TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

CAPITULO II
GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES.

II.1.- GENERALIDADES.

El sistema de avalúo y tasaciones de bienes raíces es la forma de poder fijar un valor a un

bien raíz, bajo el concepto de valor económico. Valor económico es aquel que puede expresarse
en términos de alguna cantidad de otro articulo. Generalmente se expresa en dinero.

La tasación implica dar una opinión técnica y económica sobre el valor de un inmueble, para
luego concluir en un precio. Precio es el valor económico (monetario) de un bien.

Comúnmente se cree que cualquier profesional ligado a la construcción se encuentra

capacitado para efectuar una tasación. Este concepto es relativamente erróneo, ya que para tasar
un bien raíz no solo se requiere de estudios de construcción. Además se deben manejar las
técnicas y métodos de tasación, tener conocimientos en materia de economía, finanzas y
estadísticas, y aptitudes comerciales, contables y éticas. Todo esto permitirá captar en forma justa
el ambiente del mercado.

En Chile se manejan varios criterios de tasación, ya que no existe una legislación que regule
todos los puntos que involucran las valuaciones del mercado inmobiliario, como ocurre en otros
países como España, México, Inglaterra y [Link]., en donde existe un mejor desarrollo de la
actividad y una mayor exigencia profesional en base a leyes, estudios y capacitaciones
permanentes de las tecnologías existentes en materia de tasaciones inmobiliarias.

El área de las Tasaciones Inmobiliarias es compleja en el sentido de los innumerables

factores que afectan el precio del bien raíz. Los bienes raíces son producto de una constante
demanda, la cual se acentúa o decae según los ciclos económicos que experimenta el país y el
mundo.

La demanda por estos bienes lleva implícito un resultado u objetivo que se traduce en
rendimientos esperados o usos a que se destinará el terreno. Si un interesado desea cambiar su
uso, por ejemplo de agrícola a habitacional estará dispuesto a pagar un precio diferente, y lo
mismo pasa para el que desea destinarlo a un uso industrial. Por lo tanto, los cambios de uso de la
tierra llevan a cambios de valor y de precios, esto dependiendo del uso que se desea consignar al
terreno.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

Lo anterior es solo una parte de lo que implica la teoría de la tasación. En general, esta
teoría comprende los siguientes puntos:

 El comprador típico y su necesidad de adquirir el bien.

 Qué uso se dará a la propiedad, si se le dará el uso normal de acuerdo a las características
de la propiedad (caso del comprador típico), o si existe el propósito de cambiar su destino,
en caso de un comprador especial (no típico).

 Qué uso se hará de la tasación, o cuál es el objetivo que se tiene en vista para determinar
el valor de la propiedad. Esto se trata de dar mayor o menor importancia a determinadas
características de la propiedad, que son aplicables en un caso específico.

 Para obtener un préstamo hipotecario, deberían primar aquellos aspectos o características

de rentabilidad de la propiedad, que permitan pagar el préstamo; y en caso de no pago,
asegurar que el precio que pudiera obtenerse de la venta forzosa del bien cubra el monto
del préstamo, además de los riesgos de deterioro.

 Para adquisición de una propiedad, deben primar los factores de precios de venta de
propiedades semejantes, y el costo que tendría producir un bien raíz igual o equivalente.

 Para determinar precio de venta, puede tener mayor importancia el mayor y mejor uso de
la propiedad, que el uso actual de ella.

 Para la adquisición de una propiedad de renta, tienen mayor importancia la renta que
produce la vida útil y la durabilidad económica. Estos son factores que definirán la aptitud
de la propiedad para producir una renta que permita amortizar el capital, dentro del plazo
de vida útil, una vez descontados los gastos.

Todos los puntos anteriores son básicos en el criterio de las tasaciones. En este contexto se
tasan, terrenos, sitios, construcciones, galpones, edificios, proyectos inmobiliarios, etc.,
propiedades nuevas y usadas. Se determinan precios de transferencia, arriendos y seguros. Se
satisfacen requerimientos de tasaciones comerciales provenientes de organismos tales como:
Bancos, Financieras, Síndicos de Quiebra, Tribunales, etc. Todo esto nos refleja el gran campo de
aplicación de las tasaciones, la cual es una de las razones de ser del presente texto.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

II.2.- DEFINICIONES.

