CASO 1:
EL SEÑ OR KENJI FUJIMORI ASISTE A LA OFICINA REGISTRAL DE BARRANCA
PARA CONOCER SOBRE EL ESTADO DE UNA PROPIEDAD INMUEBLE, PARA LO
CUAL LE SOLICITAN QUE LLENE UNA SOLICITUD DE PRESENTACIÓ N Y LUEGO LE
DICEN QUE ABONE UN DERECHO DE PAGO, LUEGO QUE ESPERE UNA O DOS
HORAS PARA QUE LE ENTREGUEN EL RESULTADO.
1.- ¿DE QUÉ PRINCIPIOS REGISTRALES SE ESTÁ HABLANDO Y REPLIQUE EL
PÁRRAFO?
El principio registral al cual se hace referencia en el caso es de publicidad formal,
que se encuentra regulado en Art. II del Título Preliminar del Reglamento de la
SUNARP, donde se señ ala lo siguiente:
El Registro es pú blico. La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga informació n del archivo Registral.
El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la
informació n contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones
expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.
Refiero ello, en razó n de que el Sr. en este caso esta solicitando informació n
respecto de un determinado inmueble, a fin de obtener informació n de la
titularidad registral del mismo, lo que concuerda con el principio de publicidad
formal.
CASO 2:
EL SEÑ OR KENJI FUJIMORI, LE ENTREGARON LOS DOCUMENTOS Y ESTOS LOS
LLEVÓ A SU ABOGADO CESAR NAKASAKI, PARA QUE LE PUEDA PREPARAR UNA
MINUTA DE COMPRA VENTA Y ACONSEJARLE SI PROCEDE O NO A COMPRAR LA
PROPIEDAD INMUEBLE.
2.- ¿QUÉ DOCUMENTOS PUDO SOLICITAR KENJI FUJIMORI, PARA
ENTREGARLE A SU ABOGADO?
Los documentos que debió solicitar son:
Copia Literal de Partida
Certificado de Bú squeda Catastral
Certificado Positivo/Negativo de Registro de Predios.
Certificado de Cargas y Gravá menes
CASO 3:
EL SEÑ OR JULIO GUZMAN ES TRABAJADOR DE UNA NOTARÍA BRANDON DE LA
CIUDAD DE LIMA Y DESEA PRESENTAR UN TÍTULO DE COMPRA VENTA DE
EMBARCACIÓ N PESQUERA Y EL PARTE NOTARIAL SE ADJUNTÓ EN LA SOLICITUD
DE PRESENTACIÓ N, LO REALIZA PARA QUE SE INSCRIBA EN LOS REGISTROS DE
BIENES MUEBLES.
3.- ¿SI USTED FUESE REGISTRADOR, COMO HUBIERA CALIFICADO A ESTA
SOLICITUD Y PORQUÉ?
En este caso debe acreditarse fehacientemente que el trabajador se encuentra
debidamente acreditado ante la SUNARP, pues de no estarlo como registrador no
se puede inscribir dicho título de compra venta, porque ú nicamente podría
realizarlo el Notario, tal como consta en el pronunciamiento del Tribunal Registral
que se encuentra plasmado en la Resolució n N.° 473-2018-SUNARP-TR-T, donde se
señ ala los siguiente:
Presentació n cautiva de partes notariales La presentació n de partes
notariales al Registro deberá ser efectuada por el notario o sus
dependientes acreditados ante la SUNARP, y de manera excepcional por
persona distinta debidamente autorizada por el notario, debiendo constar
en el mó dulo Sistema Notario a efecto de verificar la identidad de estos,
conforme a lo dispuesto en la Sétima Disposició n Complementaria,
Transitoria y Final del Decreto Legislativo n° 1049, modificada por el
Decreto Legislativo n° 1232.
