Clase 9/3
ANALISIS DE LA INFORMACION REGISTRAL
Vamos a terminar el curso el 4 de mayo, aremos una reestructura y para la semana que viene estará
colgado el cronograma definitiva, vayan Armando los grupos y pueden compartir gente virtual y
presencial no hay problema lo que si no pueden ser menos de 10 los grupos porque no dan los
tiempos y cuando los tengan los grupos nos envían las integraciones por Eva, ese es el canal oficial
que utilizamos.
Solo nos pide usuario y contraseña cuando entramos a solicitudes remotas, esto hay que tenerlo
claro. Cualquiera puede descargar certificados por ejemplo que no solicitamos nosotros, este
certificado no lo certificaron ustedes entonces jamás podrían pedirlo a través de solicitudes remotas,
apara ver un certificado que no solicitamos nosotros o también nosotros, hay que ingresar en la
página de DGR y por eso no nos pidió usuario y contraseña pero si los otros elementos, el cliente,
numero de solicitud y el código.
Comenzamos a analizar el certificado sección inmobiliaria
Tenemos el certificado, ahora les voy a comentar las partes que tiene el certificado y después vamos
a ver lo que cada uno vio en el certificado, lo que les llamo la atención, que observarían que falta
que no falta, pero primero todo certificado tiene una estructura, es un certificado digital ustedes lo
imprimen pero ya deja de tener valor de documento público, pero nosotros en la práctica lo
imprimimos para poder trabajar para poder ver, ustedes también supongo que fueron marcando
junto con el proceso que tenían todo el certificado pero tener presente que no lo tenemos que
imprimir, a veces en algunos juzgados …. nunca se sabe porque pero perfectamente con los números
que tenemos que podemos aportarle, los mismos funcionarios bajar el certificado y verlo, es
fundamental ver la cantidad de hojas que se expide ese certificado. Una primera hoja es un resumen
de todo lo que hay en el registro con respecto en este caso al bien inmueble que solicitamos, la
primer hoja siempre comienza dándonos los datos para después poder ver que es el cliente público,
el numero de solicitud y el código, si no lo solicitamos nosotros y no tenemos esos elementos no
podemos ver ningún certificado, cuando algún colega nos pasa, nos tiene que pasar los tres
elementos para que podamos ver el certificado que solicito, después tiene el periodo de búsqueda,
la fecha en la cual se solicito el certificado y en este caso se solicito solo un inmueble, dijimos que
podemos solicitar hasta tres inmuebles si están dentro del mismo departamento, en este caso marca
uno y nos da la información que solicite, si fueran los tres va a desplegar un resumen de los tres y los
va a separar en línea punteada, va a poner todas las inscripciones con ese padrón, línea punteada
tres y toda la información que hay con respecto a ese padrón, la tasa es de $ 1265, podemos solicitar
hasta tres inmuebles, pagando una taza registral de $ 1265.
En este certificado que ustedes tenían un inmueble de Maldonado, localidad punta del Este, numero
de padrón 502, solicitamos solo por un inmueble, en el resumen les va a dar por orden cronológico
todas las inscripciones que hay todas las titularidades, promesas y afectaciones que tiene ese
inmueble, ustedes van a ver que comienza dando el departamento la localidad el numero de padrón
la sección judicial y después si fuera un fraccionamiento indica el solar manzana, en este caso como
no era un fraccionamiento aquí no indico nada y si estuviera matriculado se va a ver en el detalle y
en este caso está matriculado, y en esta hoja de resume ustedes van a encontrar la hoja de cierre del
certificado registral, todo certificado tiene un resumen un detalle y un cierre que es a la fecha y hora
que se pide esa información registral.