Existen terminologías de uso habitual en esta materia y que es importante tenerlas claras,
para así ir desarrollando una visión de todos los puntos que interfieren en la valoración de un bien.
Los conceptos que a continuación se detallan han sido ordenados de tal manera de dar una mejor
comprensión e interiorización de la materia, detallando en primer lugar los conceptos básicos
relacionados, para así ir derivando a los demás conceptos sean estos técnicos o económicos.

II.2.A.- Concepto de Tasación.

El primer concepto básico en esta materia a tener en claro es el de Tasación. A modo de

reseña histórica, tenemos que desde los primeros tiempos, como en la antigua Grecia, se buscó
darle valor a las cosas, para así poder realizar intercambios, ya fuera por dinero u otros bienes.
Desde esa época, filósofos como Platón y Aristóteles, definían: “Todos los objetos tienen siempre
un valor en sÍ como un acto independiente de quien los observe o analice”; “El valor de los objetos
lo determina el interés que por ellos exista”. Con el paso del tiempo y con el desarrollo de la
humanidad, a estas definiciones bases se le fueron agregando ideas mas técnicas para valorar un
bien raíz.

Personajes de nuestra época, como Roger Debarbieri, Perito Tasador autor del texto
“Manual de Tasaciones” del Instituto de Tasaciones de Chile señala: “Tasar es dar una opinión
informada del valor de un bien raíz, en un lugar geográfico y en una fecha determinada, luego de
un análisis económico, rentístico, arquitectónico, constructivo, legal, urbanístico, ecológico y físico,
empleando para ello, el conocimiento técnico y juicio razonado de todas las variables que le
afectan positiva o negativamente”. Esta definición es bastante completa, aunque le podríamos
agregar que la tasación variará dependiendo del objetivo o finalidad con que se hace, pues se
tienen diferentes percepciones y situaciones. Un ejemplo de esto es que si el banco busca tasar un
bien raíz para hipotecarlo, el valor o resultado será diferente si lo realiza el S.I.I., ya que buscan
diferentes objetivos.

II.2.B.- Concepto de Bien.

Una segunda definición básica es el Bien. Dentro del ámbito económico tenemos que “Bien
es un medio material que tiene por objeto satisfacer necesidades humanas”. Cabe destacar que
este concepto tiene ciertas derivaciones o sub-clasificaciones, que a continuación se presentan a
través de dos esquemas, para una mejor comprensión.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

Figura 2.1: Tipos de Bienes.

Inmuebles

Corporales

Muebles

Bienes

Derechos Reales
Incorporales

Derechos Personales

Figura 2.2: Tipos de Bienes según quien los posea.

Particulares

Bienes
Fiscales

Nacionales Nacionales

De Uso Público

De la figura 2.1 se definen los siguientes conceptos:

II.2.b.1.- Bienes Corporales: Son los que poseen un ser real y pueden ser percibidos por los
sentidos, como una mesa, una vivienda, etc.

II.2.b.2.- Bienes Incorporales: Son los que consisten en meros derechos, como los créditos y
las servidumbres activas.

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II.2.b.3.- Bienes Corporales Muebles: Son aquellos bienes que pueden ser movidos o
trasladados desde un lugar físico a otro. Dentro de estos bienes tenemos los que pueden ser
trasladados por una fuerza externa o por si mismos, como los animales.

II.2.b.4.- Bienes Corporales Inmuebles: También son denominados Bienes Raíces. Son
aquellos que no pueden transportarse desde un lugar a otro, como las tierras y minas; y los
que se adhieren permanentemente a ellos, como los edificios, los árboles, etc. Esta
definición es la que involucra el presente texto.

II.2.C.- Conceptos Técnicos.

