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CHANDIAS

Manual de tasaciones

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CHANDIAS 0 civiL, TASACION DE INMUEBLES URBANOS EIBRERIA Y EDITORIAL ALSINA ¢ PERU iz BUENOS AIRES . : 1954 vr Préz0c0 Algunos desarrollos podrén parecer innecesarios a Tos ojos del experto, algin detalle excesivo y alguna in- dicacién, tal vez, elemental. Quedaré excusado el defecto si se considera que el esfusreo de sintesis tuvo el propé- sito de ofrecer, a 1a vez que un manual, un texto que sirva para Ia iniciacién en ol estudio de esta descuidada técnica, . ‘EL autor abriga la esperanza de que esa pretension haya sido Vien servida por sus medios de expresion y andlisis, ‘M. B. Cu. 1.1. EI avaléo en la funcién del ingeniero Princlplos del avalio: BEBBRE NNEBSaE 7 fo U Naa x Inpics, EI préstame hipotecario: ‘Apéndice I TASAGION DE UN INMUEBLE Apéndice IL TABLAS USUALES: ‘Tabla I Equivalentia: de Jus" sntigues médidas de lon- 2) Capitalizacién 1. Valor futuro de un peco. E, Yao actual de on ago tutu, reaes compuestod Aturos. Gp =e sb) Férmulas, de depreciacién y de Hoskold. ) Rontas. 5. Valor futuro de un peso por aiio, 8: Anuaudad quo prodice un p20, ée tna renta anual de un fio. capiroLo 1 OBJETO ¥ PRINCIPIOS DE LA TASACION EL AVALUO EN LA FUNCION DEL INGENIEROs 41.1, No aon poeas las ocasiones en las que los pro- ’ fesionales de la ingenieria se ven enfrentados al proble- pari 108.0) madi esl a = “"Histds dos, partes son de natirilezd esancialmente distintas. Sobre el valor dé! edificio no eabe dda, de que ‘tiene, para. establecerlo, mejores conoeimientos que del ingéniero. ‘Ek: wslar-de-una-ohta.—aparte-de las” -varlaclones que puedan afectarle como, mercaderig-— con fletié’ elementos "a6" OFden tecnico, material o funcional, que Solayente una tmontalidad de formacicn técnica pee~ de aprecfar en su exacta magnitud. TASACION DE INMUEBLES URBANOS 3 de inmuebles si no también el régimen de la propiedad, crean condiciones nuevas sobre Ja eseala de los valores que acusan influencias insospechadas hace diez afios, y hacen [Link] vivo problema de la tasacién excite el in- terés profesional cada dia més, ‘Sin embargo, toda esta complejided debe ser enca- rada con medjos ‘que no siempre son suficientes para el andlisis exitoso, Este es en efecto, una técnica poco des- arrollada; no est4n-debidamente explorados los miltiples términos queforman el valor de los inmuebles; elementos fisica de primer orden —como por ejemplo le duraci de las estructuras— se estudian con métodos ru ios y en no pocas ocasiones el rigor del anélisis cienti- fico termina en una serie de estimaciones que hacen intitil su aplicacién, ‘Est4 abierto un campo amplisimo a la investigaciéng el examen de las zonas econdmicas de nuestras ciudades, o see la geograffa econémica urbana; la variacién de los valores en Zunclén del tlampo; el examen de las comple- jas influencias de orden politico, econémico y social; el problema de’le vida probable de las construcciones y 1a forma y magnitud de su: depreciacién; los costos de la conatruccién y st. variacién con el tiempo, el eilculo de los mimeros indice que reflejan estos fenémenos, ete., etc, ~~ “Todo un programa de investigacién en el cual algu- nos pioneros han abierto rumbos y que debe comenzar intensificando Ja engefianza de la valuacién, incorpordn- dola @ los programas de estudio con toda la amplitud que su importancia require, entendiendo que estos reque- rimientos se Hefieren no solo a los eriterios generales de orientacién con que se la ensefia en nuestras facultades de ingonieria —ouando el afio lectivo lo permite— si no también a su técnica especifica, a sus métodos précticos, para que el estudiante la conozea en su verdadero carée- ter dé ciencia de aplicacién, e¢ondmico de las inversiones, el asesora- Ja investigacién cientifica y la ensefian- wus IL 1 6 MARIO §&. CHANDIAS fijado los contadores en el inventario, distintas ambas del precio que el propictario pagé para adquirirlo y del que piensa cobrar cuando lo vende, o del que pague el gobier= no si ‘expropia, ete., no hay que deducir que el inmaueble tenga varios valores simultaneamente, sino solamente que hay una grave confusién entre el valor y los métodos para determinarlo y los datos de nuestra informacién, Apar- te dé que en cada estimacién interviene el criterio sub- jetivo del valuador —del cnal’es obvio que no podsiios” liberarnos, menos en el estado actual de Ia téenica— cri~ terio subjetivo que hace que las eatimaciones de un mis- mo bien, hechas por varias personas, difieren. Pero eo- nores las indeterminaciones, ya que. cl, yalor es, ¢f. independier tasador y de los. métodos “sa, Lo que hay son distintos métodos para estimarlo, ‘No hay. entonces varios valores para una misma co- y @ida uno de los cuales debe adaptarsé en mayor 0 zne- nor. grado a cada problema particular, pera no en fun- cién de las finalidades del avaliio, sj yo en funcién de-los | propios términos del problem formacién, los datos, los elementos de juicio del mismo. Hs pues, tinico, ¥ cushdo se habla de valor de re- 5 posicién, de origen de rents, valor vensl, Hai ‘tos nifimeros, elementos de Q,bases de céleu- lq qué-sirven para determinar el valor, pero-gué iio fon el valor en si, En esta termindlogia que nosotros usa- remos— no hay que ver mas que una nomenclatura, una comiodidad de lenguajé destinada a dir'denominacién a distintos elementos. de juicia. Asi lo ba entendido también la Primera Convenciin Panamericana de Valuadores, realizada en Lima °(1949), al establecer: dad E Ja teorla de Io aptitud (o sisesptibilidad). "7. Torep:pregentes dm funtia on Tos Béneficids fut a TASACION DE INMUEBLES URBANOS 7 “Que el valor de un inmueble en un momento da- ; 90.e5 imico, cualquier 8 fines para los que se ‘avalia... Bste valor es {deal'[Link] objeto de una va- | luaciOn, es “aproximarse:To més ‘posite 2, él. El grado de aproximacién de una valuacién es- té en funcién directa del fin para el cual se efectiia, ye. sea tributario, hipotecario, comercial o judi- alan Z 1.8xHasta no hace muchos afios figuraban en la! técnica del avaltio dos teorias que @ primera sostenfa él principio de estimar la pro sobre Ja. exclusiva base de su condici yi lor potenti: reals. e Tamab el terreno de 1i“préctiea, tanto antes como aho— valtio se hace sobre Ja bate de ambos conceptos, tigditiose con los datos del preserite-lag posibilida- des del futuro: “7 La teorfi ide 1a actualidad exclusiva debe eer recher, - vada.’ ‘Las cdndi¢iones presentes, es decir le actualidad, gon wh térmirip lendaatantl sion ‘del problenba, pero no de- be nimca perdtyse da vista que toda estimacién de va. Tr Hate es el 5: enunelado hemos da més -amplia “—provecho, Wtilidad, no solo en el sentido econémico de renta, si no“en st més universal de uso, aplicacién, servicio. Cualquiera sea el criterio que predomine en los mé- todos, de tasacién, encontraremos siempre un elemento do] futuro. Asi en los métodos de estima por capitaliza- cién'de Ja renta el futuro aparece en el nimero de afios pn qe se aprecie la aptitud del bien para produeir ren- ‘ta; asi mismo e! llamado valor intrinseco de una cons- re ' 10 MARIO E, CHANDIAS [Los métodos de conjinta, en cambio; atienden, al he cho de que el uso o betiéficid que presta o rinde el bien proviene de su consideracién como ente total, tinico, al margen de las partes que lo forman. estes partes ‘oiictirren a la fi ‘mica de su utilidad conjunte, utilidad que, en términos de valor, queda medida por la renta, ieal 9 probable, “ {Dentro de la misma géiieralidad, los métodos ser 08} (algunos pr fe ticos)O) coniparativa] Bon ecificos los que se basan en el exa~ “men de las Pranaiade si:_su tenta, 18 calidad material de las méjors, su_des- tind, las condiciones de suelo, ete. Soi caunbaatiaas os @ue se basan en el examen de las perticularidades de bie- nes semejantes al que se estudia.. - En nuestro pais aleanzé mucha difusién'a clasi- ficacién que dividfa a los métodos en: comparativo, ana- litico, empirico y mixto. Sin entrar a examinar ‘el Con- ‘ténido de cada uno We ellos, eslerimas xeniticnos. a “ yectamente 2 la Siasificnclén modern, mis sit ple ¥ 1b gica, que tiene en cuenta el cardct separative ‘0-6 con: duuto que hemos-indicado mas"ar ‘segan 1 CHal ‘lds ‘Betbdos dp extn, anh os suaaanaena 2) directo, el que examin’ por separado el valor de * a tierra y el de Jas mejoras, y accesorios, b) Indireato, el que tiene en ouenta:la renta: que produce, 0 es siiseeptible producir la propiedad, pare cada uno de los cuales‘ este le-posthilidad de car una téonica ‘egpecifica’o una téenfon comnare! vo. Se-overd*Wbre ef terrénd en forma Independlente de “Tis mejoras y sobre las mejora en forma independien- te del terreno. Se obtienen asf dos résultados, o mis de dos, que Iuego se suman. tee “+ Shi" etabargo; TE Barlala ds TASACION DE INMUEBLES URBANOS u loo examen del yalor_de la. tierra‘se efectiia por via Somparativa;.caleuléndolo. gsobre_la .base. de .opéfaciones ‘2 connect atc y equitativas— ocurridas en la vecindad y sobre lotes de caracteristicas semejantes a Jas del que se estudia. ° : \BL valor [Link] mejorag, se-establece por via_compa- rativa © por via especifica4|La comparacién se hace, co- in0 es obvio, |con edifici mismo tipo. y de la niisma le za de las caracterfiticas se usa edmd: base de comparacién la superficie cubierta (en algunos paises ol volumen