta jurisprudencia ha establecido que, como excepción, merece

protección legal y por ende, tiene derecho a ser admitido en la asamblea
aquél comprador de una unidad que aún no ha escriturado y sólo posee un
boleto de compraventa, pero que tiene la posesión del bien, paga sus
expensas y es reconocido por el resto de los propietarios como integrante
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de hecho de la comunidad consorcial. Pero por ahora se trata de una

jurisprudencia aislada.

Otra limitación al derecho a participar en las asambleas es la mora en el

pago de las expensas. Entendemos que si no es una penalidad que figura en
el Reglamento, no podrá ser instaurada por una Asamblea, a no ser por
unanimidad de votos de la totalidad del Consorcio, pues el asistir a las
mismas es un derecho directamente vinculado con el derecho de propiedad,
el cual está garantizado por la Constitución Nacional.

A veces algún propietario concurre acompañado por otra persona, que

puede ser cotitular del inmueble, amigo, familiar o un profesional contador,
abogado o escribano. En estos casos el presidente debe informarles que
deberán unificar la representación. Vale decir, sólo uno podrá intervenir en
las deliberaciones y votar.

De todos modos, salvo que el propietario le otorgue verbalmente un poder

allí mismo, la permanencia de personas extrañas en la Asamblea siempre
estará sujeta a la aprobación de la mayoría de los presentes, pues cabe
remarcar que ese cuerpo colegiado, siendo soberano, puede establecer sus
propias reglas de procedimiento siempre y cuando no contraríe alguna
norma expresa de la ley o del Reglamento. Lo mismo cabe decir respecto de
la admisibilidad de los apoderados. Siempre, en caso de duda, deberá
decidir en última instancia la Asamblea por voto de la mayoría de los
presentes.

Resta decir que el artículo 10 dice que en caso de que una unidad sea de
propiedad de varios condóminos, éstos deberán unificar la representación.
Esta medida, motivada por elementales razones, es a veces causa de
conflictos en la propia asamblea cuando aquellos copropietarios pujan entre
sí por asumir la representación del condominio. En estos incidentes debe
decidir el asamblea y, en casos extremos, a instancias de cualquiera de los
propietarios, el Juez.

78. PODERES

Los reglamentos suelen establecer los requisitos para la representación de

aquellos propietarios que no pudiendo o no queriendo concurrir al acto
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asambleario deciden otorgar un poder a un tercero para que los represente.

Si nada dicen, hay que estarse a las normas de mandato del Código Civil,
que, como lo hemos visto, dicen que el mandato puede ser formal o
informal, expreso y hasta tácito (por ejemplo, entre condóminos de una
misma unidad, o entre padres e hijos), de modo que será la costumbre
seguida en cada consorcio la norma rectora, o la propia asamblea quien
determine en cada caso la validez del mandato en cada caso. Por regla
general, el propietario extiende a favor de un tercero, que puede ser
propietario o no, una simple autorización por escrito con su firma, donde
deja constancia que comisiona a esa persona, cuya identidad individualiza
con algún número de documento, para representarla en el asamblea de tal o
cual fecha.

Pero algunos reglamentos disponen ciertos requisitos adicionales, tales

como la cláusula limitativa del número de poderes, que impide que el
apoderado represente a más de un número determinado de propietarios
(uno, dos, tres, cinco, etc.).

Hay una cláusula bastante común y puede decirse que constituye una
verdadera traba al derecho de representación: la que exige como requisito
de validez, que la firma de los poderes esté autenticada por Escribano
Público u otra autoridad. Todos sabemos que este tipo de formalidades
suelen ser bastante caras y a menos que exista un interés específico que lo
justifique, el propietario ausente preferirá quedar sin representación.

79. IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES

Es comprensible la necesidad de introducir normas que garanticen que quien

concurre a las asambleas por sí o mediante representación sea realmente el
titular del dominio que invoca. En este caso, si el Administrador lleva una
lista actualizada de la identidad de todos los integrantes del Consorcio y las
convocatorias que distribuye las hace nominativas, es decir, dirigidas a
quien corresponde y no en forma de panfleto impersonal, es obvio que la
presentación de la citación, junto con la exhibición de un documento de
identidad será garantía suficiente.
Autor
Dr. Osvaldo Loisi