Otros conceptos importantes de manejar al momento de realizar una tasación son los que
están ligados a la construcción física o a lo material del bien raíz en sí, que son las partes
componentes del bien inmueble, y otros términos relacionados más indirectamente y que es bueno
distinguirlos para realizar un óptimo análisis de valuación. A continuación se definen los siguientes
términos técnicos:

 Acera: Parte de una vía destinada principalmente para la circulación de peatones, separada
de la circulación de vehículos.

 Alteración: Cualquier supresión o adición que afecte a un elemento estructural de un edificio,

como la supresión de un muro, la apertura de nuevos vanos para puertas y ventanas en
dichos muros, el ensanche de vanos existentes siempre que exijan cualquier cambio en el
dintel, la ruptura de los cimientos, la construcción de sótanos, la supresión de pilares, la
construcción de nuevas piezas o dependencias, la adición de elementos sobrepuestos a los
existentes, como muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras, ascensores, y la adición
parcial o total de un nuevo piso o planta.

 Altura de Edificación: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo al mismo.

 Antejardín: Área entre la línea oficial y la línea de edificación.

 Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un

inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de valoración.

 Avenida: Vía vehicular de tipo troncal o colector que cuenta con mediana como refugio
peatonal.

 Barrio: Área habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad,
compuesta generalmente de un grupo de manzanas de características similares. En otras

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

palabras, los barrios son zonas o sectores urbanos, o sub-urbanos, que tienen un alto grado
de homogeneidad en cuanto a tamaño y uso de las propiedades, condiciones socio-
económicas y culturales de sus habitantes.

 Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su
caballete cubierto de tejas o planchas y que sirva para dar luz a los desvanes o para salir por
ellas a los tejados.

 Calzada: Parte de una vía destinada al tránsito de vehículos.

 Calle: Vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto las
calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso público o
entre una propiedad privada y un espacio de uso público.

 Calle Ciega: La que tiene acceso solamente a una vía.

 Centro Comercial: Edificación de uno o más niveles, pisos o planta, destinada a servir de
mercado permanente para la compraventa de mercaderías diversas, que agrupa locales
independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto,
ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares.

 Construcción Abierta: Se aplica en construcciones tradicionales y prefabricadas; recinto

cubierto y abierto por uno o más lados, como por ejemplo: corredores, balcones, porches,
terrazas u otros.

 Construcción Interior: Solo en galpones. Construcción secundaria ubicada en el interior de

un galpón e independientes de los elementos resistentes de la estructura principal del
galpón.

 Construcción Uso Exclusivo: Se aplica en copropiedades. Construcciones que formando

parte de los bienes comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios. Ej.
Terrazas, patios, bodegas, estacionamientos, etc.

 Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificación. Se encuentra

desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones.

 Crecimiento Urbano por Densificación: Proceso de urbanización que incrementa la densidad

ocupacional del suelo originado por la subdivisión predial o por aumento de su población o
edificación.
 Crecimiento Urbano por Extensión: Proceso de urbanización que incorpora nuevos suelos a
un centro poblado.

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 Densificación: Incremento del número de unidades por unidad de superficie.

 Desván: Parte más alta de una casa, inmediato al techo.

 Edad Actual: Tiempo real de la edificación o edad verdadera del bien raíz. Se mide desde la
fecha de recepción municipal.

 Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del estado
general del edificio y que en algunos casos puede ser de mayor o menor edad de la real,
debido a su conservación aparente, luego, la depreciación se efectuará por este parámetro.

 Edad Estimada: Estimación de la edad del bien raíz por falta total de antecedentes.

 Edificación Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos
a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos
que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que
establece la Ordenanza.

 Edificación Continua: La que se construye simultáneamente, o diferida en el tiempo,

emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y
ocupando todo el frente de este, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación
colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación territorial.

 Edificación Pareada: La que corresponde a dos edificaciones que se construyen

simultáneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde común,
manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no
pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada.

 Edificio: Toda construcción destinada a la habitación o en la cual una o más personas

puedan desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente, como por ejemplo edificio
colectivo de habitaciones, edificio comercial, edificio de estacionamientos, edificio de
oficinas, edificio de uso público, edificio industrial, edificio nuevo, etc.