edificado). El_examen espect- fico, mas rigiroso, se hace estableoiendo el_presupuesto de eject la obra, mediante la aplicacion de pre- clos unitariés 2 cada uno de los rubros del eémputo mé- trico, y descontado el castigo correspondiente a la depre- ciacién, y estado de conservaciog 1 ‘odo indirecto consiste en caleular Ja_renta anual liguida que produce o puede producir el inmuieble, ‘Ta cual capitelizada a un tipo conveniente do interés, con- duce inmodiatamente al valor} No obstaite In seneillez del p des difleultades en su aplicacién, Est vionen de la indeterminacién que existe en algunos de sus téiminos: la cuota de interés, base de le capitalizacién, Ja seguridad de que Ja renta sea Ja que equitativamente corresponde, etc. Dificultad que aumenta cuando se la quiere aplicar por via comparativa a edificios que no pro- ducen renta.. io presenta gran- dificultades pro- 6 al e_slempre ja i i minos fundamenta- : suelo y niejoras, De equf han nacido los Hamados mélodos diferenciales o residuales, que permiten estable- cer el valor de tna de jas partes por diferencia entre ol valor del todo y el de la otra part: conocida. “ MARIO: B. CHANDIAS 5. Balance de lds resultados obtenidos teniendo en ~ eueita Tas condiciones especiales del caso y dan- do a cada factor la “importancia justa y debide”. _ Ein lo que sigue se exponen los fundamentos y Ia t6e- nica del avaliio en el sentido de su aplicacién practica. Gavintto sat nates x LOR DE LA 1H eee Se eye 2.1. De los dos elementos que componen el_valor de ~ ~ una propiedad inmueble_es_si ferra, el que requiere del tasador el méximo cuidado y competén- cia, ya que [Link] de fendmenos que econtribuyen & formarlo esta sujeto a las mis grandes. variaciones, sin que pueda darse de un modo cierto, directivas generales | absolutamente vélidas para eualguler situacién de tiem- poyespaco.. : ‘Bste complejo de influeneias se deriva, por un lado, _ de let. garacteristicas mismas del Jote.,de su forma, di- mansiones,. otc. ’, tras le 3, independientes, vin- seha calificada de antiguo a En la literatura téonica 0 g como 0 ier an examen, { anuilitico que:tienda a separarlos,—como son los que cemos én, este. volumen— debe ser hecho con esta pre- + vencién, “Que Ja contemplaéin analftica de-log no impida al'investigador distinguir el bosque.’ El valuador, cualjuiera’ sea su carécter —j impositivo, comercial— se encuentra enfrentado 18 MARIO E. CHANDIAS 3) Factores que dependen de las condiciones de la venta « ma) Je fecha de la operacién de compra-vent n) 1a forma de pago (contado o facilidades 0) la venta por departamentos;— p). la venta individtal o en block;: 4) la situacién del vendedor y su nécesidad de vender; la gituacién del comprador y su interés en comprar. . 4) Factores de orden general 2) Ia legislacion general (régimen de la propiedad, régimen de la locacién, etc.) ; i al dominio impuestas por él po- municipal o general); la legisla- cién impositiva; +) Ja politica fiseal en relacién con: mos hipotecarios; 2) los planes de vi pular; 8) las remodelaciones urbanas: u) Ia situacién general de 8) mo; Ia estabilidad monetaria; 7 ‘v); la estabilidad: ica del pais y las condiciones de sn deserrollo; * x) el crecimiento vegetativo del pais_y el del mi- cleo whan, ~ 5) Factores partiovlares 2.4, En él cuadro anteriay, han quedado indicadas Jas influencias que son, con toda Generdlidad, fenémenos - caracteristicos de le tierra urbane dentro de ofudades que, como Is Capital Federal y lox centros del interior, mantie- nen una tendencia progresiva —salvo,situaciones tempo- rales, De esta lista ide influencias solamente algiiuaseaen en el plano de lo mensurable; solamente algumes pueden A TASACION, DEINMUBBLES URBANOS 9 ser establecidas con claridad y valoradas nun te, ¥ otras que pueden ser perfectamente Cada uno de estos factores “influye en forma inde- pendiente sobre el conjunto de los demiis y el factor de tuna clase determinada que en um caso ha sido el que prevalecia y el que ha hecho variar en més o én rhenos, ton mayor fuerze, el valor caleulado-del immueble, pue- de en otro caso pasar a segundo, tereero 0 ultimo térmi- no” (Rivatoia, Apuntes de clase). . : "Hl valor-no es ajeno a. influencias particulares, pri- vativas de una comunidad determinada, una zona y ain una cundra determinada, imposibles de fijar dentro de los Iimites de un texto atin cuando fuera mis amplio que éste, pero que no escaparén a la agudeza del valuador. Asi por ejemplo los desniveles fuertes que en ciudades balnearias o de: turismo serrano, pueden constituir un elemento de segura valorizacién, Hemos agregado enton- ces en Ja lista enunciada més arriba, los factores parti- oulares 0 sea los que'no estando incluidos en la lista an- terior, resultan de condiciones particularisimas yo siem- pre posibles de reconocer y qué generalmente esceapan a todo intento de mensura, En Jo que sigue examinaremos répidamente algunos de los factorés indicados més arriba, determinando el .ca- racter y-el'sentido de su influencia, no obstante que al- gunds de ellos: se explican por su solo enunciado. FACTORES QUE DEPENDEN DEL LOTE Mismo t 2.5. Los elementos de influencia que se derivan de Ja “geometria” de le parcela estén vinoulados a la mayor © menor facilidad con que permitan el racional aprove- chamafento de la tierra, no solo desde el punto do vista de la economia en la ejecucién, sino también el uso fun- ional -del Tutinio edificio. Todo aquello que signifique inversién no compensa- 1 2 MARIO EB. CHANDIAS previsto para el futuro inmediato. Basta a veces la eje- cucién'de una obra pitblicd importante para modificar totalmente las condiciones determinantes del valor. Dentro de éstos mites extremos se encuentra le mas variada gama de tonalidades en custo a caracterfsticas y valores, Las zonas pueden estar bien delimitadas o in- terpenetrarse. Dentro de cada uno de esos grupos 0 lo- calizaciones —definidas o mixtas— hay variaciones de valor que establecen diferencias no solamente entre calle y calle sino también de cuadra a cuadra, RIVAKOLA ha encontrado una feliz expresién de estos hechos ®; “lla (Ia influencia de’la ubicacién) debe ser considerada desde diversos puntos de vista, a saber: ciu- dad en que se halle, zona, o barrio dentro de la ciudad; miicleo dentro de esa zona o barrio; cuadra dentro-de-ese » niicleo; Sosicidil dentro de ese cnadra, agregindose a ellos como accesorios indispensables, el estado de progreso y las posibilidades futuras, su altimetria y otros Zactores, ‘higiénicos uios, mercantiles otros. Cada una de estas consideraciones tendré su influencia relativa, wias vetts favorables, otras veces desfavorables y del equilibrio “de suis diversos resultados, considerados en conjunto, o diga- mos comparativamente, “de la suma algebraiea” de aque- los, derivaré 1a influencia total y-definitiva de la ubica- cidn sobre el precio, tanto en magnitud como’en signo.” PERFIATS CoouricoS 2.7, Si dentro de un ambito urbano tomamos una calle importante —por ejemplo una avenida— y levamos “sobre un sistema de coordenadas, en abscises distancias medidas a partir do un origen, y en ordenades Jos valores correspondientes a cada cuadra, obtendremos un perfil [Link] de le figura 1 que né es més que el perfit econd- mico de esa calle, que algunos autores han tratado de re- ducir a £érmulas ®, 2 En el caso de la figura se ha tomado en la curva 1 una calle que nace en Ja zona comercial de alto valor y va Perdiéndolo a medida que se acerca a la periferia del ‘TASACION DE INMUEBLES URBANOS B gido. Los picos que se observan a lo largo del recorri- SF cocremponden a ln interseccin de nuestra calle con otras transversales de importancia. Preivio por m? Para jina de estas calles transversales, el perfil eco- némico podria ser p. e. como el de la curva 2 de la mis- 26 MARIO &, CHANDIAS “fenémeno politico, social y econémico, esencialmente yémico y cambiante. Ror otra parte el dinero, como m dida de valor, no es inalterable; esta cireunstancia tie/ ‘ne particularmente efectos muy sénsibles sobre el precio do la tierra, Hstos dos factores varian répidamente en época de exaltacién o pénico, o lentamente en perfodos de normalidad. En Ja figura 2 ha sido graficado este fenémeno pa- va la Capital Federal en su zona céntrice. La curva ha sido confeccionada por Frrmm y Canvini“? para el perlo- do 1928/88 y por Vatmanre Noaruzs “ para el periodo 1988/46, Ein ella puede verse hasta qué punto es impor- tante la consideracién del factor tiempo, que hace que dos ventas efectuadas en periodos distintos no sean directa- .\+ mente comparables. ‘No siempre la valuacién se refiere a Ia fecha actual. El ingeniero se veré obligado, en los asuntos judiciales, a fijar valores para fechas muy anteriores al momento de la investigacién. Puede encontrarse —y esto ocurre con frecuencia— ante la necesidad de ovientarse en un estado de plaza pasado, que no conocié, del cual no tu- i ir ar el una Jas variables nent ‘“tigda sobre Ta cual parece qué no se ha insistido lo eu- ficiente, En los iltimos tiempos en algunas regiones su- ‘Durbanas Ban bastado dos meses para que el precio de la tierra varfe en forma substencial y definitiva! Bl examen retrospectivo ge basa en wna serio de da- L tos empirigos (les ventas realizadas) que al ingeniero “no Te resultard dificil reducir a expresiones algebraicas 0 grificos de muy segura significactén. 