CASO 4:
LA SEÑ ORA MAGALI MEDINA, DESEA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD DE PLAYA EN
ASIA A LA PROPIETARIA SRA GUISELA VALCARCEL, PERO ESTA Ú LTIMA HABÍA
ENCARGADO A UNA EMPRESA DE CORRETAJE PARA QUE SE ENCARGUE DE
OFRECER LA VENTA DE ESTE INMUEBLE PARA LO CUAL EXISTÍA VARIOS
POSTORES INTERESADOS EN ADQUIRIR LA PROPIEDAD; ENTERADOS DEL
INMUEBLE EN VENTA EL SEÑ OR JEFFERSON FARFÁ N Y SU COMPADRE PAOLO
GUERRERO DESEAN TAMBIÉ N ADQUIRIR LA PROPIEDAD; PARA LO CUAL
ASISTEN A LA NOTARIA DEL DR ZAMBRANO, CÓ NYUGE DE LA SRA. MAGALI
MEDINA Y LES ELABORA UNA ESCRITURA PÚ BLICA DE PROMESA DE COMPRA
VENTA; EL REFERIDO NOTARIO LLEGA A SU CASA Y LE COMENTA A SU CONYUGE
DE LA PROMESA DE COMPRA VENTA DE LOS JUGADORES DE FUTBOL SOBRE UNA
PROPIEDAD DE GUISELA VALCARCEL; EN ESTE ACTO MAGALI MEDINA SE
ENFURECE, LLAMA A SU ABOGADO KEVIN ALARCON Y LE DA INSTRUCCIONES
QUE SE CONTACTE, PUES ELLA DESEA ADQUIRIR LA PROPIEDAD Y QUE
PROCEDA A REALIZAR LA MINUTA Y SE CONTACTE PARA FIRMAR LA ESCRITURA
PÚ BLICA; ACTO DONDE ASISTEN A LA NOTARÍA DEL DR. PAINO SCARPATI, Y
LOGRAN FIRMAR LA ESCRITURA DE COMPRA VENTA.
EN EL SUPUESTO CASO DE QUE SE HUBIERA REALIZADO LA PROMESA DE
COMPRA VENTA ENTRE JEFFERSON FARFÁ N Y LA SRA. SRA GUISELA
VALCARCEL, MEDIANTE ESCRITURA PÚ BLICA Y EL NOTARIO HUBIERA
EXTENDIDO LOS PARTES NOTARIALES PARA SU INSCRIPCIÓ N EL DÍA 10 DE
AGOSTO DEL 2021 Y EL NOTARIO PAINO REALIZÓ LA ESCRITURA PÚ BLICA DE
COMPRA VENTA Y TAMBIÉ N EXTENDIÓ LOS PARTES NOTARIALES A LOS
REGISTROS PÚ BLICOS EL DÍA 11 DE AGOSTO DEL 2021.
4. ¿USTED COMO REGISTRADOR, CÓMO CALIFICARÍA ESTOS TÍTULOS Y QUÉ
PRINCIPIOS ENCUENTRA EN EL PRESENTE CASO? SEÑALE LOS PÁRRAFOS Y
EXPLIQUE EL PORQUÉ.
En este caso, si fuera el registrador no permitiría que se inscribiera, pues existe
una escritura pú blica de promesa de compra venta a favor de Jefferson Farfá n y
Paolo Guerrero, por tanto no podría ser inscrita la escritura pú blica de Magali
Medina, tomando en consideració n la las fecha de inscripció n de la escritura
pú blica otorgada a favor de Jefferson Farfá n y Paolo Guerrero.
Esto tiene concordancia con los siguientes principios:
X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente
de inscripció n, aunque sea de igual o anterior fecha.
Artículo 2022 del Có digo Civil (Principio de Oponibilidad)-. Para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de
diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comú n.
Como puede apreciar en los principios registrales que fueron citados, el caso que
nos atañ e, existe una clara oponibilidad y una prioridad excluyente, pues
precedentemente Jefferson Farfá n ya había inscrito una escritura pú blica de
promesa de compra venta, por lo cual no podía inscribirse otro tipo de Escritura
Pú blica que atente contra la primera; asimismo, la escritura pú blica de Magaly
Medina pretende ser inscrito afectando el mismo bien inmueble, posteriormente a
la inscripció n realizada por Jefferson Farfá n, por lo cual este tiene prioridad sobre
dicho bien y los demá s que pretendan afectar el mismo atentan contra la seguridad
jurídica y hacen un abuso del derecho.