UNIVERSIDAD DE LA REPÚBLICA

FACULTAD DE INGENIERÍA
INSTITUTO DE AGRIMENSURA
DEPARTAMENTO TÉCNICO – LEGAL

AVALUACIONES II (parte 1)
INMUEBLES URBANOS

Prof. Ing. [Link] Siniacoff

Año 2020

• Principios avaluatorios.
• Métodos avaluatorios.
• Avalúo de construcciones: propiedad común y propiedad horizontal
◦ Caso particular: bienes con protección patrimonial.
• Método comparativo de mercado: terreno + construcción.
• Cálculo de alquileres.
• Tasación de inmuebles no residenciales.

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Estimada/o estudiante:

El presente manual no sustituye la concurrencia a clases pues en las mismas resolveremos

ejercicios, haremos inspecciones, categorización por fachadas y profundizaremos los conceptos
vertidos en estos apuntes.

La idea de entregártelo es para que cuentes con conceptos y fórmulas que podrás aplicar a lo largo
del curso y para tu desempeño profesional futuro.

Espero te entusiasmes con la temática avaluatoria, técnica desarrollada desde que el hombre dejó
de ser nómade, para asentarse en territorios y así regular desde el punto de vista económico y
fiscal los espacios.

Cada inmueble será un caso particular que deberemos tasar con nuestros conocimientos y con
sentido común.

No dudes en consultar tus dudas pues el ánimo que nos impulsa es que aprendas.

Martha

ORIGEN:

Cuenta la historia que fueron los egipcios los primeros en llevar a cabo levantamientos topográficos,
para poder valuar sus terrenos, con el objeto de fijar los impuestos a la población.

El Nilo determinó el valor de las propiedades, dividiendo las tierras en: aquellas que siempre recibían
los beneficios del desbordamiento, las beneficiadas algunas veces y las que nunca disfrutaban el agua.

Para acabar con la confusión provocada por las inundaciones anuales del Nilo, los “tenedores de
cuerdas” o topógrafos aplicaban los métodos geométricos para volver a trazar los linderos de las
propiedades borrados durante la crecida.

El elemento más representativo que ayudaba a pronosticar el valor de las cosechas cada año, era la
llegada del Ibis, ave poco mayor que una gallina, muy llamativa, tanto por su plumaje como por la
longitud y curvatura de su pico.

Por sus predicciones sobre la cosecha y su relación con el agua, elemento asociado con la riqueza, el
ave hoy es símbolo de las valuaciones inmobiliarias.

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Se pretende a continuación hacer un juego donde cada estudiante dirá en forma innominada cuánto
se puede ofertar por estos inmuebles:

JUEGO 1:

¿Cuán lejos estamos de conocer los valores inmobiliarios?

¿Cuál sería el valor de oferta de esta casa si el valor del metro cuadrado de
tierra es de U$S 110?

Anotamos en forma innominada el valor que nos parece.

Promedio:
Desvío:
Coeficiente de variación:

¿Conclusiones?

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JUEGO 2:

¿Cuán lejos estamos de conocer los valores inmobiliarios?

¿Cuál sería el valor de oferta de esta casa si el valor del metro cuadrado de
tierra es de U$S 350?

Anotamos en forma innominada el valor que nos parece.

Promedio:
Desvío:
Coeficiente de variación:

¿Conclusiones?

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 PRINCIPIOS AVALUATORIOS

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es

indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de valor están
Interrelacionados, y su relativa importancia, varía dependiendo de las condiciones locales
particulares.

Estos principios pueden definirse así:

Principio de Anticipación.

El valor de un bien es fijado en atención a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de una
propiedad, entendiendo que una entidad o persona física, están dispuestos a pagar por un bien un
monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho
bien, esto es, el avaluador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrirá en el
futuro y cuáles son las repercusiones posibles de obtener.

Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del
sector, y los precios a los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para
estimar sus posibles beneficios futuros.

También se conoce como el Principio de Adición y se basa en la posibilidad real de obtener

utilidades en toda inversión inmobiliaria.

Principio de Cambio.

Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las
fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas.

Las primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas
se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, tamaño, forma, etc., por lo
mismo, se establece que el valor de mercado estimado, es válido únicamente para un plazo
razonable desde que se lleva a efecto la valuación.

Principio de Conformidad.

Es el valor máximo de un inmueble; se logra cuando en el sector está presente un grado razonable
de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes con ese grado.

Es decir, para que dos inmuebles sean comparables deben ser similares en todo: área, ubicación,
distribución, accesibilidad vial, servicios públicos, sistemas de transporte, etc.

Se analizará más adelante el método que permite homologar las diferencias.

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Principio de Crecimiento, Equilibrio Y Declinación.

Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado que en términos
generales. Establecen que la propiedad pasa por tres etapas:

• Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.

• Equilibrio: cuando el sector está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos
cambios.
• Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la
demanda por ellas disminuye.

Principio de Equilibrio.

Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están
estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente, con
los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.

Principio de Mayor y Mejor Uso.

El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y
económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

Por ejemplo, si un inmueble se ubica en una zona de normatividad múltiple, su valor se determina
con base en el uso más rentable, si se acepta que es factible un uso comercial, el inmueble debe ser
avaluado como si tuviese este uso y no un residencial, aunque este sea el uso actual.

Principio de Oferta y Demanda.

Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por los
siguientes fenómenos como ejemplo; el aumento de población con poder adquisitivo en una zona,
incrementará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, reducirá la demanda o viceversa

Principio de Homogeneidad o Conformidad.

Establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo, en los lugares en que se logra un
grado razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo, en zonas comerciales,
cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación,
actitudes.

Principio de Productividad Excedente.

La productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber deducido los costos de
los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital. Entonces, el ingreso
que se obtiene por la tierra, es productividad excedente.

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Principio de Períodos Crecientes y Declinantes.

Son las condiciones utilizadas en la práctica avaluatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien
inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación.

Principio de Progresión y Regresión.

La Progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto, es asociado con objetos del mismo
tipo, pero mejores. En el caso específico de inmuebles, se puede ejemplificar este principio, con un
edificio que tuviera un valor medio de U$S 200.000, y se encontrara entre edificios que valen U$S
300.000.

La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar
asociada con los más costosos.

La Regresión en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado, valor, que podría
ser, por ejemplo, U$S 150.000, en una zona con una clasificación menor, o sea, donde los edificios
valen menos; así, la regresión se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor
calidad.

El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de homogeneidad o

conformidad.

Principio de Sustitución.

Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el
costo de adquirir un substituto igual o semejante.

El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica,
tiende a establecer el valor justo de mercado.

En otras palabras, el precio de todo inmueble está influenciado por la posibilidad de ser sustituido
por otro de características similares, este principio es el que más se aplicará en el Método de
avalúo : “Método Comparativo de Mercado” que veremos en este curso.

Principio de Uso Consistente.

Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso, o analizado
bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse considerando un uso para la tierra, y
otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.

Principio de prudencia

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el
que dé como resultado un menor valor de tasación.

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 MÉTODOS AVALUATORIOS
El análisis de la valuación es el punto del proceso en que el tasador completa la investigación de los
datos que ha reunido, lo que lo lleva a una conclusión sobre el valor de mercado para la propiedad
tasada.

Existen varios tipos diferentes de análisis de valuación que el tasador puede elegir para valuar
distintas propiedades.

Trasciende la carga horaria de nuestros cursos el poder enseñar todos, no obstante es importante
saber que, más allá de los tradicionales, existen otros que puden ser de utilidad para el avaluador.

Cálculo del avalúo por vía de todos los métodos que sea posible aplicar.

La tasación deberá ser realizada mediante la determinación del valor de mercado de la propiedad
tasada, la que surgirá de la utilización del método de propiedades comparables, tal como se describe
en detalle mas adelante.

En el concepto más general los métodos de valuación pueden clasificarse en :

a) Separativo: atienden al hecho que una propiedad inmueble estará formada por dos partes
principales: El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias (plantaciones,
por ejemplo en avalúos rurales) .

b) De Conjunto: atienden al hecho que el uso o beneficio que presta o rinde el bien proviene de su
consideración como ente total único, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes
concurren a la finalidad única de su utilidad conjunta, utilidad que, en términos de valor, queda
medida por la renta, real o probable.

Dentro de la misma generalidad, los métodos pueden ser:

a) Específicos o Analíticos: Se basan en el examen de las particularidades y características del bien

en sí: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc .

b) Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes semejantes al

que se estudia.

La clasificación moderna, más simple y lógica que tiene en cuenta el carácter separativo o de
conjunto da dos métodos fundamentales:

a) Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es
eminentemente separativo.
Se opera sobre el inmueble en forma independiente: terreno por un lado (por vía comparativa) y
Mejoras por el otro (por vía comparativa o por vía específica). Se obtienen dos valores que luego se
suman.

b) Indirecto: Es eminentemente un método de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida

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que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de
interés, conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su aplicación que provienen de la
indeterminación que existe en algunos términos: la cuota de interés, la seguridad de que la renta sea
la que equitativamente corresponde, base de la capitalización, etc.
En el concepto más particular los métodos de valuación pueden clasificarse en :

MÉTODOS TRADICIONALES

Método técnico comparativo o valoración relativa

Requerirá la comparación con datos de mercado sobre inmuebles que por sus características tanto
extrínsecas como intrínsecas ofrezcan similitud. Para la utilización de este método se debe contar
además, con una muestra que se considere representativa o sea, no será suficiente tener un dato
aleatorio aislado.

Método de la Renta

Es aquel que tiene en cuenta para la determinación del valor de un bien, la capitalización de una
renta, ya sea líquida, como bruta, como real o como potencial.

La aplicación de este método implica por otra parte, tener conocimiento práctico y conceptual de las
principales expresiones utilizadas en matemática financiera.

Tal es el caso de expresiones de Monto, Interés Simple, Interés Compuesto, Valor Actual,
Anualidades Anticipadas o Pospuestas tanto de Amortización como de Capitalización, Tasas
Equivalentes, Nominales y Efectivas, Gradientes Exponenciales de Anualidades.

Método Residual Dinámico o Involutivo o Factor alfa .

Este proceso está basado en el previo estudio de viabilidad técnico-económica de implantación con
aprovechamiento eficiente de un emprendimiento inmobiliario compatible con las características de
un inmueble y con las condiciones del mercado.

Para el lo deberá considerarse la potencial comercialización de unidades hipotéticas futuras

consideradas sobre la base de valores previamente investigados.

Ello implicará realizar estimaciones del costo del proyecto, del margen de beneficio, de los gastos
de comercialización, de los gastos de tasas exigibles, de los honorarios de los técnicos
intervinientes, del lucro cesante del capital invertido antes de obtenerse un retorno y muchas otras
variables que están incluidas en forma global en los rubros antes mencionados.

Es un procedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en inmuebles factibles de ser

urbanizados a corto plazo, dadas sus características tanto intrínsecas como extrínsecas.

α = VT/PT = valor del terreno/ precio de venta total del proyecto

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Método Residual estático (Costo de Reposición Depreciado)

Es el método por el cual puede estimarse el valor de la tierra o de las mejoras en el caso de
disponerse con más facilidad del valor total del inmueble.

Es frecuente la necesidad de investigar sobre el valor de la tierra en zonas urbanizadas en las que
casi todos los inmuebles se encuentran edificados o con mejoras.

Esto implica encontrarse con la dificultad que para efectuar ese estudio los datos disponibles sobre
inmuebles sin mejoras son casi inexistentes.

Para contrarrestar esta dificultad, resulta de utilidad identificar bienes inmuebles edificados o con
mejoras cuyo valor sea el más reducido posible.

Tal es el caso, por ejemplo, de construcciones que se encuentren cercanas a su demolición o

terrenos con mejoras cuyo valor sea reducido.

MÉTODOS BASADOS EN INFERENCIA ESTADÍSTICA

Regresión Múltiple.

El avance de la valoración como práctica profesional en los últimos años ha venido reforzado por el
uso de los métodos y técnicas estadísticas.