2.9. His corriente que todo acto de venta de tierra contenge, facilidades de pago que determinan un precio efectivo actual menor que el nominal de la operacién. Es ‘importantes, Verdad elemental y an- — TASAGION Dif INMUEBLES, URBANOS 7 decir que la suma de dinero que recibe el vendedor la suma de toda Jas cuotas es una cantidad mayor que el precio real de Ja tierra—. Y¥ esto ea debido a que un peso a cobran dentro de a afios pose menos valor que un pe- joy, ya que éste, depositado a un tipo cual- iterés, devengaré al cabo de # afios una suma mayor. El '‘monto de una venta hecha con facilidades de pago debe ser entonces diaminufdo en cierto porcentaje Para tener el monto al contado, < Cuando hablemos de precio de la tierra ententlemos j siempre que se trata del que resultaria de ventas al con- tado. Este es el sentido que daremos a la expresién_og- Tor_venal. Estas facilidades pueden ser valoradas en parte por medio de las férmulas del &lgebra financiera, descompo- niendo la operacién en los pagos parciales y establecien- do el valor qiié esos pagos futuros tienen en la fecha de Ja operacién ‘(si las facilidades han consistido en la en- trega de materiales de construccién, éstos pueden ser re- ducidos 2 numerario). Y¥ decimos solamente en parte porque las deduccio- nes a hacer son en la préctica muy superiores a las que Podrian resultar de la aplicacién estricta de las férmulas. La solucién puramente algebraica, no obstante su ri- Sor, no responde sin embargo a Ja realidad, ni atm como aproximacién grosera. La aplicacién de Ja férmula (rye —1 “Fash (valor actual de n anualidades de un peso), leva en efec- to a resultados muy alejados de los verdaderos. Para 120 mensualidades v un_interés de} 6% (0,5 mensual), Ia di- ‘ferencia entre el morito en mensualidades y el monto al v= + contado serfe, sproximadamente del 25%, cuando en rea- , Mided esa diferencia puede legar a ser el doble. Papazzo 0 MARIO & CHANDIAS alguileres, ha ocurrido, desde el punto de vista de su va~ lor venal, una neta divisién de las propiedades en dos clases: ocupadas y desocupadas, establecléndose una co- mriente de interés netamente orientada hacia el segundo grupo para el cual se logran precios notablemente supe- riores. Bn agrupaciones urbanas de alto desarrollo, como la Capital Federal, el factor ocupacién es determinante del valor de la propiedad y es el primer elemento de jui- cio que el tasador considera, : : El conjunto de disposiciones que regulan la locacién de inmuebles ha tenido culminacién en la ley 13501, la~ * mada ley de alquileres, y constituye waa polftica cireuns- tancial y [Link]: la misma ley ha fijado el plazo de validez de sus términos, que —postergatio por dispo- siciones complementarias— aleanza al 31 de agosto de 1952 @). ‘Sin embargo del cardcter .cireunstancial de esta le- gislaoién, les mas sensatas previsiones indicam que el ré- gimen seré prolongado, por lo menos en Io fundémental, por un periodo de tiempo mayor, El régimen forma par- fe de una politica estatel y de su splicaotén han resulta- do condiciones que no resultaré f4cil cambiar. ste sistema ha creado terminantes condiciones en el mereado de tierras, de las que resulta una ofectiva fal- ta ‘de demanda por las propiedades ooupatlas, Tal fen6- menb se deriva del hecho de que el nuevo régimen —y disposiciones que 16 complementan— limita los derechos ario sobre su bien en cuanto a: a) eu facultad de disponer Ubremente de 61, cuando media la ocupacién por inguilino y b) la obtencién de renta libre. ‘La ley 13.581 regia hasta el 30 de septiembre de 1951. Por ley plaso fué ampliado hasta el 31 de agosto de 1952, Ultima TASACION DE INMUEBLES URBANOS at La ley ha determinado en forma explicita las cau- sales de destlojo y fija definitivamente el nivel de los alquileres al que originariamente Jes dieran los contratos. El hecho de que la renta bruta quede paralizada en un ‘mismo valor m 0, en tanto que aumentan los gastos de explotacié que es més importante, disminuye el poder adguisitivo del peso, hace que Ja renta efectiva —base de peso en el avaltio de propiedades destinadas a renta— disminuya en forma desproporcionada hasta el punto en que una inversion no resulte productiva, En lo que hemos dicho y diremos no abrimos juicio eritico, Nos limitamos a reconocer —sin pro ni contra— hechos que'no deben pasar inadvertidos al tasador, pues- to que constituyen elementos fundamentales de su, exa- men. Volveremos més adelante, en varias ocasiones, a examinar Jos! efectos de esta ley, que podemos resumir en los siguientes puntos: 1, desigualdad en Ia renta, para la cual se pierden Jos elementos de comparacién; +2, destruccién acelerada de los inmuebles por fal- te de reparaciones oportunas; 8, falta de interés en inversiones inmobiliarias y para construir; 4. disminucién del valor yenal de las propiedades; 5. disminucién de las espectativas fiscales, 2,12. El régimen de la propiedad por pisos o por depariamentos, mAs conocida como propiedad horizontal, habia sido expresamente exolufda por Véuez SAnsrisp de nuestro Cédigo Civil: “BI propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios duefios, ni Box contato ni por actos de iltima volunted.” (Art. Pér ley 18.512 (1948) ha sido derogada la cldusula anterior y establecido que los distintos pisos de un edi- ficio 0 distintos departamentos de un mismo piso 0 de- HA i Be fh eM * 4 MARIO E. CHANDIAS Asi por ejemplo, algunos costosos terrenos del cen- two de la ciudad Capital Hegan a tener un precio igual al de 1as construcciones [Link] Cédigo de la Wadificacién per- mitiré luego erigir. En el caso opuesto, algunas ciuda- des del interior hin fijado para ciertas ‘calles un limite sainimo de altura que supera en la mayoria de los casos Ja. eapacidad econémica de los propietarios afectados, o que obliga a 1a construccién de edificios irracionales que no son més que un frente, ‘ - Estas disposiciones no tienen efectos uniformes .so- bre todos los terrenos, no ya de una zona sino de una misma manzana. De la aplicacién de las ordenanzas so- bre fondo Ifbre y altura maxima edificada resulta que ciertos pequefios lotes de esquina sobre avenidas impor- tantes, pueden tener un area edificada por metro cuadra- do de lote muy superior al indice equivalente de lotes de gran fondo, Mstas restricciones merecen la atencién del experto, pues se vineulan estrechamente con la producti- vidad del fondo y el interés de los compradores. 2.14, La lista que hemos dado en el 2.3, se comple- . a con el agregado de cuestiones enyo comentario podria ser motivo de ensayos especiales, y atin voltimenes. Asi por ejemplo el problema de los préstamos hipo- tecarios cuya incidencia sobre el valor inmueblé es una clara evidencia, Dado que en nuestro pais el principal agente hipotecario es el Banco Hipotecario’Nacional, una organizacién gigantesca afectada a ese destino espectfi- Co, puetle asegurarse que este factor depende de una po- litica fiscal. Es interesante vincular las curvas anuales de préstamos de este Banco con las de Area edifieada y movimiento, de los valores territoriales. La politica fiscal en puto a construccién de unida- des vecinales no solo puede, revitalizar zonas marchitas © decrépitas, si nd que puede crear los valores, urbanos alli donde no los hay. Ultimamente hay buenos’ejemplos de esto. ¥ lo mismo puede decirse de los planes de re- TASACION DE INMUEBLES URBANOS 35 modelacién urbana (la avenida 9 de Julio en Ia Capital Federal) “6 la construccién de grandes obras de sanea- miento (los desagiies pluviales de Ja avenida Presidente Porén, en Avellaneda y 4 de Junio) edificios piblicos de mucha importancia, parques, ete. ae obvi que en el mercado inmuehle tendrén refle jo todos los fenémenos de la economfa general ya que el primero no es sino una parte de la segunda y ésta est sujeta a cambios que tienen origen en cuestiones vineula- das 2 Ja produecién y el consumo, y el complejo econd- mico-politico que de allf se deriva, ejenos en general a la propiedad territorial urbana, Cuando las curvas de la economia aleanzan sus puntos singulares, las que refle- jan el valor. de la tierre urbana los tendran también y con el mismo significado. Las necesidades que crea una economfa en ascenso en cuanto a disponibilidad de lo-, cales se traducen en un aumento del precio de la pro- Piedad; el desarrollo industrial —tan importante factor de concentracién humana— aumenta Ia demanda ide vi- viendas y: con el crecimiento de Jos alquileres hay el pa- ralelo crecimiento de los valores, A toda la multitud de fenémenos derivados de cues- tiones de orden generel (econémicas, politieas y sociales) se suman los que provienen de orden particular, limita dos en el espacio y en el tiempo y que afectan a una re- gién pequefia, o ain a una sola propiedad. Cuestiones pa- norémicas o de vecindad, niveles y desegiies, concurrirén en cada caso’a completar el juicio definitivo, Fendmenos de tal naturaleza que pueden tener en la cam- biante esoala de los valores una incidencla més répida y aguda que‘los generales. 