INFORME TECNICO
Relacionado con el Avalúo del Inmueble constituido, por una
Parcela de Terreno y la Edificación construida sobre Ella, distinguido con el
Nº 18 de la calle C. Propiedad deL Sr. JESUS GARCIA AGUILERA, CI.
509.253 y la Sra. CRUZ ELENA CHIRINOS DE GARCIA, CI. 4.683.845
Ubicado en la Urb. Canaima Punta de Mata - Monagas
Realizado por:
Ing. Néstor Prado Ramos
CIV. 8.538
SOITAVE 831
Sra.:
CRUZ E. CHIRINOS DE GARCIA Maturín, 17 de Abril de 2006
Ciudad.
REF.: Avalúo de su propiedad
De acuerdo con sus instrucciones, procedimos, a realizar el Avalúo
del Inmueble de su propiedad, constituido por una Parcela de terreno y la
Edificación construida sobre Ella. Distinguido con el Nº 18 de la calle C de la
Urb. Canaima. Punta de Mata – Monagas.
Realizados todos los estudios correspondientes resultó para el
mencionado Inmueble un valor de DOCIENTOS OCHENTA Y SEIS
MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y
SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS
(Bs. 286.089.486,45 ). Valor este determinado en función del estudio y
análisis de los datos.
Anexo a la presente estoy remitiendo el respectivo Informe Técnico,
donde aparecen en forma detallada, los análisis conducentes al valor
señalado.
No quedando otro particular que agregar se despide de Usted.
Atentamente,
Ing. Néstor Prado Ramos
CIV. 8.538
SOITAVE 831
INDICE DE CONTENIDO
A. PREFACIO
A.1. CARTA DE REMISIÓN.
A.2. ÍNDICE DE CONTENIDO.
A.3. CERTIFICACIÓN
A.4. FOTOGRAFÍA.
A.5. OBJETO.
B. FACTORES DE LOCALIZACION
B.1. DESCRIPCIÓN.
B.2. UBICACIÓN.
B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS.
B.4. ZONA.
B.5. SERVICIOS.
B.6. VIALIDAD
B.7. ZONÍFICACION.
B.8. USO.
C. DESCRIPCIÓN Y MEDICIONES
C.1. TERRENO.
C.2. CONSTRUCCIÓN.
C.3. PORCENTAJE DE CONTRUCCION.
D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
E. FORMACIÓN DEL VALOR
E.1. TERRENO.
E.2. CONSTRUCCIÓN.
E.3. RESUMEN DEL AVALUO
F. CONCLUSIONES
G. ANEXOS
A. CROQUIS DE UBICACIÓN TERRENO, EDIFICACIONES.
B. HOJAS DE CÁLCULO
CERTIFICACIÓN
Yo, Néstor Prado Ramos, venezolano, mayor de edad, domiciliado en
la ciudad de Maturín, Estado Monagas, titular de la cédula de identidad N°
591.544, de profesión Ingeniero, debidamente inscrito en el Colegio de
Ingeniero de Venezuela bajo el N° 8.538, en la Sociedad de Ingeniería de
Tasación de Venezuela bajo el No 831
1. Que el presente informe de avalúo es producto del análisis objetivo de
la información recabada, sin que haya Influido en el mismo otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiese alterar los resultados
objetivos del análisis de la misma.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto, con la propiedad
estudiada, ni me ligan con los propietarios lazos familiares ni de
ninguna otra índole.
3. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi
carácter de profesional de la ingeniería consciente de mis deberes y
responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar el presente informe son ciertos hasta donde
alcanza la buena fe del autor y que no he exagerado ni omitido ningún
factor importante que pudiese influir en el resultado de este informe
de avalúo.
5. Que dejo a salvo mi responsabilidad en cuanto a los gravámenes que
afectan o pudieran afectar los bienes del presente informe de avalúo.
Ing. Néstor Prado Ramos
CIV. 8.538
SOITAVE 831
FOTOGRAFIAS
OBJETO DEL AVALÚO
Determinar por medio de Metodologías Valuatorias, el costo de
reposición del Inmueble con el fin de obtener su valor actual.