 Edificios en Construcción: Abarca los casos en los que sobre un terreno se hayan iniciado
obras de nueva edificación.

 Edificios en Proyecto: Son cualquier tipo de construcción nueva o en rehabilitación, que se

construyen con diferentes motivos, pero todos abocados a una finalidad: incrementar la
funcionalidad del edificio.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

 Elementos de un edificio: Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un
edificio compuesta por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea
susceptible de venta individualizada.

 Galpón: Edificación cuya función básica es cubrir los espacios de cualquier forma y volumen,
generalmente de grandes dimensiones independiente del sistema de fijación al terreno y del
uso que se les dé. Usualmente constan de un piso, siendo sus elementos fundamentales sus
apoyos y una armazón liviana de techumbre, pues soportan normalmente una estructura
liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten en naves de
plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiendo existir además construcciones
secundarias interiores tales como las oficinas, pañoles, bodegas, galerías, altillos, los baños,
vestidores, etc. independientes de los sistemas o elementos resistentes de la estructura
principal.

 Inmuebles en Rehabilitación: Son edificios o elementos de edificio en los que se hayan

iniciado obras que, alternado o no sus elementos estructurales, indiquen el
acondicionamiento o rehabilitación de estos. La norma española indica algunos parámetros
para esta definición, entre los cuales encontramos:

 Inmuebles que indiquen la rehabilitación de al menos el 50% de su superficie edificada

antes del inicio de las obras, y siempre que el coste presupuestado de las obras alcance
el 50% del valor de mercado de la edificación, excluyendo el valor del terreno.

 Cuando la valorización se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su

reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras
cuando estas alcancen al menos una planta completa.

 Inmuebles Ligados a una Actividad Económica: Son edificios o elementos de edificios, de

uso monovalente que están o pueden estar vinculados a una explotación económica. Se
pueden considerar los siguientes tipos:

 Instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.

 Centros de transporte, aparcamiento y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de
transporte.
 Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
 Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
 Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
 Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
 Centros de equipamiento social.

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 Línea de Edificación: La señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la

cual se pondrá levantar la edificación de un predio.

 Línea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como

deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso público.

 Mansarda: Recinto más alto de una construcción habilitado dentro de la estructura de

techumbre con sus instalaciones totales e iluminación natural que permite el libre
desplazamiento de personas en su interior, en una proporción importante de su superficie
total.

 Mediana: Isla continua, realzada altimetricamente mediante soleras, que separa flujos
vehiculares.

 Muro Cortafuego: El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo mínimo
de resistencia al fuego señalado para él en la tabla y que separa dos partes de un mismo
edificio o dos edificios contiguos.

 Muro de Separación: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.

 Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas.

 Muro Medianero: El que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.

 Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, además de su propio peso, con un
espesor mínimo de 15 cms.

 Pasaje: Vía destinada al tránsito peatonal con circulación eventual de vehículos, con salida a
otras vías o espacios de uso publico, y edificada a uno o ambos costados.

 Piso Subterráneo: Recinto enterrado al menos en un 50% de la superficie de sus muros

exteriores y que no posee iluminación ni ventilación natural a través de ellos.

 Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50% de la superficie de sus muros exteriores
y que posee iluminación y/o ventilación natural a través de ellos.

 Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del
terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que
enfrenta el predio.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

 Red Vial Básica: Conjunto de vías existentes, que por su especial importancia para el
transporte urbano, pueden ser reconocidas como tales en los instrumentos de planificación
territorial.

 Red Vial Estructurante: Conjunto de vías existentes, que por su especial importancia para el
desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por el respectivo
instrumento de planificación territorial.

 Sistema Urbano: Conjunto de centros poblados de distintas características con áreas de

influencia que generen vínculos que se manifiestan especialmente en la ordenación física de
un territorio.

 Sitio Eriazo: Es aquel terreno que carece de construcciones o bien tiene edificios provisorios
autorizados o no, tales como ranchos o mediaguas, con o sin cierros.

 Suelo Natural: Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una

construcción en él, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carácter artificial.

 Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable.