Que vieron en el resumen, que les llamo la atención, donde dice traslaciones índice, dan datos que
son reducidos, a la fecha de otorgamiento, muchas veces no nos dice el acto, el escribano tampoco,
a veces nos da el escribano o localidad que eso permite poder descartar después esa información, y
cuando tenemos estas inscripciones que no están volcadas al sistema tenemos que ver si las
necesitamos porque estamos en un proceso y están dentro de los 30 años, tenemos que solicitar al
registro que nos expida un testimonio que lo solicitamos por solicitudes remostas, de esas
inscripciones o puede ser que estén fuera de los 30 años y las podemos descartar, las que tienen los
asteriscos quedan fuera de los 30 años y en este caso quedan fuera, pero si las necesitamos el
registro tiene la obligación de entregar el ultimo titular, el registro nos va informando en forma
cronológica.
En los certificados de información arriba tiene un periodo de búsqueda, yo siempre hago la consulta,
que tiene la fecha en que se recibió, que fue el 3 de diciembre de 2020 ingreso, la pedimos, después
un periodo de búsqueda que es a 9 de noviembre 2020 pero cuando hace el cierre el registrador te
pone a la hora del cierre de la recepción de los documentos al día….que se desprende de ese cierre
que es hasta el 17 de noviembre de 2020 y después tiene un cierre el certificado que se al 18 de
noviembre pero siempre en el cierre se desprende hasta el día que te da la información y por las
sedes, por ejemplo en automotores tal cede te la da tal día y otra cede hasta otra fecha se hizo la
búsqueda de esa información, en el proceso que tienen que es una compraventa nosotros le
solicitamos, hicimos el proceso, estudiamos la documentación, solicitaste la información la estudias
si ves que hay inscripciones las estudias si corresponde y si está todo bien ese certificado se tiene
que ampliar porque al día siguiente la información ya varia en el registro, porque por ejemplo yo lo
pido el día 3 de noviembre pero firmo en diciembre o enero, entonces tengo que ampliar ese
certificado y el registro me va a dar la información desde el día que la expidió hasta el día que yo
pido la ampliación, entonces cuando vamos a trabajar en cualquier negocio lo ampliamos al día que
vamos a firmar, porque por ejemplo la información que tenían en automotor, sale libre, pero en
actos personales a veces es muy común que cuando se pide esa ampliación surjan inscripciones y
hay que volverlas a estudiar, la amplia ion se pide cuando ya tenemos todo pronto mediante el
sistema de solicitudes remotas, vamos a inmueble, automotor, persona física persona jurídica y lo
último es ampliación ahí se nos despliegan una pantalla, ponen el numero de solicitud, recuperan
ese certificado y les pregunta la fecha que quieren ampliar ese certificado y se puede ampliar para
mañana o cualquier día posterior, no puedo ampliar para el mismo día, el registro tiene que procesar
toda esa información que ingresa, pueden ingresar documentos hasta la 12 am.
Solicitamos el certificado, la primer ampliación no tiene costo, las posteriores tienen un costo de
$422 si solicito hoy, las podemos ampliar hasta diciembre del año que viene, todas las veces que
quiera pero tengo que pagar la tasa de $422.
Yo pido información en el registro nacional de vehículos automotores, el registro te informa
determinada fecha, vos queres ampliar ese certificado que lo pediste hace un mes y hoy vas a
realizar ese negocio entonces vas a ampliarlo desde el día que lo solicitaste hasta hoy entonces
ingresas y amplias ese certificado que ya solicitaste no otro, por ejemplo en el caso del inmueble es
la solicitud que la 174.376 esa la vas a ampliar todas las veces que quieras durante un año civil. El
certificado se recupera con estos datos de numero de solicitud y nos a parecen todos los datos
departamento, localidad padrón y ponemos a qué fecha queremos ampliarlo, pero es esta solicitud,
no otra.