Se explica la variable dependiente (precio) con una serie de variables independientes con el objetivo
de saber cuánto incide cada una de ellas en la determinación del precio.

La forma funcional de los modelos de regresión múltiple es la siguiente:

Precio = f(x) = a + bx 1 + cx 2 + dx 3 + ex 4 + fx 5 + ....... + error

donde los x i son las distintas variables explicativas (tanto cuantitativas como cualitativas): metros
cuadrados de terreno, edificados, categoría de la construcción, edad, servicios, distancias a puntos
valorizantes o desvalorizantes, etc.

Redes neuronales

Aplica conceptos de inteligencia artificial.

Las redes neuronales artificiales (también conocidas como sistemas conexionistas) son un modelo
computacional inspirado en el comportamiento observado en su homólogo biológico.

Consiste en un conjunto de unidades, llamadas neuronas artificiales, conectadas entre sí para

transmitirse señales.

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La información de entrada atraviesa la red neuronal (donde se somete a diversas operaciones)
produciendo unos valores de salida.

MÉTODOS BASADOS EN PREFERENCIAS REVELADAS O DESCUBIERTAS

Costo de viaje

El método del coste de viaje es una forma general de modelo cuyo fin original es determinar el
valor de actividades recreativas; pero hoy día ha evolucionado hasta proporcionar información
acerca del comportamiento decisor de los individuos y valorar cambios cualitativos y/o
cuantitativos en los atributos de los espacios que no tienen mercado.

La valoración se realiza indirectamente a través de mercados relacionados.

El valor que se le otorga al espacio considerará el número de viajes que una persona realiza para
concurrir al sitio, costos incurridos, tiempo de permanencia en un lugar y tiempo empleado en cada
viaje.

Valoración contingente

Nace – al igual que el método anterior - para estimar los valores económicos de toda clase de
ecosistemas y servicios ambientales. Puede ser usado para estimar los valores de uso y es el más
ampliamente usado para estimar los valores de no uso.

Es también el más controversial método de valuación de no mercado.

Este método requiere involucrar directamente a las personas preguntándoles en una encuesta cuanto
estarían ellos dispuestos a pagar por servicios ambientales específicos.

En algunos casos, se les pregunta por la cantidad en compensación que estarían dispuestos a aceptar
para desechar determinados servicios ambientales.

Se llama valoración "contingente" porque se pregunta para establecer su disposición a pagar,

contingente en un escenario específico y descripción del ambiente hipotéticos.

Este método se le conoce como del "estado de referencia" porque pregunta a las personas que
directamente establezcan sus valores, antes que inferirlos de las posibilidades actuales tal como los
métodos de "preferencia descubierta" hacen.

También se ha aplicado en algunos países con efectos fiscales como forma de actualizar el valor de
los inmuebles en forma masiva, lo que provoca mucha controversia.

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 AVALÚO DE CONSTRUCCIONES
CONCEPTOS, DEFINICIONES Y VARIABLES AVALUATORIAS

En términos generales el valor de las construcciones se rige por 5 variables:

CATEGORIA
EDAD
ESTADO DE CONSERVACIÓN
AREA EDIFICADA
DESTINO

CATEGORÍA

Cualidad que hace referencia a la calidad constructiva de los edificios, y que

incluye materiales, técnicas y acabados.

Existen varias definiciones de la categoría de una construcción. La más difundida

en nuestro medio es:

MUY BUENA:

Fachada: revestida con materiales buenos: mármol, granito, ladrillo visto, revoque fino.
Muros: doble, con cámara de aire, ticholos de cerámica, de piedra.
Techos: de varias aguas, de pizarra, de tejas de cerámica, de losa de hormigón con aislación.
Cielorrasos: artesanal de yeso o madera, garganta para luz difusa.
Revoque: estucados en yeso, paneles de madera, empapelados finos.
Pisos: de granito, de mármol, parquet de madera fina.
Carpintería de madera: de maderas finas hechas a medida, con herrajes buenos, con cristales, con
vitraux.
Carpintería de hierro: de doble contacto, rejas artísticas.
Cortinas de enrollar: de madera.
Baños: baños en suite, de dos baños ó más ambientes, baño social, artefactos buenos, bañera
embutida, lavatorio con pedestal, agua caliente total, baños de servicio.
Cocina: piletas de buena calidad, dobles. Mezcladora, agua caliente, placares altos y bajos.
Revestimiento: de maderas buenas en habitaciones. De mármol o mayólicas finas en baño y cocina.
Instalaciones complementarias: placares en ambientes, pileta de natación, aire acondicionado
central, calefacción central, estufa de leña artística, agua caliente central, horno incinerador,
ascensor, grupo electrógeno, equipo de bombeo de agua, portero eléctrico.

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BUENA

Fachada: revestimiento de cerámica, revestimiento de piedra o ladrillo.

Muros: de ladrillo
Techos: de losa de hormigón o inclinada. Teja vidriada.
Cielorrasos: pintados, de yeso liso.
Revoques: pintados, empapelados comunes.
Pisos: parquet común, monolítico de grano grueso, piedra laja.
Carpintería madera: maderas comunes buenas, herrajes de primera, puertas y ventanas hechas a
medida.
Carpintería hierro ó aluminio: de doble contacto comunes.
Cortinas de enrollar: de madera.
Baños: bañera común, lavatorio con pedestal, artefactos de color de segunda, artefactos blancos de
primera, agua caliente total, baños de servicio.
Cocina: piletas dobles, mezcladora, agua caliente, placares, Office.
Revestimiento: pinturas en las habitaciones o papeles comunes, azulejos de color en baños y
cocinas.
Instalaciones complementarias: placares en los dormitorios, calefacción central o eléctrica, estufa de
leña, horno incinerador, ascensor, equipo de bombeo de agua, portero eléctrico.
Instalaciones eléctricas: Embutida, puestas abundantes.

MEDIANA:

Fachada: revestimiento de balai, ladrillo visto, piedra laja.

Muros: de ladrillo
Techos: losa de hormigón armado, teja cerámica colonial.
Cielorrasos: pintados a la cal.
Revoques: pintados al agua.
Pisos: parquet de eucaliptus en habitaciones, monolítico de grano fino.
Carpintería de madera: maderas nacionales, herrajes comunes, puertas y ventanas estándar.
Carpintería metálica: aluminio doble contacto.
Cortina de enrollar de plástico buenas.
Baños: aparatos blancos o claros, grifería común cromada, agua caliente, baño de servicio en
viviendas de 3 dormitorios o más.
Cocina: pileta acero inoxidable, placares bajo pileta, agua caliente.
Revestimientos: azulejos blancos o de colores claros.
Instalaciones complementarias: calefacción eléctrica, placares en los dormitorios, ascensor, equipo
de bombeo de agua, portero eléctrico.

ECONÓMICA:

Fachada: balai común.

Muros: de bloques de primera.
Techos: de chapa de fibrocemento, de chapa de zinc.
Cielorrasos: de madera, de fibra prensada o similar.
Revoques: pintados a la cal.
Pisos: de madera común, de baldosa calcárea, de baldosa monolítica.

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Carpintería de madera: puertas interiores de pino compensado.
Carpintería metálica: aberturas exteriores de chapa doblada.
Cortinas de enrollar de plástico común.
Baños: grifería común, lavatorio de pared. Aparatos blancos nacionales, sin bañera con ducha, agua
caliente.
Revestimiento: azulejos blancos.
Instalaciones complementarias: sin calefacción, instalación eléctrica: pocas puestas.

MUY ECONÓMICA:

Fachada: sin terminar.

Muros: de fibrocemento, de adobe, de madera de zinc.
Techos: cartón alquitranado, fibrocemento.
Cielorrasos: de arpillera, no tiene.
Revoques: blanqueado, no tiene.
Pisos: arena y portland, de ladrillo, de baldosa colorada, no tiene.
Carpintería metálica: de simple contacto.
Baño: aparatos blancos de segunda, sin bañera, sin bidet.
Cocina: pileta de segunda, sin placard, sin agua caliente.
Revestimiento: arena y portland lustrado, sin revestimiento.

OTRA CLASIFICACIÓN (Dirección Nacional de Catastro)

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VALOR DE REPOSICIÓN :

DEFINICIÓN: Corresponde al valor a nuevo de una edificación realizada al presente, que

mantenga una misma o equivalente categoría y un mismo destino que la edificación original
considerada.

Hay que señalar que a veces el problema radica en la imposibilidad de traer al presente el costo de
materiales constructivos que ya no están disponibles.

DEPRECIACIÓN:

VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN = VALOR DE REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN

VALOR ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN = VALOR DE REPOSICIÓN * COEF.

DEPRECIACIÓN.

COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN ES MENOR O IGUAL QUE 1.

Existen distintos tipos de depreciación:

• Por edad: resulta del gradual decaimiento de la construcción por el paso del tiempo.

• Por obsolescencia: surge por cambio de gustos, aparición de nuevos materiales constructivos,
estilos arquitectónicos y diseños, todo lo cual lleva a depreciar el valor de construcciones más
antiguas. (se vincula a la funcionalidad).

• Por inadecuación: Los cambios en el vecindario llevan a que las construcciones no se adecuen al
nuevo uso. Por ejemplo: una nueva normativa edilicia, un nuevo zoneamiento.

• Por funcionalidad: ocurre por ejemplo cuando cambian los procesos productivos, esto produce que
antiguas construcciones destinadas a fábricas ya no sean útiles, o la modalidad comercial (galerías
comerciales a los shoping centers).

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DEPRECIACION POR EDAD :

Existen varios criterios para medir la depreciación de un edificio en función de su edad.

El criterio más aceptado en nuestro medio es el de ROSS – HEIDECKE.

Este criterio nos da el porcentaje que habrá de deducir del valor unitario para la categoría a nuevo,
para depreciarlo por edad:

Se traduce matemáticamente en:

Depreciación edad = [1 - 0,50 * (v/V + (v/V) 2 ) ]

Donde: v = tiempo que lleva en pie la construcción.

V = vida técnica para la categoría y el destino.

Reforma, es el nombre que se da a un proceso de cambio de aspecto y/o de funcionalidad de una

estructura (entendido en sentido amplio), o sea, una modificación en la forma y/o en el tamaño de la
misma, y/o una ampliación, con fines de remodelamiento y/o adaptación a otros usos, incluyendo
casi siempre también tareas de preservación y mantenimiento (tratamientos contra la acción de los
elementos, pintura, impermeabilización, etc).

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En el área de la arquitectura, implica en muchos casos una real reconstrucción total o parcial de una
edificación, por estar la misma en estado ruinoso y de abandono, o por la necesidad de reparaciones
necesarias para mantener o mejorar la estabilidad estructural, o para adaptar lo existente a un nuevo
proyecto, etc.
Cuando nos referimos a una reforma generalmente aludimos a un proceso total o parcial de
modernización o readaptación de una vivienda unifamiliar, de un local, de un edificio colectivo, etc
pero también podríamos referirnos a un barrio entero; en ese caso, el término adecuado es el de
renovación urbana.
El cuadro adjunto más arriba, indica una incidencia porcentual de cada elemento que se reforma.

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Para su entendimiento, lo planteamos con un ejemplo:

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 20
Esta vivienda, como se aprecia en las fotografías es una reforma integral.

Si no se hubieran realizado estas acciones – desde el momento que fue construída en 1914, tendría
al momento actual 106 años.

Pero como se hicieron reformas en el año 2000, podemos evaluar la edad ficta de nacimiento de la
construcción de la siguiente manera, considerando el aporte que le hace cada rubro reformado:

Pintura 2
Nota:
Carpintería interior 9
Pisos + entrepisos 8 Puede suceder que en algùn
rubro la modificación no sea
Instalación eléctrica 10 total. Por ejemplo si se
Instalación sanitaria 10 cambió sólo el 50% de la
carpintería interior, el número
Cocina general 9
asociado será 4,5. Igual con
Baño general 8 los otros rubros.
Aberturas exteriores 4
Arreglo de azotea 8
Total 68

Aplicamos la fórmula:

Fecha de construcción ficta = 1914 + (2000 – 1914) x 0,68 = 1972. Con las reformas realizadas la
construcción “nació” en en 1972 y tiene 48 años para el cálculo de depreciación por edad.