 Superficie Construida: Este tipo de superficie se puede dividir en:

 Superficie Privativa: Es la superficie interior utilizable (que a continuación se define) más

los gruesos de la fachada, y la mitad de los paramentos de colindantes con otros locales
o con los espacios comunes del inmueble. Los espacios exteriores de uso privativo y no
cerrados, como balcones o terrazas, se computan por la mitad de la superficie, siempre
que su medida no supere el 10% de la superficie cerrada.

 Superficie Total: Es la superficie anterior a la que se suma la parte proporcional de

espacios comunes, cuando se trata de edificios fraccionados por división horizontal.

 Superficie Atribuible: Es la parte de superficie total construida que en proporción a su

superficie interior utilizable, cabe atribuir a un determinado local, en un edificio que no ha
sido fraccionado por división horizontal.

 Superficie Útil: Es al superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara
interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio,
incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo
(tales como terrazas, balcones y tendederos), y excluyendo la superficie ocupada en planta
por cerramientos interiore fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2 y la superficie del
suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 mts.

 Superficie Interior Utilizable: Es la superficie medida por el interior de los cerramientos

perimetrales de cada local, excluyendo patios de aireación si los hubiere y deduciendo
también pilares y estructuras de gran dimensión si los hubiera. Los espacios exteriores no
cerrados como balcones o terrazas de uso privado se estimarán por el 50% de la superficie
útil, siempre que su medida no supere el 10% de la interior (estimación máxima, el 5%).

 Terreno: Sitio eriazo o baldío; generalmente conectado a las redes de urbanización.

 Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo, que variarán según el criterio del
tasador.

 Es aquel cuyas dimensiones de frente y fondo se encuentran próximas a la relación 1:2;

para el S.I.I. esta relación se extiende a aquellos terrenos con relación frente-fondo 1:1 y
2:1;
 Es aquel cuyas dimensiones se repiten más veces en la manzana o en el sector;
 Es aquel cuya relación frente-fondo es la más adecuada para una edificación sobre él.

 Testigos: Son los inmuebles de similares características existentes, en el entorno cercano o,

en su defecto, en entornos homogéneos, que servirán de comparación para establecer una
media aritmética ponderada y así obtener los valores promedio de mercado para luego
ajustarlos con los coeficientes correctores.

 Urbanizar: Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por
extensión o por densificación, de infraestructura vial, sanitaria y energética, con sus obras de
alimentación y desagües; de plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del
terreno; equipamiento y áreas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el
instrumento de planificación territorial.

 Valuación: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física,

económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las variables
cuantitativas que inciden en el valor de los bienes. (tasación).

 Valuador: Es el profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de
justicia y equidad y en pleno uso de las facultades y limitaciones que establece la
normatividad que rige su actuación, investiga, analiza y estima el valor.

 Vida Útil: Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el
fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

rehabilitación integral del edificio en que se integra, y será residual si se calcula desde la
fecha de tasación.

 Vivienda para Primera Residencia: Aquella que por sus características y ubicación tenga
como destino más probable su uso como vivienda habitual, independiente de su destino
actual.

 Vivienda para Segunda Residencia: Aquella que por sus características y ubicación tenga
como destino más probable su uso como residencia temporal, independiente de su destino
actual.

También existen otros conceptos importantes que tienen una cierta relación (relación
indirecta) con los bienes a tasar. Estos son los conceptos económicos. Se comenzará definiendo
conceptos básicos en esta materia, que son el Valor, el Precio y el Costo.

II.2.D.- Conceptos Económicos.

Existe tres conceptos económicos básicos que se deben tener en claro y que a continuación
se definen:

 Valor: Es el grado de aprecio que tenemos de un bien en atención a su aptitud para

satisfacer necesidades. Dicho de otro modo, es la capacidad que tiene para aportar utilidad.

