6.
Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de
2007. Nada más entrar en el piso Ana se encuentra con un grave problema:
sus vecinos del piso de arriba son un grupo de estudiantes que no para de
hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro lado, Ana
lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de
que ha sido requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual.
Pedro, que es abogado, sabe que la vía del desahucio es muy compleja, ya
que el inquilino puede enervar y, además, los juzgados están muy
saturados de este tipo de pleitos. Por todo ello, decide interponer una
acción civil para recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes
preguntas:
a) Desde un punto de vista jurídico, ¿cómo puede calificarse el problema
de las fiestas que hacen los vecinos?
Desde un punto de vista jurídico se calificaría como un problema de contaminación
auditiva y ruidos molestos, en el que Ana puede tomar acciones legales contra sus
vecinos.
b) ¿Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso?
Ana es una poseedora inmediata, porque posee directamente la cosa sin
mediación de ninguna otra persona.
c) ¿Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos?
Ana podría interponer un interdicto de retener o recobrar la posesión (se ha
admitido al interdicto de obra nueva como una vía procesal adecuada para
defenderse frente a las inmisiones sonoras externas que constituyen los ruidos).
Agotada la anterior intención y no haya sido cumplida, Ana podría recurrir a la vía
de la tutela, u otras vías como la administrativa.
d) ¿Qué acción crees que quiere interponer Pedro? ¿Crees que puede
prosperar?
Creemos que la acción que interpondrá Pedro es la reivindicatoria, ya que
descarta inmediatamente la vía del desahucio por ser muy compleja.
A nuestro concepto creemos que no va a prosperar, pues es evidente que la
posesión de Ana arrancó de un contrato de arrendamiento completamente legal
que otorgó a su posesión el carácter de justa.
7. Doña Claudia es una señora de 76 años propietaria de cuatro pisos
situados en un edificio que construyó en 1955 su padre, Don Eustaquio.
Ella habita en el 1º B, y acuciada por la crisis económica decide vender a
una joven pareja el 2º A, a un precio inferior que el que habría querido, pero
con dos condiciones que considera completamente innegociables: 1º, los
compradores se obligan a no realizar ningún tipo de fiesta que se prolongue
más allá de las 12 de la noche; 2º, los compradores se comprometen a no
vender el 2º A mientras Doña Claudia viva. Los compradores deciden
aceptar las condiciones y firman el contrato ante Notario el 12 de enero de
2010, pero cuando dicho contrato es enviado al Registro de la Propiedad el
Registrador rechaza la inscripción de ambas cláusulas. Respecto a la
primera de las cláusulas, afirma el Registrador que él no ve por ningún lado
la existencia de un derecho real conocido, típico y susceptible de
inscripción; con relación a la segunda cláusula, dictamina que el
ordenamiento jurídico actual le impide su inscripción. Teniendo en cuenta
estos antecedentes, contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Estás de acuerdo con la afirmación del Registrador, según la cual no
puede inscribirse la primera cláusula por no existir un derecho real
típico y conocido? Razona suficientemente la respuesta.
Si estamos de acuerdo con la afirmación del registrador, porque no existe una ley
o documento que fundamente la inscripción de las pretensiones de la primera
clausula.
b) ¿Qué figura jurídica se incluye en la segunda cláusula?
En la segunda clausula se incluye el derecho de propiedad y la prohibición de
disponer.
c) Teniendo en cuenta la teoría de los límites y limitaciones, ¿cómo
calificarías a esta cláusula?
Constituye una limitación, ya que se les está restringiendo los tres atributos
clásicos de la propiedad (uso, goce y disposición)
d) ¿Por qué crees que rechaza el Registrador la inscripción de la
segunda cláusula del contrato? Razona suficientemente la respuesta.
