“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”
CURSO: CONSTRUCCIÓN I
NRC: 21230
DOCENTE: ING. ROY MONTEAGUDO VENERO
GRUPO DE LA CIUDAD DE ICA
INTEGRANTES:
CÓDIGO NOMBRE Y APELLIDO PART.
73329169 HUARACA HUAMAN, Luis Renzo 100%
72947322 YURIVILCA LLACZA, Jhonatan 100%
74841625 TORRES INGA, Jhonatan 100%
71029707 GARCIA AGUILAR, Jose Hugo 100%
72189867 MARVIN PEÑA, Rey Sanchez 100%
LINK DEL DRIVE:
Planos de ubicación y localización de nuestro proyecto en pdf
y civil 3D.
[Link]
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Parte A
a) Indagar el precio por m2 de departamentos, según sector (A,B,C) en toda la ciudad de Lima y
toda la ciudad de Huancayo.
CIUDAD DE LIMA
Según Luciano Barredo (2022), gerente de Marketing de Grupo “Navent”, dueña de
“Urbania” y “Adondevivir”. Estos son los cinco distritos con menor y mayor precio
promedio por m² en Lima.
Asimismo, Indicó que la zona sur de San Isidro sigue siendo la más cara de la
ciudad con S/ 11,452 por m² en promedio y la zona oeste de Los Olivos como la más
económica con S/ 3,196.
SEGÚN EL ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú): El precio
promedio por metro cuadrado de venta (m2) de vivienda en Lima Metropolitana
durante marzo 2022 estuvo en S/ 6.772/m2, con una variación anual de 12.7%
(Mar-22 vs Mar-21). Asimismo, de acuerdo al informe Analytics Inmobiliario, el alza
se dio principalmente por el incremento de los costos de los materiales de
construcción.
FUENTE: ASEI
Las cifras que indican el precio por metro cuadrado (m2) en Lima, así como
menciona el ASEI (Mayo, 2021) publicado en RPP son:
o Miraflores, Barranco, San Isidro, San Borja y Santiago de Surco. Se registró
una caída de 4.8%, por lo que el precio promedio es de S/ 7,475.
o Lince, Magdalena del Mar, Surquillo, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel:
el precio por metro cuadrado creció 4.9%, subiendo a S/ 6,219 en promedio.
o La Victoria, Cercado de Lima, Breña, Rímac: el precio promedio se ubicó en
S/ 4,921, lo que representó un incremento de 1.7%.
o Chorrillos: el precio promedio por metro cuadrado registró una caída de 5.1%,
llegando a S/ 4,488.
CIUDAD DE HUANCAYO
Según la inmobiliaria Adondevivir y Urbania, estos serían los precios por m2 en las
diferentes partes de la ciudad de Huancayo.
En la zona de la urbanización la merced, Huancayo. El metro cuadrado está cotizado
en S/ 1760-2300 soles en promedio y algunos departamentos exclusivos llegan
hasta los S/2900 soles.
En la zona de San Carlos, Huancayo. El metro cuadrado está cotizado en S/
2660-3550 soles en promedio.
Por las zonas más cercanas a Huancayo, zona baja de la av. Huancavelica. El metro
cuadrado está cotizado en S/ 4100 soles en promedio.
Por la zona de la ribera Huancayo. El metro cuadrado está cotizado en S/ 2950-3300
soles en promedio.
Por la zona del distrito del tambo, Huancayo. El metro cuadrado está cotizado en S/
3130-3250 soles en promedio. Sin embargo, hay zonas del tambo que su cotización
por m2 llega hasta S/ 2100.
Por la zona centro de Huancayo. El metro cuadrado está cotizado en S/ 1960-2500
soles en promedio.
Algo muy curioso es que por la parte céntrica de Huancayo el m2 de departamentos es más
barato que las zonas alejadas, como las urbanizaciones y residencias.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
○ [Link]
n-los-distritos-con-el-metro-cuadrado-mas-barato-rmmn-noticia/?ref=gesr
○ [Link]
e-viviendas-en-lima-160822-mc/
○ [Link]
○ [Link]
[Link]
○ [Link]
b) Indagar sobre la disminución de metraje de construcción de departamentos en la
ciudad de Lima y distritos, y en la ciudad de Huancayo y distrito
CIUDAD DE LIMA Y DISTRITOS
Según la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco). Una tendencia que
resalta en los últimos años en el mercado inmobiliario es la continua reducción en el
tamaño de las viviendas (departamentos) en oferta. Así, sólo el último año, el
tamaño promedio de los departamentos nuevos en oferta se redujo en 4.2%, según
el informe anual del mercado inmobiliario.