Universalmente son conocidos tres (3) enfoques o métodos
valúatorios: Mercado, Ingresos y Costos. El primero de los Métodos, esta
basado en la comparación de la propiedad en estudio con elementos
similares que han sido objetos de operaciones de compra-venta en el
transcurso de los últimos meses. El Método de los Ingresos cuyo postulado
principal señala que "las cosas valen por lo que producen", el cual se torna
complejo por la selección de la tasa de rentabilidad. Por último, el Método
del Costo, el cual se fundamenta en el principio que nadie pagaría más por
una propiedad que lo que costaría su reproducción, produciéndose para el
caso de los bienes inmuebles el llamado Avalúo Aditivo, es decir, el valor de
la tierra determinado por el Método del Mercado o por el Método de los
Ingresos, más los "costos" de las construcciones.
B. FACTORES DE LOCALIZACIÓN:
B.1. DESCRIPCIÓN:
Parcela de Terreno, Casa de Habitación
B.2. UBICACIÓN:
El Inmueble se encuentra en el sitio denominado Campo Rojo, en la
Jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Monagas, situado al Oeste de
la Ciudad de Punta de Mata,
B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS:
El Inmueble bajo estudio le pertenece Sra. CRUZ ELENA CHIRINOS
DE GARCIA, CI. Nº 4.683845 y a su Conyugue, por compra que hicieron al
Sr. LUIS MIGUEL MORETTI GARANTON, CI. Nº 453.384, según se
desprende de documento de compra – venta protocolizado en la Oficina
Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Ezequiel Zamora
del Estado Monagas, en fecha 23/04/1992. Bajo el Nº 5, Protocolo Primero,
Tomo 2 y perteneció a la vendedora por compra que hizo al Sr. GUSSEPE
CANEPA RIZZO CI. Nº 2.330.935, según documento protocolizado, ante la
Oficina de Registro Publico del Distrito Maturín del Estado Monagas, hoy
Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Publico del Municipio
Maturín del mismo Estado, en fecha 25/02/1975, Bajo el Nº 53, Protocolo
Primero, Tomo 4, quien a su vez lo adquirió por Adjudicación de la
Sociedad Mercantil Sinclair Venezuelan Oil Company, C.A., de acuerdo
con documento protocolizado en la hoy Oficina Subalterna del Primer
Circuito de Registro Publico del Municipio Maturín, de fecha 04/06/1968,
Bajo el Nº 64, Protocolo Primero, Tomo 3
El Inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos:
Noreste: Calle “C”
Sureste: Casa C-20, Adjudicada al Sr. José Mendoza Díaz
Suroeste: Casa D-15, que fue de la Sinclair Venezuelan Oil Company, C.A.,
Noroeste: Terreno que es o fue de la Sinclair Venezuelan Oil Company C.A
B.4. ZONA:
La Urb. Canaima esta conformada, por las casa que anteriormente
formaban parte del denominado Campo Rojo, antiguo lugar de residencia de
los trabajadores Petroleros de la zona, que con el pasar del tiempo y una
vez disuelta aquella estructura habitacional, se convirtió en una alternativa
urbanística de características favorables para el desarrollo de nuevas
unidades habitacionales, ya que la referida Urb. Esta ubicada en las afueras
de la ciudad de Punta de Mata, en la cual se ha producido desarrollo
creciente en los últimos años que han provocado, un rápido crecimiento
comercial en el sector, que se traduce en una alta valorización de los
inmuebles ubicados en la zona.
La zona en su conjunto y la parcela en particular no presentan peligro
por inundación.
B.5. SERVICIOS:
Esta Urbanización cuenta con los servicios de energía eléctrica en
baja y alta, drenajes de aguas de lluvia, suministro de aguas claras,
deposición de aguas usadas, redes telefónicas, servicio de aseo urbano y
domiciliario, áreas verdes, parque infantil..
