JURISPRUDENCIA

Roj: SAP TF 3369/2021 - ECLI:ES:APTF:2021:3369

Id Cendoj: 38038370042021101113
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Santa Cruz de Tenerife
Sección: 4
Fecha: 09/12/2021
Nº de Recurso: 1149/2021
Nº de Resolución: 1095/2021
Procedimiento: Recurso de apelación
Ponente: EMILIO FERNANDO SUAREZ DIAZ
Tipo de Resolución: Sentencia

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

Avda. Tres de Mayo nº 3
Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922 34 94 19-20
Fax.: 922 34 94 18
Email: [Link]@[Link]
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0001149/2021
NIG: 3802342120200009814
Resolución:Sentencia 001095/2021
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000998/2020-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 (Antiguo mixto Nº 6) de San Cristóbal de La Laguna
Demandado: PAUNAT MOTOR SL; Abogado: Maria Del Carmen Suarez Lecuona; Procurador: Elena Margarita
Lara Rodriguez
Apelante: Teneauto Sa; Procurador: Ruth Maria Morin Mesa
SENTENCIA
Presidente
Don Pablo José Moscoso Torres
Magistrados
Don Emilio Fernando Suárez Díaz (ponente)
Doña Pilar Aragón Ramírez
En Santa Cruz de Tenerife, a 9 de diciembre de 2.021.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia
dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA núm.5 de La Laguna, en los autos núm.998/20, seguidos por los
trámites del juicio verbal, sobre desahucio y promovidos, como demandante, por TENEAUTO S.A., representada
por la Procuradora Doña Ruth María Morín Mesa y dirigida por los Letrados Don Enrique Nuñez Rodríguez,
Don Luis González González y Don Antonio Betancor Guerra, contra PAUNAT MOTOR S.L., representada por la
Procuradora Doña Elena Lara Rodríguez y dirigida por la Letrada Doña Carmen Suárez Lecuona, ha pronunciado
la presente sentencia, siendo Ponente el Magistrado don Emilio Fernando Suárez Díaz, con base en los
siguientes

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 JURISPRUDENCIA

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.
SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza doña María Mercedes Santana Rodríguez
dictó sentencia el treinta de abril de dos mil veintiuno cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «?
FALLO: Que desestimando , la demanda interpuesta por la Procuradora DÑA. RUTH MORÍN MESA actuando
en nombre y representación de TENEAUTO S.A. asistido del Letrado D. LUIS GONZÁLEZ GONZÁLEZ contra
PAUNAT MOTOR S.L. representada por la Procuradora DÑA. ELENA LARA RODRÍGUEZ y asistida de la
Letrada 13DÑA. MARÍA DEL CARMEN SUÁREZ LECUONA, sobre desahucio por falta de pago de la renta
y en su consecuencia absolver a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra. Igualmente
dispongo estimar parcialmente la demanda en reconvención interpuesta por la Procuradora DÑA. ELENA
LARA RODRÍGUEZ actuando en nombre y representación de PAUNAT MOTOR contra TENEAUTO S.A. y en su
consecuencia: .1- Declaro que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron
de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las
prestaciones a cargo de la actora. 2- Declaro que la renta en vigor del contrato de arrendamiento entre los
meses de abril a diciembre de 2020 se fijará en 1.444,50 euros, debiendo procederse al aumento de la renta
conforme a lo pactado en contrato a partir de enero de 2021. En materia de costas, no procede realizar
especial pronunciamiento en esta primera instancia.». y con fecha catorce de junio de dos mil veintiuno se dictó
auto de aclaración de Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: <<?PARTE DISPOSITIVA:
DISPONGO: Aclarar la sentencia dictada en los presentes autos el 30 de abril de 2021, en el siguiente sentido:
1º.-En el fundamento jurídico 5º se entenderá que debe decirse 6º. 2º.. En el fundamento jurídico 5º que debe
decirse sexto, se entenderá que procede el incremento de la renta pactada a partir de enero de 2021, por lo
que se eliminarán las referencias que se realizan a que no procede dicho aumento a partir de enero, y ello
en consonancia con lo recogido en el fallo de la resolución. 3º.- En el fallo de la sentencia se entenderá que
se estima parcialmente la demanda y en consecuencia no habrá lugar a la acción de desahucio, por lo que
se absolverá a la2 demandada de dicha pretensión y que asimismo se estimará la acción de reclamación
de cantidad y en consecuencia procede la condena a la demandada al abono de las rentas pendientes
durante el ejercicio 2020, tras aplicar la reducción del 25% de la misma, fijándose en 1.444,50 euros, así
como procede la condena al abono de las rentas devengadas durante la tramitación del procedimiento, las
cuales se incrementarán a partir de enero de 2021 conforme a lo pactado en el contrato, cuyo importe será el
resultado de sumar la totalidad de las rentas devengadas y deducir los importes abonados por la demandada
en los períodos reclamados y durante la tramitación del procedimiento. 4º.- Firme esta resolución entréguese
testimonio de la misma, permaneciendo invariables los demás pronunciamientos de la misma.>>
TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de
la parte demandante, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las
alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo
en el que la representación de la parte demandada presentó escrito de oposición al mencionado recurso.
CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez
recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente, admitir la prueba documental aportada por la parte
apelante y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día 1 de diciembre del año en curso, en el
que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.
QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Los siguientes preceptos legales han de tenerse en cuenta para la resolución del presente recurso:
-El art 440.3 LEC dispone que en los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio
por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las
mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale,
requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso
de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o
notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de
dicho pago enervador del desahucio? o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando
oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

