AVALÚQS lng. Raymundo T.
Molano Martínez
VALUAOOR
lvn. APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
VII-B. ESTIMACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
VALOR DE MERCADO. SUPERF. (MT2) IND. MDO. ($/MT2) VALOR MERCADO
TERRENO Y CONSTRUCCIÓN:
VALOR DE MERCADO:
Valor de Mercado:
�����-�������-
IGUAL AL VALOR FÍSICO, $ 7,400,000.00 1
lvm. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS:
VIII-A. INVESTIGACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS.
U B I C A C I Ó N DE LA O F E R T A : TEL�FONO INFORMANTE
1 Col. Lomas de Sinai, Reynosa, Tamaulipas. Inmuebles [Link]
2 Apatzingán, Reynosa, Tamaulipas. 899-180-0470 Remax Rey
3 San Fernando, Col. Rodriguez, Reynosa, Tamaulipas. Inmobiliaria Case
4 Bustamante, Col. Jarachina del Sur, Reynosa, Tamaulipas. 899-163-6507 AKITA Bienes Raíces
5 Granadas, Col. Villa Florkla, Reynosa, Tamaulipas. 899-163-6507 AKITA Bienes Raíces
MUESTRA No. 3 4
1
1 1
2 1 1
Precio O/errado s 400,000.00 s 650,000.00 s 700,000.00 s 367,200.00 s 178,500.00
Sup. Terreno (Mi-2) 200.00 325.00 410.00 204.00 102.00
Precio/Mt� s 2,000.00 s 2,000.00 s 1,707.00 s 1,800.00 s 1,750.00
2)
Lote Sujeto (Mt 703.00 703.00 703.00 703.00 703.00
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
Ubicación Zona 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95
Ubic. Manzano 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Ubicación Lote 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Superficie 0.87 0.92 0.94 0.87 0.81
Formo 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Equipamiento 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Topagrofla 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Negocloclón 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95
Focr. Resultante 0.79 0.83 [Link] 0.79 0.73
Vol. Result. $/MT2 5080.00 5100.00 5060.00 5050.00 5010.00
Valor Promedio: s 5,060.00 Valor Redondeado a Aplicar : $ 5,070.00
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad denota que la OFERTA es mejor que el bien valuado.
DESCRIPCIÓN DE AJUSTES:
SUPERFICIE: Se considera el factor de rendimiento de escala, (ver punto VI-B. definiciones en el apartado vi. consideraciones previas al avalúo).
Santa G e rt r u d i s 1309, La Purísima , Gpe, N.L.
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VALUAOOR
!VIII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS:
a). DEL TERRENO:
LOTE TIPO: 703 00 Mts2 VALOR DE LA CALLE:
s 5,070.00
FRACCIÓN: SUPERFICIE: VALOR UNIT. MOTIVO DEL COEF. VALOR DE REP. VALOR NETO
(MT2) ($/MT2) COEFICIENTE NUEVO DE REPOSICIÓN.
1 703.00 s 5,070.00 ESQUINA 1.1000 s 3,569,125.00 s 3,569,125.00
TOTAL TERRENO: 703.00 SUB-TOTAL (a):
s 3,569,125.00 s 3,569,125.00
VALOR UNITARIO MEDIO DE ($/MT2): s 5,077.00 s 5,077.00
b}. DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO SUPERFICIE VALOR UNITARIO ($/MT2). OEM. VALOR DE REP. VALOR NETO
(MT2) REP. NUEVO NETO REP. NUEVO DE REPOSICIÓN.
1 194.00 s 12,000.00 s 11,400.00 5.00% s 2,328,000.00 s 2,211,600.00
11 87.00 s 8,500.00 s 8,075.00 5.00% s 739,500.00 s 702,525.00
TOTAL CONST: 281.00 SUB-TOTAL (b):
s 3,067,500.00 S 2,914,125.00
VALOR PROMEDIO CONSTRUCCIONES:
s 10,916.37 s 10,370.55
e). INSTALACIONES ESPECIALES:
DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR UNIT. DEM. VALOR DE REP. VALOR NETO
NUEVO DE REPOSICIÓN.
SUB-TOTAL (e):
s s
d). ELEMENTOS ACCESORIOS:
DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR UNIT. DEM. VALOR DE REP. VALOR NETO
NUEVO DE REPOSICIÓN.
SUB-TOTAL (d):
s s
e). OBRAS COMPLEMENTARIAS:
DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR UNJT. DEM. VALOR DE REP. VALOR NETO
NUEVO DE REPOSICIÓN.
Barda de block 115.00 ML s 3,000.00 5.00% s 345,000.00 s 327,750.00
Alberca 1.00 Lote s 380,000.00 5.00% s 380,000.00 s 361,000.00
Pisos pétreos 1.00 Lote $ 80,000.00 5.00% s 80,000.00 s 76,000.00
Cocina integral 1.00 LOTE s 160,000.00 5.00% s 160,000.00 s 152,000.00
SUB-TOTAL (e):
s 965,000.00 S 916,750.00
VALOR DE REP. VALOR NETO
NUEVO DE REPOSICIÓN.
l@&lihU·i•d411· s 7,601,625.00 s 7,400,000.00
Santa Gertrudis 1309, La Purísima , Gpe, N.L.
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VALUAOOR
!1x. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS:
ESTE MÉTODO NO ES APLICABLE DADO QUE LAS RENTAS NO REFLEJAN El VALOR DE LA INVERSIÓN.
X. RESUMEN:
RESULTADO POR ENFOQUE:
COMPARATIVO DE MERCADO (VALOR COMPARATIVO DE MERCADO): s 7,400,000.00
COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): s 7,400,000.00
INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS): NO APLICABLE
!XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN:
1.- EN BASE A LOS RESULTADOS OBTENIDOS Y EN VIRTUD DE QUE EL INMUEBLE QUE SE LOCALIZA EN UNA ZONA CON BUENA DESEABILJDAD, SE ESTIMA COMO
VALOR COMERCIAL, EL VALOR RESULTANTE DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
2.- LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y CONCLUSIONES REPORTADOS, ESTÁN LIMITADOS SÓLO POR LAS SUPOSICIONES Y CONDICIONES LIMlTANTES MENCIONADAS EN LA
SECCIÓN DE CONSIDERACIONES PREVIAS Al AVALÚO Y SON MIS PROPIOS ANÁLISIS, OPINIONES Y CONCLUSIONES PROFESIONALES E IMPARCIALES.
3.· NO TENGO INTERÉS PRESENTE O FUTURO EN LA PROPIEDAD QUE ES OBJETO DE ESTE INFORME Y NO TENGO INTERÉS PERSONAL O PARCIAUDAD CON RESPECTO
A LAS PARTES INVOLUCRADAS.
XII. CONCLUSIÓN:
Valor Comercial (Se considera el Valor Fisico o Directo):
$ 7,400,000.00
Valor con letra: ( SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N. )
ESTA CANTIDAD REPRESENTA El VALOR COMERCIAL AL DÍA: 04 de febrero de 2022.
VALUADOR
ING. RAYMU
ESPECIALIDAD E
CEDS. PROFS. No. 3735442 Y 4930978
C.V.N.L
a;ouv, 49SOQ78
SIJf>
. Q. -
----··- ..--
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NOTA: El presente avalúo no tendrá validez para fin distinto del especificado en la carátula del presente documento, así mismo, si carece del sello y firma de los
funcionarios autorizados.
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