B.6. VIALIDAD:
Se cuenta con una vía interna totalmente pavimentada y aceras de
concreto
B.7. ZONIFICACIÓN:
No hay una ordenanza establecida
B.8. USO:
Desarrollos residenciales tales como: viviendas unifamiliares.
C. DESCRIPCION Y MEDICIONES:
C.1. TERRENO.
Frente: 32.94 m
Fondo: 26.43 m
Forma: Irregular
Área: 768 m2
1. Ver levantamiento croquis anexo A.
C.2. CONSTRUCCIÓN:
La construcción se ha separado en dos áreas, de acuerdo con las
características de la construcción, una es el Área de Vivienda propiamente
dicha y la otra es el área de Porche y Garaje, que por ser áreas cubiertas,
se Valuaron de forma separada, en tal sentido están clasificadas, de la
forma siguiente:
CONSTRUCCION TIPO A:
La Vivienda construida sobre la Parcela de terreno, descrita con
anterioridad. Tiene un área de construcción aproximada de 188.73 m2 y se
encuentra Integrada por los siguientes ambientes: Sala comedor, cocina,
estar, cuatro dormitorios, dos sala de baño una de ellas incorporada a dos
dormitorio.
CONSTRUCCIÓN TIPO B:
El área de Porche, corresponde a un área cubierta de 25.22 m 2,
cuyas partes constructivas existentes son similares a las de la vivienda.
El área de Garaje, corresponde a un área cubierta de 47.33 m 2, cuyas
partes constructivas existentes son similares a las de la vivienda.
Estas áreas en conjunto constituyen un área total de construcción de
261.28 m2 y poseen características constructivas similares
C.3. PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN:
34.02 % del área total, de la parcela.
D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
Sistema Constructivo: Construcción Tradicional
Estructura: Concreto armado vaciado en sitio, con losa nervada en la
cubierta de techo y base de piso e = 10 Cm., con refuerzo de malla trukson,
Paredes: De bloques de concreto de e =15 Cm.
Revestimiento: Friso de cal y cemento acabado liso en paredes de toda la
vivienda y cubierta de techo. Revestimiento de cerámica en pisos y paredes
de las salas de baño. Teja criolla en cubierta de techo.
Instalaciones: De aguas claras, de aguas servidas y eléctricas, embutidas
en pared , base de piso y cubierta de techo.
Carpintería: Puertas entamboradas de madera, en dormitorios y salas de
baño, de madera empanelada con visores sobre marco de madera en sala.
Herrería: Ventanas tipo macuto con marcos y mecanismos de aluminio en
toda la construcción. Marcos de láminas dobladas de hierro en cuartos y
salas de baño. Puerta de láminas de hierro terminadas en punta de
diamante y puertas entamboradas de láminas de hierro en la parte inferior
y recuadros de tubulares de 1 ½” x 1 ½” , ambas puertas en la cocina , en
la parte superior, todo en recuadro de tubulares de 3”x1” en cocina. Rejas
de protección de platinas de ¾” x 1/8” en ventanas.
Pintura: Caucho en paredes, esmalte en elementos metálicos.
Piezas Sanitarias: Las salas de baño poseen piezas sanitarias de color
Accesorios Sanitarios: Metálicos
Edad: 5 años
Mantenimiento: Muy buen estado de conservación y mantenimiento
E. FORMACIÓN DEL VALOR
E.1. TERRENO.
