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VALORACION
Antecedentes Históricos
Desde hace aproximadamente cuatrocientos años en la historia aparecen las primeras referencias
de la tasación. En efecto, desde aquellas épocas existen breves menciones del “tasador” como
aquella persona que bien por razones de su cargo o por designación especial, fijaba y
determinaba el precio justo de una cosa.
Por otra parte surge de la Novísima Recopilación ; existía en la audiencia un Tasador de derechos
y cosas dentro de los procesos. Esta actividad también se hallaba prevista dentro del Real
Consejo, atento las ordenanzas de 1554.
Más adelante, Felipe II, rey de España, en el año 1556 ordena reglamentar el procedimiento a
seguir para la realización de las tasaciones. Finalmente es Felipe V quien en 1722 fija los
derechos que podían percibir el Tasador del Consejo y los tasadores de las Audiencias.
Conceptos Básicos
Tasar está directamente ligada al concepto de avaluar, poner precio a una casa. El diccionario
Larousse Universal defina a acto de tasar como el poner precio oficialmente a ciertas casas
vendibles Como una aproximación inicial a los conceptos básicos de la asignatura, podemos
mencionar que en una primera y básica aseveración puede conceptualizarse como una
determinación del valor económico de un bien.
Por otra parte, “valorar” conforme al mismo compendio, tiene un significado similar, aunque
excluye de la definición la palabra “oficialmente”. De lo expresado, podemos concluir citando a
Dante Guerrero: “Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del
precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento
y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio
o valor de una cosa”
A su vez, podemos definir a la tasación como el justo precio, o avalúo de las cosas. Siguiendo la
definición de valuación llegamos a la de valorar, que significa: señalar a una cosa el valor
correspondiente a su estimación; ponerle precio, y precio es el valor pecuniario en que se estima
una cosa.
De las definiciones señaladas hasta este punto, podemos expresar que la tasación es efectuada
con los fines de poder dar con el precio de una cosa, basándose en las características de la
misma y en un momento determinado. De esta aseveración, cabe observar que siempre una
tasación deberá ser realizada sobre aquellas cosas, objetos materiales capaces de modificar su
valor, que desde el punto de vista jurídico responden al nombre de bienes y que los mismos
constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean éstos muebles, inmuebles o semovientes”
Por otro lado, hay autores que señalan que Tasar, en sentido estricto, significa: estimar el valor
económico de un bien, ya que “determinamos un precio potencial, probable”. Sólo hay precio, en
sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de
ellos es moneda. El concepto ‘precio potencial’ alude a la idea del precio que tendría el bien en
una compraventa libre, si esta se produjere”.
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El valor a tomar en cuenta para el intercambio es el económico, descartando toda mención de
aquellas valoraciones personales o históricas que pueda tener el bien, conforme a las situaciones
particulares que se puedan presentar.
De esta manera, homogeneizando los elementos hasta acá señalados con las definiciones
esbozadas, podemos concluir con que:
Tasar es: Estimar el valor económico de un bien, basándose en los elementos que emergen
de aquel, en relación con un mercado actual y aplicando una metodología determinada
Una vez determinada con exactitud la definición arribada, podemos señalar otras definiciones, a
saber:
• “Justiprecio, avalúo de las cosas” – Real Academia Española.
• “Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas” – Anson
Marston y Thomas.
• “Se tasa… con el objeto de determinar una medición de valor” – Mc Michael.
• “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en
un determinado tiempo” – Chandías.
Legislación
Como marco regulatorio podemos señalar a nivel nacional la ley 25.028 que reforma algunos
artículos de la ley 20266, la cual establece el llamado “Régimen legal de Martilleros y
Corredores” (esta ley reforma algunos artículos de la ley 20.266). Dicha ley, de vigencia en toda
la República Argentina, regula lo referente al ejercicio de la profesión de Martillero y Corredor
Público, estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines y definiendo derechos y
obligaciones de los profesionales que se encomienden a la tarea de corretaje inmobiliario.
