MANEJO PROYECTOS VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS)
DEFINICIÓN VIS:
La Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella que reúne los elementos que aseguran su
habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo
valor se encuentra entre 135 SMLMV hasta 150 SMLMV, que equivale a cerca de 135 millones de
pesos hasta 150 millones de pesos.
Están dirigidos a hogares cuyos ingresos no superan los cuatro salarios mínimos legales vigentes,
que equivalen a un promedio de $4.000.000. y pueden acceder a subsidios que están
contemplados para viviendas que no superen los $140 millones en grandes ciudades principales
como Bogotá, Cali o Medellín.
Se entiende que cada solución de vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria,
además de los servicios públicos instalados y los duetos necesarios para un punto de conexión al
servicio de internet, también contará con ducha, sanitario, lavamanos, lavadero, cocina,
lavaplatos, puertas, ventanas y vidrios.
El precio total de la vivienda, así descrito, no podrá exceder el precio máximo señalado en las
normas que regulan la materia, y el mismo incluirá tanto el valor de los bienes muebles e
inmuebles que presten usos y servicios complementarios o conexos, tales como: parqueaderos,
depósitos, buhardillas, terrazas, antejardines y patios; así como el correspondiente a contratos de
mejoras o acabados suscritos con el constructor o con terceros.
De igual forma, son parte integral. del valor de la vivienda las obras de urbanismo ejecutadas por
el constructor para garantizar la habitabilidad de las viviendas en los proyectos de vivienda de
interés social y vivienda de interés social prioritaria.
BENEFICIOS TIBUTARIOS A CONSTRUCTOR
Renta exenta en utilidad generada en el proyecto VIS
Articulo 235-2 Numeral 4 ET (reglamentado por el decreto 1066 de 2020)
235-2 Rentas Exentas a partir del año 2019
4. Las siguientes rentas asociadas a la vivienda de interés social y la vivienda de interés prioritario:
a. La utilidad en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de
interés social y/o de vivienda de interés prioritario;
b. La utilidad en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario;
c. La utilidad en la enajenación de predios para el desarrollo de proyectos de renovación urbana;
Para gozar de las exenciones de que tratan los literales a) y b) de este numeral, se requiere que:
i) La licencia de construcción establezca que el proyecto a ser desarrollado sea de vivienda de
interés social y/o de interés prioritario.
ii) Los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollo del
proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario;
Para ello se requiere que cuando se trate de enajenaciones realizadas de manera directa sobre el
bien inmueble, se deberá presentar el certificado de tradición y libertad donde se evidencie que la
titularidad de los predios está a nombre de la fiduciaria que actúe como vocera del respectivo
patrimonio autónomo.
Tratándose de la enajenación de los derechos fiduciarios producto del aporte del bien inmueble,
se deberá conservar el documento privado donde se expresen las condiciones del contrato de
enajenación de los derechos fiduciarios del aportante del bien.
iii) La totalidad del desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés prioritario
se efectúe a través del patrimonio autónomo,
Esto se demuestra mediante documento de constitución del patrimonio autónomo donde conste
como objeto exclusivo el desarrollo del proyecto de vivienda de interés social y/o de interés
prioritario, el cual podrá ser de carácter residencial o mixto, siempre que este último incluya como
parte del proyecto el uso residencial.
iv) El plazo de la fiducia mercantil a través del cual se desarrolla el proyecto, no exceda de diez (10)
años. El Gobierno nacional reglamentará la materia. Los mismos requisitos establecidos en este
literal serán aplicables cuando se pretenda acceder a la exención prevista por la enajenación de
predios para proyectos de renovación urbana".
Se requiere certificación expedida por la sociedad fiduciaria que administre el patrimonio
autónomo donde conste que la totalidad del proyecto de interés social y/o de interés prioritario a
desarrollar se efectuará a través del patrimonio autónomo y que el plazo de la fiducia mercantil a
través del cual se desarrolla el proyecto no excede de diez (10) años.
Los documentos mencionados anteriormente deben estar a disposición de la Unidad
Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN, en los términos
establecidos en el artículo 632 del Estatuto Tributario, modificado por el artículo 46 de la Ley 962
de 2005, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya.
PARÁGRAFO. Los proyectos de vivienda de interés social y/o de interés prioritario de que trata el
presente capítulo, podrán tener destinación o uso de carácter residencial o mixto, siempre que el
mixto incluya como parte del proyecto el uso residencial, conforme con lo previsto en la Ley 675
de 2001.
Devolución o compensación del IVA pagado en la adquisición de materiales para la construcción
de vivienda de interés social.