 Precio: En resumidas palabras, es la cantidad de dinero que se fija por un bien, como
resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre. Esta
cantidad de dinero representa el equilibrio de valor de un objeto para dos sujetos diferentes.
Es el valor objetivo del bien, y esta influenciado directamente por la cantidad de oferentes y
la cantidad de demandantes dentro del mercado, afectándole además, las variables de
abundancia o escasez y los bienes sustitutos, los que llevarán a un producto a participar
dentro de un mercado de competencia perfecta, de Oligopolio, Monopsodio o Monopolio
inmobiliario. Es importante señalar un principio lógico que dice que la “fijación de precio” va
en función directa de la “velocidad de venta” que deseamos y ello indica que esta es una
condicionante directa del precio, tanto para el vendedor como para el comprador.

 Costo: Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien. Es un

componente que condiciona la fijación del precio de un bien raíz.

Otros conceptos que derivan de los básicos son los siguientes:

 Valor de un Inmueble: Es el grado de aprecio que tenemos del bien en atención a su aptitud
para satisfacer necesidades. En otras palabras, es la capacidad que posee para aportar

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

utilidad. Esto nos da una idea de la subjetividad del valor, pues un mismo bien puede ofrecer
muchas utilidades diferentes, según sean las personas que la disfrutan en las circunstancias
de cada una.

 Valor de Mercado: Es el precio más probable en el cual un inmueble se venderá en un

mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) por parte de la
oferta y la demanda. El valor de mercado implica lo siguiente:

 Que el comprador y el vendedor actúen por su propio interés económico.

 Que ambos estén bien informados y actúen prudentemente.
 Que la propiedad se exponga durante un periodo de tiempo razonable en un mercado
tendencialmente abierto y transparente.
 Que no exista una actuación voluntariamente especuladora por parte del vendedor (Esta
actuación especuladora no implica que el propietario explote la escasez natural o
socialmente creada de una determinada localización o tipo de inmueble, siempre y
cuando no dependa de su voluntad individual sino de la situación general de la oferta y la
demanda).

 Precio de un Inmueble: Es la cantidad de dinero que un comprador particular estará

dispuesto a pagar y un vendedor particular estará dispuesto a recibir por un bien raíz en las
circunstancias concretas de una transacción.

 Costo de un Inmueble: Es el gasto en dinero efectuado para la ejecución material de un

inmueble. Puede incluirse, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción,
permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación,
impuestos, e incluso, comisiones y beneficios.

Otros conceptos económicos son:

 Costo de Reproducción: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con sus estilos,

materiales, terminaciones, etc., iguales al original. Este costo se utiliza generalmente en
edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectónicos para el estado o los
particulares.
 Costo de Reemplazo o Costo de Reposición: Corresponde a aquel costo de reemplazar la
estructura existente de una edificación por otra similar existente en el mercado y con utilidad
equivalente. Generalmente la nueva estructura corresponde a materiales de una nueva
tecnología.

 Depreciación: Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido al

transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolencia, baja del precio de mercado, etc.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

 Depreciación Económica: Afecta al sector. El sector decae por el desplazamiento de sus

habitantes de mayor nivel socioeconómico a otros modernos o de moda. El sector se
deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir. El S.I.I. lo llama Desuso
Económico. Algunas causas de desusos económicos son: Legislación que modifica las
zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las propiedades;
cambios en el proceso económico que determinen que la propiedad sea de difícil
mantenimiento tantos por sus sistemas impositivos a los dueños como por su mantenimiento
oneroso.

 Depreciación Funcional: Afecta al edificio. Es la deducción que se realiza sobre el valor de

mercado de un edificio según su defectuosa adaptación a la función que se le destina.

 Depreciación Física: Es la deducción que se realiza sobre el valor de mercado de una

edificación en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus
elementos componentes.

 Evaluar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa.

 Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes

expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenimiento) o por decisión de los
tribunales competentes (expropiación forzosa).

 Plusvalía: Incremento en el valor de la tierra o edificios derivados de acciones de la autoridad

al efectuar obras publicas o mejoras en las existentes o al imponer restricciones en el uso de
la tierra en determinados lugares.

 Renta: Precio que se cancela al propietario de un inmueble por la tenencia y uso del bien
raíz. Puede cancelarse en productos o dinero.