[Link]
En lo que se refiere a la legislación específica de la conducta que deberá observarse en aquellos
profesionales que se encomienden a la tarea de la tasación, debemos señalar que en la
actualidad en nuestro país no se encuentra un marco regulatorio en la materia, salvo el caso de
algunas provincias , como Buenos Aires, a través de la ley 14.085, 10.973 y sus
modificatorias, en donde se reglamente la correspondiente habilitación que otorga el Colegio
Profesional de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires.
h t t p s : / / w w w. a r g e n t i n a . g o b . a r / n o r m a t i v a / p r o v i n c i a l / l e y - 1 4 0 8 5 - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 - 0 a b c -
defg-580-4100bvorpyel/actualizacion
En lo atinente a esta provincia, el gobierno cuenta con la Matrícula de Martillero Público y
Corredor Inmobiliario el Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la
Provincia de Buenos Aires Organismo reglado por su estatuto.
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Definiciones y diferencias de: Valor- Precio/Valuar-Tasar
VALUAR Transitivo de valorar
VALORAR Señalar el precio
VALOR o de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer necesidades o
proporcionar bienestar o deleite
TASAR Fijar OFICIALMENTE el precio máximo o mínimo para una mercancía.
El primer grupo de términos hacen referencia a conceptos similares.
Estas actividades pueden ser realizadas por cualquier persona, todos nosotros realizamos
cotidianamente valoraciones y lo hacemos en función de nuestras preferencias. Según las teorías
de algunos economistas, el motivo de esas preferencias es la UTILIDAD; para otros el TRABAJO
empleado para producir la cosa, así como el trabajo que su adquisición nos evita. (”Manual de
Tasaciones” Ing. Dante Guerrero, 2° Edición, Librería y Editorial Alsina, Bs. As. Año 1984, Pág. 1.)
En el mismo sentido de lo expuesto, diremos que cotizar (estimar, de forma pública, algo) es una
actividad que solo puede realizar una persona que posea una formación, idoneidad, pericia, o
experiencia. Asimismo debe ser un experto conocedor sobre la actividad que realiza, para sea
reconocido como un agente “publico”.
Así estamos haciendo referencia a la actividad de los Martilleros y Corredores Públicos, cuando
realizan un informe a pedido de su cliente antes de la venta o locación de un bien ya sea mueble
o inmueble.
Concluimos con las definiciones esbozadas, diciendo que Tasar es efectuada con los fines de
poder dar con el precio de una cosa, basándose en las características de la misma y en un
momento determinado.
De lo expresado, podemos concluir diciendo que solo pueden llevar a cabo una tasación como
especialidad, quienes poseen formación técnica, y en el ejercicio de ello certifican el precio o valor
de una cosa. En este caso los Martilleros y Corredores Públicos, cuando realizan esta tarea en
forma “judicial” como Perito Tasadores, actúan a solicitud del juez, y de manera “oficial” de un
organismo estatal. La formación profesional que recibe el martillero y corredor en el ámbito de las
tasaciones es sin perjuicio de que otros profesionales también puedan valuar, tales por ejemplo:
arquitectos, ingenieros, contadores e inclusive abogados para los casos de estimación y
particiones de bienes que conforman un patrimonio.
En resumen, diremos que las diferencias consisten, en la persona que realiza tales actividades
(cualquier persona o un profesional) y en el ámbito en que lo hace (particular u oficial).
El acto de Valuar puede ser realizado por cualquier persona. El acto de Cotizar, solo por personas
con formación e idoneidad, y cuando estos profesionales son requeridos por un órgano del
Estado, están realizando la actividad de Tasar.
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No está de más aclarar, ya que es muy común que se tengan como sinónimos, estos conceptos,
pero como vemos no se trata de lo mismo, más aún, dependiendo de la visión conceptual de los
expertos en la materia podemos observar en distintas publicaciones variaciones en sus conceptos.
Definiciones
Es necesario a esta altura del presente manual, dar las definiciones preliminares que iremos
utilizando a medida que ahondamos en la currícula, para este apartado creemos conveniente
conforme Artemio Daniel Aguiar seguir, entre otras, las definiciones internacionales otorgadas por
los organismos de Tasación encargados de emitir Estándares que regulen la tasación a nivel
internacional
Tasador
Conforme el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), se define
como tasador como “Un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su
país, con alto nivel de competencia técnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos
que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales,
económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor; procesa todos los
datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de
apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo,
para una fecha y un lugar determinado, considerando un uso y propósito específicos”.
De esta manera, podemos observar que la tarea principal del tasador es observar, evaluar y juzgar
la cualidad de un bien, derivando de esa observación y un posterior análisis una valoración del
respectivo bien. Por ende, es fundamental para que dicha valoración sea aceptada, que el tasador
que la efectúa cuente con el respeto y la aceptación por parte de la sociedad. Refiriéndose a este
tema, Stanley Mc Michael ha escrito: “Los médicos, dentistas, químicos, ingenieros y demás
profesionales se forman con el estudio; así también deberán formarse quienes deseen llegar a ser
tasadores calificados. Los libros, sin embargo, no preparan nunca completamente a los tasadores
para un desempeño eficiente y constructivo.