1 38 MARIO B! CHANDIAS LA SUPERFICIE| 3.2. La adquisicién de una propiedad de gran su- perficie supone Ja movilizacién de un capital también grande. Los capitales grandes abundan menos gue los chicos y, en estas condiciones, hay entonces pocos com- pradores. La ley de Je oferta y la demanda es decisiva: [Link], demanda hace disminiir ef 2. Jos lotes grandes. Tnyersamente, paxa_una_propiedad.neauelia_Ia_gom- bre. cequiere capitales menores; hay més compradores y al aumentar la demanda si cio uniter: i influencis, 48718. eee ey. las demas condiciones.” Ta superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al que hemos sefiala- do en la regia anterior; asf, por ejemplo, lotes mny gran- des para los cules podrfan corresponder eoeficientes muy i bajos, pueder nificados en atencién al hecho de su « probable subdivisién. De la misma manera habré boni- ficacién si puede establecerse de un modo seguro, que Ia velacién entre el area edificada y la del lote, es la con- veniente, concepto que repetimos aqui, aunque no corres 1 onde a la influencia estricta de la superficie, LAS DIMENSIONES LINEALES” ~ 3.3, Un terreno tendré en ‘al —salvo irregu- ’ laridades que se estudian SSPE dos mena 1 nes deter : {alamo el ~ En To que sigue, se vera cémo cada una de ellas in- cide de manera distinta sobre el valor, pero no indepen- Glenteménte, [Link] todas les influencias se interfieren, Y en_algunos casos se condicionan. TASACION DB" INMUEBLES URBANOS 38 tienen menos-valorHatadis- Hiiiiueién no responde ama ley #/o En ie aproxima~ ‘de una SN parhole,.como. se indica en la figura’ 8. Tal variacién es tino de los hechos més cla- ramente expresados en el es- tudio de las operaciones de compra-venta de inmuebles y Fira. 3 se explica por estas razones, orientadas en ol mismo sentido: ae a) con el fondo aumenta le inversién de capital, Io cual, al disminuir 1a demanda, bace bajar ecio unitario; , ») Tas ordenanzes’ municipales de algunas’ ciuda- des. (p. e. Buenos Aires) contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos; . . c) aunque esta Limitacién no exista hay una mar- cada preferencia de compradores e inquilinos por cales que dan a la calle, ies oe dicho que'le parte més valiova es el frenie—Podrfa deducirse de aqui que al aumentar in- definidamente el frente, enmaenieete em Say ae 1 precio. Sin embargo no es asi. ma manera ot zona de dimensiones dela ‘cual el trent luye_fevorable- esr raore tee tpn al vaor decent . Frentes comprendidas entre 9 y 15 metros, par: cotizados: fuera de esa zone lath fluencla resulta negativa. La“fi- gure 4 da cuenta en forma apro- ximada de Ja relacién entre les di- ASARAA AER ES & BRM ne fA R EER BET 42 MARIO B, CHANDIAS Tales la parcela de la figura 5, de excesiva estrechez, que atin gozando de buena ubicacién puede encontrar el mercado cerrado, pero que para un lindero interesado puede alcanzar un precio superior al que razonable- mente le corresponderia. La experiencia ha demos- trado que siempre es posi- ble encontrar para el lote [—F BO eT ee Fic. 5 Fic, 6 le 25.30 de le figure 6 un aprovechamiento eficaz que en ciertos | onsos ha superado las méa optimistas previsiones. 3.5. Las influencias que se derivan de las caracte- risticas geométricas de Ja pareela pueden ser reducidas a formulas y tablas por medio de métodos analftico-em- piticos. A tal efecto se toma una unidad se suponevaliends 100 %. Con respecto a_esta, ‘iit TotS C) puede valer mAs’ o menos, “segén- qué se Urigntan aii ef-sentido favorable ite y 30 Ei se, ‘fondo, ¢o : di wae as te: SS ormar von [o Haraaremos, tiene antecee lent oS Fp Orr soe | es (1) Bs deci ‘precio por sietro cuadrado de un Tote”. TASACION DE INMUEBLES URBANOS 6 Ja técnica yangui Jel avaltio de inmucbles (80 x ‘100 pies) que Jo esté-tigando de antiguo. Para las zonas de alta activided comercial de las cindades importantes del pafs, la unidad resulta satis- factoria y las tablas que han sido preparadas sobre ella encuentran —dentro de las limitaciones del caso— con- firmacién. Las zonas de caracterfsticas familiares y su-\ burbanas requicren seguramente una unidad mayor, no f&cil de determinar, —aunque la mayorfa de los autores proponen 11. x40— ya que los barrios de viviendas pre-’ sentan las més variadas categorias. TABLAS DE FRENTE Y FONDO. +." ~ 3.6. Las relaciones que vineulan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales estén expresadas en Ja tabla I Ella ha sido calculada inicialmente por el Ing. Vaumnte Noamuus, y ha sufrido modificaciones posteriores, introducides por Frrme y Carvin que le han Gado su forma actual, Su creador ha dado tna clara éx- posicién de sus fundamentos, que consideramos conve- niente reproducir ‘*), rus dept TB Sea_(tig..7) ais eh ea frente y fondo a. Si el valor deca adradoes. u. sea Ioteie-, alga de yy: lai-parte“agregada ser& en- toober | - Bl eal oon TH ats fy +8 % 46 MARIO BE, CHANDIAS lote de 10X10 150% ote de 19 x 80 100 % [2] lote de 10x 60 66,6 % Si expresamos la [1] de la siguiente forma yx™=o y levamos a ella Jos valores dados en [2], tendremos: 100 x 30" = 6 150 x 10" =e dividiendo resulta se = 15 de donde.” fm = 0.360! Como ademas es log y + mlog « = loge resulta, para = 30; y= 10; m= 0.369 [ogo = 2.54506 | » En la misma forma, operando con el lote'de 10 x 80 obtendremos [m= C585 Togo waste] Se tiene entonees, para el sistema de coordenadas de Je figura 9,.determinados tres -puntos-empiricos: C, Dy E, Haciendo’ pasar por-G yD Ja-curva (m= 0.969 TASACION DE INMUEBLES URBANOS ~ a7 loge = 2.54506) y por D y B la curva (m = 0.585 log c = 2,86412) se tiene representadas las varlaciones Freeia en gporme “oa fo finde en metioe Fic, 9. —Cutvas de Valiente Noalles representatvas de Ja influencia * del Fondo, 80 del valor unitario de los terrenos en-funcién de, 8 re, fundidad, 50 MARIO B, CHANDIAS de la tabla: a 17 43 corresponde “90,4 a 85x , —:08,6/ el precio del terreno seré, entonces 82.40 1.280 X TE ay = 994 $/m*. Regla: Para hallar el precio del terreno ine6g- nite, multipliquese el precio conocido por Ja relacién centro los coefiviontes inodgnita: conooldo, : Ademés de la tabla de Frere y Canvint y -VALIENTE Noames, hay una de la Municipalidad de la Copital que es en eseneia Ja misma de F. y C. 4, Hemos considerado oportuno reproducir una sola, la que més se usa por scr de aplicacién en el. Banco Hipotecario Nacional. .Digamos solamente que la tabla de Vatmmvze NoAILLES compren- de lotes desde 6 X.10 hasta 80 X 79, y la municipal desde 6 X 10 hasta. 30 X 65. En el “método comparativo” que desarrollamos'mais _ adelante, ‘no tiene mayor importancia que:se use una u otra dado que, por una parte se trata de valores relativos —no absolutos— qne no difieren em forma apréciahle, ¥ por otra parte, por encima de las tablas esté la expe- rienoia y el sentido analitico del valuador. “$i hacemos Ia relacién entre los’ coeficiéntes del lo- te dé 6 X 10 y el de 30 X 60 para cada una de estas tres tablas se-obtlenen los siguientes valorés: tabla. 120: 7 Bt table Fy OC. 1224: 63,7 = 1,92 tabla Mon, 122: 63 = 1,94 Sihatemos ademés a relacién entre el lote de miéximo valor y el de 10 X 80 para cade:una de estas tablas re sulta: Pido: > TASACION DE INMUEBLES URBANOS Bt tabla V.N. 150 : 57 = 2,64 tabla F.y C. 158 : 63 = 2,50 ‘tabla Mun. 158 ; 68 = 2,50 ‘Véase pues, hasta qué punto se asemejan estas tres tablas. ‘ 8.8. La opinién ‘con respecto ala utilidad y exac- titud de estas tablas no es uniforme. Ciertos peritos. han . hecho de ellas articulo de fe, en tanto que otros prefie-. ren ignorarlas. Hi hecho de que el autor haya destinado paite de su trabajo e reproducirlas y desoribir sus fun- damentos, indica que no se encuentra em ol segundo gru- Po, aunque tampoco aceptaria que lo incluyesen en el pri- mero. La propia experiencia, cuidadosamente estudiada, Jo ha pormitido establecer que se trate de un instrumento utilfsimo en el examen de la informacién de compra-venta. de que se disponge. : Bs cierto que tales tablas no valen por si mismas; “dan una idea del valor pero no Jo determinan” , Paro mnitadas a su verdadero eardcter de instrumento auxi- Har, constituyen una base segura, y nadie puedo, on ri- gor de verdad, desautorizarlas cuando han sido maneja- das por manos responsebles. Dos son Jas objeciones fundamentales que han reci- : : A ‘a)- De éllas puede decirse que han sido confecciona- dag con datos relativos a la Capital Federal, a su zona céhtriea, de perfiles netamente comerciales, con la més alta densidad humana, centro vivo de una poblacién efec- tiya, que supera-los cuatro millones, donde los factores; day influencia’ aleanzan le més aguda penetracién, /.,. i, | Inn esta zona, yn metro cuadredo de lote de § X 11,50 puede-valer 2,4 veces més que otro de 15x 60-4 todavia - més. Pero esta diferencia no puede ser trasp}in! provie critica‘a zonas més modestas, de cart: BA BRAM em eR LAB RBR RR BR D. 1 % MARIO &, CHANDIAS ciones, recortes, ete.; de las parcelas, algunas de las cua- Jes han tomado Jas curiosas conformaciones con que se Jas encuentra en Ja actualidad, ‘Vamos a ver en lo que sigue hasta qué punto son aplicables las tablas de frente y fondo a las propiedades de formas irregulares. 3.11, Las irregularidades pueden ser leves o gran- TASACION DE INMUEBLES URBANOS 55 3.12. Para aquellos casos on que, las imegularidades de Ia parcela presenten poca imy en los ejemplos de la figura 12— se hi trode concepto de fondo relativo, que resulta de dividir Ia su: , perficie del lote por su frente. “ des, Paxa cualquiera de estos dos tipos puede plantéarse © el problema de si la irregularidad operaré en el ‘sentido [Link]-el_desfavorable, ya que no_es exacto que Ja trregularidad signifique necesarlamente_un_castigo. y GD ‘Veamos por ejemplo en la figura 11, dos propiedades vetines para las ouales ha sido determinada le nea de fondo wogiin ol Cédigo de 1a Hdifloacién da le Capitals puede verse que para el lote do la dereaht ievegularl: dad no secrifica en absoluto él aprovechainiento del tor rreno. En cambio para el de Ia izquicrd4:} aunque Jas soluciones arquitecténicas puedan ser fi hay ma- yor superficie desaprovechada, Le irrégiilaridad que cas- tiga al lote (1) resulta anodine para él-lote (2), “+. Por otra: parte, de:una irrogulatidad deforma un ” proyectista:competente puiéde dacar pattido y obtener un excelente rendimiento, 0 0 0 7 ean al AREA: 370 my x al eens 4 ‘ : 4 ; 4 ta a} \ Bu z i fe verse ane Tests jue el fondo efectivo del terreno. 