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DETERMINACIÓN DE LA EDAD

Muchas veces no contamos con fechas ciertas de construcción, por ejemplo: la construcción no
cuenta con Permiso de Construcción o este se ha perdido. La historia de la arquitectura nacional nos
puede ayudar a darnos pautas de la edad de la construcción.

En forma resumida adjuntamos las siguientes pautas:

ARQUITECTURA DEL URUGUAY

BREVE RESEÑA HISTORICA

ESTILO NEOCLÁSICO HISTORICISTA

MEDIADOS DEL SIGLO XVIII HASTA 1930 - APROXIMADAMENTE

Características generales de la arquitectura neoclásica :

Después de transcurrida la primera mitad del siglo XVIII en pleno estilo barroco, la arquitectura
comienza a dejar de lado las formas recargadas de las edificaciones y siente la necesidad de
establecer formas constructivas mas sencillas, lo que da lugar a un movimiento nuevo conocido
como neoclásico donde se propone un acercamiento a las normas constructivas de los antiguos
modelos clásicos.

Contribuyen a la aparición de esta corriente, los descubrimientos de Herculano y Pompeya, dos

ciudades que se mantuvieron en notable grado de conservación por siglos bajo las cenizas del
volcán Vesubio.

El decubrimiento hizo que se reconsideraran las normas constructivas de la antiguedad greco-

romana y con ello la aceptación por parte de los conocedores del tema, que estas normas eran las
mejores y que debían preferirse sobre cualquier otra.

Las características más importantes de la arquitectura neoclásica son:

Se inspira en los monumentos de la antigüedad grecorromana.

• Simetría y en las proporciones sujetas a las leyes de la medida y las matemáticas.

• Reacciona contra los efectos decorativos del barroco y el rococó. Gusto por la sencillez, con
predominio de lo arquitectónico sobre lo decorativo.

• Emplea elementos básicos de la arquitectura clásica: columnas, ordenes dórico y jónico y corintio,
frontones, bóvedas, cúpulas, etc.

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Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 23
ESTILO BARROCO Y ROCOCÓ
SIGLO XVII HASTA MEDIADOS DEL XVIII

El estilo neoclásico reacciona contra el barroco, dejando de lado las formas recargadas.

Características generales :

• Arquitecturas cargadas de detalles y complejas. No reniega de las formas clásicas (columnas,

arcos, frontones, frisos), pero las transforma de manera fantasiosa. A veces el edificio llega a ser
como una gran escultura. Adoptan la curva, contracurvas y espirales.

• Las paredes son cóncavas y convexas, es decir onduladas. Se llega al abandono de líneas rectas y
superficies planas.

• Se utilizan efectos de luz, juegos de perspectiva. Da importancia a la luz y efectos luminosos, a

través del claroscuro.

• La creación de nuevas tipologías para edificios concretos. Las obras son: palacios, religiosas,
urbanísticas, grandes jardines y galerías.

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ESTILO ART NOUVEAU
1910 – 1930

La arquitectura Art Nouveau floreció durante los años comprendidos entre 1892 y 1900 y fue
cultivada en Europa hasta que estalló la Primera Guerra Mundial, en 1914.

Sin embargo, en países de Latinoamérica tuvo una tardía repercusión pues no es hasta la segunda
década del siglo XX que se absorben algunas de las características del estilo.

El cambio más radical que sufrió el arte arquitectónico y el decorativo con este estilo fueron las
relaciones entre la estructura y el ornamento de los edificios.

Comenzaron a utilizarse formas de organismos naturales (tallos, huesos, flores, hojas y hasta
animales) que se sobreponen a los elementos estructurales funcionales, pero sin valor simbólico,
que hasta ese entonces habían sido empleados por la arquitectura tradicional.

Se extendió a construcciones de uso social, como fueron, cafés, tiendas, mercados, cervecerías,
tabernas y todo tipo de expendio que abrió sus puertas a los aires renovadores del momento.
Es importante además, la ambientación.
Los interiores se vuelven más claros y sencillos, acentuados por la continuidad espacial que crea
unidad estilística entre los detalles y el contexto, ejemplo de ello son las múltiples variedades del
alumbrado dentro y fuera de las piezas.

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ESTILO ART DECO
1925 a 1940

El art decó tuvo una duración breve como movimiento creativo surgido en la arquitectura: de 1925 a
1940. El estilo debe su nombre a la Exposición Internacional de Artes Decorativas, celebrada en
París.

Los progresivos descubrimientos arqueológicos en el Antiguo Egipto marcaron asimismo su

impronta en ciertas líneas duras y la solidez de las formas del art déco, afín a la monumentalidad y
elementos de fuerte presencia en sus composiciones.

Como estilo de la edad de la máquina, utilizó las innovaciones de los tiempos para sus formas: las
líneas aerodinámicas, producto de la aviación moderna, el revestimiento marino y los rascacielos.
Estas influencias del diseño se expresaron en formas fraccionadas, cristalinas, con presencia de
bloques cubistas o rectángulos y el uso de la simetría.

Una de las características más reconocibles del estilo Art Decó fue la riqueza ornamental de las
superficies en el exterior de los edificios, repetida en sus instalaciones en el interior.

Los motivos con formas precisas comprendían zigzags, triángulos, rayas, círculos segmentados y
espirales.

Dentro de la arquitectura - además de las formas geométricas ya mencionadas – se recurre a remates

terminados escalonadamente y con proas marÌtimas que sostienen mástiles que sirven como astas;
arcos y puertas ochavadas y lujosos materiales como el mármol, el granito y el aluminio consuman
el aparato decorativo.

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ESTILO RACIONALISTA
1935 – 1960

Corriente arquitectónica nacida en Europa a raíz de las desbastadoras consecuencias de la Primera

Guerra Mundial.

El racionalismo centra su interés en una nueva estética que basa su fundamento en el uso de
determinados materiales de construcción, como vía para ponderar arquitectónicamente una
visualidad técnica y estandarizadora, la que a su vez se convierte en rechazo a toda ornamentación.

De manera general las obras de arquitectura racionalistas se caracterizan por el predominio de los
conceptos de estructura y función; por el uso de las formas geométricas simples con criterios
ortogonales y por la concepción dinámica del espacio arquitectónico.

Se destaca dentro de los racionalistas, por su importante labor investigativa y constructiva, la figura
del suizo Le Corbusier, representante de la escuela francesa y uno de los artistas más sobresalientes
en la historia de la arquitectura internacional.

Principios o postulados del racionalismo:

Los arquitectos racionalistas en su afán de concebir obras en la que la estética industrial

se hiciese sentir, resumían en sus construcciones los siguientes aspectos:

• Bloques arquitectónicos elevados sobre pilares.

• Planta baja libre.
• Fachada libre, independiente de la estructura.
• Ventanas longitudinales.
• Cubiertas planas y con la presencia de jardines.
• Predominio de los colores rojo, azul, amarillo; más los acromáticos negro, gris y blanco.

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Las características de las construcciones racionalistas :

• Preponderancia de los conceptos de estructura y función.

• Inclinación y gusto por el uso de las formas geométricas simples y con criterios ortogonales
• Empleo del color y del detalle constructivo en lugar de la decoración.
• El uso de materiales de nuevo tipo como el acero, el hormigón y el vidrio.

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 OTROS ESTILOS
ECLECTICISMO
1860 - 1920

El eclecticismo arquitectónico es una tendencia artística en arquitectura que mezcla elementos de

diferentes estilos y épocas de la historia del arte y la arquitectura. Se manifiesta en Occidente entre
1860 y finales de los años 1920.

La arquitectura ecléctica, toma sus raíces en la arquitectura historicista.

Si la arquitectura historicista se dedicaba más a imitar las corrientes de la antigüedad (como la

grecorromana) y no a incorporarles características de otras culturas o arquitecturas, la arquitectura
ecléctica se dedica principalmente a la combinación de corrientes arquitectónicas.

Así, su característica principal es la de combinar dos o más estilos arquitectónicos en una nueva
estructura, que a su vez, resulte algo nuevo, con características de las corrientes que toma, pero con
otras nuevas.

Su éxito y su particularidad se basaba en la posibilidad de escoger para cada caso la opción que
mejor se adaptara a los fines de la obra, permitiéndose combinar distintos estilos a la vez sin dar
lugar a aparentes problemas de coherencia estilística. Y para adaptarse a las necesidades del
momento, supo aprovechar y poner a disposición de la obra las nuevas técnicas y materiales de la
arquitectura industrial y del acero.

Ejemplos:

Iglesia de San Francisco (Cerrito esquina Solís)

Su conformación general resulta del uso de elementos medievales (arbotantes y contrafuertes, rosa
central, capiteles y torre de línea románica) combinada con entablamentos clásicos. En síntesis: una
obra de pleno eclecticismo.

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Casa quinta de Eastman. Prado (hoy propiedad del ejército).

Representa otro ejemplo del eclecticismo historicista propio de las residencias de la época en esta
zona, en la cual la estructura clásica está revestida por exóticos elementos moriscos. Estos últimos
están presentes en los arcos de herradura lobulados de la fachada y en las inscripciones del Corán
presentes en el patio (originalmente abierto) ubicado al ingreso y revestido de azulejos.

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POSMODERNISMO O NEOECLECTICISMO
COMIENZO: 1950 – MAYOR ÉNFASIS: 1970 HASTA NUESTROS DIAS

Se conoce como arquitectura posmoderna a una tendencia arquitectónica que se inicia en los años
1950, y comienza a ser un movimiento firme a partir de los años 1970, continuando su influencia
hasta nuestros días.

El posmodernismo se dice que está anunciado por el regreso de "el ingenio, el ornamento y la
referencia" de la arquitectura, en respuesta al formalismo causado por el Estilo funcional.

Las nuevas tendencias se hicieron evidentes en el último cuarto del siglo XX, ya que algunos
arquitectos comenzaron a alejarse del funcionalismo moderno que ellos consideraban aburrido, y
que una parte del público consideró poco acogedor y desagradable incluso.

Estos arquitectos se volvieron hacia el pasado, citando aspectos anteriores de varios edificios y
fusionándolos a todos estos (incluso a veces de manera inarmónica) para crear un nuevo medio de
diseño de edificios.

Un claro ejemplo de este nuevo enfoque fue que el posmodernismo vio el retorno de las columnas y
otros elementos de diseños premodernos, a veces la adaptación de clásicos ejemplos griegos y
romanos (pero no simplemente recrearlos, como se hizo en la arquitectura neoclásica).

Las formas y espacios funcionales y formalizados del estilo moderno se sustituyen por diversas
estéticas: los arquitectos redescubrieron el valor expresivo y simbólico de los elementos
arquitectónicos y las formas que se habían desarrollado través de siglos de construcción, que habían
sido abandonados por el estilo funcional.

La arquitectura posmoderna también es definida como "neoecléctica" donde la referencia y el

ornamento han vuelto a la fachada, en sustitución de los estilos anteriores sin ornamentos.

Este neoeclecticismo se combina frecuentemente con el uso de ángulos no ortogonales y superficies

inusuales.

A la hora de hablar sobre las características principales de la arquitectura posmoderna tenemos que
destacar la libertad de expresión que tienen los artistas para representar sus obras artísticas (en este
caso edificios).

Además existen diversas características más como la utilización de adornos, formas esculturales y
distintos materiales.

Una de las formas de construcción que caracteriza explícitamente a la posmodernidad es el

tradicional tejado a dos aguas, en lugar de una azotea plana ícono de la modernidad.

Derramar el agua lejos del centro del edificio, debido a la forma del techo, siempre cumplió con un
objetivo funcional en los climas lluviosos y nivales, y era una manera lógica para conseguir grandes
tramos con elementos estructurales más cortos, sin embargo, era relativamente raro en las casas
modernas. (Estos fueron, después de todo, "máquinas para vivir", según Le Corbusier, y las
máquinas no suelen tener techos a dos aguas.) Sin embargo, las raíces modernas propias del

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posmodernismo aparecen en algunos de los ejemplos notables de techos "recuperados".

