Fecha Inspección: Febrero 17, 2.023 Fecha de Informe: Marzo 06, 2.
023
1. DATOS GENERALES DEL JUICIO, O PROCESO DE INDAGACION PREVIA
No de Proceso/No de Indagación 17230-2021-22045
Nombre y Apellido del Perito/a R. ISABEL SANCHEZ LUNA
Profesión, Oficio, o Actividad calificada ARQUITECTA
No de Calificación y Acreditación 1833441
Fecha de terminación de la 21-Apr-21
calificada y acreditación 21-Apr-23
Dirección de contacto LUIS BURBANO N9-114 y PABLO GUERRERO (PUEMBO)
Teléfono celular contacto 999164426
Correo electrónico de contacto issaluna06@[Link]
2. ANTECEDENTES
Con fecha 07-12-2022, fui nombrada perito mediante sorteo Satje, para la Unidad Judicial Civil con Sede en la Parroquia Iñaq
del Distrito Metropolitano de Quito, de la Provincia de Pichincha, en el proceso judicial 17230-2021-22045, del proceso
reivindicación, en el que debo informar sobre: la ubicación del inmueble, área, linderos, características generales y quien
encuentra en posesión de los inmuebles. Se procede a la inspección el día 17 de febrero de 2023. Se trata de dos pre
ubicados en la intersección de la calle los Ríos y Antonio Elizalde, sector La Alameda, Parroquia Ichimbia; Administración Zo
Centro (Manuela Sáenz).
PREDIO No. 48105
ESCRITURAS ✘ PLANOS ✘ CERT. REGIST. PROPIEDAD ✘ NINGUNO
OTROS: Geo clave: 17010310183011111 Clave Catastral anterior: 1000210004000000000 Predio No. :48105
DATOS DE ESCRITURA
EN FAVOR DE Persona Natural ✘x Persona Jurídica ✘ Tipo de Escritura (s)
SR. Benito Serafin Constante Pozo, viudo.
OTORGADA POR
Silvana Margarita Constante Morocho, casada; y, Christian Benito Constante Morocho, Compra/venta derechos/acci
casado.
Fecha de Escritura Notaria Primera Fecha Insc. Reg. Prop.
Abril 01 de 2015 Dr. Jorge Machado Cevallos Quito Mayo 04 de 2015
Gravámenes No existen anotaciones registrales de gravámenes hipotecarios, prohibiciones de enajenar y
PREDIO No. 56821
ESCRITURAS ✘ PLANOS CERT. REGIST. PROPIEDAD ✘ NINGUNO
OTROS: Geo clave: 170103130183012113 Clave Catastral anterior: 1000210003000000000 Predio No. :56821
DATOS DE ESCRITURA
EN FAVOR DE: Persona Natural ✘ Persona Jurídica Tipo de Escritura (s)
Sr. Benito Serafin Constante Pozo, viudo.
OTORGADA POR:
Silvana Margarita Constante Morocho, casada; y, Christian Benito Constante Morocho, Compra/venta derechos/acci
casado.
Fecha de Escritura Notaria Primera Cantón Fecha Insc. Reg. Prop.
Abril 01 de 2015 Dr. Jorge Machado Cevallos Quito Mayo 04 de 2015
Gravámenes No existen anotaciones registrales de gravámenes hipotecarios, prohibiciones de enajenar y
IMAGEN GENERAL DE LAS PROPIEDADES
Predio 48105 Predio 56821
DATOS DEL PREDIO No. 48105
Ubicación: Calle Los Ríos Y Antonio Elizalde Sector : La Alameda
Calle: E5 Los Ríos -E4-99 Administración Zonal Centro (Manuela Sáenz)
Parroquia: ITCHIMBIA Cantón Quito Ciudad Quito Provincia Pichincha
DATOS DEL PREDIO No. 56821
Ubicación: Antonio Elizalde y Los Ríos Sector : La Alameda
Calle: N12 General Antonio de Elizalde E4-97 Administración Zonal Centro (Manuela Sáenz)
Parroquia: ITCHIMBIA Cantón Quito Ciudad Quito Provincia Pichincha
Fecha de Informe: Marzo 06, 2.023
ICIO, O PROCESO DE INDAGACION PREVIA
17230-2021-22045
R. ISABEL SANCHEZ LUNA
ARQUITECTA
1833441
21-Apr-21
21-Apr-23
IS BURBANO N9-114 y PABLO GUERRERO (PUEMBO)
999164426
issaluna06@[Link]
eo Satje, para la Unidad Judicial Civil con Sede en la Parroquia Iñaquito
Pichincha, en el proceso judicial 17230-2021-22045, del proceso de
ón del inmueble, área, linderos, características generales y quien se
la inspección el día 17 de febrero de 2023. Se trata de dos predios
Elizalde, sector La Alameda, Parroquia Ichimbia; Administración Zonal
Tipo de Escritura (s)
Compra/venta derechos/acciones
Fecha Insc. Reg. Prop.