1 a MARIO EB, CHANDIAS ABPF= 360:948= 125.280 BOEP= 840 XH42= 371.280 — Boob =— 210 x 724 = — 152,040 = = ABCDEF = = $344.520 umiterio 348 §/08) Si hubiéramos recurrido al fondo relativo hubiéra-~ mos obtenido 990. m? BRS = 165 m resultado absurdo. 2. Dato de venta: 1.340 $/m* para un lote de 8,86 X 82. Calcular el valor del lote triangular de la Zi- gure 16 (la base del tridngulo sobre la calle). Primer eriterio: Se adjudica al lois Ts mitad el valor del valor del terreno rectangular, castigando luego Ja irregularidad en forma estimativa. Segundo criterlo: Se consi- Gera como fondo tl largo de le hipotenuse y se aplica el coefi- [Link] la tabla correspondien- te d esta longitud: A__10 O y castigue- se la irregularidad de acuerso com la escala aue se trans. oribe al margen: (adaptada-de McMioramt) : «f Para una |Adéptese det TASACION DE INMUEBLES URBANOS 5 80.10 34.60 = 1184 valor unitario de Jote de 10x 50. Aplicand: Ja norma dada seré 0.745 X 1484 812 $/m? y el total 8 triangulares Lotos enguta Hs decir 1.840 x altura de valor total el} 50 38 6 med a. 0.50 x 500. 8125 203.500 . i Caleulado con el segun- 2 do criterio el monto total se- as rfa § 282.000, 20 La diferencia entre am- > bos criterios es excesiva. rz Particularmente preferimos "a slempre el terccro seaubesevuscen que,_como_ el. del_ejem diagonal se aparte muy, [Link] largo, della 3. Con log mismos datos caletilese el valor del tridn- Gulo teniendo éste su vértice sobre’ le calle. Adéptase al efecto el tercer criterio del anterior, to! mando como castigo la diferencia entre 100 y el potosi.' taje correspondiente a la altura, segtin la tabla anterior. 4. Dato de venta: 940 §/m? para un lote de'l X 25. , [Link] parcela de la figura 17, ABCD = AMD + MBND + BNC ‘ AMD y BNG se tratan segin los ejemplos 2 y 3 respegi. tivamente. La fraceién central como lote rectangulgin’ b. t 2 MARIO &, CHANDIAS CALLE GALLE Fic, 19 los martillos no pueden ser vendidos actualmente, se de- » bie calcular un tiempo prudencial para que las propie- 1288 dades Inderas se recons- ‘truyeran (20 afios), y su poner que en ese éntonoes se las anexarian a ellas, Se las caledla actualmen- te como martillos al fon- do de los lotes B’, 0” 0 el valor que resulte’ ge considera que, queda im- Bioductivo por veinte “afios, al-cabo de los -cua- Ie. venderé al valor hoy. Hay aque aplicar la S6imula(? (14-7) 57%, on quo 7’ gent et Oo”, D’ 6D”, B 0 B, y- TASACION DE INMUEBLES URBANOS 6 valor a dar a Ia tasacién, calculando P (precio actual) més intereses acumulados en 20 afios.” Criterio que fué adoptado por el autor para estudiar el lote ‘de Ia figura 20 en le parte sombreada. 3.14. Caso canmat.. © Primer éago: Sea In pargela’de 1a figura 21, gon frente a dos calles de distinto valor...De acuerdo con los CALLE DE 3.000, 10m _B g s & o Ff we aw gS * a gl B o)B = 85 FEO F B E Fic. 21 que G6 favestigue econtrarlamos qiio éste es distinto se- gin que la parte sombreada se adjudique'é wie ti otra calle, El caso seré tratado con el criterio dédar mayor pe-* so a Ja alternative que signifique ar preeio-mila; “Ho, ya Giie Heiapre seré posible fraccionar Ja. propic ‘# modo de citence de lla el méximo retidimiento;’ tanto, ' 66 MARIO E CHANDIAS cales_de negocios que_es posible eonstruir y en el mis elevado alquiler de éstos; 7 ejerey iemiasidn mayor desarrollo del frente, ei decir mayores costos de arguitectura, Veredas, pavimentos e impuestos; orienta- Gin del lote que puede exponer los frentes hacia el trio y la bimedad o hacia la insolacién constantes. Predominan en getieral los factores favorables que aloauzan la méxima incidencia en los barrios comercia- Jes, donde “hasta se puede establecer una pequefia dife- renela en la locacién de cada una de les cuatro esquinas de una hocacalle, motivada, sea por la orientacién’ del terreno o por la direccién del tréfico, sea por el estacio- uamiento de vehfoulos en tal o cual Indo, ete.” ©. : influéneia de esquina no se hace sentir sino has- cau PRINCIPAL ey CALLE SECUNDARIA oartclar at bare que la forman, y. ‘deter b sos ésta influencia qj TASACION DB INMUEBLHs URBANOS o. te esquinero —en barrios familiares p..e— y en otros puede aleanzar a més de un lote yecino, Para la dalle secundaria de la figura 24 esta distan. cia seré tanto mayor cuanto mayor sea la importancia relativa de Ja calle principal y si ésta es muy grande no es improbable que ds sea bastante mayor que dp. Si las dimensiones del esquinero son grandes ds y dp caen dentro deF mismo; en este caso Ia infliiencia de es- quina no alcanza més que e une parte del lote, Puede admitirse que esta influencia no va més all’]~ de los 80 m, medidos desde la intersecci6n de las Iineas (| municipales, en los casos més favorables, “ Tisistimos en que éstos razonamientos solo valen en funcién del criterio del perito y la informacién que lo ssirve, 3.16. Hl problema de expresar concreta y préctica- mente estos puntos ha sido reducido a diversos criterios, entre los cuales el puramente estimativo es el que tiene sin dude mas adeptos, Siempre que sea posible el coeficiente de esquina de- be ser determinado en cada caso particular, consideran- do ventas efectuadas en la inmediata proximidad y com- parando Jos lotes al centro con los de esquina. Esta se- gura via ompfrica es el mejor método, Si‘no fuera po- ‘sible hacer esto, los métodos que enunciamos de seguido pteden servir de gufa. a), Normas det Banco Hipotecario Naolonal: Se caleula, el yalor del lote’ normal ubjcado en el centro de la;euadra de mayor valor de las que forman ta'eequina; |» sate-valor debe ker aumentado en los siguientes poreen- ) !” tajes: 1. Para'ubieaciones muy contreles, en zonas de gian valor comercial, del 25 al 35.%; 2. Para ubicaciones comerciales en general, del 20. ¢ al 25%; Calle $200. 7 MARIO B. CHANDIAS _ Eu la gran mayoria de los casos la influencia se limita al lote esquinero (puede ser excepcién un lote muy pequefio). , Intervienen en el fenémeno: la importancia re- lativa de ambas calles y Ja relacién de longitudes de Jos frentes sobre las mismad. El cfleulo debe ‘hacerse siempre sobre el ‘valor de In calle de mayor valor. 3.17, Ejemplos: Caloular el valor del lote de la figure 25 sablendo que para. ese tipo de eailley barrio le influencia, de esqui- 88 OER Lalle’ $ G50- Q § D co Fis, 25 na es del 30 %. Los valores de las calles se indican en - Lal dibujo, : tos, "Toda 1h superficie deationds # teas, devaetonon tos y oficinas arriba; 4-negaclos- que coupan las areas TASACION DE INMUEBLES URBANOS 7 y : separadas’por Hness de puntos, abajo. Hl alquiler de los negocios:ha sido disputado entre varias [Link]- cigndose para los indieados con 1 y 2 ua alquiler 80 y 50 % respectivamente, mayor que para los otros dos que ‘tienen un alquiler equivalente al que es comin en Ja z0- na. Se considera que el edificio construfdo es Ia més ra- zonable inversién que pudiera hacerse en este lote. Los alquileres de los negocios indican que la influei- cia de esquina no va més allé de la Iinea QR, es decir 20 m sobre Ja calle principal. ABODEFG = ABOOP + OQRP + QSGR 4 SDEF valor ABCOP = = 78 x 060 $/m? X 142 m? X 1.80 = $ 158.900 = so X 650 $/m? X 150 m? x 1.80 = 167.500 valor Q8GR = = td > 650 $/m? X 150 m* =$ 129.100 = 985, * 2 = = Fog X 850 $/m? x 800 m* =$§ 194.100 TOTAL = $. 649.600 c°-)” por unidad de superficie = § 875 i ce MARIO E. CHANDIAS racién, fundada en valores de plaza, base empirica de euya bondad es evidente que dependeré la bondad del resultado, El valuador habré obtenido datos de diversas fuen- tes, datos que se referiran a propiedades cuyas dimensio- nes no serén semejantes a las del lote eri estudio, con un emplazamiento que no coincidira con el de aquél sino en términos de vecindad més‘ menos préxima; asi mismo, las fechas de las ventas que sirvan de base al examen no idirén tampoco, sino aproximadamente con la del a En tales condiciones, los datos que componen la informacién no serén directamente comparables. En lo que sigue se expone en forme ordenada les dis- tintas etapas del trabajo, la técnica para desarrollarlo y los criterios generales que lo orientan, 4,2, Engi a,mas, simple el_método comparati- iste.en_tomar [Link] ventas de. Jommuablee del avaltio, reducirias al lote-de 11x bles y métodos. del capitulo anterior, Engi ittig comparadl de Ta que surja el var lor bitseado. Pare més detalles nos remitimos al ejem- plo del’final de este capitulo. En su forma més completa el método comparativo es cientifico y queda resumido en el siguiente esquema lica las etapas del trabajo: 1. Informacién relativa a las ventas de inmuebles oourridas en la zone vecing: ala del-lote ni os- tudio; informacién amplia y de fuetites respon- sables: 2. Seleceién de la informacién. :recogida mediante inspeccisries ocilates y métatl neamiento,. destinados a. elimitiar ‘operaciones ex- traordinarias —altas.o bajai-+ o sospechosas, rpidos [Link]-. TASACION DE INMUBBLES URBANOS Ordenamients y clasificacién. 