● En el caso de los distritos de Lima Moderna, en ese periodo se aprecia una
reducción de tamaños de 83 a 78 metros cuadrados en promedio.
Al respecto, Ricardo Arbulú, presidente del Instituto de la Construcción y el
Desarrollo (ICD) de Capeco, refirió que esta tendencia se va a mantener debido a
que los mayores precios obligan a reducir los tamaños para que puedan ser
adquiridas por el público.
Asimismo, el estudio de Capeco presentado hoy, señala que, a nivel de
departamentos, el 20,83% de las unidades en oferta en Lima (5,106) cuenta con
áreas comprendidas en los intervalos 71 m2 a 80 m2.
Algunos ejemplos:
● En las demás zonas de la capital, las áreas promedio disminuyeron y así
tenemos que en Lima Moderna se redujeron en 7%, pasando de 85.5 m2 a
79.2 m2; en Lima Centro se redujeron también en 7%, pasando de 74 m2 a
68.9 m2; y en Lima Sur esta reducción fue de 12%, pasando de 83.4 m2 a
73.1 m2.
● Por último, la mayor reducción del área promedio se dio en el Callao (21%),
en donde los departamentos pasaron de 76.9 m2 a 60.7 m2.
Arbulú explicó que las reducciones no se deben a que las empresas constructoras
quieren hacer más pequeñas, sino que al construir viviendas más pequeñas se
permite que las familias puedan acceder a un crédito hipotecario. "Al reducir el área
promedio en casi siete metros cuadrados, las viviendas, ubicadas por ejemplo en
Lima Moderna, son S/. 28,000 menos que cuesta la vivienda, por lo que la cuota
inicial es menor y las familias pueden calificar a los créditos".
Además, otro factor que influyó en la reducción del área de los departamentos, y que
se está convirtiendo en una fuerte tendencia en el mercado inmobiliario peruano es
la mayor dotación de áreas comunes (como salón social, gimnasio, zonas de
Internet, zona de parrillas, entre otros), ya que ahora es un estándar.
CIUDAD DE HUANCAYO Y DISTRITOS
En la ciudad de Huancayo y los distritos, también hubo reducciones en las áreas de
los departamentos, debido al incremento del precio de los materiales de la
construcción, subida del dólar y la inflación después de la pandemia. Esto se hizo
con la finalidad de que no afecte a la demanda y las personas puedan comprar los
departamentos a los precios de siempre y también por un lado debido a la parte
hipotecaria, ya que no califican para adquirir departamentos tan costosos y
reduciendo su área pues era más factible hacer ello.
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA
● [Link]
ofertados-149339-noticia/?ref=gesr
● [Link]
7-son-86-3-m2-92171-noticia/
PARTE C
Usted tiene una propiedad de 200 m2 frente a la plaza Constitución de la ciudad de
Huancayo
a) Indague sobre los parámetros urbanísticos para realizar una edificación de venta de
departamentos de “X” pisos
Para obtener las licencias pertinentes, según la Ley n° 29090, se necesita:
· 1 representante de la municipalidad, quien la preside
· 2 representantes del Colegio de Arquitectos del Perú
· 3 representantes del Colegio de Ingenieros del Perú (civil, sanitario y
eléctrico o electromecánico)
En el caso de que la edificación contará con más de 5 pisos se requiere una
evaluación y aprobación por parte de la INDECI
Los requerimientos según el PLAN URBANO DE HUANCAYO dictan lo
siguiente:
La edificación debe garantizar la seguridad de las personas, la calidad de vida y la
protección del medio ambiente para lo cual deben proyectarse teniendo en consideración lo
siguiente:
a) Funcionalidad utilización y accesibilidad. La disposición de los espacios, dotación de las
instalaciones y equipamiento faciliten la adecuada ejecución de las funciones para las que
están proyectadas las edificaciones.
b) Seguridad (seguridad estructural en caso de siniestros y seguridad de uso).
c) Habitabilidad, salubridad e higiene, salud, integridad y confort, protección térmica y
sonora.
d) Adecuación al entorno y protección del medio ambiente.