Su preocupación por el funcionalismo y la construcción económica significó que los ornamentos

fueran eliminados y los edificios estaban cubiertos con un aspecto racional y austero. Muchos
consideraron a las construcciones no para satisfacer la necesidad humana para la comodidad tanto
para el cuerpo como para la vista, ese modernismo no tuvo en cuenta el deseo de belleza.

En respuesta, los arquitectos buscaron reintroducir el ornamento, el color, la decoración y la escala

humana a los edificios. La forma ya no se define únicamente por sus requisitos funcionales o
mínima apariencia

ARQUITECTURA EN URUGUAY SIGLO XXI

La arquitectura de finales del siglo XX y del siglo actual cuenta con arquitectos de gran
personalidad que realizan obras emblemáticas y espectaculares. Pese al marcado
individualismo y sin constituir un estilo tienen rasgos comunes:
• Influencia de los movimientos anteriores.
• Utilización de recursos de alta tecnología y materiales nuevos que aportan la
investigación y la industria (estructuras metálicas, laminadas, cristal reflectante, etc.).
Importancia de la Informática en el diseño constructivo.
• Compartimentación del espacio.
• Sentido escultórico en el tratamiento de los volúmenes externos.
• Gran dinamismo y espectacularidad.
• Preocupación por la sostenibilidad y el medio ambiente.
• Obras monumentales que transforman el espacio circundante.
• Presupuestos desorbitados.
• Problemas por la utilización de materiales y diseños ultramodernos y complejos.
• Globalización. Los proyectos arquitectónicos se utilizan para darse a conocer, para
atraer al turismo y diversificar la economía.

Forum - Lafayette

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ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La conservación que se haga de una construcción incide en su valoración, es así que una
construcción bien conservada mantendrá un mayor valor en el tiempo que una a la que no se le
brinde mantenimiento.
Puede aceptarse el principio general de que una construcción en perfecto estado de conservación no
acusa depreciación por este concepto, independientemente de la edad que tenga, en cambio los
deterioros acumulados en el tiempo puede provocar que el valor atribuible al edificio sea nulo.

Para obtener el valor de depreciación de un edificio por su estado de conservación, se consideran

suficientes 6 posibilidades con la siguiente clasificación:

• MUY BUENO: no acusa necesidad de reparación alguna.

• BUENO: requiere reparaciones de escasa entidad. Se trata de deterioros superficiales como

pequeñas fisuras en los revoques, falta de pintura o limpieza, etc.

• REGULAR: requiere reparaciones sencillas. Por ejemplo pequeñas rajaduras, revoque

parcialmente caídos, algunos hierros en balcones a la vista, pequeñas porciones de revestimiento
saltado, requiere de cambios de pisos, de vidrios,etc.

• MALO: requiere reparaciones importantes. Por ejemplo existen grandes rajaduras en los muros,
muchos hierros a la vista en balcones, muchos revestimientos saltados, etc. Requiere de cambio
total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, etc .

• MUY MALO: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas
reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de
demolición, aún no atenta contra la estabilidad del edificio.

• RUINOSO: su deterioro impide asignarle ninguna utilidad.

Es posible determinar estados de conservación intermedios ejemplo: BUENO _ REGULAR, en ese

caso podemos calcular el promedio de los valores por el cual se debe multiplicar el valor unitario.

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 LA OBSERVACIÓN DEL FACTOR FUNCIONALIDAD
(Extracto de textos de Dante Guerrero y Artemio Aguiar. )

Funcionalidad: “Relación entre los distintos ambientes de un inmueble, integrados

entre sí de acuerdo a actividades complementarias o relaciones directas entre ellos,
observando buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación y dimensión de
cada local de acuerdo a sus funciones”. – Artemio Aguiar

Preceptos arquitectónicos:

• buena ventilación e iluminación natural

• fácil circulación sin exceso de superficies

• dimensiones de cada local adecuadas a su función.

ualquiera que falle de estos tres factores, da por resultado un edificio mediocre o
malo, independientemente de sus otras condiciones".

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En un proyecto arquitectónico participan tres conceptos fundamentales:

Zonificación: este es el clásico factor determinante de las cualidades de un buen

proyecto, y consiste en agrupar distintos ambientes cuyo fin sea semejante o de
complementación mutua.

Distintas actividades de la vivienda necesitan no mezclarse, de modo que el

aislamiento entre ellas asegure su independencia. Al efecto, podemos establecer las
zonas características en toda vivienda:

• ingreso (jardín, porche, hall de entrada, toilette, guardarropas);

• estar y comer (sala de estar, comedor, escritorio, terraza, jardín interior);
• dormir (dormitorios, vestidores, cuartos de baño);
• cocinar y servicio (cocina, office, lavadero, habitaciones de servicio, cuartos de
baño de servicio).

Pequeñas diferencias de concepto o designación permiten otras formas de clasificación:

• recepción y estada (entrada, sala de estar, comedor, escritorio);

• íntima y descanso (dormitorio, baño, vestidor);
• secundaria y trabajo (cocina, lavadero, dependencias de servicio);
• complementaria o depósito (garaje, depósito).

Naturalmente que debe existir una perfecta coordinación entre las distintas zonas, de
manera tal que no se interfieran.

Coordinación: cada local desempeña una función determinada dentro del conjunto del
edificio y debe existir una relación directa entre algunos de ellos. En el caso de vivienda:

• entrada principal y recepción;

• sala de estar y comedor;
• sala de estar y escritorio;
• comedor y cocina;
• entrada de servicio y cocina;
• cocina y lavadero;
• cocina y dependencias de servicio;
• dormitorio y baño;
• dormitorio y vestidor;
• garaje y acceso directo a la vivienda.

Todos estos locales deben tener una comunicación directa o casi directa entre sí, pues si se
encuentran separados por una distancia determinada, o por otros locales que interfieren la función
que a ellos corresponde, se reduce sensiblemente la efectividad de su servicio.

En una misma habitación puede haber superposición de distintas actividades que se desarrollen sin
trastornos, ya sea en diferentes lugares del mismo ambiente o en sucesión de tiempos.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 35
Circulación: una correcta circulación depende de:

• la coordinación entre los ambientes;

• el diseño individual de cada local;
• la ubicación de las puertas, el lado hacia el cual se abren y su mano de abrir;

La economía en los movimientos de la circulación es un objetivo de todo proyecto, más

aún cuando se asocia al trabajo. Según estudios realizados, el orden de frecuencia de
los recorridos, en el interior de una vivienda, es el siguiente:

1. cocina - comedor;
2. dormitorio - baño;
3. cocina - entrada principal;
4. cocina - entrada de servicio;
5. entrada principal - sala de estar;
6. entrada principal - dormitorio;
7. garaje - interior de la casa.

La circulación comienza, lógicamente, en el hall de entrada y se desenvuelve alrededor de dicha

unidad. Puede considerarse el eje del sistema, enlace entre las diversas zonas de la casa.

DEPRECIACIÓN POR FUNCIONALIDAD

Esta depreciación no puede medirse mediante fórmulas como la depreciación física y depende de la
apreciación subjetiva y el buen criterio del tasador que, en algunos casos puede ponderar la calidad
funcional.

Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas bien aprovechadas, pérdidas de metraje
cuadrado por deficiente distribución o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes
innecesarios, etc.

Algunos coeficientes:

• Incorrecta disposición de las puertas: 0.90

• Cocina alejada del lugar para comer: 0.90
• Habitaciones corridas con grandes alturas: 0.85
• Circulación por dormitorios: 0.85
• Iluminación y ventilación insuficiente: 0.85
• Falta de entrada de servicio independiente: 0.80
• Comunicación inadecuada entre el garaje y el interior de la casa: 0.80

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 OBSERVACIÓN FINAL

No obstante los coeficientes sugeridos por Dante Guerrero, el avaluador puede o debe asumir la
responsabilidad de aplicar un criterio propio conforme sus conocimientos y experiencia.
El valor de la construcción puede – a su criterio y responsabilidad – sufrir una depreciación por
funcionalidad entre 1 y 25 puntos porcentuales.

AJUSTE POR LOCALIZACIÓN:

Cuando obtenemos el valor del metro cuadrado de terreno por los métodos comparativo y residual y
aplicamos la homogeneización, no contemplamos excepciones que pueden alterar el valor de la
localización del terreno a tasar.

Las excepciones se pueden dar cuando los lotes de referencia para determinar el metro cuadrado, no
están afectados por alguna variable valorizante o desvalorizante que sí podría estar el lote que
vamos a tasar.

Por ejemplo: Nuestro inmueble a tasar podría estar en el torno de un cementerio, cuando los
comparables para conseguir el valor tierra, no lo están.

Esta circunstancia implica corregir el valor total del inmueble, es decir terreno más construcción.

En tales casos, es preciso considerar las situaciones que pueden darse según la lista que se describe
y aplicar la corrección correspondiente:

• Frente a plazas: hasta 1.20

• Frente a parques: hasta 1.30
• Frente a rambla costa del mar: hasta 1.30
• Frente a cementerios: hasta 0.60
• Frente a industrias molestas: hasta 0.60
• Frente a centros de salud: hasta 0.60
• Frente a asentamientos irregulares: hasta 0.50.
• Frente a calles con pavimento deteriorado: hasta 0.80
• Zonas con contaminación sonora y polución: hasta 0.70
• Zonas consideradas “rojas”: hasta 0.50.

Nota final: Estos coeficientes pueden variar en menos conforme la observación y juicio
del avaluador.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 37
 VALORES DEL METRO CUADRADO DE COMERCIALIZACIÓN A NUEVO
Estos valores cambian con aumento de costos de construcción, leyes sociales, jornales, etc
VALORES PROMEDIO

DESTINO SUNTUOSO MB BMB BUENO BUENO EC ECON ECON MUY ECON MUY ECON

VIVIENDA ? 3700 3100 2800 2400 1700 1000 800

LABORATORIO ? 4200 3686 3087 2365 0

BANCO ? 4536 3970 3445 0 0

m.c. TESORO ? 6480 5671 4922 0 0

HOTEL, MOTEL ? 3888 3403 2953 2183 1669

CENTRO SALUD ? 3564 3119 2707 2001 0

PENSIÓN ? 2916 2552 2215 1637 1113

ESCRITORIO ? 2916 2552 2215 1637 1252

CONSULTORIO ? 2592 2268 1969 1455 0

CENTRO ESPECT. ? 2700 2354 2033 1498 1177

SUB EST. UTE 0 0 1498 1091 835

SALÓN- LOCAL ? 2268 2033 1723 1273 974

TALLER ? 2268 2033 1723 1273 974 630 490

DEPÓSITO (1) cub no liviana 1944 1701 1498 1091 835 540 420

DEPÓSITO (2) cub liviana 0 0 1177 824 642 400 320

RESTAURANTE ? 3564 3119 2707 2001 1391 900 700

BAR(MINUTAS) ? 2592 2247 2033 1455 1070 700 550

VESTUARIO ? 2268 2033 1712 1177 963 600 450

COCHERA ? 0 0 963 749 535 350 300

GARAGE 0 1669 1477 1091 835 540 420

MUSEO 2592 2268 1969 1455

BARBACOA 2268 2033 1723 1273 974

CAMARA FRIO 4860 4253 3692 2729 0

GALERIA VIV 1426 1134 984 728 556 360 280

C. CULTOS ? 2430 2129 1846 1364 1043 675 525

CLUB DEPORT. ? 3240 2836 2461 1819 1391 900 700

ALTILLO 0 0 1477 1091 835 540 420

SOTANO 0 0 1354 963 749 500 385

PLAYA ESTAC 0 0 353 289 246 190 170

SÓLO EQ. MÍN

Corresponden a una media del país. Pueden haber valores diferentes en algún Departamento

Los amarillos no están definidos (imposible en una vivienda suntuosa considerar un valor promedio
de construcción como tampoco serìa posible definir una categoría muy económica para un sanatorio
o una categoría suntuosa para un altillo)

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EJEMPLO 1: Este caso es una tasación real, en particular el inmueble pertenecía a un Ministerio y
la Intendencia de Montevideo planteó la posibilidad de compra. Se nos solicitó la tasación para
ofertar. Se trata de discutir, evaluar y tasar la construcción.