3: Déterminacién del precio neto de la tierra pa cada una de las operaciones elegidas, desconta: do al de venta e] que corresponda a las mejora si las hubiere. - 4. Reduccién de todas las operaciones al lote patré: inédiante él empleo de las tablas de frente y fon 5. Correctién de los valores anteriores mediante empleo de cosficientes que tengan en cuenta | ubicacién de los lotes. 6.. Correccién mediante la aplicacién de coeficiente que tengan en cuenta Ia fecha de las ventas es tudiadas. 7. Correceién final que tenga en cuenta la influen eia de factores particulares. Tal como se lo explica aqui, este método se aplica en los siguientes casos: i para fines impositi- fidiones de préstamo hipotecario; ©) cuando se requiere, investiger cientificamente el grado de aproximacién de las tablas e hipbtesis gue sirven de instrumento y método para el va Juador. , : F 2 Loe Sass BY y of” eapan « In poafbillaad ad Sps:. rador individual y hacen necesaria la intetvencién de. * grandes oficinas, dotadas de un equipo de técnicos capa. oes de extraer el verdadero significado del fenémeno es- , tadistico. : petimos. que en, los casos corrientes el método ‘st : veduee, cast exclusivamenté a Is informncidn, rio mig? 1 % MARIO E, CHANDIAS prensa oficial [Link], Este fichero, asentado sobre ba- ses de organizacién severamente estudiadas, podria ser la fuente principal de informacién del profesional. Sin embargo la particular situdcién por que atraviesa el men- cionedo Centro, hace que-tal fichero pierda valor dia a dia, De todos modos, los datos que la Divisién suministra no estén saneados, en tanto que son copias de la infor- macién periodfstics, CRITERIOS DE SELECCION 4.4. Conforme con lo que se ha dicho en el aparta- do anterior, puede versé que seleccionar la informacién constituye uno de los pasos més importantes y dificiles del método comparativo, Dado el -cardeter del método —que queda definido por su nombre— habré que tomar cada-uno de los datos que integrati Ia informacién y agruparlos dentro de con- juntos homogéneos, ya que solo puede compararse cosas que sean comparables. La informacién se refiere a una zona, Ia de emplazamiento, y ésta es le’ primera base de 1a comparacién; pero reste. establecer cudles factores de- ben ser tenidos como base firme y definitiva. Los datos recogidos se referirén e alguna de las si- guientes situaciones: lotes baldios, lotes con mejoras li- bres de inguilinos, lotes con mejores ocupadas por ingui- linos,*lotes con mejoras vendidos en propiedad horizon- tal. Con estos elementos debemos establecer las razones de precios de cada cuadra, investigando su variacion a Jo largo de las callles, Je influencia de los factores locales y su variacién con ef tiempo, 2) El primer criterio de seleccién consiste en sepa- rar Jas propiedades que hayan sido yendides libres de in-. uilinos de aquelles que los tienen, 1! factor ocupacién ' es determinante en el-dfa''dé Hoy (2.11.). A igualdad de las demés condiciones las primeras aleangan valores muy TASACION DE INMUEBLES URBANOS 79 superiores a los de las segundas y a medida que tratiscu- rre el tiempo esa diferencia se va acéntuando, anotindose mareas cada. vez menores de las unas en relacién con las otras, Lotes baldfos y lotes edificados pero libres de ingt lino son comparables —uo bien se descuente dé estos timos el valor de los edificios—. No pueden ser compa- rados con los ocupados, pero son datos que lo mismo sir- ven para establecer relaciones entre cuadra y cuadra o calle y calle, ete. En las zonas de mucha densidad de poblacién las ventas de propiedades sin inquilinos son las menos frecuentes. b) El mayor conjunto de operaciones que pueda en- contrarse se refiere a lotes con mejoras: el precio de ven- ta incluye en un global el que el comprador ha ad: ialee. do al conjunto tierra-edificio. Si éste se encuentra al li- mite de su vida fisica, su valor puede ser caleulado en for- ma segura, para obtener por diferencia el de la tierra, La seleccién debe hacerse en segundo términto, atendion- do a este hecho, por razones de seneillex y seguridad, por- que el valor de demolicién puede ser rpida y correcta- mente caloulado por un experto. c) Lag :propiedades que hayan sido vendidas en ho- rizontal forman el tercer grupo. No pueden ser incluidas con las anteriores porque, como veremos mis adelante, ‘hay razones que autorizan a considerarlas como de pre- cio superior, Son sin embargo um elemento itil cuando 0 trata de establecer, compardndolas entre si, valores relativos de posicién o su variacién con el tiempo, Tam- ‘bién aed influye como es natural, el hecho de que los de- Partamentos estén ocupados o no, por inguiliios, 4) Ordenada la informacién de la manera que he- mos indicado resta como iltima precaucién Ia eliminseién Ge las operaciones-que se alejen ostensiblemente de lo que pueda considerarse como normal. Debe desecharse toda * operactin que se considere extracrdinaria —en mis 0 en menos— o qué pueda ser tenida como sospechosa, Hsta- 82 MARIO B, CHANDIAS 4.6. Los valores indicados on esta columna son di- xectamente comparables. Ellos permitirén establecer: a) Jas variaciones de velor de cuadra a cuadra a lo largo de una calle determinada (perfil econémi- co de cada éalle) ; b) el valor relativo de las distintas calles de 1a zo- na elegida, estableciendo la influencia de las ca- Hes comerciales y su efecto sobre las vecinas (paralelas y transversales) ; ¢) los puntos de maximo valor y las simas; a) . sentido —positiva o negativo— de las particu. laridades del barrio, geogréficas, econémicas, ete; ©) imfluencia de esquina, ete. Permitiran también seguir el efecto de estas influen- cias a lo-largo del tiempo y establecer curvas indicati- vas de las exactas tendencias pasadas, base segura para Ja prediccién de las del futuro inmediato. Las variaciones provenientes de Ja ubieacién resul- tan claramente expresadas por los valores de le columns 12 a poco que #6 los examine. No courre lo mismo con Jas qe provienen del factor tiempo, Las primeras de- ‘ben ser tomadas para un mismo momento, o dentro de * un perfodo muy pequefio, para que no resulten influidas por'el tiempo, en tanto que las segundas deben ser con- sideradas para un mismo lugar, o lugares muy préximos, para que no resulfen influidas por la posicidn. A estas dos situaciones ideales no es posible legar sin embargo. Para el estudio de las variaciones a lo largo del tiem- po, puede adoptarse alguno de los siguientes sistemas: a) Le reduegién de Ia informacién relativa a una cuadra o cuadras:préximas, a una ectiecién mediante el método de los minimos cuadrados, para lo ‘cual deben to- marse varios afiog; por lo merios siete, pare tener una cur- TASACION DE INMUEBLES URBANOS 8 ‘va suficientemente repfesentativa, Para una zona deter- minada dében construirse varias de estas curvas y se ve~ ré que, ex general, son muy semejantes y acusan corrien- temente variaciones uniformes. Deno ser asi, pueden ob- tenerse interesantes conclusiones sobre las caracteristicas de la zona estudiada, o sobre la exactitud de le informa- cién, o sobre el mérito de los propios métodos de inves- tigacién: 1b). Blestudio basado en Ja variacién de valor de las finoas vendidas dos o més veces en el perfodo examinado; éste es sin, lugar a dudes el método mas racional; pre- senta el inconventente de que no siempre se dispone de un grapo de datos suficiente para investigar. ‘Una aplicacién de este método puede verse en “” bibliografia, 4.7, Bjemplo: Caleular, para julio de 1948 aproximadamente, el va- Jor del terreno sito en calle “A” Nv 740, cuyas dimensio- nes son 8,66 X 60,50 (coafic. 72,8). La informacién pa- ra este céleulo'esté contenida en las columnas 1 a 4 de la planilla; se egrega un pleno indicative do esta finca. (Fig. 26). a) . La investigacién’se limita a la zona dibujada en razbri de-que la misma est4 rodeada por tn “cinturén” de infravalores, creado por la presencia de un viejo hospital y Varies fébricas hacia el sur; un convento y linea £6- yrea hacia el oeste, grandes depésitos © industrias hacia [Link], y hacia el norte la prOxima avenida importante so ericuentra a nueve cuadras de la avenida “K”, El barrio tiene caracterfsticas modestas; Ia. avenida es muy’ comercial y sumonta de jerarguia hacia l este ¥ el oeste, fuera del “cinturén”. b) El conjunto de datos es bastante completa y 1 86 MARIO E, CHANDIAS La influencia de esquina, fuera de Ia avenida era aproximadamente del 26 % (tomando para el lote,de esquina de 10 x 13,20, un coeficiente de 140, con lo cual el precio dé venta se reduce a $ 630 a $ 450 el metro cuadrado). ¢) No hay ventas en la cuadra que estudiamos; la contliciones autorizan a fijarle un valor equivalente a la que le es simétrica. con respecto a la avenida, es decir que Lr 10H pL i @ eveno nto [a0 = § 260: por mi 4) Obsérvese cOmplomentariamente cémo disminu- yen los valores en funcién de le distancia a la avenide. comparaciém ha sido directa (con Sin embargo’ el resultado debe @ como suficientemente garantizado en virtud de que esté respaldado por el examen de Ios valores de la zona présima y la verifleacién ooular de los resultados. 