Mayo 04 de 2015
strales de gravámenes hipotecarios, prohibiciones de enajenar y embargos.
Tipo de Escritura (s)
Compra/venta derechos/acciones
Fecha Insc. Reg. Prop.
Mayo 04 de 2015
strales de gravámenes hipotecarios, prohibiciones de enajenar y embargos.
Provincia Pichincha
Provincia Pichincha
ISABEL SANCHEZ LUNA Arquitecta
Teléfono 0999164426 Reg. Prof. 2837
CROQUIS DE UBICACION
DATOS DE INSPECCION
INFRAESTRUCTURA EXISTENTE Especifique Especifique
PAVIMENTACION ✘ Adoquín RED TELEF. INTERNET ✘ Aérea
ALUMBRADO ✘ Aéreo ACERAS ✘ Pavimento
RED DE TV CABLE ✘ Tiene BORDILLOS ✘ H.S.
ALCANTARILLADO ✘
Tiene CALZADA ✘ Tiene
AGUA POTABLE ✘
Tiene TRAS. PUBLICO ✘ Tiene
TIPO DE LOS INMUEBLES
Los dos predios sujetos al presente estudio, están integrados mediante corredores de circulación
horizontal, los cuales conforme a la cédula catastral se los identifica con un destino económico de hotel.
Dentro del predio no. 48105 se encuentra un local comercial que mantiene actividades de Restaurante;
mientras que dentro del predio no. 56821 se encuentra la recepción de ingreso. Al momento de la
inspección, estaban ocupadas veinte habitaciones.
A parte de las habitaciones que comprenden los bienes inmuebles, existen dos departamentos de tres
dormitorios, baños, sala comedor y cocina.
No es una construcción debidamente planificada, donde se puede apreciar claramente que los espacios
[Link]
son superpuestos y añadidos sin planificación, mismos que reflejan una falta de cuidado y mantenimiento
continuo.
POSESIÓN DE LOS INMUEBLES
Se realiza la inspección para verificar y constatar las condiciones de los inmuebles, verificar la tenencia del
mismo, la revisión a linderos y el historial de sus propietarios. La información ha sido obtenida de la cédula
catrastral, información municipal, así como también los documentos habilitantes como escrituras y
documentación del registro de propiedad.
De acuerdo a las escrituras públicas de los dos bienes inmuebles, el señor Benito Serafín Constante Pozo,
en su calidad de viudo, adquirió los predios No.48105 y No. 56821, a través de derechos y acciones por
parte de los señores Silvana Margarita Constante Morocho y Christian Benito Constante Morocho.
Actualmente, dentro de la Cédula Catastral se desprende que, del predio no. 56821, la titularidad del
dominio corresponde a Silvana Margarita Constante Morocho y otro; así como del predio no. 48105, la
titularidad del dominio corresponde a Benito Serafin Constante Pozo y sus herederos.
documentación del registro de propiedad.
De acuerdo a las escrituras públicas de los dos bienes inmuebles, el señor Benito Serafín Constante Pozo,
en su calidad de viudo, adquirió los predios No.48105 y No. 56821, a través de derechos y acciones por
parte de los señores Silvana Margarita Constante Morocho y Christian Benito Constante Morocho.