Padrón No. 79.999

A través de terrenos testigos de la

zona calculamos el valor tierra en
U$S 267.000. Terreno de 919 metros
cuadrado aproximadamente

La construcción es con destino depósito, 1230 metros cuadrados edificados de 1956.

Se distribuye de esta forma:

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Relevamiento fotográfico:

Para su tasación definimos categoría

constructiva, estado de conservación y
funcionalidad.
Edad y metraje son datos.

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 AVALÚO DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN HORIZONTAL

Repasamos de la Ley “madre” los artículos que usaremos para el avalúo de las unidades:

Ley No 10751 del año 1946

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1o.- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así
como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la
vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de
acuerdo con las disposiciones de esta ley.

El título podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables,
siempre que sean independientes de los demás pisos o departamentos.

Artículo 2o.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en
los bienes afectados al uso común.

Artículo 3o.- Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce
del departamento o piso de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, las paredes
maestras y estructuras resistente, los muros divisorios o medianeros, la techumbre y azotea, la obra
gruesa de los pisos y de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, la
habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de agua, gas, calefacción,
energía eléctrica, refrigeración, alcantarillado y corredores de uso común, etc.

Los bienes a que se refiere este artículo, en ningún caso podrán dejar de ser comunes.

Artículo 4o.- El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor
del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto
por el aforo inmobiliario.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce
de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento
o piso, se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con
relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Artículo 5o.- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en
proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las
partes.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 41
El dueño o dueños del piso bajo, y del subsuelo, quedan exceptuados de contribuir al
mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos en ellos.

Artículo 6o.- El propietario de cada departamento o piso, costeará el suelo de su piso o

departamento, las bovedillas, puertas, ventanas, pisos de patios, planchas, cielorraso, revoques,
pinturas, etc., y reparaciones de las obras interiores, que cubran los locales de su propiedad. Podrá
realizar modificaciones en los mismos, siempre que no lesione el derecho de los otros propietarios.

Artículo 31.- Los avalúos que determinan las leyes de impuestos deberán hacerse separadamente
para uno de los departamentos o pisos que existan en los edificios a que se refiere esta ley, y serán
pagados los impuestos en esa forma, por cada uno de los propietarios.

CONSIDERACIONES PREVIAS.

El valor de cada unidad de Propiedad Horizontal, incluye un porcentaje de participación del valor
total del terreno. Por tanto, deberá tasarse el terreno. En otras palabras: La cuota parte de valor
terreno que corresponde al valor total de cada unidad, es proporcional a su valor de construcción .

La tasación de una PH – en todos los casos – requiere de un estudio pormenorizado del plano de
fraccionamiento de Propiedad Horizontal.

Requiere analizar parte Gráfica:

→ Ubicación de unidades en planta
→ Ubicación de unidades en altura.

Planillas de Áreas:
→ Unidades independientes.
→ Bienes comunes de uso exclusivo para cada unidad.
→ Bienes comunes generales.

Con relación a la ubicación en planta; Identificar:

→ Unidades al frente.
→ Unidades netamente interiores.
→ Unidades con contrafrente.

Con relación a la ubicación en altura

→ Con ascensor: ¿en qué nivel se encuentra la unidad?
→ Sin ascensor: ¿En qué nivel se encuentra la unidad?

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 42
Correcciones al valor unitario según ubicación; en altura con ascensor:

→ Si la categoría es económica o buena-económica, cada tres niveles aumenta 3%

→ Si la categoría es buena, cada tres niveles aumenta 5%
→ Si la categoría es buena muy buena o muy buena, cada tres niveles aumenta 10%

En todos los casos el último piso tendrá un valor igual al 85% del valor unitario del piso anterior.

Si la unidad en planta baja, se encuentra sobre una avenida, rambla o vía de tránsito que cause un
nivel de polución considerable: ambiental, sonora, etc., su valor unitario será igual al 90 % del valor
que corresponde. Vale sólo para destinos residenciales.

Sobre los bienes comunes:

→ La incidencia de los bienes comunes, se ponderará según su participación en el valor final, de

acuerdo a la planilla adjunta.
→ La metodología fue desarrollada por los técnicos de la Dirección Nacional de Catastro y es la
que se usa en nuestro país.

Se pondera como el porcentaje indicado de su área para cada bien, área que se sumará a la de la
unidad.

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Si la Unidad 102 tiene 104 metros cuadrados y una terraza de 20 metros cuadrados, la ponderación
indicarà para la unidad: 104 + 20x0,40 = 112 mc. (NO 124 mc)

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EJEMPLO: PADRON 178.003

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 PADRON 178003
Rambla Concepción del
Uruguay
Año de construcción:
1974
Valor terreno: U$S
150.000

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 46
 CATEGORÌA?
ESTADO?
DEPR EDAD?
DEPR ESTADO?
VU A NUEVO?
VU CORREGIDO?

UNIDAD DESTINO BCE POND AREA FICTA UB PLANTA UB. ALTURA AREA TRANS CUOTA BCG AREA CALC VU CORR VAL CONS

UNIDAD VAL CONS CUOTA TERR VAL TERR VAL TOT

Hay depreciaciòn por funcionalidad?

Comentarios de la tasación (a realizar y comentar en clase):

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Procedimiento general de cálculo de unidades de Propiedad Horizontal
1.- Calcular valor terreno.
2.- Calcular el valor del metro cuadrado de construcción considerando: valor unitario a nuevo de la
construcción, destino, estado de conservación y edad.
3.- Observar plano de mensura o planilla de información de la Dirección Nacional de Catastro. Allí
consta: área de unidades, área de bienes comunes de uso exclusivo, áreas de bienes
comunesgenerales, ubicación en planta y ubicación en altura de cada unidad.
4.- Confeccionar la siguiente planilla:

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Análisis de información consignada en los planos de Propiedad Horizontal, útil para su avalúo.

Existencia de Permiso de Construcción: Nos da fecha cierta de las construcciones.

No existencia de Permiso de Construcción total o parcial: la fecha de obras sin Permiso de

Construcción no surgen del plano de Propiedad Horizontal, si figuran en el plano de relevamiento
integral que realiza Arquitecto o Ingeniero Civil. (Leyes No. 13.870 y 14.261 Cap. 1).

Un Relevamiento Integral no
regulariza las obras sin Permiso
de Construcción.

No todos los Bancoas aceptan

planos de Propiedad Horizontal
para préstamos inmobiliarios,
pueden obligar a regularizar.

Por lo tanto, puede haber una

rebaja en el precio de la unidad.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 49
 Caso particular: bienes con protección patrimonial
DEFINICIÓN Patrimonio Cultural de la UNESCO México 1982.

El Patrimonio Cultural de un pueblo comprende las obras de sus artistas, arquitectos, músicos,
escritores y sabios, así como las creaciones anónimas, surgidas del alma popular, y el conjunto de
valores que dan sentido a la vida, es decir, las obras materiales y no materiales que expresan la
creatividad de ese pueblo; la lengua, los ritos, las creencias, los lugares y monumentos históricos, la
literatura, las obras de arte y los archivos y bibliotecas."

(Definición elaborada por la Conferencia Mundial de la UNESCO sobre el Patrimonio Cultural, celebrada
en México en el año 1982)

LEY N° 14.040 de 20/10/1971 La Ley crea una Comisión con el objetivo de determinar que
bienes, muebles o inmuebles (ej. edificios, documentos, obras artísticas), deben ser
considerados bienes culturales que integran el patrimonio nacional, y regula la declaración de
monumentos históricos.
Pueden ser declarados monumentos históricos, los bienes muebles o inmuebles que estén
relacionados con:
• acontecimientos relevantes o significativos de la historia nacional;
• personas notables o destacadas de nuestro país;
• lo representativo de una época de la cultura nacional.

La declaración de monumento histórico la realiza el Poder Ejecutivo mediante Resolución.

• La declaración debe ser inscripta en los Registros Públicos a efectos informativos, por un
plazo de 30 años, pudiendo ser reinscripta mientras el Estado mantenga interés en la
afectación.
• Deberá comunicarse a los Gobiernos Departamentales los bienes inmuebles declarados
monumento histórico, y no podrán autorizar obras o demoliciones de esos bienes sin
aprobación previa de la Comisión.
• Los bienes inmuebles quedarán afectados por las servidumbres que en cada caso se
impongan, según las características y finalidades del bien:
• Prohibición de realizar modificaciones.
• Prohibición de destinarlo a usos que no sean compatibles con la declaración.
• Proveer a su conservación, efectuando las reparaciones necesarias. La Comisión
controlará las obras y podrá contribuir con un porcentaje de su valor.
• Permitir inspecciones para comprobar el estado de conservación del bien y el
cumplimiento de las obligaciones.
CRITERIOS DE VALORACIÓN – corresponde a la Intendencia de Montevideo pero las

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 50
 generalidades y los factores de depreciación se aplican en todo ámbito geográfico.

El Inventario de Protección Patrimonial es un instrumento técnico- administrativo fundamental para

establecer una política de preservación, recuperación y gestión del patrimonio. A escala conceptual,
proporciona una herramienta adecuada de diagnóstico y determinación del valor patrimonial de las
construcciones y ámbitos de un sector de ciudad, así como para la elaboración de propuestas
concretas de protección, intervención y desarrollo en tanto aporta un conocimiento calificado y
específico del área en estudio en particular en lo referente a los aspectos arquitectónico-urbanísticos
y paisajísticos.
La metodología que se utiliza -atendiendo a la idea de "totalidad" que acompaña a la palabra
"inventario"- implica la individualización de cada padrón o ámbito urbano de la zona, mediante un
registro (ficha) en el que se consigna por relevamiento directo una serie de datos determinados en
función de los objetivos del inventario a realizar y de las características del área de actuación. La
obtención de un nivel de información similar para todos los padrones o ámbitos permite la
confrontación de todos los casos.
En general un inventario patrimonial puede servir para cumplir múltiples objetivos, en particular
para la adjudicación de grados que permiten la protección patrimonial de esos bienes y sirven para
establecer una política de preservación, recuperación y gestión del patrimonio.
Para el caso de los inmuebles, los criterios de valoración contemplan:
• la pertenencia a tipologías predominantes que asociadas a otras características son
generadoras de rasgos definitorios en la imagen de la zona.
• la calidad constructiva y arquitectónica y su representatividad en relación con el desarrollo
de la cultura arquitectónica tanto local como nacional.
• se señala en general la calidad o interés en cuanto al lenguaje arquitectónico en particular
referido al tratamiento de fachada y la presencia de elementos significativos.
• la asociación a manifestaciones socioculturales.
• la significación como testimonio histórico-cultural.
• cuando las características del bien son tales que se constituye en una pieza urbana relevante
en sí misma, o que es la que otorga las calidades a un determinado sector.
• la contribución a la creación de ámbitos urbanos calificados, más allá del análisis de los
propios valores como objeto en sí.
• cómo se relaciona la construcción con las demás que conforman el tramo en el que está
inserta, en relación fundamentalmente a la altura, la alineación y al carácter de las
construcciones (considerando tipo, edad y formalización).
• la pertenencia a un tramo significativo, grupo o conjunto, o la integración en un sector de
tramo significativo y si contribuye o no a calificarlo. La calidad de significativo de un sector
se reconoce en sus particulares condiciones de homogeneidad en cuanto a calidad de las

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 51
 construcciones, las que pueden estar acompañadas de coherencia en alturas, alineación y
carácter de las mismas.
Grado 0: Sustitución deseable. Inmueble con valores arquitectónicos o urbanísticos negativos, cuya
sustitución se considera beneficiosa.
Grado 1: Sustitución posible. Edificio que puede ser sustituido o sometido a una significativa
reformulación que incluya un mejoramiento de su relación con el ambiente.
Grado 2: Protección Ambiental. Edificio que sólo puede ser modificado conservando o mejorando
su relación con el ambiente y manteniendo sus elementos significativos.
Grado 3: Protección Estructural. Edificio que debe ser conservado mejorando sus condiciones de
habitabilidad o uso, manteniendo su configuración, sus Elementos Significativos y sus
características ambientales.
Grado 4: Protección Integral. Edificio de valor excepcional que debe ser conservado integralmente.
Sólo se admitirán en él apropiadas y discretas incorporaciones de elementos de acondicionamiento.