Cuando vamos a hacer el negocio el certificado lo va a solicitar el escribano del comprador, el
comprador es el que paga los certificados, podría ser que se frustra rara porque falta algún
certificado, como BPS que demora, o surge un embargo a esa persona y hay que levantarlo,
entonces quedamos con el negocio tratando de solucionar todo eso y ya habíamos sacado los
certificados y dentro de 8 9 o 10 meses, ese levantamiento u obtención de ese certificado ahí
utilizamos los mismos, pero si el negocio se frustra, después ese vendedor se lo va a vender a otra
persona y yo por ejemplo no utilizo certificados que saco otro escribano, por más que los recupere,
cada escribano va a estudiar la documentación y va a sacar los certificados de acuerdo a los criterios
que cada uno tiene, si por ejemplo el negocio no se puede realizar durante el año y te vas a mas de
diciembre de 2024 ya esos certificados no se pueden ampliar mas y vas a tener que hacer una nueva
solicitud de certificado registral, puede haber un embargo o un banco (el banco no va a dar el dinero
hasta que no se realice el levantamiento de embargo), en el medio y tenemos que levantar ese
embargo para después realizar el acto. Hay que ver si es un embargo especifico o genérico si es un
especifico que quede condicional y que el registro después lo cancele, el genérico nosotros
descargarlo.
En este caso para una de las compraventas hay una reserva de prioridad y ahí importante en la
lectura de los certificados para los abogados, acá no pasa nada, pero saber el plazo de la vigencia de
la reserva, si quieren atacar ese acto ver que se hayan dado todos los presupuesto para que el acto
quede amparado por la reserva de prioridad, cuando el abogado lee el certificado tiene que prestar
mucha atención en la reserva de prioridad si lo que quiere es atacar ese acto, o ver si tenía un
genérico , la prioridad o no, eso es importantísimo, la lectura de la reserva de prioridad.
Tenemos esta primera hoja que es 1 de 1 si es 1 de 2 miramos que este 1 de 2, miramos todas las
inscripciones que nos informan y ustedes tienen que cuando vamos a la hoja de detalle también esta
numerada 1 de 4, entonces voy a ver que estén las 4 hojas de ese certificado, da los mismos detalles,
el numero de solicitud, el emisor y nos da el detalle, como era solo un inmueble lo designa con el
numero 1, el departamento la localidad numero de padrón, la sección judicial, dijimos que manzana
solar fracción no indica nada porque no tiene y acá es donde aparece la matricula registral, este
inmueble está matriculado o sea que luego del 1 de mayo del 98 ingreso un acto o negocio jurídico
de los que abren matricula en el registro, la matricula está compuesta por letras y números, lo
primero que despliega son los datos del plano y numera los planos, nos da plano 1 y todos los datos,
el agrimensor la fecha de inscripción de ese plano en catastro, el numero con el cual se inscribió, la
fecha la superficie y del deslinde nos da la calle del frente y luego nos pasa a desplegar cada una de
la información que teníamos en el resumen y ahí tienen que ser cuidadosos de tener a la vista el
resumen el detalle y el proceso dominial que tenemos del inmueble. El registro informa 3093 y
nosotros en el proceso que la profe nos dio tenemos 3193, tenemos que corroborar todos los datos
y ya en el plano se encontró que había una discordancia con lo que teneños en el proceso, es un
numero pero vamos a ver qué es lo que pasa, hay que corroborar todos los datos, luego comienza
con la inscripción del año 2018, lo primero que hiciste fue marcar el numero que coincidía con el
resumen y con el proceso, el numero de inscripción, luego vemos el acto que es una enajenación
luego da en nombre del escribano, la fecha que otorgo la escritura y esto tiene que coincidir con el
proceso que tenemos, nos dice que está amparado por la reserva de prioridad, ahí como escribanos
sacamos información en el registro de actos personales no hay nada, si nos llega a surgir alguna
inscripción es mirar si el acto estaba amparado por la reserva de prioridad y los abogados
fundamental.
El fideicomiso actúa a través del fiduciario, es quien administra ese patrimonio, hay una inscripción
que no está en el proceso
Hay 2 enajenaciones que son con cuota partes diferentes, no hay precio porque es un pago de
aportes si en la escritura vamos a encontrar una estimación, porque esto genera pago de impuestos,
pero el precio no. Una es por el 54% y la otra por el 46%.
Acá son 2 actos porque una está aportando a ese fideicomiso y la otra lo que está haciendo es
enajenando, pero esto coincide todo con el proceso que tenemos.