Art 850 ET parágrafo 2 (reglamentado por el decreto 96 de 2020)
Vivienda de interés social y vivienda de interés social prioritaria que da derecho a devolución y/o
compensación del impuesto sobre las ventas -IVA por la adquisición de materiales de
construcción. Para efectos de la devolución y/o compensación del impuesto sobre las ventas -IVA.
de qué trata el parágrafo 2º del artículo 850 del Estatuto Tributario, se considera vivienda de
interés social y vivienda de interés social prioritaria, las unidades habitacionales que cumplen con
los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción, cuyo valor, de
acuerdo con la escritura de compraventa o la resolución o acto traslaticio del dominio no excede el
valor máximo establecido en las normas que regulan la materia.
El impuesto sobre las ventas -IVA pagado en la adquisición de materiales para la construcción de la
vivienda de interés social y la vivienda de interés social prioritaria dará derecho a devolución y/o
compensación, a los constructores que la desarrollen, independientemente de la forma
contractual a partir de la cual ejecutaron el proyecto. (se sugiere hacer contratos separados de
suministro y de mano de obra para evitar devoluciones y en caso de auditoria que se tenga plena
identificación de los mismos)
PARÁGRAFO 2. Cuando las soluciones de vivienda de interés social y vivienda de interés social
prioritaria se constituyan como propiedad horizontal, según lo definido en la Ley 675 de 2001 o la
norma que la modifique, adicione o sustituya, el valor del impuesto sobre las ventas-IVA pagado
sobre los materiales utilizados en la construcción de bienes comunes podrá ser objeto de
devolución y/o compensación del impuesto sobre las ventas -IVA, de que trata el presente
capítulo, a condición de que la vivienda objeto de beneficio, incluidos los conexos, no sobrepase el
valor de venta señalado en el presente artículo.
En los proyectos constituidos como propiedad horizontal de uso mixto procederá la devolución y/o
compensación del impuesto sobre las ventas -IVA pagado en la adquisición de materiales
utilizados en la construcción, en la parte que corresponda al valor de las viviendas de interés social
y viviendas de interés social prioritaria, beneficiarias de este tratamiento.
ARTÍCULO [Link].3. Trámite de la solicitud de devolución y/o compensación. Los solicitantes de
devolución y/o compensación conforme con lo establecido en el parágrafo 2º del artículo 850 del
Estatuto Tributario, deberán presentar la solicitud ante la dependencia competente Departamento
Administrativo de la Función Pública Decreto 96 de 2020 4 EVA - Gestor Normativo de la Dirección
Seccional de la Unidad Administrativa Especial Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -
DIAN con jurisdicción en el domicilio social registrado en el Registro Único Tributario -RUT del
solicitante, aunque desarrollen los proyectos en diferentes municipios del país, caso en el cual
deberán consolidar la respectiva documentación.
La solicitud se deberá presentar, con respecto a cada unidad de obra terminada, dentro de los dos
(2) bimestres siguientes a la fecha de la escritura pública de compraventa o de la expedición de la
resolución o acto traslaticio del dominio de la vivienda cuando se trate de vivienda de interés
social prioritaria financiada o cofinanciada con recursos del presupuesto nacional a través de
subsidios familiares de vivienda cien por ciento (100%) en especie y, en todo caso, a más tardar
dentro de los dos (2) años siguientes a la terminación total del proyecto de construcción de
vivienda de interés social y/o vivienda de interés social prioritaria.
ARTÍCULO [Link].6. Requisitos especiales para la devolución de impuesto sobre las ventas -IVA
por la adquisición de materiales para la construcción de vivienda de interés social y prioritaria. Con
la solicitud de devolución y/o compensación, que se deberá presentar por escrito por el
representante legal de la entidad constructora del proyecto o su apoderado, se deberán acreditar,
además de los requisitos generales señalados en el artículo [Link].13. del presente Decreto, los
siguientes requisitos especiales:
1. Certificación expedida por el titular del proyecto, cuando el constructor solicitante ha
desarrollado el proyecto bajo contrato, donde conste: Número de identificación Tributaria -NIT y
nombre o razón social del contratante, Número de identificación Tributaria -NIT y nombre o razón
social del contratista, ciudad, número y fecha del contrato, objeto del contrato de construcción,
número de unidades habitacionales, identificación del predio sobre cual se efectúa la construcción
(matrícula inmobiliaria).
2. Relación certificada por revisor fiscal o contador público, según el caso, de las facturas de
compra de materiales utilizados para la construcción de las viviendas de interés social y vivienda
de interés social prioritaria, indicando su número, el nombre y apellidos o razón social, y Número
de Identificación Tributaria -NIT del proveedor, valor de los bienes adquiridos, valor del impuesto
sobre las ventas -IVA cancelado el cual debe estar discriminado en ellas y la descripción de los
bienes.