6 cariruro v EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 5.1, Hasta ahora hemos estudiado al inmueble en forma independiente de las mejoras. Cuando éstas se in- tegran a la propiedad, el valor de ésta queda determina- do por una suma de generalmente més de dos términos, uno de Jos cuales es el de las mejoras introducidas: ‘Asi como haste ahora hemos hecho exclusién —en Jo que respecta a la tierra— de su aptitud para producir renta, haremos para las construcelones un examen limi- tado a su cardeter de entes fisicos, aptos para el uso, al margen de aquel uso que signifique la produceién de ren- ta, Por el solo hecho de tener incoporados materiales y trabajo, wi edificio es ya un valor. De I misma manera que Ta errs, wafentadoa sa) que dependen de ellas mismes, y los que les son! os. « : : Z lleo-y econémico que determinan las necesidades,¥ con | ellas, el interés del piiblico. Este conjunto de influencias ha quedado enunciado Ee ee ' 90 MARIO 5, CHANDIAS ten periédicamente, contribuyen a 1a perdluracién de los valores a través del tiempo. Las estructuras regularmen- ientras mds prolonga- al minimo gu desgaste por dos sean los beneficlos futuros, mayor ser4 el valor pre- sente. @ us Jas eStructuras funcionalmente anuladgs 0 en vias laclén por efecto de su destruceién fisiea o mala confor- macién constractiva, deben ser considerados en su cardc- ter de valores, negat Bl valor de un edificid en buen estado que tenga des- truida parte de la instalacién sanitaria, por ejemplo, de- be ser castigado con el total del gasto que demandaria la reparacién-de le parte’ afectada, Hn el ejemplo que di- mos ms ‘erribs, una vez calculado el valor de la obra, éste fué disminuido en la cantided necesaria para dotar- lo de una capa [Link]. Este es un castigo qite rare vez es considerado por los valuadores, que parecen preferir a su consideracién explicita, el criterio Hemsoxe que lo leva implfcito, aun- que esto no es correcto, Véase mas adelante, ei aaa alr de Sena de los mate- riales, es decir su_aprovechamiento conio Tezagos, cons- Pleja, estructura de un’ edificio llega el fingl de su vida como conjunto, pero, individualmente, los materiales cons- titutivos pueden conservar €1 mérito necesario para en- irre precisamente con Jai estructura de hic- 170, ne no solo conservan su valor, sino que en ciertos periodos lo aumentan debido a escasez de ete metal. TASACION DE INMUEBLES URBANOS mL lentes en los cinco puntos del apartado anterior, pueden tener una distinta adaptacién a su destino, un grado di- ferente'do eficacia en su funcionamiento. En el estado actual de le arquitectura ya no tiene sentido estimar las mejoras sobre le sola base de su calidad fisica, sin tener en cuenta aquel grado de eficiencia que incide en mas 0 en menos: sobre el valor que resultaria de su pura ma- terialidad. De aqui que el valuador tenga no plo el derecho sing también, el deber de bonificer o castigar valores, para te- ner en ctienta le bondad-orel vicio en la. calidad funcional. El conjimito de elementos que contribuyen a formar esta calidad, queda rpidamente resumido en lo que sigue: -“a)._el plan dela. obra on cuanto se relaciona con el programa de comodidades que el proyectista se propusc resolver, su oxtensién y capacidad, n(unero de unidades, dimensiones de éstas, ete. tal plan en cuanto sig- de les unidades y sus am- iluminacién, intercomuni- eardos, cardcter y ca- caciones cémodas, accesos bien Yidad de Jas instalaciones y servicios complementarios, relacién entre la superficie ‘itil y la necesaria para el mo- vimiento, ete, ed} adaptabilidad: a lo que hemos sefiala- . doen a) y, je Agregarse uns tercera causa capaz do introdel? cambios ef los veloves tatimatos: el destine de las cotistrucciones y su adaptebilidad a destinos dis- tintos de los que le dieron origen. ‘Un galpén formado por cuatro peredes y un’ techo puede ser”Gtil a une infinidad de servicios; un templo 0 una casa de bafios, no. El hecho de que tanto el concepto sobre lo funcional como los deseos y las costumbres de Ins gentes, eomo'tisi- é CAPITULO VE - OOBTO ¥ DEPRECLACION cee se ee ee 1 98 MARIO E. CHANDIAS valor, constituyen un elemento valiosfsimo en Ia forma- cién de criterios generales. 6.3. Los imconvenientes sefialados en el apartado anterior; en cuanto se relaciona con errores, mala fe, in- versiones autiecondmicas o -anormalmente productivas, pueden ser salvadas mediante el célculo de la Hamada in- versién prudente, o costo de origen razonable, o sea el mon- to que razonablemente hhubiera sido necesario para la construccién, teniendo en cuenta valores representativos ‘del ésfado de plaza. 1 Por su cardcter de histériea, participa de los incon- venientes que dijimos' en cuanto al valor adquisitivo de Ia moneda, aparte de que su determinacién resulta tan ~ dificultosa como la del costo de origen. para repoer-o reconstruir el edificio estudiado, tenien- do en cuetita lis condicionés deiprenids de la fecha del avelto, En rigor, el costo de origen es tin hecho, en cam- bio, el do rep una estimacién, _ © presente, Mste Ultimo es igual al-primero menos la-de-” preciasién, y es ol que interesa al [valuador: Con réspecto al costo de reprodticélén presente pue- de decirse lo siguiente: a) No es un heoho pasado sino una estimacién pre- sente; por eu cardcter de actual el mismo operador pue- de establecerlo libre de mala fe o yerto, ya que es posl- ble verifiearlo en su totalidad, Tl valuador tendré al al- cance de la mano todos los datos que necesite para su exacta determindcién. Bs susceptible de; répido y seguro establecimiento, siempre, claro esté, dentro del concep- to de la inversién razonable, b) Es dindmico, Se adapta [Link] en el poder: :9i6n es el monto necesario “ TASACION DE INMUEBLES URBANOS “39, adquisitivo del dinero, una de sus ventajas mifisi@precia- bles y la que determina que en la mayorfe de 16a, dagos sea el costo de reproduccién el que sirva ‘de basé,a dj. determinacién del valor del edificio. . . _. ©) Para los casos en que las mojoras hayan sido ejecutadas por etapas, en perfodos distintos, el costo de reproduccién las hace comparables. ‘iene, sin embargo un inconveniente grave: el des- arrollo de Ja, técnica constructiva, el respeto creciente ha- cia el aspecto funcional de los proyectos, Ia evolucién misma de las necesidades en la vide de la sociedad y el cambio constante [Link] nocién de confort, los gustos, las modas, los inventos, ete., hacen que una edificacién anti- gua, satisfactoria para la época que fué erigida, no sea comparable con una moderna, No puede encontrarse un patron de comparacién para edificios que fueron cons- Eas on épocas distintas, Solamente para los tipos de mejoras més sencillos, por ejemplo galpones, puedo exis- tir este patron, eee nee emails Firre y: Cervint “? hacen indicactén en el sentido de determinar “el costo de reposicién con les condiciones de confort que se exigiria hoy”. No compartimos:esta opi- nidn nf-atin agregando complementariamente que ece con- fort debe tener en cuenta las condiciones de Iujo o mo- Gestia. del tipo de edificio estudiado. En alguna ocasién el hujo consistié en pesadas orna- mentaciones y costosos revestimientos; hoy, el lujo radi- ca en comodidades funclonales, provistas por medios ter- mo 0 electromecknicos. Dos nociones que pueden ser iden- tificades a través del costo de reproduccién, ‘Mis atin: dentro de una misma funcién y para ele- mentos simileres, Ia técnica ha puesto considerable dis- taneia entre los de una época y los de otra, Ast, por ejem- plo, una case con viejes cocinas econémicas, no puede ser estudiada desde el punto de vista de Je reposiciéa,, como ac 102 MARIO &, CHANDIAS prendidos en el valor, tal como lo entiende el tenico en tasaciones. Nosotros. conceptuamos que no. La obra construfda es una entidad que vale por sf misma, independientemen- [Link] lo que ha costado. No nos referimos agui a los fac- tores que hacen que un presupuesto en particular se spar- te de valores medios, como vinos por ejemplo en el 6.2., sino al hecho de que como unidad fisica, el costo de una obra no va més alld de los elementos dados en I. Inte- reses perdidos, gastos de financiacién, impuestos, etc., significan a veces importantes sumes para el propicta- rio, pero no corresponde que, el valuador los ‘tenga en. ‘valor. entonces,.[Link] investigacién. gn I. Tl presupuesto debe for- marse con el criterio con gus lo prepararia una empresa. constructora, dando 2 los conceptos por gastos generales y beneficio, 1o que razonablemente corresponda en el es- ado actual de 1a, plaza, Hl heneficio no debe ser arbitra~ riamente considerado, sino que se lo tomaré conforme con lo que sea normal a ia fecha de la tasacién. Todos los presupuestos de obra incluyen un aparta- do para imprevistos, pero dado que nos encontramos frente a un edificio ya hecho, no podremos agregar nin- gin cargo en exe sentido, Se ha indicado también“ el rubro “adicionales”, es- timado en un cierto por ciento del monto “dbl contr: por las mismas razones que hemos dado para no cal lar imprevistos, dejaremos también de asignar parti para, adicionales. 