Lo que si encontraron en cuanto al adquirente tiene mal el primer digito de la cedula de Fisher, ya
vimos que en los datos del plano estaba mal el numero de inscripción, después lo demás nos
coincide con el proceso que tenemos, se tuvo que hacer un estudio jurídico para ver que todos esos
actos estaban conforme a derecho ahora estamos estudiando lo que el registro me informa, es un
tema que este mal la cedula de Fisher en la reserva de prioridad, en la 15426 el mono es de $U$400
y en el proceso dominial dice 600, el precio cuando se hizo el asiento también hay un error.
El Rut de Avitec SA tiene de mas un digito, en el proceso tienes la 15426 y la 15427, este proceso que
ustedes tienen lo van a hacer ustedes, ahora se los damos para facilitarles, para que vean, pero este
proceso dominial lo van a hacer ustedes después que estudien todas las transmisiones que tiene el
bien, el escribano del vendedor que es quien generalmente va a entregar esa carpeta, por lo general
el día que firmamos el boleto de reserva ya se nos entrega toda la documentación de ese inmueble,
la carpeta que nos dan contiene todas las transmisiones y hay que estudiar transmisión por
transmisión y hacer un resumen de ese proceso que tiene el inmueble, se estudian 30 años del
inmueble en forma cronológica y estudiar gráficamente el inmueble y para ser prolijos cuando
actuamos también tenemos que hacer un proceso dominial así, porque un buen proceso dominial,
un buen estudio de la documentación lleva un buen pedido de información. Por eso es fundamental
un buen proceso dominial del inmueble primero, estudio del inmueble y después solicitar
información y luego estudiar lo que el registro me informa, teniendo a la vista el proceso y toda la
documentación del inmueble.
Tenemos la inscripción 14865 y la otra es 11685 aquí tal vez el error fue del registro porque no puso
el acto que era, habla de las fechas en el certificado 10 de agosto y en el proceso 6 de agosto, debe
ser una inscripción definitiva, pero ahora este problema ya no lo vamos a tener porque el registro no
diferencia entre definitiva y provisorio, claro que si veo que está mal lo tenemos en cuenta, importa
si se levanto dentro del plazo de la fecha de inscripción.
Estamos en 14865 que le puede haber pasado a esa primera copia que se expidió en el año 2007, se
extravió y como ya estaba inscripta se presento un testimonio por exhibición de la ley 16.266 (art 1
y 2) que se tiene que inscribir en el registro, el registro tendría que haber aclarado o haber puesto la
ley, surgía de la documentación pero yo no sé los puse para ver si ustedes se daban cuenta que
teníamos 2 inscripciones una en el 2007 y la otra en 2008 con las mismas partes, el mismo acto,
precio y esto es fundamental cuando estamos trabajando porque sabemos que a partir que se
inscribió el testimonio por exhibición no podemos trabajar más con esa primera copia que se
extravió, sale de circulación yo tengo que trabajar con el testimonio por exhibición de la ley y va a
tener el mismo valor que tenia la primera copia. El registro lo que tendría que haber hecho que yo
en algunos casos lo he visto, es la inscripción 14865 ponerle el acto y al amparo de la ley 16.266 que
en este caso no lo hizo.
Ustedes la documentación la van a tener yo no sé las puse para ver si ustedes se daban cuenta en el
proceso.
Con todos estos pequeños errores del certificado de la propiedad, mal el precio, mal un numero en
la cedula, mal un Rut. Ustedes tienen que tilda todo.