3. Relación certificada por revisor fiscal o contador público, según sea el caso, de los números de
matrícula inmobiliaria asignados por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
correspondiente a los inmuebles respecto de los cuales será presentada la solicitud de devolución
y/o compensación del impuesto sobre las ventas -IVA en la adquisición de materiales de
construcción, indicando el número y fecha de la escritura de compraventa, identificación de la
notaría, valor de la compraventa y el nombre e identificación de los intervinientes.
Cuando se trate de vivienda de interés social prioritaria financiada o cofinanciada con recursos del
presupuesto nacional a través de subsidios familiares de vivienda 100% en especie, se deberá
informar el número y fecha de la resolución o acto traslaticio del dominio de la vivienda y se podrá
adjuntar copia del mismo.
4. Certificación del revisor fiscal o contador público, según el caso, donde conste que el valor del
impuesto sobre las ventas -IVA solicitado en devolución y/o compensación no ha sido llevado
como un mayor valor del costo ni deducción en la determinación del impuesto sobre la renta ni
como impuesto descontable en la declaración del impuesto sobre las ventas y que se cumplen
todos los requisitos para la procedencia de la solicitud.
5. Certificación expedida por el representante legal de la empresa constructora y el contador
público o revisor fiscal, según el caso, en la cual conste que no se ha efectuado devolución y/o
compensación por la compra de materiales para la construcción de las unidades de vivienda
objeto de la solicitud.
6. Copia del documento de conformación del consorcio o la unión temporal cuando la solicitud de
devolución y/o compensación sea presentada por ellos.
7. Certificación suscrita por el representante legal de la entidad constructora y el revisor fiscal o
contador público, según sea el caso, en la que conste que se trata de un proyecto de vivienda de
interés social, interés social prioritario o proyectos constituidos como propiedad horizontal de uso
mixto y que el valor total de la vivienda incluye inmuebles tales como: parqueaderos, depósitos,
buhardillas, terrazas, antejardines y patios, además de las obras de urbanismo, y este valor no
sobrepasa el valor total de venta de la vivienda .
8. Certificado de tradición y libertad cuando la construcción se desarrolle por contrato de
construcción sobre sitio propio o por autoconstrucción, en el cual conste el número de la escritura
pública de formalización de la construcción realizada y su valor.
9. Certificación expedida por la autoridad territorial de planeación o quien haga sus veces, en la
que conste que la vivienda fue construida en el marco de un proyecto o programa de renovación
urbana, cuando la solicitud de devolución y/o compensación del impuesto sobre las ventas -IVA
corresponda a vivienda de interés social y/o vivienda de interés social prioritaria desarrollada en
programas y/o proyectos de renovación urbana.
10. Indicar en la solicitud de devolución una cuenta de ahorros o corriente a su nombre, la cual
debe estar activa en una entidad bancaria vigilada por la Superintendencia Financiera de
Colombia, para efectos del pago de la devolución.
Aspectos a tener en cuenta para tramite de devolución a nivel contable.
Se sugiere separar cuentas contables para el manejo de IVA de Contratos de suministros y
Servicios.
Si son Proyectos mixtos tener en cuenta que la devolución solo aplica sobre el IVA
asociado a unidades habitacionales, no sobre locales comerciales.
El certificado de tradición y libertad de cada inmueble debe especificar claramente el valor
e indicar que el acto es Compraventa VIS. Y este debe ser acorde con la fecha de la
escritura.
Tener en cuenta que la licencia de construcción en modalidad debe Indicar que es VIS.
Las facturas que expidan los proveedores por las compras que se vallan a solicitar como
devolución deben estar detalladas y discriminadas no se puede indicar que corresponden
a algún corte.
Crear una sociedad que sea constructora de interés Social, nueva proyectos de Bogotá
Crear la empresa (nomina propia o temporal)
Accionistas, recomendaciones si es como accionista o contrato de participación
Aportes de lote aproximadamente $800.000.000
3 socios 1 socio el 10% y 2 con el 45% validar si van igual en participación y en beneficios
Propiedad Horizontal Normativa para vis
Fiduciaria Davivienda, validar punto de equilibrio, beneficios de constructor y compradores
Manejo de contabilidad hasta la entrega de Zonas comunes actas de entrega
Liquidación de devolución de IVA y distribución de utilidades
Políticas de distribución de utilidades como reinversión.
Propuesta económica de asesoría. Legal contable
Punto de equilibrio establecido por fiduciaria aproximadamente 60% de acuerdo a condiciones del
mercado
Margen de utilidad proyecto entre un 15% y 17%