Actualmente, dentro de la Cédula Catastral se desprende que, del predio no. 56821, la titularidad del
dominio corresponde a Silvana Margarita Constante Morocho y otro; así como del predio no. 48105, la
titularidad del dominio corresponde a Benito Serafin Constante Pozo y sus herederos.
Pese a lo expuesto, al momento de la inspección los inmuebles se encuentran en posesión de la Sra.
Liliam Esthela Maldonado Orellana.
DOCUMENTACION EMPLEADA Y DE RESPALDO
* Escrituras de los inmuebles.
* Inspección tanto del inmueble como del sector, observación ocular.
* Certificado del Registrador de la Propiedad.
* Informe de Regulación Metropolitana.
ISABEL SANCHEZ LUNA Arquitecta
Teléfono 0999164426 Reg. Prof. 2837
CARACTERISTICAS DEL TERRENO
Estado del terreno Forma Topografía
Vacío Esquinero Regular Plana
Construido En Construcción % Medianero Irregular Pendiente X
LINDEROS Y DIMENSIONES DEL INMUEBLE OPTENIDOS EN ESCRITURAS
PREDIO No. 48105
ESCRITURAS
NORTE: Propiedad de la Familia Solá 13.50 m.
SUR: Propiedad de la Flia. Molineros y calle Elizalde y propiedad del 09.60 + 06.50 m.
Ilustre Municipio de Quito, respectivamente.
ESTE: La calle Ríos y propiedad Ilustre Municipio de Quito 02.60/16.30 m.
OESTE: Propiedad de la Flia. Sánchez, propiedad flia. Molineros y el lote dos. 04.50/12.25 m.
AREA SEGUN ESCRITURAS 159,79 M2.
LINDEROS Y DIMENSIONES DEL INMUEBLE OPTENIDOS EN ESCRITURAS
PREDIO No. 56821
ESCRITURAS
NORTE: Propiedad del Sr. José Leiva, pared propia 09.00 m.
SUR: Calle Elizalde, pared propia 09.00 m.
ESTE: Propiedad del Sr. José Leiva, pared propia 12.00 m.
OESTE: Propiedad de la Sra. Carmela Acuña Pinto, pared propia 12.00 m.
AREA SEGUN ESCRITURAS 108,00 M2.
CARACTERISTICAS GENERALES
USO Y DISTRIBUCION FUNCIONAL DE LOS INMUEBLES
Ambos predios se utilizan de manera unificada como un hotel, el cual cuenta con habitaciones de distintos tipos y
capacidades con un acceso controlado por una recepción ubicada en la primera planta del predio 56821.. Asimismo,
se encontraron dos departamentos completos; con una sala, comedor, dormitorios, baños y cocina, destinados a
vivienda. Finalmente, se encontró un local comercial en el predio 48105, el cual funge como restaurante con
actividades activas.
Al momento de la inspección me indicaron que están ocupadas veinte (20) habitaciones por huéspedes. El hotel
cuenta con espacios de circulación horizontal mediante los que se conectan los distintos espacios. Estos inmuebles
evidentemente no fueron planificados, puesto que se han ido añadiendo y superponiendo sin un cuidado oportuno, ya
que muchos de los espacios se encuentran deteriorados.
INFORMACION SOBRE EL INMUEBLE
De acuerdo a los datos obtenidos en lo registros documentados por el Municipio de Quito, el Registro de la
Propiedad y cédula catastral, los cuales poseen la información de como se encuentra la Propiedad, se
desprende la siguiente información.
Los inmuebles en estudio, tienen un área de construcción útil total de 1.439,26 M2.(MIL CUATROCIENTOS
TREINTA Y NUEVE CON VEINTISEIS METROS CUADRADOS). El predio 48105 tiene 1048.09 m2 (MIL
CUARENTA Y OCHO CON NUEVE METROS CUADRADOS) CON 43 años de construcción; mientras que, el
predio 56821 tiene 391.17 m2 (TRESCIENTOS NOVENTA Y UNO CON DIECISIETE METROS CUADRADOS) con
33 años de construcción.