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 JURISPRUDENCIA

-El art. 444.1 LEC señala que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana,
dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y
probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
-El art. 447.2. LEC dispone que no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los
juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio
o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por
expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como
sumarias.
-El artículo 249.1, 6º LEC dispone que se decidirán en juicio ordinario cualquiera que fuese su cuantía las
demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes
inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del
desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer
una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a
tenor de las reglas generales de esta Ley.
-El artículo 73.1, 2º LEC dispone que no serán acumulables las acciones que deban, por razón de su materia,
ventilarse en juicios de diferente tipo.
En razón de ello, procede estimar el primer motivo del recurso, por lo que no procede admitir a trámite la
reconvención planteada por la parte demandada en lo que se refiere a la acción de desahucio por falta de pago,
y como quiera que no se ha acreditado el pago de las rentas reclamadas, habiéndose producidos retrasos en
el pago, así como ingresos por cuantías inferiores a las pactadas (así lo reconoce, aunque sea en parte de
ellas, la propia sentencia recurrida) procede el desahucio, máxime cuando estas conductas se han seguido
produciendo hasta la actualidad como demuestra la prueba documental admitida en esta segunda instancia.
Se ha de precisar que la cuantía y forma de pago de la renta viene extensa y pormenorizadamente regulada
en la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes el 6 de julio de 2.018, a cuyo contenido se atiene
este tribunal (que regula con toda precisión las fechas en que se han de producir los incrementos de renta),
sin que lo pactado en la cláusula septima altere el contenido de la cuarta, pues la cláusula cuarta hay que
referirla a las consecuencias tanto del impago como del retraso en el pago, mientras que la cláusula séptima
solo regula el retraso en más de tres meses en el pago por adelantado de la renta, concediendo al arrendador la
facultad de instar el desahucio por falta de pago transcurrido ese lapso temporal, pero no le impide instarlo en la
forma establecida en la cláusula cuarta. En todo caso, la conducta del demandado ha sido continua y reiterada
durante toda la vida del contrato, retrasando el pago e ingresando cantidades menores que las adeudadas.
SEGUNDO.- En cuanto a la acción de reclamación de rentas, la oposición a la demanda y la reconvención se
basan, única y exclusivamente, en la aplicación de la cláususla rebus sic stantibus, y a este fin tampoco procede
admitir la reconvención, siguiendo el criterio establecido por esta Sección en sentencia n.º 752/2.021, de 14 de
julio, dictada en el Rollo de apelación n.º 773/2.021, que analiza un caso idéntico al presente, y que pasamos
a transcribir: «PRIMERO.- 1. La sentencia apelada desestimó la demanda en la que se habían acumulado las
acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de las rentas impagadas por el arrendamiento de un
local comercial sito en Santa Úrsula, y ello al entender, en síntesis, que si bien la aplicación de la cláusula rebus
sic stantibus, alegada en la contestación a la demanda como consecuencia de la crisis económica, generada
por la pandemia producida por el COVID-19 (con especial proyección en el sector del alquiler de locales de
negocio), debe tener su cauce procesal en el juicio ordinario correspondiente y no en el entablado, tal alegación
integra una cuestión compleja que debe ser dilucida en el procedimiento declarativo que corresponda y que
excluye la estimación de la pretensión, sin perjuicio de las modificaciones en el contrato que procedan por
dicha situación. 2. La entidad arrendataria ha recurrido dicha sentencia y alega, como fundamento de su
impugnación, la vulneración en la aplicación del derecho al desconocer, por un lado, que fueron condonadas
y no son objeto de reclamación las rentas correspondientes al período de cuatro meses de confinamiento
estricto impuesto por la declaración del estado de alarma por la situación de la pandemia? por otro lado, que
existía un previo cumplimiento irregular de la demandada, cuyos pagos no se correspondían a la mensualidad
adeudada sino a otras anteriores y ya vencidas, y, finalmente, que ese cumplimiento manifiestamente irregular
es anterior a la situación de crisis sanitaria y persiste una vez reactivada la actividad. SEGUNDO.- 2. La
cuestión del recurso queda relegada, pues, a la pretensión de reclamación de rentas y a la posibilidad de
discutir en este proceso la cuantía de la mismas como consecuencia de la aplicación, si es que resulta
procedente, de la cláusula (o principio) rebus sic stantibus al contrato de autos como consecuencia de la
alteración que ha supuesto la situación de pandemia del COVID-19, concluyendo la sentencia apelada al
respecto que «el actual procedimiento no permite dilucidar en su seno cuestiones complejas.», por lo que, en
definitiva, considera el procedimiento inadecuado para resolver las pretensiones deducidas remitiendo a las
partes al juicio declarativo correspondiente. 3. La cuestión ya ha sido analizada por algunas otras Audiencias