El registrador rechaza la inscripción de la segunda cláusula porque lo establecido
en dicha cláusula no existe en el ordenamiento jurídico, por lo tanto, se va a
impedir la inscripción de esta.
e) Imagina que la pareja del 2º A vende el piso a un tercero estando viva
Doña Claudia, ¿puede ésta dirigirse contra el tercero para exigirle que
abandone el piso por el hecho de haberse vulnerado lo establecido en
la cláusula segunda? Razona suficientemente la respuesta.
Doña Claudia no puede exigir el abandono de la propiedad, porque ella ya no es la
propietaria del bien, además porque las cláusulas que ella exigía no fueron
aceptadas a la hora del registro.
f) En caso de que la respuesta a la pregunta anterior hubiera sido
negativa, ¿qué le aconsejarías a Doña Claudia?
Que alegue que ella es la propietaria y se fundamente en el registro de la
Propiedad y alcance la publicidad registral con todos los efectos que se derivan de
la misma.
8. Desde que Juan Carlos acabó sus estudios de arquitectura, en septiembre
de 2008, está buscando un estudio apropiado en el que instalarse para
ejercer su profesión, pero hasta el momento le ha sido imposible ya que,
por un lado, el alquiler no le conviene, puesto que siempre ha considerado
que el arrendamiento es antieconómico, y, por otro lado, la adquisición en
propiedad le resulta imposible en función de los precios que ha podido
sondear. Su tío Alfonso, igualmente arquitecto, un día le llama por teléfono
desde Nueva York, donde se encuentra realizando un máster, para darle
una gran noticia: “puesto que voy a estar durante once meses en Nueva
York, puedes usar mi estudio durante ese tiempo”. Juan Carlos no pierde el
tiempo e inmediatamente se instala en el despacho, si bien, puesto que lo
encuentra algo triste, decide cambiar su distribución interna, eliminando los
tabiques y sustituyéndolos por planchas de cristal que dejan pasar la luz del
sol. A los tres meses de encontrarse trabajando en el estudio descubre con
estupor cómo están apareciendo algunas grietas, ciertamente
preocupantes, en algunas paredes del estudio, probablemente provocadas,
intuye, por las vibraciones que provoca una tuneladora que está
construyendo una nueva vía de metro en los aledaños del edificio en el que
se encuentra el estudio. Contesta a las siguientes preguntas:
a) ¿Puede considerarse a Juan Carlos como poseedor en sentido propio
del estudio? Razona la respuesta.
Si, ya que la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de
señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí
mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. (ARTICULO
762. CC)
b) Juan Carlos se pregunta qué acción podría interponerse para evitar
que sigan apareciendo esas grietas. ¿Podrías aconsejarle?
Debe interponer en primera instancia una querella policiva por perturbación a la
tenencia del inmueble, y pedir que paren los trabajos de la obra porque estos le
están ocasionando daños a la propiedad que habita.
c) ¿Tendría Juan Carlos legitimidad activa para presentar esa acción?
Si, pues Juan Carlos es el principal afectado por los daños ocasionados por la
construcción de la nueva vía.
d) Finalmente, su tío Alfonso vuelve de Nueva York a los 9 meses, y le
pide que abandone el estudio. Juan Carlos le dice que, puesto que
tenían un acuerdo, no piensa dejar el estudio hasta dentro de dos
meses y, además, siempre y cuando le pague lo que le costó la
instalación de las cristaleras.
i. ¿Puede Alfonso desalojar por la fuerza a su sobrino?
No, en este punto el Código civil se pronuncia con claridad al declarar que en
ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un
poseedor (aún natural) que se oponga a ello.
ii. ¿A qué acción podría recurrir para conseguir que abandonara el
estudio?
Alfonso podría recurrir a la vía de desahucio de arrendamiento. (Código Civil
Artículo 2034)
iii. ¿Debe satisfacer a su sobrino el precio de las cristaleras?
No, porque en el acuerdo se estableció fue el uso de la propiedad, mas no se
habló de arreglos o de bonificación por hacer algún cambio dentro de dicho
inmueble. Además, no se le notificó al propietario de dichos cambios.