Preguntan cuando dice está amparado por reserva de prioridad, para que este realmente amparado
te va a surgir el numero de inscripción el numero con el cual ingreso la reserva de prioridad al
registro y la fecha, por eso les decía a los abogados cuando vemos una reserva de prioridad y la
queremos atacar es fundamental y ya vimos que hay un digito mal en la reserva, acá igual estaban
en un periodo que se podía arreglar pero el abogado cuando algo no coincide puede atacar, y que
hacemos con todas estas cositas que no coincidían, acá estamos en el Registro de la propiedad
sección inmobiliaria, donde el error en la cedula de identidad no tiene el mismo valor que si fuera un
error en la cedula en el Registro de actos personales, podemos arreglar los errores del certificado
yendo con la escritura original, la copia al registro y mostrándole al registrador los errores para que
pueda modificarlos, y es un error material, art 67, es cuando el registrador vuelca el asiento y cambia
un numero por otro pone mal una cantidad y esos errores se arreglan(los errores en la escritura son
otro tipo de error que se podrían arreglar con un certificado, dependiendo el error), el error en el
certificado se comete cuando se realiza el asiento y el registrador comete este error de tipeo, se
equivoque en un nombre una letra, si hacemos una buena lectura del certificado, todos estos
errores los tenemos que ver y no tener pereza de ir con el documento original, puede ir solo el
escribano y en el registro hay una persona que se encarga en un horario determinado de arreglar los
asientos, porque estos son documentos públicos y no cualquier funcionario los puede arreglar y el
funcionario lo arregla teniendo a la vista esa primera copia, o si es un certificado de resultancia de
actos y hace el arreglo, cuando hace los arreglos nos emite un nuevo certificado y va a quedar
perfecto, hay que disponer del tiempo y arreglar los certificados.
Lo que interesa también cuando vamos a buscar información es quien es el ultimo titular registral
del 100% del bien, porque puede que haya más de un ultimo titular era el fideicomiso, les va a
interesar si hubieron embargos específicos de la lectura de los actos eran todas compraventas y
promesas, no había ninguna afectación
Certificado de vehículo automotor
Este certificado tiene una ampliación vieron que está en verde, cuando todavía no está la solicitud
aparece en rojo, cuando ya está para descargar el archivo en PDF queda en verde.
Esta es información que pedimos el Registro de vehículo automotores, la estructura del certificado
es la misma, el certificado tiene una primera parte que es un resumen, en la misma página del
resumen que me da todas las inscripciones que hay en el registro, esta inscripción 3642 que
tenemos en el resumen la tenemos que buscar ampliada en el detalle e ir marcando la
documentación para que no falte nada y nos tiene que coincidir. Tenían el departamento se pidió
por un solo vehículo, pero se puede pedir por 3 y puede ser de cualquier departamento, podría ser
uno de Canelones, uno de Artigas y otro de Durazno, pagando una tasa de $1265.
Si adquirió el bien soltero la naturaleza del bien es propio y si se casa sigue propio, si lo adquirió
divorciado es un bien propio.
Se despliega también la información en orden cronológico, en el año 2001 tenían la compraventa el
escribano que la autorizo, la fecha que la autorizo, antes se controlaba el permiso de importación
DUA, ahora no se controla, despliega el adquirente es un vehículo 0km, tampoco es la ultima
titularidad porque a veces la ultima titularidad yo podría pedir que me desplieguen todos los datos
del enajenante, pero a veces cuando no es la última, no se despliegan todos los datos igual vamos a
tener toda la escritura que van a tener todos los datos, yo les puse quien era el enajenante que era
Julio Cesar Lestido que es el importador del vehículo automotor, este es un 0km y el registro no
puso al enajenante, puso todos los datos del adquirente, en esa compraventa del 2001 y aquí el
adquirente, la cedula adquirió el 100% y acá estaba divorciado, el domicilio y después pasa a darnos
todos los datos que tiene volcados en el sistema del automotor y el chasis no lo volcó, hay 2 cosas
que no volcó, ni el chasis ni el modelo, está el numero de padrón, el numero de motor y el registro
no volcó, en esa primera escritura no estaba el numero de chasis, en las escrituras siguientes si
estaba el numero de chasis, pero ya después el registro no lo agrego, ustedes corroboren que los
datos estos y el padrón fundamental que este correcto y el numero de motor que este correcto,
pasaría lo mismo que dijo Washington si no está correcto en los datos identificatorios del vehículo,
vamos con el documento al registro para que subsane ese error.