Al momento de la inspección, se pudo apreciar las condiciones de tenencia, estado de conservación y
mantenimiento de los bienes inmuebles. Se observa deterioro en la mayor parte de los espacios dentro de
los predios , tal es el caso de los corredores que conectan las habitaciones que se encuentran en estado de
abandono, descuido y suciedad. Las paredes de los bienes presentan fisuras provenientes de una posible
afectación en los cimientos del inmueble o ya sea por falta de mantenimiento contínuo. Las gradas de los
edificios se encuentran deterioradas, con filos despostillados y fisuras en la mampostería. Del mismo
modo, la cubierta, ubicada en las terrazas, contiene láminas de Eternit translucido, cuarteadas, que deben
ser reemplazadas en respuesta a la seguridad de las personas que circulan en el espacio y sus alrededores.
La falta de cuidado de ambos inmuebles se puede ver reflejado en los anexos adjuntos.
Estas situaciones son inadmisibles, dada a la categoría de equipamiento turístico (hotel) que presenta el
inmueble. Es imperceptible el mantenimiento y buen cuidado al que está obligado el poseedor, a
sabiendas que los bienes inmuebles dan un servicio hotelero que deben garantizar la seguridad y confort
del usuario consumidor o huesped y por el cual se obtienen ganancias continuas, al permanecer con
ocupación permanente conforme expuso la misma poseedora durante la inspección. Situación que
desmerece y descalifica el buen cuidado y servicio del hotel.
CUARENTA Y OCHO CON NUEVE METROS CUADRADOS) CON 43 años de construcción; mientras que, el
predio 56821 tiene 391.17 m2 (TRESCIENTOS NOVENTA Y UNO CON DIECISIETE METROS CUADRADOS) con
33 años de construcción.
Al momento de la inspección, se pudo apreciar las condiciones de tenencia, estado de conservación y
mantenimiento de los bienes inmuebles. Se observa deterioro en la mayor parte de los espacios dentro de
los predios , tal es el caso de los corredores que conectan las habitaciones que se encuentran en estado de
abandono, descuido y suciedad. Las paredes de los bienes presentan fisuras provenientes de una posible
afectación en los cimientos del inmueble o ya sea por falta de mantenimiento contínuo. Las gradas de los
edificios se encuentran deterioradas, con filos despostillados y fisuras en la mampostería. Del mismo
modo, la cubierta, ubicada en las terrazas, contiene láminas de Eternit translucido, cuarteadas, que deben
ser reemplazadas en respuesta a la seguridad de las personas que circulan en el espacio y sus alrededores.
La falta de cuidado de ambos inmuebles se puede ver reflejado en los anexos adjuntos.
Estas situaciones son inadmisibles, dada a la categoría de equipamiento turístico (hotel) que presenta el
inmueble. Es imperceptible el mantenimiento y buen cuidado al que está obligado el poseedor, a
sabiendas que los bienes inmuebles dan un servicio hotelero que deben garantizar la seguridad y confort
del usuario consumidor o huesped y por el cual se obtienen ganancias continuas, al permanecer con
ocupación permanente conforme expuso la misma poseedora durante la inspección. Situación que
desmerece y descalifica el buen cuidado y servicio del hotel.
DECLARACIONES EN EL PRESENTE ESTUDIO
- La información presentada es completa, obtenida de los documentos habilitantes antes mencionados.
-.Se asume que la documentación proporcionada es confiable.
- Se inspeccionó el inmueble, reconociendo características y estado de mantenimiento.
- Declaro bajo juramento que el presente informe es CONFIABLE, VERDADERO y que carece de todo vicio oculto.
Arq. Isabel Sánchez Luna Perito Avaluador
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS PA-2002-369
SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS No. SC. RNP. 091
CONSEJO DE LA JUDICATURA 1833441
ISABEL SANCHEZ LUNA Arquitecta
Teléfono 0999164426 Reg. Prof. 2837
INFORME FOTOGRAFICO DE LOS INMUEBLES
CONDICION ACTUAL
ENTORNO INMEDIATO VISTA LATERAL
VISTA GENERAL DEL HOTEL
HABITACIONES TIPO
CUBIERTA EN MAL ESTADO ESPACIOS ABANDONADOS
PISOS DESPOSTILLADOS CUBIERTA EN MAL ESTADO
PAREDES AGRIETADAS