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Análisis de Viabilidad de Proyecto Inmobiliario

El documento describe un ejercicio sobre el cálculo del valor actual neto (VAN) de un proyecto de construcción de un edificio de oficinas. Inicialmente, se asume que los ingresos futuros son seguros y se utiliza una tasa de interés del 7%, obteniendo un VAN positivo. Sin embargo, debido al riesgo del proyecto, la tasa debe ser mayor. El documento propone utilizar el 12%, tasa de rentabilidad de una empresa constructora similar, recalculando el VAN.

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Hector Cerda Delgadillo
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Análisis de Viabilidad de Proyecto Inmobiliario

El documento describe un ejercicio sobre el cálculo del valor actual neto (VAN) de un proyecto de construcción de un edificio de oficinas. Inicialmente, se asume que los ingresos futuros son seguros y se utiliza una tasa de interés del 7%, obteniendo un VAN positivo. Sin embargo, debido al riesgo del proyecto, la tasa debe ser mayor. El documento propone utilizar el 12%, tasa de rentabilidad de una empresa constructora similar, recalculando el VAN.

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Maestría en Finanzas

Economía financiera de la organización

Coste de capital
Ejercicio 1:

Supongamos que estamos considerando la construcción de un edificio de oficinas.


El terreno costaría $50,000 y el coste de la construcción sería $300,000.
Se prevé que se podrá vender el edificio dentro de un año por $400,000. Por
tanto, deberíamos construir el edificio si el valor actual de los $400,000 es mayor
que $350,000. El problema es determinar el tipo de interés que debemos utilizar
para calcular el valor actual de esos $400,000.
Como sabemos, el tipo de interés a emplear deberá ser un tipo de interés
adecuado al nivel de riesgo del proyecto. Por tanto, una posibilidad es acudir al
mercado y determinar el tipo de interés que se está aplicando en operaciones
similares.
El tipo de interés adecuado al nivel de riesgo del proyecto es el coste de
oportunidad del capital (rentabilidad que se ofrece en el mercado para
inversiones de riesgo similar).
Equivalentemente, podemos decir que es la rentabilidad a la que se renuncia por
invertir en el proyecto en cuestión.
Vamos a suponer, de momento, que los $400,000 son un ingreso seguro. La
construcción de un edificio de oficinas no es la única forma de obtener un ingreso
seguro de $400,000 dentro de un año, ya que se podría invertir en otro tipo de
operaciones arriesgadas para obtener rentabilidad, como por ejemplo, bonos del
estado con un interés del 7%.
a) En ese caso, calcula el VAN:
Maestría en Finanzas
Economía financiera de la organización

Ejercicio 2:
La construcción del edificio tiene un valor actual mayor que su coste
(VAN positivo), por lo que conviene realizar el proyecto, ya que aporta $23,823 a
la empresa. Sin embargo, es muy probable que esos $400,000 que se van a
obtener dentro de un año no sean una cantidad segura. En ese caso, el 7% no
será el tipo de interés adecuado al nivel de riesgo del proyecto. De hecho, el tipo
a utilizar deberá ser mayor que el 7%. Esto se debe a que los inversores a
cambio, de soportar mayores riesgos, exigen mayores rentabilidades.
Debemos pensar, por tanto, en una inversión alternativa que ofrezca un nivel de
riesgo similar a nuestro proyecto.
Supongamos que la construcción del edificio tiene un riesgo similar al que asume
una empresa constructora que se dedica a este negocio. Las acciones de esta
empresa constructora, que supondremos que se financia íntegramente con
capital propio, ofrecen en el mercado una rentabilidad del 12%. Por tanto, el 12%
será el coste del capital para este proyecto. El nuevo VAN con una TIR más
ajustada a su riesgo es:
a) Calcula el nuevo VAN:

b) Da respuesta a las siguientes cuestiones:


 ¿El proyecto ha sido viable?
 ¿Aporta valor a la empresa?
 ¿Cuál es la importancia de este ejercicio en su aportación a las decisiones
de las organizaciones?

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