Es necesario poseer una experiencia de carácter intensamente práctico y personal, una absoluta
integridad, una voluntad constante de estudio y mejoramiento, cimentadas en el elemento más útil
de todos: un criterio sano y maduro”.
Precio
Conforme la definición otorgada por el Comité Internacional de Normas de Tasación (International
Valuation Standards Comitee) se lo puede definir como “el término usado para designar la
cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de
conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o
intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes
o servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a
esos bienes o servicios.
Sin embargo, generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o
vendedor en cuestión dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares.”
Costo
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Vulgarmente podemos decir que costo es lo que debemos erogar para adquirir un bien, siguiendo
los estándares internacionales se lo puede definir como: “el precio pagado por los bienes o
servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha
concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio
se convierte en el costo para el comprador.”
Mercado
Conforme lo define la ciencia económica, mercado es cualquier conjunto de transacciones,
acuerdos o intercambios de bienes servicios ente compradores y vendedores. En contraposición
con una simple venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta
competencia entre los participantes.
Nosotros podemos definirlo como un sistema, en el que se efectúa el intercambio de bienes y
servicios teniendo como característica la habitualidad y la libertad para efectuar las transacciones
deseadas, las mismas se realizan sujetas a precios asignados a los determinados bienes a
cambiar. De esta manera “cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y otros
factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su
comprensión de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos
individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.”
Demanda
Podemos definirla como el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para
prever la satisfacción de las necesidades, por parte de uno o más consumidores, en un mercado
determinado y durante un período de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se denomina
demanda real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de pago. Si la demanda
no se concreta por cualquier circunstancia, se le conoce como demanda potencial.
Oferta
Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están dispuestos a ofrecer a
diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado momento y en un determinado
mercado.
Valor de Un Bien
Podemos ensayar una aproximación inicial acerca de lo que es el valor de una cosa, afirmando,
conforme el diccionario, que el valor de un objeto es la estimación que le asignamos en nuestras
preferencias.
Diversos economistas a través de la historia trataron de encontrar el motivo de esas preferencias
(Adam Smith, Bastiat, etc.) siempre desde el aspecto de la economía política, no llegando
acabadamente a una respuesta satisfactoria respecto a los intereses de la presente asignatura.
Ante esta situación, podemos analizar los postulados de Dante Guerrero, quien afirma que: “Los
motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y subjetivos y se acerca más a la
verdad la acepción e algunos economistas modernos de que la dificultad de su adquisición es una
causa importante del valor de ciertas cosas... En el aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma
en los complejos vaivenes de la oferta y la demanda, formadoras del precio de una propiedad”.
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Siguiendo esta doctrina, podemos definir el valor como el resultado de la comparación de bienes y
riquezas en función de una unidad monetaria para un mercado dado y en un determinado tiempo.
Por otra parte, es necesario encarar el tema de que si en una sola cosa existen varios valores o
un solo valor, ante esta discusión doctrinaria y atento a los fines didácticos del presente manual,
podemos responder someramente citando a lo ya señalado por la Convención Panamericana de
Valuadores realizada en la ciudad de Lima, en 1949, diciendo que: “el valor de un inmueble en un
momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa este valor es ideal y el
objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él. El grado de aproximación de una
valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario,
comercial o judicial”.
De lo expuesto podemos inferir que en efecto sólo existe un valor, sin embargo existen a su vez
diversas metodologías para arribar al mismo, estas dependerán del objetivo que se persigue
mediante la obtención de éste, e incidirán en la mayor o menor profundidad con que se haya
contemplado los diversos elementos del objeto a valorar.
Dante Guerrero indica al respecto ¨Pienso que pueden existir muchos caminos para hallar el valor,
e inclusive que ese valor pueda ser de distintos tipos (físicos, de Nales, rentístico, históricos,
panorámico, sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libros
fuerte demanda, siempre uno solo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de
cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.