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 JURISPRUDENCIA

Provinciales en las que se ha matizado que el actor ejercita una pretensión de resolución del contrato de
arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamación de rentas, a través del cauce
legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º
LEC), por lo que no cabe apreciar la excepción de inadecuación de procedimiento. Cuestión distinta es que
la arrendataria pretenda fundamentar su oposición en motivos que exceden los que pueden alegarse en el
marco procesal en el que nos encontramos, pero este óbice no implica que el procedimiento instado por la
actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno
proceso declarativo, en el que, eventualmente, podría solicitarse -y adoptarse, de concurrir los requisitos- la
adopción de medidas cautelares como la suspensión del que nos ocupa. Piénsese que, de asumir la tesis
de la demandada, bastaría que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposición ajenas a la
existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación, o plantease en aplicación de la
cláusula "rebus sic stantibus" la suspensión de la obligación de pago de la renta o la reducción de su importe,
para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acción de desahucio, abriendo la puerta al
fraude de ley ( sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de febrero de 2021). 4. Este tribunal
comparte, en lo sustancial, ese criterio? es decir, las repercusiones del confinamiento decretado por el estado
de alarma en las obligaciones arrendaticias podrán discutirlas en su caso en el procedimiento correspondiente.
Pero no justifica el impago de la renta. Máxime cuando la falta de abono se extiende a mensualidades en las
que no estaba vigente el confinamiento, el centro comercial estaba abierto al público, y hoy aún no formuló
cuál es su pretensión, salvo el atisbo de que se solicita una condonación total desde el mes de marzo de 2020
hasta no se sabe cuándo. Las alegaciones del arrendatario sobre la posibilidad de negarse al pago de la renta
por la situación de pandemia, no es una cuestión compleja. Se parte de un contrato de arrendamiento que
no se cuestiona, y de una renta cierta y determinada. La primera y principal obligación del arrendatario es el
pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Ante la oposición
del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa, y nada
impide que acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho o moderación de la
renta.».
TERCERO.- Por lo demás, el demandado tenía la posibilidad de enervar el desahucio, y luego discutir la cuantía
de la renta en el juicio ordinario correspondiente.
De haberse admitido la reconvención, tampoco hubiesen concurrido los requisitos para aplicación de la
cláusula rebus sic stantibus por las siguientes razones: (i) la actora ofreció y llevó a cabo una reduccón de la
renta del 25% durante los meses de abril y mayo de 2.020, adaptación que fue rechazada por el arrendatario que
pretendía extenderla a todo el año; (ii) si como se reconoce en el fundamento e derecho sexto de la sentencia
recurrida la actividad del taller mecánco se reanudó el 9 de mayo, hay que concluir que la disminución de renta
llevada a cabo por la arrendadora cubría, razonablemente, las pérdidas ocasionadas por el cese de actividad,
máxime cuando parece ser que pese al cierre el taller sólo estuvo sin actividad durante cinco días; (iii) sobre
el resto del periodo hasta la repertura hay que señalar que se trató de una decisión empresarial de la que
solo es responsable la arrendataria, dado que no existía prohibición legal de desarrollar la actividad a que se
dedicaba el local arrendado (por lo que, en principio, tampoco sería de aplicación el RDL nº 15/2.020 sobre
moratoria en el pago de rentas), cuyos efectos económicos no cabría atribuir al estado de alarma decretado por
la pandemia, como tampoco se puede relacionar este evento con la poca implantación de la empresa por haber