Grado de protección Coef. de depreciación

0 1
1 0,90
2 0,75
3 0,65
4 0,50

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 52
 Algunos ejemplos de construcciones patrimoniales
(Para analizar en clase, estilos y edades)
Montevideo:

Padrón 2853

Foto: Comisión de Ciudad Vieja (Intendencia de Montevideo)

Grado 4:
Edificio de gran valor arquitectónico e histórico, que jerarquiza el entorno urbano. Por la calidad del
diseño, el despliegue ornamental y la nobleza de los materiales, su fachada constituye el elemento
Urbanística: más destacado en un tramo heterogéneo en la calidad de sus edificios.

Excelente ejemplo de arquitectura residencial burguesa de la segunda mitad del siglo XIX. El
edificio, de generosas dimensiones y refinamiento en sus materiales y detalles de diseño, se
organiza en torno a un amplio espacio central. Su fachada, de composición simétrica y lenguaje
ecléctico historicista, presenta una PB caracterizada por el buñado en los entrepaños, concentrando
Arquitectónica: el mayor despliegue formal en la PA, donde se destacan los guardapolvos curvos, las balaustradas
de balcón y pretil, así como el arco de inspiración palladiana en el tramo central flanqueado por
sendas pilastras corintias.

Artigas:

Jefatura de Policía

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Fue la obra más significativa levantada por iniciativa de Lecueder. Obra proyectada por el
Agrimensor Nacional Bottaro, para el tiempo en que San Eugenio contara con cuerpos de
guarnición correspondientes a 10.000 habitantes, fue Cuartel de la Urbana y Cárcel. Hoy lleva el
nombre de “Gral. Eugenio Garzón”.

Fue inaugurado el 21 de marzo de 1896. Edificio estilo Fuerte Medieval,semeja un castillo feudal,
con troneras y torreones y altos muros y almenas.

Por iniciativa del entonces jefe político y una Comisión popular presidida por el Cnel. Carlos
Lecueder, en el frontispicio de la Jefatura fue instalado un reloj público, fabricado por el fracés
Odorey y fue inaugurado el 18 de julio de 1901. Ha sido declarada Patrimonio Histórico Nacional.
Foto: Álvaro Martínez

Salto:
Sociedad Italiana “Unione e Benevolenza”
Sede de la “Sociedad Italiana de Socorros Mutuos “Unione e Benevolenza” de Salto, ejemplo de la
arquitectura Historicista Ecléctica construido por el Maestro de Obras Víctor Chiocca, fundada en
1875.

La Sociedad italiana fue centro de la actividad de los inmigrantes para mantener sus raíces
culturales y fue una de las primeras sociedades mutuales de América. Este edificio de la sede
también fue declarado Monumento Histórico Nacional, por sus condiciones culturales e históricas y
por sus relevantes características arquitectónicas.
Foto: Intendencia de Salto

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 54
Colonia:
La Colonia del Sacramento fue fundada por don Manuel Lobo, Gobernador de Río de Janeiro,
designado por el Príncipe Pedro II de Portugal, para crear un punto de defensa sobre la costa este
del Río de la Plata. El Barrio Histórico de Colonia del Sacramento fue inscrito en la Lista del
Patrimonio Mundial durante la 19ª Sesión del Comité del Patrimonio Mundial que tuvo lugar en
Berlín del 4 al 9 de diciembre de 1995.
El Comité decidió inscribirlo en el marco del criterio IV, por “ser un ejemplo eminentemente
representativo de un tipo de construcción o de conjunto arquitectónico o tecnológico, o de paisaje
que ilustre uno o varios periodos significativos de la historia de la humanidad”

El valor Universal Excepcional del Sitio se corresponde “con la presencia de destacados

testimonios en su traza urbana y en sus construcciones, vinculados a la naturaleza y objetivos de
los establecimientos coloniales europeos, en especial durante el período inicial de fines del S XVII”
Foto: Intendencia de Colonia

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 55
Cerro Largo

Casa de Juana de Ibarbourou

En esta casa pasó su niñez, la misma fue luego adquirida por el Ministerio de Educación y Cultura y
restaurada por la Intendencia de Cerro Largo, para ser entregada en 2001 a la Asociación de
Escritores de Cerro Largo. Al presente es Museo y cuenta con Protección Departamental.

Foto: Ing. Agrim. Ernesto Silveira

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 56
 MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
El método se basa en la comparación de un inmueble sujeto a un estudio de valor – el inmueble a
tasar - respecto a inmuebles ofertados o a transacciones realizadas preferentemente en fechas
recientes.

El procedimiento consiste en estimar el grado de deseabilidad del bien en función de los sustitutos
testigos, con el objeto de deducir el precio más probable que podría alcanzar el bien en análisis,
basándose en el PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

 Este principio establece que un comprador bien informado no pagará por una propiedad, más que
el precio de compra de otra propiedad sustitutiva, igualmente deseable y similar a la analizada.

 En otras palabras: un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un
sustituto igual o semejante.

EL MÉTODO COMPARATIVO EN EL AVALÚO DE INMUEBLES

 El dictamen final de un avalúo, es el precio más probable que un comprador pagaría por un
inmueble en una libre operación de compraventa y en un tiempo dado. ES EL PRECIO DE
MERCADO .

 El dictamen de un avalúo técnico representa la suma de valores de un conjunto de elementos que

componen el valor del bien.

 El precio de mercado obtenido por el Método Comparativo permite ajustar el precio técnico
mediante lo que manifiestan las variaciones de oferta y demanda del Mercado Inmobiliario; o lo que
sería, ajuste mediante un coeficiente de comercialización.

 Los inmuebles que se utilicen como testigos deben cumplir la condición de “libre operaciones de
compra-venta”. O sea, basado en lo que sigue:

 Que entre el vendedor y comprador no exista vinculación previa alguna, y que ninguno de
ellos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
 Que la oferta responde tanto a la realización de una comercialización adecuada al tipo de
bien de que se trate, como a la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes
intervinientes: que no exista asimetría de información entre ellos.
 Que el precio del inmueble sea consecuente con la oferta y refleje en una estimación
razonable, el precio más probable que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en
la fecha de tasación.
 Los impuestos no se incluyen en el precio; tampoco los gastos de comercialización.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 57
 METODO DE HOMOLOGACION DE COMPARABLES

 Consiste en hacer comparables dos o más bienes inmuebles que por sus características son
similares, para que con base en los datos de mercado y las características obtenidas de cada uno de
ellos, se pueda llegar a una conclusión respecto al valor del bien analizado, es
decir, el sujeto.

 Este método emplea índices de homologación correctivos de ajuste, y trata de analizar los
valores encontrados en los inmuebles comparables, homologándolos con respecto al inmueble
sujeto, incrementándolos o decrementándolos en función de sus características.

 Este procedimiento considera siempre como base a nuestro sujeto, de tal forma que se
proporciona un coeficiente de 1 al sujeto, y se le da un valor menor a 1, al factor de homologación
del comparable si éste es de menor calidad para determinado atributo; y superior a 1, cuando el
sujeto es de mejor calidad a la muestra seleccionada.

 El primer paso a seguir, es identificar los elementos de comparación o factores que intervienen
en la determinación del valor de un bien 2inmueble en la zona, para luego analizar los valores de los
coeficientes de ajuste.

SELECCIÓN DE TESTIGOS

 Para utilizar adecuadamente este sistema, es necesario contar con inmuebles, clasificados en
función de sus características principales.
 Es necesario verificar la información relevada, cuando ésta sea obtenida a través de fuentes no
directas.
 Para el caso, se debe de visitar el inmueble y tomar toda la información referida – entre otros - a:
• Ubicación.
• Entorno.
• Categoría.
• Estado de conservación.
• Edad.
Esta tarea se realiza para verificar si es o no comparable con el objeto.

De no poder visitar, valdría una caracterización por fachada.

IDENTIFICACIÓN DE LOS VALORES DE COMPARACIÓN

Los elementos de comparación, son todas aquellas características intrínsecas y extrínsecas que
influyen en la determinación del valor de un bien.

Elementos a considerar:

TERRENO:
• Frente y fondo del terreno.
• Superficie del predio.
• Forma

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 58
 • Ubicación en la manzana (esquina, dos frentes, intermedio,
• etc.)
• Desniveles

UBICACIÓN:
• Infraestructura de servicios disponibles (redes de agua potable, drenaje, energía eléctrica,
teléfono).
• Equipamiento urbano (transporte público, comercios, escuelas, etc.)
• Tipo de vía de tránsito que enfrenta al bien
CONSTRUCCIÓN:
• Categoría
• Edad
• Estado de conservación.
• Proyecto arquitectónico
•
DETERMINACIÓN DE COEFICIENTES DE HOMOLOGACIÓN

En base a los elementos seleccionados, a continuación se procederá a la elaboración de las tablas de

valores para cada uno de los siguientes coeficientes:

• Superficie de terreno
• Superficie construida
• Forma de terreno
• Edad
• Estado de conservación
• Calidad de proyecto
• Categoría
• Equipamiento urbano
• Vialidad.

ÍNDICES DE HOMOLOGACIÓN

INDICE: SUPERFICIE DE TERRENO – SUPERFICIE CONSTRUIDA

 El valor de un inmueble está dado por la suma de valores de la superficie del terreno, más la
superficie de construcción.
 El criterio apunta a investigar el porcentaje de incidencia del terreno en base a un total del
terreno y construcción.
 Esto se hace para cada testigo a fin de identificar si es mayor o menor al porcentaje de incidencia
del sujeto, y poder efectuar el ajuste necesario respecto a esa diferencia encontrada.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 59
EJEMPLO:
Cuál sería la incidencia del terreno entre el sujeto y un comparable, donde las áreas de terreno son
diferentes, existiendo diferencias también en la construcción.
Supongamos que nuestro sujeto tiene un área de terreno de 350 m 2 y una superficie edificada de
180 m 2 .
La incidencia del terreno sobre el total de superficie dado por terreno más construcción, se calcula
dividiendo el área del terreno entre la suma del área del terreno más el área de la construcción.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 60
 ÍNDICE: FORMA DE TERRENO

Se parte de la siguiente tabla:

Coeficiente de homologación por forma de terreno

ÍNDICE: EDAD

Igual que para todos los casos, el sujeto tiene un valor de 1.

Los comparables tendrán un valor inferior o superior a 1.
Tendrán un valor inferior a 1 aquellos comparables que tenga una vida esperable mayor que la del
sujeto. En el caso que el valor sea superior a 1, es lo contrario.
Se toma en cuenta la vida esperable del sujeto y la vida esperable del comparable.
El índice de homologación es igual al cociente entre la vida esperable del sujeto y la vida esperable
del comparable.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 61
• Funcionalidad muy buena: proyecto ideal
• Funcionalidad buena: Uso del espacio destinado a habitación y esparcimiento dentro de las
normas modernas de ingeniería, arquitectura y salubridad. Ventilación e iluminación natural
aceptable en la mayor parte del inmueble.
• Funcionalidad mediocre: Viviendas con un espacio mínimo destinado a sus aposentos
básicos. Distribución arquitectónica deficiente, uso deficiente de la ventilación e
iluminación natural. Poco confortables. Con posibilidad de la explotación estética limitada.
• Funcionalidad mala: Viviendas que no generan confort, espacios muy reducidos que limitan
el uso de mobiliarios estándar, con iluminación artificial la mayor parte del día, mala
ventilación.
• Funcionalidad muy mala: Viviendas sin ningún confort, oscuras, ventilación mínima,
húmedas, espacios de habitación y descanso mínimas.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 62
Supongamos que nuestro inmueble a tasar tiene un funcionalidad buena: coeficiente 0,90.
Y nuestro comparable tiene una funcionalidad mediocre: 0,80.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 63
 ÍNDICE: CATEGORÍA DE CONSTRUCCIÓN

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 64
Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 65
Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 66
EJEMPLO DE APLICACIÓN: - realizado en el año 2016 en el curso, donde se discutiò què debe
contener un informe de tasaciòn.