Entiendo que tampoco existen distintos valores según la mayor o menor profundidad con que se
haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Éste podrá dar mayor o
menor peso mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definición o
calificación diferenciada. Un valor estimativo no puede considerarse ni mayor ni menor que el
valor real razonado y documentado, si no, sencillamente, un número que ofrecen menos
seguridades de certeza que este punto.¨ (”Manual de Tasaciones” Ing. Dante Guerrero, 2° Edición,
Librería y Editorial Alsina, Bs. As. Año 1984, Pág. 2.)
Por su parte, existen autores enrolados en la posición de que se pueden encontrar diversos tipos
de valores en relación con la finalidad de la respectiva tasación que se realiza, entre ellos esta
Rivarola, quien nos dice que “La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica
determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será
forzoso reconoce que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos
no podrá escapar a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad”.
Diversos Ámbitos de Valor
A modo de aclaración previa para no caer en una aparente contradicción de términos utilizados,
repetimos una vez más la afirmación expresada ‘Ut Supra’ de que en efecto el valor de un bien es
único. No obstante, se encuentran diversos métodos o caminos para arribar a ese valor, conforme
de los diversos objetivos que se persigan con la realización de la tasación, de esta manera nos
encontramos con el llamado “valor tributario o fiscal, de liquidación, de garantía hipotecaria, etc.”.
Estas son expresiones que denominan determinados elementos de juicio, que conforme
Chandías, “indican distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para
determinar el valor, pero que no son el valor en sí”. De ahí el subtítulo particular de este acápite
denominado “Ámbitos de Valor” en vez de “Tipos de Valor”. De esta manera, podemos encontrar:
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Valor de Mercado:
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien
en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y
suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por
un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación.
Valor del Costo de Reposición (CR)
El valor del costo de reposición puede ser:
• Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha
de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características.
• Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional
en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
Valor de Uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace.
Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya
que el resultado no representa un valor objetivo por que no se encuentra relacionado con el
mercado.
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La finalidad de la tasación
determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o
depreciado, valor de uso).
Valor Presente – Valor Futuro
Esta dicotomía se plantea doctrinariamente entre los escritores de la materia que nos ocupa, la
misma se basa en una dicotomía entre dos teorías diferenciadas, a saber:
a) Teoría de la Actualidad: Tiene como precepto fundamental la consideración del valor de un
inmueble solamente en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo
que pueda preverse a futuro, esto es el llamado “valor potencial” de un bien.
b) Teoría de la Aptitud: Adelantamos opinión diciendo que es la que consideramos correcta, entre
otras razones porque es la más acorde a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor
de un bien por circunstancias ajenas o propias a él. En efecto, esta teoría toma en cuenta tanto el
valor Actual de un bien como su “Aptitud”, esto es, el valor potencial que puede preverse al día de
hoy y para el futuro.
Doctrina calificada coincide con lo expresado, de esta manera, podemos coincidir con Chandías
cuando dice que: “la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones
presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe
perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los
beneficios futuros.”
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Valuación para Expropiación
En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo
del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al
expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en
cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor
valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.
Valuación Técnico Contable
En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto
de realización o el valor de reposición depreciado.
Valuación para Venta o Adquisición
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el
método comparativo.
Valuación para Locación o Concesión de Uso
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método
comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción fundada a partir del valor de
mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método financiero apropiado.
Valuación para Garantía
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de
realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta
la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de
plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización.
Valuación para Subasta
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado,
afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente
según la legislación vigente.
Valuación para Seguros
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado,
sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.
Valuación a efectos Impositivos o de Catastro
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición
depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.
Valuación para Servidumbres
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de
restricción según el caso.
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Otros Valores
Dentro del campo de la Tasación, diversos autores son partidarios de la existencia de diversos
valores conforme al objetivo que se persigue a través de la realización de una tasación. A modo de
ilustración se presentan algunos de los tipos de valor que propicia el Comité Internacional de
Normas de Tasación (IVSC).
Dicha institución ha considerado que “los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al
valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de mercado
como se ha definido. Tales bases alternativas pueden ser reflejo de una utilidad económica o
funcional ajena a su capacidad de comercialización o de condiciones inusuales y ajenas al
mercado”
De esta manera, podemos encontrar, entre otros:
a) Valor de Inversión. Es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de
inversionistas, para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo
relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades
con objetivos y/o criterios de inversión claramente identificables.
b) Valor de Negocio en Marcha. Es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la
tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor
conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen
al todo, pero ninguna de las partes por sí mismas constituye una base del valor de mercado.
c) Valor de Rescate. Es el valor de un inmueble, excluyendo al suelo, considerando la venta de los
materiales que contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer
reparaciones especiales o adaptaciones.
d) Valor de Liquidación o de Venta Forzosa. Es el importe que razonablemente se podría recibir de
la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de
tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de
venta forzosa, en particular, puede involucrar también a un vendedor no dispuesto y a un
comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.
e) Valor Especial. Es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está
por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación
física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino.
Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un
propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general, es decir, el valor
especial se aplica sólo a un comprador con un interés especial.
Principios Generales de Tasación
En función de lo expresado respecto del valor, pueden enunciarse tres principios fundamentales:
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• Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares
características sustitutivos de aquél.
• Principio de temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y
puede variar a lo largo del tiempo.
• Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las
técnicas por seguir.
Motivos que hacen necesario el Avalúo
En efecto, podríamos preguntarnos por la verdadera importancia del constante esfuerzo por parte
de profesionales académicos para llegar a perfeccionar científicamente la función de la tasación,
esto es precisamente:
¿Tiene importancia en la sociedad la profesión del tasador de bienes?
Y la respuesta radica precisamente en que dicha función tiene un profundo sentido social en
cuanto a la riqueza de los países, ya que se puede considerar a Dante Guerrero cuando dice que:
“Así como los filósofos y humanistas miden y fomentan la riqueza espiritual y moral de los
pueblos, nosotros medimos, con nuestro trabajo diario, la riqueza material y el desarrollo
económico de los países y contribuimos, con nuestro asesoramiento , a un mejor
aprovechamiento de los bines que hacen a la vida, higiene, seguridad y confort de la
humanidad.”(”Manual de Tasaciones” Ing. Dante Guerrero, 2° Edición, Librería y Editorial Alsina,
Bs. As. Año 1984, Pág. 3.)
Podemos observar que en la modernidad son varios los fenómenos que suman importancia a la
constante necesidad por parte de las diversas sociedades de tasar los bienes con que cuentan.
De esta manera, como acontecimiento histórico, podemos señalar las diversas y atroces guerras
de las que la humanidad toda fue víctima durante el siglo XX; dichos conflictos bélicos
ocasionaron una destrucción sin precedentes en la historia moderna, lo cual trajo aparejado con la
finalización de dichos sucesos, la reconstrucción de ciudades enteras, con la consecuente
necesidad de establecer el valor de la propiedad sobre la cual se alzarán las construcciones
destinadas al Estado para su posterior expropiación.
Por otra parte y como una natural consecuencia de la evolución de los Estados, la creciente
industrialización ha hecho necesaria la participación de tasadores conjuntamente con las grandes
empresas al momento de elegir prudentemente el lugar de asiento de las diversas inversiones que
inciden en el crecimiento de los activos.
Nociones de Ética Profesional
Todo profesional debe necesariamente desempeñar su función, cualquiera que sea, observando
detalladamente normas fundamentales de ética, dichas normas pueden o no encontrarse
plasmadas en un compendio específico y son las encargadas de reglar el ejercicio de la profesión,
detallando deberes y derechos de aquellos que la practican.
Para el caso del Tasador, la función particular que ejerce valorando los bienes de sus clientes,
hace que su actividad esté profundamente ligada a lo más íntimo de la sociedad, razón por la cual
éste, al momento de ejercer su profesión, debe observar profundamente las normas legales, pero
no solamente éstas, sino también aquellas normas éticas que regulan el ejercicio de su profesión.
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Dicha necesidad es fundamental para ganar el respeto por parte de su clientela y de la sociedad
en su conjunto.
Para ahondar en el tema de la ética en la profesión, tema fundamental a tratar dado su enorme
importancia en el desempeño diario de la tarea del profesional, podemos citar a un gran filósofo
como Hegel, quien nos dice:
“Las leyes de la ética no son algo extraño al sujeto, sino que está implícito el testimonio que de
ella hace el espíritu, como su propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de sí o vive
con un elemento distinto de sí mismo”.
En efecto, hay leyes de ética que se encuentran directamente en la esencia humana, esto es, las
podemos aprehender sin necesidad de que estén escritas en un código determinado de ley
positiva.