 Renta de Situación: Corresponde al costo de transporte desde el inmueble a los mercados

de consumos. Puede asociarse al costo de traslado del trabajador hasta su centro laboral.

 Renta de Monopolio: Es la renta que se produce cuando existe un terreno para muchos
interesados en él (renta de escasez). En el área urbana podemos aplicarla a las
localizaciones exclusivas de uso comercial que llevan a pagos marginales o adicionales a la
renta comúnmente llamado Derecho de Llaves.

 Renta de Monopsodio: Es la renta que se produce cuando existen muchos terrenos para un
interesado. Se produce el sistema de estancos o único poder comprador.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

 Renta de Oligopolio de Demanda: Es la renta que se produce cuando existen muchos

demandantes de terrenos y pocos oferentes.

 Renta de Oligopolio de Oferta: Es la renta que se produce cuando existen muchos oferentes
de terrenos y pocos oferentes.

 Renta de Mercado Deprimido: Es la renta que se produce cuando existen pocos oferentes y
pocos demandantes de suelo.

 Renta de Competencia Perfecta: Es la renta que se produce cuando existen muchos

oferentes y muchos demandantes de suelo.

 Renta de Ingreso No Ganado: Es cuando se obtiene una mayor renta sin mediar esfuerzo
del propietario, como en el caso del Metro, las grandes obras viales, etc.

 Renta de Productividad Marginal: Son los excedentes que se agregan a la renta y cuyos
beneficios recaen siempre en el propietario y no en el arrendatario. Son generalmente
producidas por las externalidades positivas.

 Valor Agregado de Comercio: Es el correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se

ha establecido un negocio que funciona prósperamente. Este valor es distinto del valor del
inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en función de que el negocio
implantado genera una modulación especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento,
acción empresarial, etc. que lo hacen económicamente rentable. Viene a ser como una
especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su expectativa comercial y
no, propiamente de la propiedad inmobiliaria.

 Valor de Afección: (Valor sentimental) Es el valor de carácter intangible que tiene un

determinado inmueble para su propietario, en base a criterios subjetivos, de tipo no
económico.

 Valor Asegurable: Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes no
destruibles.
 Valor Catastral: Es la base de tributación para el impuesto predial de los inmuebles,
determinada en función del valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas
en cada inmueble.

 Valor Contable: Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario
de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las normas fiscales
correspondientes.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

 Valor Comercial: Es la ponderación económica entre el valor físico y el de capitalización de

rentas, considerando el comportamiento del mercado de bienes con características similares
(esta es la conclusión en un avalúo y como tal debería denominarse simplemente como
“valor del bien”, sin ningún otro calificativo que propicie conclusiones).

 Valor de Capitalización: Es el capital que se requiere para generar rendimientos financieros

iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de
riesgo.

 Valor de Inversión: Es el valor que para un inversionista particular debería tener su

propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del valor
de mercado, el de inversión tiene un carácter individual, específico para cada inversionista,
más que reflejar las condiciones del mercado.

 Valor de Liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una

compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición en el mercado inferior a lo razonable,
debido a las necesidades de aquel.

 Valor de Seguro: Se basa en el concepto de costo de reproducción o reemplazamiento de

los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida total o deterioro
debido al azar.

 Valor de Tasación: Es al valor que resulta mas idóneo para cubrir los fines específicos de
cada tasación.

 Valor Fiscal: Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función de unos
criterios legales preestablecidos, a efectos impositivos. Puede considerarse también como
valor catastral para efectos de las contribuciones a los bienes raíces.

 Valor de Oportunidad: Es el máximo valor aceptable de un bien, en función del beneficio

esperado.

 Valor de Remate: Es el capital mínimo que se espera obtener por un bien adjudicado como
garantía de crédito y que está sujeto a las almonedas judiciales.

 Valor de Rescate: Es el capital máximo que se espera obtener por un bien que ya no
produce rentas.

 Valor de Reposición Nuevo o Bruto: Es el costo actual para reproducir un bien con sus
mismas características (también se denomina “costo de reposición nuevo”).

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

 Valor Neto de Reposición: Es el valor actual de un bien, considerando su depreciación por

antigüedad, estado de conservación, funcionalidad, calidad y grado de obsolencia.