Elementos de juicio
La consecución de referenciales de mercado, comparables o similares, se
torna un tanto difícil, ya que en el municipio la mayoría de los terrenos son
municipales. En el caso particular de la Urb. Canaima la Tradición Legal nos lleva,
a una Adjudicación hecha al Sr. GUSSEPE CANEPA RIZZO CI. Nº 2.330.935 ,
la cual le otorga el derecho de propiedad sobre la referida parcela de terreno y la
edificación construida sobre Ella. Sin embargo, Realizada una investigación en la
Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Ezequiel Zamora -
Estado Monagas, desde enero de 2.003 hasta Abril de 2.006, se localizo un (01)
referenciales de compra - venta de terreno, en la zona de Pta. De Mata. Esto
hace imposible determinar el costo unitario del terreno a través del análisis
estadístico de los datos obtenidos. Por lo tanto se asumirá como costo unitario de
terreno, el valor observado en el único referencial encontrado, el referencial se
indica en el cuadro Nº 1
CUADRO Nº 1
Cuadro 1. referenciales de compra venta de parcelas de terreno
Datos del Registro
Direccion Vendedor Superficie Precio Precio
Nº
del inmueble Comprador mts.2 Bs. unitario Tomo Nº Fecha
Altos de la Margarita. Pryectos ADL.
1 Urb. La S.A 31-may-
Margarita Country Club Jesus A. Suniaga 300,00 13.500.000,00 45.000,00 3 21 05
El valor unitario por metro cuadrado de terreno es de: (45.000 Bs. /m2).
A este valor se le aplico un ajuste del 40 %, ya que la zona donde se
encuentra ubicado el referencial, pertenece a un urbanismo nuevo diseñado
bajo estándares constructivos modernos, que hacen que el mercado
inmobiliario sea mas activo.
Resultando un precio unitario de terreno para la zona bajo estudio de:
Veintisiete Mil Bolívares por metro cuadrado (27.000,00 Bs. M2)
En consecuencia el valor de la parcela de terreno, de 300,00 m 2, sin
construcción, será el siguiente:
Valor parcela de terreno = (Valor Unitario Terreno) x (Superficie de Parcela)
Valor parcela de terreno = (27.000,00 Bs./m2) x (768 m2)
Valor parcela de terreno = 20.736.000,00 Bs.
El valor de la parcela de terreno, sin construcción, es de: Veinte
Millones Setecientos Treinta y Seis Mil Bolívares (20.736.000,00 Bs.)
E.2. CONSTRUCCIÓN:
Elementos de juicio.
Para su calculo se determinara por separado el valor de reposición de
la Construcción Tipo A y la Tipo B . El Costo Unitario para la Construcción,
se estableció de acuerdo a la Evolución de Costos de Construcción
publicada por CINPRONET, C.A. para el primer trimestre del 2006. La cual
establece en su topología Nº 10 un costo de construcción
de 677.697,33 Bs. / m2.
Se ajustaron los porcentajes por parte de obra correspondiente a la
Construcción Tipo B, por ser unas áreas cubiertas.
Análisis de los elementos de juicio:
En el anexo “C” se muestran los valores correspondientes al Costo
Unitario de Construcción, con sus respectivos ajustes; Los costos indirectos
y los porcentajes de depreciación correspondientes, de acuerdo a la edad y
estado de conservación del Inmueble.
E.3. RESUMEN DEL AVALÚO:
En el presente caso, dado la imposibilidad de conseguir referenciales de
operaciones de compra-venta recientes de Inmuebles similares, directamente
comparables con el inmueble objeto del avalúo, se utilizo el método de Costo.
En tal sentido, el valor de la tierra se determino por el Método del Mercado y el
valor de la Edificación por el Método del Costo propiamente dicho.
Una vez obtenidos los valores correspondientes al terreno y a la
construcción, la adición de estos, nos dará el valor total del inmueble.
Valor del Terreno: 20.736.000,00 Bs.
Valor Construcción Tipo A 224.551.631,19 Bs.
Valor Construcción Tipo B 40.801.855,36 Bs.
Valor Total: 286.089.486,45 Bs.
F. CONCLUSIONES
El Inmueble objeto de este Avaluó tiene un valor De DOCIENTOS
OCHENTA Y SEIS MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL
CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON CUARENTA Y
CINCO CENTIMOS (Bs. 286.089.486,45 ). Valor este determinado en
función del actual mercado en la zona y la evolución de los costos de
construcción
Maturín, 17 de Abril de 2006
Ing. Néstor Prado Ramos
CIV. 8.538
SOITAVE 831