6.8. Por dog caminos distintos puede ley tablecer el preaupuiesto: (por, is prion por soi. supe jeriminacién. en rubros dad We siperficie pareiales, medidos por edmputo. a) La estimagién por {midad de superficie cubier- TASACION DE INMUEBLES URBANOS ta (véase 8.10.) [Link] mis que un método comparativo fundado [Link] hecho, debidamente comprobado, de que el costo por unided de superficie de dos edificios do cara. es es, dentro de une gran aproxima- cin, sta estimacién tiene la gran ventaja de su rapidez. Como grado de exactitud Jo tiene en Ie. medida en que'los valores unitarios que se aplique lo tengan también, A ca- da tipo de edificacién corresponde un eoeficiente distinto. Calificar al edificio « modo de adjudicarle el coeficiente que Ie corresponda, es una operacién simplemente esti- mative pero que requiere una gran experiencia construc- tiva y un conocimiento seguro del estado de Ja plaza, ‘iene algunos inconvenientes, entre otros el hecho, ya mencionado, de que no pueden aplicarse a una cons- ‘truccién antigua el precio uniterio de una moderna en razén de que por ser construidas en perfodos dstintos no son. comparables, ni técnica ni econémicamente. Estos coeficientes no pueden aplicarse, sin ms ni més, al efleu- lo de la répocicién de une estructura antigua. Si la dbra ha sido construida en distintas etapas, 0 he sufrido modificaciones, agregados, etc., no solo no es + compsrable con una nueva, sino que né siquiera lo son sus distintas partes. Y, finalmente, quedan englobados en un total ‘inico las distintas partes de la obra, algunas de las cuales por lo menos deben estar discriminadas pa- ra poder estudiarlas aisladamente, b) “EI. presupuesto por discriminacién en rubros mejor dicho por anélisis de precios (0 “in- es un método lento y tedioso, ‘pero tiene so- bre el antetior apreciables ventajas que lo hacen prefe- rible,.o atiti insustituible cuando el avaltio debe tener un alto grado_de_aproximacién.—+ ‘En primer lugar, el presupuesto hecho sobre eémpu- to métried se ajusta a la obra existente de una manera, 02- bal; describe les estructuras tal como son y se limita. 106 MARIO B, CHANDIAS las que realmente fueron construfdas. Hn estas condicio- nes pueden ser separadas para su valoracién independien- te todas las estructuras que heyan sido construfdas en épocas distintas. Y en segundo lugar, quedan independi- zadas las distintas partes, y pueden -ser correctamente estudiadas desde el punto de vista de su espectancia, va- lor residual y depreciacién. Esta discriminacién es atin més necesaria en el ava- Tio de departamentos (ley 13512) por cuanto pueden re- sultar grandes diferencias de valor entre las distintas unidades de un edificio, segtin su estado relative de con- servacién, yel cardcter y Ia importancia de les mejoras que hayan sido’ introducidas por sus propietarios. + [DEPRECIACION| 6.9. Un bien fisico es perecedero. Desde ol momen- to de su puesta en servicio hasta el de su retiro, trans- curre un perfodo de tiempo amado vida, durente el cual pierde, paulatine 0 bruscamente, su aptitud para ser al fin para ol que fué habilitado, Esta disminucién de aptitud tiene origen en dos dis- tintos érdenes de fenémenos relacionados unos .con sus condiciones de ente fisico —formados por materiales més © menos nobles, més o menos durederoe— y otro con la aparieién dé unidades nuevas, coneebidas de acuerdo con + um eriterio moderno, capaces no solo de un mejor servi- cio, sino también de un mayor rendimiento econémico.” La pérdida de aptitnd se traduce en una pérdida de va- lor —brusca o paulatina, parcial o total— y es de tal naturaleza que no pede ser recuperada bon gastos de mantenimiento, TASACION DE INMUEBLES URBANOS ‘Es un valor negativo que aumenta con [Link] d desde cero hasta un méximo menor que el valor vo del bien, de manera. que la diferencia valor nue nos depreciacién es positiva, variable con la edad diferencia se conoce con el nombre de valor depre © valor presente, entendiendo por presente la fee -avaltio. En la generalided de los casos el valor prese una unidad fisica no seré nunca igual a cero. Hs que la depreciacién no es total, manteniendo el b “valor remanente, valor residual, que es ol que corr jales en el momento, de, su retiro. El debe ser, en edificios, confundido con “gerap” que es el que corresponde a ‘1dSmateris (tifio=nse;-combd esechios...La diferencia “entre-el nuevo y el residial,Tevibé’ cl nombre de valor \ciable. 1" Bstos coneeptos son aplicables en forma gen toda categoria de unidades fisices. El conjunto némenos relatives ‘a la duracién y retiro de los fisicos se Hama mortatidad, con cuyo estudio debi pezar todo examen de 1a, deppeciacién, La mor basa en datos estadisticos, constituye una técnice nas oxplorada en el campo de las construcciones te sentido el valuador encontraré, al tiempo at casos antecedentes, un campo extensisimo para Iu tigdoién. % “GAUSAS DE LA DEPI JACION., 6/10, Las causas_que originan la deprecia agrupan en dos tipos: (a) }razones de orden Zisic zones de orden funcional, de donde resultan la dep cién fisioa ¥ 1a deprectacién funcional. :8) Basonee de orden flan: 1. Averia repentina de una parte o todo ¢ | 110 . MARIO E CHANDIAS ‘En lo que sigue no usaremos el concepto de deprecia- cién econémica. La naturaleza de este fenémeng es el que hemos indicado) més arriba, aunque pare calcularle se Tecurre @ veces a Sorraaies: be | algebra financiera, CALQULO DE LA DEPRECIACION 6.11. Notactén: V, valor a nuevo, determinado por el costo de ori- gen, 0 Ia inversién prudente, o el costo de #e- Posicién, segin se haya determinado, ve i, valor de los materiales en el mo- _ ino estimado-a Ie fecha de la va jo suele Inmar tambiém valor de demolicién. Vos valor nuevo depreciable, igual a (V,—V;), parte del valor sujeta a depreciacién, V>, valor presente o valor depreciado, valor a la fecha del avaltio igual a Vp= Vat V>. 8 Jporeentaje del valor nuevo depreciable, que mi- ” “de Ia depreciacién a la fecha del avahio. ‘ J D> [e+ (L—e) ¢] Var “ « (2),4 (#4 # dondefe'es =, (ar Ye > (& ) segin ” que se use la linea ‘recta, Ja parabola o la férmula de Ross respectivamente, La complicscién de esta férmula es mis aparente que real, ya que pueden ser tabuludas para su uso inmediato. Kn la tabla IV del apéndice, esta tabulado el criterio Ross-Hmmscke, que es el més usado. e): los, enunciados, expresables algebraicamente, cabria agregar el método empfrico que consiste én cal- cular la depreciacién por simple estima. Bn algunas pe- ricias, el autor ha encontrado el criterio de no caleular depreciacién cuando el bien se encuentra en buen estado de conservacién (“bueno como nuevo”), 6.13. Vamos a ver dos métodos de esencia funda- ~ mentelmente distinta de los que hemos ingicado en el apartado anterior, Se basan en Z6rmulas del Algebra fi naneiera, que pueden consultarse en. cualquier inainual; se relacionan con el aspecto-"econémico” de la déprecia- cién, a) Método det fondo amortizante; Segiin este método, dado que el valor del edificio es un capital fijo debe. ser reouperado al, final de ait vida, Esta recuperscié[Link]'hace acufiitlkindo cuctas anuales, iguales, a interés compuésts, sii-tiefondo ficticlo de amér-" HM, | QH due Uevada a le [2]*da TASACION DE INMUEBLES URBANOS tizacién. Hl mionto acumulado por estas anualidades en una fecha; anterior a la del retiro, es la depreciacion a -esa fecha. Una anualidad de a pesos produce al cabo de n afios un monto de ott aT cuyo valor presente es “ste valor presente debe ser igual al valor nuevo de. preciable del edificio G4ie—4 Vaee a iy) pero como © Vn = V+ Ve resulta ry,=e Oth Fa+D" 4% y por -anslogia, pare une edad « (vida futura = n—m) Gpae—1 =9— Tapp th fa de Ia [1] sacamos say oa oT lis MAKIO & CHANDIAS Para prevenir la circunstancia de una disminucién en las probables ganancias de operaciones futuras —dismi- nueiones debidas a menor rendimiento de la unidad, me- nor capacidad de produccién,, mayores costos de mante- nimiento y conservacién, mayores costos de funcionamien- to, intermitencia en el servicio y/o operaciones con ca- pacidad menor de la normal— se introduce un factor co- rrectivo, menor que a unidad, que se multiplica directa- mente por la (7}. Este factor es estimativo y tiene en cuenta, como hemos dicho, le disminucién de Jas ganan- clas enuales a medida que aumente le vide de le unidad, Se lo llama RPGOF (razén probable de Jas ganancias de operacién futuras), De modo que las [6] y.[7] quedarian ast: ¥.= Tm ( Foes.) (RPGOF) +¥, D=Tu[ 12 sntieen] mpgor) CRITICA DE LAS FORMULAS DE DEPRECIACION 6.14. Para facilitar 1a comparacién de los métodos descriptos anterlormente hemos preparado los gréfleas de Jas figuras 80 y 31, Surge de inmediato que estos alti- mos no podrfan superponerse en,uno,sol0, porque no son corhparables. é En efecto, las f6rmulas correspondientes a los mé- todos de Ross, Kuanraiz y la Iinea reeta, son indepen- dientes de le. vide probable del bien, puesto que sus pun- tos son una funcién de Ja relacién @:m. Cualquiera sea nado por esa relacién. Ill gréfico correspondiente a estas curvas podria ser usado como abaco, “En cambio las cur- vas representativas de‘los métodes del fondo amortizan- te y de la monta presente son una funcién que varia no TASALION LE wNinulB6LEs URBANUS ny solo con la vida probable, sino también con la tasa de interés considerada. Hay entonces una curva para cada par de nimeros vida probable - tasa de interés. 10h = | 3 “4 [ HORA sare aitks | “hy, peje a p38 70 < AAP) asa cine: S60 = Ss & = ya : gs Ns. Ss Sab = 30 hl § RICO COMFARATWO . \ Soy | eu rornuas oe : AOSUENTZLE LINEAL \ 10 ‘ 1 20 30 40 40 G0 70 80 90 100 EDAD EN Yo DE LA WR PROBABLE Fic, 30:'= La curva de trazo punteado corresponde ol criterio Ros-Heldecke (eftado 3)., Las curves son las tismas cualquiera sea ia uraciéa del edificio,

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