iniciado recientemente su actividad, circunstancia que ya se contempló en la cláusula cuarta del contrato; (iv)
también constituye un hecho notorio que tras el levantamiento del estado de alarma se produjo un notable
incremento en la actividad de los talleres mecánicos dado el retraso en el cumplimiento de la obligación de
pasar la ITV; (v) así mismo, suma en contra de las pretensiones del reconviniente el hecho de que en el año
2.020 la administradora única de la entidad que explotaba el taller acordara ponerse un sueldo.
CUARTO.- En la demanda se reclamó la cantidad de 6.596 euros por los conceptos desglosados en la tabla
incluida en el punto 4.4 del hecho expositivo cuarto de la demanda, así como los nuevos vencimientos, tanto de
rentas como de cantidades asimiladas, durante la tramitación del procedimiento y hasta la entrega del local.
El demandado no ha acreditado haber abonado esas cantidades, que se ajustan a lo pactado, como tampoco
cabe aceptar la aplicación al pago de las rentas de la fianza entregada al arrendador con otros fines, tal y
como también es el parecer del tribunal de primera instancia, que no tuvo en cuenta esa aplicación unilateral
efectuada por la demandada.
QUINTO.- 1. Procede, pues, estimar el recurso y revocar la sentencia apelada, dejándola sin efecto, estimar
las dos pretensiones de la demanda y desestimar íntegramente la reconvención. 2. Como consecuencia de la
estimación íntegra de la demanda y la desestimación de la reconvención, las costas de la primera instancia de
demanda y reconvención deben imponerse a la demandada y demandante de reconvención de conformidad
con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, mientras que no procede imposición especial sobre las devengadas
en la segunda instancia al disponerlo así el art. 398.2 de la LEC.

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 JURISPRUDENCIA

FALLAMOS
Se estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante principal, la entidad Teneauto S.A., se
revoca la sentencia dictada en primera instancia, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las
costas del recurso, y con devolución del depósito que se haya constituido para recurrir.
Se estima totalmente la demanda de desahucio por falta de pago y la acción acumulada de reclamación
de rentas impagadas ejercitada por la entidad Teneauto S.A. frente a la entidad Paunat Motor S.L., con los
siguientes pronunciamientos: A) Se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 6 de julio de 2.018
sobre la nave industrial sita en la Avenida de Los Majuelos n.º 26, CP 38108, San Cristobal de La Laguna, finca
registral n.º 5519, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de San Cristobal de La Laguna, por falta de pago
de la renta, condenando a la demandada a desalojarla y dejarla libre y vacua a disposición de la actora, con
apercibimiento de lanzamiento. B) Se condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad de seis mil
quinientos noventa y seis euros (6.596) más las rentas y cantidades asimiladas que venzan con posterioridad
durante la tramitación del pleito y hasta la efectiva entrega del local más los intereses legales que se generen
desde sus respectivos vencimientos. C) Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Se inadmite la demanda reconvencional instada por la entidad Paunat Motor S.L. frente a la entidad Teneauto
S.A., absolviendo a la demandada de reconvención de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición
de las costas procesales causadas por dicha demanda reconvencional a la parte reconviniente.
Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción
procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrá ante esta Sección de la Audiencia
Provincial en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.
Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su
ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.
Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.