TASACIÓN PADRÓN N° 33073

Datos Territoriales del Padrón

Identificación

Número de Padrón: 33073

Centro Comunal Zonal: CCZ02
Municipio: B
Carpeta Catastral: 1103
Área Dirección Nacional de Catastro: 404 mc
Régimen de Propiedad: Propiedad Horizontal

Directrices Departamentales

Categoría: Urbano
Subcategoria: Suelo Urbano Consolidado Central
Área Diferenciada: Barrio Sur- Parque Rodo - Palermo

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 67
Parámetros Urbanísticos

Alturas Edificación: 9 metros

Retiro Frontal de la Edificación: 0 metros
Régimen de Gestión del Suelo: Régimen General
Factor de Ocupación del Suelo: 100 %
Uso preferente: Residencial con servicios y equipamientos compatibles.

Consideraciones

El avalúo se realiza para el apartamento 001, por lo que debemos considerar que solo fue
inspeccionado el mismo y catalogado como estado de conservación bueno.

La fecha de la inspección ocular corresponde al mes de Junio de 2016, y por lo que se entiende tiene
un periodo de validez no mayor a los seis meses.

Otra consideración importantes es que el método de comprables se hace con valores de

compraventas efectuadas, para este trabajo no se pudo encontrar datos de compraventas realizadas,
pero si valores de oferta.
Las ofertas encontradas fueron las necesarias para aplicar el método comparativo.

Utilizamos 3 comparables, que son los que se pudieron obtener después de una intensa búsqueda en
sitios web. Como lo son:

El libro de los clasificados

Mercado Libre
Buscando Casa
Adi Inmobiliaria

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 68
Análisis del Entorno

El inmueble se encuentra ubicado en el Barrio Parque Rodo.

La zona se considera muy poblada, presenta todos los servicios municipales y de abastecimiento. En
la siguiente imagen, podemos visualizar todos los servicios más cercanos a nuestro inmueble.

7-Análisis del Inmueble

Terreno

El predio en estudio esmedial, de forma rectangular, de 60.12 mc de superficie y 11.44 de frente a

calle Chana.

La calle esta pavimentada y la vereda se encuentran en buen estado.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 69
Se trata de una unidad en planta baja. El edificio consta de 10 pisos.

El inmueble es de categoría mediana con estado de conservación bueno.

Fue construido en 1984, presenta una pequeña reforma que no se considera para el cálculo.

El mismo tiene cocina, living- comedor, 3 habitaciones (uno al frente y dos al fondo, el del fondo
cuenta con salida al patio interior- garage).

La ubicación es frentista a calle Chana, el inmueble cuenta con acceso independiente del resto.
También tiene un jardín, este se encuentra delimitado con rejas de Hierro.

El dormitorio principal es amplio, cuenta con placard de madera incrustado en la pared, pisos de
madera, buen estado de pintura, carpintería de aluminio, buena iluminación.

El segundo dormitorio es interior, el mismo cuenta con pisos de madera, carpintería de aluminio,
buen estado de pintura, y buena iluminación.

La tercera habitación, es interior, cuenta con pisos flotantes de madera, carpintería de aluminio,
además presenta rejas de hierro en puertas (acceso al garage), buena iluminación.

El baño presenta artefactos clásicos, pisos de cerámicas, mampara y cerámicas modernas con
guarda.

El living-comedor es amplio, presenta carpintería de aluminio, pisos de madera, además al ser un

inmueble al frente, lo que le da es mucha ventilación y mucha luz.

La cocina es amplia, con mesada de mármol, pileta de acero inoxidable, muebles de madera
lustrada, azulejos con decorado, pisos de cerámicas.

El patio, es utilizado como garage, el mismo presenta piso de hormigón, puerta corrediza como
acceso al garage.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 70
Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 71
Procedimiento:

El primer paso fue la elección de comparables.

Buscamos apartamentos con características similares al inmueble en estudio.
Se elegirán 3 comprables que detallaremos a continuación.

COMPARABLE 1

Gonzalo Ramírez 2181- Padrón 23394

Datos de Oferta U$S 190000

 Inmueble: Apartamento
 Ambientes: 4
 Baños: 1
 Dormitorios: 3
 Tipo de Edificación: Departamento
 Ascensor: 1
 Estado: Bueno
 Expensas: 3000
 Garage: Si
 Luminosidad: Buena
 Superficie Construida (m^2): 61 m
 Superficie del Terreno (m^2): 349 m
 Orientación: Frente
 Antigüedad: 32 años

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 72
COMPARABLE 2

Juan Paullier 1013 - Padrón 33078

Datos de Oferta U$S 230000

Juan Paullier 1013 - Padrón 33078

Datos de Oferta U$S 230000
sidad: Buena
Superficie Construida (m^2): 80 m
Superficie del Terreno (m^2): 750 m
Orientación: Frente
Antigüedad: 28 años

12-COMPARABLE 3

Maldonado 2312 - Padrón 23195

Datos de Oferta U$S 125000

Inmueble: Apartamento
Ambientes: 4
Baños: 1
Dormitorios: 2
Tipo de Edificación: Departamento
Ascensor: 1
Estado: Muy Bueno

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 73
Garage: No
Superficie Construida (m^2): 60 m
Superficie del Terreno (m^2): 245 m
Orientación: Frente
Antigüedad: 33 años

Cálculo

Una vez definidos los comparables, completamos la siguiente planilla con los datos necesarios.
Siendo el Sujeto el inmueble a determinar.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 74
El siguiente paso es una sustitución por coeficientes correspondientes, para este caso lo que se hace
es eliminar las filas iguales y las que no se van a usaremos

Siguiendo con el procedimiento se arma la tabla de Homologación de Comparables, esto significa

hacer comparables dos o más bienes, que por sus características son similares, para que con base en
los datos de mercado y las características obtenidas de cada uno de ellos se pueda llegar a una
conclusión respecto al valor del bien analizado, es decir, el sujeto.

Este método utiliza índices de homologación correctivos de ajuste, y trata de analizar los valores
encontrados en los inmuebles comparables, homologándolos con respecto al inmueble sujeto,
incrementándolos en función de sus características.

Este procedimiento considera siempre como base a nuestro sujeto, de tal forma que se proporciona
un coeficiente de 1 al sujeto, y se le da un valor menor a 1, al factor de homologación del
comparable si éste es de menor calidad para determinado atributo; y superior a 1, cuando el sujeto
es de mejor calidad a la muestra seleccionada.

El primer paso a seguir, es identificar los elementos de comparación o factores que intervienen en la
determinación del valor de un bien inmueble en la zona, para luego analizar los valores de los
coeficientes de ajuste.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 75
El valor obtenido por el método de comparables es en base a la oferta, para determinar el valor de
venta se hace (-10%) obteniendo así el siguiente valor

U$S 140.000

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 76
 CALCULO DE ALQUILERES

MERCADO DE ARRENDAMIENTOS

Muchas veces la escasez de precios de compraventas recientes o de ofertas, nos obliga a recurrir al
valor del arrendamiento para calcular el valor del inmueble.

La tasa de capitalización es un indicador de inversión que mide la relación entre los ingresos
operacionales netos de una inversión y su precio de compra.

Este indicador es comúnmente usado en la avaluación de la finca raíz, pero puede utilizarse para
otros activos de igual forma.

El método se basa en:

tasa = Renta Bruta Anual / capital

donde: renta bruta = precio alquiler x 12

Método del Arq. Juan Manuel Bravo Armejo: Texto: “Fundamento de la tasa de interés por
capitalización”

Se han adecuado a nuestro medio las tasas de interés, al momento:

Zona residencial alta: 4% al 8%

Zona residencial media: 6% al 10 %
Zona residencial baja: 7,5% al 11,50%
Comercio: 6% al 10%
Industria: 7% al 11%

La tasa de interés se fundamenta en base a:

• Edad: A mayor edad más alta la tasa.

• Uso: Se refiere al hecho de que la propiedad tenga el mejor uso posible, donde no es
necesaria su transformación para tener su destino óptimo.
• Cuando el uso es óptimo se le aplica una tasa baja, en caso contrario una tasa mayor.
• Demanda: Se hace referencia a la cantidad de inmuebles que hay en oferta en el mercado y
la deseabilidad de los consumidores.
• Categoría: A mejor categoría – menor tasa
• Estado de conservación: A mejor estado, más baja la tasa.
• Proyecto: Se analiza la edificación en cuanto a funcionalidad, iluminación, ventilación,
adecuación a las normas. Si el proyecto es bueno, la tasa es baja.
• Vida probable: Corresponde a la vida remanente de la propiedad, considerando la vida
técnica según la categoría.
• Entorno: Se consideran factores exógenos a la función del inmueble así como también
calidad de vida, zonas “rojas”, etc.

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 TABLA PARA EL CÁLCULO:

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Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 79
Cálculo en clase:

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Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 81
Cálculo en clase:

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 82
Ejemplo 3:

Càlculo en clase:

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 83
 TASACIÓN DE BIENES INMUEBLES NO RESIDENCIALES (para algunos destinos)

Criterios para su caracterización:

BANCOS
Categorías:

Buena: Banco República de Goes

Muy Buena: Sucursal 19 de junio Banco República.
Suntuosa: Banco de la República (Central)

Se define en base al grado de especialización y las características arquitectónicas constructivas.

Características constructivas: comprende la calidad de los pisos, cielorrasos, revestimientos
interiores, desarrollo y calidad de los mostradores de atención al público.

Grado de especialización:

Bancos funcionando en la totalidad de un edificio construido o reformado con ese fin.

Debe observarse: el porte del edificio, el acceso principal y las aberturas, el área de atención al
público la conformación del área de oficinas, la altura de los espacios interiores, existencia de
entrepisos, escaleras, etc, más la calidad de las terminaciones exteriores.

Bancos funcionando en parte de un edificio. Se trata generalmente de locales en planta baja de

edificios en régimen horizontal. Estos locales suelen tener un destino original indefinido.

RESTAURANTES
Categorías:

Económico
Bueno
Muy Bueno

Se categoriza en atención a sus características constructivas y grado de especialización.

Características constructivas: Calidad de materiales interiores y exteriores pPisos, muros y
cielorrasos , cubiertas , aberturas exteriores , desarrollo de mostradores , instalaciones fijas
especiales incorporadas al inmueble .

Grado de especialización se atenderá:

Calidad y extensión del área del comedor

Calidad y extensión del área de cocina y acopio
Existencia de servicios complementarios: sala de espera, roperías, baños, lavamanos.

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 Se atenderá las siguientes directivas de carácter general:

Restaurantes funcionando en un destino original de vivienda, se caracterizarán como vivienda

(principio de mayor y mejor uso) .
Los que funcionan en la planta baja de un edificio de Propiedad Horizontal. En este caso se tomará
como base la caracterización del edificio, aunque las características interiores del local podrán
modificar la caracterización.
Los que funcionan en otros pisos del edificio. Se procederá como en el caso anterior.
Los que funcionan ocupando la totalidad de un edificio construido para esos fines.

Económicos: El Viejo Buzón, Locos de Asar, restaurantes chinos en general.

Bueno: Don Peperone, El Fogón, Tandory.
Muy bueno: Sacramento, La Comedia Trattoría. Food & Love
Muy Bueno/suntuoso: Rara Avis.

LOCALES INDUSTRIALES

Categorías:

Económico
Bueno
Muy bueno

Económica: de pequeño porte con luces en general reducidas (10 a 15 metros). Consisten en un
único espacio con poca especialización, cubiertas livianas abovedadas o inclinadas, con tirantería de
madera, cerchas curvas o triangulares, y ocasionalmente, bóvedas construidas en hormigón o
cerámica.
En general se trata de construcciones tipo “galpón” donde funcionan carpinterías, herrerías ,
marmolerías, etc. En ocasiones puede tratarse de un conjunto de “galpones” con las características
señaladas.
Paramentos interiores revocados, pisos de arena y Portland. Pueden incluir local para oficina y baño
mínimo.