Por otra parte, podemos coincidir con Eduardo L. Lapa, quien nos dice que:
“el valor ético es regulador por excelencia en virtud de que es el que propone al hombre sobre su
conducción. Dicha conducción moral se encuentra basada en la existencia de dos facultades
primordiales: ‘razón’ y la ‘voluntad’ cuyas intervenciones respectivas se traducen en el interpretar y
el querer. De este raciocinio surge entonces que si la lógica estudia la posición indispensable para
que la razón logre la verdad, la moral estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el
hombre se guíe hacia el bien, que acompañado con la razón aclarará más conceptos del bien”.
De esta manera, podemos observar que la ética regula el obrar humano hacia el camino del bien,
dicha regulación irá siempre más allá de toda ley escrita, porque radica en el mismo ser humano,
como una impronta de la creación divina que se encuentra en todos y que todos pueden observar
y seguir para el correcto alcance de sus fines esenciales.
En el aspecto que nos interesa, cabe mencionar que el profesional de la tasación deberá observar
estrictamente durante el ejercicio de su actividad las reglas de la ética y la moral; dicha sujeción a
este tipo de normas está establecida en virtud de los amplios derechos que le son otorgados para
el desempeño de su profesión, que exigen como contrapeso un estricto sometimiento a las
normas éticas, las cuales estarán basadas a su vez, en la verdad y la moral.
Una vez más y para cerrar este acápite, podemos coincidir con el Martillero Lapa, quien razona
que: “El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de
su profesión un inquebrantable deber de conciencia puesto que está estrechamente vinculado e
identificado con los nobles principios sociales”.
Categorías de las tasaciones
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto
basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de
palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en
detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el
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detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el
comitente.
3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más
de las siguientes tareas:
a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época
anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda.
c) Actuación conjunta con otros profesionales.
Casos en los que es necesaria una Tasación
Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de brindarle al alumno un
panorama general, no meramente del aspecto teórico sino también práctico, de la materia, dar una
serie de ejemplos que a su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como
necesaria la tasación de un bien que será objeto de un negocio u operación determinada, sea de
carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto, nos podemos encontrar con
una serie de motivos, siendo los principales:
a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de carácter monetario, la
compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un bien determinado por una suma
de dinero a cambio.
Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio determinado por el cual se
desarrollará el negocio, siendo una correcta y acertada tasación, por definición, la que nos dará el
monto por el cual se realizará el intercambio.
b) División de condominio: Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos
definir este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por
una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prevé mecanismos para la división de un condominio, ya que “Cada propietario está
autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre
sometida a una indivisión forzosa”.
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio a dos requisitos, a saber:
• Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida según lo establecido
en la norma.
• Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito, designado en ese pleito, será
vital para llegar a una justa división del condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas
de un bien pueden tener distintos valores entre sí.
c) Casos relacionados con el derecho real de propiedad horizontal El Código Civil y Comercial
establece soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal sufra menoscabos de diversa naturaleza, a saber: • “Art. 2055: En caso de grave
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deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del
valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella,
y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra.
Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.”. Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso planteado, podemos
observar como es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir exactamente si
la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
d) Garantía de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebración de un préstamo de dinero, la parte
mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la
correcta devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el cual puede ser
propiedad del deudor o de otra persona.
En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una tasación sobre el inmueble
efectuada por un profesional de la materia, ya que será ésta la que nos dará el valor que se le
puede atribuir al inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto
que afianza.
e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca algún tipo de menoscabo en el
patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado, la ley establece
como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del monto a abonar en concepto de
indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si el mismo lo es
sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del mismo para valorar el
menoscabo causado.
f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del Estado de privar a una
determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de una
determinada suma de dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del
procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar en nociones de
procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales serán tratadas en el acápite titulado: “El
informe de Valuación”, podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto es
así por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un principio de nuestro orden
constitucional como es el de la propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitución
Nacional, que reza: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado
de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública,
debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”.
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental una tasación del bien objeto
de la expropiación. Mac Michael nos dice al referirse a este caso que: “es una de las tasaciones
más complicadas” y que “la prueba de la compensación incumbe a tasadores competentes y
calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea técnica a la que una persona debería
dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la especialidad”.
g) Confección de un Inventario: En este caso se ordena una tasación para que su resultado sea
plasmado en un inventario de bienes.
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Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del
inventario va a ingresar al patrimonio de una persona determinada en carácter de activos.
h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los honorarios profesionales dentro
de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la
actuación.
Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio del bien en cuestión, se
recurre a la tasación como remedio para determinar su verdadero valor para que un Juez
competente, basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios correspondientes por el
servicio prestado.
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