 Valor Urbanístico: Es el valor que, según los criterios de la legislación vigente, tiene el suelo
urbano o urbanizable a efectos de expropiaciones.

II.3.- PRINCIPIOS QUE CONDICIONAN EL VALOR DE LOS BIENES RAÍCES.

El comportamiento del valor de un bien raíz, como producto de mercado, se rige por
determinados principios. Dichos principios son universales, vale decir que son considerados en la
mayoría de los países a nivel mundial, con economías de libre mercado, y están relacionados a las
características particulares y generales del bien raíz. Estos son:

II.3.A.- Principio de Cambio: Nada es más estable o seguro que aquel que permite el cambio.

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CAPITULO II: GENERALIDADES, DEFINICIONES Y PRINCIPIOS DE LA TEORIA DE LAS TASACIONES

II.3.B.- Principio de Mayor y Mejor Uso: El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que
resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

II.3.C.- Principio de Oferta y Demanda: Los terrenos tienen valor en razón directa a los beneficios
que rinden a la sociedad y en razón inversa a la cantidad disponible para satisfacer los
mismos usos.

II.3.D.- Principio de Bearms: Se refiere a la economía en el uso de los terrenos. El uso (o sea la
demanda) debe equipararse a la oferta de tal manera que puedan satisfacer mejor todas
aquellas necesidades según los usos posibles.

II.3.E.- Principio de Rendimientos Decrecientes: Las utilidades no son proporcionales a las

inversiones, sino que aumentan hasta llegar a un punto de equilibrio, en el cual cualquier
aumento de inversión produce saturación y no aumenta la renta. Sin embargo se debe
considerar que llegado al punto de equilibrio o renta máxima, puede ser necesario
inversiones que, si bien no aumentan el precio, permiten mantener la existencia, o sea, que
de no hacerse nuevas inversiones, la renta disminuye. Principio muy relacionado al de
Contribución y al de Tamaño Económico.

II.3.F.- Principio de Contribución: Cualquier factor de la producción debe considerarse

individualmente, desde el punto de vista de cuanto le agrega a la inversión o al ingreso
neto por su presencia y cuanto le resta su ausencia. Al respecto debe tenerse presente que
el mejoramiento en exceso es una inversión que esta violando el principio de contribución y
que no es raro encontrar en los bienes raíces.

II.3.G.- Principio de Tamaño Económico: Este principio establece que un edificio, cualquiera sea su
destino, debe construirse en el terreno apropiado. Dicho de otra forma, debe aumentarse o
disminuirse la inversión de modo que se produzca el mayor y mejor uso o que rinda el
máximo de renta.
II.3.H.- Principio de Sustitución: Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra que presta
los mismos servicios, utilidad o usos, su valor tiende a ser fijado por esta última. Se
presentan tres posibles formas:

 Construcción en réplica.
 Construcción semejante.
 Construcción con misma utilidad.

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TASACIONES DE BIENES RAÍCES URBANOS

II.3.I.- Principio de Integración y Desintegración: Este principio establece que los ciclos económicos
se presentan de tres etapas:

 Integración o Desarrollo.
 Equilibrio o Etapa Estática.
 Desintegración o Decadencia (cabe destacar que la última etapa es aquella que da
origen a la eliminación de barrios deteriorados dando paso a las remodelaciones).

II.3.J.- Principio de Anticipación: Tiene relación con el precio de un bien raíz, el cual está
determinado por el valor anticipado o valor presente de los futuros beneficios.

II.3.K.- Principio de Conformidad: Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad a las normas
vigentes en el instrumento de planificación zonal.

II.3.L.- Principio de Utilidad: Los bienes raíces adquieren valor en razón directa de cuan adecuados
son para otorgar un servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posición y forma
simultáneamente.

II.3.M.- Principio de Valor residual: El factor atribuible a cada uno de los factores de producción de
un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al
resto de los factores.

II.3.N.- Principio de Temporalidad: El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

II.3.O.- Principio de Finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de

valoración a seguir.

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