Buena: Edificios de pequeño y mediano porte que son incluidos en esta categoría por la calidad de
sus terminaciones interiores y exteriores, la categoría de sus aberturas, el grado de especialización
de sus espacios interiores (sala de exposición y ventas, locales administrativos, salas de espera,
buena infraestructura de servicios, etc), en general se sitúan en áreas centrales de la ciudad.
Puede abarcar también edificios de gran porte, espacios interiores con grandes luces, importantes
cerchas con cubiertas livianas, inclinadas, a veces con luciérnagas y discreto nivel de terminación.
Pueden incluir entrepisos de hormigón resuelto con grandes luces de vigas y de losas con existencia
de rampas. Buena infraestructura de servicios.
En este caso puede corresponder el mismo grado de especialización con mayor desarrollo de área
para acopio de mercaderías y servicios de personal (vestuario, cantina, comedor, etc.).

Muy buena: Edificios complejos, en general de gran porte y multiplicidad de volúmenes que
atienden un elevado grado de especialización. Suelen ocupar parcelas muy extensas situadas
generalmente en la periferia de la ciudad.

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Espacios de grandes luces con cubiertas tipo Shed con grandes lucernarios construidos en
hormigón, cerámica o cubiertas abovedadas en los mismos materiales (Ing. Dieste).
Puede también tener importantes cubiertas horizontales e incluir entrepisos de hormigón con
grandes luces de vigas y losas y existencia de rampas.
Contundencia de los elementos estructurales.
Muy buen nivel general de muros y terminaciones interiores y exteriores y calidad de aberturas.
Muy buena infraestructura de servicios (Coca Cola, Industrias Frigorífica y pesquera, etc) .

LABORATORIOS
Categorías

Bueno
Muy bueno

Todos aquellos que no poseen características de especialización, serán categorizados por su destino
original (en general vivienda). Tal el caso de muchos laboratorios de cosmética, análisis clínicos,
etc.

Cuando se trate de edificios cuyo destino original es la fabricación de medicamentos, o productos

químicos, las categorías serán:

Bueno: Edificación especializada, con buenas terminaciones.

Muy bueno: Espacios generosos tanto en áreas de alta especialización como de oficinas y servicios.
En algunos casos incluyen importantes espacios exteriores muy bien acondicionados.

CENTROS DE ENSEÑANZA
Categorías

Económico
Bueno
Muy bueno

Económico: Tipología de aulas dispersas, muro de ladrillo y cubiertas livianas con fragmentación de
los espacios exteriores.

Pueden incluirse en este grupo:

Una serie de centros de enseñanza, que funcionan en edificios con otro destino original y que han
sido significativamente ampliados y reformados.
Edificaciones con ese destino original pero con escaso número de aulas, áreas reducidas de uso
común, escasa especialización de locales, poca jerarquía del acceso, paramentos exteriores
revocados, aberturas de hierro a veces reducidas, etc.

Buena: Edificio con clara especialización, adecuado desarrollo de aulas y servicios básicos. En
general cuenta con algún servicio complementario: salón de usos múltiples. Las áreas de uso común
tienen relativa relevancia: Halls, recreo cubierto y acceso de jerarquía. Buena calidad de

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construcción y de terminaciones interiores y exteriores.
Ejemplo: Liceo Zorrilla. Dámaso Antonio Larrañaga, Miranda.

Muy bueno: Muy buen confort, tanto en aulas como en servicios (iluminación, ventilación,
dimensiones, etc.) Muros, revoques, cielorrasos y terminaciones muy buenas (monolíticos, parquet,
aberturas, etc.). Servicios complementarios especializados: Gimnasio, Sala de Actos, Anfiteatro,
Biblioteca, Cantina, etc. Ejemplo: Liceo del Sagrado Corazón, ex - liceo francés.

CENTRO DE SALUD

Este grupo comprende muy diferente tipo de construcciones, debiendo tenerse presente para
su caracterización:
Destino original
Características constructivas
Grado de especialización

Por otra parte se considerarán dos grupos:

1) HOSPITALES Y SANATORIOS
El grado de especialización se establecerá de acuerdo con:
BAJO: cuando sólo poseen: Consultorios externos (policlínicas) , Sala de cirugía , Internación
reducida
ALTO: cuando además poseen: Varias salas de cirugía y partos , Centro de tratamiento intensivo ,
Cuidados intermedios . Internación desarrollada medida por numero de camas y habitaciones
individuales y colectivas.

Categorías constructivas:

Bueno
Muy Bueno

Ejemplo: Alto y muy bueno: La Española, El Británico .

2) POLICLINICAS Y CASAS DE SALUD

Casas de salud, Hogares de 3a. Edad y policlínicas barriales funcionan en muchos casos en
locales destinados originalmente a viviendas y serán por lo tanto considerados como tal.

CENTRO DE ESPECTÁCULOS

Comprende cines, teatros, discotecas, clubes nocturnos, etc.

Categorías

Económico: microcines
Bueno: El Galpón
Muy Bueno: Plaza
Suntuoso: Solís

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 CENTRO DE CULTOS:

Categorías

Económico: Centros barriales en general

Bueno: Iglesia de Lourdes.
Muy Bueno: Centros Parroquiales en general
Suntuoso: Iglesia Matriz

CLUBES SOCIALES Y DEPORTIVOS:

En muchos casos, como las casas de Residentes de los distintos departamentos del interior, se
evalúan como viviendas.
Cuando se trate de construcciones específicas, se categorizarán de acuerdo a la calidad de su
construcción y sus prestaciones en:

Económico: Áreas libres importantes, escasa diversificación, reducido desarrollo de áreas de

uso social, teniendo éstas últimas características constructivas claramente económicas.
Pueden incluir alguna cancha con cubierta liviana (Básquet o Bochas)
Welcome, entidades barriales, Clubes de pesca en general.

Bueno: En general comprende un edificio con características de gimnasio cerrado, estructura de

hormigón, cubiertas resueltas de modos diversos, desarrollo más importante de áreas cubiertas de
uso social y del sector de duchas y vestuarios.
Presenta un mayor grado de diversificación en los servicios que presta.
Ej: Atenas

Muy bueno: presenta un alto grado de diversificación de actividades. Grandes superficies cubiertas,
piscinas, gimnasios, canchas, etc y presencia relevante de estructura de hormigón.
Significativo desarrollo de áreas sociales, duchas, vestuarios y administración.
Ej: Clubes Banco República, Neptuno, etc.

TALLERES

En general se trata de construcciones donde por ejemplo funcionan talleres de mecánica, chapa y
pintura, electricidad, caños de escape, etc.

Económico: cubiertas livianas curvas o inclinadas, con cerchas curvas o triangulares y tirantería de
madera.

Bueno: Edificación con cubiertas importantes, cerchas robustas, muros interiores con terminación y
cierta especialización.
(Talleres mecánicos o de reparación – en general de las firmas representantes de marcas reconocidas
-, algunos talleres de alineación de direcciones, etc)

Muy Bueno: Se conservan las características anteriores, incorporando buenas aberturas y

terminaciones, así como características de alta especialización. Buena infraestructura de servicios.

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 ESTACIONES DE SERVICIO

Los elementos más importantes a considerar son:

Área cubierta , Tipo de cubierta , Área edificada de apoyo para: oficinas, lavadero, fosas. gomería.
Número de surtidores. Número de fosas. Superficie azulejada.

Económica: Se reduce prácticamente al abastecimiento de combustible y aceite, con 2 o 3 surtidores

y un pequeño local de oficina. Ej: 18 de julio frente al BHU

Buena: En general posee playa de abastecimiento cubierta, con local de oficina y venta de
accesorios, lavados, gomería, aproximadamente 5 surtidores. Está bien provista con los elementos
mínimos indispensables.
Ej: Bulevar Artigas y Canelones.

Muy buena: Se conservan las características anteriores, incorporándose incremento en calidad y

áreas construidas para oficinas y servicios.
Ej: Avda Italia y Concepción del Uruguay, Ancap Trouville

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 ANEXOS

Algo de información sobre el mercado inmobiliarioa ctual en Uruguay

ARTÍCULO: [Link] comprador-en-

uruguay/

“Estudio del Mercado de Inmuebles en Uruguay” - pre pandemia

Que es lo que están buscando los compradores de inmuebles en uruguay? Cual es el perfil y el
enfoque de quien compra una propiedad en el 2019? Tenemos datos confirmados que te van a
sorprender.

Con un aumento interanual de los precios de un 5,6% podemos decir que la tendencia general del
precio de la vivienda en Uruguay sigue siendo al alza.

En este informe te presentamos lo que tienes que tener en cuenta si quieres entender el mercado
inmobiliario. Podrás conocer diferentes datos y curiosidades que de seguro te sorprenderán.

Por ejemplo, sabias que la mayor cantidad de visitas web ocurren los lunes al mediodía y en los
meses de marzo y junio?

Franjas de edades de los compradores de Viviendas: Basándonos en la información de diferentes

portales inmobiliarios en uruguay se puede llegar a segmentar el porcentaje de compradores según
su franja etaria. Del 100% de los inmuebles que se han vendido en el 2018 separamos el porcentaje
de compradores según sus edades.

• Menores de 26 – 9%
• de 26 a 35 años – 30%
• de 36 a 45 años – 33%
• de 46 a 60 años – 18%
• Mayores de 61 años – 10 %

Porcentaje de tipos de inmuebles vendidos en el último año: El 52 % de compradores han elegido

comprar vivienda nueva, mientras que el 48% restante eligió la vivienda usada.

Cuales son las propiedades mas demandadas en Uruguay : Se encuentran entre ellas las casas de
tres dormitorios o mas y apartamentos de dos dormitorios. Eso en la compra de propiedades.

En los alquileres de propiedades de dos dormitorios el 69% de la demanda es por apartamentos

mientras que el 31% solicitan casas. EL valor promedio de alquiler para este tipo de inmuebles es
de 19000 pesos .

Esta tipologia de inmuebles es la mas demandado en alquileres porque las familias uruguayas están
formadas pro núcleos familiares reducidos.

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 90
Cuantas personas buscan propiedades por internet : Entre personas interesadas en compra venta y
alquiler se suman mas de un 1.050.000 búsquedas al mes. donde el 70% de los internautas es de
sexo femenino mientras el 30% es de sexo masculino.
Con esta información podemos concluir que el enfoque e publicaciones, descripciones y fotos
deberían estar principalmente enfocados en captar el publico femenino.
Porcentajes de operaciones inmobiliarias : Del total de transacciones inmobiliarias realizadas en el
ultimo año podemos discriminar en tres grandes grupos

1. el 64% ha elegido alquileres

2. 33% han elegido las propiedades en venta
3. 3% los alquileres temporarios

Ajustando el coeficiente de Comercialización en Uruguay, hoy se aplica (momento actual – “nueva

normalidad”)

• Viviendas menores a 15 años de categoría buena o inferior : 18% en cualquier zona del país
• Viviendas en barrios periféricos: 25%
• Locales en centralidades: 15%
• Locales en centralidades (con vocación financiera): 12 %
• Locales en barrios periféricos: 20%
• Viviendas de categoría buena muy buena o buena: 10%

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 91
Bibliografìa consultada:

• [Link]
• “10 Principios de valoración” - [Link] de-
[Link]
• [Link]
• Apuntes de la docente Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Avaluaciones I y II – Instituto de Agrimensura -
Facultad de Ingeniería – UdelaR
• Apuntes del docente Ing. Agrim. José Luis Niederer – Avaluaciones I – Cálculo de terrenos (primera parte) –
Instituto de Agrimensura - Facultad de Ingenierìa – UdelaR
• [Link]
• Tasación Inmuebles No Residenciales – Arq. Eduardo Folco – Ing. Agrim. Martha Siniacoff- Proyecto
“Catastro Departamental”

Avaluaciones II – Ing. Agrim. Martha Siniacoff – Año 2020 – Instituto de Agrimensura – Facultad de Ingeniería 92