Después tenían la inscripción 1643 del año 2009 que es una prenda, es una reserva para una prenda
que se inscribió en el registro de la prenda, la prenda se cancelo pero el registro siguió informando la
reserva de prioridad para un contrato de prenda sin desplazamiento y que se cumplió o sea que la
prenda se otorgo y se inscribió en el plazo de los 30 días pero que pasa con el contrato de prenda,
porque la prenda no me la informo, podrían haber pasado 2 cosas de porque no me informo de la
prenda porque caduco que el tiempo de caducidad es 5 años y se puede reinscribir por periodos de 5
años hasta los 30 años , que otra cosa pudo haber pasado si no se caduco un contrato de garantía
como es la prenda, lo que pudo haber pasado es que se haya cancelado esa deuda, el acreedor le da
la carta de pago y se cancela la inscripción en el registro, si se hubiera reinscripto tendría que surgir
del certificado.
Que hago, la prenda no me la está informando, caduco y ese deudor le viene a vender a su cliente,
una de las posibilidades seria esa reserva decir que se puede descartar porque en su momento se le
dio cumplimiento y porque la prenda en este caso se había cancelado, eso me llevo a ir al registro y
fui a pedir que me sacaran esta inscripción para que no surgiera la reserva, pero el registro cuando
son reservas no las saca bajo ningún concepto porque hubieron muchos problemas sacando reservas
de prioridad, ellos dicen cuando abren el sistema para acceder a sacar esa información del registro,
queda como un periodo ventana abierto el sistema en el cual se puede brindar información y que
puede perjudicar a algún tercero o a la DGR, fui a todas las cedes registrales primero a Montevideo
porque había puesto de lugar de referencia a Montevideo pero les digo cuando ponemos en la
solicitud el lugar de referencia es solo para un error pequeño como un numero en el digito, cuando
ya hay que modificar el asiento o modificar algo, nos dicen que tenemos que ir al registro
correspondiente donde esté inscripto el vehículo automotor, fui también a Ciudad de la Costa a ver
si corría con suerte que queda cerca y no, hay que ir a Canelones y tratar de que el registrador haga
un asiento en el cual diga que esa prenda ya se cancelo, y sin descartarla, porque la podemos
perfectamente descartar, aquí lo que sucedió que en un momento se solicito una reserva de
prioridad para este contrato de garantía que es una prenda, la prenda se cancelo, la prenda está
cumplida y esta es una de las situaciones que podemos descartar, podemos ir al registro también
que en este caso era Canelones y ver que estuviera desacuerdo el registrador para hacer un asiento
que diga que ya se cancelo la prenda, que informaba la reserva pero la prenda estaba cancelada,
todos los datos de cancelación de la prenda me los dieron el registro principalmente para quedarse
uno seguro, sucede eso con las reservas las siguen informando en los contratos de garantía.
Acá en un primer momento estaba la inscripción de la prenda que estaba vigente y la inscripción de
la reserva de prioridad y se había otorgado esa prenda dentro del contrato de vigencia, cuando se
cancela la inscripción de la prenda, la prenda desaparece del registro ya no me la tiene que informar
o si caduco o cancelo, pero me sigue informando la reserva y me parece que está cumplida,
entonces nos podemos encontrar con esta situación y sabemos que antes de hacer un descarte,
vamos a ir a averiguar en el registro.
Lo del chasis que no surgía, no se arreglo porque no surgía en la primer compraventa que se
presenta al registro, y en el documento no surgía ni el chasis ni el modelo, se matriculo sin esos
elementos y yo no fui, pero si hubiera el numero de motor mal, el padrón mal, cuando lo despliega
en los datos del bien, ahí sí con el documento, SUCIBE si lo tuviera o la libreta para que lo arreglen.
No nos tendría que aparecer una inscripción que caduco pero si llegara a aparecer tengo que ir al
registro que me saque esa inscripción y me saque un nuevo certificad sin esa inscripción, cuando se
cancela una hipoteca no tiene que aparecer, a veces cuando aparece es porque está vigente todavía