Altura de Edificación
La altura normativa de edificación para este nivel residencial será de 8 pisos como mínimo.
Área Libre
El área libre mínima será el 30% del área total del lote en los lotes ubicados en esquina o
con dos frentes el área libre mínima será de 25%.
Coeficiente de Edificación
El coeficiente de edificación será de 6.5 – 8.0
Retiro Frontal
El retiro frontal previsto será de 5.00 m. no existirá retiro laterales ni posteriores. En las
zonas consolidadas no será exigible el retiro frontal, salvo en caso de voladizos.
Estacionamiento Vehicular
Se exigirá un estacionamiento por cada 3 viviendas o departamentos. En las áreas
consolidadas urbanas en donde sea imposible por área y frente de lote la provisión de
estacionamiento dentro de la edificación, el propietario deberá pagar un aporte económico
para la Habilitación de Playas de estacionamiento en el cercado de carácter Municipal.
b) En el supuesto de que usted haya construido un edificio de x pisos con la siguiente
configuración en planta y haya vendido el tercer y cuarto piso a Juan Jiménez y a Rosa
Guadalupe, respectivamente. Indague:
b.1) Los procesos de independización/subdivisión para que el Juan Jiménez sea el
propietario absoluto del tercer piso
b.2) Los procesos de independización/subdivisión para que Rosa Guadalupe sea la
propietaria absoluta del cuarto piso
LEY N° 27157
Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de
Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Común
Artículo 6.- Del inicio del proceso
6.1. Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artículo precedente se debe
tomar el acuerdo por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, en una
reunión que será convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados,
mediante carta notarial, NORMAS LEGALES ACTUALIZADAS 3 y realizada dentro de los
10 (diez) días útiles contados a partir de la convocatoria.
6.2. La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el nombre del
convocante, así como la agenda a tratar.
6.3. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo
que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar
donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de
determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido
adoptado por unanimidad.
6.4. Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente el interesado tiene
un plazo de 15 (quince) días, contados a partir de la fecha de la última publicación, y se
tramita de acuerdo a los artículos 546 y siguientes del Código Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales
a los propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está registrado
Para la inscripción del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el
Formulario Registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura pública,
minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha cierta que lo
pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de persona
diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesión continua, pacífica y pública
como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está registrado
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral
acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se
refiere el Artículo 2018 del Código Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por
Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de
departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de las
unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.
Artículo 46.- De las inscripciones
46.1. En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación
(distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la
declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.
46.2. Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarán de conformidad con lo
dispuesto por la normatividad correspondiente.
RESOLUCIÓN N° 097-2013-SUNARP
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentarán los
siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que
se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo
y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas
comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial
donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.
Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida
más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas,
siempre que constituyan una unidad funcional.
Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, ésta
podrá independizarse como sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación de los bienes comunes. En este caso la independización
procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.
El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso
esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del
predio matriz, o de otra partida vinculada.
PARTE D
Según la parte B, suponiendo que sólo se realizó el ítem A. También suponiendo que usted
es el único propietario del predio escogido y realizó una venta por Derechos y Acciones de
un área de 400 m2 a un tercero (Pepe González). Indagar:
a) ¿Qué es la venta por Derechos y Acciones de un terreno?
Este es un acto jurídico por el cual se adquiere la propiedad de otra parte que aún no se
encuentra independizada. En otras palabras, las acciones que posee una persona sobre su
propiedad es la parte física del terreno que aún no está dividida, o también llamada cuota
inicial de un bien. Este caso se presenta cuando existen dos o más personas que tienen
derechos sobre la propiedad.
b) Realizar los trámites de independización para (Pepe González) en las entidades
correspondientes
Los trámites para realizar la independización de los predios se realizan frente a la SUNARP,
para lo cual es necesario cumplir con ciertos requisitos, como:
● Solicitud de inscripción de título firmado.
● Resolución municipal.
● Formulario único de habilitación urbana (FUHU)
● Plano municipal de subdivisión en conjunto con la memoria descriptiva.
● Planos y códigos de referencia catastral.
● Documento privado con firmas certificadas notarialmente que conste con el
consentimiento de los copropietarios.